Bestuursvoorstel 2020-034238

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2020-034238 Aard voorstel: besluitvormend Afgestemd met:

Datum vergadering: 5 januari 2021; 9 februari 2021 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: M. Overmeen-Bakhuis Auteur: Adri Brinker

B & W advies: Beleid Nieuw Buitengebied: Realisering compensatiewoning Tijhuiserve Nijverdal; sloop agrarische opstallen Lohuisweg Hellendoorn Advies: 1. Het college is bereid om in ruil voor de sloop van 1.354 m2 aan agrarische opstallen aan de Lohuisweg 7 te Hellendoorn, planologische medewerking te verlenen aan de realisering van een compensatiewoning aan het Tijhuiserve te Nijverdal. 2. Het college verzoekt de agendacommissie van de gemeenteraad om deze nota te agenderen voor een debatronde van de raad om hen van advies te kunnen dienen. Besluit B & W: Aangenomen; : GEWIJZIGD BESLUIT: 1. Het college is bereid om in ruil voor de sloop van 1.354 m2 aan agrarische opstallen aan de Lohuisweg 7 te Hellendoorn, planologische medewerking te verlenen aan de realisering van een compensatiewoning aan het Tijhuiserve te Nijverdal. 2. De bestemming van het perceel Lohuisweg 7 te Hellendoorn te wijzigen in lijn van het besluit onder 1. 3. een voorkeur uit te spreken voor het situeren van de woning op het perceel Tijhuiserve aan de zuidwestzijde van het perceel (ontsluiting via de Olde Blenkestraat). 4. Het college verzoekt de agendacommissie van de gemeenteraad om deze nota te agenderen voor een debatronde van de raad om hen van advies te kunnen dienen. ; 1.

Het college is bereid om in ruil voor de sloop van 1.354 m2 aan agrarische opstallen aan de Lohuisweg 7 te Hellendoorn, planologische medewerking te verlenen aan de realisering van een compensatiewoning aan het Tijhuiserve te Nijverdal. 2. Het college verzoekt de agendacommissie van de gemeenteraad om deze nota te agenderen voor een debatronde van de raad om hen van advies te kunnen dienen. Korte samenvatting In de buurtschap Hancate, aan de Lohuisweg 7 te Hellendoorn zijn 1.352 m2 aan landschapsontsierende bedrijfsgebouwen gesloopt. Adviesbureau Eelerwoude verzoekt - namens initiatiefnemer - om een compensatiewoning te mogen realiseren in het plangebied Tijhuiserve te Nijverdal. Aanleiding

Verzocht is om in ruil voor de sloop van 1.354 m2 te slopen agrarische opstallen, behorend bij de intensieve tak (varkenshouderij) van een agrarisch bedrijf aan de Lohuisweg 7 te Hellendoorn, een compensatiewoning te mogen bouwen. Sloop heeft om persoonlijke, spoedheidshalve redenen reeds plaatsgevonden in de periode september-november 2019. De nieuw te realiseren woning wordt gesitueerd in het plangebied Tijhuiserve te Nijverdal. Bedoeling is om de intensieve tak van het agrarische bedrijf aan de Lohuisweg definitief te beëindigen. Wat ter plaatse blijft is de extensieve tak (een schapenhouderij) van het bedrijf. Uw college heeft op 19 november 2019 besloten bereid te zijn planologische medewerking te verlenen aan realisering van een compensatiewoning in de zuidwesthoek van het gebied Tijhuiserve, ontsloten via de Olde Blenkestraat. Omdat het een "rood voor rood-verzoek" betreft, hebt u advies gevraagd aan de commissie Grondgebied. Na discussie, besloot de commissie op 22 januari 2020 haar advisering aan te houden. Dit in afwachting van de vaststelling van nieuw beleid door de raad voor "rood voor roodverzoeken". Op 2 juni 2020 heeft de raad de beleidsnotitie "Beleid Nieuw Buitengebied" vastgesteld. Op ons verzoek heeft Eelerwoude zijn principeverzoek aangevuld. Er is een herziening nodig van de geldende bestemmingsplannen aan zowel de Lohuisweg als aan het Tijhuiserve.

