Collegebesluit Principeverzoek Raamsweg 6 in Haarle (RvR) publicatieversie

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2023-005183 Aard voorstel: besluitvormend

Datum vergadering: 21 maart 2023 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: G. Oord

B & W advies: Collegevoorstel: Principeverzoek Raamsweg 6 in Haarle (RvR) Advies: 1. In principe en onder voorwaarden in te stemmen met het verzoek tot: omzetting van een (voormalige) agrarische bedrijfslocatie naar de bestemming “Wonen” aan de Raamsweg 6 in Haarle, waarbij de bestaande bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning; sloop van minimaal 3.116 m2 aan bedrijfsgebouwen, silo’s en erfverharding; het compenseren van de sloop met het bouwen van één woning van max. 750 m3 en twee kleinere woningen met inpandige bijgebouwen in één bouwmassa op hetzelfde terrein door middel van de Rood voor Rood-regeling. 2. Aan het onder 1 genoemde de voorwaarden te verbinden dat: alle bedrijfsgebouwen (3.116 m2), silo’s en de overtollige erfverharding worden weggehaald; de twee te compenseren kleinere woningen met bijbehorende bijgebouwen in één bouwmassa van maximaal 1.200 m3 worden gebouwd; de te compenseren woningen landschappelijk (gebouwen en landschap) worden ingepast met extra kwaliteit aan het erf. 3. De gemeenteraad om advies vragen in een debatronde. 4. Nadat het plan nader is uitgewerkt in een (concept) ontwerpbestemmingsplan en akkoord bevonden, de bestemmingsplanprocedure starten met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan.

Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES Korte samenvatting Voor het perceel aan de Raamsweg 6 in Haarle, kadastraal bekend als gemeente Hellendoorn, sectie S, nummer 1539 en 1540, is een principeverzoek ingediend voor het omzetten van de agrarische bedrijfsbestemming naar de bestemming “Wonen”. Het gaat hier om een agrarisch bedrijfsperceel, waar de agrarische bedrijfsactiviteiten geheel beëindigd worden. Initiatiefnemers willen hier alle bedrijfsgebouwen met een gezamenlijke oppervlakte van circa 3.116 m2 slopen en met toepassing van de Rood voor Rood-regeling uit het Beleid Nieuw Buitengebied één vrijstaande woning van max. 750 m3 bouwen en één gebouw met daarin twee kleinere woningen met inpandige bijgebouwen. Deze drie compensatiewoningen komen op het zelfde erf naast de bestaande (nu nog bedrijf-) woning.

De gewenste ontwikkeling past niet in het ter plaatse geldende bestemmingsplan, maar wel gemeentebeleid Beleid Nieuw Buitengebied en de Woonvisie. De beoogde ontwikkeling is ruimtelijk aanvaardbaar en er zijn met het plan op het eerste oog geen ruimtelijke, milieu-, verkeers- of andere

belangen in het geding. Daarom wordt u voorgesteld in te stemmen met het verzoek en zo gauw het ontwerpbestemmingsplan beschikbaar is, deze in procedure te brengen door het ontwerpplan ter inzage te leggen. Omdat het verzoek betrekking heeft op een rood voor rood-ontwikkeling wordt voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen. Aanleiding Aan de Raamsweg 6 in het buitengebied van Haarle, kadastraal bekend is als gemeente Hellendoorn, sectie S, nummer 1539 en 1540, staat een boerderij met meerdere bedrijfsgebouwen. De agrarische bedrijfsactiviteiten worden hier geheel beëindigd. Initiatiefnemers willen alle bedrijfsgebouwen (gezamenlijke oppervlakte circa 3.116 m2), met uitzondering van de bedrijfswoning met één bijgebouw, slopen. Zij hebben een een verzoek (zie bijlage) ingediend om de bestaande bedrijfswoning met een woonbestemming om te zetten naar een burgerwoning en op de slooplocatie van de sloop van de bedrijfsgebouwen met de toepassing van de Rood voor Rood-regeling één vrijstaande woning en twee kleinere woningen in één bouwmassa te bouwen. De beoogde ontwikkeling past niet binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Buitengebied 2009". Hierdoor is een ruimtelijke afweging en principestandpunt wenselijk voor het voor de Raamsweg 6 in Haarle ingediende principeverzoek.

