collegevoorstel Principeverzoek om planologische medewerking te verlenen aan een herontwikkeling van het perceel Grotestraat 180 te Nijverdal publicatieversie

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2021-029059 Aard voorstel: besluitvormend

Datum vergadering: 25 januari 2022 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: M. Overmeen-Bakhuis

B & W advies: Principeverzoek om planologische medewerking te verlenen aan een herontwikkeling van het perceel Grotestraat 180 te Nijverdal Advies: 1. Het college kan zich vinden in de, in deze nota uiteengezette, nieuwe planologische ontwikkeling voor de locatie Grotestraat 180 te Nijverdal. 2. Deze nota wordt tijdens een openbare debatronde voorgelegd aan de raad om het college hierover te adviseren. 3. Indien zowel college als de raad positief reageren, kan de procedure tot planherziening worden opgestart, te beginnen met de ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan, nádat: a. initiatiefnemer een planschadeverhaalsovereenkomst heeft ondertekend; b. het concept ontwerpbestemmingsplan ambtelijk akkoord wordt bevonden. Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES. Korte samenvatting Er is een nieuw verzoek ingediend om planologische medewerking te verlenen aan een herontwikkeling van het perceel Grotestraat 180 te Nijverdal. Bedoeling is om ter plaatse op de begane grond een commerciële ruimte te realiseren met daarboven zeven appartementen, Qua bouwvolume bestaande uit vijf bouwlagen. Er kan geparkeerd worden op het eigen terrein. Het advies is om medewerking te verlenen aan de ontwikkeling.

Aanleiding Namens initiatiefnemer, heeft bureau BJZ.nu uit Almelo een verzoek, inclusief een ontwerpbestemmingsplan ingediend om planologische medewerking te verlenen aan een bouwplan voor het realiseren van een commerciële ruimte op de begane grond met daarboven 7 appartementen op het perceel Grotestraat 180 in Nijverdal. Qua bouwvolume bestaande uit vijf lagen. Ten opzichte van een eerder in het voorjaar van 2020 ingediend én bestuurlijk behandeld soortgelijk verzoek, is de voorgestelde bouwhoogte nu passend gemaakt binnen de de maximaal toegestane hoogte van het vigerende bestemmingsplan "Nijverdal Centrum. Relevante eerdere besluiten 27 mei 2020 en 24 juni 2020: nummer 2020-009140; collegebesluit om in principe bereid te zijn planologische medewerking te verlenen aan een eerder principeverzoek tot herontwikkeling van het perceel Grotestraat 180 in Nijverdal met een hogere bouwhoogte dan het huidige verzoek.

24 juni 2020, negatief advies commissie grondgebied aan het college van B&W over een eerder soortgelijk bouwplan (zie verder onder het "kopje" oplossing). Doelstelling: Bezien of planologische medewerking kan worden verleend aan het verzoek. Oplossing Relevante besluitvorming over een eerder soortgelijk verzoek Op 27 mei 2020 (onder nummer 2020-009140), heeft uw college ingestemd met een soortgelijk principeverzoek voor deze locatie. Daarbij ging het eveneens om een commerciële ruimte op de begane grond met daarboven zeven appartementen, qua bouwvolume bestaande uit vijf lagen. Dit betrof een bouwplan met een goot- en bouwhoogte van 12m en 20m, waar feitelijk bij recht een goot- en bouwhoogte van maximaal 12m en een maximale bouwhoogte van 14,5m zijn toegestaan. Uw college is weliswaar bevoegd om een omgevingsvergunning te verlenen voor het toevoegen van woningen en voor het met maximaal 10% afwijken van de voorgeschreven maten, waardoor de goot- en bouwhoogten kunnen worden verhoogd tot een goothoogte van maximaal 13,2 m en de bouwhoogte tot maximaal 16m, doch niet voor het maximale aantal van vier bouwlagen Uw college besloot om over dat toenmalige bouwplan advies te vragen aan de commissie Grondgebied (hierna cie ggb).

