Beleidsnotitie Strategisch woningbouwplan - doelgroepenbeleid 2022-2025

Beleidsnotitie Strategisch Woonbeleid Doelgroepenbeleid 2022-2025

Aan Van Portefeuillehouder Datum

Gemeenteraad College van burgemeester en wethouders Gea Oord 22 september 2022

Beleidsnotitie Strategisch Woonbeleid – Doelgroepenbeleid 2022-2025

1

Aanleiding

Iedereen in Hellendoorn moet kunnen wonen op een manier die zo veel mogelijk aansluit bij zijn of haar woonbehoefte en financiële mogelijkheden. We streven daarom naar voldoende woningen én een goede balans in alle segmenten van de woningvoorraad. Waar mogelijk stimuleren we de doorstroming. Beweging op de woningmarkt is belangrijk. Hoe meer verhuisbewegingen er zijn, hoe meer mogelijkheden er ontstaan voor huishoudens om vervolgstappen te zetten. Deze notitie is opgesteld om ons woonbeleid, de huidige marktomstandigheden en doelgroepenbeleid scherp te stellen met als doel de komende jaren de juiste producten aan de woningvoorraad in Hellendoorn toe te voegen en de juiste instrumenten in te zetten.

2 Wonen in Hellendoorn In totaal bevinden zich in Gemeente Hellendoorn grofweg 15.000 woningen. Hiervan betreft het grootste gedeelte koopwoningen, ruim 4500 huurwoningen, waarvan 3150 sociale huurwoningen (21%) en 1350 commerciële huurwoningen. De grootste aanbieder van sociale huurwoningen is woningcorporatie Reggewoon. Het grootste gedeelte van de woningen is grondgebonden, ruim 64%. Gemiddeld wonen er in Hellendoorn circa 2,45 mensen in een woning. Dit ligt iets boven het landelijk gemiddelde (2,20).

Figuur 1 Woningvoorraad Gemeente Hellendoorn naar type en eigendom

2.1 Sociale huur Huishoudens met een laag inkomen zijn aangewezen op een sociale huur of koopwoning. Huurwoningen die worden verhuurd tot de liberalisatiegrens vormen de sociale huurvoorraad. Sinds januari 2016 hebben corporaties te maken met passend toewijzen. Dit betekent dat huurders met een laag inkomen niet meer in aanmerking komen voor alle vrijkomende sociale huurwoningen. Een ongewenst effect van passend toewijzen is, dat mensen met een hoger inkomen binnen de doelgroep voor sociale huurwoningen, relatief meer kansen krijgen dan de mensen met de laagste inkomens. Ook starters maken steeds vaker deel uit van de laagste inkomens groepen.

2.2 Middeldure huur Huishoudens met een middeninkomen hebben het lastig op de woningmarkt in Hellendoorn. Zij komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en in de koopsector is een beperkt passend aanbod. Vergroting van het aantal middeldure huur- en koopwoningen is belangrijk om deze sociaal en economisch belangrijke doelgroep aan de gemeente Hellendoorn te blijven binden.

2

Beleidsnotitie Strategisch Woonbeleid – Doelgroepenbeleid 2022-2025

3

Demografische ontwikkelingen

In onze gemeente worden mensen steeds ouder en wonen ze steeds langer thuis. Dat laatste wordt gestimuleerd door de overheid. We spelen in op de vergrijzing en huishoudensverdunning en de effecten hiervan op de woningvraag. Veel mensen worden oud in de woning waar ze nu ook al in wonen. Vergrijzing en, mede daardoor, een groei van één- en tweepersoonshuishoudens zijn belangrijke trends die ook de komende jaren nog door zetten.

Figuur 2 Huishoudensontwikkeling Gemeente Hellendoorn

Figuur 3 Huishoudensgroei / krimp Gemeente Hellendoorn

Bij ongewijzigd beleid, is er de komende jaren nog een bescheiden groei in het aantal huishoudens in de gemeente Hellendoorn te verwachten. Volgens bovenstaande gegevens neemt na 2030 het aantal huishoudens af. In deze krimpcijfers is geen rekening gehouden met de extra toestroom van statushouders en de effecten van de toename van het aantal sociale woningen als gevolg van het recent afgekondigde beleid van de minister.

