beleid nieuw buitengebied na vaststelling (1)

5.1.3 Bedrijfswoning en bijgebouwen Een voormalige agrarische bedrijfswoning kan worden bestemd tot reguliere (burger)woning. In principe wordt er uitgegaan van volledige sloop van de bedrijfsgebouwen, behalve de 150 m² bijgebouwen bedoeld voor bij de bestaande (bedrijfs-)woning. Deze oppervlakte wordt niet meegerekend met de sloopopgave, los van of deze wel of niet gesloopt wordt.

1

De omgekeerde werking houdt in dat de vergunde geuremissie wordt gelegd op de rand van het bouwvlak op de kortst mogelijke afstand van de gewenste bouwlocatie. Dan moet voldaan worden aan de maximale norm qua geurbelasting. De agrarisch ondernemer behoudt dan binnen zijn bedrijfsvoering nog voldoende mate van vrijheid om emissiepunten te plaatsen.

= 30 = Een eventuele waardevermeerdering van de (bedrijfs-)woning als gevolg van de sloop komt ten gunste van de deelnemer aan regeling Rood voor Rood. Men dient er daarbij op bedacht te zijn dat dit gevolgen kan hebben voor de inkomstenbelasting en de hoogte van de WOZ-taxatiewaarde. Bij burgerwoningen is het bij recht toegestaan 100 m2 aan bijgebouwen te plaatsen. Op basis van de regeling vergunningvrij bouw kan dit soms vergroot worden tot 150 m². Indien de initiatiefnemer meer dan 150 m2 aan bijgebouwen, dan is een oppervlakte tot 300 m² acceptabel, mits er sprake is van een passend gebruik. Er wordt dan aangesloten bij de saneringsregeling van het bestemmingsplan voor het buitengebied en de maximale oppervlakte, die bij een woning voor niet-agrarische nevenactiviteiten gebruikt mag worden (Bestemmingsplan "Buitengebied 2009"). Voor een passend gebruik kan worden gedacht kan bijvoorbeeld het hobbymatig houden van enkele stuks vee of paarden of het bewerken van gronden, waarvoor machines benodigd zijn. Via maatwerk en aangetoonde extra behoefte en extra kwaliteit van het erf (gebouwen en landschap) is een grotere maat bijgebouwen in beginsel bespreekbaar met de gemeente.

5.1.4 Toepassing systematiek rood-voor-rood voor het vergroten van een bijgebouw, schuur-voor-schuur. In een aantal gevallen speelt de wens om extra bijgebouwen te realiseren bij een woning in het buitengebied. Nu geldt de regeling dat er maximaal 100 m² aan bijgebouwen mag zijn. Er zijn echter verzoeken om boven de 100 m² aan bijgebouwen te mogen bouwen. Soms kan de regeling voor vergunningvrij bouwen uitkomst bieden. Extra ruimte voor bijgebouwen kan gerealiseerd worden door gebruik te maken van de systematiek van de rood-voor-rood regeling. Er geldt dan de gelijke regeling als bij herbouw na sloop. In ruil voor de sloop van 4 m² mag er 1 m² aan bijgebouw herbouwd worden op een ander erf dan het slooperf. Voorwaarde is dat er sprake moet blijven van een woning met bijgebouwen en het slooperf en het erf waar gebouwd wordt landschappelijk ingepast wordt in de omgeving. De sloopmeters van de slooplocatie kunnen op meerdere plekken worden ingezet.

5.1.5 Investeringen ruimtelijke kwaliteit De ruimtelijke kwaliteit kan worden verbeterd door de sloop van de gebouwen, maar ook door de verplichting tot herinrichting van de sloop- en bouwlocaties. De geboden ontwikkelruimte dient in balans te zijn en met de (investering in) ruimtelijke kwaliteit in diezelfde omgeving Hiertoe dient een inrichtingsplan te worden opgesteld met daarin uitgewerkt hoe de nieuwe situatie er op alle sloopen bouwlocaties uit gaat zien. Het opstellen van een erfinrichtingsplan geldt voor alle ontwikkelingen (rood voor rood, schuur voor schuur, uitbreiding woning) en dan zowel voor de sloop- als ontwikkellocatie? Dit inrichtingsplan dient gestoeld te zijn op hetgeen uiteengezet is in het hiervoor genoemde stappenplan Nieuw Buitengebied, daarmee op basis van de gebiedskenmerken, de gemeentelijke omgevingsvisie en de gebiedsopgaven die er zijn voor de omgeving van de sloop- en bouwlocaties. De gebiedskenmerken, de omgevingsvisie en de gebiedsopgaven zijn leidend bij het opstellen van het inrichtingsplan. De gemeente beoordeelt of er sprake is van een goede inpassing van het erf of de erven. De daadwerkelijke realisering van dat inrichtingsplan en het duurzaam in stand houden

= 31 = dient als voorwaardelijke verplichting in de planregels te worden opgenomen. Het erfinrichtingsplan dient te worden ingediend als onderdeel van de aanvraag/het principeverzoek. We verwachten in alle gevallen dat de direct omwonenden actief worden meegenomen in de planontwikkeling.

