Bijlage 1 Advies commissie bezwaarschriften Nijverdal-Zuid geanonimiseerd
Tekst van het document
ADVIES COMMISSIE VOOR DE BEZWAARSCHRIFTEN Bij besluit van 10 december 2024, respectievelijk 4 maart 2025, kenmerk 2024-020213, hebben het college en de raad besloten een voorkeursrecht te vestigen op diverse onroerende zaken in het gebied Nijverdal-Zuid. Tegen het besluit van het college heeft een bezwaarschrift ingediend. Het bezwaarschrift is op 16 januari 2025 bij de gemeente binnengekomen. Zakelijke weergave van het bezwaarschrift: Het besluit van het college kwam als donderslag bij heldere hemel en overleg met de verantwoordelijke wethouder is van groot belang. De vraag is waarop de keuze voor deze locatie als woningbouwlocatie is gebaseerd en waar dit zou zijn vastgelegd. Voor zover bekend bestaat er geen behoorlijke planologische grondslag voor de vestiging van het voorkeursrecht; er bestaan geen door de raad of gedeputeerde staten vastgestelde documenten, zoals een omgevingsvisie of structuurvisie, waaruit blijkt dat deze locatie op de nominatie staat om aangewezen te worden als woningbouwlocatie; de Woondeal Twente is algemeen van aard. Het besluit is niet behoorlijk gemotiveerd en in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel. Als later blijkt dat de woningbouw niet doorgaat, is het bedrijf lange tijd in onzekerheid gebracht en was niet mogelijk om te investeren in nieuwe ontwikkelingen.
Hierdoor wordt de continuïteit van het al 98 jaar bestaande bedrijf in gevaar gebracht. Zakelijke weergave van het schriftelijke verweer van het college: De betreffende gronden zijn al sinds 2014 in beeld voor woningbouw. De locatie is in de structuurvisie Hellendoorn Natuurlijk Avontuurlijk (2014) gedefinieerd als Woongebied – Zoekgebied en recent heeft de raad de Routekaart Wonen vastgesteld, waarin de wens en noodzaak van woningbouw op deze locatie is beschreven. Zolang bezwaarde niet van plan is haar gronden te verkopen, is er geen reden om te twijfelen aan de continuïteit van de onderneming. Als bezwaarde en de gemeente bij verkoop niet tot overeenstemming kunnen komen, voorziet de Omgevingswet in een procedure die waarborgt dat een marktconforme prijs tot stand komt. Hoorzitting: Bezwaarde is in de gelegenheid gesteld het bezwaarschrift toe te lichten in de vergadering van de commissie voor de bezwaarschriften van 25 maart 2025. Van de hoorzitting is een verslag opgemaakt, dat als bijlage bij dit advies is gevoegd. Overwegingen van de commissie: Ten aanzien van de ontvankelijkheid: Het besluit van het college is op 13 december 2024 verzonden, zodat daartegen van 14 december 2024 tot en met 24 januari 2025 een bezwaarschrift kon worden ingediend. Het bezwaarschrift is op 16 januari 2025 bij de gemeente binnengekomen en is dus tijdig ingediend.
Op basis van artikel 16.92, lid 1 van de Omgevingswet (hierna: de wet) wordt een bezwaar tegen het besluit van het college tevens geacht te zijn gericht tegen het besluit van de raad.
Juridische zaken gemeente@hellendoorn.nl (t.b.v. postregistratie)
Bezoekadres: Willem-Alexanderstraat 7, Nijverdal Tel. (0548) 63 00 00 Fax
Postadres: Postbus 200 7440 AE Nijverdal www.hellendoorn.nl
Omdat het collegebesluit is opgevolgd door het raadsbesluit, is er geen belang meer bij de beoordeling van het collegebesluit. Voor zover het bezwaarschrift is gericht tegen het collegebesluit is het dus niet-ontvankelijk. Bezwaarde is wél aan te merken als belanghebbende bij het besluit van de raad en het bezwaarschrift is dus wel ontvankelijk voor zover dit is gericht tegen het besluit van de raad (hierna: het bestreden besluit). Ten aanzien van de gegrondheid: Op basis van artikel 9.1, lid 1 onder c. van de wet kan de raad een voorkeursrecht vestigen op een onroerende zaak, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in het besluit tot vestigen van dat voorkeursrecht een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. In het voorstel van het college aan de raad, dat heeft geleid tot het bestreden besluit, staat dat de gemeente zich in de Woondeal Twente heeft verbonden om te zorgen voor voldoende en betaalbare woningen. Om deze door nieuwbouw te realiseren zijn uitleglocaties nodig, waaronder het gebied Nijverdal-Zuid. De aangewezen gronden hebben op dit moment de functies agrarisch en bos.