3

Beleidsnotitie Strategisch Woonbeleid – Doelgroepenbeleid 2022-2025

4

Woonbeleid

4.1 Woonbeleid in Hellendoorn In 2020 is de woonvisie voor de periode 2020-2025 vastgesteld. Deze vormt de basis voor de ontwikkeling van woningbouwprojecten en voor samenwerkingsafspraken op het gebied van wonen, zoals de prestatieafspraken met Reggewoon. De woonvisie richt zich op de kwaliteit van wonen in onze gemeente. De visie besteedt aandacht aan een aantal belangrijke middellange termijn opgaven: de omslag naar een duurzame woningvoorraad, de transitie in de zorg en demografische veranderingen in onze bevolking.

4.2. Landelijk beleid en provinciale afspraken In het verleden hadden gemeenten strakke afspraken met de Provincie Overijssel over het aantal te bouwen woningen. Op basis van deze afspraken is een groot deel van onze harde woningbouwplannen gedeprogrammeerd. Op dit moment is ons beleid dat we bouwen voor lokale behoefte. Dit betekent dat we aansluiten bij lokale prognoses en woonwensen op basis van de huidige en de te verwachten toekomstige woningvraag. Dit is onderbouwd in Regionale Woonafspraken, in het gemeentelijk woonbeleid en in het daarbij bijbehorende woningbouwprogramma. De afgelopen periode is er gewerkt aan nieuwe afspraken met de Provincie. De Provincie neemt (opnieuw) nadrukkelijk de regie op het gebied van woningbouw: bestuurlijke afspraken met duidelijke richtinggevende doelstellingen. Deze afspraken worden gemaakt tussen de Overijsselse gemeenten, Gedeputeerde Staten en het Rijk. Ze vormen de basis voor de te sluiten regionale woondeals tussen gemeenten, de provincie Overijssel en de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Partijen maken deze afspraken in het kader van een gezamenlijke opgave. Deze opgave en voorliggende afspraken zijn een uitwerking van de nationale doelstellingen uit het programma Woningbouw. In heel Nederland zijn tot en met 2030 in totaal naar verwachting zo’n 900.000 woningen nodig.

Om het tekort in te lopen, is er een ingroeipad afgesproken waarbij wordt toegewerkt naar de bouw van 100.000 woningen in 2024. Daarbij is het streven dat ten minste een derde van de woningen sociale woningen betreft en een derde van de woningen als betaalbaar wordt gedefinieerd. Onder betaalbaar wordt in dit verband verstaan een middenhuurwoning onder € 1000 euro huur per maand en koopwoningen onder de € 355.000 euro (NHG-grens).

4.3

Uitgangspunten woonbeleid gemeente Hellendoorn

Wij nemen dit rijksbeleid mee in ons gemeentelijk beleid en focussen ons in lijn met onze woonvisie op: Inbreiding (en als dat niet mogelijk is aanvullend door uitbreiding), transformatie/herstructurering, betaalbaarheid en bouwen voor starters/senioren. We blijven in gesprek met de omgeving, inwoners, wijkbesturen en de verenigingen voor plaatselijk belang om de lokale behoefte zo goed mogelijk in beeld te brengen en voortdurend te actualiseren. Dit alles om optimaal te blijven aansluiten op veranderingen in de woningmarkt en de woonbehoeften van onze inwoners. Het toekomstbestendig maken en verduurzamen van onze bestaande woningvoorraad blijft een van onze grote opgaven. Verduurzamen van woningen draagt bij aan het beschikbaar en betaalbaar houden van woningen voor diverse doelgroepen. De verduurzaming wordt in een afzonderlijke notitie uitgewerkt en valt buiten de scope van deze notitie.

