collegevoorstel Principeverzoek toepassing Rood voor Rood Oude Deventerweg 19 te Haarle in combinatie met Wittebroeksweg 9 te Haarle 2 publicatieversie

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2021-029106 Aard voorstel: besluitvormend

Datum vergadering: 7 december 2021 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: M. Overmeen-Bakhuis

B & W advies: Principeverzoek toepassing Rood voor Rood Oude Deventerweg 19 te Haarle in combinatie met Wittebroeksweg 9 te Haarle 2 Advies: 1. In principe onder voorwaarden medewerking verlenen aan het ingediende verzoek om de (voormalige) agrarische bedrijfslocatie Wittebroeksweg 9-9a in Haarle om te vormen naar wonen en de twee bestaande bedrijfswoningen naar burgerwoningen, sloop van een deel van de agrarische bedrijfsbebouwing, sloop van een voormalige varkensstal bij de woning Oude Deventerweg 19 in Haarle en het met toepassing van Rood voor Rood hiernaast realiseren van één compensatiewoning met max. 209 m² aan bijgebouwen, met bijbehorende erftransformaties en landschappelijke inpassing. 2. In principe het chalet/stacaravan onderdeel maken van het op te stellen bestemmingsplan door het opnemen van een functieaanduiding - in lijn met vergelijkbare gevallen in het bestemmingsplan "Buitengebied 2009". 3. De gemeenteraad in een debatronde om advies vragen. 4. Nadat het plan nader is uitgewerkt in een (concept) ontwerpbestemmingsplan en akkoord bevonden, de bestemmingsplanprocedure starten met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan.

Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES Korte samenvatting Er is een principeverzoek ingediend voor toepassing van de Rood voor Rood-regeling voor de locatie Oude Deventerweg 19 in combinatie met de (voormalige) agrarische bedrijfslocatie Wittebroeksweg 9-9a, beiden te Haarle. Het verzoek betreft de realisatie van één woning naast Oude Deventerweg 19 waarvoor ter compensatie in totaal ca. 1.235 m² aan (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen wordt gesloopt; ca. 527 m² aan de Oude Deventerweg 19 en ca. 708 m² aan de Wittebroeksweg 9-9a. Verder ziet het verzoek op beëindiging van het agrarische bedrijf aan de Wittebroeksweg 9-9a en omvorming van de twee bestaande bedrijfswoningen naar burgerwoningen. De beide slooperven en het nieuwe woonerf worden landschappelijk ingepast. De beoogde ontwikkelingen passen niet binnen het geldende bestemmingsplan. Aangezien het verzoek in overeenstemming is met de Rood voor Rood-regeling opgenomen in het beleid Nieuw Buitengebied, de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied kan worden verbeterd en er op het eerste oog geen ruimtelijke belemmeringen worden verwacht, wordt voorgesteld om in principe medewerking te verlenen aan het verzoek.

Omdat het verzoek betrekking heeft op een Rood voor Rood-ontwikkeling wordt voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen. Aanleiding De locatie Oude Deventerweg 19 betreft een burgerwoning, waar een schuur bij staat die in het verleden als agrarisch bedrijfsgebouw in gebruik is geweest. De eigenaren van dit perceel willen naast dit perceel met toepassing van de Rood voor Rood-regeling één woning realiseren. Omdat de sloopoppervlakte van deze locatie te weinig is om te kunnen voldoen aan de sloopeis voor één compensatiewoning, wordt deze aangevuld met te slopen (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen aan de Wittebroeksweg 9-9a te Haarle. Deze locatie betreft een agrarisch bedrijf (intensieve veehouderij) met twee bedrijfswoningen, waar de agrarische bedrijfsvoering is beëindigd. Voor deze beoogde ontwikkeling is eerder dit jaar namens de eigenaren van het perceel Oude Deventerweg 19 reeds een principeverzoek ingediend. Daar heeft u op 2 november 2021 een principebesluit op genomen met daaraan enkele voorwaarden verbonden. Naar aanleiding daarvan heeft initiatiefnemer de opzet van het plan gewijzigd en daarvoor een aangepast principeverzoek ingediend (zie bijlagen). De beoogde ontwikkelingen passen niet binnen het geldende bestemmingsplan "Buitengebied 2009".