Derhalve is een ruimtelijke belangenafweging en een principestandpunt noodzakelijk. Relevante eerdere besluiten 19-11-2019, instemming college met advies (nr. In Proces 2020-031787). 22-01-2020, besluit commissie grondgebied om advisering aan college aan te houden 02-06-2020, vaststelling door de raad van de beleidsnotitie "Beleid Nieuw Buitengebied" Doelstelling Bezien of planologische medewerking kan worden verleend aan het verzoek. Oplossing Gezien de datum van indiening, valt het verzoek van Eelerwoude onder de overgangsbepalingen van het Beleid Nieuw Buitengebied: sloop van 850 m2 (i.p.v. 1.000 m2) aan agrarische opstallen is toereikend voor een compensatiewoning met een inhoud van 750 m3 met een bijgebouw van 100 m2. Het erf aan de Lohuisweg 7 te Hellendoorn ligt in het bestemmingsplan "Buitengebied 2009" en heeft daarin de bestemming "Agrarisch met waarden". Daarnaast gelden er een aantal aanduidingen: "Bouwvlak", "Intensieve veehouderij", "Waarde - archeologische verwachtingswaarde", "Specifieke vorm van waarde - kleinschalig landschap", "Specifieke vorm van waarde - reliëf", "Reconstructiewet verwevingsgebied". Ter plaatse zijn twee bedrijfswoningen toegestaan en deze zijn ook feitelijk aanwezig.

Situaties waarbij reeds is gesloopt, zijn ondervangen: men heeft dan recht op een sloopbewijs dat gedurende 5 jaar ingezet mag worden in een ontwikkeltraject waarvoor sloopcompensatie is vereist. Op dit erf is geen behoefte aan de bouw van een woning. De bouw van de vervangende woningen zou ook alleen kunnen plaatsvinden op de plek waar de bedrijfsgebouwen zijn gesloopt. Aan de zuidkant bevinden zich echter al enkele woningen en aan de zuidwestkant zijn bedrijfswoningen gesitueerd. De woning ten noorden van het bedrijf, wordt ontsloten via de weg die direct, aan de oostzijde langs het erf loopt. Wanneer hier een woning gebouwd zou worden, wordt het geheel een buurtschap op een plek en in een omgeving waar dat planologisch niet gewenst is. Dit gezien de ligging nabij het VechtRegge gebied op circa 400 m afstand. Ook blijft aan de westkant de bestaande schapenhouderij aanwezig. Een burgerwoning daarnaast bouwen kan op grond van milieuzonering (voldoende afstand van een woning tot een bedrijf) niet. In 2019 heeft reeds afstemming over deze casus plaatsgevonden met de ambtelijke eenheid Ruimte en Bereikbaarheid van de provincie Overijssel.

De provincie kan instemmen mits, behalve het wegbestemmen van de aanduiding “Intensieve veehouderij” aan de Lohuisweg 7, ook de omvang van het bouwvlak verkleind wordt tot de omvang van de bedrijfswoningen en de twee stallen voor de schapenhouderij. Genoemde aanduiding zal derhalve worden wegbestemd, waardoor herbouw van de

Pagina

2 van 5

gesloopte, voormalige agrarische opstallen planologisch niet meer mogelijk is. Daarnaast zal het erf landschappelijk worden ingepast. Hiervoor is een herziening van het bestemmingsplan nodig. In de eerste helft van 2019 heeft de adviseur van initiatiefnemer verzocht om een compensatiewoning te mogen realiseren op een locatie direct naast het Tijhuiserve te Nijverdal. Echter: Deze locatie ligt binnen 50 meter van een sportveld waarboven verlichting kan worden aangebracht. Het voetbalveld kan daardoor - indien gewenst - ook in de avonduren worden gebruikt. De richtlijn "Bedrijven en milieuzonering, editie 2009" van de VNG (sbi-code 931) stelt dat deze afstand ten minste 50 m dient te bedragen, de feitelijke afstand is minder, waardoor lichthinder ontstaat. Door te bouwen op deze locatie, gaat de waardevolle doorkijk op en de open ruimte van het achterliggende gebied Tijhuiserve, bezien vanaf het sportveld en vanaf de Collenstaartweg verloren: Bouwen op deze locatie leidt volgens het stedenbouwkundig advies hierover (zie bijlage) tot een aantasting van waardevolle landschappelijke waarden ter plaatse. In overleg tussen de stedenbouwkundig adviseur en Eelerwoude is uiteindelijk een geschikte, alternatieve locatie gevonden, wat verder naar achteren gelegen aan het Tijhuiserve te Nijverdal.

