Bijlage 4 voorgeschiedenis Grotestraat 162a-164 te Nijverdal

= 1/7 =

BIJAGE 4 Voorgeschiedenis en besluitvorming Grotestraat 162a-164 te Nijverdal Samenvatting Nrs. 1.

Datum 08-09-2020

2.

20-10-2020

3.

15-06-2021

4. 5.

15-01-2022 24-01-2022

6. 7.

22-02-2023 01-03-2022

8.

07-03-2022

9.

19-04-2022

Gebeurtenis Debatronde gemeenteraad over “ontwerp-visie Stedenbouwkundig wensbeeld Kernwinkelgebied Grotestraat”. Vaststelling “Visie Stedenbouwkundig wensbeeld Kernwinkelgebied Grotestraat” door de raad van Hellendoorn Indiening concept ontwerpbestemmingsplan door initiatiefnemers Dijkstaete B.V. Instemming college met principeverzoek Dijkstaete B.V. Ondertekening (niet-openbare) anterieure overeenkomst over de grondexploitatie tussen Dijkstaete B.V. en gemeente. Raadsmededeling van het college over het parkeren Behandeling collegebesluit (inclusief raadsmededeling parkeren) tijdens debatronde raad. Indiening van een memo door initiatiefnemers, naar aanleiding van de weigering van de raad tijdens de debatronde d.d. 1 maart 2022 om in te stemmen met de door het college aangedragen oplossing voor het tekort aan parkeerplaatsen op het eigen terrein van initiatiefnemer. College stemt in met de tervisielegging van:  



10.

29-04-2023





11.

15-06-2023

het ontwerpbestemmingsplan; de onttrekking aan de openbaarheid van het openbare voetpad tussen Grotestraat 162a en 164, én, het ontwerpbesluit tot vaststelling hogere grenswaarden Wet geluidhinder. Ondertekening (niet-openbare) driepartijenovereenkomst (tussen Dijkstaete B.V.; twee vertegenwoordigers van Maatschap Hegeman én de gemeente Hellendoorn met daarin opgenomen een kwalitatieve verplichting t.a.v. het parkeren), alsook een kettingbeding. Ondertekening door partijen (Dijkstaete B.V., en gemeente Hellendoorn) van een (niet-openbaar) addendum inzake het parkeren op de eerder afgesloten anterieure overeenkomst.

ter visie legging van:  

het ontwerpbestemmingsplan; de ontwerpbeschikking Wet geluidhinder t.b.v. hogere grenswaarden voor de 16 te realiseren appartementen;

= 2/7 =



het ontwerpbesluit tot het onttrekken aan de openbaarheid van een openbaar voetpad tussen de percelen Grotestraat 162a en 164 te Nijverdal

Voorgeschiedenis en besluitvorming. Grotestraat 162a-164 te Nijverdal 1 en 2.

"Visie stedenbouwkundig wensbeeld kernwinkelgebied Grotestraat". Op 20 oktober 2020, onder nummer 2020-017921, heeft de raad de "Visie stedenbouwkundig wensbeeld kernwinkelgebied Grotestraat", vastgesteld. Zie bijlage 1 bij de stukken Ontwikkelingen in het kernwinkelgebied, gelegen tussen de horeca-etablissementen "De Harlekijn" en "de "Gulle Goedzak" worden getoetst aan deze visie. Genoemde visie had eerst betrekking op de gebieden in het centrum van Nijverdal (Grotestraat en deels Keizerserf) die vallen binnen de bestemming ‘Centrum 1’, voor zover liggend binnen het zogenaamde “winkelachtje, dus tussen Grotestraat 180 tot en met het pand van horecaetablissement "De Harlekijn". Hierbij is wonen op de begane grond uitgesloten. De raad heeft evenwel - naar aanleiding van een inhoudelijke discussie over de (ontwerp)visie tijdens de debatronde gehouden op 8 september 2020 - uiteindelijk besloten dat de visie beperkt diende te blijven tot het gebied tussen de horeca-etablissementen "De Gulle Goedzak" en "De Harlekijn". 3. Indiening verzoek om planologische medewerking bouwplan n.a.v. door raad vastgestelde visie Het vorenstaande is voor de initiatiefnemers van Dijkstaete B.V.

aanleiding geweest om een concept ontwerpbestemmingsplan aan te leveren met als doel om een mooi bouwplan te kunnen realiseren voor het realiseren van twee commerciële ruimtes op de begane grond (waarvan er waarschijnlijk één wordt ingevuld met een Grand Café) met daarboven zestien appartementen op de percelen Grotestraat 162-164 te Nijverdal. Het geheel bestaat uit 7 bouwlagen met een hoogst gemeten goothoogte van 22 m1 en een hoogst gemeten bouwhoogte van 24,8 m1.

