Bijlage bij bestuursvoorstel 2022-002237

= 1/8 =

______________________________________ Bijlage bij bestuursvoorstel 2022-002237 ______________________________________ Impressie bouwplan. Hieronder ziet u een impressie van het met dit bestemmingsplan beoogde bouwplan.

Hieronder treft u in het linker plaatje een plattegrond met plaatsaanduiding aan van de bewuste panden tegenover het Henry Dunantplein en in het rechterplaatje een foto-aanzicht vanaf het Henry Dunantplein.

Op het perceel Grotestraat 164 was tot voor kort op de begane grond "Oudelaar Optiek" met bovenwoning gevestigd. De winkel is een poosje geleden verhuisd naar het naastgelegen perceel Grotestraat 162 te Nijverdal. Inmiddels is op het perceel Grotestraat 164 de "Duurzaamheidswinkel" gevestigd. Op het perceel Grotestraat 162 was voorheen "Konijnenbelt Beddenmode" met bovenwoning gevestigd; dat bedrijf is inmiddels verhuisd naar de overzijde van de Grotestraat in het Henry Dunantblok.

= 2/8 =

Eerste herziening van het Paraplubestemmingsplan parkeren In de "Eerste herziening van het Paraplubestemmingsplan parkeren" is vastgelegd dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor van het bestemmingsplan afwijkend gebruik, voldoende parkeerplaatsen op het eigen terrein aanwezig moeten zijn conform de “Nota Parkeernormen - herziene uitgave 2021”. Uw college kán hiervan met een omgevingsvergunning afwijken ten behoeve van normen voor het parkeren overeenkomstig de flexibiliteit en uitzonderingen uit de "Nota Parkeernormenherziene uitgave 2021". Voor wat betreft het parkeren zijn van belang: o o

De Nota Parkeernormen - herziene uitgave 2021, door de raad vastgesteld op 21 september 2021. De "Eerste herziening van het paraplubestemmingsplan parkeren gemeente Hellendoorn", door de raad vastgesteld op 12 oktober 2021.

Het concept-ontwerpbestemmingsplan is echter al op eind juni 2021 ingediend. Op dat moment was het “Paraplubestemmingsplan Parkeren gemeente Hellendoorn”, vastgesteld door de raad op 12 juni 2018 nog van toepassing en de “Nota Parkeernormen”, door de raad vastgesteld op 11 december 2012. In artikel 41.1 van de regels uit het “Paraplubestemmingsplan Parkeren gemeente Hellendoorn” is bepaald, dat bij de berekening van de extra behoefte aan parkeerplaatsen, de bestaande behoefte buiten beschouwing dient te worden gelaten. Alleen de nieuwe situatie en de daaruit voortvloeiende grotere behoefte aan parkeerplaatsen, ten opzichte van de bestaande behoefte, is basis voor de berekening van de parkeerbijdrage.

Nieuwe parkeerbehoefte o o

16 appartementen. Parkeernorm 1,4 parkeerplaatsen (hierna: pp) per appartement. 16 x 1,4 = 22,4 450 m2 hoofdwinkelcentrum. Parkeernorm is 3,3 pp per 100 m2. 450/100 x 3,3 = 14,85 pp.

Totaal nieuwe behoefte is dus 22,4 + 14,85 = 37,25 pp.

Bestaande parkeerbehoefte o o

Ter plaatse was 550 m2 aan winkelruimte aanwezig. De parkeernorm is 3.3 pp per 100 m2. Dit betekent 550/100 x 3,3 = 18,15 pp. Ter plaatse waren 2 appartementen aanwezig. Parkeernorm is 1,4 pp per appartement. Dit betekent dus 2 x 1,4 = 2,8 pp.

Totale bestaande behoefte is dus 18,15 + 2,8 = 20,95 pp.

Conclusie: Per saldo zijn er 37,25 - 20,95 = 16,3 extra parkeerplaatsen benodigd op het eigen terrein. Naar boven afgerond zijn dit 17 pp.