De woning wordt daarbij gesitueerd in de zuidwesthoek van het gebied, in de oksel van een bestaand beplantingspatroon. Daardoor wordt de waardevolle open ruimte - die van landschappelijk belang is gewaarborgd (illustratie, zie principeverzoek). Het perceel wordt deels aangewend voor de nieuwe woning en het bijbehorende bijgebouw, terwijl de rest van de kavel wordt ingericht als natuurgebied. De woning wordt via de Olde Blenkestraat ontsloten door middel van een in-/uitrit. Het architectonisch karakter van de woning bestaat uit een, bij het landschap ter plaatse passend, schuurmodel. Eelerwoude heeft (zie bijlage) een inrichtings schets met onderbouwing aangeleverd, getiteld "Presentatie uitwerking woning aan de rand van Hulsen". Op het perceel met de bestemming "Groen" ligt - in het verlengde van de Olde Blenkestraat - ter linkerzijde een speeltuintje. In de commissie grondgebied werd gewezen op een verkeersonveilige situatie (gevaar voor overstekende kinderen) als ter plaatse een in- en uitrit naar de nieuwe woning wordt gecreëerd. Onze verkeersdeskundige wijst er op dat in dergelijke situaties, rekening wordt gehouden met gemiddeld zes verkeersbewegingen per etmaal.

Als vóór de in- en uitgang van de speeltuin een hekwerk wordt geplaatst, waardoor kinderen niet direct kunnen oversteken én er wordt zorg gedragen voor een goed en overzichtelijk uitzicht, dan voldoet zo'n situatie volgens onze verkeersdeskundige, aan de eisen van verkeersveiligheid. Dat hekwerk staat er al ! Gehoord hebbend de discussie in de commissie Grondgebied, heeft Eelerwoude in zijn aangepaste principeverzoek, zijn voorkeur uitgesproken voor een alternatieve locatie voor een compensatiewoning direct naast het Tijhuiserve. Om eerder genoemde redenen achten wij dit ongewenst en daarom wordt deze locatie buiten beschouwing gelaten. Het plangebied heeft grotendeels de bestemming "Agrarisch met waarden" in het bestemmingsplan "Buitengebied 2009" met daarnaast de aanduiding "Specifieke vorm van waarde - kleinschalig landschap" en de gebiedsaanduiding "Reconstructiewetzone - verwevingsgebied". Het zuidwestelijk deel van het plangebied heeft de gebiedsaanduiding "Veiligheidszone LPG". De realisatie van een woningbouwkavel is strijdig met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. De in- en uitrit van de te realiseren compensatiewoning ligt in het verlengde van de Olde Blenkestraat, op een perceel met de bestemming "Groen" in het bestemmingsplan "Kruidenwijk-Hulsen".

Deze bestemming verzet zich tegen de aanleg van een in- en uitrit en zal daartoe derhalve zodanig moeten worden herzien dat dit planologisch mogelijk wordt. Het plan voldoet aan de Omgevingsvisie en -verordening van de provincie Overijssel.