= 3/7 =

Volgens de adviezen van een tweetal materiedeskundigen, namelijk:  

de vaste extern stedenbouwkundig adviseur, én de Stadsbouwmeester van het Oversticht,

is de vereiste hoogwaardige architectuur daadwerkelijk gerealiseerd in het aan hen voorgelegde ontwerp bouwplan. Realisering van dit bouwplan zal daarom een aanwinst voor het kernwinkelgebied van Nijverdal betekenen en zal de aantrekkelijkheid van dat gebied voor het publiek behoorlijk versterken. 4. College besluit op 25 januari 2022 dat zij principe bereid is om planologische medewerking te verlenen De appartementen die hier worden gerealiseerd, vallen in een hoger prijssegment. De ligging in het centrum nabij de centrumvoorzieningen is logisch en conform beleid uit de woonvisie. Het is juist dat er behoefte is aan betaalbare sociale (huur)appartementen, echter er is ook aantoonbaar behoefte aan vrije sector koopappartementen. Gezien de goede ligging in het centrum, is het voor de hand liggend, dat dit soort posities hiervoor in aanmerking komen. In gemeente Hellendoorn en specifiek in Nijverdal spelen diverse andere ontwikkelingen waar invulling gegeven zal worden aan de behoefte aan sociale woningbouw. Zie ook Woonvisie bijlage blz. 8, behoefte aan vrije sector koopappartementen. Echter, door de realisering van appartementen op het perceel Grotestraat 162a-164 te Nijverdal komt er doorstroming op gang, waardoor elders huizen vrijkomen voor derden. In mei 2023 heeft de raad van Hellendoorn de Doelgroepenverordening gemeente Hellendoorn vastgesteld.

Met de vaststelling van deze Doelgroepenverordening ontstaat een wettelijke basis om te borgen dat sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en geliberaliseerde woningen voor

= 4/7 =

middenhuur worden gebouwd en blijven behouden voor de doelgroepen en doorstroming op de woningmarkt van de gemeente Hellendoorn op gang komt. De Doelgroepenverordening is van toepassing op alle nieuwbouwplannen in de gemeente. Een uitzondering hierop zijn die plannen – waaronder dit concrete plan - waarvoor op het moment van inwerkingtreding van deze verordening al afspraken zijn gemaakt over de in deze Doelgroepenverordening opgenomen onderwerpen in: - Afgesloten anterieure contracten óf Anterieure contracten waarvoor de onderhandelingen over de totstandkoming van deze contracten al in een zodanig vergevorderd stadium zijn, dat het in strijd is met de goede trouw van de precontractuele fase om de Doelgroepenverordening nog van toepassing te laten zijn. Op 25 januari 2022 (nummer 2022-002237, heeft uw college besloten bereid te zijn om planologische medewerking te verlenen aan de realisering van genoemd woon-/ winkelcomplex op de percelen Grotestraat 162 en 164 te Nijverdal (zie bijlage 9 bij de stukken). De daarbij behorende bijlage 10 met hetzelfde nummer (2022-00237) is ook bij de stukken gevoegd. Ook hebt u - als college - aangegeven over te willen gaan tot de verkoop van ongeveer 48 m2 gemeentegrond aan de initiatiefnemers van Dykstaete B.V. tegen een nader overeengekomen, marktconforme prijs.

Het betreft de ondergrond van een nu nog openbaar voetpad, aangevuld met enkele vierkante meters, eveneens aan de gemeente Hellendoorn toebehorend. In overeenstemming met de Nota Parkeernormen, is door het college berekend dat - het voor de realisering van bovengenoemd bouwplan - noodzakelijk is om 17 parkeerplaatsen op het eigen terrein van initiatiefnemers te realiseren (zie BIJLAGE 10 bij de stukken). Via een raadmededeling, d.d. 22 februari 2022 (zie BIJLAGE 11 bij de stukken) die het college voorafgaand aan de openbare debatronde - gehouden 1 maart 2022 - aan de raad heeft gestuurd, heeft uw college uiteengezet dat: a) bij deze ontwikkeling zelf slechts ten dele op eigen terrein kan worden geparkeerd, doch dat dat niet optimaal functioneel is en buiten proportioneel duur is. b) door de slechte bereikbaarheid van het perceel en hoge kosten er een goede kans is dat de ontwikkeling niet door gaat als de gemeente eist dat parkeren op eigen terrein dient te geschieden. c) er voldoende ruimte is om de parkeervraag in het openbaar gebied op te vangen, waardoor de parkeerbalans niet verstoort raakt. 5. Dijkstaete B.V. en gemeente komen op 24 januari een (niet-openbare) anterieure overeenkomst over de grondexploitatie overeen. 6.

