Collegebesluit principeverzoek herontwikkeling Keizerserf 33 tot en met 37 b

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2023-001857 Aard voorstel: besluitvormend Afgestemd met: Henk Olthof, Antal ten Hove, Reinier Valk, Marcel Brinks, Lieke van Buuren, Thea Lowik-Heerdink, Anneriek Simons, Cornelie Wintermans-Kloek, Patrick Drent, Eric Weusink, Ellen Kroeze Wageman, Yvonne Tiebot-Koedijk Behandeling in de raad: ja

Datum vergadering: 17 januari 2023 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: G. Oord Auteur: Adri Brinker

Type behandeling: informerend

B & W advies: Collegevoorstel principeverzoek herontwikkeling Keizerserf 33 t/m 37b (oneven) alsook perceel Achter de Keizer 15 te Nijverdal Advies: 1. Het college is in principe bereid om planologische medewerking te verlenen aan een herontwikkeling van de percelen Keizerserf 33 t/m 37b (oneven) en Achter de Keizer 15 te Nijverdal, waarbij: a. zestien appartementen worden gerealiseerd op de percelen Keizerserf 33 t/m 37b (waarvan er vier vervanging betreffen van bestaande woningen); b. een bestaand kantoor op het perceel Achter de Keizer15 wordt getransformeerd tot twee appartementen. 2. De initiatiefnemer wordt verzocht om een concept ontwerpbestemmingsplan met alle daarbij behorende onderzoeksrapporten voor de door hem voorgestane ontwikkeling aan te leveren. Dit ontwerpplan kan - na ambtelijke toetsing - in procedure worden gebracht. 3. Dit besluit wordt ter kennisname gebracht aan (de leden van) de raad. Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES. Korte samenvatting Een initiatiefnemer heeft een verzoek ingediend om planologische medewerking te verlenen aan een herontwikkeling van percelen aan het Keizerserf en Achter de Keizer te Nijverdal.

Bedoeling is om: de bestaande opstallen (op de begane grondwinkels/commerciële ruimtes met vier bovenliggende woningen) op de percelen Keizerserf 33 t/m 37b (oneven) te slopen, om daar vervolgens 16 nieuwe appartementen in vier bouwlagen te realiseren;

het bestaande kantoor op het perceel Achter de Keizer 15 te transformeren tot twee appartementen. Aanleiding Al geruime tijd lopen er gesprekken tussen een gemeentelijke, ambtelijke vertegenwoordiging en de gemeentelijk extern stedenbouwkundig adviseur met een initiatiefnemer (PR Development B.V.) om te komen tot een herontwikkeling van een aantal percelen aan het Keizerserf en Achter de Keizer te Nijverdal. Bedoeling is om: op de percelen het Keizerserf 33 t/m 37b de bestaande bebouwing te slopen (commerciële ruimtes op de begane grond met daarboven vier woningen in één bouwlaag met kap) om daar vervolgens zestien appartementen te realiseren; het bestaande kantoor op het perceel Achter de Keizer 15 te transformeren tot twee appartementen. De initiatiefnemer heeft een juridisch bindende overeenkomst over de aankoop en vervolgens de herontwikkeling van deze percelen afgesloten met de eigenaren van deze panden/opstallen. Thans wordt u concreet verzocht om planologische medewerking te verlenen aan deze ontwikkeling. Zie daartoe de als bijlage bijgevoegde, inkomende brief van initiatiefnemer.

Nu de inwerkingtreding van de Omgevingswet wederom is uitgesteld tot voorshands 1 juli 2023, kan indien zowel uw college als de raad met deze ontwikkeling instemmen - de door de initiatiefnemer gewenste ontwikkeling planologisch worden geregeld op basis van een vóór uiterlijk 1 juli 2023 in procedure te brengen ontwerpbestemmingsplan. Zie onderstaande afbeeldingen/illustraties uit het als bijlage bijgevoegde, voorlopige ontwerp van de initiatiefnemer:

Pagina

2 van 19

Pagina

3 van 19

Pagina

4 van 19

Pagina

5 van 19

Pagina

6 van 19

Pagina

7 van 19

Pagina

8 van 19

Pagina

9 van 19

Pagina

10 van 19

Relevante eerdere besluiten 20 april 2010: vaststelling door de raad van het beeldkwaliteitplan "Centrum Nijverdal bekent kleur"; 1 juli 2014, nummer 14INT01474: vaststelling door de raad van het bestemmingsplan "Nijverdal Centrum"; 26 mei 2015, nummer 14INT05693: vaststelling door de raad van de (herziene) gemeentelijke welstandsnota; 17 december 2019, nummer 2019-033081: vaststelling door de raad van de "Woonvisie Gemeente Hellendoorn 2020-2025"; 21 september 2021, nummer 2021-022439: Vaststelling door de raad, van de "Nota Parkeernormen - herziene uitgave 2021". 12 oktober 2021, nummer 2022-022439: Vaststelling door de raad van de "Eerste herziening van het Paraplubestemmingsplan parkeren gemeente Hellendoorn". Doelstelling Bezien of er planologische medewerking kan worden verleend aan deze ontwikkeling. Oplossing Voor wat betreft de ter plaatse geldende bestemmingsplannen De hiervoor genoemde percelen, liggen in het plangebied van: a. de "Eerste herziening van het paraplubestemmingsplan parkeren gemeente Hellendoorn";

Pagina

11 van 19

b. het bestemmingsplan "Nijverdal Centrum". Voor wat betreft het bestemmingsplan "Eerste herziening van het paraplubestemmingsplan parkeren gemeente Hellendoorn"; Voor álle appartementen is er een eigen individuele berging beschikbaar buiten de hiervoor onder algemeen genoemde vierkante meters aan vloeroppervlakte. Deze bergingen worden gerealiseerd in het bestaande gebouw Achter de Keizer. Daar wordt ook een gezamenlijke fietsenstalling gerealiseerd. Fietsen hoeven daardoor niet in de individuele bergingen te worden gestald. Voor de 16 appartementen in het te realiseren nieuwbouwcomplex, komt er een eigen parkeerplaats beschikbaar, voorzien van een carport en bereikbaar vanaf Achter de Keizer. In totaal komen er 25 parkeerplaatsen voor auto's. Dit - conform de "Nota parkeernormen herziening uitgave 2021" - op basis van een norm van 1,3 parkeerplaats per appartement voor de drie wat goedkopere appartementen en voor de overige 15 appartementen geldt een parkeernorm van 1,4 parkeerplaatsen per appartement. Voor wat betreft het parkeren van auto's op het eigen terrein, wordt hiermee voldaan aan zowel de "Eerste herziening van het Paraplubestemmingsplan parkeren" als aan de "Nota Parkeernorm, herziene uitgave 2021. Voor wat betreft het bestemmingsplan "Nijverdal Centrum" De percelen hebben hierin de bestemming "Centrum 1" én de gebiedsaanduiding "wetgevingszonewijzigingsgebied".

De bestemmingsomschrijving van de bestemming "Centrum 1" luidt als volgt: De voor "Centrum-1" aangewezen gronden zijn bestemd voor: A. op de begane grondlaag van de gebouwen: 1. detailhandel, behoudens ter plaatse van de aanduiding (-dh); 2. dienstverlening met een baliefunctie; 3. maatschappelijke - (waaronder overheid), sociale-, culturele-, levensbeschouwelijke functies; 4. horeca t/m categorie 1; 5. garageboxen voor zover ter plaatse op de verbeelding de specifieke bouwaanduiding (ga) "garage" is aangegeven; 6. toegangsportalen van op de verdiepingen gelegen woningen alsmede toegangen van parkeergarages en detailhandelsvestigingen; 7. parkeergarages; 8. water en/of waterhuishoudkundige voorzieningen. B. op de verdiepingen van de gebouwen: 1. bestaande aantal woningen; 2. zakelijke dienstverlening; 3. bestaande niet-woonfuncties, voor zover die op het tijdstip van het in ontwerp ter visie leggen van het plan reeds bestaan (in dit geval 3 maart 2014); 4. ondergrondse parkeergarages, bovengrondse parkeergarages, stallingsruimten; een en ander met de daarbij behorende gebouwen, andere bouwwerken, erven en open terreinen.

