Bijlage 1 Ruimtelijk kwaliteitsplan

Principeverzoek realiseren nieuwe woning Oude Deventerweg ong. Haarle

COLOFON

Door:

dé Erfontwikkelaar b.v. Radewijkerweg 9 7791 RJ Radewijk

Auteur Telefoonnummer E-mail Internet Project Datum laatst gewijzigd Bestandsnaam

H. Oldehinkel 06 24 88 38 28 herbert@erfontwikkelaar.nl www.erfontwikkelaar.nl 2095 19 april 2022, 13:36 2095 praatplan-03

Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever en/of dé Erfontwikkelaar b.v.

INHOUD 1 Inleiding

4

2 huidige situatie

8

3 huidige planologische situatie

9

2 het initiatief

10

3 relevant beleid

18

4 conclusie

20

1 INLEIDING In opdracht van de heer Hutten en de heer Vrugteveen is het voorliggende principeverzoek opgesteld. Initiatiefnemers willen op een locatie aan de Deventerweg een oude mestopslag opruimen en middels de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving een woning realiseren. Ter compensatie zal er nieuwe natuur aangelegd worden en zal het erf landschappelijk goed worden ingepast. De ruimtelijke kwaliteit zal hiermee verbeteren. Het plangebied ligt op de rand van de Haarlerberg waarmee het versterken van het natuurnetwerk een passende compensatie is. Om bovengenoemde ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het geldende bestemmingsplan vereist In dit verzoek wordt nader ingegaan op de locatie, de beoogde landschappelijk inpassing van het erf en de kwaliteitsimpuls groene omgeving. Tot slot wordt middels het stappenplan het initiatief nader toegelicht.

LO C AT I E

B E S TA A N D E S I T U AT I E

L A N D S C H A P R O N D 1940

2 H U I D I G E S I T U AT I E Het plangebied ligt in het zogenaamde jonge heide- en broekontginningslandschap. Deze jonge veldontginningen zijn de gronden die als laatste in cultuur zijn gebracht. Door hun natuurlijke omstandigheden, vooral de arme en droge bodem, waren deze gronden in eerste instantie niet geschikt als landbouwgrond. De oude heidegronden zijn vaak in één keer ontgonnen.Dat gebeurde op een planmatige manier via lange lijnen in een regelmatige verkaveling. Boerderijen worden verspreid over het gebied gebouwd. De jonge veldontginningen kenmerken zich door hun rationele opzet, de duidelijke lijnen in het landschap en de grote regelmatige verkaveling. Doordat veel wegen zijn beplant, wordt de van oudsher aanwezige openheid gebroken Het bos aan de noordzijde is door de jaren heen uitgebreid. Het is een waardevolle groene stapsteen naar de Sprengenberg dat ten oosten van het plangebied ligt. In dit bosje staat een mestopslag die hier al tientallen jaren staat. Het bestaat uit een betonnen ondergrond en werd gebruikt voor de opslag van (ongeboren) mest uit het slachthuis. Deze opslag heeft geen gebruikswaarde meer en is daardoor, ook gezien de locatie als landschapsontsierend aan te merken.

KENMERKEN VAN HET VLIERENLANDSCHAP: half open gebied met relicten bos weids landschap met vergezichten aanwezigheid van de Sprengenberg ten oosten strakke rationele verkaveling met blokvormige kavels kavelgrenzen veelal onbeplant, daardoor wordt het open karakter versterkt bebouwing verspreid in het landschap ERF & LANDSCHAP: erven staan veelal op zichzelf in het landschap erven staan vrij open in het landschap en kennen kleinschalige bebouwing boomgroepen op het erf markante erfafscheidingen ontbreken

ERF & LANDSCHAP

3 HUIDIGE PL ANOLOGISCHE S I T U AT I E Het deelgebied Oude Deventerweg ong. ligt binnen de begrenzing van bestemmingsplan “Buitengebied” dat op 15 juni 2011 is vastgesteld door de gemeenteraad van Hellendoorn. De gronden hebben de enkelbestemming ‘Agrarisch’ Daarnaast is het gebied voorzien van de volgende dubbelbestemming en gebiedsaanduiding: Dubbelbestemming Waarde - Archeologische verwachtingswaarde Reconstructiewegzone - verwevingsgebied Ter plaatse van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachting’ worden mogelijk aanwezige archeologische waarden in de grond beschermd en geldt daarom een onderzoeksplicht bij bodemingrepen groter dan 2.500 m2 en dieper dan 0,3 meter onder peil.

