Bestuursvoorstel 2019-031787

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2019-031787 Aard voorstel: besluitvormend Afgestemd met:

Datum vergadering: 19 november 2019; 22 januari 2020 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: M. Overmeen-Bakhuis Auteur: Adri Brinker

B & W advies: Collegevoorstel toepassing regeling "rood voor rood met gesloten beurs" aan het Tijhuiserve te Hulsen Advies: 1. Het college is in principe bereid om - op basis van de regeling "rood voor rood met gesloten beurs" - planologische medewerking te verlenen aan het realiseren van een nieuwe woning op het kadastrale perceel B3155, plaatselijk bekend Tijhuiserve (ongenummerd) te Hulsen. 2. De commissie Grondgebied (hierna cie ggb) wordt hierover om advies gevraagd. 3. Indien de cie ggb instemt met dit voorstel, kan er - na ambtelijke toetsing - een ontwerpbestemmingsplan in procedure worden gebracht. Besluit B & W: Aangenomen; : CONFORM ADVIES. ; 1. Het college is in principe bereid om - op basis van de regeling "rood voor rood met gesloten beurs" - planologische medewerking te verlenen aan het realiseren van een nieuwe woning op het kadastrale perceel B3155, plaatselijk bekend Tijhuiserve (ongenummerd) te Hulsen. 2. De commissie Grondgebied (hierna cie ggb) wordt hierover om advies gevraagd. 3. Indien de cie ggb instemt met dit voorstel, kan er - na ambtelijke toetsing - een ontwerpbestemmingsplan in procedure worden gebracht.

Korte samenvatting Bij een agrarisch bedrijf, gevestigd aan de Lohuisweg 7 te Hellendoorn, worden landschapsontsierende bedrijfsgebouwen met een totaal oppervlak van 1.354 m2 gesloopt, die in gebruik waren bij de intensieve tak (varkenshouderij) van dit agrarisch bedrijf. Bedoeling is om de intensieve tak van het bedrijf definitief te staken. Wat ter plaatse blijft, is de extensieve tak van het bedrijf, een schapenhouderij. Op basis van de regeling "rood voor rood met gesloten beurs", mag er voor de sloop van minimaal 850 m2 aan landschapsontsierende bedrijfsbebouwing een nieuwe woning met een inhoud van maximaal 750 m3 worden gerealiseerd, met een bijgebouw van maximaal 100 m2. Het erf aan de Lohuisweg 2 te Hellendoorn is geen geschikte locatie voor het realiseren van een extra woning. Daarom is gezocht naar een andere locatie. Nabij de kern Hellendoorn is geen geschikte locatie beschikbaar. Een geschikte locatie is uiteindelijk gevonden aan het Tijhuiserve te Hulsen.

Aanleiding. Aan de Lohuisweg 7 te Hellendoorn wordt 1.354 m2 aan landschapsontsierende, voormalige agrarische opstallen gesloopt die in gebruik waren bij de intensieve tak (varkenshouderij) van dit agrarisch bedrijf. Op basis van de regeling "rood voor rood met gesloten beurs", mag er voor de sloop van minimaal 850 m2 aan landschapsontsierende bedrijfsbebouwing een nieuwe woning met een inhoud van maximaal 750 m3 worden gerealiseerd met een bijgebouw van maximaal 100 m2. Vanwege milieuzonering, behoort herbouw op de slooplocatie niet tot de mogelijkheden. Nu er nabij de kern Hellendoorn geen geschikte nieuwbouwlocatie beschikbaar is, heeft Bureau Eelerwoude uit Goor namens een initiatiefnemer een verzoek ingediend om planologische medewerking te verlenen om een nieuwe, landschappelijk goed ingepaste woning te mogen realiseren op het kadastrale perceel B3155, plaatselijk bekend Tijhuiserve (ongenummerd) te Hulsen. Relevante eerdere besluiten. n.v.t. Doelstelling. Bezien of planologische medewerking kan worden verleend aan het verzoek. Oplossing. Geldende bestemmingsplannen:

Het erf op het perceel Lohuisweg 7 te Hellendoorn is gelegen in het bestemmingsplan "Buitengebied 2009" en heeft daarin de bestemming "Agrarisch met waarden". Daarnaast gelden er een aantal aanduidingen: "bouwvlak", "intensieve veehouderij", "Waarde - archeologische verwachtingswaarde", "specifieke vorm van waarde - kleinschalig landschap", "specifieke vorm van waarde - reliëf", "Reconstructiewet - verwevingsgebied". Ter plaatse zijn twee bedrijfswoningen toegestaan en deze zijn ook feitelijk aanwezig.

