Bestuursvoorstel 2021-008998

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2021-008998 Aard voorstel: besluitvormend Afgestemd met:

Datum vergadering: 20 april 2021; 8 juni 2021 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: M. Overmeen-Bakhuis Auteur: Adri Brinker

B & W advies: B&W nota Vervolg principeverzoek realisering compensatiewoning aan de Olde Blenkestraat te Nijverdal Advies: 1. Het college is bereid om - in ruil voor de sloop van 1.354 m2 aan agrarische opstallen aan de Lohuisweg 7 te Hellendoorn - met toepassing van rood voor rood planologische medewerking te verlenen aan de realisering van een compensatiewoning aan de Olde Blenkestraat te Nijverdal. 2. Het college verzoekt de agendacommissie om deze nota te agenderen voor een debatronde van de gemeenteraad om hen opnieuw van advies te kunnen dienen. Besluit B & W: Aangenomen; : CONFORM ADVIES. ; Korte samenvatting De raad heeft het college geadviseerd om géén planologische medewerking te verlenen aan de realisering van een compensatiewoning aan de Olde Blenkestraat te Nijverdal met toepassing van rood voor rood. Tijdens een openbare debatronde op 9 februari 2021 werden een aantal argumenten genoemd om geen planologische medewerking te verlenen aan het ingekomen principeverzoek. In deze nota worden deze argumenten nader beoordeeld. Geconcludeerd is, dat het principeverzoek voldoet aan de gemeentelijke beleidsnotitie "Nieuw Beleid Buitengebied". De raad wordt nogmaals verzocht om advies aan het college uit te brengen. Aanleiding Uw college besloot op 5 januari 2021 (nr 2020-032438) bereid te zijn om planologische medewerking te verlenen aan een principeverzoek.

Het ging hier om het - met toepassing van rood voor rood - mogen realiseren van een compensatiewoning aan het Tijhuiserve te Nijverdal, ontsloten via de Olde Blenkestraat. Dit in ruil voor de sloop van ruim 1.350 m2 aan agrarische opstallen aan de Lohuisweg te Hellendoorn in de buurtschap Hancate. Wij verwijzen u naar de overwegingen in het als bijlage bijgesloten ambtelijk advies dat ten grondslag lag aan uw besluit van 5 januari 2021. Tijdens een openbare debatronde op 9 februari 2021, heeft uw college de raad om advies gevraagd over uw besluit van 5 januari 2021. Tijdens deze debatronde heeft de raad besloten om uw college te adviseren géén planologische medewerking te verlenen aan de realisering van een compensatiewoning aan de Olde Blenkestraat te Nijverdal.

De raad heeft een aantal argumenten aangedragen voor haar negatieve advies. Deze argumenten zijn nader beoordeeld aan de hand van de door de raad op 2 juni 2020 (InProces nr. 2020-006637) vastgestelde beleidsnotitie "Beleid Nieuw Buitengebied". De conclusies uit deze nadere beoordeling, vormen de aanleiding om de raad te verzoeken nogmaals over dit principeverzoek te adviseren. Relevante eerdere besluiten 19-11-2019, instemming college met een eerder, soortgelijk principeverzoek (InProces nr. 2020-031787). 22-01-2020, besluit van de commissie Grondgebied om de advisering aan uw college aan te houden tot na de vaststelling van de beleidsnotitie "Nieuw Beleid Buitengebied", (InProces nr. 2020-03187). 02-06-2020, vaststelling door de raad van de beleidsnotitie "Beleid Nieuw Buitengebied" (InProces nr. 2020-034238) 05-01-2021, gewijzigd besluit college om in te stemmen met het verlenen van planologische medewerking aan het principeverzoek (Inproces nr. 2020-034238) 09-02-2021, advies van de raad aan het college om géén planologische medewerking te verlenen aan het principeverzoek (InProces nr. 2020-034238). Doelstelling Bezien of alsnog planologische medewerking kan worden verleend aan het verzoek. Oplossing Tijdens de openbare debatronde werden door sommige raadsleden diverse argumenten genoemd om het college negatief te adviseren.

