BW nota Gebiedsontwikkeling Ligtenbergerweg te Nijverdal

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2021-025817 Aard voorstel: besluitvormend Afgestemd met: Behandeling in de raad: ja

Datum vergadering: 2 november 2021 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: M. Overmeen-Bakhuis Auteur: Gerard Fikken Type behandeling: opiniërend

B & W advies: B&W nota Gebiedsontwikkeling Ligtenbergerweg te Nijverdal Advies: 1. In beginsel medewerking verlenen aan verzoek tot uitvoering gebiedsontwikkeling omgeving Ligtenbergerweg te Nijverdal.. 2. De raad om advies vragen in de debatronde. 3. Initiatiefnemer in de gelegenheid stellen om in het kader van het verzoek een bestemmingsplan op te stellen en deze ter inzage te leggen nadat deze ambtelijk akkoord is bevonden. 4. Met initiatiefnemer wordt een planschadeverhaalsovereenkomst en een anterieure overeenkomst gesloten voordat het bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES. Korte samenvatting Er is verzocht om te komen tot de gebiedsuitwerking van het gebied ten zuiden van de Zunasche heide en omringd door de Ligtenbergerweg. Het plangebied ligt aan de flank van de Sallandse Heuvelrug. In het plangebied ligt een voormalig agrarisch erf aan de Ligtenbergerweg 15. Op dit erf staat een voormalige agrarische bedrijfswoning, met landschapsontsierende en vervallen schuren. De bedrijfsgebouwen worden gesloopt. In het plangebied en de directe omgeving spelen verschillende gebiedsopgaven en verschillende belangen. Initiatiefnemer is voornemens om 3 ha nieuwe natuur in de vorm van zoomvegetatie rond extensief gebruikte agrarische percelen aan te leggen en de aanleg van een poel met struweel in de noordoosthoek van het gebied.

Daarnaast wordt ruimte geboden voor de mogelijkheid van een schaapskooi, een recreatieve fietsverbinding en parkeergelegenheid, dit laatste als startpunt voor bezoek aan de Sallandse heuvelrug. De kleinschaligheid van het gebied wordt met de herinrichting extra benadrukt. Als compensatie wordt gevraagd om twee compensatiewoningen in het gebied met de aanduiding zone ondernemen met water en natuur. Bij het landschap past ook goed een schaapskooi. Initiatiefnemer is bereid om hier ruimte voor te bieden. De behoefte is er op dit moment nog niet. Bij de beoogde plek van de schaapskooi komt een parkeerplaats voor bezoekers aan de Sallandse heuvelrug/Zunasche heide. Het parkeren in de berm op de hoek Ligtenbergerweg/Schouwenburgweg is dan niet meer nodig.

Er worden twee natuurinclusieve woningen gerealiseerd aan de noordwestkant van het plangebied, welke goed landschappelijk en natuurlijk worden ingepast. De agrarische gronden rond deze woningen worden daarbij afgewaardeerd naar de bestemming "Natuur". In het eerdere plan was opgenomen de aanleg van een fietspad aan de noordzijde van het plangebied. Hiervoor is grond benodigd van initiatiefnemer. Het fietspad kan worden aangelegd via middelen van de provincie en aan de gemeente beschikbaar gesteld in het kader van het inrichtingsplan Zunasche heide. Destijds was dit ook gekoppeld aan nadere verkeersmaatregelen. Deze verkeersmaatregelen zijn inmiddels anders uitgevoerd. In de Ligtenbergerweg zijn nu op verschillende plekken snelheidsremmende maatregelen genomen. De weg is verlegd bij de aansluiting van de Ligtenbergerweg met de Lage Esweg. De meer zuidelijke beoogde wegverlegging is niet meer aan de orde. De kosten van sloop, realisatie 3 ha nieuwe natuur, het beschikbaar stellen van grond voor het fietspad, het extensiveren van de landbouw, de plankosten en de beheerkosten staan in verhouding tot het realiseren van de twee woningen en de toekomstige (verhuur)locatie van de schaapskooi. Aanleiding Initiatiefnemer heeft via het bureau Eelerwoude verzocht om te komen tot de gebiedsuitwerking van het gebied ten zuiden van de Zunasche heide en omringd door de Ligtenbergerweg.

