Bestuursvoorstel Grotestraat 162-164 te Nijverdal

Nota Voor burgemeester en wethouders Datum vergadering: 25 januari 2022 Nummer 2022-002237 Nota openbaar: openbaar Aard voorstel: besluitvormend Portefeuillehouder: M. Overmeen-Bakhuis Afgestemd met: Henk Olthof, Reinier Valk, Thea Auteur: Adri Brinker Lowik-Heerdink, Jan Vossebelt, Trudy RegtuijtMensink, Albert Jan Grolleman, Lieke van Buuren, Marjolein van Sermondt-Roelofsen, Marcel Brinks, Antal ten Hove, Edwin Bouwmeester, Patrick Drent, Giel Koekoek, Rene Hendriks Og Modderkolk, Martin Dollen, , , , , Behandeling in de raad: ja Type behandeling: opiniërend B & W advies: Bestuursvoorstel Grotestraat 162-164 te Nijverdal Advies: A. Het college is bereid om planologische medewerking te verlenen aan de realisering van een woon-/ winkelcomplex op de percelen Grotestraat 162 en 164 te Nijverdal en stemt in met: De gelijktijdige ter visie legging van: 1. het ontwerpbestemmingsplan; 2. het ontwerpbesluit tot vaststelling van hogere grenswaarden Wet geluidhinder; 3. het ontwerpraadsbesluit tot het onttrekken aan de openbaarheid van een openbaar voetpad tussen de percelen Grotestraat 162 en 164. De verkoop van circa 48 m2 gemeentegrond aan Dykstaete BV tegen een nader overeengekomen, marktconforme prijs. B.

Conform de ter zake met Dysktaete BV gemaakte afspraak, wordt de agendacommissie van de raad verzocht om deze nota te agenderen voor een een openbare debatronde van de raad om het college van advies te kunnen dienen. Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES. Korte samenvatting Er is verzocht om planologische medewerking te verlenen aan het realiseren van een woon-/ winkelcomplex op de percelen Grotestraat 162 en 164 te Nijverdal en daartoe is een ontwerpbestemmingsplan ingediend. Het advies is om hieraan medewerking te verlenen. Aanleiding

Op verzoek van Dykstaete BV, Vrieswijk 2A, 8103 PB Raalte heeft stedenbouwkundig adviesbureau BJZ.Nu uit Almelo medio juni 2021 een concept-ontwerpbestemmingsplan bij uw college ingediend voor het realiseren van een woon-/winkelcomplex, bestaande uit twee commerciële ruimtes op de begane grond met daarboven 16 appartementen op de percelen Grotestraat 162 en 164 te Nijverdal. Het bouwplan ten behoeve waarvan dit ontwerpbestemmingsplan is opgesteld, gaat uit van zeven bouwlagen met een hoogst gemeten goothoogte van 22 m1 en een hoogst gemeten bouwhoogte van 24,8 m1. Een impressie van het met dit ontwerpbestemmingsplan beoogde bouwplan, treft u aan in de bijlage bij deze nota, getiteld "Bijlage bij nota 2021-016671". Relevante eerdere besluiten Vaststelling door de raad op 1 juli 2014, onder nummer 14INT01474, van het bestemmingsplan "Nijverdal Centrum". Vaststelling door de raad op 20 oktober 2020, onder nummer 2020-017921, van de "Visie stedenbouwkundig wensbeeld kernwinkelgebied Grotestraat". Vaststelling door de raad op 21 september 2021, onder nummer 2021-022439, van de "Nota Parkeernormen - herziene uitgave 2021". Vaststelling door de raad op 12 oktober 2021, onder nummer 2021-022439 van "De Eerste herziening van het Paraplubestemmingsplan parkeren gemeente Hellendoorn". Doelstelling Bezien of er planologische medewerking kan worden verleend aan de gevraagde ontwikkeling.