Relevante eerdere besluiten Raadsbesluit vaststelling beleid Nieuw Buitengebied d.d. 2 juni 2020. Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009 herziening regels 2-2012" d.d. 18-09-2012. Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan "Buitengebied 2009" d.d. 20-04-2009. Doelstelling Principebesluit op voorliggende verzoek. Oplossing De boerderij ligt direct aan de Raamsweg 6 tussen de weilanden in het buitengebied van Haarle. Het perceel heeft de agrarische bestemming. Initiatiefnemer gaat hier de bedrijfsactiviteiten stoppen. Daarmee kunnen de bedrijfsbebouwing ingezet worden met de Rood voor Rood-regeling. Dit verzoek gaat om het omzetten van de agrarische bestemming naar de bestemming “Wonen” voor in totaal 4 woningen. Naast de al aanwezige bedrijfswoning is het de bedoeling dat op hetzelfde erf één woning van 750 m3 en één gebouw met twee kleinere woningen met inpandige bijgebouwen worden toegevoegd. Hiervoor is aangesloten bij zaaknummer 2022-030870 waar uw college in principe en onder voorwaarden heeft ingestemd met het compenseren van twee kleinere woningen met bijbehorende bijgebouwen in één bouwmassa. Het gaat om één gebouw met twee kleinere woningen met inpandige bijgebouwen van maximaal 1.200 m3. De totale bouwmassa komt daarmee overeen met één woning van maximaal 750 m3 met max. 150 m2 aan bijgebouwen.

Voor de bijgebouwen wordt wordt dan uitgegaan van 450 m3 (150 m2 x 3 m. hoog). Op deze manier wordt de totale bouwmassa aangemerkt als hoofdgebouw. Bij elk hoofdgebouw mag ook vergunningvrij bijgebouwd worden. Via de regels van het bestemmingsplan en de manier waarop het bestemd wordt op de verbeeldingskaart kan het vergunningsvrij bouwen ingeperkt worden. Voorgesteld wordt om hier de bestemming "Wonen" op maat toe te kennen en in de planregels hier aanvullend op te nemen dat de gronden rondom de woonbestemming niet beschouwd mogen worden als erf in de zin van artikel 1 van bijlage 1 van bijlage II behorende bij het Besluit Omgevingsrecht. Dit geeft een beperking van het vergunningvrij bouwen en moet voorkomen dat via deze weg er meer gebouwd kan worden. In dit specifieke geval is de beperking in het belang van het behouden van één bouwmassa. Hiervoor moet bij de uitwerking van dit plan een ruimtelijke onderbouwing in de toelichting opgenomen worden.

Pagina

2 van 6

De woningen kunnen toegevoegd worden ter compensatie van het slopen en weghalen van alle bedrijfsgebouwen (min. 3.116 m2), meerdere silo’s en overtollige erfverharding. De Rood voor Rood-regeling kan met 2.500 m2 aan sloopmeters (1.000 m2 voor de 1ste en 1.500 m2 voor de volgende woning) twee woningen van maximaal 750 m3 gecompenseerd worden. Met 3.116 m2 aan sloopmeters wordt hier ruim aan voldaan.