Hierdoor is een ruimtelijke afweging en principestandpunt wenselijk ten aanzien van voorliggend principeverzoek. Relevante eerdere besluiten principebesluit B&W principeverzoek RVR Oude Deventerweg 19 i.c.m. Wittebroeksweg 9 Haarle d.d. 2 november 2021 (2021-017001); raadsbesluit vaststelling beleid Nieuw Buitengebied d.d. 2 juni 2020; raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009 herziening regels 2-2012" d.d. 18 september 2012; raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009" d.d. 20 april 2009. Doelstelling Een principebesluit op voorliggend verzoek. Oplossing Beleid Nieuw Buitengebied Op basis van de Rood voor Rood-regeling uit het beleid Nieuw Buitengebied kan, onder voorwaarden, in ruil voor de sloop van minimaal 1.000 m² aan voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen een extra woning mogelijk worden gemaakt. Om aan de sloopeis te voldoen, wordt op twee locaties in Haarle gesloopt: aan de Oude Deventerweg 19 en Wittebroeksweg 9-9a. Bij de bestaande woning Oude Deventerweg 19 wordt een voormalige varkensstal van ca. 527 m² gesloopt en aan de Wittebroeksweg 9-9a worden diverse schuren (deels) gesloopt met een gezamenlijke oppervlakte van ca. 708 m². In totaal wordt er dan op beide locaties samen ongeveer 1.235 m² gesloopt en wordt voldaan aan de sloopeis voor één compensatiewoning.

Initiatiefnemers willen de compensatiewoning bouwen op één van de slooplocaties, aansluitend aan het bestaande woonerf van Oude Deventerweg 19. De beoogde woning wordt georiënteerd op de Vagevuursweg en ontsloten via een nieuw te realiseren inrit (voor nadere toelichting zie bijlage 1 ruimtelijk kwaliteitsplan van bijgevoegd principeverzoek en het daarin opgenomen inrichtingsplan op pag. 23). Het nieuwe erf van de compensatiewoning aan de Vagevuursweg zal landschappelijk worden ingepast met de aanplant van een erfbosje, hoogstamfruitbomen en Hollandse Lindes (voor nadere toelichting zie bijlage 1 ruimtelijk kwaliteitsplan van bijgevoegd principeverzoek en het daarin opgenomen beplantingsplan op pag. 24).

Pagina

2 van 7

Overeenkomstig de woonbestemming uit het bestemmingsplan "Buitengebied 2009" zou bij de compensatiewoning max. 100 m² aan bijgebouwen/overkappingen worden toegestaan. Op basis van vergunningsvrije bouwmogelijkheden op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is deze oppervlakte aan bijgebouwen (bijbehorende bouwwerken) nog op te plussen naar 150 m². T.b.v.de Rood voor Rood-ontwikkeling wordt in totaal ca. 1.235 m² aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Hiervan wordt 1.000 m² ingezet t.b.v. het realiseren van de beoogde compensatiewoning. Initiatiefnemer wil met toepassing van de saneringsregeling uit het beleid Nieuw Buitengebied (schuur voor schuur) het restant van de sloopmeters, zijnde 235 m², gebruiken om bij de compensatiewoning een groter oppervlak aan bijgebouwen mogelijk te maken. Hierbij wordt conform het beleid een sloop/terugbouw verhouding van 4 m² op 1 m² gehanteerd, waardoor er een oppervlak van 58,75 m² (235/4) aan extra bijgebouwen gerealiseerd zou kunnen worden. Voorgesteld wordt deze oppervlakte op te tellen bij hetgeen vergunningsvrij zou zijn toegestaan op het nieuwe erf (150 m²). Redenatie hiervoor is dat dit gelijk is aan wanneer men het stapsgewijs zou doen: eerst conform vergunningsvrij bouwen 150 m² aan bijgebouwen realiseren en in een later stadium via een sloopbewijs extra vierkante meters erbij kopen en realiseren.

De totale oppervlakte bijbehorende bouwwerken komt dan uit op ca. 208,75 m². Voorgesteld wordt daarom in het op te stellen bestemmingsplan een maatwerk-regeling op te nemen voor de maximale oppervlakte aan bijgebouwen/overkappingen bij de compensatiewoning en bij deze woning een gezamenlijk oppervlakte aan bijgebouwen/overkappingen van maximaal 209 m² toe te staan. Oude Deventerweg 19 Deze locatie heeft in het bestemmingsplan "Buitengebied 2009" reeds een woonbestemming. Bij deze bestaande woning Oude Deventerweg 19 wordt een voormalige varkensschuur gesloopt. Initiatiefnemer wenst deze sloopmeters in het kader van Rood voor Rood in te zetten voor het realiseren van één compensatiewoning naast de huidige bebouwing van de Oude Deventerweg. Na sloop van de schuur wordt deze locatie in combinatie met het naastgelegen nieuwe erf van de compensatiewoning landschappelijk ingepast (voor nadere toelichting zie bijlage 1 ruimtelijk kwaliteitsplan van bijgevoegd principeverzoek). Op de plek van de te slopen varkensschuur zal een erfbosje worden aangelegd. Ten westen van de bestaande woning staat op ca. 25 meter een chalet van ca. 35 m² die reeds jaren recreatief verhuurd wordt. Voor het 'houden van een kampeerplaats' met één kampeermiddel heeft uw college in juli 1990 vrijstelling verleend van artikel 21 van de toenmalige Kampeerwet (zie bijlage 2 van bijgevoegd principeverzoek).