4

Beleidsnotitie Strategisch Woonbeleid – Doelgroepenbeleid 2022-2025

5

Woningmarkt in Hellendoorn

Niet alleen in de grotere kernen van de gemeente, maar ook in de kleine kernen vervult wonen een sleutelfunctie. Het zorgt voor de vitaliteit en leefbaarheid in het buitengebied. Sinds 2013 hebben we te maken met een flink aantrekkende woningmarkt. Dit na een lange periode van stagnatie die begon in 2008. Opleving van de woningmarkt vertaalde zich onder andere in meer verhuizingen, kortere verkooptijden en hogere woningprijzen. Er zijn sinds 2013 ruim 700 woningen gebouwd in gemeente Hellendoorn. Er is een nieuwe situatie ontstaan. De woningmarkt zit op slot, er is te weinig beweging. Wij zien dat ook aan onze eigen analyse. De afgelopen jaren was de druk op de woningmarkt hoog. In de doelgroepen starters, middeninkomens en senioren met een kleine beurs is de vraag groter dan het aanbod. Steeds meer huishoudens hebben moeite een woning te kopen of te huren die aansluit bij de woonbehoefte en financiële mogelijkheden. Starters hebben te maken met hoge instapprijzen. Voor middeninkomens die niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, zijn er weinig alternatieven in koop of vrije sector huur. Ook de vraag naar sociale huur woningen is niet in lijn met het aanbod. Er zijn hiervoor structurele oorzaken aan te wijzen. Maar er spelen ook conjuncturele ontwikkelingen mee.

Inflatie, beschikbaarheid van grondstoffen, hoge energieprijzen, krapte op de arbeidsmarkt en stikstofproblematiek hebben invloed. De druk op de woningmarkt en de demografische ontwikkelingen zijn uitdagend. De investeringsopgaven in bestaande wijken en transformatielocaties, de verduurzaming van woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht.

5.1 Uitbreiding woningvoorraad Wij houden er rekening mee dat de druk op de woningmarkt voorlopig hoog blijft. We streven naar voldoende passende woningen en een goede balans in alle segmenten van de woningvoorraad. Om in de toegenomen behoefte te kunnen voorzien, worden er de komende jaren veel nieuwe woningen gebouwd. Samen met onze partners ontwikkelen we manieren om de slagingskansen per doelgroep te vergroten. Wij stimuleren de doorstroming op de woningmarkt actief. Verhuisbewegingen zorgen dat mogelijkheden ontstaan voor huishoudens om vervolgstappen te zetten in hun wooncarrière. Nieuwbouw door uitbreiding en inbreiding leidt tot toename van onze woningvoorraad. Ook stimuleren wij initiatieven tot aanpassing van de bestaande woningvoorraad (splitsing) en transformatie van kantoren en maatschappelijk vastgoed.

5.2 Actuele woningbouwlijst In totaal zijn er voor circa 1600 woningen harde en zachte plannen opgenomen in de gemeentelijke woningbouwprojectenlijst. Hiermee zijn er kwantitatief meer woningen gepland, dan de behoefte voor de komende tien jaar. Een deel van de plannen valt af, leert de ervaring. De woningbouwlijst is continu in beweging. Hoewel de woningmarkt nu gespannen is, kan de markt door conjuncturele oorzaken snel afkoelen. Wij houden de vinger aan de pols, door regelmatig ons beeld van de ontwikkelingen op de woningmarkt tegen het licht te houden. We actualiseren het gevoerde beleid jaarlijks. Op basis daarvan stellen we onze prioriteiten (zo nodig) bij.

5

Beleidsnotitie Strategisch Woonbeleid – Doelgroepenbeleid 2022-2025

Voor de komende jaren is de focus gericht op de volgende prioriteiten: 1. Toekomstbestendig maken van bestaande en nieuwe woningvoorraad, inclusief verduurzaming 2. Gedifferentieerd woningaanbod: kwalitatief en kwantitatief passend bij de doelgroepen 3. Stimuleren van doorstroming 4. Vergroten van kansen voor starters en middeninkomens op de woningmarkt 5. Stimuleren van het realiseren van betaalbare woningen voor senioren.