Het landschap is hier in de loop van jaren veranderd van een kleinschalig omsloten landschap tot een open en rationeler landschap. In de omgeving zijn kleinere stukjes van de vroegere groenstructuur terug te vinden. In de nieuwe situatie wordt een nieuwe invulling gegeven aan het voormalige agrarische bedrijf. Dichtstbijzijnde agrarische bedrijf ligt op voldoende afstand (circa 75 meter). Een bestaand bijgebouw bij de bedrijfswoning wordt gesloopt, die achter de woning nieuw gebouwd wordt. De overige bebouwing wordt gesloopt voor het bouwen van drie nieuwe woningen. Nieuwbouw komt op de plek van de gesloopte bedrijfsgebouwen. Het geheel wordt zo geformeerd dat het erf in ruimtelijk opzicht op een (traditioneel) boerenerf lijkt. Het erf wordt landschappelijk ingepast met de gebiedskenmerken die ter plaatse aanwezig zijn. Zo wordt aanwezig groen waaronder fruitbomen in het plan opgenomen. De nieuw te bouwen woningen worden zoveel mogelijk ontsloten door bestaande inritten. De bestaande woning maakt gebruik van bestaande aansluitingen, waaronder riolering. Voor de nieuw te bouwen woning moet hier nog in worden voorzien. Naast de benodigde nieuwe aansluitingen is het mogelijk dat de bestaande aansluitingen gewijzigd en/of vernieuwd moeten worden. Het sluit hiermee aan op het bestaande erf en ook bij het agrarische cultuurlandschap.

Pagina

3 van 6

Beleid Nieuw Buitengebied-Woonvisie Het verzoek betreft in principe het toevoegen van een drietal woningen. Een vrijstaande woning van maximaal 750 m3 en één bouwmassa van maximaal 1.200 m3 met twee kleinere woningen en bijbehorende inpandige bijgebouwen. Met de twee kleinere woningen met bijbehorende bijgebouwen in één bouwmassa wordt een andere type woningen dan de (nu gebruikelijke) vrijstaande woningen toegevoegd. Daarmee geeft deze omzetting van een agrarische bestemming de invulling aan een woonbestemming met een gedifferentieerd woningaanbod. Passend binnen het gemeentelijk woningbouwbeleid (kwalitatief en kwantitatief) en daarmee ook binnen het Beleid Nieuw Buitengebied. Wet natuurbescherming Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Er moet nog een quickscan uitgevoerd worden. Vanuit de zorgplicht zal rekening gehouden moeten worden met alle in het plangebied aanwezige planten en dieren en moet er gekozen worden voor een werkmethode en/of planning in de tijd, waardoor planten en dieren zo min mogelijk schade ondervinden als gevolg van de voorgenomen activiteiten. Externe veiligheid Bij de invulling van deze locatie aan de Raamsweg 6 in Haarle moet rekening gehouden worden met twee hogedrukgasleidingen van de Gasunie. Het plangebied ligt binnen de risicocontouren van deze twee leidingen.

Dit moet meegenomen worden bij de uitwerking van het plan. Wet geluidhinder Omdat het plangebied direct aan de Raamsweg ligt, valt het binnen de wettelijke geluidszone van deze weg. Hiervoor is een akoestisch onderzoek nodig. Dit onderzoek moet meegenomen worden bij de uitwerking van het plan. Conclusie

Pagina

4 van 6

Het plan geeft een goede her invulling op het bestaande erf na de sloop van voormalige agrarische bebouwing. Daarom wordt voorgesteld om in principe medewerking te verlenen aan het verzoek en initiatiefnemers in de gelegenheid stellen een (concept)ontwerpbestemmingsplan op te (laten) stellen. Initiatiefnemers kunnen het principeverzoek (laten) uitwerken in een concept bestemmingsplan en compleet maken met de nog uit te voeren onderzoeken, waaronder externe veiligheid, Wet geluidhinder, bodem en water. Zodra dit plan ambtelijk akkoord is bevonden, kan het ontwerpbestemmingsplan voor zes weken ter inzage gelegd worden voor het bieden van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen bij de gemeenteraad. Effect Het beoogde effect is het her-invullen van een vrijkomend bebouwd agrarisch perceel. Voor deze locatie zal het eerste zichtbare effect de sloop van alle niet meer in gebruik zijnde bedrijfsgebouwen zijn. Na sloop kunnen op het erf naast de voormalige bedrijfswoning drie woningen toegevoegd worden met de bijbehorende erftransformatie en landschappelijke invulling. Dit geeft een aanvulling op een gedifferentieerd woningaanbod. Global goals Van de Global Goals is nummer 11. Duurzame steden en gemeenschappen de belangrijkste.

