Berghoeve Terhoeksweg 1 en 1A Haarle

Nota Voor burgemeester en wethouders Nummer 2021-017582 Aard voorstel: besluitvormend Afgestemd met: Gerard Fikken, Behandeling in de raad: ja

Datum vergadering: 4 januari 2022 Nota openbaar: openbaar Portefeuillehouder: M. Overmeen-Bakhuis Auteur: Adri Brinker Type behandeling: opiniërend

B & W advies: Berghoeve: Terhoeksweg 1 en 1A Haarle Advies: 1. Het college is bereid om planologische medewerking te verlenen aan: het herstellen van één woonbestemming op het perceel Terhoeksweg 1 en 1A te Haarle; het, met toepassing van rood-voor-rood, realiseren van een extra compensatiewoning op het perceel de Terhoeksweg 1 en 1A te Haarle in ruil voor de sloop van 1.000 m2 aan landschap ontsierende stalruimtes op deze locatie; het verstrekken van een sloopbewijs/voucher voor het te slopen aantal m2 aan landschap ontsierende stalruimtes dat resteert, na de inzet van 1.000 m2 aan te slopen landschap ontsierende stalruimtes voor de bouw van een extra woning, zijnde 865 m2. 2. De raad wordt tijdens een debatronde gevraagd het college hierover te adviseren. 3. Indien zowel het college als de raad instemmen met het principeverzoek, wordt de initiatiefnemer verzocht om een ontwerpbestemmingsplan aan te leveren dat - na een ambtelijke toetsing - in procedure kan worden gebracht. Besluit B & W: Aangenomen: CONFORM ADVIES. Korte samenvatting Er is enige tijd geleden een verzoek ingekomen: om een woonbestemming op het perceel Terhoeksweg 1 en 1A te Haarle te herstellen; om met toepassing van rood voor rood een extra compensatiewoning te mogen realiseren op de percelen Terhoeksweg 1 en 1A, te Haarle; om een ter plaatse aanwezige, in goede staat verkerende, manege te behouden.

Aanleiding De raad van Hellendoorn heeft op 2 juni 2020 de beleidsnotitie "Beleid nieuw buitengebied" met het bijbehorende stappenplan vastgesteld. Op 10 juni 2021 is - na een gesprek op ambtelijk niveau - in februari 2021 - per email een verzoek ingediend om planologische medewerking aan een rood-voorrood-verzoek ingediend, aangevuld met een door Odin Landschap Ontwerpers (hierna Odin) geschreven onderbouwing en stappenplan (zie bijlage). Diverse vervolggesprekken op ambtelijk niveau hebben uiteindelijk concreet geleid tot een verzoek om planologische medewerking te verlenen aan: 1. Het herstellen van één woonbestemming op het perceel Terhoeksweg 1-1A te Haarle.

2. Het, met toepassing van rood-voor-rood, mogen realiseren van een extra woning op dit perceel ter compensatie van de sloop van 1.000 m2 aan landschap ontsierende stallen op deze locatie. 3. Het verstrekken van een sloopbewijs/voucher aan initiatiefnemer voor het te slopen aantal m2 aan landschap ontsierende stalruimtes dat resteert, na de inzet van 1.000 m2 aan te slopen landschap ontsierende stalruimtes (inclusief manege) voor de bouw van een extra woning, zijnde 865 m2. Doelstelling Bezien of het ingekomen verzoek om planologische medewerking te verlenen, kan worden gehonoreerd. Relevante eerdere besluiten In 1998 is er - met toepassing van artikel 19, lid 1, van de Wro vrijstelling van de ter plaatse geldende agrarische bestemming en een bouwvergunning verleend voor het realiseren van een kampeerboerderij, een hondenkennel, een manege, een (paarden)stoeterij, paardenverhuur en een rundveehouderij op het perceel Terhoeksweg 1 te Hellendoorn. Vaststelling door de raad op 14 maart 2006 van het bestemmingsplan "34e partiële herziening van het bestemmingsplan Buitengebied 1995" t.b.v. een woonzorgboerderij voor 18 bewoners; een paardenpension; een hondenpension; handel in en africhting van paarden; een kinderboerderij; paardentoerisme (in casu buitenritten en verzorgpony's).