Door het vestigen van het voorkeursrecht worden de ontwikkelingsmogelijkheden – de transformatie naar woongebied – gemaximaliseerd en wordt prijsopdrijving voorkomen, want als eigenaren en zakelijk gerechtigden in dit gebied hun eigendommen of rechten willen verkopen, moeten zij deze eerst aan de gemeente aanbieden. De commissie stelt vast dat de raad bevoegd was het bestreden besluit te nemen en dat daarbij de bepalingen van de wet in acht zijn genomen. Het vestigen van een voorkeursrecht is een discretionaire bevoegdheid. Het al dan niet uitoefenen van die bevoegdheid moet daarom terughoudend worden getoetst. Bij het vestigen van een voorkeursrecht is weliswaar sprake van een inbreuk op het ongestoorde genot van het eigendomsrecht, maar deze inbreuk vindt plaats in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien bij de wet. De gemeente wil regie houden op de gewenste bestemming en de wet biedt deze mogelijkheid. Gelet op het algemeen belang van het voorkomen van prijsopdrijving is het naar de mening van de commissie dan ook begrijpelijk dat het college er niet voor heeft gekozen om vóór het nemen van haar besluit met bezwaarde in gesprek te gaan of de mogelijkheid te bieden tot het indienen van een zienswijze.
Die mogelijkheid van een zienswijze is vervolgens wél geboden voordat de raad zijn besluit nam en ook heeft er daarvóór een gesprek plaatsgevonden met de verantwoordelijke wethouder. De vestiging van het voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat bezwaarde niet langer de haar toekomende eigendomsrechten kan uitoefenen. Het enige gevolg voor bezwaarde is dat, als zij haar gronden zou willen verkopen, zij de percelen eerst aan de gemeente te koop moet aanbieden. De commissie realiseert zich dat bezwaarde moeite heeft met de te verwachten ontwikkelingen in het betreffende gebied, maar dat is geen argument om de aanwijzing op grond van de wet als onjuist aan te merken. Daar komt bij dat bezwaarde tijdens de planologische procedure voor de beoogde ontwikkeling van het gebied daarop kan reageren en/of daartegen bezwaar aan kan tekenen.
Juridische zaken gemeente@hellendoorn.nl (t.b.v. postregistratie)
Bezoekadres: Willem-Alexanderstraat 7, Nijverdal Tel. (0548) 63 00 00 Fax (
Postadres: Postbus 200 7440 AE Nijverdal www.hellendoorn.nl
De commissie is wel van mening dat de motivering van het bestreden besluit om de volgende reden aangevuld moet worden1. Onder de Wet voorkeursrecht gemeenten overwoog de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State namelijk steeds, dat de wetgever zelf bij de totstandkoming van de wet het algemene belang, dat wordt gediend met het vestigen van een voorkeursrecht, heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren, zodat het enkele financiële belang niet meer afzonderlijk in de afweging hoefde te worden betrokken. Uit de Parlementaire geschiedenis bij de Aanvullingswet grondeigendom volgt echter dat het bestuursorgaan onder de (Omgevings)wet de vestiging van een voorkeursrecht moet motiveren en een evenredige belangenafweging moet maken. Gemotiveerd moet worden dat het gebruik, dat afwijkt van de toegedeelde functie, ook daadwerkelijk rechtvaardigt dat wordt ingegrepen in de vrije overdraagbaarheid van de onroerende.
In de motivering van het besluit moeten in ieder geval de volgende aspecten een plek krijgen: - een evenredige belangenafweging; - een beschrijving van de aanleiding, noodzaak en juridische gronden; - een toelichting waarom het algemeen belang rechtvaardigt dat een voorkeursrechtbeschikking wordt gegeven; - als een voorkeursrecht is gebaseerd op een toegedeelde functie in het omgevingsplan, moet worden gemotiveerd dat uit het samenstel van de op de locatie geldende regels een functie volgt die een rechtvaardiging vormt voor de vestiging van het voorkeursrecht (een evenredigheidsafweging); - verder is van belang dat de gemeente niet meer risico aangaat dan de financiële situatie toelaat; er moet daarom ook aandacht zijn voor de financiële onderbouwing van het voorkeursrechtbesluit; dit betekent niet dat de gemeente moet aantonen dat zij alle onroerende zaken kan kopen waarop het voorkeursrecht is gevestigd, maar wel mag worden verwacht dat een gezond financieel beleid wordt gevoerd. De commissie merkt overigens op dat het een na laatste aspect hier niet van toepassing lijkt te zijn, omdat het voorkeursrecht niet is gebaseerd op een toegedeelde functie in het omgevingsplan.
Advies De commissie adviseert: 1. het bezwaarschrift niet-ontvankelijk te verklaren voor zover het is gericht tegen het collegebesluit, 2. het bezwaarschrift ongegrond te verklaren voor zover het is gericht tegen het besluit van de raad, 3. het besluit van de raad in stand te laten, mits met aanvulling van de motivering zoals in dit advies is verwoord en
1
Zie bijvoorbeeld het artikel d.d. 13-12-2022 van
Juridische zaken gemeente@hellendoorn.nl (t.b.v. postregistratie)
Bezoekadres: Willem-Alexanderstraat 7, Nijverdal Tel. (0548) 63 00 00 Fax
in Bouwrecht 2023/3 Postadres: Postbus 200 7440 AE Nijverdal www.hellendoorn.nl
4. het verzoek om vergoeding van de kosten van de bezwaarschriftprocedure af te wijzen. Nijverdal, 27 maart 2025.
Juridische zaken gemeente@hellendoorn.nl (t.b.v. postregistratie)
Bezoekadres: Willem-Alexanderstraat 7, Nijverdal Tel. (0548) 63 00 00 Fax
Postadres: Postbus 200 7440 AE Nijverdal www.hellendoorn.nl