Bijlage 2. Bijlage bij routekaart - Afwegingskader woningbouwprojecten

Afwegingskader woningbouw Prioriteren op basis van drie hoofddoelstellingen Het afwegingskader geeft prioriteit aan woningbouwplannen die inspelen op de doelen en ambities van de gemeente Hellendoorn. De doelen en ambities zijn in het afwegingskader samengevat in drie hoofddoelstellingen (1) meters maken, (2) met kwalitatief passende woningen en (3) integraal gewenste projecten. Bij iedere hoofddoelstelling zijn criteria geformuleerd waarop woningbouwplannen getoetst worden. De criteria zijn geoperationaliseerd en gekoppeld aan een score. Deze totaal score van alle criteria samen bepaalt de prioritering (geen prioriteit, lage prioriteit of hoge prioriteit). Niet elke hoofddoelstelling weegt daarbij even zwaar mee. Meters maken weegt bijvoorbeeld het zwaarst. Kwaliteit en integraliteit wegen even zwaar.

Afweging 1: Meters maken Hellendoorn wil 1.000 extra woningen bouwen in de periode 2022 t/m 2032. Om dit te realiseren moet het woningbouwtempo omhoog. Hiervoor moet de ambtelijke capaciteit gerichter ingezet worden. Op projecten die bijdragen aan dit doel én op projecten die een bepaalde mate van ‘zekerheid’ in zich hebben. In onderstaande tabel zijn de criteria voor het hoofddoel ‘meters maken’ geformuleerd. De operationalisering hiervan is uitgewerkt in bijlage A.

Tabel 1: Afwegingscriteria hoofddoelstelling: ‘meters maken’ Criterium

Geen prioriteit (0 punten)

Lage prioriteit (5 punten)

Hoge prioriteit (10 punten)

Aantal woningen

< 10

10 tot 25

≥ 25

Criterium

Geen prioriteit (0 punten)

Lage prioriteit (1 punten)

Hoge prioriteit (2 punten)

Barrières

Veel

Weinig

Geen

Risico’s netcongestie

Veel

Weinig

Geen

Risico’s water en bodem

Veel

Weinig

Geen

Draagvlak inwoners

Geen

Weinig

Veel

Draagvlak omgeving

Geen

Weinig

Veel

Draagvlak politiek

Geen

Weinig

Veel

Eigendomspositie

> 5 eigenaren

2 tot 5 eigenaren

1 eigenaar

Regie

Geen

Weinig

Veel

Hardheid

Geen overeenkomst

Overeenkomst in de maak

Overeenkomst

Woningbouwplannen die op het hoofddoel ‘meters maken’ minimaal 12 punten scoren krijgen prioriteit. Dit zijn woningbouwplannen die (1) bijdragen aan de stap naar 1.000 extra woningen in 2032 en (2) een bepaalde mate van zekerheid in zich hebben. Om een verdere (kwalitatieve) prioritering aan te brengen binnen deze projectenlijst zijn de hoofddoelstellingen: ‘kwalitatief passende woningen’ en ‘integrale projecten’ geformuleerd. Projecten die minder dan 12 punten scoren op het hoofddoel ‘meters maken’ krijgen geen prioriteit. Deze projecten hoeven daarom ook niet meer aan de hoofddoelstellingen ‘kwalitatief passende woningen’ en ‘integrale projecten’ getoetst te worden.

Afweging 2: Kwalitatief passende woningen De gemeente wil de snel meer woningen bouwen. Kwalitatief gezien de juiste woningen toevoegen is echter net zo belangrijk. Dit betekent: massa maken enerzijds en optimaal vraaggericht bouwen anderzijds. In verschillende gemeentelijke en regionale beleidsstukken is geconcretiseerd wat dit voor Hellendoorn betekent. Het gaat onder andere om betaalbare en levensloopbestendige woningen. Deze woningen zorgen voor de langste verhuisketens en doorstroming. In onderstaande tabel zijn de criteria voor het hoofddoel ‘kwalitatief passende woningen’ geformuleerd. De operationalisering hiervan is uitgewerkt in de bijlage A.