Pagina

12 van 19

Bij de vaststelling door de raad van het bestemmingsplan "Nijverdal Centrum" is - op basis van een ingekomen zienswijze omtrent het ontwerpbestemmingsplan - een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de realisering van maximaal 33 woningen tussen het pand "De Keizer" (gelegen aan de noord-/ oosthoek van de kruising van het Keizerserf met de Willem Alexanderstraat te Nijverdal en het pand "De Koning" (gelegen op de zuid-/oosthoek van de kruising van het Keizerserf met de Constantijnstraat te Nijverdal). Deze wijzigingsbevoegdheid komt op het volgende neer: Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ter plaatse van de aanduiding "wetgevingszonewijzigingsbevoegdheid" gesitueerd tussen het pand "De Keizer" en het pand "De Koning": a. de maximaal toelaatbare goothoogte te verhogen tot 12 m en de maximale bouwhoogte tot 14,5 m inhoudende drie bouwlagen met daarboven een terugliggende vierde bouwlaag; b. het aantal woningen (inclusief vervanging) mag worden verhoogd tot maximaal 33; c. het bouwvlak ten behoeve van deze wijziging, voor zover gelegen binnen de bestemming "Centrum 1" aan de achterzijde mag worden vergroot c.q. veranderd, een en ander onder de navolgende voorwaarden: 1. het bouwplan moet álle panden beslaan tussen "De Keizer" en "De Koning" (integrale planontwikkeling) en er moeten juridisch bindende contracten onder liggen; 2.

invulling dient te worden gegeven aan de uitkomsten van de gemeentelijke Woonvisie 2012 en dan met name aan het in de Woonvisie genoemde doelgroepenbeleid (n.b. deze Woonvisie is inmiddels vervangen door de Woonvisie 2020-2025); 3. het bouwplan moet passen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering; 4. het bouwplan dient te voldoen aan het stedenbouwkundig beeld zoals verwoord in het beeldkwaliteitsplan "Centrum Nijverdal bekent kleur"; 5. voldaan moet worden aan de in de bijlage opgenomen "Nota parkeernormen" (n.b. deze nota is inmiddels vervangen door de Nota Parkeernormen, herziene uitgave 2021). Tijdens de gesprekken tussen gemeentelijk vertegenwoordigers (inclusief de extern stedenbouwkundig adviseur) met de initiatiefnemer, is echter gebleken dat de huidige eigenaar van het pand Keizerserf 29, 31a en 31) niet mee wil doen aan deze herontwikkeling. Daardoor kan niet worden voldaan aan de, hiervoor achter 1 uiteengezette randvoorwaarde uit de wijzigingsbevoegdheid dat de ontwikkeling álle panden moet beslaan tussen "De Keizer" en "De Koning". Om die reden kan er voor deze ontwikkeling géén gebruik worden gemaakt van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid voor de afdoening waarvoor uw college bevoegd is, doch is er een door de raad vast te stellen herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Aan de overige voorwaarden voor het kunnen toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid wordt wél voldaan. immers, voor deze ontwikkeling, wil de initiatiefnemer dus álle opstallen op de percelen Keizerserf 33 t/m 37b te Nijverdal slopen en daar 16 appartementen voor terugbouwen.