Onthouding van goedkeuring op 24 juli 2006 door het college van Gedeputeerde Staten van Overijssel aan de 34e herziening van het bestemmingsplan "Buitengebied 1995". Vaststelling door de raad op 20 april 2009 van het bestemmingsplan "Buitengebied 2009". Vaststelling door de raad op 2 juni 2020 van de de beleidsnotitie "Beleid nieuw buitengebied". Oplossing Bij de vaststelling door de raad op 20 april 2009 van het bestemmingsplan "Buitengebied 2009" zijn zowel aan het perceel Terhoeksweg 1 en 1A als ook aan de overige bouwblokken op de verbeelding de bestemmingen "Recreatie", de dubbelbestemming "Waarde-Archeologische verwachtingswaarde" en de gebiedsaanduiding "Reconstructiewetzone-verwevingsgebied" toegekend. Zie bijgevoegd hyperlinkje naar de planregels https://bit.ly/3yq3pwQ In de bestemmingsomschrijving voor de bestemming "Recreatie" is vastgelegd, dat op het perceel Terhoeksweg 1 dagrecreatie is toegestaan. De maximaal toegestane oppervlakte van de gebouwen is 3.300 m2 , met een maximaal toegestane goothoogte van 6 m1 en een maximaal toegestane bouwhoogte van 10 m1. Nader dossieronderzoek, heeft geleid tot de conclusie dat er bij de vaststelling van het bestemmingsplan "Buitengebied 2009" ten onrechte geen woonbestemming voor één woning is toegekend aan de percelen Terhoekswegweg 1 en 1A te Haarle.

Op 21 mei 1984 is er een bouwvergunning verleend voor het veranderen van de woning Terhoeksweg 1 te Haarle. Een gedeelte van het achterhuis van deze vroegere boerderij is destijds tijd verbouwd tot een woongedeelte. Gelet op de toenmalige bouwaanvraag en de vervolgens verleende bouwvergunning, is de situatie aldus dat het één woning bleef met twee huisnummers 1 en 1A. Er was hier sprake van vrijwillige samenwoning van twee verschillende generaties. Het pand Terhoeksweg 1 en 1A is in het thans ter plaatse geldende bestemmingsplan "Buitengebied 2009" ten onrechte niet als woning, noch als bedrijfswoning bestemd. Wel ligt het pand binnen een op de verbeelding weergegeven bouwblok met de bestemming "Recreatie". Blijkens de gegevens uit het bevolkingsregister, heeft de laatste bewoner het deel Terhoeksweg 1 te Haarle op 6 juni 2013 verlaten. Het deel Terhoeksweg 1A wordt evenwel nog steeds bewoond. Daarmee heeft het pand ten onrechte geen woonbestemming voor één woning toegekend gekregen bij de vaststelling in 2009 van het bestemmingsplan "Buitengebied 2009". Voor meer details hierover, wordt u verwezen naar de bij deze nota gevoegde bijlage, getiteld: "Bijlage bij nota 2021-017582; herstel woonbestemming perceel Terhoeksweg 1 en 1A te Haarle".