Pagina

2 van 6

Het genoemde perceel aan het Tijhuiserve te Hulsen is eveneens gelegen in het bestemmingsplan "Buitengebied 2009" en heeft daarin de bestemming "Agrarisch met waarden" met daarnaast de aanduiding "specieke vorm van waarde - kleinschalig landschap" alsook de gebiedsaanduiding "Reconstructiewetzone - verwevingsgebied". Het zuidwestelijk deel van het plangebied heeft de gebiedsaanduiding "Veiligheidszone LPG". De realisering van een woning aan het Tijhuiserve is strijdig met het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Buitengebied 2009". Rood voor rood met gesloten beurs. Het agrarisch gemengd bedrijf aan de Lohuisweg 7 te Hellendoorn ligt in het noordelijk deel van de gemeente, in de buurtschap Hancate. Op deze locatie worden - zoals hiervoor uiteengezet landschapsontsierende bedrijfsgebouwen met een totaal oppervlak van 1.354 m2 gesloopt die in gebruik waren bij de intensieve tak (varkenshouderij) van het agrarisch bedrijf. Bedoeling is om de intensieve tak van het bedrijf definitief te staken. De bedrijfsgebouwen ten behoeve van deze intensieve tak hebben geen vervolgfunctie en worden daarom gesloopt. Het erf zal landschappelijk goed sworden ingepast. Wat ter plaatse blijft, is de extensieve tak van het bedrijf, een schapenhouderij. Voor deze schapenhouderij worden twee bedrijfsgebouwen gebruikt (zie onderstaande figuur).

Pagina

3 van 6

Het erf aan de Lohuisweg 2 te Hellendoorn is geen geschikte locatie voor het realiseren van een extra woning ter compensatie van de te slopen, landschapsontsierende bijgebouwen. Zoals hiervoor uiteengezet, wordt de intensieve veehouderij ter plaatse beïndigd en gaat de eigenaar nog verder met een bedrijfsmatige, extensieve schapenhouderij. Een extra bedrijfswoning realiseren ter plaatse is, vanwege te respecteren milieucontouren, niet haalbaar. Daarom is gezocht naar een andere locatie. Nabij de kern Hellendoorn is geen geschikte locatie beschikbaar. Een geschikte locatie is uiteindelijk gevonden aan het Tijhuiserve te Hulsen. Er is een schets van het bouwplan bij het ingediende principeverzoek gevoegd. Dit principeverzoek (inclusief schets van het bouwplan) treft u als bijlage bij deze nota aan. Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing. In overleg met onze vaste stedenbouwkundig adviseur, is gekozen voor een locatie in het plangebied Tijhuiserve te Hulsen. De woning wordt zodanig gesitueerd, dat de waardevolle open ruimte - die van landschappelijk belang is - wordt gewaarborgd. De woning wordt gesitueerd in de zuid-westhoek van het gebied in de oksel van een bestaand beplantingspatroon. Een deel van het perceel wordt aangewend voor de bouw van de nieuwe woning en het bijbehorende bijgebouw, terwijl de rest van de kavel zal worden ingericht als natuurgebied.

De woning wordt ontsloten via de Olde Blenkestraat door middel van een in-/uitrit. Het archititectonisch karakter van de woning is gebaseerd op het schuurmodel, passend in het landschap ter plaatse. Verbetering ruimtelijke kwaliteit. Door: de sloop van landschapsontsierende, voormalige agrarische opstallen; de daaropvolgende goede landschappelijke inpassing van de resterende gebouwen op de slooplocatie aan de Lohuisweg;

Pagina

4 van 6

de goede landschappelijke inpassing op de nieuwbouwlocatie aan het Tijhuiserve, in combinatie met de inrichting van de rest van de kavel als natuurgebied, verbetert per saldo de ruimtelijke kwaliteit van beide locaties. Herziening bestemmingsregeling beide percelen. Bij de uitvoering van het beleid "rood voor rood met gesloten beurs", waarbij een extra woning met bijgebouw mag worden gerealiseerd voor elke, minimaal 850 m2 te slopen bedrijfsbebouwing, wordt in hetzelfde bestemmingsplan waarmee de extra woning planologisch mogelijk wordt gemaakt, de bestemming herzien van de locatie waar de te slopen opstallen staan. Dit opdat de herbouw van deze te slopen opstallen planologisch gezien onmogelijk wordt gemaakt. Plan voldoet aan de gemeentelijke beleidsregels voor "rood voor rood met gesloten beurs". Dit plan voldoet aan de beleidsregels van de regeling "rood voor rood met gesloten beurs": op basis van dit rood voor rood-beleid mag er voor de sloop van minimaal 850 m2 aan landschapsontsierende bedrijfsbebouwing een nieuwe woning met een inhoud van maximaal 750 m3 worden gerealiseerd met een bijgebouw van maximaal 100 m2. Plan voldoet aan de provinciale Omgevingsvisie alsook aan de Omgevingsverordening Overijssel. Het plan voldoet tevens aan de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening van de provincie Overijssel.