Het plangebied ligt aan de flank van de Sallandse Heuvelrug. Het plangebied is ruim 13 hectare groot en bestaat voornamelijk uit intensief gebruikte landbouwgronden in een vervallen coulissen landschap. Deze intensief gebruikte landbouwgronden liggen te midden van natuur. In het plangebied ligt een voormalig agrarisch erf aan de Ligtenbergerweg 15. Op dit erf staat een voormalige agrarische bedrijfswoning, met landschapsontsierende en vervallen schuren. Figuur: De wit omlijnde gebieden als de weergave van het plangebied. In het plangebied en de directe omgeving spelen verschillende gebiedsopgaven. De gemeente wil komen tot de aanleg van een recreatieve fietsverbinding als vervolg op het gebiedsproces Zunasche heide. Daarnaast speelt de wens tot herontwikkeling van voormalige agrarische erven en het verbeteren van de parkeervoorzieningen voor bezoek aan de Sallandse heuvelrug. De provincie wil komen tot robuuste natuurontwikkeling in met name de zone ondernemen met water en natuur. Voor het natuurbeheer op de Sallandse heuvelrug kunnen goed schapen ingezet worden. Een adequate huisvesting is dan nodig. Initiatiefnemer wil graag perspectief voor de oude gebouwen en de agrarische grond. Dat maakt dat ook een juiste bestemming benodigd is voor het feitelijk gebruik van de bebouwde locatie in eigendom in het gebied. De omgeving wil graag een goede lokale fietsverbinding.

In geval van het toevoegen van woningen horen deze te passen in de omgeving en dienen deze niet te leiden tot hinder naar derden. De huidige situatie en de gebiedsopgaven en de belangen die in het plangebied en de directe omgeving spelen, leiden tot de wens om het gebied grotendeels opnieuw in te richten. Initiatiefnemer is voornemens om 3 ha nieuwe natuur in de vorm van zoomvegetatie rond extensief gebruikte agrarische percelen aan te leggen en de aanleg van een poel met struweel in de noordoosthoek van het gebied. Daarnaast wordt ruimte geboden voor de mogelijkheid van een schaapskooi, een recreatieve fietsverbinding en parkeergelegenheid, dit laatste als startpunt voor bezoek aan de Sallandse heuvelrug. De bedrijfsgebouwen van de agrarische locatie Ligtenbergerweg 15 worden gesloopt. In ruil voor deze gebiedsontwikkeling vraagt initiatiefnemer om de bouw van twee woningen op het meest noordelijke perceel aan de noordwestkant van de Ligtenbergerweg met nu nog de agrarische bestemming. De woningen "gaan ruimtelijk op in de omgeving" en zijn ecologisch niet verstorend maar leveren juist een bijdrage door het kiezen van juiste materialen, minimaal lichtgebruik en het landschap als tuin bij de woning. Relevante eerdere besluiten

Pagina

2 van 5

Op 4 december 2018 heeft uw college besloten op het principeverzoek Ligtenbergerweg 15 om hier na sloop een extra woning toe te staan en ruimte te bieden voor verkeersmaatregelen en recreatieve route nabij de Zunasche heide (18INT02544). Dit besluit is ook voor advies voorgelegd aan de raadscommissie. De commissie kon op dat moment niet volledig achter het besluit van het college staan en dan met name de locatie van de compensatiewoning. De commissie zou graag een aanvullend besluit zien over de nadere invulling. Doelstelling Herinrichting van het gebied door deze om te vormen naar natuurinclusieve extensieve landbouw in combinatie met de sloop van gebouwen, aanleg recreatieve fietsroute en als compensatie bouw van twee extra woningen in het gebied. Oplossing In het kader van vooroverleg met de provincie Overijssel zijn er naar aanleiding van het besluit van 4 december 2018 door de provincie enkele opmerkingen geplaatst, die zich met name richtten op de beoogde plaats van de compensatiewoning. Deze was in de ogen van de medewerkers van de provincie niet logisch gekozen. Vervolgstap is geweest om een nadere analyse te maken van het gebied in aanwezigheid van de adviseur van initiatiefnemer, de provincie en de gemeente.