UITSNEDE BESTEMMINGSPLAN

2 H E T I N I T I AT I E F De beoogde locatie is nu een vergunde mestopslag waar van oorspong mest vanuit de slagerij werd opgeslagen. Het totale plangebied is ca. 6,8 ha en bestaat uit 5,6 ha agrarische bestemming en 1,2 ha natuurbestemming. De noordzijde (geen eigendom) bestaat uit een groot oppervlakte natuur. De wens bestaat om een nieuwe woning met bijgebouw te realiseren tegen de bosrand. Qua landschap sluit dit het beste aan. Het is niet wenselijk om de woning direct aan de Oude Deventerweg te bouwen omdat het hier niet mogelijk is om op een bestaand erf aan te sluiten. Het is logischer te bouwen nabij de plek waar de mestopslag zit. Hier heeft altijd al iets gestaan. De woning en het bijgebouw zullen een ingetogen maar hoogwaardige architectuur kennen. Doordat de noordzijde afgeschermd wordt met bos valt de woning niet op. Rondom de woning wordt een sober erf ingericht. De agrarische gronden worden beweid en extensief beheert. Door 2 ha agrarische grond te bestemmen naar natuur wordt er een passende compensatie gegeven. Naast het opruimen van de put zal er nieuw bos aangeplant worden. Hiermee ontstaat een zoomvegetatie die een wenselijke overgang vormt naar het open agrarisch gebied. Het erf wordt ontsloten door een bestaand karrenspoor op de Oude Deventerweg.

B E S TA A N D E V E R G U N D E B O U W W E R K E N

extensief grasland

bos herstellen

enkele bomen op het erf schuur bij woning

erf

ingetogen woning aan de bosrand

extensief grasland

SCHETSPLAN ‘NIEUWE ERF’

Legenda 1. Erf 2. Hoogstam fruitbomen 3. Hollandse Linde 11 4. Karrespoor (deze is verschoven zodat er geen koplampen in de ramen van de buren schijnen)

Het verzoek9 is een nieuwe woning in het buitengebied. Middels de kwali-

5. Opstallen en opslag saneren herbestemmen naar natuur

teitsimpuls groene omgeving moet deze ontwikkeling in ballans zijn.

6. Nieuw te realiseren schuurwoning

Er zijn drie afwegingscriteria:

7. Bijgebouw 8. Extensieve buitenruimte met bloem/kruidenrijke vegetatie

Gebiedsvreemd/gebiedseigen:

2

5

9. Mantel/zoom (15 m breed) bestemmen naar natuur

Wonen is gebiedsvreemd aangezien het perceel een agrarische bestem8

10. Extensief grasland (afwaarderen en zo bestemmen)

7

10

ming kent. 3 Schaal/impact op het landschap:

11. Inplanten met bosplantsoen

6

1

Gering aangezien hier al oude opstallen staan. Het nieuwe erf wordt sober en landschappelijk goed ingepast.

3

Eigen belang of maatschappelijk belang: 2

Primair is het een ontwikkeling van een eigen woning. Per saldo zullen er compensatiemaatregelen moeten plaatsvinden. Gekozen is om de oude opstallen en mestopslag te saneren. In totaal wordt er 4,5 ha nieuwe natuur’gemaakt en bestemd aansluitend op een bestaand

9 4 10

bos en bestaande landschapselementen. De agrarische bestemming wordt omgezet naar natuur. Daarbij wordt de nieuwe woning in sobere architectuur vormgegeven. De weide rondom de woning wordt extensief kruidenrijk grasland waar vleesvee op kan weiden.