Tabel 2: Afwegingscriteria hoofddoelstelling: ‘kwalitatief passende woningen’ Criterium

Geen prioriteit (0 punten)

Lage prioriteit (1 punten)

Hoge prioriteit (2 punten)

Actuele lokale behoefte

Sluit niet aan

Sluit beperkt aan

Sluit volledig aan

Betaalbaarheid

< 50% betaalbaar

50 tot 67% betaalbaar

≥ 67% betaalbaar

Aandeel sociale huur

< 20% sociale huur

20-30%

≥ 30 %

Nultreden

Geen nultredenwoningen

< 50% nultredenwoningen

≥ 50% nultredenwoningen

Innovatieve woonvorm

Nee

Ja

Afweging 3: Integraal gewenste projecten Naast aantallen en kwalitatieve kenmerken van woningen kunnen er ook nog andere (integrale) aspecten zijn die het prioriteren van woningbouwplannen wenselijk maken. Gaat het bijvoorbeeld om een inbreidingsplan? Of zorgt een plan voor een hoge woonkwaliteit, met voldoende ruimte voor groen en aandacht voor het klimaat en de natuur? In onderstaande tabel zijn de criteria voor het hoofddoel ‘integraal gewenste projecten’ geformuleerd. De operationalisering hiervan is uitgewerkt in de bijlage A.

Tabel 3: Afwegingscriteria hoofddoelstelling: ‘integraal gewenste projecten’ Criterium

Geen prioriteit (0 punten)

Lage prioriteit (1 punten)

Hoge prioriteit (2 punten)

Structuurversterking

Nee

Beperkt

Ja

Visie

Sluit niet aan op Masterplan Nijverdal of dorpsvisies

Sluit beperkt aan op Masterplan Nijverdal of dorpsvisies

Sluit aan op Masterplan Nijverdal of dorpsvisies

Openbare ruimte

Geen meerwaarde voor omgeving

Meerwaarde voor omgeving

Uniek beeldbepalend plan

Klimaat

Bij < 30% woningen maatregelen

Bij 30 tot 50% woningen maatregelen

Bij ≥ 50% woningen maatregelen

Randvoorwaarden bij werken met een afwegingskader Niet overal een 10: Het afwegingskader is specifiek bedoeld om prioritering aan te brengen en niet om het ambitieniveau van woningbouwplannen te stuwen. Niet ieder plan hoeft dus op elk criterium de maximale score te halen om prioriteit te krijgen. Communicatie: Het afwegingskader moet gecommuniceerd worden naar de markt. Voor marktpartijen moeten de kaders waarop hun woningbouwplan wordt geprioriteerd helder zijn. Dit verbetert de kwaliteit van de plannen en zo blijft de werkwijze met het afwegingskader transparant. Objectief toetsen: Houd vast aan het afwegingskader en toets objectief. Het is niet de bedoeling dat het afwegingskader in de tussentijd wordt bijgesteld. Hiermee bouwt u voorspelbaarheid in en bent u een betrouwbare overheid.

