collegevoorstel Principeverzoek Haarlerveldweg 2a in Haarle publicatieversie

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2022-006627 Aard voorstel: besluitvormend

Datum vergadering: 15 maart 2022 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: M. Overmeen-Bakhuis

B & W advies: Principeverzoek Haarlerveldweg 2a in Haarle Advies: 1. In principe en onder voorwaarden in te stemmen met het verzoek tot: 1. het omzetten van de agrarische bestemming naar de bestemming wonen aan de Haarlerveldweg 2a en de bestaande bedrijfswoning naar burgerwoning; 2. sloop van alle bedrijfsgebouwen (4.800 m²); 3. weghalen van kuilvoerplaten met erfverharding; 4. hiervoor drie vrijstaande woningen (750 m³) met twee starterswoningen (400 m³) te compenseren op het zelfde terrein, met toepassing van Rood voor Rood-regeling en Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). 2. Aan het onder 1 genoemde de voorwaarden te verbinden dat: 1. alle bedrijfsgebouwen (4.800 m2), de kuilvoerplaten en de overtollige erfverharding worden weggehaald op basis van de Rood voor Rood-regeling uit het beleid Nieuw Buitengebied; 2. de starterswoningen in één bouwmassa worden gerealiseerd, met een beperk bebouwingsgebied; 3. en extra Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) met kwaliteit aan het erf (gebouwen en landschap) wordt toegevoegd. 3. De gemeenteraad in een debatronde om advies vragen. 4. Nadat het plan nader is uitgewerkt en akkoord bevonden, de bestemmingsplanprocedure starten met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES.

Korte samenvatting Voor het perceel aan de Haarlerveldweg 2a in Haarle, kadastraal bekend als gemeente Hellendoorn, sectie S, nummer 1389 en 1390, is door initiatiefnemer een principeverzoek ingediend voor het omzetten van de agrarische bedrijfsbestemming naar woonbestemming. Het verzoek is gericht op een agrarisch bedrijfsperceel, waar de agrarische bedrijfsactiviteiten worden beëindigd. Naast het handhaven van de bestaande woning wil de initiatiefnemer hier alle bedrijfsgebouwen (4.800 m²) slopen voor het compenseren van drie vrijstaande woningen (max. 750 m³) en twee starterswoningen (max. 400 m³). Met toepassing van een stuk Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) past het plan binnen onze omgevingsvisie en het Beleid Nieuw Buitengebied. De beoogde ontwikkeling is ruimtelijk aanvaardbaar en er zijn met het plan geen ruimtelijke, milieu-, verkeers- of andere belangen in het geding. Daarom wordt u voorgesteld in te stemmen met het verzoek en zo gauw het ontwerpbestemmingsplan beschikbaar is, deze in procedure te brengen door het ontwerpplan ter inzage

te leggen. Omdat het verzoek betrekking heeft op een rood voor rood-ontwikkeling met aanvulling van KGO wordt voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen. Aanleiding Initiatiefnemer heeft een principeaanvraag ingediend voor het perceel aan de Haarlerveldweg 2a in Haarle, kadastraal bekend als gemeente Hellendoorn, sectie S, nummer 1389 en 1390, om hier naast de bestaande woning drie vrijstaande woningen met twee starterswoningen (onder één dak) ter compensatie te bouwen. Daarvoor worden ter plaatse alle bedrijfsgebouwen met een oppervlakte van circa 4.800 m2 gesloopt en kuilvoerplaten met overtollige erfverharding weggehaald. Voor de te compenseren woningen is een oppervlakte nodig van 5500 m² (1ste woning 1000 m² en voor de volgende woningen 1500 m²). Omdat 700 m² te weinig gesloopt wordt, wordt Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) ingezet in de vorm van nieuwe natuur en het aan elkaar verbinden van twee wandelpaden (Laarzenpad met het Zandloperpad). Het stuk nieuwe natuur komt aan de oostzijde van de gasleiding en wordt ingeplant met inheems groen en de landschapsstructuren rondom de kavels ontwikkeld. Aan de Haarlerveldweg 2a in het buitengebied en grenzend aan de kern Haarle staat een boerderij met bijgebouwen, waarvan de agrarische bedrijfsactiviteiten worden beëindigd.