OVERZICHT ERF IN OMGEVING

SFEERBEELDEN WONING

3 N I E U W E N AT U U R Het plangebied sluit aan op bestaande natuur. Het kent nu een harde overgang naar het agrarische perceel. De structuur en het patroon van de beplanting zijn erg belangrijk voor de soortenrijkdom. Naarmate er meer verschillen aanwezig zijn, vinden meer soorten een plek om zich te vestigen. Verschillen in structuur en patroon kunnen op een aantal manieren ontstaan door verschillen in dichtheid van de begroeiing. Op open plekken krijgen verschillende kruiden een kans om zicht te ontwikkelen. Op die kruiden komen weer allerlei insecten af. Dichte stukken voor de kruidengroei zijn minder interessant maar kunnen wel belangrijke schuil- en nestgelegenheid bieden aan vogels, zoogdieren en andere organismen. Een patroon van afwisselend dichte en open stukken bevordert daarmee de variatie. Daarnaast is een goede ontwikkeling van de zoom en mantel van belang. Deze is nu niet aanwezig. Zomen en mantel (de rand van het bos) zijn rijk aan planten en diersoorten. er komen vaak veel meer en andere soorten voor dan in het bos. Naarmate er meer ruimte is voor zoom en mantel, neemt de betekenis voor flora en fauna toe. Er kan een behoorlijke lengte gemaakt worden in de mantel/ zoom van het noordelijk gelegen bos. Dergelijke afwisseling is ecologisch van grote waarde. Bij het ecologisch beheren van de zoom-mantel-kernopbouw vraagt om maatwerk. Het doel moet helder zijn.

De kruidenbegroeiing van de zoom en mantel bestaat voornamelijk uit (ruigte) soorten die het goed doen in de halfschaduw. Hetzelfde geld voor de struiksoorten in de mantel zoals de éénstijlige meidoorn, gewone vlier en vogelkers. De struiklaag in de kern bestaat vooral uit schaduwdragende soorten als bergvlier, hulst en tweestijlige meidoorn. Naast de aanleg van nieuw bos wordt ook een zoom-mantel gemaakt. Dit heeft het meeste effect door ‘inhammen’ in het bos te makken. Zo’n inham is een plek waar de zoombegroeiing dieper in de mantel doordringt. Er ontstaat zo in de bosrand beschutte zonnige plekken die voor veel insecten (o.a. vlinders) van belang zijn. Bovendien geeft het een natuurlijker beeld. De mantel en zoom wordt max. 10 (m) breed. Zowel de zoom/mantel/kern en het extensieve grasland wordt in het voorliggende plan aangeduid als bestemming natuur. In een nader uit te werken beheersplan worden concrete maatregelen genoemd.

B E E L D N I E U W E ZO O M - M A N T E L- K E R N

project

Legenda 1. Opruimen opstallen en opslag 2. Herbestemmen van agrarisch naar natuur (zoom-mantel-kern) 3. Herbestemmen van agrarisch naar natuur (schraal grasland)

2

4. Aanleg zoom-mantel in rand van het bos ( 15 m vanuit het zuiden) 5. Aanleg zoom-mantel in rand van het bos ( 15 m vanuit het zuiden) Overige deel wordt hersteld met bosplantsoen. (valt buiten de KGO aangezien het al een natuurbestemming heeft).

6

6. Inplanten bosplantsoen bestaande natuurbestemming

In totaal wordt er 4,5 ha agrarische grond (gele kader) omgevormd naar natuur. Deze bestaat uit bos (zoom vegetatie) en schraal grasland. 4