Hieronder worden deze argumenten aangehaald en becommentarieerd. 1. De nieuwbouwlocatie ligt niet aan een openbare weg. Commentaar ad 1. De Olde Blenkestraat is een openbare, doodlopende weg. Aan het eind van deze weg, wordt een in- en uitrit naar en van deze straat gerealiseerd, naar de nieuw te realiseren compensatiewoning. De Olde Blenkestraat blijft een doodlopende weg waarop een nieuw te realiseren woning wordt ontsloten. 2. De entree voor de speeltuin wordt minder veilig. Commentaar ad 2. Het ter plaatse bestaande hekwerk voor de in- en uitgang van de speeltuin draagt er zorg voor dat kinderen niet zomaar de in- en uitrit naar de nieuw te realiseren woning kunnen oversteken, zoals aangedragen door de verkeersdeskundigen van de gemeente. Als er daarnaast zorg voor wordt gedragen dat de beplanting ter plaatse voldoende laag blijft door deze regelmatig te snoeien, dan is de situatie ter plaatse voldoende verkeersveilig. 3. De bouw van een woning op deze plek zet de deur open voor bebouwing daar waar dat landschappelijk juist volstrekt ongewenst is. Commentaar ad 3. In het gemeentelijk beleid zijn kaarten opgenomen (zie bijlage 1: Bouwen aan de rand van de woonkernen’). Op die kaarten zijn gebieden langs kernen aangeduid, waarvoor op basis van landschappelijke, natuurlijke en stedenbouwkundige argumenten is aangegeven, dat bepaalde locaties niet geschikt zijn bevonden.

Het plangebied aan het Tijhuiserve maakt hier géén onderdeel van uit. Ook blijkt uit deze kaarten, dat het gaat om ruime zones langs de woonkernen.

Pagina

2 van 5

De voorziene nieuwbouwlocatie in het voorliggende plan sluit direct aan op de woonkern Hulsen. Daarnaast is voor deze locatie een plan opgesteld dat laat zien dat de nieuwe bebouwing zowel landschappelijk als stedenbouwkundig bezien, zorgvuldig wordt ingepast. Het oorspronkelijke plan van initiatiefnemer was om de nieuwe woning direct aan het Tijhuiserve te situeren. Uit stedenbouwkundige en landschappelijke overwegingen is dit als niet wenselijk beoordeeld door de gemeentelijk stedenbouwkundig adviseur alsook vanuit een oogpunt van goede milieuzonering. Ter voorbereiding op de adviesnota waar het college op 5 januari 2021 mee heeft ingestemd, heeft er uitvoerig overleg plaatsgevonden tussen de gemeentelijk stedenbouwkundig adviseur én een landschapsarchitect van Bureau Eelerwoude over een alternatieve locatie. De woning wordt daarbij meer naar achteren geplaatst, gesitueerd in de oksel van een bestaand beplantingspatroon en wordt daarbij ontsloten via de Olde Blenkestraat. Daarmee wordt deze woning onderdeel van de bebouwde kom van Hulsen. Het beplantingspatroon ter plaatse wordt niet aangetast. Er wordt in tegendeel juist behoorlijk geïnvesteerd in een versterking van de natuurlijke waarden van het gebied door de omliggende gronden in te richten als natuurgebied. Daarmee wordt zowel de waardevolle open ruimte als ook de doorkijk van het het gebied Tijhuiserve geborgd.

Het perceel wordt deels aangewend voor de realisering van een nieuwe woning en het bijbehorende bijgebouw, terwijl de rest van de kavel wordt ingericht als natuurgebied. De landschappelijke waarden van het gebied ter plaatse worden door deze ontwikkeling dus versterkt. 4. Met de bouw van een woning op deze plek wordt het reliëf ter plaatse aangetast. Dat heeft mogelijk consequenties voor het grondwater. Er is een risico dat de speeltuin drassig terrein gaat worden en dat er wateroverlast ontstaat voor de kelders van de aangrenzende woningen. Commentaar ad 4. Wij hebben hiervoor advies gevraagd aan onze waterhuishoudkundige medewerker. Realisering van dit plan veroorzaakt geen significante aantasting van het reliëf ter plaatse welke hier landschappelijk niet aanvaardbaar is. Er wordt op voorhand geen wateroverlast verwacht door realisatie van dit plan voor de speeltuin of wateroverlast voor kelders van aangrenzende woningen, waarvoor door sommigen word gevreesd. Er zijn voldoende technische oplossingen denkbaar om dat te voorkomen. Een kleine verhoging van het reliëf ter plaatse, heeft geen effect op de ontwikkeling van grondwaterstanden in de omgeving. Wij zullen als gemeente van de initiatiefnemer eisen dat de grond in de omgeving niet wordt verdicht door zwaar bouwmaterieel te plaatsen.

Ook zullen wij eisen dat wordt voorkomen dat de te realiseren woning en het bijbehorende verhard oppervlak, afwateren richting naastgelegen woonpercelen en de speeltuin. Bij de verdere uitwerking van het plan, zal de gemeente van de initiatiefnemer vragen om te onderbouwen op welke manier hij aan deze eisen tegemoet denkt te komen. 5. De parkeergelegenheid op het doodlopende stukje van het woonerf aan de Olde Blenkestraat wordt beperkt bij ontsluiting via de Olde Blenkestraat. Commentaar ad 5. Een ieder wordt in beginsel geacht op eigen terrein in zijn of haar parkeerbehoefte te voorzien. Naast de in- en uitrit naar de nieuw te realiseren woning, kunnen zo nodig nog steeds auto's van derden worden