Pagina

13 van 19

Initiatiefnemer stelt dat hij beschikt over juridisch bindende contracten dat hij een akkoord heeft over de verwerving van de voor de ontwikkeling benodigde percelen met de betreffende eigenaren. Met het oog op de toetsing van de uitvoerbaarheid van het plan, zullen wij hem verzoeken ons daarvan vóór de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan - vanwege de Avg (= Algemene verordening persoonsgegevens) - vertrouwelijk een afschrift te verstrekken. In het bestemmingsplan "Centrum Nijverdal" is in de bestemmingsomschrijving vastgelegd, dat woningen uitsluitend zijn toegestaan op de bovengelegen verdiepingen, dus niet op de begane grond. Verder is in de hans geldende planregels (artikel 3.2 lid 2) vastgelegd, dat voor het gebied Keizerserf, vanaf de Groen van Prinstererstraat/de Willem Alexanderstraat tot aan de Molenweg/Constantijnstraat de maximale goothoogte 7,5 m bedraagt en de maximale bouwhoogte 10,5 m bedraagt, inhoudende maximaal twee bouwlagen waarboven een terugliggende derde laag is toegestaan, tenzij anders is aangeduid. Dan wel de bestaande maatvoering. indien deze ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpplan (in dit geval 3 maart 2014) reeds meer bedraagt, in welk geval deze maatvoering als maximum geldt.

Op de verbeelding/plankaart van het thans ter plaatse geldende bestemmingsplan "Centrum Nijverdal is evenwel niet aangeduid dat hier hoger mag worden gebouwd, noch is de bestaande maatvoering ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpplan (3 maart 2014) hoger (want de bestaande maatvoering op dat moment was een bestaande commerciële laag op de begane grond met daarboven één woonlaag, voorzien van een kap). Het gaat hier om een verzoek tot planherziening voor een bouwplan voor woningen/appartementen (ook op de begane grond!) bestaande uit drie bouwlagen met een terugliggende vierde laag (zie de hiervoor weergegeven illustraties), voor de nieuwbouw van 16 appartementen (waarvan vier ter vervanging van bestaande woningen) én de transformatie van een bestaand kantoorgebouw naar twee appartementen, Derhalve een totale netto toevoeging met 14 woningen.

Hoewel: het bouwplan dus hoger is (want drie lagen met een terugliggende vierde bouwlaag) dan het bestemmingsplan "Centrum Nijverdal bij recht toestaat op deze locatie (namelijk twee lagen met een terugliggende derde laag); er niet kan worden voldaan aan de raadvoorwaarden voor het toepassen van de hiervoor beschreven wijzigingsbevoegdheid, nu de ontwikkeling niet álle panden beslaat tussen" het pand "de Koning" en "de Keizer" zoals hiervoor uiteengezet", wordt u geadviseerd tóch planologische medewerking te verlenen aan dit voor Nijverdal Centrum mooie bouwplan. Met uitzondering van het "puntdak" aan de zijde van het Keizerserf, blijft het complex onder een maximale bouwhoogte van 14,5 m. Het bewuste "puntdak" aan de zijde van het Keizerserf, is heel iets hoger dan 14,5 m. Te zijner tijd als de voor de realisering van dit project benodigde herziening van het bestemmingsplan in werking is getreden en initiatiefnemer vervolgens een omgevingsvergunning bij de gemeente aanvraagt voor de activiteit bouwen, dan kan er (net zoals dat bij het project Grotestraat 180 het geval was) zo nodig met toepassing van de flexibiliteitsbepaling in de planregels, met 10% van de maximale bouwhoogte van 14,5 m worden afgeweken.

Omdat het gaat om het netto toevoegen van 11 woningen of meer, moet - blijkens constante jurisprudentie daaromtrent - worden voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1 lid 6 Besluit ruimtelijke ordening) inhoudende dat als een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, dat de behoefte aan deze woningen goed moet worden onderbouwd.