6

2

3 1

5 3

O V E R Z I C H T KG O M A AT R E G E L E N

m

zoo uwe e i n leg

nieuw erf aan de bosrand

aan

extensief gras

‘sober’ erf

eg

aanl

we nieu

zoom extensief gras

M AQ U E T T E VA N U I T Z U I D E N

M AQ U E T T E VA N U I T Z U I D E N

4 R E L E VA N T B E L E I D De gemeenteraad van Hellendoorn heeft op 2 juni 2020 het beleid ‘Nieuw Buitengebied’ vastgesteld. Het doel van het beleid is richting aan toekomstige ontwikkelingen in het buitengebied te geven, maar ook een doorkijk te bieden naar een werkwijze die past in de geest van de Omgevingswet. Het realiseren van een woning aan de Oude Deventerweg ong. is niet in overeenstemming met de bouw- en gebruiksregels van het geldende bestemmingsplan. Op basis van het beleid ‘Nieuw Buitengebied’ en het daarin opgenomen stappenplan kan aan dergelijke ontwikkeling worden meegewerkt. Met deze beleidsregel, als bedoeld in artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht, wordt richting gegeven aan de toekomstige ontwikkeling van het buitengebied, maar wordt ook een doorkijk geboden naar een passende werkwijze in de geest van de Omgevingswet. De komende Omgevingswet is mede de aanleiding om het beleid “Nieuw Buitengebied” op deze manier uit te werken en in te gaan zetten. In de geest van de Omgevingswet denkt de gemeente Hellendoorn in geval van plannen voor gewenste ontwikkelingen meer vanuit “Ja, mits”, dan vanuit “Nee, tenzij”.

Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving kunnen voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene Omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. In dit verband wordt onder ruimtelijke kwaliteit verstaan datgene wat de ruimte geschikt maakt en houdt voor, wat voor mens, dier en plant belangrijk is. De principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik staan voorop en hebben tot doel om onnodig ruimtebeslag op de Groene Omgeving tegen te gaan. De provinciale Omgevingsverordening kent een algemene Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving en op dit moment specifieke vormen van het instrument voor agrarische bouwpercelen en voor zonnevelden. Voordat overgegaan wordt tot toepassing van de Kwaliteitsimpuls

Groene Omgeving zal dus altijd eerst nagegaan moeten worden of toepassing van de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik een oplossing kan bieden voor het ruimtelijk vraagstuk. Het toepassen van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving vraagt om maatwerk in de vorm van compensatie. Dat er voldoende wordt gecompenseerd, moet blijken uit de ruimtelijke onderbouwing behorende bij het plan. Deze beleidsregel is de nadere gemeentelijke uitwerking van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) als vastgesteld door de provincie Overijssel via de Omgevingsverordening Overijssel en gaat uit van een stappenplan. Gebiedskenmerken Gebiedskenmerken voor de locatie zijn de ondergrond en het landschap. Op basis van de gebiedskenmerken wordt nagedacht over wat mogelijk is op deze plek. In welk gebied vinden ontwikkelingen plaats en wat zijn de kenmerken van deze plek? Veel van de bestaande waardevolle kenmerken van het gebied zijn te linken aan de ondergrond. Kunnen deze waardevolle kenmerken versterkt worden of teruggebracht worden? Zoals uit hoofdstuk 4 blijkt wordt het plan landschappelijk ingepast conform de ter plaatse geldende gebiedskenmerken. Na een positief principebesluit wordt deze in het kader van het bestemmingsplan nader uitgewerkt in een ruimtelijk kwaliteitsplan. Identiteit In 2014 is door de raad van Hellendoorn de omgevingsvisie ‘Natuurlijk Avontuurlijk’ vastgesteld.

In deze visie wijden we een hoofdstuk aan de identiteit van Hellendoorn. Deze input gebruiken we in het stappenplan om aansluiting te vinden in het gebied met een passende ontwikkeling. Het agrarisch gebruik geeft identiteit aan dit gebied. Nieuwe functies zijn in dit gebied alleen toegestaan, indien deze in ruimtelijk opzicht

of in functionele zin een relatie hebben met de agrarische sector. Bij een nieuw complex aan gebouwen kunnen de gebouwen zo worden geformeerd dat het erf in ruimtelijk opzicht lijkt op een (traditioneel) boerenerf. Inpasbaarheid in het agrarisch cultuurlandschap is van belang. Daarnaast worden de omliggende gronden middels beweiding extensief beheert. Deze natuurinclusieve landbouw is wenselijk op deze plek. Het haalbaar omdat het als nevenfunctie wordt uitgevoerd. Het doel is de agrarische en landschappelijke identiteit te behouden, alsmede een goede toekomst te bieden voor de agrarische sector zelf.

