Bijlage 1 Advies commissie bezwaarschriften Lochter IV geanonimiseerd

       

ADVIES COMMISSIE VOOR DE BEZWAARSCHRIFTEN Bij besluiten van 19 november 2024, respectievelijk 28 januari 2025, kenmerk 2024-019507, hebben het college en de raad besloten een voorkeursrecht te vestigen op meerdere onroerende zaken in het gebied 't Lochter IV te Nijverdal. Tegen het besluit van het college zijn bezwaarschriften ingediend door de volgende personen (hierna genoemd: bezwaarden): •

Zakelijke weergave van de bezwaarschriften: a. Het besluit is prematuur omdat de omgevingsvisie Hellendoorn 2040 nog niet is vastgesteld. b. Het college heeft niet, dan wel onvoldoende, onderbouwd: - waarom het geen inspraakprocedure wil toepassen; - dat er behoefte is aan uitbreiding van bedrijventerrein ’t Lochter; - dat het onderliggende plan voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein realistisch is; - waarom juist is gekozen voor het gebied ’t Lochter IV. c. Het college heeft ten onrechte geen belangenafweging gemaakt. d. Er zijn ernstige zorgen over de gevolgen van deze maatregel, met name over de mogelijke waardevermindering van de woning van bezwaarde. e. Het besluit gaat ten koste van het wonen, het woongenot en de zakelijke opslagmogelijkheden en ook vallen toekomstige privé- en zakelijke plannen in duigen. f. In strijd met het gelijkheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel wordt het voorkeursrecht zonder nadere toelichting gevestigd op slechts een deel van de percelen in het gebied, terwijl de andere percelen beter aansluiten op het bestaande bedrijventerrein. Zakelijke weergave van het schriftelijke verweer van het college: Uit verricht behoeftenonderzoek blijkt dat er een tekort is aan bedrijfsterrein in Nijverdal. Ook wil de gemeente op een deel van het bedrijfsterrein Lochter I de kwaliteit verbeteren.

’t Lochter IV is één van de mogelijke locaties die de gemeente ziet als ontwikkellocatie, omdat dit onmiddellijk grenst aan het huidige bedrijventerrein ’t Lochter. Daarom is deze locatie kansrijk voor transformatie naar een lokaal bedrijventerrein. Het voorkeursrecht geeft de gemeente alleen een eerste recht van koop en planologische aspecten staan in deze procedure niet ter beoordeling. De beoogde ontwikkeling van een lokaal bedrijventerrein moet nog worden uitgewerkt door het opstellen van een omgevingsvisie en/of een (ontwerp) omgevingsplan. In de huidige structuurvisie is het gebied aangewezen als toekomstig zoekgebied voor bedrijventerrein.

   

Juridische zaken gemeente@hellendoorn.nl (t.b.v. postregistratie)

Bezoekadres: Willem-Alexanderstraat 7, Nijverdal Tel. (0548) 63 00 00 Fax

Postadres: Postbus 200 7440 AE Nijverdal www.hellendoorn.nl

       

Het volgen van de voorbereidingsprocedure strookt niet met de bedoeling van het voorkeursrecht, omdat derden dan posities en/of rechten kunnen innemen, waardoor minder goed regie kan worden genomen en grondprijzen wellicht al stijgen. In de Omgevingswet (hierna: de wet) zijn waarborgen opgenomen met betrekking tot de belangen van eigenaren en gerechtigden, zoals de prijsbepaling bij een voorgenomen verkoop door een eigenaar of gerechtigde. Van de vermeende waardedaling is daarom geen sprake. Hoorzitting: Bezwaarden zijn in de gelegenheid gesteld hun bezwaarschriften toe te lichten in de vergadering van de commissie voor de bezwaarschriften van 25 februari 2025. Van de hoorzitting is een verslag opgemaakt, dat als bijlage bij dit advies is gevoegd. Overwegingen van de commissie: Ten aanzien van de ontvankelijkheid: is geen eigenaar of beperkt zakelijk gerechtigde van een of meer van de percelen waarop het bestreden besluit betrekking heeft. Hij is dus geen belanghebbende en zijn bezwaarschrift is daarom niet-ontvankelijk. Het besluit van het college is op 22 november 2024 verzonden, zodat daartegen van 23 november tot en met 3 januari 2025 een bezwaarschrift kon worden ingediend. Alle overige genoemde bezwaarschriften zijn dus tijdig ingediend.