Pagina

2 van 5

In deze bijlage is ter illustratie ook een luchtfoto opgenomen met een situering/aanduiding van de diverse momenteel op het perceel aanwezige en allen vergunde opstallen. Gelet hierop, wordt voorgesteld om het pand Terhoeksweg 1 en 1A te Haarle - conform verzoek van Ter Steege - alsnog te herbestemmen tot een reguliere (burger)woning. Verzoek om medewerking aan realisering compensatiewoning met toepassing van rood-voor-rood Op 2 juni 2020 heeft de raad de beleidsnotitie "Beleid Nieuw Buitengebied" vastgesteld met bijbehorend stappenplan dat doorlopen dient te worden vóór indiening van een principeverzoek om planologische medewerking. Odin heeft het verzoek van Ter Steege aangevuld met een erfinrichtingsplan waarin nader is ingegaan op het door de raad vastgestelde stappenplan. Daartoe wordt u verwezen naar pagina 15 en verder van het erfinrichtingsplan van Odin. In het door de raad vastgestelde stappenplan is vastgelegd, dat voor minimaal 1.000 m2 aan te slopen stalruimtes, in beginsel één extra compensatiewoning mag worden gerealiseerd. Ter Steege laat een voormalige ligboxenstal met een oppervlak van 690 m2 en een groepsaccommodatie/schuur met een oppervlak van 375 m2 slopen. Qua oppervlakte is dat meer dan 1.000 m2 aan stalruimtes. In ruil daarvoor mag er dus een extra compensatiewoning worden gerealiseerd.

Ter Steege heeft in eerste instantie aangegeven deze compensatiewoning bij voorkeur te willen realiseren nabij de, volgens hem, nog in goede staat verkerende manege. Milieuzonering Manege Een manege valt volgens de richtlijn "Bedrijven en milieuzonering, editie 2009" van de VNG (sbi-code 931) onder milieucategorie 3.1. Er wordt voor de factor stof een afstand aanbevolen van 30 m een afstand van 50 m voor de factor geur. Het gaat dan om de afstand tussen de gevel van de nieuw te realiseren woning en de gevel van de manege. Deze aanbevolen grootste afstand van 50 m dient blijkens constante jurisprudentie van de ABRS - in beginsel gerespecteerd te worden, tenzij daarvan gemotiveerd kan worden afgeweken. De afstand tussen de gevel van de woning Terhoeksweg 1 en 1A en de gevel van de manege is echter slechts 36 m. Daarom zal deze rijhal feitelijk niet zelfstandig bedrijfsmatig kunnen worden geëxploiteerd, want dan wordt de woning Terhoeksweg 1 en 1A een woning van derden, waarbij tussen de gevel van die woning en de gevel van de manege rekening moet worden gehouden met de aanbevolen richtafstand van 50 m. Milieuzonering Vakantiecentra (met keuken). Aan de overzijde van de Terhoeksweg, ligt op Terhoeksweg 4 te Haarle Landal Greenpark "De Hellendoornseberg".

Een vakantiecentrum (met keuken valt) onder sbi-code 561, met een aanbevolen richtafstand voor geur van 30 m en voor geluid van 50 m. De voorzieningen (gebouwen) aldaar dienen te worden gerealiseerd binnen een op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Ter plaatse van het Landal Greenpark ligt één groot bouwvlak. De ter plaatse feitelijk gerealiseerde centrale voorzieningen (met keuken) liggen nu op een afstand van circa 170 m van de gevel van de binnenrijhal, doch omdat op de plek van het Landal Greenpark ter plaatse één groot bouwvlak ligt, zouden de centrale voorzieningen planologisch gezien ook dichter bij Terhoeksweg 1 en 1A gerealiseerd kunnen worden. Qua milieuzonering dient er - blijkens constante jurisprudentie van de ABRS - rekening te worden gehouden met de maximale mogelijkheden die een bestemmingsplan biedt! De nieuw te realiseren woning, zal daarom op een afstand van ten minste 50 m van de rand van dat bouwvlak gerealiseerd moeten worden. Wat feitelijk dus alleen kan, is verkoop van het pand Terhoeksweg 1 en 1A inclusief deze rijhal als één geheel, waarbij de rijhal alleen mag worden gebruikt voor hobbymatig gebruik. Gelet op het aantal m2s, kunnen er dan verder naast de rijhal geen bijgebouwen meer worden gerealiseerd.