= 3/8 =

Bestemmingsplan “Nijverdal Centrum”. In het bestemmingsplan "Centrum Nijverdal hebben de percelen Grotestraat 162 en 164 de bestemming "Centrum 1". In de bestemmingsomschrijving is ondermeer het volgende vastgelegd: De voor "Centrum-1" aangewezen gronden zijn bestemd voor: 1. Op de begane grondlaag van de gebouwen: a. detailhandel, behoudens ter plaatse van de aanduiding (-dh); b. dienstverlening met een baliefunctie; c. maatschappelijke- (waaronder overheid), sociale-, culturele-, levensbeschouwelijke functies; d. horeca t/m categorie 1; e. garageboxen voor zover ter plaatse op de verbeelding de specifieke bouwaanduiding (ga) "garage" is aangegeven; f. toegangsportalen van op de verdiepingen gelegen woningen alsmede toegangen van parkeergarages en detailhandelsvestigingen; g. parkeergarages; h. water en/of waterhuishoudkundige voorzieningen. 2. Op de verdiepingen van de gebouwen: a. bestaande aantal woningen; b. zakelijke dienstverlening; c. bestaande niet woon-functies, voor zover die op het tijdstip van het in ontwerp ter visie leggen van het plan reeds bestaan. 3. Ondergrondse parkeergarages, bovengrondse parkeergarages, stallingsruimten; een en ander met de daarbij behorende gebouwen, andere bouwwerken, erven en open terreinen.

In de bouwregels is vastgelegd, dat het aantal woningen op de etages bóven de begane grond ten hoogste het bestaande aantal mag betreffen ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan (in casu: 8 maart 2014), dan wel het aantal dat op de verbeelding in het bebouwingsvlak is aangegeven. Er waren 2 bovenwoningen aanwezig ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan. De maximaal toegestane goothoogte is 12 m en de maximaal toegestane bouwhoogte is 14,5 m. Met in acht name van de in de planregels opgenomen flexibiliteitsbepaling, is uw college bevoegd om een omgevingsvergunning te verlenen voor het afwijken van de voorgeschreven maten tot een maximum van 10%, mits de afstand van de bouwgrenzen tot de grenzen van de weg niet wordt verminderd. Met toepassing van deze flexibiliteitsbepaling, betekent dat, dat de goothoogte kan worden verhoogd tot maximaal 13,20 m1 en de bouwhoogte tot maximaal 16 m1. Ter plaatse zijn maximaal drie bouwlagen toegestaan met daarboven een terug liggende vierde bouwlaag. Het ingediende ontwerpbestemmingsplan is, voor wat betreft: 1. 2. 3. 4.

het aantal appartementen; de bouwhoogte; het aantal bouwlagen; de toegekende horeca-2-functie.

strijdig met het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Nijverdal Centrum".

= 4/8 =

Ad 1 Strijdigheid voor wat betreft het aantal woningen Op de bouwlagen bóven de begane grond is het aantal woningen toegestaan dat aanwezig was ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan (in casu: 8 maart 2014), dan wel het aantal dat op de verbeelding in het bebouwingsvlak is aangegeven. Bij zowel het pand Grotestraat 162 als bij het pand Grotestraat 164 betreft dat één woning. Het bouwplan voorziet echter in het realiseren van 16 appartementen. De planregels van het door de raad vastgestelde bestemmingsplan voorzien in een bevoegdheid voor uw college om met een omgevingsvergunning binnenplans van het bestemmingsplan af te wijken voor het bouwen van meer woningen mits: o o o

er invulling is gegeven aan de gemeentelijke Woonvisie en dan met name voor wat betreft het in de Woonvisie opgenomen doelgroepenbeleid; de woningbouw dient te passen binnen de gemeentelijke woningbouwprogrammering; de woningbouw de sociale en stedelijke structuur versterkt.

Aanvullende criteria om van deze (en andere) bepaling(en) af te kunnen wijken, zijn de navolgende: o

o o

ter afronding van een stedenbouwkundig plan. Wanneer een initiatief de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt en/of een gemeentelijk belang dient, bijvoorbeeld een kans om een zogenaamde "rotte plek" en/of dissonante functie te (her)ontwikkelen; of bij herbestemming van woningen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap; of op basis van een aantoonbare behoefte.

Ad 2. De hoogte van het gebouw is niet passend binnen de bouwregels. De hoogste gemeten goothoogte is 22 m1 en de hoogst gemeten bouwhoogte is 24,8 m1, waar feitelijk een maximale goothoogte van 12 m1 en een maximale bouwhoogte van 14,5 m1 zijn toegestaan. Met toepassing van de hiervoor beschreven flexibiliteitsbepaling, kan door uw college binnenplans een omgevingsvergunning worden verleend, waarbij de maximaal toegestane goothoogte wordt verhoogd tot 13,2 m1 en de bouwhoogte tot maximaal 16m1. Er is een herziening van het bestemmingsplan nodig voor deze bouwhoogte

Ad 3. Strijdigheid met bestemmingsplan voor wat betreft het aantal bouwlagen Ook het toegestane aantal bouwlagen wordt overschreden: vier bouwlagen zijn ter plaatse bij recht toegestaan, waarbij de vierde laag een terug liggende laag dient te zijn. Het ontwerp bouwplan bestaat evenwel uit zeven bouwlagen. Er is een herziening nodig van het bestemmingsplan voor dit aantal bouwlagen.