Op basis van artikel 16.92, lid 1 van de wet wordt een bezwaar tegen het besluit van het college tevens geacht te zijn gericht tegen het besluit van de raad. Omdat het collegebesluit is opgevolgd door het raadsbesluit, is er geen belang meer bij de beoordeling van het collegebesluit. Voor zover de overige bezwaarschriften zijn gericht tegen het collegebesluit zijn deze dus niet-ontvankelijk. De overige bezwaarden zijn wél aan te merken als belanghebbenden bij het besluit van de raad en hun bezwaarschriften zijn dus wel ontvankelijk voor zover deze zijn gericht tegen het besluit van de raad (hierna: het bestreden besluit). Ten aanzien van de gegrondheid: Op basis van artikel 9.1, lid 1 onder c. van de wet kan de raad een voorkeursrecht vestigen op een onroerende zaak, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in het besluit tot vestigen van dat voorkeursrecht een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. In het voorstel van het college aan de raad, dat heeft geleid tot het bestreden besluit, staat dat uit een recent verricht behoeftenonderzoek blijkt dat er een tekort is aan bedrijfsterrein in Nijverdal.

Lokale ondernemers kunnen hun bedrijf niet uitbreiden of verplaatsen en nieuwe ondernemers kunnen zich niet vestigen in de gemeente. Daarom wordt verkend welke mogelijkheden er zijn om aan de grote vraag te voldoen. Door het vestigen van het voorkeursrecht worden de ontwikkelingsmogelijkheden - de transformatie naar bedrijventerrein - gemaximaliseerd en wordt prijsopdrijving voorkomen. De vestiging van het voorkeursrecht heeft tot gevolg dat eigenaren en zakelijk gerechtigden in dit deelgebied, wanneer zij hun eigendommen of rechten wensen te verkopen, deze eerst aan de gemeente moeten aanbieden.

   

Juridische zaken gemeente@hellendoorn.nl (t.b.v. postregistratie)

Bezoekadres: Willem-Alexanderstraat 7, Nijverdal Tel. Fax

Postadres: Postbus 200 7440 AE Nijverdal www.hellendoorn.nl

       

Aan de locatie ‘t Lochter IV te Nijverdal denkt de gemeente de functie als bedrijventerrein en daaraan gerelateerde functies toe. De aan te wijzen gronden hebben nu de functies agrarisch, bos, groen en wonen. Voor de beoogde herontwikkeling is het noodzakelijk (of op zijn minst gewenst) dat de gemeente de regie en sturing heeft. De gemeente wil de percelen (al dan niet samen met haar samenwerkingspartners) gaan herontwikkelen en kan nu de regie nemen door de percelen te verwerven. De commissie stelt vast dat de raad bevoegd was het bestreden besluit te nemen en dat daarbij de bepalingen van de wet in acht zijn genomen. Het vestigen van een voorkeursrecht is een discretionaire bevoegdheid. Het al dan niet uitoefenen van die bevoegdheid moet daarom terughoudend worden getoetst. Bij het vestigen van een voorkeursrecht is weliswaar sprake van een inbreuk op het ongestoorde genot van het eigendomsrecht, maar deze inbreuk vindt plaats in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien bij de wet. De gemeente wil regie houden op de gewenste bestemming en de wet biedt deze mogelijkheid. Gelet op het algemeen belang van het voorkomen van prijsopdrijving is het naar de mening van de commissie dan ook begrijpelijk dat het college er niet voor heeft gekozen om vóór het nemen van haar besluit de mogelijkheid te bieden tot het indienen van zienswijzen.