5.3 Woonbehoefte bepaling Het bureau Tellers en Benoemers heeft in juli 2022 een beknopte woonbehoeftebepaling uitgevoerd om een aantal landelijke trends en ontwikkelingen nader te specificeren voor onze gemeente: •

• • • •

Instromers met een laag (maximale koopsom € 154.000) of middeninkomen (maximale koopsom € 225.000) hebben het heel lastig op de koopwoningmarkt. Voor instromers met een laag inkomen (vaak jongeren) zijn er 2 betaalbare woningen per 100 woningzoekenden beschikbaar. Voor instromers met een middeninkomen zijn dat ongeveer 3 betaalbare woningen per 10 potentiële instromers. Doorstroom van ouderen naar een kleinere woning verloopt zeer moeizaam. Er is onvoldoende aanbod. 70% van de verhuizingen vinden plaats binnen onze gemeente. In de leeftijdscategorie 15-25 jaar zijn de afgelopen 2 jaar 52 mensen vertrokken uit onze gemeente. Daarnaast ook 10 personen in de leeftijdscategorie tussen 65-85 jaar. Het percentage thuiswonende jongeren (starters) in de leeftijdscategorie 20-25 is met 10% gestegen t.o.v. 2018, leeftijdscategorie 30-35 met 5,2%. In samenhang met punt verhuizingen zien we dat het aantal thuiswonende jongeren toeneemt maar ook het aantal jongeren dat een woning buiten de gemeente vindt.

Voor Hellendoorn gaan we uit van het toevoegen van 1.000 woningen tot 2032. Hieronder een overzicht van • het actuele woningbestand per doelgroep, • een schatting van de behoefte op basis van de demografische ontwikkelingen, • een schatting van toename van huishoudens als gevolg van gewijzigd beleid van de rijksoverheid, provincie, instroom door statushouders die zich in onze gemeente vestigen, Oekraïners die besluiten in onze gemeente te blijven wonen en gezinsverdunning Dit mondt uit in een verwachte woningvoorraad in 2032 op basis van de kennis van dit moment. Deze globale inschattingen worden de komende maanden nog nader getoetst aan de visie van onze partners. En -zoals hiervoor vermeld- jaarlijks geactualiseerd.

6

Beleidsnotitie Strategisch Woonbeleid – Doelgroepenbeleid 2022-2025

Figuur 4 Tabel onderbouwing woningbehoefte

Uit de tabel en het onderzoek van Tellers en Benoemers leiden we het volgende af: 1. Er is behoefte aan sociale huurwoningen, met name in het laagste segment. 2. Er is een beperktere behoefte aan huurwoningen in het duurdere segment. 3. Voor wat betreft de goedkope koopwoningen voor starters blijkt uit de tabel dat er sprake is van een overschot. Omdat de woningmarkt op slot zit, kan niet in deze behoefte worden voorzien. Daarom is het belangrijk vooral te zorgen voor doorstroming. Een belangrijk deel van de woningen in dit segment moet worden verduurzaamd en levensloopbestendig worden gemaakt. Dat kost tijd en daarom moeten we er ondertussen voor zorgen dat woningen beschikbaar komen voor starters. Immers starters kunnen geen jaren wachten op een koophuis. Zij worden bij ongewijzigd beleid gestimuleerd om onze gemeente te verlaten. 4. Er is behoefte aan toevoeging van koopwoningen in het middensegment (dit bevordert de doorstroming). 5. Er is behoefte aan koopwoningen in het dure segment (ook dit zorgt voor doorstroming).

7

Beleidsnotitie Strategisch Woonbeleid – Doelgroepenbeleid 2022-2025

6

Maatregelen

6.1 Huurwoningen Met Reggewoon en de andere corporaties maken we op basis van de behoefte nadere afspraken over de toevoeging van sociale huurwoningen. Daartoe maken we jaarlijks prestatieafspraken. De opgave die wij als gemeente hebben is om geschikte locaties voor die toevoeging aan te bieden. Dat leidt er toe dat wij de komende jaren een actiever grondbeleid gaan voeren en daarbij beleid zullen gaan voeren voor gronduitgifte op basis van gedifferentieerd prijsbeleid. In gewoon Nederlands: een sociale kavelprijs. Wij blijven initiatiefnemers stimuleren om woningen/appartementen te bouwen voor de vrije sector. Daarbij hoort een andere (hogere) kavelprijs.