Pagina

3 van 7

In de vergunning staat dat het om een seizoensplek gaat (maart t/m oktober). Initiatiefnemer heeft echter aangegeven dat het altijd een permanent chalet is geweest en dit destijds ook zou zijn aangegeven aan de gemeente. Door ons (gemeente) zou zijn aangegeven dat een permanent chalet geen probleem zou zijn, maar verder geen aangepaste brief/vergunning zijn afgegeven. De Kampeerwet is in november 1995 opgevolgd door de Wet op de openluchtrecreatie (WOR). Op basis van de overgangsbepalingen in de WOR bleven vergunningen en vrijstellingen verleend op grond van artikel 21 van de Kampeerwet gedurende 2 jaar na inwerkingtreding van de WOR van kracht, voor zover zij niet eerder waren vervallen of ingetrokken.

foto chalet (bron: www.rustopdesallandseheuvelrug.nl)

Op basis van de WOR kon uw college destijds, met voorschriften, ontheffing verlenen voor het houden van een kampeerterrein tot max. 10 kampeermiddelen. Naast de voorschriften op grond van de WOR, moest echter ook het bestemmingsplan mogelijkheid bieden voor kleinschalig kamperen.

In het voorheen geldende bestemmingsplan "Buitengebied 1995" waren alleen binnen de agrarische bestemmingen mogelijkheden voor een kleinschalig kampeerterrein/het plaatsen van kampeermiddelen. O.b.v. een daarin opgenomen vrijstellingsbevoegdheid kon uw college vergunning verlenen voor een kleinschalig kampeerterrein waar van maart t/m oktober max. 10 kampeermiddelen binnen een agrarisch bouwvlak mochten staan of anders binnen een afstand van 25 meter van een bedrijfsgebouw. Hoewel het perceel Oude Deventerweg 19 destijds nog een agrarische bedrijfsbestemming had, is na raadpleging van het bouwarchief voor het plaatsen van een chalet geen vrijstelling van het bestemmingsplan aangevraagd of verleend. Sinds 2008 is de WOR vervallen. Gemeenten dienden kampeerbeleid vanaf dan zelf te regelen via het bestemmingsplan en/of plaatselijke verordeningen. Dit is onder andere vormgegeven in het geldende bestemmingsplan "Buitengebied 2009" en (de regels van) het bestemmingsplan "Buitengebied 2009 herziening regels 2-2012". Hierin zijn bij recht (dus niet meer via een vrijstelling c.q. afwijking van het bestemmingsplan) mogelijkheden geboden voor het realiseren van verblijfsrecreatieve voorzieningen (bijv. plattelandskamers, -appartementen of een kleinschalig kampeerterrein) als nevenactiviteit bij een agrarisch bedrijf, maar ook binnen een woonbestemming. Plattelandskamers e.d.

zijn dan toegestaan in (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen en een kleinschalig kampeerterrein (plaatsen kampeermiddelen) binnen de woonbestemming of tot 50 meter daarbuiten op aangrenzende agrarische gronden. De locatie van het chalet heeft in geldende bestemmingsplan "Buitengebied 2009" de bestemming 'Natuur'. Verder is een chalet/stacaravan geen 'kampeermiddel' in de zin van het bestemmingsplan of voormalig agrarisch bedrijfsgebouw, waardoor een chalet op deze plek in het kader van niet-agrarische nevenactiviteiten niet bij recht is toegestaan. Dit gebruik is nu toegestaan op basis van de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan "Buitengebied 2009". Geadviseerd wordt het chalet bij de verdere planontwikkeling te betrekken en positief te bestemmen op eenzelfde wijze waarop op een