Pagina

14 van 19

In de door de raad vastgestelde Woonvisie 2020-2025, is nader onderbouwd dat er behoefte is aan het toevoegen van levensloopbestendige appartementen in onze gemeente. Het ingediende verzoek voldoet ook aan onze - met de provincie Overijssel overeengekomen - gemeentelijke woningbouwprogrammering, waarin is vastgelegd dat er de komende jaren circa 1.000 woningen aan de woningbouwvoorraad van de gemeente Hellendoorn dienen te worden toegevoegd. Qua welstand, dient het ingediende verzoek te voldoen aan de gemeentelijke welstandsnota en in het bijzonder aan het door de raad op 20 april 2010 vastgestelde beeldkwaliteitsplan "Centrum Nijverdal bekent kleur". Het ingediende verzoek van initiatiefnemer komt tegemoet aan al deze randvoorwaarden qua welstand en beeldkwaliteit. Hieronder wordt nader ingegaan op het aandachtspunt stedenbouw. Stedenbouwkundige aspecten: De stedenbouwkundig adviseur heeft over deze ontwikkeling het volgende opgemerkt: citaat "Doorgaand verkeer gaat niet meer door het “hart” van Nijverdal maar via de nieuw aan te leggen tunnel voor zowel auto als trein aan de noordzijde van het centrum. Het feit dat het doorgaand autoverkeer niet meer rijdt via de Grotestraat, bood de mogelijkheid om een nieuw centrumgebied te ontwikkelen waarbinnen de concentraties van winkels en centrumvoorzieningen in het centrum liggen met midden/centraal in dat gebied een plein.

Deze ontwikkeling had tot gevolg dat er in de aanloopgebieden leegstand ontstond van winkels. In het vigerende bestemmingsplan was niet de mogelijkheid opgenomen om de winkels te transformeren naar woningen. De nieuwe beleidslijn heeft tot gevolg, dat er ruimte geboden wordt om in de aanloopgebieden leegkomende panden een woonbestemming te geven. Daardoor wordt de woonfunctie in de directe omgeving van het centrale winkelgebied versterkt en wordt verpaupering tegengegaan. Afhankelijk van de locatie, wordt ruimte geboden om naast de woonfunctie op de begane grond, ook twee of drie appartementen te ontwikkelen binnen het volume dat het bestemmingsplan biedt. Zowel aan de Grotestraat als aan het zuidelijk gedeelte van het Keizerserf, heeft de ontwikkeling van het centrumgebied (“het achtje”) geleid tot leegstand van winkelpanden. Inmiddels heeft het beleid van transformatie tot positief gevolg, dat op verschillende plekken in de aanloopgebieden de woonfunctie is versterkt.

Omdat voor het gebied aan de oostzijde van het Keizerserf - gelegen tussen het pand "De Keizer" (gesitueerd op de noord-/oosthoek van het keizerserf/Willem Alexanderstraat) en het pand "De Koning" (gesitueerd op de zuid-/oosthoek van het Keizerserf/Constantijnstraat)- een wijzigingsbevoegdheid in het vigerende bestemmingsplan is opgenomen waarin juridisch is vastgelegd dat alleen een herontwikkeling mogelijk is als de panden 33 tot en met 37b in één plan worden her ontwikkeld, leidde dit ertoe dat deze bijzondere juridische regeling een gewenste ontwikkeling in de weg stond waardoor de leegstand toenam en het gebied in kwaliteit zich negatief ontwikkelde. Om die reden hebben college én raad ingestemd met een beleidswijziging die het mogelijk maakt dat de winkelbestemming komt te vervallen in dat gebied. Er is ook mee ingestemd dat dit gebied perceelsgewijs kan worden (her)ontwikkeld. Inmiddels is, samen met een ontwikkelaar voor dit gebied, een plan ontwikkeld met inachtneming van de navolgende randvoorwaarden:

Pagina

15 van 19

De hoogteregeling, zoals die in het vigerende bestemmingsplan is opgenomen, dient als basis voor de te ontwikkelen plannen, waarbij - op basis van architectonische kwaliteit - op onderdelen hiervan kan worden afgeweken. Een bouwvolume in maximaal drie bouwlagen met kap met, op onderdelen als accenten, vier bouwlagen in de kap. Een bouwvolume waarbinnen, door middel van een parcelering “individuele” panden ontstaan die ook door verscheidenheid in architectuur, aansluiten op de identiteit van de oorspronkelijke karakteristiek in dit gebied. Door middel van materialisatie en kleur individuele herkenbaarheid van de panden. Maximaal 18 appartementen voor verschillende doelgroepen op basis van het gemeentelijke volkshuisvestingsplan. Parkeren op eigen terrein ontsloten via de weg "Achter de Keizer", waarbij van belang is, dat het gebied tevens ruimte biedt voor waterhuishouding en vergroening. In het kader van duurzaamheid, onderzoeken of de daken van het complex vergroend kunnen worden. Inmiddels is besloten om ook de openbare ruimte in het Keizerserf te gaan herinrichten, waarbij de belangrijke fietsroute door het gebied wordt gehandhaafd en waarbij de inrichting meer wordt afgestemd op het wonen.