Oplossing Huidige planologische regime. De percelen Grotestraat 162 en 164 te Nijverdal zijn gesitueerd in de plangebieden van: 1. De "Eerste herziening van het Paraplubestemmingsplan Parkeren gemeente Hellendoorn", vastgesteld door de raad op 12 oktober 2021. 2. Het bestemmingsplan "Centrum Nijverdal", vastgesteld door de raad op 1 juli 2014. Ad 1 De "Eerste herziening van het Paraplubestemmingsplan parkeren" In de "Eerste herziening van het paraplubestemmingsplan parkeren" is vastgelegd, dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor van het bestemmingsplan afwijkend gebruik, er voldoende parkeerplaatsen op het eigen terrein aanwezig dienen te zijn. Dit conform de "Nota Parkeernormen herziene uitgave 2021", door de raad vastgesteld op 21 september 2021. Uw college kán hiervan met een omgevingsvergunning afwijken ten behoeve van normen voor het parkeren, overeenkomstig de flexibiliteit en uitzonderingen uit de "Nota Parkeernormen - herziene uitgave 2021". Voor de berekening van de exacte behoefte aan parkeerplaatsen voor deze locatie, wordt u verwezen naar de bij deze nota behorende bijlage, getiteld "Bijlage bij bestuursvoorstel 2021-016671". Conclusie: Per saldo zijn er naar boven afgerond - 17 extra parkeerplaatsen benodigd voor deze ontwikkeling.

Bij deze beoogde ontwikkeling (en bij élke andere ontwikkeling op dit perceel) is parkeren op het eigen terrein fysiek niet mogelijk! Zowel aan de voorkant (winkelerf Grotestraat) als aan de achterkant (eigendom van andere eigenaar) is het terrein fysiek niet bereikbaar voor auto's. Daardoor is ook (de toegang tot) een eventuele ondergrondse parkeergarage niet mogelijk. Als het volgens de "Nota Parkeernormen- herziene uitgave 2021" voorgeschreven aantal parkeerplaatsen niet op het eigen terrein kan worden gerealiseerd, is het college bevoegd om een omgevingsvergunning te verlenen voor het afwijken van deze parkeernormen. De aanvrager van de omgevingsvergunning dient dan een financiële bijdrage in het parkeerfonds te storten. Als tegenprestatie zal de gemeente Hellendoorn dan binnen 10 jaar en binnen 1.000 meter afstand van de bouwlocatie voor vervangende parkeergelegenheid zorgen of mobiliteitsmaatregelen nemen.

Pagina

2 van 7

Omdat het concept ontwerpbestemmingsplan eind juni 2021 is ingediend, is formeel nog de "Nota Parkeernormen" van toepassing zoals door de raad vastgesteld op 11 december 2012 en het "Paraplubestemmingsplan parkeren gemeente Hellendoorn" zoals door de raad vastgesteld op 12 juni 2018 (d.w.z. dat de nieuwe parkeerbehoefte aan parkeerplaatsen van toepassing is, onder aftrek van de bestaande behoefte aan parkeerplaatsen). Het college is met Dykstaete BV overeengekomen dat zij bereid is om gebruik te maken van haar hiervoor uiteengezette bevoegdheid om af te wijken van de parkeernormen voor deze 17 parkeerplaatsen tegen een afkoopsom per af te kopen parkeerplaats. Ad 2. Het bestemmingsplan "Centrum Nijverdal" In het bestemmingsplan "Centrum Nijverdal hebben de percelen Grotestraat 162 en 164 de bestemming "Centrum 1". Het ingediende ontwerpbestemmingsplan is, voor wat betreft: 1. het aantal appartementen; 2. de bouwhoogte; 3. het aantal bouwlagen; 4. de mogelijkheid om "horeca-2 bedrijven" te vestigen, strijdig met het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Nijverdal Centrum". Voor een nadere toelichting op deze strijdigheden, wordt u verwezen naar de bijlage bij deze nota, getiteld "Bijlage bij bestuursvoorstel 2021-016671". Conclusie voor wat betreft het bestemmingsplan "Nijverdal Centrum".

Nu uw college alleen bevoegd is om binnenplans een omgevingsvergunning te verlenen voor wat betreft het aantal woningen, doch niet voor wat betreft de voorgenomen bouwhoogte, het aantal bouwlagen en voor het vestigen van een horeca 2-functie, is er - om planologische medewerking aan het bouwplan te kunnen verlenen - naar keuze van de initiatiefnemer ofwel: 1. een partiële herziening van het bestemmingsplan nodig, dan wel; 2. een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan met toepassing van een Wabo-projectafwijkingsbesluit. De initiatiefnemer heeft gekozen voor optie 1. Voor het antwoord op de vraag of de gemeente Hellendoorn bereid is de gevraagde planologische medewerking te verlenen, is het navolgende van belang. "Visie stedenbouwkundig wensbeeld kernwinkelgebied Grotestraat". Op 20 oktober 2020, onder nummer 2020-017921, heeft de raad de "Visie stedenbouwkundig wensbeeld kernwinkelgebied Grotestraat", vastgesteld. Deze visie is als bijlage bij deze nota gevoegd. Ontwikkelingen in het kernwinkelgebied, gelegen tussen de horeca-etablissementen "De Harlekijn" en "de "Gulle Goedzak" worden getoetst aan deze visie. Dat betekent een afwijking van hetgeen voor dit gebied is opgenomen in het "Beeldkwaliteitsplan Centrum Nijverdal bekent kleur" en de "Structuurvisie Centrale Strip".