Bijlage A: Operationalisatie afwegingscriteria

A1. Afwegingscriteria ‘Meters maken’ Aantal woningen Grote(re) woningbouwplanen krijgen de meeste prioriteit. Voor Hellendoorn betekent dit: woningbouwplannen vanaf 25 woningen. Plannen met minder dan 10 woningen krijgen geen prioriteit. Barrières Woningbouwplannen zonder barrières krijgen de meeste prioriteit. Denk bij barrières aan vertraging die (kan) ontstaan door Natura 2000 en stikstofregels, flora en fauna wetgeving, lucht- en geluidsregels, omgevingsveiligheid, bodemsanering, MER-beoordelingen, et cetera. Plannen met veel van deze barrières krijgen geen prioriteit. Risico’s Woningbouwplannen zonder risico’s krijgen de meeste prioriteit. Bij risico’s wordt onderscheid gemaakt naar netcongestie en water en bodem. Plannen met veel van deze risico’s krijgen geen prioriteit. Draagvlak inwoners Woningbouwplannen met veel draagvlak van inwoners uit de kern krijgen de meeste prioriteit. Dit verwijst naar de mate waarin de lokale bewoners het geplande woningbouwproject steunen. Plannen met weinig draagvlak krijgen geen prioriteit. Draagvlak omgeving Woningbouwplannen met veel draagvlak van inwoners uit de directe omgeving krijgen de meeste prioriteit. Dit betreft de steun van bewoners uit omliggende gebieden of buurten, die mogelijk ook gevolgen ondervinden van het woningbouwproject. Plannen met weinig draagvlak in de omgeving krijgen geen prioriteit.

Draagvlak politiek Daarnaast krijgen woningbouwplannen met veel draagvlak uit de politiek de meeste prioriteit. Dit heeft betrekking op de mate waarin het bouwproject wordt gesteund door lokale politieke partijen en bestuurders. Plannen met weinig politiek draagvlak krijgen minder prioriteit. Eigendomssituatie Woningbouwplannen met een gunstige eigendomssituatie (beschikbaarheid ruimte/grond) krijgen de meeste prioriteit. Bij een gunstige eigendomssituatie wordt uitgegaan van één eigenaar. Woningbouwplannen met meerdere grondeigenaren krijgen minder prioriteit. Regie Woningbouwplannen (of -locaties) waarbij de gemeente zelf veel regie heeft krijgen prioriteit. Denk bijvoorbeeld aan woningbouwplannen op gemeentegrond of op locaties waar een Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) op is gevestigd. Bij plannen groter dan 25 woningen wordt standaard gewerkt met een samenwerkingsovereenkomst. Woningbouwplannen met minder gemeentelijke regie krijgen minder prioriteit. Hardheid Woningbouwplannen met een bepaalde mate van hardheid krijgen prioriteit. Is er bijvoorbeeld al een overeenkomst gesloten? Woningbouwplannen zonder overeenkomst krijgen geen prioriteit.

A2. Afwegingscriteria ‘Kwalitatief passende woningen’ Actuele lokale behoefte Woningbouwplannen die aansluiten op een actuele lokale behoefte krijgen prioriteit. Het gemeentelijke woningbehoefteonderzoek uit 2024 vormt hiervoor het toetsingskader. Woningbouwplannen die volledig aansluiten op de lokale behoefte krijgen prioriteit. Woningbouwplannen die hier niet op aansluiten krijgen geen prioriteit.

Betaalbaarheid Woningbouwplannen met voldoende betaalbare woningen krijgen prioriteit. In het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting is vastgelegd dat 2/3 van het nieuwbouwprogramma moet bestaan uit betaalbare woningen. Dit zijn woningen in de sociale huur, middenhuur en/of betaalbare koop. Woningbouwplannen die op individueel niveau voldoen aan deze betaalbaarheidseis krijgen prioriteit. Woningbouwplannen die een laag aandeel betaalbare woningen hebben (en waarbij ook geen sprake is van verevening) krijgen geen prioriteit.