Dat betekent tevens dat voor de woonfunctie zowel aan de oost- als aan de westzijde van het Keizerserf in een zone van drie meter langs de gevels, tuinen bij het wonen mogelijk worden gemaakt. Daarbij wordt de bestaande ondergrondse infrastructuur ter plaatse gehandhaafd en blijft de gemeente eigenaar van die gronden." einde citaat Nb. De herinrichting van het Keizerserf, zal in beginsel begin 2024 worden uitgevoerd. Volkshuisvesting Het verzoek van initiatiefnemer voldoet aan de gemeentelijke Woonvisie, aan de gemeentelijke woningbouwprogrammering én aan de ladder voor duurzame verstedelijking (zie daartoe het eerder gestelde onder toets aan het bestemmingsplan "Nijverdal Centrum"). In onze gemeente is er behoefte realisering van de genoemde levensloopbestendige appartementen. In de debatronde van 4 oktober jl. is gesproken over nieuw op te stellen doelgroepenbeleid. Het doel hiervan is het realiseren van voldoende (betaalbare) woningen in onze gemeente. In het bij het concept doelgroepenbeleid behorende raadsvoorstel is geschreven: "Wij hechten eraan te benoemen dat er verschillende lopende projecten zijn, waarvan het juridisch en moreel gezien niet aanvaardbaar is om de spelregels aan te passen gedurende het spel.

Deze projecten moeten en willen we afhandelen aan de hand van de regels die golden toen de aanvraag werd ingediend." Dit project betreft een reeds langer lopend project. Er is bij de prijsvorming rekening gehouden met een diversiteit aan prijscategorieën. Van de in totaal 18 te realiseren appartementen vallen er drie onder de categorie goedkope koop. Deze appartementen, gesitueerd aan het Keizerserf, krijgen een vloeroppervlak van circa 50 m2. De overige appartementen vallen voor het grootste deel onder de categorie middelduur, met mogelijk een enkel appartement in de categorie duur. Met name in de prijscategorieën middelduur en duur, met een oppervlakte van circa 107m2, is in onze gemeente een grote behoefte (circa 500 woningen voor de komende 10 jaar). Geluid Het plan is gelegen binnen de geluidszone van de Constantijnstraat – Molenweg. Conform de Wet geluidhinder zal er daarom bij een herziening van het bestemmingsplan een akoestisch

Pagina

16 van 19

onderzoek uitgevoerd moeten worden. Indien op basis van het onderzoek blijkt dat de voorkeurswaarde Lden = 48 dB wordt overschreden, zal er tevens een procedure hogere grenswaarden op basis van de Wet geluidhinder noodzakelijk zijn. Op grond van onze VMK (= Verkeers Milieu Kaart) is de verwachting dat dit het geval is. Het plan ligt buiten de geluidszones van zowel de spoorlijn Zwolle-Almelo als die van het gezoneerde industrieterrein Nijverdal Noord en Zuid. Externe veiligheid Wat betreft het aspect externe veiligheid: het plan valt buiten het invloedsgebied van de nabijgelegen hogedruk aardgastransportleiding van de Gasunie die gelegen is in het tracé van de Parallelweg en de Constantijnstraat. Het Bevb (=Besluit externe veiligheid buisleidingen) is daarom niet van toepassing. Ook zijn er geen Bevi-bedrijven (= bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen) in de directe nabijheid aanwezig. Aeriusberekening Er dient een Aeriusberekening overlegd te worden om de uitstoot van stikstof inzichtelijk te maken. Als gevolg van een recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dient ook de uitstoot van stikstof tijdens de bouwfase inzichtelijk te worden gemaakt. Die moet per saldo 0 bedragen.