Met name de volgende passage uit deze visie is voor deze casus van belang: citaat "De bebouwing rondom het Henry Dunantplein wordt gekenmerkt door veel grootschalige volumes. Het gemeentehuis, gekenmerkt door zijn unieke uitstraling, staat in lijn met een deel van de Noordwand. Door ter hoogte van de zichtlijn vanaf het gemeentehuis naar de noordwand een accent te leggen, zal het plein door een passend volume worden afgerond. Vanaf de Grotestraat zal dit accent (6 a 7 lagen) een herkenningspunt worden als het middelpunt van het centrum van Nijverdal" einde citaat . Het vorenstaande is voor genoemde initiatiefnemer aanleiding om een ontwerpbestemmingsplan aan te leveren met als doel om een mooi bouwplan te kunnen realiseren voor het realiseren van twee

Pagina

3 van 7

commerciële ruimtes op de begane grond (waarvan er waarschijnlijk één wordt ingevuld met horeca) met daarboven zestien appartementen op de percelen Grotestraat 162-164 te Nijverdal. Het geheel bestaat uit 7 bouwlagen met een hoogst gemeten goothoogte van 22 m1 en een hoogst gemeten bouwhoogte van 24,8 m1. Het bouwplan is op kwaliteit beoordeeld door een tweetal materiedeskundigen. Tijdens het overleg met de architect van het bouwplan in het ontwerpproces, is indringend aan de architect duidelijk gemaakt, dat er hoge eisen aan de architectuur van zowel de voor- als de achtergevel worden gesteld. Volgens de adviezen van zowel de stedenbouwkundig adviseur als van de Stadsbouwmeester van Het Oversticht, is de vereiste hoogwaardige architectuur daadwerkelijk gerealiseerd in het aan hen voorgelegde ontwerpbouwplan. Realisering van dit bouwplan zal derhalve een aanwinst voor het kernwinkelgebied van Nijverdal betekenen en zal de aantrekkelijkheid van dat gebied voor het publiek behoorlijk versterken. Wijziging Bouwbesluit voor wat betreft energieprestatie Het Bouwbesluit is van toepassing zoals dat geldt op het moment van indiening van de aanvraag om een omgevingsvergunning (artikel 9.1, lid 6 Bouwbesluit).

Per 1 januari 2021 is de EPC-norm (= Energie Prestatie Coëfficiënt) waar zowel kantoorgebouwen als woningen aan moeten voldoen, vervangen door de zogenaamde BENG- norm (= Bijna Energie Neutrale Gebouwen). Dit betekent dat het te realiseren gebouw bijna energieneutraal zal moeten worden gebouwd. Wet geluidhinder Op basis uitgevoerde akoestisch onderzoeken, is de vaststelling van hogere grenswaarden Wet geluidhinder (hierna: Wgh) nodig zowel het industrielawaai als voor het wegverkeerslawaai. Voor meer details hierover, verwijzen wij u naar de bijlage bij deze nota, getiteld "Bijlage bij bestuursvoorstel 2021-016671". NB. Voor het afwikkelen van deze procedure hebt u mandaat verleend aan de ambtelijke organisatie. Geadviseerd wordt om - gelijktijdig met de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan - het ontwerpbesluit tot het verlenen van hogere grenswaarden Wgh voor het industrielawaai en voor het wegverkeerslawaai gedurende zes weken ter inzage te leggen. Voor wat betreft de cumulatieve geluidsbelasting zijn er extra geluidwerende voorzieningen noodzakelijk om aan het maximaal toelaatbare binnenniveau van 33 dB ter plaatse van de verblijfsgebieden te kunnen voldoen. Dit zal in een onderzoek inzake (geluids)gevelwering aangetoond moeten worden bij de aanvraag omgevingsvergunning.