In die analyse zijn de waarden van het gebied in beeld gebracht en is in een verdere vervolguitwerking door de adviseur van initiatiefnemer onderstaande natuurinclusieve gebiedsontwikkeling in beeld gebracht. Figuur: Voorstel gebiedsontwikkeling. De ingekleurde locaties worden opnieuw ingericht. De gronden hebben nu de bestemming "Agrarisch met waarden". Als waarde geldt voor dit gebied de kleinschaligheid van het gebied. De kleinschaligheid wordt met de herinrichting extra benadrukt. De beide meest noordelijke percelen zijn in de omgevingsvisie van de provincie aangeduid als zone voor ondernemen met water en natuur. Eerder maakten deze gronden onderdeel uit van de beoogde ecologische hoofdstructuur. Met de herbegrenzing van de ecologische hoofdstructuur tot Natuur Netwerk Nederland zijn die gebieden geen onderdeel geworden van het natuurnetwerk. Wel hebben ze natuurwaarde. De aanduiding in de omgevingsvisie houdt in dat er mogelijkheden zijn tot natuurontwikkeling in ruil voor een nieuwe functie in dat zelfde gebied. De compensatiewoningen komen in het gebied met de aanduiding zone ondernemen met water en natuur. Beoogd is om de agrarische grond minder intensief te gebruiken. Om de percelen heen wordt voorzien in een zoomvegetatie in de vorm van een houtsingel van 8 tot 12 m breed.

De zoomvegetatie om de gronden heen leidt al tot beperkingen voor het agrarische gebruik, wat dan ook weer leidt tot meer biodiversiteit. Het extensieve agrarische gebruik dient vertaald te worden in het bestemmingsplan. Dit is eerder toegepast in het provinciale inpassingsplan voor het Boetelerveld. Voorstel is om die regel hier over te nemen. Een nadere uitwerking is opgenomen als bijlage bij dit collegevoorstel. In de beleidsnotitie "Nieuw Buitengebied" is het gebied aangemerkt als landschapstype Oude hoevenlandschap. Dit zijn de eerst ontwikkelde gebieden voor de landbouw met veelal een kleinschalig werklandschap. Op deze wijze wordt het oude hoevenlandschap juist hersteld. Dit kan ook vertaald worden naar het herstellen van het coulisselandschap. Nu bestaande, min of meer versleten groensingels worden hersteld en nieuwe worden gerealiseerd. Bij dit oude hoevenlandschap past ook een schaapskooi. Initiatiefnemer is bereid om hier ruimte voor te bieden. Beoogd is deze mogelijkheid op te nemen in het bestemmingsplan, zodat als de kans er is, er dan ook ruimte voor gemaakt kan worden. Een schaapskooi mag worden opgericht ter grootte van maximaal 300 m², maximale goothoogte van 2,5 m en maximale bouwhoogte van 7 m. De behoefte is er op dit moment nog niet. Het is zeer wel voorstelbaar dat de behoefte wel ontstaat, meer door de

Pagina

3 van 5

nadere uitwerking van het ambitiedocument Sallandse Heuvelrug en Twents Reggedal. Bij de beoogde plek van de schaapskooi komt een parkeerplaats voor bezoekers aan de Sallandse heuvelrug/Zunasche heide. Het parkeren in de berm op de hoek Ligtenbergerweg/Schouwenburgweg is dan niet meer nodig. Er worden twee natuurinclusieve woning gerealiseerd, welke goed landschappelijk en natuurlijk worden inpast. De agrarische gronden rond deze woningen worden daarbij afgewaardeerd en ingericht overeenkomend met de bestemming "Natuur". Bij de woningen zal worden voorzien in een specifiek beeldkwaliteitsplan als ook een inrichtingsplan. Deze laatste geldt voor de gehele herinrichting van het gebied en wordt als voorwaardelijke verplichting opgenomen in het bestemmingsplan. Deze beide plannen dienen nog nader ontwikkeld te worden en kunnen nader afgestemd worden met omwonenden. In het eerdere plan was opgenomen de aanleg van een fietspad aan de noordzijde van het plangebied. Hiervoor is grond benodigd van initiatiefnemer. Hij wil deze grond om niet inbrengen voor aanleg van het fietspad. De aanleg wordt bekostigd via middelen van de provincie, aan de gemeente beschikbaar gesteld in het kader van het inrichtingsplan Zunasche heide. Destijds was dit ook gekoppeld aan nadere verkeersmaatregelen. Deze verkeersmaatregelen zijn inmiddels anders uitgevoerd.