Pagina

4 van 7

andere locatie in het buitengebied ook een stacaravan gelegen binnen een natuurbestemming bestemd is. Daar is ter hoogte van die stacaravan een functieaanduiding 'specifieke vorm van recreatie stacaravan' opgenomen en in de bestemmingsplanregels specifiek gedefinieerd wat onder een 'stacaravan' wordt verstaan en binnen de natuurbestemming opgenomen dat uitsluitend ter hoogte van die functieaanduiding een stacaravan is toegestaan. Wittebroeksweg 9-9a De locatie Wittebroeksweg betreft een intensieve veehouderij met twee bedrijfswoningen. De agrarische bedrijfsactiviteiten worden beëindigd en men wil de agrarische bestemming omzetten naar wonen en de twee bestaande bedrijfswoningen omvormen naar regulieren burgerwoningen. Op de locatie worden diverse schuren (deels) gesloopt. Van deze locatie kan ca. 708 m² aan te slopen voormalige agrarische bedrijfsbebouwing worden ingezet voor de beoogde Rood voor Roodontwikkeling. Wens van initiatiefnemer is voor de zuidelijke woning (nr. 9) twee schuren en één schuur gedeeltelijk, met een gezamenlijke oppervlakte van ca. 415 m², te behouden als bijgebouwen. Op basis van het beleid Nieuw Buitengebied is een oppervlakte tot 300 m² acceptabel, mits er sprake is van een passend gebruik.

Op basis van de maatwerk-regeling uit het beleid Nieuw Buitengebied is een grotere oppervlakte bespreekbaar, maar moet de extra behoefte aan bijgebouwen (> 300 m²) worden aangetoond en extra kwaliteit aan het erf (gebouwen en landschap) worden toegevoegd. De te handhaven bebouwing zal worden gebruikt als privéopslag en stallingsruimte voor materieel voor het onderhoud van gronden die in eigendom blijven van de bewoner. Extra kwaliteit wordt aan het erf toegevoegd door de aanplant van gesloten houtsingels en een erfbosje, waardoor het erf groener wordt ingericht (voor nadere toelichting zie bijlage 1 ruimtelijk kwaliteitsplan van bijgevoegd principeverzoek en het daarin opgenomen beplantingsplan op pag. 26). In het bestemmingsplan wordt de agrarische bestemming omgezet naar een woonbestemming, waarbij de woonbestemming wordt verkleind ten opzichte van het huidige agrarische bouwvlak. Verder worden de verplichtingen tot sloop en landschappelijke inpassing vastgelegd door middel van een voorwaardelijke verplichting. Conclusie: de beoogde ontwikkeling voldoet aan het beleid Nieuw Buitengebied. Door sanering van (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen en inpassing van de erven kan er een forse bijdrage worden geleverd aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Op het eerste oog worden hierbij geen ruimtelijke belemmeringen verwacht.

Zie daarvoor 'overige consequenties'. Bij een formele aanvraag om herziening van het bestemmingsplan zal initiatiefnemer de planologische uitvoerbaarheid en aanvaardbaarheid gemotiveerd moeten aantonen. Er dient onderzoek verricht te worden om te bepalen of de ontwikkelingen ruimtelijk aanvaardbaar zijn en of ruimtelijke, milieu-, verkeers- en andere belangen mogelijk in het geding zijn. Effect Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied van de gemeente Hellendoorn door de sloop van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing aan de Oude Deventerweg 19 en Wittebroeksweg 9 te Haarle, omvorming van twee bestaande bedrijfswoningen naar burgerwoningen, ontwikkeling van één compensatiewoning, met bijbehorende erftransformaties en landschappelijk inpassing van beide locaties. Global goals Het voorgenomen plan sluit aan bij global goal 11 - duurzame steden en gemeenschappen. Het betreft het saneren van (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing. Hiervoor in de plaats komt één woning die voldoet aan de huidige duurzaamheidseisen. Verder neemt per saldo de bebouwde oppervlakte af. Planning

Pagina

5 van 7

Gezien de aard van voorliggend verzoek (Rood voor Rood-ontwikkeling) wordt de gemeenteraad in een debatronde hierover om advies te vragen. Wanneer u instemt met dit voorstel en initiatiefnemer wenst vervolg te geven aan het principeverzoek, dan zal hij voor eigen rekening en risico een aanvraag om een ruimtelijke (vervolg)procedure in moeten dienen om e.e.a. planologisch mogelijk te maken. Financiële consequenties Aan het in behandeling nemen van een principeverzoek zijn op basis van de Legesverordening kosten verbonden. Deze bedragen €703,80 (prijspeil 2021) en zijn reeds bij initiatiefnemer in rekening gebracht. De kosten voor een eventuele verdere planontwikkeling komen voor rekening van initiatiefnemer. Bij een vervolg zullen met hem nadere afspraken worden gemaakt over het verhalen van de plankosten met betrekking tot een bestemmingsplanherziening (d.m.v. een anterieure overeenkomst dan wel o.b.v. de Legesverordening) en over het vergoeden van eventuele planschadekosten (d.m.v. een planschadeverhaalsovereenkomst). Personele consequenties Niet als gevolg van deze nota. Juridische consequenties Voor nu zijn er geen juridische consequenties. Uw beslissing op een principeverzoek heeft een informatief karakter en is geen officieel besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. Er is geen bezwaar of beroep mogelijk.