Goede ruimtelijke ordening In het kader van een goede ruimtelijke ordening, achten wij het gewenst c.q. noodzakelijk dat er een voorwaardelijke verplichting in de planregels wordt opgenomen. Dit om daarmee juridisch te borgen dat de zuidgevel van het complex, extra wordt geïsoleerd qua geluid. Dit omdat er frequent allerlei centrumactiviteiten/evenementen plaatsvinden in de directe nabijheid. Voor meer details hierover, verwijzen wij u naar de bijlage bij deze nota, getiteld "bijlage bij bestuursvoorstel 2021-016671" Onttrekken voetpad aan de openbaarheid en verkoop perceel aan initiatiefnemers Om het bouwplan te kunnen realiseren, is het noodzakelijk om een openbaar voetpad tussen de panden Grotestraat 162 en 164 te Nijverdal op basis van de Wegenwet aan de openbaarheid te onttrekken. De raad is hiervoor het ter zake bevoegde orgaan. Vervolgens is het nodig om de ondergrond van het voetpad, tezamen met een stukje gemeentegrond aan de achterzijde van beide panden, tezamen 48 m2 groot, aan de initiatiefnemers te verkopen. Voor meer details hierover, verwijzen wij u naar de bijlage bij deze nota, getiteld "Bijlage bij bestuursvoorstel 2021-016671". Er is naar ons oordeel geen bezwaar tegen het onttrekken aan de openbaarheid van dit voetpad en het daarna verwijderen van dit voetpad, om de ondergrond vervolgens te verkopen aan de initiatiefnemers.

Het openbare voetpad wordt niet of nauwelijks als zodanig gebruikt. Er is een alternatieve toegang tot de achterzijde van de percelen via de weg Parkeerterrein Grotestraat Noord (langs de daar aanwezige

Pagina

4 van 7

parkeerboxen). Geadviseerd wordt om - gelijktijdig met de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbesluit tot het vaststellen van hogere grenswaarden Wet geluidhinder - het ontwerpraadsbesluit tot het onttrekken aan de openbaarheid van het voetpad ter visie te leggen. Bodemverontreiniging Er is binnen het te ontwikkelen gebied een sterke verontreiniging aangetroffen met zware metalen (Zink, Nikkel) aangetroffen > 25 m3. De provincie is hiervoor het bevoegde gezag. Aan de adviseur van initiatiefnemer BJZ.nu is geadviseerd, de verontreiniging met zware metalen onder milieukundige begeleiding te (laten) saneren. Voorafgaand aan de sanering dient een zogenaamde BUS-melding te worden opgesteld, welke ter goedkeuring moet worden ingediend bij het bevoegde gezag, in casu de provincie Overijssel. Wateraspecten Bij nieuwe inbreidingen wordt het proces van de watertoets gevolgd. Basis hiervoor is de gemeentelijke beleidsnotitie "Samenleven met water". De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen. Om aan de zorgplicht hemelwater te voldoen, onderhoudt de gemeente een systeem van gemengde riolering, regenwaterriolering, infiltratievoorzieningen en straatkolken.

Het hemelwater wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater, geïnfiltreerd in de bodem of afgevoerd naar de waterzuivering. Bij voorkeur maakt de gemeente zo min mogelijk gebruik van gemengde riolering voor de inzameling van regenwater. Bij een toename van verharding, vraagt de gemeente aan initiatiefnemers om deze toename te compenseren door waterbergende maatregelen te treffen. In de nieuwe situatie, dient 30 mm van het totaal aantal m2 aan verhard- en dakoppervlak, te worden geïnfiltreerd op het eigen terrein. Initiatiefnemers dienen aan te tonen hoe zij deze waterberging gaan realiseren. Als deze waterberging vanwege ruimtegebrek - niet op het eigen terrein kan worden gerealiseerd, kan een beroep worden gedaan op de "afkoopregeling". De initiatiefnemer betaalt dan een bedrag van € 400,00 per m3, zodat de gemeente elders een voorziening daarvoor kan treffen. In de nieuwe situatie wordt uitsluitend huishoudelijk afvalwater geloosd via het gemeentelijk DWA-riool aan de Grotestraat. De beoogde bebouwing dient hiertoe aangesloten te worden op het aanwezige gemeentelijk riool. Hittestress voorkomen Het gebied omvat louter bitumineuze zwarte dakoppervlakken. Dit zorgt voor een enorme stijging van de temperatuur ten opzichte van een omgeving met meer groene daken. Geadviseerd wordt dan ook om binnen het bouwblok te zoeken naar ruimte voor sedum op het dak.