Ad 4. Strijdigheid met het bestemmingsplan voor wat betreft de toegekende horeca-2-functie. Het stedenbouwkundige adviesbureau BJZ.nu van initiatiefnemers, heeft – in afwijking van de nu nog ter plaatse geldende bestemming Centrum 1 – waarin is vastgelegd dat op de begane grond horeca t/m categorie 1 is toegestaan, een regel opgenomen die horeca t/m categorie 2 toestaat. Bedoeling is om de bestaande gebouwen ter plaatse te slopen en nieuwbouw te realiseren. Daardoor is – op basis van constante jurisprudentie van de ABRS – toepassing van de planologische kruimelregeling voor het gebruik als horeca 2-functie juridisch niet mogelijk. Dit omdat er geen sprake is van een bestaand bouwwerk waarvan het gebruik kan worden gewijzigd. Daardoor is volgens de ABRS het gecombineerd gebruik van onderdeel 1 en onderdeel 9 van artikel 4 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht juridisch gezien niet mogelijk. Daarom moet ook voor dit onderdeel het bestemmingsplan worden herzien. In de begripsbepalingen uit de regels van het bestemmingsplan “Nijverdal Centrum” is vastgelegd dat onder “horeca t/m categorie 1”wordt verstaan: een horecabedrijf, waar in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt en waar doorgaans geen overlast voor het leefklimaat

= 5/8 =

wordt veroorzaakt, zoals restaurants, hotels en pensions en een horecabedrijf dat vooral is gericht op het overdag en 's avonds verstrekken van in hoofdzaak alcoholvrije dranken en eenvoudige etenswaren, zoals ijssalons, croissanterieën, lunchrooms en naar de aard en de openingstijden daarmee gelijk te stellen horecabedrijven. In het concept ontwerpbestemmingsplan is door BJZ.nu in de planregels opgenomen dat op de begane grond horeca t/m categorie 1 is toegestaan, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding “horeca t/m categorie 2” is toegestaan. Op de verbeelding van het ingediende concept ontwerpbestemmingsplan is deze aanduiding ook daadwerkelijk aangebracht. Dat betekent dat de initiatiefnemers de mogelijkheid willen hebben dat ter plaatse – naast de hiervoor beschreven functies die vallen onder horeca 1, ook bijvoorbeeld vestiging van een (grand)café bij recht is toegestaan. Voor de volledigheid: het bestemmingsplan verstaat onder horeca tot en met categorie 2: een horecabedrijf vallend onder categorie 1, als mede een horecabedrijf, waar meestal in hoofdzaak alcoholische dranken worden verstrekt en/of waarvan de exploitatie doorgaans overlast voor het leefklimaat kan veroorzaken en een grote druk op de openbare orde met zich meebrengt, zoals cafés, bars, snackbars en cafetaria's.

Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als zoals bijvoorbeeld wonen anderzijds. Qua milieuzonering valt een café onder horeca 1. De aanbevolen afstand voor de factor geluid en voor de factor gevaar tot woningen van derden bedraag 10 m. In een gemengd gebied (direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven) zoals het onderhavige, kan deze afstand worden teruggebracht tot 0 m. Aan de vestiging van een Grand Café kan dus in beginsel medewerking worden verleend uit een oogpunt van milieuzonering. Een muziekcafé daarentegen valt onder milieucategorie 2, met een aanbevolen afstand tot woningen van derden van 30 m. In een gemengd gebied kan deze afstand worden verminderd tot 10 m. Aan deze 10 m afstand voldoet het beoogde bouwplan niet. Vestiging van een muziekcafé is ter plaatse dus uit een oogpunt van milieuzonering ter plaatse niet haalbaar tenzij er vergaande akoestische maatregelen worden genomen. Als de initiatiefnemers ter plaatse een horeca-functie willen vestigen, dan dienen zij een melding Wet milieubeheer bij de gemeente in te dienen. Uit die melding Wet milieubeheer zal blijken, welke concrete horeca-functie men ter plaatse wil vestigen.

Vestiging van bijvoorbeeld een (grand)café behoeft op zich voor de woonomgeving ter plaatse dus geen probleem te zijn. Doch een muziekcafé (waar men life muziek ten gehore wil brengen) is wél een probleem, gezien de om- en bovenliggende woningen ter plaatse en de (te) geringe afstand naar woningen van derden toe. In het laatste geval, zal men een akoestisch onderzoek moeten aanleveren. In dat geval zal de gemeente zodanige geluid beperkende voorzieningen eisen dat aan de wettelijke geluidsnormen ter zake wordt voldaan. In het geval van een cafetaria, zal de gemeente het aanbrengen van geuroverlast beperkende voorzieningen en bijvoorbeeld een vetafscheider eisen.