Verbinden Communicatie is een belangrijk middel om te zorgen dat ontwikkelingen verbonden worden. Verbonden worden met andere ontwikkelingen, maar ook met de omgeving, de buren of andere ondernemers. Een binding hebben met een ontwikkeling zorgt voor meer draagvlak en beleving.

Door de situering van de nieuwe bebouwing aan de Oude Deventerweg ong. en de nieuwe erfopzet wordt zoveel mogelijk aangesloten bij een (traditioneel) boerenerf. Door deze situering en de landschappelijke inpassing wordt aangesloten bij het agrarische cultuurlandschap. De voorgenomen ontwikkeling sluit daarmee aan bij de identiteit zoals deze geldt op basis van de Omgevingsvisie ‘Natuurlijk Avontuurlijk’.

Initiatiefnemers hebben de directe omwonenden reeds geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. Hier zijn geen bezwaren uit naar voren gekomen. Na een positief principebesluit, zal initiatiefnemer wederom met de buren in gesprek gaan voor de verdere uitwerking van de plannen.

Gebiedsopgaven

Wanneer een plan gemaakt wordt, zijn er verschillende wensen en ideeën van betrokken partijen. Deze wensen moeten samen een plan gaan vormen. In deze stap is het de bedoeling om te laten zien dat de verschillende wensen samen een integraal en passend plan vormen voor de locatie.

In Nederland zijn een paar belangrijke gebiedsopgaven van toepassing in het landelijk gebied. Dat is ook de aanleiding om deze stap toe te voegen aan het geheel. Door gebiedsopgave en andere ontwikkelingen te koppelen kan kwaliteit en noodzaak met elkaar verbonden worden. Hierdoor wordt een bedrage geleverd aan belangrijke maatschappelijke opgave. De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving voorziet in het opruimen van landschapsontsierende bebouwing. Dit heeft een positieve impact op het landschap. Daarnaast wordt er nieuwe natuur aangelegd op een plek waar dit wenselijk is. Het nieuwe erf wordt landschappelijk goed ingepast, waarbij rekening wordt gehouden met de geldende gebiedskenmerken ter plaatse. Door de sloop van de bebouwing wordt het verharde oppervlakte in het buitengebied minder, wat een positief effect heeft op de waterhuishouding. Al met al is er sprake van een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied van Hellendoorn.

Wensen

Het voorliggende plan is voortgekomen uit het vigerend beleid en de wensen van initiatiefnemers. Daarbij zijn keuzes gemaakt die de kwaliteit van het landschap en de persoonlijke wensen ten goede komen. Balans De ideeën zijn integraal opgesteld, ontwikkelingen zijn vertaald in schetsen en referentie beelden en een plan opgesteld over de afstemming met de omgeving. Nu kan een conceptplan ingediend worden als vooroverleg bij de gemeente. De gemeente heeft de taak om een afweging te maken of met deze ontwikkeling een extra (ruimtelijk) kwaliteitsimpuls geleverd wordt, het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, een bijdrage geleverd wordt aan de verschillende gebiedsopgave en of er draagkracht vanuit de buurt aanwezig is. Zoals uit voorliggend principeverzoek blijkt, draagt voorliggend initiatief bij aan een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitsverbetering in het buitengebied en is de impact door de bouw van een woning beperkt. Het geheel wordt architectonisch zorgvuldig ontworpen waarmee het past op deze plek.

S F E E R B E E L D E N N I E U W E N AT U U R E N E R F

5 CONCLUSIE De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een KGO-ontwikkeling, waarbij een substantiële hoeveelheid nieuwe natuur wordt aangelegd. Daarbij wordt er landschapsontsierende bebouwing gesloopt en een hoogwaardig erfensemble gemaakt. De ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid en loopt gelet op de milieu- en omgevingsaspecten niet tegen onoverkomelijke belemmeringen aan. De ontwikkeling is echter niet in overeenstemming met het geldende bestemmingplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Verzocht wordt om in principe medewerking te verlenen waarna het bestemmingsplan kan worden opgesteld. Voor vragen of een nadere toelichting zijn wij uiteraard beschikbaar.

www.erfontwikkelaar.nl