Beide betrokken erven worden landschappelijk ingepast, passend bij de ter plaatse aanwezige landschappelijke kenmerken. Nadere milieuonderzoeken noodzakelijk. Indien uw college zich in dit voorstel kan vinden én de commissie Grondgebied positief adviseert, is eerst nader onderzoek noodzakelijk naar enkele milieuaspecten ter plaatse van de nieuw te realsieren woning. Het gaat dan om: 1. bodemonderzoek; 2. quickscan flora en fauna; 3. onderzoek of de nieuwe woning binnen de veiligheidszone-Lpg ligt (afstand tot het Lpg- vulpunt van het verkooppunt van motorbrandstoffen annex autoherstelinrichting aan de Collenstaartweg. Na besluitvorming door uw college en na advisering door de commissie ggb, zullen deze onderzoeken, die noodzakelijk zijn voor de onderbouwing van het (ontwerp)bestemmingsplan, worden uitgevoerd. Effect. Er kan planologische medewerking worden verleend. Vooroverleg met instanties. Provincie In het kader van het wettelijk vooroverleg, is het ingediende principeverzoek enige tijd geleden voorgelegd aan de ambtelijke Eenheid Ruimte en Bereikbaarheid van de provincie Overijssel.

De reactie van de provincie was (citaat): "dit voornemen tot bestemmingsplanherziening past in het provinicaal ruimtelijk beleid, waarbij de provincie er van uitgaat dat, behalve het wegbestemmen van de aanduiding “intensieve veehouderij” aan de Lohuisweg 7, ook de omvang van het bouwvlak verkleind wordt tot de omvang van de bedrijfswoningen en de twee stallen voor de schapenhouderij. Wanneer dat gebeurt, zullen wij in het officiële proces kunnen instemmen met het bestemmingsplan". De gemeente zal het verzoek van de provincie respecteren om, naast het wegbestemmen van de aanduiding "intensieve veehouderij" aan de Lohuisweg 7, ook over te gaan tot verkleining van het bouwvlak ter plaatse door de verbeelding (= de plankaart) behorende bij de herziening van de bestemmingsregeling dienovereenkomstig aan te passen.

Pagina

5 van 6

Waterschap Vechtstromen Vooroverleg met het Waterschap Vechtstromen zal plaatsvinden door het uitvoeren van een digitale watertoets. Planning. 1. Na besluitvorming door uw college van burgemeester en wethouders wordt advies gevraagd aan de cie ggb. 2. Indien de commissie positief adviseert, kan de formele planprocedure - te beginnen met de tervisielegging van een ontwerpbestemmingsplan - worden gestart. Financiële consequenties. Omdat er geen gemeentelijke gronden bij deze ontwikkeling zijn betrokken, is een exploitatieplan dan wel een anterieure overeenkomst over de grondexploitatie niet noodzakelijk voor deze ontwikkeling. Met de initiatiefnemer alsook met de eigenaar van de te slopen opstallen aan de Lohuisweg 7 te Hellendoorn zal - vóórdat een ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd - een planschadeverhaalsovereenkomst worden gesloten. Personele consequenties. Niet van toepassing. Juridische consequenties. Niet als gevolg van dit principeverzoek. Juridische consequenties zijn er pas zodra de formele planprocedure is opgestart, te beginnen met de tervisielegging van een ontwerpbestemmingsplan. Informatisering/automatisering. Niet van toepassing. Burger- en overheidsparticipatie.

Burgerparticipatie: het is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer om de woongeving van de beoogde bouwlocatie aan het (ongenummerde) perceel aan het Tijhuiserve te Hulsen over de door hem gewenste ontwikkeling te informeren en zich in te spannen om voldoende draagvlak te creëren voor de uitvoering van het namens hem, door Bureau Eelerwoude uit Goor ingediende principeverzoek. Overheidsparticipatie: niet van toepassing. Communicatie. Adviesbureau Eelerwoude wordt, namens de initiatiefnemer, over de ontwikkeling geïnformeerd. De initiatiefnemer én de eigenaar van Lohuisweg 7 te Hellendoorn worden op hun beurt door het adviesbureau geïnformeerd. Na de start van de formele planprocedure, vindt verdere communicatie naar derden-belanghebbenden plaats op de wettelijk voorgeschreven, met de nodige rechtswaarborgen omklede wijze. Overige consequenties. Niet van toepassing.

Pagina

6 van 6