Global Goal 11 gaat over verschillende onderwerpen: huisvesting voor iedereen, verkeersveiligheid en openbaar vervoer, integrale plannen voor duurzame verstedelijking, cultureel en natuurlijk erfgoed, rampenparaatheid, milieueffect steden, groene en openbare ruimtes, relatie stad en omgeving. Naast nummer 11 kan nummer 6 van de Global Goals toegepast worden. Global Goal 6 (Schoon water en sanitair) gaat over veilig en betaalbaar drinkwater, vermindering van verontreiniging, verhogen efficiency waterverbruik, integraal waterbeheer, beschermen en herstellen ecosystemen, bewonersparticipatie. Planning Gezien de aard van het plan (Rood voor Rood-ontwikkeling) wordt voorgesteld de gemeenteraad in een debatronde om advies te vragen. Wanneer uw college instemt met dit voorstel kunnen de initiatiefnemers het plan voor eigen rekening en risico uitwerken in een concept bestemmingsplan en compleet maken met de nog uit te voeren onderzoeken, waaronder externe veiligheid, Wet geluidhinder, bodem en water. Zodra dit plan ambtelijk akkoord is bevonden, kan het ontwerpbestemmingsplan vervolgens gedurende zes weken ter inzage worden gelegd voor het bieden van de mogelijkheid van het indienen van zienswijzen bij de raad. De raad is bevoegd het bestemmingsplan vast te stellen. Daarna kan de omgevingsvergunning voor het bouwen aangevraagd worden.

Financiële consequenties Het risico van planschade worden overgedragen naar de initiatiefnemer middels een op te stellen planschadeverhaalsovereenkomst en dient in de periode tot vaststelling overeengekomen te worden tussen initiatiefnemer en gemeente. Aan het in behandeling nemen van een principeverzoek zijn leges verbonden die bij de initiatiefnemers in rekening is gebracht. De koste voor een eventuele verdere planologische procedure tot herziening van het bestemmingsplan worden in rekening gebracht conform de legesverordening. Personele consequenties N.v.t. Juridische consequenties Een principestandpunt heeft een informatief karakter. Het is geen officieel besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. De uitkomst heeft geenrechtsgevolg. Dit betekend dat tegen de uitkomst geen bezwaar of beroep mogelijk is. Rechtsbescherming staat wel open bij de ruimtelijke vervolgprocedure. Bij het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan kunnen eventuele

Pagina

5 van 6

zienswijzen worden ingediend bij de raad, die het bestemmingsplan mag vaststellen. Na vaststellen ligt het plan ter inzage voor het eventueel instellen van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Informatisering N.v.t. Burger- en overheidsparticipatie Burgerparticipatie Initiatiefnemers hebben de direct omwonenden al geïnformeerd over de voorgenomen plannen. Hier zijn geen bezwaren uit naar voren gekomen. Na een positief principebesluit gaan initiatiefnemers opnieuw met de buren in gesprek voor de verdere uitwerking van het voorliggende plan. Overheidsparticipatie Vanuit de 'voorkantsamenwerking' is op ambtelijk niveau vooroverleg over de ontwikkeling gevoerd met de provincie Overijssel. Hieruit is geconcludeerd dat het plan voldoet aan provinciaal beleid. Communicatie Initiatiefnemer wordt geïnformeerd aangaande dit principebesluit, als ook de gemeenteraad. Publicatie ontwerpbestemmingsplan op de site ruimtelijkeplannen.nl en hiervan wordt mededeling gedaan in het huis aan huis blad Hart van Hellendoorn en via het gemeenteblad. Overige consequenties N.v.t.

Pagina

6 van 6