Pagina

3 van 5

De basis van de beleidsnotitie " Beleid Nieuw Buitengebied" is het bijbehorende stappenplan. Dit stappenplan dient doorlopen te worden vóór indiening van een principeverzoek om planologische medewerking. De stappen die moeten worden doorlopen zijn achtereenvolgens: 1.Gebiedskenmerken. 2. Identiteit. 3. Gebiedsopgaven. 4 Verbinden. 5.Wensen. 6.Balans. Voor een nadere onderbouwing op deze stappen, wordt u verwezen naar pagina 8 en verder van het principeverzoek van Eelerwoude. Op basis van de richtlijn "Bedrijven en milieuzonering, editie 2009", bedraagt de richtafstand (gemeten tussen de grens van de bestemming "Bedrijf" van het benzinestation met LPG (doorslag <1000m³/jr) aan de Collenstaartweg en de gevel van de nieuw te realiseren woning, 50 meter. De nieuw te realiseren compensatiewoning ligt op een grotere afstand. De locatie ligt, op basis van het Besluit Externe veiligheid Inrichtingen, wél binnen het invloedsgebied van het LPG-vulpunt/tankstation aan de Collenstaartweg 7. Voor de beoogde ontwikkeling moet daarom een verantwoording van het groepsrisico bij de gemeente worden ingediend. Indien uw college zich in dit voorstel kan vinden én de raad positief adviseert, is daarom nader onderzoek noodzakelijk naar de navolgende milieuaspecten ter plaatse van de nieuw te realiseren woning: 1. een bodemonderzoek. 2. een quickscan onderzoek flora en fauna. 3.

een verantwoording van het groepsrisico. 4. een onderzoek naar de uitstoot van stikstof (Aerius berekening). Conclusie en advies. Er is 1.354 m2 aan landschapsontsierende bedrijfsbebouwing, nabij een Natura 2000-gebied, gesloopt. De intensieve tak van een agrarisch bedrijf nabij de Beneden Regge wordt definitief beëindigd. Ter compensatie wordt aan het Tijhuiserve een woning met een inhoud van maximaal 750 m3 met een bijgebouw van maximaal 100 m2 gerealiseerd. Beide erven worden landschappelijk ingepast, aansluitend op de aanwezige landschappelijke kenmerken. Het principeverzoek voldoet aan de uitgangspunten van het Beleid Nieuw Buitengebied. Wij verwijzen u naar het aangevulde principeverzoek. Per saldo wordt er een aanmerkelijke kwaliteitswinst geboekt. U wordt geadviseerd planologische medewerking te verlenen aan het verzoek. Effect. Er kan planologische medewerking worden verleend. Planning. Na besluitvorming door uw college, wordt advies gevraagd aan de raad tijdens een openbare debatronde. Financiële consequenties. Naast gemeentelijke leges voor het verzoek tot planherziening, wordt het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk geacht voor deze ontwikkeling. Dit omdat verhaal van kosten anderszins is verzekerd.

Met de initiatiefnemer zal, nog vóór de tervisielegging van een ontwerpbestemmingsplan, een anterieure overeenkomst omtrent de grondexploitatie worden afgesloten. Dit omdat voor het ontsluiten van de compensatiewoning, een gemeentelijke groenstrook moet worden doorkruist. Door die groenstrook zal een in- en uitrit moeten worden aangelegd én het perceel zal moeten worden aangesloten op het gemeentelijk riool via eveneens deze groenstrook. Ook zal er een planschadeverhaalsovereenkomst worden afgesloten. Personele consequenties. Niet van toepassing. Juridische consequenties. Niet als gevolg van dit principeverzoek. Juridische consequenties zijn er pas zodra een ontwerpbestemmingsplan ter visie wordt gelegd voor beide locaties (Lohuisweg en Tijhuiserve)

Pagina

4 van 5

Informatisering/automatisering. Niet van toepassing. Burger- en overheidsparticipatie. Verwezen wordt naar de bijlage, getiteld "Participatieverslag realisatie woningbouwkavel Tijhuiserve", waarin is ingegaan op inhoudelijke reacties van omwonenden. Communicatie. Na besluitvorming worden Eelerwoude en de adviseur van Lohuisweg 7 te Hellendoorn geïnformeerd. Derden-belanghebbenden worden via het huis-aan-huisblad en de gemeentelijke website geïnformeerd. Allen kunnen gebruik maken van hun inspreekrecht tijdens een debatronde van de gemeenteraad. Overige consequenties. Niet van toepassing.

Pagina

5 van 5