Pagina

3 van 5

geparkeerd. Het aantal parkeermogelijkheden in het openbaar gebied, wijzigt niet door de realisering van dit plan. 6. Het woongenot van omwonenden wordt aangetast. Commentaar ad 6. De nieuw te realiseren compensatiewoning wordt gebouwd achter een ter plaatse aanwezige houtwal, zodat de omwonenden niet of nauwelijks zicht hebben op deze woning. Volgens de gemeentelijke verkeersdeskundigen, genereert een woning gemiddeld genomen circa 6 bewegingen met motorvoertuigen per dag. Daarmee wordt de Olde Blenkestraat niet onevenredig extra zwaar belast met verkeersbewegingen. Daarnaast is het formeel qua jurisprudentie een gegeven, dat niemand recht heeft op blijvend uitzicht over andermans perceel, tenzij dat recht is vastgelegd in bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid of anderszins. Tot slot wordt er nog op gewezen dat er altijd nog de mogelijkheid blijft om een planschadeclaim bij de gemeente in te dienen indien iemand van mening is dat er sprake is van waardedaling van de eigen woning door een verandering van het planologisch regime ter plaatse.

Als blijkt dat er inderdaad sprake is van waardedaling van het onroerend goed van de indiener van de planschadeclaim én die waardedaling is hoger dan het wettelijk voor eigen rekening blijvende eigen risico, dan komt de uit te betalen planschadevergoeding - onder aftrek van het eigen risico - voor rekening van de initiatiefnemer van deze ontwikkeling. 7. Er zijn voldoende alternatieve locaties voor rood-voor-rood. Commentaar ad 7. De initiatiefnemer vraagt om planologische medewerking voor deze concrete nieuwbouwlocatie. Zijn verzoek voldoet aan het Beleid Nieuw Buitengebied. Als een verzoek om medewerking voldoet aan het gemeentelijk beleid dienaangaande, moet een burger er qua rechtszekerheid in beginsel op kunnen bouwen, dat hem dan recht wordt gedaan en dat hij of zij dan de gevraagde planologische medewerking krijgt. Conclusie: Het verzoek voldoet aan de kaders van de beleidsnotitie "Beleid Nieuw Buitengebied", zoals die op 2 juni 2020 door de raad is vastgesteld. Op basis van de hiervoor uiteengezette argumenten, wordt voorgesteld de raad te verzoeken om positief te adviseren over het voorliggende principeverzoek. Effect Na uitvoering van dit project, worden agrarische gebouwen in het buitengebied gesloopt en wordt op een planologisch verantwoorde wijze een nieuwe woning met bijgebouw gebouwd,.

De landschappelijke inrichting wordt op zowel de slooplocatie als op de nieuwbouwlocatie behoorlijk versterkt. Op beide locaties wordt het bestemmingsplan herzien. Global goals Goal 11: Maak steden en dorpen inclusief, veilig, veerkrachtig en duurzaam. Planning Na besluitvorming door uw college, wordt de raad gevraagd om zijn eerdere advies te heroverwegen. Financiële consequenties

Pagina

4 van 5

Naast gemeentelijke leges voor het verzoek tot planherziening, wordt het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk geacht voor deze ontwikkeling. Dit omdat verhaal van kosten anderszins is verzekerd. Met de initiatiefnemer zal, nog vóór de tervisielegging van een ontwerpbestemmingsplan, een anterieure overeenkomst omtrent de grondexploitatie worden afgesloten voor het ontsluiten van de compensatiewoning, waarvoor een gemeentelijke groenstrook moet worden doorkruist. Het perceel zal moeten worden aangesloten op het gemeentelijk riool. Ook zal er een planschadeverhaalsovereenkomst worden afgesloten. Personele consequenties Niet van toepassing Juridische consequenties Niet als gevolg van dit principeverzoek. Juridische consequenties zijn er pas zodra een ontwerpbestemmingsplan ter visie wordt gelegd voor beide locaties (Lohuisweg en Tijhuiserve). Informatisering Niet van toepassing. Burger- en overheidsparticipatie Verwezen wordt naar de bijlage, getiteld "Participatieverslag realisatie woningbouwkavel Tijhuiserve", waarin is ingegaan op inhoudelijke reacties van omwonenden. De initiatiefnemer heeft hiermee aangetoond dat er voldoende maatschappelijk draagvlak voor zijn initiatief is, dat voldoet aan de beleidsnotitie "Nieuw Beleid Buitengebied". Communicatie Na besluitvorming worden Eelerwoude en de adviseur van Lohuisweg 7 te Hellendoorn geïnformeerd.

Derden-belanghebbenden worden via het huis-aan-huisblad en de gemeentelijke website geïnformeerd. Allen kunnen gebruik maken van hun inspreekrecht tijdens een debatronde van de gemeenteraad. Overige consequenties Niet van toepassing.

Pagina

5 van 5