Dit wordt sterk aanbevolen, doch kan juridisch niet worden afgedwongen. De gemeente heeft hiervoor een subsidieregeling in het leven geroepen. Subsidiebedrag € 20,00 per m2 met een maximum van € 2.500,00 Veiligheid voor bezoekers van het centrum Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, dient de veiligheid voor bezoekers van het centrum gegarandeerd te worden, denk hierbij aan afzettingen, omleidingen, bebording, steigernetten et cetera. Natuurinclusief bouwen Uit de aangeleverde plantoelichting en het bijbehorende ecologisch onderzoek blijkt, dat er qua ecologie geen problemen zijn. Ook de sloopwerkzaamheden zijn helder uiteengezet. Wel wordt aan de initiatiefnemers geadviseerd om aandacht te schenken aan het broedseizoen voor de algemene vogels. De gemeente wil graag dat er wat gedaan gaat worden met natuurinclusief bouwen. Daarbij moet gedacht worden aan het realiseren van verblijven voor vleermuizen en vogels (huismus) in de nieuwe gebouwen. De gemeente is graag bereid om hierin mee te denken. Op dit moment kan dit juridisch (nog) niet worden afgedwongen. Wel is het een item dat binnenkort ook in wetgeving bindend zal worden vastgelegd. Hierbij een voorbeeld https://bouwnatuurinclusief.nl/. Hierdoor wordt de duurzaamheid en biodiversiteit van een dergelijk nieuw gebouw verhoogd.

Pagina

5 van 7

Effect Indien er planologische medewerking wordt verleend ontstaat er een verantwoorde planologische en stedenbouwkundige invulling van de locatie. Global goals Goal 6: Schoon water en sanitair. Goal 11: Maak steden en dorpen inclusief, veilig, veerkrachtig en duurzaam Planning Indien zowel uw college als de raad positief besluiten over de inhoud van deze nota, kan de planprocedure worden gestart. Te beginnen met de tervisielegging van een ontwerpbestemmingsplan, een ontwerpbesluit tot het vaststellen van hogere grenswaarden Wet geluidhinder en een ontwerpraadsbesluit tot het onttrekken aan de openbaarheid van het openbare voetpad tussen de panden Grotestraat 162 en 164 te Nijverdal. Financiële consequenties 1. Het vaststellen van een exploitatieplan is niet nodig voor deze ontwikkeling. 2. Er is, zoals hiervoor opgemerkt, aankoop van 48 m2 gemeentegrond door de initiatiefnemer nodig voor deze ontwikkeling. Daarom is door de gemeente, nog vóór de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan, een (niet openbare) anterieure overeenkomst over de grondexploitatie afgesloten met de initiatiefnemers. Daarin zijn ook kosten opgenomen die de initiatiefnemer aan de gemeente dient te betalen voor het bouw- en woonrijp maken en het zo nodig herstellen van het openbaar gebied als gevolg van de bouwactiviteiten.

Ook de te betalen kosten voor de parkeerbijdrage zijn in dit contract opgenomen. Verder zijn in die anterieure overeenkomst onder meer afspraken vastgelegd over de bouwplaats inrichting, het waarborgen van de veiligheid voor bezoekers van het centrum van Nijverdal, de routing voor de aan-en afvoer van bouwmaterieel en bouwmateriaal, de locatie voor het parkeren van de bussen van de bouwvakkers die het bouwplan gaan realisteren et cetera. 3. Ook is inmiddels een planschadeverhaalsovereenkomst afgesloten met de initiatiefnemers. Personele consequenties Niet van toepassing. Juridische consequenties Niet van toepassing: juridische consequenties zijn er pas zodra een ontwerpbestemmingsplan in procedure wordt gebracht. Informatisering Niet van toepassing. Burger- en overheidsparticipatie De initiatiefnemers zijn zelf verantwoordelijk voor de benodigde burgerparticipatie om zoveel mogelijk maatschappelijk draagvlak te genereren voor deze ontwikkeling. Het waterschap wordt via de watertoets bij de ontwikkeling betrokken. Met de provincie zal wettelijk vooroverleg worden gevoerd.

Communicatie Te zijner tijd, als de formele procedures worden opgestart (bestemmingsplan, geluid en onttrekken aan de openbaarheid) worden bekendmakingen geplaatst in het huis-aan-huisblad, de gemeentelijke website en - voor zover nodig - het gemeenteblad en de landelijke website https//www.ruimelijkeplannen.nl. Overige consequenties Niet van toepassing.

Pagina

6 van 7

Pagina

7 van 7