Daarbij zijn aspecten van belang als de route voor de aan-- en afvoer van sloop- en bouwmateriaal (en het daarvoor in te zetten materieel - al dan niet elektrisch aangedreven).. Deze Aeriusberekening dient uiterlijk bij de vaststelling van het bestemmingsplan door de raad aan de plantoelichting te worden toegevoegd, doch initiatiefnemer heeft al te kennen gegeven deze Aeriusbereking gelijk met het ontwerpbestemmingsplan te zullen aanleveren. Bodem Bij ruimtelijke plannen dient een bodemonderzoek te worden uitgevoerd, om vast te kunnen stellen of de bodem geschikt is voor de geplande functies en of er eventueel gesaneerd moet worden. Voor ruimtelijke plannen is altijd een vooronderzoek nodig voor de gehele locatie. Bij verdachte locaties moet een verkennend onderzoek worden uitgevoerd. De bestaande bodeminformatie is ontoereikend (geen onderzoeken bij de gemeente bekend). Een vooronderzoek conform NEN5725 moet dan ook worden uitgevoerd. Vervolgens is voor de uitvoering van het plan voor eventuele verdachte (deel)locaties en woningbouw een bodemonderzoek conform NEN 5740 nodig. Ecologie Op basis van een inmiddels uitgevoerde ecologische toets, zijn er op dat gebied geen vervolgstappen nodig. Er zijn nagenoeg geen beschermde soorten aangetroffen in de zin van de Wet natuurbescherming.

Voor de initiatiefnemer is het van belang dat hij de aanbevelingen (pagina 15 en verder van het als bijlage bijgevoegde ecologisch onderzoek) opvolgt, met name de zorgplicht en zorg voor het mogelijk voorkomen van broedende vogels. Groen In overleg/afstemming met de initiatiefnemer wordt ook gezocht naar mogelijkheden voor het toevoegen van extra groen om de leefbaarheid en uitstraling te verbeteren in deze stedelijke omgeving. De gemeente ziet de groene invulling welke in de Visuals en plankaart wordt geschetst, graag gerealiseerd. Aandachtspunten hierbij zijn:

Pagina

17 van 19

De plint aan de voorzijde krijgt minimaal een groene afscheiding of beplanting. Aan de achterzijde is toepassing van groene daken op de parkeerplaatsen en de woningen zeer wenselijk. Aan de achterzijde zijn bomen ingetekend. Meer groen in deze hoek van Achter de Keizer is belangrijk om er een prettige woonstraat van te maken. Denk aan de leefbaarheid en hittestress. Er staan maar twee bomen op de plankaart, vier bomen of meer is echter wenselijk zoals in de Visuals weergegeven is. Als dat niet mogelijk blijkt te zijn, dan ziet de gemeente kansen in het toevoegen van gevelgroen. Vereiste is het realiseren van voldoende ondergrondse ruimte voor de bomen, anders is het plantvlak te klein om ze een goede groeiruimte te geven. Komen er hagen achter de parkeervakken, dan is er echter meer ruimte nodig om dit ook werkelijk te realiseren. De gemeente acht een zorgvuldige groene invulling van dit project, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, belangrijk. Daarom zullen deze punten nadrukkelijk onder de aandacht worden gebracht van de initiatiefnemer. Infiltratie van hemelwater Op basis van de beleidsnotitie "Samenleven met water" moet er in het aan te leveren ontwerpbestemmingsplan worden geborgd, dat er wordt zorggedragen voor voldoende infiltratie van hemelwater op het eigen terrein.

