collegevoorstel Hernieuwd principeverzoek rood-voor-rood Tijhuiserve te Nijverdal publicatieversie

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2021-031991 Aard voorstel: besluitvormend

Datum vergadering: 18 januari 2022 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: M. Overmeen-Bakhuis

B & W advies: Hernieuwd principeverzoek rood-voor-rood Tijhuiserve te Nijverdal Advies: 1. Het college is bereid om - in ruil voor de sloop van 1.354 m2 aan agrarische opstallen aan de Lohuisweg 7 te Hellendoorn - planologische medewerking te verlenen aan de realisering van een compensatiewoning op de, in deze nota uiteengezette, alternatieve bouwlocatie en ontsluiting aan het Tijhuiserve te Nijverdal. 2. De bestemming van het perceel Lohuisweg 7 te Hellendoorn te wijzigen in lijn van het besluit onder 1. 3. De gemeenteraad wordt verzocht om het college van advies te dienen. Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES. Korte samenvatting De aanvraag is inmiddels drie keer behandeld in een commissie- en debatvergadering. Het gaat hierbij om het realiseren van een compensatiewoning aan het Tijhuiserve te Nijverdal (aan de rand van de kern Hulsen). Dit in ruil voor de sloop van 1.354 m2 aan landschap ontsierende stalruimtes aan de Lohuisweg 7 te Hellendoorn. De compensatiewoning zou daarbij - op advies van de stedenbouwkundig adviseur - worden gerealiseerd in de zuidwesthoek van een perceel aan het Tijhuiserve te Nijverdal, in de oksel van een bestaand beplantingspatroon. Ontsluiting zou daarbij plaatsvinden via de Olde Blenkestraat.

Onder overname van een suggestie van de ChristenUnie voor een alternatieve bouwlocatie en ontsluiting tijdens de laatste debatronde van de raad op 8 juni 2021, verzoekt de adviseur van initiatiefnemer nu om planologische medewerking te verlenen aan deze alternatieve bouwlocatie en ontsluiting voor de te realiseren compensatiewoning. Omdat dit verzoek voldoet aan alle uitgangspunten volgens het Nieuw Beleid Buitengebied (en rood-voor-rood) en er verder gaan belemmeringen zijn, wordt geadviseerd medewerking te verlenen aan dit verzoek. Aanleiding De feiten die aan de totstandkoming van deze nota vooraf zijn gegaan 1. Op 19 november 2019, onder nummer 2019-031787 (zie bijlage bij deze nota) besloot uw college om in principe, met toepassing van rood-voor-rood en in ruil voor de sloop van 1.354 m2 aan landschap ontsierende stalruimtes aan de Lohuisweg 7 te Hellendoorn, planologische medewerking te verlenen aan de realisering van een compensatiewoning aan het Tijhuiserve te Nijverdal. Op advies van de gemeentelijk, extern stedenbouwkundig adviseur, zou de compensatiewoning worden gerealiseerd in de zuidwesthoek van het gebied Tijhuiserve. De

woning zou hierdoor zodanig worden gesitueerd, dat de waardevolle open ruimte ter plaatse - die van landschappelijk belang is - wordt gewaarborgd, in de oksel van een bestaand beplantingspatroon. Het architectonisch karakter van de woning is gebaseerd op het schuurmodel, passend in het landschap ter plaatse. De woning zou daarbij ontsloten worden via de Olde Blenkestraat (het advies van de stedenbouwkundig adviseur treft u als bijlage bij deze nota aan). Omdat de raad eerder had bepaald, dat hij het college over álle rood-voor-roodverzoeken wilde kunnen adviseren, is advies over dit collegebesluit gevraagd aan de toenmalige raadscommissie Grondgebied. De commissie besloot op 22 januari 2020 haar advisering over dit collegebesluit aan te houden tot ná de vaststelling door de raad, van de beleidsnota "Nieuw Beleid Buitengebied". Op 2 juni 2020, nummer 2020-00637 besloot de raad vervolgens tot vaststelling van de beleidsnotitie "Nieuw Beleid Buitengebied" (zie bijlage bij deze nota). 2.