Aan de noordoostzijde grenst het perceel aan de Raamsweg, aan de zuidzijde aan de Haarlerveldweg en aan de west en noordwestzijde aan agrarische cultuurgrond. De huidige bestemming is “agrarisch” en op het perceel bevindt zich een bedrijfswoning met meerdere bedrijfsgebouwen en kuilvoerplaten. Relevante eerdere besluiten Raadsbesluit vaststelling beleid Nieuw Buitengebied d.d. 2 juni 2020. Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009 herziening regels 2-2012" d.d. 18-09-2012. Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009" d.d. 20-04-2009.

Doelstelling Doelstelling van het principeverzoek is: het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit door her-invulling van een vrijkomend agrarisch perceel. Door de sloop van meerdere bedrijfsgebouwen, het weghalen van kuilvoerplaten en overtollige erfverharding en de inzet van KGO, ter compensatie drie vrijstaande woningen en twee starterswoningen te kunnen bouwen; een gedifferentieerd aanbod van woningbouw (3 vrijstaande woningen en twee starterswoningen) ter compensatie van het vrijkomend agrarisch perceel; het ter inzage leggen van het hiervoor nog op te stellen ontwerpbestemmingsplan, waarmee de wettelijke procedure van het ontwerpplan start. Oplossing Woonvisie Deze aanvraag gaat om het omzetten van de agrarische bestemming naar woonbestemming voor in totaal zes woningen. Naast het handhaven van de bestaande woning is het de bedoeling dat, met het ter plaatse slopen van meerdere bedrijfsgebouwen met een totale oppervlakte van circa 4.800 m2, drie vrijstaande woningen (max. 750 m³ per woning) en twee starterswoningen in één volume (max. 400 m³ per woning) worden toegevoegd. De huidige eigenaar blijft er zelf wonen en de nieuw te bouwen woningen komen volgens initiatiefnemer bij voorkeur beschikbaar voor de lokale behoefte. Zo is er belangstelling vanuit de kern Haarle, maar ook van oud Haarlenaren die graag weer terug willen naar Haarle. Met de twee kleinere woningen (max.

400 m³) onder één kap wordt ook ruimte voor starters

Pagina

2 van 6

geboden. Daarmee geeft deze omzetting van een agrarische bestemming de invulling aan een woonbestemming met een gedifferentieerd woningaanbod. Ontwikkeling passend binnen de stedenbouwkundige opbouw van het dorp Haarlerveldweg 2a ligt niet ver buiten de kern Haarle. In de nieuwe situatie wordt een nieuwe invulling gegeven aan het voormalige agrarische bedrijf met ook oog voor starters. Naast de te handhaven bestaande woning worden alle bedrijfsgebouwen gesloopt voor de bouw van drie vrijstaande woningen met twee starterswoningen. Bij de landschappelijke inpassing van in totaal zes woningen met groen en aandacht voor de landschappelijke openheid wordt voor een te kort aan 700 m² sloopmeters een kwaliteitsimpuls aan de groene omgeving (KGO) gegeven. Daarmee krijgt het aanwezige groen met landschapselementen aan de oostzijde van de kruising van de Raamsweg met de Haarlerveldweg een weerspiegeling aan de westzijde van deze kruising.