In de nieuwe situatie dient ten minste 30 mm hemelwater afkomstig van het te realiseren dak- en van het verhard oppervlak geïnfiltreerd te worden. Een en ander bij de aanvraag om een omgevingsvergunning aan te tonen middels tekeningen en een beschrijving. Bij de aanvraag omgevingsvergunning, dient de initiatiefnemer aan te geven waar hij het afvalwater wil aanbieden. Aandacht wordt bij de initiatiefnemer ook gevraagd voor het zoveel mogelijk besparen van drinkwater. Alle bitumineuze dakbedekkingen in het centrum (zie foto in nota) zorgen voor toename van de temperatuur. Dit is temeer reden om bij de initiatiefnemer aandacht te vragen voor het zoveel mogelijk aanbrengen van sedumdaken. Conclusie: Uw college wordt geadviseerd om, gelet op alle vorenstaande overwegingen: 1. Te besluiten in principe bereid te zijn om planologische medewerking te verlenen aan dit verzoek. 2. Ermee in te stemmen dat, na ambtelijke toetsing, een ontwerpbestemmingsplan voor deze ontwikkeling in procedure wordt gebracht 3. De raad een afschrift van deze nota ter kennisname te doen toekomen. Effect Er kan planologische medewerking worden verleend aan deze ontwikkeling.

Global goals Global Goal 11 - duurzame steden en gemeenschappen Global Goal 15 - leven op het land Planning Indien uw college instemt met dit principeverzoek, wordt uw collegebesluit ter kennisname naar de raad gestuurd en word de initiatiefnemer verzocht om een concept ontwerpbestemmingsplan voor de door hem voorgestane ontwikkeling aan te leveren. Financiële consequenties

Pagina

18 van 19

Een exploitatieplan wordt niet nodig geacht voor deze ontwikkeling. Er zijn geen gronden bij de ontwikkeling zelf betrokken, die in eigendom toebehoren aan de gemeente Hellendoorn. Vóórdat een ontwerpbestemmingsplan ter visie kan worden gelegd, is het afsluiten van een anterieure overeenkomst over de grondexploitatie tussen gemeente en initiatiefnemer noodzakelijk voor deze ontwikkeling, alsook een planschadeverhaalsovereenkomst. Via een anterieure overeenkomst over de grondexploitatie, zal de gemeente zorgdragen dat de door haar te maken kosten, op basis van deze particuliere ontwikkeling, op de initiatiefnemer kunnen worden verhaald. Daarbij moet worden gedacht aan de benodigde aanpassingen van het openbaar gebied, aansluiting op de riolering, herstel van de bestrating na gereedkomen van het bouwwerk, et cetera. Verder zal in deze overeenkomst ook de toetsing van de bouwplaats inrichting door de gemeente worden vastgelegd en de bereikbaarheid van de bouwplaats (dus de routing waarlangs de bouwplaats kan worden bereikt). De locatie waar de aannemer zijn bussen kan parkeren e.d. Daarnaast moet worden gedacht aan het opnemen van voorwaarden in deze anterieure overeenkomst om overlast en gevaar voor derden te voorkomen dan wel zoveel mogelijk te beperken als gevolg van het slopen van de ter plaatse aanwezige gebouwen en de nieuwbouw van deze ontwikkeling.

Daarbij kan onder meer worden gedacht aan hekken rondom de bouwplaats en netten tegen vallend puin bij de sloopwerkzaamheden. Personele consequenties Niet van toepassing, Juridische consequenties Op dit moment geen. Juridische consequenties zijn er pas zodra een ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Informatisering Niet van toepassing. Burger- en overheidsparticipatie Burgerparticipatie De ontwikkelaar is zelf verantwoordelijk voor participatie met de woon- en winkelomgeving ter plaatse teneinde zoveel als mogelijk maatschappelijk draagvlak te genereren voor de door hem voorgestane ontwikkeling. Overheidsparticipatie Er zal wettelijk vooroverleg worden gevoerd met de ambtelijke eenheid Ruimte en Bereikbaarheid bij de provincie Overijssel. Er zal een digitale watertoets worden uitgevoerd t.b.v. het Waterschap Vechtstromen. Communicatie Geschiedt te zijner tijd als er een ontwerpbestemmingsplan in procedure wordt gebracht. Overige consequenties Niet van toepassing.

Pagina

19 van 19