Omdat aan álle voorwaarden van de door de raad zelf vastgestelde beleidsnotitie "Nieuw Beleid Buitengebied" werd voldaan, besloot uw college op 20 april 2021 via een nieuwe nota onder nummer 2021-008998 (zie bijlage bij deze nota), dat zij bereid was om - in ruil voor de sloop van 1.354 m2 aan landschap ontsierende stalruimtes aan de Lohuisweg 7 te Hellendoorn en met toepassing van rood-voor-rood, planologische medewerking te verlenen aan de realisering van een compensatiewoning aan het Tijhuiserve te Nijverdal. Tijdens een openbare debatronde van de raad op 9 februari 2020 besloot de raad evenwel het college negatief te adviseren over het aan haar voorgelegde collegebesluit. 3. De raad heeft op 9 februari 2020 in een debatvergadering een aantal argumenten aangedragen voor haar negatieve advies. Deze argumenten zijn nader beoordeeld aan de hand van de door de raad op 2 juni 2020 vastgestelde beleidsnotitie "Beleid Nieuw Buitengebied". De conclusies uit deze nadere beoordeling, vormden de aanleiding om de raad tijdens een debatvergadering te verzoeken nogmaals over dit principeverzoek te adviseren. Dit is gebeurd via de (als bijlage bij deze nota gesloten) nota 2021-008998. De raad besloot tijdens een openbare debatronde op 8 juni 2021 evenwel andermaal om uw college te adviseren om géén planologische medewerking te verlenen aan het initiatief. 4.

Nog voor en ook tijdens de debatronde van de raad op 8 juni 2021, kwam een lid van de Christen Unie met een suggestie voor een alternatieve bouwlocatie en ontsluiting om uit de ontstane impasse te komen. De te bouwen compensatiewoning zou daarbij een aantal meters richting Tijhuiserve worden verschoven en tevens worden ontsloten via datzelfde Tijhuiserve. De suggestie van de Christen Unie is - door de adviseur van de initiatiefnemer - weergegeven in onderstaande illustratie. Rechtsboven ziet u het zandpad Tijhuiserve waarop de ontsluiting plaatsvindt. Daaronder ziet u de Olde Blenkestraat waarop in een eerder verzoek de ontsluiting zou plaatsvinden, langs een ter plaatse aanwezige speeltuin ter linkerzijde van de Olde

Pagina

2 van 6

Blenkestraat.

De initiatiefnemer heeft de suggestie van de Christen Unie omarmd en verzoekt thans om hieraan planologische medewerking te verlenen. Het eerdere verzoek van de adviseur van de initiatiefnemer, de presentatie van het plan (schuurwoning) als ook het eerder ingediende participatieverslag, treft u als bijlage bij deze nota aan. Relevante eerdere besluiten 19 november 2019 (2019-031787, instemming college met positief ambtelijk advies, doch op 22 januari 2020 aanhouding van de advisering aan het college door de toenmalige commissie grondgebied, in afwachting van de vaststelling door de raad van de beleidsnota "Nieuw Beleid Buitengebied". 2 juni 2020, nummer 2020-00637 raadsbesluit tot vaststelling van de beleidsnotitie "Nieuw Beleid Buitengebied". 5 januari 2021 (2021-034238) instemming college met positief ambtelijk advies, doch op 9 februari 2021 negatief advies raad tijdens openbare debatronde. 20 april 2021 (2021-008998) instemming college met positief ambtelijk advies, doch op 8 juni 2021 wederom negatief advies raad tijdens openbare debatronde. Doelstelling Bezien of er planologische medewerking kan worden verleend aan het nieuwe principeverzoek. Oplossing Geldende bestemmingsplannen Het erf op het perceel Lohuisweg 7 te Hellendoorn is gelegen in het bestemmingsplan "Buitengebied 2009" en heeft daarin de bestemming "Agrarisch met waarden".