Ook wordt gekeken naar een uitbreiding van het in 2017 aangelegde Laarzenpad met een onverhard pad over het tracé van de gasleiding. Het Laarzenpad loopt nu van de Raalterdijk langs de boksloot naar de Raamsweg achter het voetbalveld. Dit plan geeft de mogelijkheid om het Laarzenpad langs de watergang aan de noordzijde van Raamsweg 4a door te laten lopen met een nieuwe toegang naar de Raamsweg ter hoogte van een watergang van het waterschap Drents Overijsselse Delta. Het aan te leggen onverharde pad aan de oostzijde van de Haarlerveldweg 2a geeft een nieuwe verbinding naar de Haarlerveldweg, waarmee de verbinding gemaakt kan worden met het westelijker gelegen Zandloperpad. Eén vrijstaande woning is aan de oostzijde van de gasleiding gesitueerd en de overige woningen (twee vrijstaande woningen, de twee starterswoningen en de bestaande (bedrijf)woning) zijn aan de westzijde van de gasleiding gesitueerd op het bestaande erf. De opzet van het nieuwe erf doet recht aan de opzet van een voormalig boerenerf. Daarmee wordt ook ruimte geboden aan meerdere woonvormen. Verder wordt met de landschappelijke inpassing het kleinschalige landschap weer wat teruggebracht om zo het landschapstype weer herkenbaar te maken. Het omliggende land krijgt een omzoming in de vorm van houtwallen, singels en bosjes. Hiermee wordt de biodiversiteit gestimuleerd.

De nieuw te bouwen woningen worden in ondergeschikte stijl uitgevoerd, zodat de traditionele opbouw behouden blijft.

Pagina

3 van 6

Wet natuurbescherming Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Er moet nog een quickscan uitgevoerd worden. Vanuit de zorgplicht zal rekening gehouden moeten worden met alle in het plangebied aanwezige planten en dieren en moet er gekozen worden voor een werkmethode en/of planning in de tijd, waardoor planten en dieren zo min mogelijk schade ondervinden als gevolg van de voorgenomen activiteiten. Externe veiligheid Bij de invulling van de locatie aan de Haarlerveldweg 2a in Haarle moet rekening gehouden worden met de hogedrukgasleiding A529 en A523 van de Gasunie. Volgens het ingediende plan komt er wel bebouwing op de dubbelbestemming "Leiding - Gas", maar is de minimale afstand tot de middenstrook met daarin de gasleiding tenminste 5 meter. Daarmee ligt deze ontwikkeling buiten de plaatsgebonden risico contour en wordt voldaan aan de belangrijkste (zwarte) contour. Deze ontwikkeling valt ook binnen het 100% letaliteitsgebied van de buisleidingen (205 meter van de gasleiding). Daarvoor moet een verantwoording van het groepsrisico in afgegeven worden. De veiligheidsregio Twente moet daarbij om advies worden gevraagd. Initiatiefnemer heeft hier al het eerste contact over met de Gasunie. Aanpassing erf De bestaande woning wordt gehandhaafd.

Op de plek van de te slopen bedrijfsgebouwen (westzijde van de gasleiding) worden twee vrijstaande woningen met twee starterswoningen gebouwd. Aan de oostzijde van de gasleiding wordt één vrijstaande woning gebouwd. De nieuw te bouwen gebouwen worden natuurinclusief gebouwd en er is aandacht om al dan niet gezamenlijk vorm te geven aan duurzaamheidsambities. De starterswoningen worden onder één dakoppervlak ondergebracht. Het erf wordt versterkt door nieuwe beplanting van diverse bomen, struweel en hagen toe te voegen bij de al aanwezige beplanting. Door de bebouwing te combineren met omrand groen en de percelen niet te sterk te omranden met groen, ontstaat naar het landschap toe een rafelig silhouet. Hiermee gaan landschap en omgeving in elkaar over. Met streekeigen inheems groen wordt de biodiversiteit versterkt. Dit wordt gerealiseerd door het aanplanten van nieuwe landschapselementen met inheemse plantensoorten waardoor variaties in type groen een plek krijgen op het erf. Hagen en heesters creëren