Beter alternatief is sloop van de manege/rijhal en en vervolgens - op basis van een door de gemeente te verstrekken sloopbewijs/voucher - verkoop aan derden als inbreng van deze te slopen vierkante meters

Pagina

3 van 5

voor een rood-voor-rood-verzoek elders. Na gesprekken op ambtelijk niveau, heeft initiatiefnemer - in overleg met zijn adviseur Odin, gekozen voor de laatstgenoemde optie. Er kan dus per saldo een sloopbewijs worden verstrekt voor 690 m2 ligboxenstal + 375 m2 groeps accommodatie/schuur + 800 m2 manege = totaal 1.865 m2 minus 1.000 m2 (t.b.v.een extra rood-voor-rood-woning) = 865 m2. Herstel woonbestemming Terhoeksweg 1 en 1A te Haarle. Bij de vaststelling door de raad op 20 april 2009 van het bestemmingsplan "Buitengebied 2009" zijn zowel aan het perceel Terhoeksweg 1 en 1A als ook aan de overige bouwblokken op de verbeelding de bestemmingen "Recreatie", de dubbelbestemming "Waarde-Archeologische verwachtingswaarde" en de gebiedsaanduiding "Reconstructiewetzone-verwevingsgebied" toegekend. Zie bijgevoegd hyperlinkje naar de planregels https://bit.ly/3yq3pwQ In de bestemmingsomschrijving voor de bestemming "Recreatie" is vastgelegd, dat op het perceel Terhoeksweg 1 dagrecreatie is toegestaan. De maximaal toegestane oppervlakte van de gebouwen is 3.300 m2 , met een maximaal toegestane goothoogte van 6 m1 en een maximaal toegestane bouwhoogte van 10 m1. In de tabel behorende bij de bestemmingsomschrijving, is verder -ten onrechte - aangegeven dat er ter plaatse geen bedrijfswoningen of recreatiewoningen aanwezig zijn.

Op het perceel Terhoeksweg 1 en 1 A wordt al geruime tijd permanent gewoond. Voor meer details hierover, wordt u verwezen naar de bijlage bij deze nota, getiteld "Herstel woonbestemming perceel Terhoeksweg 1 en 1A te Haarle". Voor: het legaliseren van één woning op het perceel Terhoeksweg 1 en 1A; het realiseren van een extra compensatiewoning met toepassing van rood voor rood; het onmogelijk maken van herbouw van de te slopen ligboxenstal, groepsaccommodatie/schuur en de manege/rijhal, is een herziening van het ter plaatse geldende bestemmingsplan noodzakelijk. Effect Er kan planologische medewerking worden verleend aan het verzoek. Global goals Goal 11: Maak steden en dorpen inclusief, veilig, veerkrachtig en duurzaam. Planning Na besluitvorming door uw college, wordt advies gevraagd aan de raad tijdens een openbare debatronde. Financiële consequenties Naast gemeentelijke leges voor het verzoek tot planherziening, wordt het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk geacht voor deze ontwikkeling. Dit omdat verhaal van kosten anderszins is verzekerd en er verder ook geen gronden van de gemeente bij deze ontwikkeling zijn betrokken. Ook zal er een planschadeverhaalsovereenkomst worden afgesloten. Personele consequenties Niet als gevolg van deze ontwikkeling.

Juridische consequenties Geen; juridische consequenties zijn er pas zodra een ontwerpbestemmingsplan in procedure wordt gebracht.

Pagina

4 van 5

Informatisering Niet van toepassing. Burger- en overheidsparticipatie Initiatiefnemer heeft contact gezocht met alle direct omwonenden. Daartoe wordt verwezen naar pagina 21 van het erfinrichtingsplan als opgesteld door adviesbureau Odin Landschap Ontwerpers. Communicatie Na besluitvorming wordt Ter Steege Holding B.V. geïnformeerd. Overige consequenties Niet van toepassing.

Pagina

5 van 5