Daarnaast gelden er een aantal aanduidingen: "bouwvlak", "intensieve veehouderij", "Waarde - archeologische verwachtingswaarde", "specifieke vorm van waarde - kleinschalig landschap", "specifieke vorm van waarde - reliëf", "Reconstructiewet - verwevingsgebied". Ter plaatse zijn twee bedrijfswoningen toegestaan en deze zijn ook feitelijk aanwezig. Het perceel aan het Tijhuiserve te Nijverdal is gelegen in het bestemmingsplan "Buitengebied 2009" en heeft daarin de bestemming "Agrarisch met waarden" met daarnaast de aanduiding "specifieke vorm

Pagina

3 van 6

van waarde - kleinschalig landschap" alsook de gebiedsaanduiding "Reconstructiewetzone verwevingsgebied". Het zuidwestelijk deel van het plangebied heeft de gebiedsaanduiding "Veiligheidszone LPG". De realisering van een woning aan het Tijhuiserve is strijdig met het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Buitengebied 2009". Bij de uitvoering van de beleidsnotitie "Nieuw Beleid Buitengebied", waarbij een extra woning met bijgebouw mag worden gerealiseerd voor elke, minimaal 1.000 m2 te slopen bedrijfsbebouwing, wordt in hetzelfde bestemmingsplan waarmee de extra woning planologisch mogelijk wordt gemaakt, de bestemming herzien van de locatie waar de te slopen opstallen staan. Dit opdat de herbouw van deze te slopen opstallen planologisch gezien onmogelijk wordt gemaakt. Verbetering ruimtelijke kwaliteit Door de sloop van landschap ontsierende agrarische opstallen, de daaropvolgende goede landschappelijke inpassing van de resterende gebouwen op de slooplocatie aan de Lohuisweg én de goede landschappelijke inpassing op de nieuwbouwlocatie aan het Tijhuiserve, in combinatie met de inrichting van de rest van de kavel als natuurgebied, verbetert per saldo de ruimtelijke kwaliteit van beide locaties. De daadwerkelijke realisering van deze landschappelijke inpassing zal juridisch worden geborgd, door opname van een voorwaardelijk verplichting in de planregels.

Provincie Overijssel en Waterschap Vechtstromen Het plan voldoet aan de Omgevingsvisie alsook aan de Omgevingsverordening Overijssel. Er is wettelijk vooroverleg gevoerd met de provincie. De provincie kan zich vinden in het verzoek, mits de bestemmingen aan de Lohuisweg goed worden herzien. Vooroverleg met het Waterschap Vechtstromen zal plaatsvinden door het uitvoeren van een digitale watertoets. Ontsluiting van de woning De gemeentelijke verkeersdeskundigen hebben te kennen gegeven geen bezwaren te hebben tegen de ontsluiting van de te realiseren compensatiewoning op de zandweg, het Tijhuiserve, Milieu-aspecten Op basis van de richtlijn "Bedrijven en milieuzonering, editie 2009", bedraagt de richtafstand (gemeten tussen de grens van de bestemming "Bedrijf" van het benzinestation met LPG (doorslag <1000m³/jr) aan de Collenstaartweg en de gevel van de nieuw te realiseren woning, ongeveer 50 meter. De nieuw te realiseren compensatiewoning ligt op een grotere afstand. De locatie ligt, op basis van het Besluit Externe veiligheid Inrichtingen, wél binnen het invloedsgebied van het LPG-vulpunt/tankstation aan de Collenstaartweg 7. Voor de beoogde ontwikkeling moet daarom een verantwoording van het groepsrisico bij de gemeente worden ingediend.