Type woning

Prijsgrens 2024

Sociale huur

€ 879,66

Middenhuur

€ 879,66 tot € 1.157,95

Betaalbare koop

€ 390.000*

* Per 1 januari 2025 wordt de betaalbaarheidsgrens € 405.000

Sociale huur Woningbouwplannen met minimaal 30% sociale huurwoningen krijgen hoge prioriteit. Ook als er sprake is van een samenwerking met Reggewoon (100% sociale huur) krijgen plannen hoge prioriteit. In het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting staat dat gemeenten die in hun bestaande voorraad minder sociale huurwoningen hebben dan gemiddeld in Nederland (27%) minimaal 30% sociale huurwoningen op in hun nieuwbouwprogrammering moet opnemen. In Hellendoorn bestaat 21% van de voorraad uit corporatiewoningen (bron: ABF, 2022). Woningplannen die (minimaal) 30% sociale huur hebben krijgen daarom prioriteit. Nultreden Woningbouwplannen met appartementen en nultredenwoningen krijgen prioriteit. Dit zijn woningen die voorzien in een kwalitatieve behoefte. Nultredenwoningen zijn reguliere woningen die zowel intern als extern toegankelijk zijn. Dit houdt in dat je de woningen kan bereiken zonder trap te lopen (extern toegankelijk) en dat keuken, badkamer, toilet en minimaal 1 slaapkamer zonder trappen te bereiken zijn (intern toegankelijk) (Bron: BZK, 2023). Nultreden woningen kunnen ook in grondgebonden variant voorkomen. Woningbouwplannen zonder appartementen of nultredenwoningen krijgen geen prioriteit. Innovatieve woonvorm Innovatieve woonvormen die voorzien in een lokale behoefte krijgen prioriteit.

Denk hierbij aan CPO-projecten vanuit lokale inwoners of bijzondere concepten zoals adaptieve vormen van woningbouw (waarbij delen van woningen toegevoegd of verwijderd kunnen worden), knarrenhofjes, noaberhoven (gemengd wonen door jong en oud) en (geclusterde) tiny-houses.

A3. Afwegingscriteria ‘integraal gewenste projecten’ Structuurversterking Plannen op structuurversterkende plekken in de kernen krijgen prioriteit. Een structuurversterkende plek is bijvoorbeeld een inbreidingslocatie die bijdraagt aan de versterking van de bestaande ruimtelijke en sociale structuur. Een initiatief krijgt daarbij hoge prioriteit als het leegstaande of verloederde panden op een inbreidingslocatie transformeert. Masterplan Nijverdal en dorpsvisies Woningbouwplannen krijgen prioriteit als ze aansluiten op toekomstvisies, zoals het Masterplan voor het centrum van Nijverdal of één van de dorpsvisie waar de gemeente op dit moment aan werkt. Voor het Masterplan Nijverdal wordt hierbij getoetst aan de gebiedspaspoorten. Openbare ruimte Woningbouwplannen die een meerwaarde creëren voor de openbare ruimte krijgen prioriteit. Dit is bijvoorbeeld het geval als er ook openbare voet- en fietspaden worden aangelegd of als er groenvoorzieningen en

ontmoetingsplekken worden gerealiseerd. Een plan krijgt extra prioriteit als het beeldbepalend is met een bijzondere uitstraling. Klimaat Woningbouwplannen met aandacht voor het klimaat en de natuur krijgen prioriteit. Als bij woningen maatregelen worden getroffen voor klimaatadaptatie krijgt een plan prioriteit. Worden er geen maatregelen getroffen dan krijgt een woningbouwplan geen prioriteit.

Bijlage B: Invulblad afwegingskader

Criterium

Geen prioriteit (0 punten)

Lage prioriteit (5 punten)

Hoge prioriteit (10 punten)

Aantal woningen Totale punten

Criterium

Geen prioriteit (0 punten)

Lage prioriteit (1 punten)

Hoge prioriteit (2 punten)

Geen prioriteit (0 punten)

Lage prioriteit (1 punten)

Hoge prioriteit (2 punten)

Barrières Risico’s netcongestie Risico’s water en bodem Draagvlak inwoners Draagvlak omgeving Draagvlak politiek Eigendomspositie Regie Hardheid Totale punten

Criterium Actuele lokale behoefte Betaalbaarheid Aandeel sociale huur Nultreden Innovatieve woonvorm Totale punten

Criterium Structuurversterking Visie Openbare ruimte Klimaat Totale punten Eind totaal punten

Geen prioriteit (0 punten)

Lage prioriteit (1 punten)

Hoge prioriteit (2 punten)