6.2 Koopwoningen voor starters en middeninkomens Hoe kunnen we het investeringsbedrag voor starters en middeninkomens laag houden? 1. Kavels voor starterswoningen aanbieden op basis van een gedifferentieerde (lagere) grondprijs en initiatiefnemers stimuleren hieraan bij te dragen. 2. Erfpacht constructie: de investeerder of de gemeente houdt de grond in eigendom; de koper koopt het huis op basis van een erfpachtconstructie. 3. Beperkte kavelgrootte gecombineerd met gemeenschappelijk gebruik van groen/tuin/park. 4. Klein bouwen: beperkt vloeroppervlak. 5. Slimme conceptmatige ontwikkeling (leidt tot kostenbesparing) op basis van prefab. 6. Door gemeentelijk beleid bij initiatiefnemers afdwingen van sociaal prijsbeleid, voor een derde van het plan en dit toe te passen vanaf 8-12 woningen of appartementen. Deze 33% is in lijn met het recent door het ministerie afgekondigde beleid. Hoe kunnen we de maand(woon)lasten voor starters en middeninkomens laag houden? 1. Stimuleren duurzame bouw (positief effect op de woonlasten). 2. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (gezamenlijk ontwerpen en inkopen van materialen en installaties drukt de kosten). Hoe kunnen we de financieringsmogelijkheden voor starters en middeninkomens vergroten? 1.

Verstrekken van startersleningen uit een op te richten revolverend fonds “stimulering woningbouw doelgroepen”, dat de eerste 2-3 jaar geen maandlasten kent. 2. Financiering van een deel van de lening op grond van achterstelling of garantiestelling vanuit een op te richten fonds. Initiatiefnemer: gemeente, financieringsinstelling of private equity. 3. Initiatieven stimuleren voor “nul op de meter”-woningen of energie-neutrale woningen, waarmee starters bij financiers een grotere hypotheekruimte krijgen. 4. Bestaande woningen: extra financieringsruimte voor verduurzaming. Hoe zorgen we ervoor dat een starterswoning ook in de toekomst als starterswoning beschikbaar blijft voor deze doelgroep? 1. De (beperkte) grootte van de kavel en de woning moet uitnodigen om bij verandering van gezinssamenstelling door te stromen, waardoor de woning weer voor starters beschikbaar komt. 2. Bij kaveluitgifte neemt de gemeente een anti-speculatiebeding op. Meer opbrengsten na verkoop vloeien verplicht terug in een op te richten fonds “stimulering woningbouw doelgroepen”.

8

Beleidsnotitie Strategisch Woonbeleid – Doelgroepenbeleid 2022-2025

Hoe kunnen we stimuleren dat er meer woningen voor starters en middeninkomens beschikbaar komen? 1. Door gemeentelijk beleid afdwingen van woningbouw voor starters en middeninkomens als onderdeel van een totaalplan, vanaf 8-12 woningen. Mocht dat binnen het plan niet kunnen worden gerealiseerd, dan is het mogelijk om dit te compenseren binnen een ander (gelijktijdig) plan van de initiatiefnemer. Of, als dat ook niet mogelijk is, kan deze verplichting worden afgekocht. De opbrengsten worden gestort in een op te richten fonds “stimulering woningbouw doelgroepen”. 2. Initiatiefnemers stimuleren om kantoorgebouwen, voormalige winkelpanden en ander bestaand leegstaand vastgoed om te bouwen tot woningen voor starters. 3. Liberalisatie: Goed geïsoleerde woningen die niet meer passen in de woningvoorraad van de woningcorporatie worden aangeboden aan starters en mensen met een middeninkomen, nadat zij zijn verduurzaamd. 4. We bevorderen doorstroming. Door de realisatie van levensloopbestendige (sociale) huurwoningen en betaalbare koopwoningen voor mensen ouder dan 55 jaar komen koop- en huurwoningen voor starters vrij. 5. Realisatie van flexwoningen. 6. Erfdelen (denk aan pre-mantelzorg). Hoe gaan we deze maatregelen financieren? 1.

We richten een revolverend fonds “stimuleringsbeleid woningbouw doelgroepen” op waarin bijdragen worden gestort van initiatiefnemers voor woningbouwplannen en bijdragen van woningverkopers. 2. We storten vanuit algemene middelen een door de raad vast te stellen bedrag in het fonds “stimuleringsbeleid woningbouw doelgroepen”. 3. Oprichting van een voorziening ter afdekking van het risico van niet betaling, voor de gedeeltelijke garantiestelling van achtergestelde leningen.