Behandeling collegevoorstel (inclusief raadsmededeling) tijdens openbare debatronde van de raad op 1 maart 2022 Het collegebesluit van 25 januari 2022 (inclusief de raadsmededeling over het parkeren) van 22 februari 2022 zijn behandeld tijdens een openbare debatvergadering van de raad op 1 maart 2022. Tijdens deze debatronde gaf de raad aan dat zij niet akkoord ging met de door het college aangedragen oplossing voor het tekort aan parkeerplaatsen. Er zijn tijdens de debatronde door de raad een aantal opmerkingen geplaatst over dit plan. Naar aanleiding van de debatronde van de raad op 1 maart 2022 is door de griffie het volgende advies geformuleerd:

citaat "Advies aan het college is negatief. Geadviseerd wordt om dit voorstel nogmaals in het college te bespreken, met hetgeen in de debatronde is aangegeven. Onder andere is aangegeven het plan integraal te bekijken met andere pandeigenaren en ook parkeren daarin mee te nemen.

= 5/7 =

Daarbij wordt opgemerkt dat de vaart in de ontwikkeling moet blijven."

einde citaat 7. Memo initiatiefnemers. Initiatiefnemers hebben zich - naar aanleiding van de openbare debatronde van de raad op 1 maart 2022 - intern beraden en hebben vervolgens een memo d.d. 7 maart 2022 (zie BIJLAGE 12 bij de stukken) opgesteld van de acties, die - naar aanleiding van de debatronde van de raad - door hen zijn ondernomen en hebben dit memo naar uw college gestuurd. Het memo bevat twee kernpunten: 1. Initiatiefnemers hebber opnieuw contact opgenomen met de eigenaren van twee belendende percelen om te proberen tot een oplossing te komen. Het resultaat is dat die eigenaren op dit moment niet, maar in een tweede fase wel mee kunnen doen met een volgende ontwikkeling. Ook wordt door initiatiefnemers aangegeven dat zij, naast gesprekken met eigenaren van belendende percelen, ook vele malen gesproken hebben met eigenaren van andere naast- en achtergelegen percelen. De eigenaar van het achter het bouwperceel gelegen kassencomplex heeft (ook tijdens de openbare debatvergadering) zelf aangegeven dat het ontwikkelen op zijn terrein voor hem te vroeg komt. Hij wil op middellange termijn iets realiseren. Initiatiefnemers stellen dat ze hier niet op kunnen wachten. 2..

Voorts wordt door initiatiefnemers aangegeven dat zij inmiddels een oplossing hebben gevonden voor de discussie die tijdens de openbare debatvergadering is gevoerd over het niet kunnen parkeren op het eigen terrein van initiatiefnemers. De grond achter en naast het voormalig EP-pand is eigendom van de eigenaar (en zijn twee zusters) van het aannemersbedrijf dat het bouwplan in beginsel zal realiseren. Initiatiefnemers stellen bereid te zijn om dit als oplossing aan te dragen en aldaar de benodigde 17 parkeerplaatsen te realiseren. Initiatiefnemers vragen aan het eind van hun memo om planologische medewerking te verlenen, zodat ze hun huidige plan (fase 1) nu in procedure kunnen brengen. Zij stellen graag te willen meedenken met alle andere initiatieven in een volgende fase, maar willen nu nadrukkelijk verder met hun huidige plan. Daarin is volgens hen veel tijd, geld en energie gestoken. Hierin speelt mee dat de gesprekken die zij na de openbare debatvergadering hebben gevoerd met eigenaren van omliggende percelen, niet tot een ander inzicht hebben geleid en dat deze gesprekken niet zullen leiden tot een gezamenlijke ontwikkeling binnen afzienbare tijd. 8.

College stemt in met de ter-visie-legging van het ontwerpbestemmingsplan In een ambtelijk advies zijn de opmerkingen die de raad heeft gemaakt tijdens een openbare debatronde op 1 maart 2022 verwerkt en is een terugkoppeling gegeven van de wijzigingen die de initiatiefnemers naar aanleiding de discussie tijdens openbare debatronde hebben doorgevoerd. In het ambtelijk advies is aangegeven, dat de door initiatiefnemers aangegeven oplossing voor de parkeerproblematiek juridisch zal worden geborgd. Verder is van belang het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) waarin door de Hoge Raad bepaald is dat de overheid, bij de voorgenomen verkoop van gronden, een passende mate van openbaarheid moet betrachten, zodat álle mogelijke geïnteresseerden worden bereikt en van hun mogelijke belangstelling kunnen laten blijken.