Procedure Wet geluidhinder noodzakelijk Op basis van uitgevoerde akoestisch onderzoeken wordt geadviseerd: Voor wat betreft Industrielawaai: Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidzone van het Industrieterrein "Nijverdal Noord en Zuid". Uit het uitgevoerde akoestisch onderzoek blijkt, dat op meerdere punten de grenswaarde van 50 dB(A) wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 55 dB(A) wordt niet overschreden. Voor de gevels van de appartementen waar de grenswaarde van 50 dB(A) wordt

= 6/8 =

overschreden, geldt dat woningbouw mogelijk is na het vaststellen van een hogere grenswaarde Wet geluidhinder (hierna Wgh). Voor wat betref Wegverkeerslawaai: Wat betreft de Grotestraat: De Grotestraat is een woonerf met een inrijverbod voor vrachtverkeer met een snelheidslimiet van 15 km/uur. De Grotestraat hoeft in het kader van een hogere grenswaarde Wgh niet getoetst te worden. Wel wordt deze weg meegerekend in het kader van de gecumuleerde geluidsbelasting en een goede ruimtelijke ordening. Wat betreft de (verlegde rijksweg N35/Combiplan): De voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van de N35 ter plaatse van de Noord- en Oostgevel wordt overschreden. Daarmee wordt voor deze gevels niet voldaan aan de ambitiewaarde uit het gemeentelijk geluidbeleid. Wel wordt voldaan aan de bovengrens van 63 dB. Het college kan een hogere waarde verlenen in die gevallen wanneer de toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de te verwachten geluidbelasting (vanwege de weg) van de uitwendige scheidingsconstructie van de betrokken woningen tot 48 dB: o o

onvoldoende doeltreffend zal zijn, dan wel; overwegende bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard. Grenswaarde van 55 dB(A) en een maximale ontheffingswaarde van 68 dB.

Voor wat betreft Railverkeerslawaai De voorkeursgrenswaarde van 55 dB wordt ter plaatse van de toetspunten ten gevolge van het railverkeerslawaai niet overschreden. Daarmee wordt ook voldaan aan de ambitiewaarde uit het gemeentelijk geluidbeleid. Voor wat betreft de cumulatieve geluidsbelasting: Uit berekeningen blijkt dat de cumulatieve geluidbelasting LCUM maximaal 57 dB bedraagt ter plaatse van de appartementen. Daarom zijn er extra geluidwerende voorzieningen noodzakelijk om aan het maximaal toelaatbare binnenniveau van 33 dB ter plaatse van de verblijfsgebieden te kunnen voldoen. Dit zal in een gevelwering onderzoek aangetoond moeten worden bij het verlenen van de omgevingsvergunning. Conclusie: Geadviseerd wordt om - gelijktijdig met de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan het ontwerpbesluit tot het verlenen van hogere grenswaarde Wgh voor het industrie- en wegverkeerslawaai en voor de cumulatieve geluidsbelasting ter inzage te leggen (alsook - zie hieronder -het ontwerpbesluit tot het onttrekken aan de openbaarheid van een openbaar voetpad).

Goede ruimtelijke ordening. Geadviseerd wordt om de zuidgevel van het complex extra te laten isoleren uitgaande van 60 dB gevelbelasting vanwege allerlei centrumactiviteiten/evenementen die frequent plaatsvinden in de directe nabijheid van het pand. Dit zal via een voorwaardelijke verplichting juridisch in de planregels moeten worden geborgd, zodat zeker gesteld wordt dat deze gevelisolatie daadwerkelijk wordt gerealiseerd.

Onttrekken voetpad aan de openbaarheid en verkoop percelen aan initiatiefnemers Het onttrekken aan de openbaarheid gaat via een uitgebreide voorbereidingsprocedure conform de Algemene wet bestuursrecht: Het ontwerpbesluit tot het onttrekken aan de

= 7/8 =

openbaarheid van het voetpad dient gedurende zes weken ter inzage te worden gelegd. Belanghebbenden kunnen gedurende die zes weken een zienswijze indienen bij de raad tegen het voorgenomen besluit. Wordt daarvan gebruik gemaakt, dan is het aan de raad om daarover een afweging van belangen te plegen tijdens een openbare debatronde. Afhankelijk van de uitkomst van die belangenafweging, kan de raad vervolgens tijdens een plenaire raadsvergadering al dan niet een besluit nemen tot het onttrekken aan de openbaarheid. Tegen het raadsbesluit staat beroep open bij de Rechtbank, sector bestuursrecht. Tegen het besluit van de Rechtbank, staat hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

= 8/8 =

illustratie van het aan de openbaarheid te onttrekken voetpad

_____________________________________________________