De cie ggb adviseerde uw college om géén planologische medewerking te verlenen; men vond dat het bouwplan qua bouwhoogte moest blijven binnen de in het bestemmingsplan "Nijverdal Centrum" toegelaten gooten bouwhoogte. Aangepast bouwplan Het afwijzende advies van de cie ggb heeft er toe geleid, dat de initiatiefnemer is gekomen met een nieuw, aangepast bouwplan. Het geheel bestaat uit een begane grondlaag met een commerciële ruimte met een oppervlakte van ± 250 m2. Op de eerste tot en met de derde verdieping zijn er per verdieping twee appartementen geprojecteerd, op de vierde verdieping is er ruimte voor een groter appartement. Het betreft appartementen met per appartement een oppervlakte van ± 150 m2. Voor een kleine impressie van de bouwlocatie en het bouwplan, zie "Bijlage bij bestuursvoorstel 2021-029059". Het bouwplan gaat uit van een maximale goot- en bouwhoogte van 13,2 m, respectievelijk van 16 m. Dat betekent - t.o.v. het eerdere verzoek - een verlaging van de bouwhoogte met vier m. Daarmee blijft het bouwplan qua bouwhoogte binnen de maximale hoogtecontouren van het bestemmingsplan "Nijverdal Centrum". Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de bezwaren van de toenmalige cie ggb tegen de voorgenomen bouwhoogte. De initiatiefnemer heeft deze bouwhoogte en dit aantal bouwlagen nodig omdat - zo stelt hij - de ontwikkeling anders financieel niet haalbaar is.

Geldende bestemmingsplannen Het perceel Grotestraat 180 te Nijverdal ligt in de plangebieden van: 1. De "Eerste herziening van het Paraplubestemmingsplan Parkeren gemeente Hellendoorn", vastgesteld door de raad op 12 oktober 2021. 2. Het bestemmingsplan "Nijverdal Centrum", vastgesteld door de raad op 1 juli 2014. Ad 1 In de "Eerste herziening van het paraplubestemmingsplan parkeren" is vastgelegd, dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor van het bestemmingsplan afwijkend gebruik, voldoende parkeerplaatsen op het eigen terrein aanwezig moeten zijn conform de "Nota Parkeernormen - herziene uitgave 2021". Voor de berekening van de exacte behoefte aan parkeerplaatsen voor deze locatie, wordt u verwezen naar de "Bijlage bij bestuursvoorstel 2021-029059". Per saldo zijn er, naar boven afgerond, 18 extra parkeerplaatsen benodigd voor deze ontwikkeling. Deze kunnen op het eigen terrein worden gerealiseerd.

Pagina

2 van 6

Ad 2. In bestemmingsplan "Nijverdal Centrum heeft het perceel Grotestraat 180 te Nijverdal de bestemming "Centrum 1". Het bouwplan is, voor wat betreft het aantal appartementen, de bouwhoogte en het aantal bouwlagen, strijdig met het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Nijverdal Centrum" (zie "Bijlage bij bestuursvoorstel 2021-029059"). Gebruik makend van de mogelijkheid voor het college om binnenplans af te wijken van het bestemmingsplan, door een omgevingsvergunning te verlenen voor het toevoegen van 6 woningen en voor het met maximaal 10% afwijken van voorgeschreven maten, past het bouwplan op die aspecten binnen de mogelijkheden die het bestemmingsplan "Nijverdal Centrum" biedt. Binnenplans afwijken van het bestemmingsplan, is voor wat betreft het aantal bouwlagen echter juridisch niet mogelijk. Ook de planologische kruimelregeling biedt hiervoor geen soelaas (Zie "Bijlage bij bestuursvoorstel 2021-029059"). Daarom is zowel voor wat betreft het aantal woningen, voor wat betreft de bouwhoogte alsook voor wat betreft het aantal bouwlagen een herziening van het bestemmingsplan nodig. Omgevingsverordening Overijssel Het verzoek is getoetst aan de Omgevingsverordening Overijssel en voldoet hieraan.

Voor meer details hierover, wordt u verwezen naar de bij deze nota behorende bijlage, getiteld "Bijlage bij bestuursvoorstel 2021-029059" Milieuzonering Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan (zie "Bijlage bij bestuursvoorstel 2021-029059"). Volkshuisvesting Dit bouwplan behelst het realiseren van zeven appartementen bovenop een commmerciële ruimte, dus een toevoeging met zes extra woningen. Een en ander wordt passend geacht binnen de geldende Woonvisie. Voor wat betreft de "Ladder voor duurzame verstedelijking": blijkens constante jurisprudentie is de realisering tot en met een aantal van 11 woningen geen stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder voor duurzame verstedelijking. In de plantoelichting is, conform (art 3.1.6 van) het Bro, de behoefte aan deze woningen aannemelijk gemaakt. Conclusie stedenbouwkundig adviseur.