Pagina

4 van 6

privacy rond de woningen. De nieuw te bouwen woningen worden zoveel mogelijk ontsloten door bestaande halfverharde inritten. De bestaande woning maakt gebruik van bestaande aansluitingen, waaronder riolering. Voor de nieuw te bouwen woning moet hier nog in worden voorzien. Naast de benodigde nieuwe aansluitingen is het mogelijk dat de bestaande aansluitingen gewijzigd en/of vernieuwd moeten worden. Conclusie Het plan is in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening. Het sluit aan op de directe omgeving en geeft een aanvulling op het al aanwezige groen. Daarbij worden landschap ontsierende gebouwen gesloopt waarmee ruimte wordt geboden voor verschillende woonvormen. Het is passend binnen het gemeentelijk beleid en ruimtelijk aanvaardbaar. Het ontwerpbestemmingsplan kan voor zes weken ter inzage worden gelegd. Een ieder kan gedurende die periode zienswijzen indienen bij de gemeenteraad. Effect Het beoogde effect is het her-invullen van een vrijkomend bebouwd agrarisch perceel. Bij de bestaande (bedrijfs)woning komt een gedifferentieerd woningaanbod in de vorm van drie vrijstaande woningen en twee starterswoningen. De sloop van alle bedrijfsgebouwen, het weghalen van de kuilvoerplaten met de overtollige erfverharding en de toevoeging van KGO geeft de compensatie voor de toe te voegen woningen met de bijbehorende erftransformatie en landschappelijke invulling.

Het plan draagt hiermee bij aan de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid. Global goals Van de Global Goals is nummer 11. Duurzame steden en gemeenschappen de belangrijkste. Global Goal 11 gaat over verschillende onderwerpen: huisvesting voor iedereen, verkeersveiligheid en openbaar vervoer, integrale plannen voor duurzame verstedelijking, cultureel en natuurlijk erfgoed, rampenparaatheid, milieueffect steden, groene en openbare ruimtes, relatie stad en omgeving. Naast nummer 11 kan nummer 6 van de Global Goals toegepast worden. Global Goal 6 (Schoon water en sanitair) gaat over veilig en betaalbaar drinkwater, vermindering van verontreiniging, verhogen efficiency waterverbruik, integraal waterbeheer, beschermen en herstellen ecosystemen, bewonersparticipatie. Planning Gezien de aard van het plan (Rood voor Rood-ontwikkeling met KGO) wordt voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen. Wanneer uw college instemt met dit voorstel kan de initiatiefnemer het plan voor eigen rekening en risico uitwerken in een ruimtelijk kwaliteitsplan en compleet maken met de nog uit te voeren onderzoeken, waaronder het bodemonderzoek en verantwoording van de externe veiligheid. Vervolgens kan gestart worden met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken voor het bieden van de mogelijkheid van het indienen van zienswijzen bij de raad.

De raad is bevoegd het bestemmingsplan vast te stellen. Daarna kan de omgevingsvergunning voor het bouwen aangevraagd worden. Financiële consequenties Het risico van planschade wordt overgedragen naar de initiatiefnemer middels een op te stellen planschadeverhaalsovereenkomst en dient in de periode tot vaststelling overeengekomen te worden tussen initiatiefnemer en gemeente. Leges voor de procedure tot herziening van het bestemmingsplan worden in rekening gebracht conform de legesverordening. Personele consequenties Niet van toepassing. Juridische consequenties

Pagina

5 van 6

Het ontwerpbestemmingsplan wordt ter inzage gelegd. Eventuele zienswijzen worden ingediend bij de raad, die het bestemmingsplan mag vaststellen. Na vaststellen ligt het plan ter inzage voor het eventueel instellen van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Informatisering Niet van toepassing. Burger- en overheidsparticipatie Initiatiefnemer gaat de omwonenden op korte termijn over het plan informeren. Communicatie Initiatiefnemer wordt geïnformeerd aangaande dit besluit, als ook de gemeenteraad. Publicatie ontwerpbestemmingsplan op de site ruimtelijkeplannen.nl en hiervan wordt mededeling gedaan in het huis aan huis blad Hart van Hellendoorn en via het gemeenteblad. Overige consequenties Niet van toepassing.

Pagina

6 van 6