Indien uw college zich in dit voorstel kan vinden én de raad positief adviseert, is nader onderzoek noodzakelijk naar de navolgende milieuaspecten ter plaatse van de nieuw te realiseren woning: 1. een bodemonderzoek. 2. een quickscan onderzoek flora en fauna. 3. een verantwoording van het groepsrisico. 4. een onderzoek naar de uitstoot van stikstof (Aerius berekening). Risico van precedentwerking In het gemeentelijk beleid zijn kaarten opgenomen (zie bijlage 1 bij de "Beleidsnotitie Nieuw Beleid "Buitengtebied", "Bouwen aan de rand van de woonkernen"). Op die kaarten zijn gebieden langs kernen aangeduid, waarvoor op basis van landschappelijke, natuurlijke en stedenbouwkundige argumenten is aangegeven, dat bepaalde locaties niet geschikt zijn bevonden. Het plangebied aan het Tijhuiserve maakt hier géén onderdeel van uit! Ook blijkt uit deze kaarten, dat het gaat om ruime zones langs de woonkernen. Tijdens debatten in het kader van Rood-voor-Rood zijn vanuit de raad enkele suggesties gedaan om meer te kijken naar bebouwing aan de randen van dorpen. Deze ontwikkeling voorzien daarin. De voorziene nieuwbouwlocatie in het voorliggende plan sluit direct aan op de woonkern Hulsen. Daarnaast is voor deze locatie een plan opgesteld dat laat zien, dat de nieuwe bebouwing zowel landschappelijk als stedenbouwkundig bezien, zorgvuldig wordt ingepast.

Op basis van de suggestie vanuit de raaad, wordt de woning nu een aantal meters richting Tijhuiserve verplaatst. Het

Pagina

4 van 6

beplantingspatroon ter plaatse wordt niet aangetast. Er wordt in tegendeel juist behoorlijk geïnvesteerd in een versterking van de natuurlijke waarden van het gebied door de omliggende gronden in te richten als natuurgebied. Daarmee wordt zowel de waardevolle open ruimte als ook de doorkijk van het gebied Tijhuiserve geborgd. Het perceel wordt deels aangewend voor de realisering van een nieuwe woning en het bijbehorende bijgebouw, terwijl de rest van de kavel wordt ingericht als natuurgebied. De landschappelijke waarden van het gebied ter plaatse worden door deze ontwikkeling dus versterkt. Aantasting reliëf Tijdens de debatvergadering is ook gesproken over het feit dat met de bouw van een woning op deze plek mogelijk het reliëf ter plaatse wordt aangetast en dat dit mogelijk consequenties zou hebben voor het grondwater. Er is volgens hen een risico dat er wateroverlast ontstaat in de kelders van de aangrenzende woningen. Dit is onderzocht door onze beleidsmedewerker Water. Volgens hem veroorzaakt realisering van dit plan geen significante aantasting van het reliëf ter plaatse welke hier landschappelijk niet aanvaardbaar is. Er wordt dan ook geen wateroverlast verwacht door realisatie van dit plan. Er zijn voldoende technische oplossingen denkbaar om dat te voorkomen.

Een kleine verhoging van het reliëf ter plaatse, heeft volgens deze medewerker geen effect op de ontwikkeling van grondwaterstanden in de omgeving. bij de verdere planontwikkeling zullen wij van de initiatiefnemer eisen dat de grond in de omgeving niet wordt verdicht door zwaar bouwmaterieel te plaatsen. Ook zullen wij eisen dat wordt voorkomen dat de te realiseren woning en het bijbehorende verhard oppervlak, afwateren richting naastgelegen woonpercelen. Initiatiefnemer zal vooraf moeten aantonen dat dit risico niet aan de orde is. Het woongenot van omwonenden wordt aangetast De nieuw te realiseren compensatiewoning wordt gebouwd achter een ter plaatse aanwezige houtwal, zodat de omwonenden niet of nauwelijks zicht hebben op deze woning. Volgens de gemeentelijke verkeersdeskundigen, genereert een woning gemiddeld genomen circa 6 bewegingen met motorvoertuigen per dag. Daarmee wordt het Tijhuiserve niet onevenredig extra zwaar belast met verkeersbewegingen en wordt deze ontsluiting verantwoord geacht.. Daarnaast is het formeel qua jurisprudentie een gegeven, dat niemand recht heeft op blijvend uitzicht over andermans perceel, tenzij dat recht is vastgelegd in bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid of anderszins. Dat is in dit geval niet aan de orde.