Het plan om op het perceel Grotestraat 180 te Nijverdal een appartementengebouw te realiseren met daaronder een commerciële ruimte van 250 m2 binnen het kernwinkelgebied van het centrum van Nijverdal is een ter plaatse passende ontwikkeling. Daarbij moet worden opgemerkt, dat de ontwikkeling van dit complex tot gevolg heeft dat de oppervlakte van de commerciële ruimte met bijna de helft in vierkante meters wordt teruggebracht. Het ontwerp bevat hoogwaardig, passende architectonische en functionele kwaliteiten, die een extra kwaliteitsimpuls geven aan het centrum van Nijverdal. De locatie ligt ruimtelijk in de as van het Keizerserf en vervult daarom niet alleen in de Grotestraat een belangrijke rol, maar ook in de zichtlijn van het Keizerserf. Deze ontwikkeling draagt dus in positieve zin bij aan de ruimtelijke kwaliteit van een groter gebied. De parkeerbehoefte voor de woon- en winkelfunctie wordt geheel op het eigen terrein opgelost. Voor de bereikbaarheid van deze parkeerplaatsen wordt de bestaande inrit aan de Grotestraat gebruikt. Luchtkwaliteit Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen, heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Dit staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit. De toets aan de Wet

Pagina

3 van 6

luchtkwaliteit, wijst uit dat aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit niet nodig is. (zie "Bijlage bij bestuursvoorstel 2021-029059") . Bodem Het aspect ‘bodem’ vormt geen belemmering in het kader van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan Zie daartoe "Bijlage bij bestuursvoorstel 2021-029059" . Er dient rekening te worden gehouden met een PFAS-onderzoek bij grondtransport/grondverzet. Explosieven-/bommenonderzoek. De achterliggende spoorlijn is tijdens de Tweede Wereldoorlog door de geallieerden gebombardeerd. Omdat er - vanwege de kelder onder het bestaande pand - veeleer grond zal moeten worden toegevoegd in plaats van dieper te moeten graven voor de fundering van het nieuwe gebouw, wordt een explosievenonderzoek niet noodzakelijk geacht. Procedure Wet geluidhinder niet noodzakelijk Op basis van uitgevoerde akoestisch onderzoeken, is vaststelling van hogere grenswaarden Wet geluidhinder (hierna: Wgh) niet nodig voor deze ontwikkeling. Wel dienen er zodanige gevelmaatregelen te worden getroffen dat het geluid binnenniveau beneden de 33 dB blijft. Wijziging Bouwbesluit voor wat betreft energieprestatie Het Bouwbesluit is van toepassing zoals dat geldt op het moment van indiening van de aanvraag om een omgevingsvergunning (artikel 9.1, lid 6 Bouwbesluit).

Per 1 januari 2021 is de EPC-norm (= Energie Prestatie Coëfficiënt) waar zowel kantoorgebouwen als woningen aan moeten voldoen, vervangen door de zogenaamde BENG- norm (= Bijna Energie Neutrale Gebouwen). Dit betekent dat het te realiseren gebouw bijna energieneutraal zal moeten worden gebouwd. Parkeren Voor de berekening van de exacte behoefte aan parkeerplaatsen voor deze locatie, zie "Bijlage bij bestuursvoorstel 2021-029059". Totaal zijn er 18 parkeerplaatsen op het eigen terrein benodigd voor deze ontwikkeling. Deze kunnen op het eigen terrein worden gerealiseerd. De daadwerkelijk aanleg/ realisering van deze parkeerplaatsen zal via een voorwaardelijke verplichting in de planregels juridisch worden geborgd. Externe veiligheid Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander wordt getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Externe veiligheid is, gezien de situering/ ligging van dit bouwplan, geen issue voor nader onderzoek op basis van de noodzakelijke herziening van het bestemmingsplan voor dit bouwplan. Voor details, zie §4.5 van de plantoelichting.

Wateraspecten Bij nieuwe inbreidingen wordt het proces van de watertoets gevolgd. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen. Hiervoor is de gemeentelijke beleidsnotitie "Samenleven met water" van toepassing. Concreet betekent dit dat 30 mm van het verhard- en dakoppervlak verwerkt dient te worden op eigen terrein. Wanneer de waterberging vanwege ruimtegebrek niet kan worden gerealiseerd op het eigen terrein, kan een beroep worden gedaan op de ‘afkoopregeling’. De initiatiefnemer betaalt de gemeente dan een bedrag van €400 per m3, zodat door de gemeente elders een voorziening kan worden getroffen. Voor meer details hierover, zie "Bijlage bij bestuursvoorstel 2021-029059". Hittestress voorkomen Het gebied omvat onder meer bitumineuze zwarte dakoppervlakken. De platte delen daarvan, zullen worden uitgvoerd als sedumdak.