6.3 Doorstroming De afgelopen jaren hebben we al ingezet op doorstroming, onder meer door aan de bovenkant van de woningmarkt appartementen toe te voegen. We hebben vastgesteld dat dat leidt tot ongeveer 3 verhuisbewegingen per appartement. Een dure vrijstaande woning wordt verlaten voor een appartement. Een middenwoning voor de dure vrijstaande woning. Een goedkope woning voor een middenwoning. In een deel van de gevallen leidt dat ook tot het beschikbaar komen van een woning voor starters. Hoewel dat minder snel gaat dan we graag zouden willen (dat blijkt ook aan de cijfers van Tellers en Benoemers), zetten we het beleid om duurdere levensloopbestendige woningen toe te voegen aan onze woningvoorraad, de komende jaren door. Uit de analyse valt af te leiden dat er in het dure segment een significante behoefte is, waaraan nog niet is voldaan. Jaarlijks monitoren we of het door ons ingezette beleid voldoende effectief is en of de behoefte er nog is. Naast ons voornemen te bouwen voor starters biedt de verdergaande vergrijzing door het stimuleren van de doorstroming kansen om goedkopere gezinswoningen vrij te spelen voor starters. Dit is met name interessant voor jonge stellen of gezinnen die behoefte hebben aan een eengezinswoning. Het beleid is evenwel gedifferentieerd, want ondertussen zijn er ook senioren die zo lang mogelijk op de plek willen blijven waar ze wonen.

Omdat wij als gemeente aansluiten bij de behoefte van onze inwoners en bij het landelijk beleid, faciliteren wij ook deze keuze. Senioren kunnen gebruik maken van een blijverslening om hun woning levensloopbestendig te maken.

9

Beleidsnotitie Strategisch Woonbeleid – Doelgroepenbeleid 2022-2025

7

Wat moet er gebeuren? 1. De hiervoor omschreven ‘instrumentenkoffer’ moet juridisch geborgd worden in een zogenaamde Doelgroepenverordening. Het is aan de raad om de noodzakelijke kaders te stellen. Indien de in deze notitie voorgestelde richting door de raad wordt onderschreven dan worden de kaders daarna in deze verordening uitgewerkt en opgenomen. De verordening krijgt rechtskracht nadat deze is gepubliceerd. Het streven is erop gericht deze nog in 2022 vast te stellen. 2. Er dient nader overleg plaats te vinden met onze strategische partners, zoals woningcorporatie Reggewoon, om commitment te krijgen over de exacte woningbouwopgave. De afspraken worden vastgelegd in de prestatieafspraken. De prestatieafspraken worden in december 2022 door het college vastgesteld en worden ter informatie naar de raad gestuurd. 3. Voor een startersregeling en blijversregeling komt een separaat voorstel, waarin de voorwaarden waaraan men moet voldoen worden opgenomen en ook de financiële gevolgen nader worden uitgewerkt. Planning is 1e kwartaal 2023. 4. Bij gemeentelijke initiatieven betrekken we de mogelijkheden van collectief particulier opdrachtgeverschap. Dit betreft een continu proces. 5. Er moet een concreet voorstel worden uitgewerkt voor het te hanteren sociale prijsbeleid.

Hierin wordt aandacht besteed aan het gewenste ‘startkapitaal’ voor het op te richten fonds stimulering woningbouw. Omdat hierbij ook externe partijen betrokken moeten worden en er grote financiële procesmatige gevolgen zijn, is de planning om deze in het tweede kwartaal 2023 aan te bieden. 6. Bij het (stedenbouwkundig en architectonisch) ontwerpen houden we rekening met de doelgroep waarvoor wordt gebouwd. Dit wordt bij de intakegesprekken vermeld. Dit betreft een continu proces. 7. Bij nieuwe initiatieven vanaf 8-12 woningen sturen we op een derde deel sociaal (betaalbare huur of koop) en een derde deel middeldure koop. 8. Er dient onderzoek plaats te vinden naar de financiële, juridische, technische en economische haalbaarheid van het instrumentarium.

Op dit moment wordt gezocht naar externe ondersteuning voor het ontwikkelen van bovenstaand beleid. Of de planning realiseerbaar is, is mede hiervan afhankelijk. De dekking voor deze inhuur kan gevonden worden in het budget dat de raad beschikbaar heeft gesteld voor versnelling van de woningbouw.

10