Tot slot wordt er nog op gewezen dat er altijd nog de mogelijkheid blijft om een planschadeclaim bij uw college in te dienen indien iemand van mening is dat er sprake is van waardedaling van de eigen woning door een verandering van het planologisch regime ter plaatse. Mocht dit aan de orde zijn, dan komt de uit te betalen planschadevergoeding - onder aftrek van het eigen risico - voor rekening van de initiatiefnemer van deze ontwikkeling. Conclusie Zoals hiervoor is aangegeven, heeft de initiatiefnemer de suggestie voor een andere locatie, die vanuit de raad is gedaan tijdens de debatronde, overgenomen. Wij hebben dit volgens de geldende kaders beoordeeld en komen tot de conclusie dat zijn verzoek voldoet aan het "Beleid Nieuw Buitengebied". Daarom wordt uw college geadviseerd in principe in te stemmen met dit verzoek en dit voor advies voor te leggen aan de gemeenteraad. Effect Er kan planologische medewerking worden verleend. Global goals Goal 11: maak steden en dorpen inclusief, veilig, veerkrachtig en duurzaam. Planning Na besluitvorming college, wordt de raad tijdens een openbare debatronde gevraagd om zijn eerdere advisering te heroverwegen.

Pagina

5 van 6

Financiële consequenties Naast gemeentelijke leges voor het verzoek tot planherziening, wordt het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk geacht voor deze ontwikkeling. Dit omdat verhaal van kosten anderszins is verzekerd. Ook een anterieure overeenkomst over de grondexploitatie wordt niet nodig geacht voor deze ontwikkeling. Er zijn namelijk geen gronden die in eigendom toebehoren aan de gemeente, bij de ontwikkeling betrokken. Het perceel zal in overleg met de gemeente, via een aan te leggen in- en uitrit moeten worden ontsloten via het Tijhuiserve, een zandweg. Ook zal de woning - in overleg met de gemeente - moeten worden aangesloten op het gemeentelijk riool. Initiatiefnemer dient zelf contact op te nemen met de onderscheiden nutsbedrijven voor een aansluiting op nutsvoorzieningen (kabel en/of glasvezel, stroomvoorziening, water et cetera). Er zal, nog vóór de tervisielegging van een ontwerpbestemmingsplan, een planschadeverhaalsovereenkomst worden afgesloten met de initiatiefnemer. Personele consequenties Niet als gevolg van deze nota. Juridische consequenties Geen, juridische consequenties zijn er pas na de ter visie legging van een ontwerpbestemmingsplan. Informatisering Niet als gevolg van deze nota.

Burger- en overheidsparticipatie De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor het betrekken van de woonomgeving bij zijn initiatief om daarvoor voldoende maatschappelijk draagvlak te genereren. Het participatieverslag zal bij het ontwerpbestemmingsplan worden gevoegd. Communicatie Na besluitvorming door uw college, worden de adviseurs van zowel initiatiefnemer als van de eigenaar van de slooplocatie op Lohuisweg 7 te Hellendoorn daarover geïnformeerd. Zij en ook derdenbelanghebbenden kunnen desgewenst gebruik maken van hun inspreekrecht tijdens een openbare debatronde van de gemeenteraad. Overige consequenties Geen.

Pagina

6 van 6