Pagina

4 van 6

Veiligheid voor bezoekers van het centrum. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, dient de veiligheid voor bezoekers van het centrum gegarandeerd te worden, denk hierbij aan afzettingen, omleidingen, bebording, steigernetten et cetera. Ecologie Als gevolg van voorliggend initiatief zijn er geen negatieve gevolgen te verwachten op beschermde natuurgebieden, flora en fauna. Voor meer details hierover, zie "Bijlage bij bestuursvoorstel 2021-029059". Natuurinclusief bouwen Uit de aangeleverde plantoelichting en het bijbehorende ecologisch onderzoek blijkt, dat er qua ecologie geen problemen zijn. Ook de sloopwerkzaamheden zijn helder uiteengezet. Aan de initiatiefnemers wordt geadviseerd aandacht te schenken aan het broedseizoen voor de algemene vogels. De gemeente wil graag dat er wat gedaan gaat worden met natuurinclusief bouwen. Het gaat dan om het realiseren van verblijven voor vleermuizen en vogels (huismus) in de nieuwe gebouwen. De gemeente is bereid om hierin mee te denken. Op dit moment kan dit juridisch (nog) niet worden afgedwongen. Wel is het een item dat binnenkort ook in wetgeving bindend zal worden vastgelegd. Hierbij een voorbeeld https:// bouwnatuurinclusief.nl/. Hierdoor wordt de duurzaamheid en biodiversiteit van een dergelijk nieuw gebouw verhoogd.

Archeologie & Cultuurhistorie Initiatiefnemers hebben op basis van de Erfgoedwet een archeologische zorgplicht bij projecten waarbij de bodem wordt verstoord. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Het plangebied is getoetst aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) en aan de provinciale archeologische verwachtingskaart uit de provinciale Omgevingsvisie. Hieruit blijkt dat het plangebied niet is gekarteerd. Door de aanwezigheid van de huidige bebouwing is de bodem binnen het plangebied, net zoals vrijwel de gehele kern van Nijverdal, (grotendeels) geroerd en dus verstoord. Daarom is een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Een archeologische dubbelbestemming hoeft niet opgenomen te worden. Cultuurhistorie, Algemeen Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Er bevinden zich in het plangebied geen rijks- en/of gemeentelijke monumenten. In en in de omgeving van het plangebied is tevens geen sprake van bijzondere cultuurhistorische waarden die mogelijkerwijs zouden kunnen worden geschaad vanwege voorliggend plan. Daarom wordt geconcludeerd dat het plan geen negatieve invloed heeft op de cultuurhistorische waarden. Voor meer details, zie "Bijlage bij bestuursvoorstel 2021-029059").

Besluit milieueffectrapportage De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Voorliggende ontwikkeling is niet m.e.r.(beoordelings)plichtig. Voor meer details hierover, wordt u wederom verwezen naar de bij deze nota behorende bijlage, getiteld "Bijlage bij bestuursvoorstel 2021-029059". Effect. Er kan planologische medewerking worden verleend aan de door initiatiefnemer voorgestane ontwikkeling. Global goals Global Goal 6 - schoon water en sanitair. Global Goal 11 - maak steden en dorpen inclusief, veilig, veerkrachtig en duurzame steden en gemeenschappen.

Pagina

5 van 6

Planning Eerst volgt besluitvorming door het college, waarna de raad via een debatronde wordt gevraagd om het college over het concept collegebesluit te adviseren. Financiële consequenties Het vaststellen van een exploitatieplan door de raad wordt niet noodzakelijk geacht voor deze ontwikkeling. Aangezien er geen gronden bij de ontwikkeling zijn betrokken die in eigendom aan de gemeente Hellendoorn toebehoren, is er evenmin een anterieure overeenkomst over de grondexploitatie benodigd voor deze ontwikkeling. Met de initiatiefnemers zal, vóór de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan een planschadeverhaalsovereenkomst worden afgesloten. Personele consequenties Niet van toepassing. Juridische consequenties Geen. Juridische consequentie zijn er pas vanaf de tervisielegging van een ontwerpbestemmingsplan. Informatisering Niet als gevolg van deze nota. Burger- en overheidsparticipatie Initiatiefnemers dienen zelf de woonbuurt en andere belanghebbenden over deze ontwikkeling te informeren. Er zal vooroverleg worden gevoerd met instanties als de ambtelijke eenheid Ruimte en Bereikbaarheid van de provincie Overijssel en het dagelijks bestuur van het waterschap Vechtstromen. Communicatie Het collegebesluit en de advisering via een openbare debatronde (met inspreekmogelijkheid) van de raad aan het college zal worden gecommuniceerd met de initiatiefnemers.

Er zal verder worden gecommuniceerd via de wettelijk voorgeschreven bekendmakingen in het gemeenteblad, het huis-aanhuisblad , de gemeentelijke website en op https://www.ruimtelijkeplannen.nl Overige consequenties Niet van toepassing.

Pagina

6 van 6