Rechtsbescherming staat wel open bij een ruimtelijke vervolgprocedure (herziening bestemmingsplan dan wel aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit) om de beoogde ontwikkelingen planologisch mogelijk te maken. Informatisering Niet van toepassing. Burger- en overheidsparticipatie Initiatiefnemer heeft aangegeven de direct omwonenden te hebben geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. Daar zijn tot op heden geen bezwaren uit naar voren gekomen. Na een positief principebesluit, wil initiatiefnemer wederom met hen in gesprek gaan voor de verdere uitwerking van de plannen. Bij een eventuele ruimtelijke vervolgprocedure zijn er voor een ieder mogelijkheden om tegen een ontwerpplan zienswijzen naar voren te brengen. Communicatie Initiatiefnemer wordt schriftelijk over uw principestandpunt geïnformeerd. Hierna kan hij zijn plannen verder uitwerken. Overige consequenties Bodem: voor het gehele terrein aan de Wittebroeksweg is een historisch onderzoek (NEN5725) noodzakelijk en voor de locatie van de beoogde compensatiewoning een verkennend bodemonderzoek (NEN5740) om te bepalen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde toekomstige (woon)gebruik. Geluid: omdat de beoogde ontwikkeling ziet op een realisatie van een geluidgevoelig object (compensatiewoning), zal de geluidsbelasting op deze woning in beeld gebracht moeten worden. Op

Pagina

6 van 7

grond van onze Verkeers Milieu Kaart (VMK) is het echter aannemelijk dat er ruimschoots wordt voldaan aan de voorkeurswaarde van 48 dB en worden er op voorhand geen belemmeringen verwacht. Ecologie: mogelijk bevinden zich in de te slopen gebouwen beschermde soorten vanuit de Wet natuurbescherming. Daarom is t.b.v. een ruimtelijke vervolgprocedure een quickscan flora en fauna noodzakelijk om dit inzichtelijk te maken (o.a. uilen, mussen en andere erfvogels en vleermuizen). Externe veiligheid: op korte afstand van de beoogde compensatiewoning ligt een hogedrukaardgastransportleiding. De locatie ligt daarmee binnen het invloedgebied van deze leiding en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) is daarom van toepassing waardoor bij een ruimtelijke vervolgprocedure het groepsrisico in beeld gebracht moet worden. Waterhuishouding: de beide locaties liggen niet in een waterwin-, intrek- of grondwaterbeschermingsgebied. Het bebouwde en verhard oppervlak neemt door voorgenomen ontwikkeling af, wat positief is voor de waterhuishouding. Verder zal bij de compensatiewoning het hemelwater van het verhard- en dakoppervlak op eigen terrein moeten worden verwerkt en geïnfiltreerd. Dit lijkt op voorhand geen problemen te geven. Bij een ruimtelijke vervolgprocedure zal de digitale watertoets moeten worden uitgevoerd.

Aandachtspunt is verder dat de compensatiewoning zal moeten worden aangesloten op de drukriolering (kosten voor rekening initiatiefnemer). Milieu: de beoogde compensatiewoning geeft geen belemmering voor ontwikkelingsmogelijkheden voor agrarische bedrijven in de omgeving. Deze liggen op geruime afstand; het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf ligt op meer dan 300 meter afstand. Ook het omvormen van de twee bedrijfswoningen aan de Wittebroeksweg naar burgerwoningen levert geen probleem op. Aan de Raamsweg 23 ligt een veehouderijbedrijf. Op grond van artikel 3, lid 2 van de Wet geurhinder veehouderij dient de afstand tussen een veehouderij en een geurgevoelig object dat onderdeel uitmaakt van een andere veehouderij, of dat op of na 19 maart 2000 heeft opgehouden deel uit te maken van een andere veehouderij 50 meter te bedragen. De beoordeling van de geurbelasting op de woningen Wittebroeksweg 9-9a wijzigt door de bestemmingswijziging van deze woningen daardoor niet. Op grond daarvan zijn er dan ook geen belemmeringen te verwachten. Ontsluiting compensatiewoning: nieuwe inrit en eventuele aanleg duiker in eigen beheer (kosten voor rekening initiatiefnemer).

Pagina

7 van 7