= 6/7 =

Op basis van het ambtelijk advies, heeft het college bij besluit van 19 april 2022 (nummer 2022009282, zie BIJLAGE 13 bij de stukken) besloten om in te stemmen met de ter-visie-legging van: a) Het ontwerpbestemmingsplan; b) Het ontwerpbesluit tot het verlenen van de benodigde hogere grenswaarden Wet geluidhinder; c) Het ontwerpbesluit tot het onttrekken aan de openbaarheid van een openbaar voetpad. 9. Ingewonnen extern juridisch advies over verkoop ondergrond openbaar voetpad Vervolgens is, in overeenstemming met de toezegging die door de wethouder ruimtelijke ordening tijdens de debatvergadering op 1 maart 2022 is gedaan, extern juridisch advies ingewonnen bij Nysingh Advocaten en Notarissen hoe de verkoop van de ondergrond van het aan de openbaarheid te onttrekken openbaar voetpad tussen de panden Grotestraat 162 en 164 te Nijverdal zich verhoudt tot het Didam-arrest. Uit dat advies blijkt dat het alsnog van belang is het voornemen tot verkoop te publiceren. De gunning zal vervolgens plaatsvinden op basis van nader uit te werken objectieve, toetsbare en redelijke criteria, in overeenstemming met het Didam-arrest van de Hoge Raad. De tekst van de bekendmaking inzake de voorgenomen eigendomsoverdracht zoals die is geplaatst in het huis-aan-huisblad “Hart van Hellendoorn” treft u aan als bijlage 14 bij de stukken. Hierover heeft uw college een raadsmededeling d.d.

6 september 2022 (nummer 2022022548, zie Bijlage 15 bij de stukken) aan de raad gestuurd 10. Ingewonnen extern juridisch advies over juridisch borgen van de door initiatiefnemers aangedragen parkeeroplossing Op verzoek van het toenmalige college om de door initiatiefnemers aangedragen parkeeroplossing goed juridisch te borgen, is ook hierover extern juridisch advies ingewonnen bij Nysingh-Advocaten en Notarissen te Enschede. Op advies van Nysingh is er – in aanvulling op de eerder tussen initiatiefnemers en de gemeente afgesloten anterieure overeenkomst, een driepartijen overeenkomst afgesloten (tussen initiatiefnemers, de eigenaren van de "Parkeerloods" en de gemeente) met daarin opgenomen een kwalitatieve verplichting. Hierin is juridisch vastgelegd, dat het bewuste perceel met de “Parkeerloods” bij realisatie van dit bouwplan beschikbaar komt en beschikbaar blijft voor deze parkeeroplossing. Dus ook bij eventuele verkoop van het bewuste perceel aan derden. Deze kwalitatieve verplichting is - overeenkomstig het advies van Nysingh-Advocaten en Notarissen - versterkt met een kettingbeding. Op basis van dit kettingbeding zijn initiatiefnemers en de eigenaren van “de Parkeerloods” een (forse) boete aan de gemeente verschuldigd bij niet nakoming van deze kwalitatieve verplichting. De eerder tussen Dijkstaete B.V.

en de gemeente overeengekomen anterieure overeenkomst is daarnaast overeenkomstig het advies van Nysingh-Advocaten en Notarissen aangevuld met een addendum, inhoudende dat de hiervoor aangeduide drie-partijenovereenkomst door alle partijen dient te worden ondertekend, waarbij juridisch wordt geborgd dat de in deze driepartijenovereenkomst aangeduide percelen en de daarop staande loodsen niet anders mogen worden gebruikt dan als parkeerplaatsen ten behoeve van het nieuw te realiseren woon/winkelcomplex. 11. Ondertekening drie-partijenovereenkomst door álle betrokken partijen én addendum op eerder afgesloten anterieure overeenkomst over de grondexploitatie. Vervolgens moest worden gewacht op ondertekening door alle betrokken partijen van het hiervoor aangehaalde addendum en de genoemde driepartijen-overeenkomst.

= 7/7 =

Eind april 2023 zijn uiteindelijk door álle betrokken partijen: a) het hiervoor aangehaalde addendum op een eerder tussen de initiatiefnemers en de gemeente afgesloten anterieure overeenkomst; b) de driepartijen overeenkomst tussen de initiatiefnemers, de eigenaren van de Parkeerloods" en de gemeente ondertekend. Vervolgens konden de drie noodzakelijke procedures :   

bestemmingsplanprocedure; procedure onttrekking aan de openbaarheid, én procedure hogere grenswaarden Wet geluidhinder,

worden opgestart. ______________________________________________