Die mogelijkheid is vervolgens wél geboden voordat de raad zijn besluit nam. De vestiging van het voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat de eigenaren van de gronden waarop het voorkeursrecht is gevestigd niet langer de hen toekomende eigendomsrechten kunnen uitoefenen. Het enige gevolg voor bezwaarden is dat, als zij hun gronden zouden willen verkopen, zij de percelen eerst aan de gemeente te koop moeten aanbieden. De commissie realiseert zich dat bezwaarden moeite hebben met de te verwachten ontwikkelingen in het betreffende gebied, maar dat is geen argument om de aanwijzing op grond van de wet als onjuist aan te merken. Daar komt bij dat bezwaarden tijdens de planologische procedure voor de beoogde ontwikkeling van het gebied daarop kunnen reageren en/of daartegen bezwaar aan kunnen tekenen. De commissie is wel van mening dat de motivering van het bestreden besluit om de volgende reden aangevuld moet worden1. Onder de Wet voorkeursrecht gemeenten overwoog de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State namelijk steeds, dat de wetgever zelf bij de totstandkoming van de wet het algemene belang, dat wordt gediend met het vestigen van een voorkeursrecht, heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren, zodat het enkele financiële belang niet meer afzonderlijk in de afweging hoefde te worden betrokken.

Uit de Parlementaire geschiedenis bij de Aanvullingswet grondeigendom volgt echter dat het bestuursorgaan onder de (Omgevings)wet de vestiging van een voorkeursrecht moet motiveren en een evenredige belangenafweging moet maken. Gemotiveerd moet worden dat het gebruik, dat afwijkt van de toegedeelde functie, ook daadwerkelijk rechtvaardigt dat wordt ingegrepen in de vrije overdraagbaarheid van de onroerende. In de motivering van het besluit moeten in ieder geval de volgende aspecten een plek krijgen: - een evenredige belangenafweging; - een beschrijving van de aanleiding, noodzaak en juridische gronden; - een toelichting waarom het algemeen belang rechtvaardigt dat een voorkeursrechtbeschikking wordt gegeven;

1

   

Zie bijvoorbeeld het artikel d.d. 13-12-2022 van

Juridische zaken gemeente@hellendoorn.nl (t.b.v. postregistratie)

Bezoekadres: Willem-Alexanderstraat 7, Nijverdal Tel. Fax

in Bouwrecht 2023/3 Postadres: Postbus 200 7440 AE Nijverdal www.hellendoorn.nl

       

- als een voorkeursrecht is gebaseerd op een toegedeelde functie in het omgevingsplan, moet worden gemotiveerd dat uit het samenstel van de op de locatie geldende regels een functie volgt die een rechtvaardiging vormt voor de vestiging van het voorkeursrecht (een evenredigheidsafweging); - verder is van belang dat de gemeente niet meer risico aangaat dan de financiële situatie toelaat; er moet daarom ook aandacht zijn voor de financiële onderbouwing van het voorkeursrechtbesluit; dit betekent niet dat de gemeente moet aantonen dat zij alle onroerende zaken kan kopen waarop het voorkeursrecht is gevestigd, maar wel mag worden verwacht dat een gezond financieel beleid wordt gevoerd. De commissie merkt overigens op dat het een na laatste aspect hier niet van toepassing lijkt te zijn, omdat het voorkeursrecht niet is gebaseerd op een toegedeelde functie in het omgevingsplan.

Advies Het bezwaarschrift van is niet-ontvankelijk. De overige bezwaarschriften zijn niet-ontvankelijk voor zover deze zijn gericht tegen het collegebesluit. Voor zover die overige bezwaarschriften zijn gericht tegen het bestreden besluit zijn deze ongegrond en dat besluit kan in stand blijven, mits met aanvulling van de motivering zoals in dit advies is verwoord. Nijverdal, 26 februari 2025.

   

Juridische zaken gemeente@hellendoorn.nl (t.b.v. postregistratie)

Bezoekadres: Willem-Alexanderstraat 7, Nijverdal Tel. Fax (

Postadres: Postbus 200 7440 AE Nijverdal www.hellendoorn.nl