In de Ligtenbergerweg zijn nu op verschillende plekken snelheidsremmende maatregelen genomen. De weg is verlegd bij de aansluiting van de Ligtenbergerweg met de Lage Esweg. De meer zuidelijke beoogde wegverlegging is niet meer aan de orde. De kosten van sloop, realisatie 3 ha nieuwe natuur, het beschikbaar stellen van grond voor het fietspad, het extensiveren van de landbouw, de plankosten en de beheerkosten staan in verhouding tot het realiseren van de twee woningen en de toekomstige (verhuur)locatie van de schaapskooi. Effect Realiseren nieuwe natuur, sloop van gebouwen en bouw compensatiewoningen passend op de gewenste locatie. Global goals Global goal 15. Leven op het land is van toepassing. Global goal 15 gaat om het versterken van duurzaam gebruik van bossen, droge gebieden, biodiversiteit en het integreren van waarden van ecosystemen en biodiversiteit in nationale en lokale planning. Ook global goal 11, Duurzame steden en gemeenschappen, is van toepassing en gaat over verschillende onderwerpen: huisvesting voor iedereen, verkeersveiligheid en openbaar vervoer, integrale plannen voor duurzame verstedelijking, cultureel en natuurlijk erfgoed, rampenparaatheid, milieueffect steden, groene en openbare ruimtes, relatie stad en omgeving. Huisvesting voor iedereen, verkeersveiligheid en integrale plannen voor duurzame verstedelijking zijn dan belangrijke onderwerpen.

Planning Initiatiefnemer is zich met zijn adviseur bewust van een andere aanpak dan het eerdere verzoek. Er is nu veel meer rekening gehouden met elkaars belangen in het gebied. Om dit te benadrukken hebben zij de wens om de raad hierin mee te nemen en in de debatronde het plan te presenteren. De agendacommissie bepaalt op 8 november of dit voldoende kan of dat er aanleiding is om via een inforonde te worden geïnformeerd. De beoogde debatronde is op 7 december 2021. Financiële consequenties Het plan wordt ontwikkeld door initiatiefnemer. Qua aanpassing openbaar gebied geldt dat de woningen aangesloten dienen te worden op de gemeentelijke drukriolering en dat er nieuwe inritten worden aangelegd naar de woningen en op termijn naar de schaapskooi. De kosten hiervan komen voor rekening van aanvrager, nadat hiervoor een aanvraag is ingediend bij de gemeente.

Pagina

4 van 5

Het fietspad wordt aangelegd door de gemeente, voor een belangrijk deel op grond nu in eigendom van de provincie Overijssel en voor het gedeelte aan de oostkant in eigendom van initiatiefnemer. Dat gedeelte van het perceel van initiatiefnemer wordt om-niet overgedragen aan de gemeente. Voor de aanleg van het fietspad zijn middelen beschikbaar gesteld aan de gemeente door de provincie ter grootte van € 27.500,- exclusief BTW. Het onderhoud van het gehele fietspad komt voor rekening van de gemeente. Hetgeen hiervoor genoemd is, dient vastgelegd te worden in een anterieure overeenkomst, zodat afspraken tussen gemeente en initiatiefnemer duidelijk zijn verwoord. Het risico van planschade wordt overgedragen van gemeente naar initiatiefnemer via een op te stellen planschadeverhaalsovereenkomst. De leges voor de procedure ter herziening van het bestemmingsplan worden in rekening gebracht bij initiatiefnemer op basis van de geldende legesverordening op het moment dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd kan worden. Personele consequenties Nvt Juridische consequenties Het ontwerpbestemmingsplan wordt ter inzage gelegd. Eventuele zienswijzen worden ingediend bij de raad. De raad is het bevoegd gezag om het bestemmingsplan vast te stellen. Na vaststellen ligt het plan ter inzage voor het eventueel instellen van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Informatisering Nvt Burger- en overheidsparticipatie De plannen zijn bekend in de directe omgeving. Communicatie Aanvrager wordt geïnformeerd naar aanleiding van besluit college. Overige consequenties Nvt

Pagina

5 van 5