Welke investeringen ruimtelijke kwaliteit kunnen onderdeel zijn van het inrichtingsplan •

• • • •

Aanleg structuurgroen, zowel op het slooperf, op het nieuwe erf en eventueel op andere locaties. Met structuurgroen bedoelen we de aanleg van inheemse erfbeplanting en inheemse singels en solitaire bomen, die scheiding brengen tussen erf en de omliggende gronden. Slooplocatie herstellen (aanbrengen grond, egaliseren, bemesten, inzaaien gras) Afrastering om het woonerf en langs de openbare weg tot maximaal 50 m van het erf met gekloofd eiken. Herstel gevel/dak resterende gebouwen na sloop van een deel van dit gebouw Herstel karakteristieke gebouwen voor het onderdeel bouwen van het casco van het gebouw, dus de wanden met ramen/deuren en de dakbedekking. Het interne herstel komt voor rekening van de aanvrager/ontwikkelaar.

Welke investeringen zijn geen onderdeel van het inrichtingsplan • •

• •

Erfverharding en aanleg tuin. Bij verkoop van bouwkavel door de gemeente moet de bouwer ook zelf de erfverharding en de privé-tuin aanleggen. Herstel van niet-karakteristieke gebouwen, voor zover dit herstel verder gaat dan de strikt noodzakelijke herstelwerkzaamheden na de sloop van een gedeelte van een gebouw of bouwwerk. Als er op een slooperf geen compensatiewoning gebouwd wordt, kan er waardedaling van de ondergrond ontstaan. Deze eventuele waardedaling komt voor rekening van initiatiefnemer. Voor het toepassen van vormen van duurzame energie geldt, dat in beginsel aansluiting gezocht moet worden bij bestaande subsidievormen. Er is bij toepassing van duurzame energie geen directe relatie met de ruimtelijke kwaliteit.

5.1.6 Overgangsregeling Rood voor Rood Verzoeken die zijn ingediend vóór vaststelling van dit beleid worden beoordeeld op basis van het beleid zoals deze op dat moment gold, tenzij voldaan wordt aan dit beleid. De landschappelijke inpassing is niet voor alle verzoeken uitgewerkt. Voor wat betreft dit aspect wordt voor deze lopende aanvragen zo veel mogelijk aansluiting gezocht bij het stappenplan Nieuw Buitengebied.

= 32 =

5.2 Sloopbewijsregeling, registratie in sloopbank We stellen een sloopbank in. Dit is een register, waarin een eigenaar de sloop van gebouwen kan laten registreren. De gemeente houdt dit register bij. De eigenaar ontvangt een bewijs van opname in het register, het sloopbewijs. Op dat bewijs staat het oppervlak aan gebouwen wat op de betreffende locatie is gesloopt. In het register leggen we vast dat deze gesloopte gebouwen gedurende 5 jaar vanaf moment van sloop kunnen worden ingezet voor een ontwikkeltraject, waarvoor sloop vereist is. Het sloopbewijs is overdraagbaar/verhandelbaar. De eigenaar heeft dan alvast gesloopt voor eigen kosten en gaat vervolgens op zoek naar een eigenaar, die de gesloopte gebouwen op zijn erf wil inzetten. Voorwaarden Voor registratie van gesloopte gebouwen in de sloopbank gelden de volgende voorwaarden: 1. Het gaat om voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen gelegen in het buitengebied van de gemeente Hellendoorn; 2. Het oppervlak te slopen bebouwing op een erf bedraagt minimaal 300 m². 3. Op een slooplocatie wordt maximaal 300 m² aan bijgebouwen gehandhaafd. Indien voldaan wordt aan de voorwaarde voor instandhouding/herbouw van meer bijgebouwen (alinea Overblijvende bijgebouwen van dit beleid) kan een groter oppervlak in stand blijven. Bij woonbestemmingen in het buitengebied is 150 m² aan bijgebouwen toegestaan.

Bij hobbymatige agrarische- of natuurbeheer activiteiten is 300 m² toegestaan. Aangesloten wordt bij dit oppervlak. 4. Alleen gesloopte gebouwen worden geregistreerd. Bouwwerken die geen gebouw zijn (zoals sleufsilo’s) worden niet geregistreerd in de sloopbank. Voor de vraag of sprake is van een gebouw of een ander bouwwerk is de definitie in het ter plaatse geldende bestemmingsplan bepalend. 5. Gebouwen moeten legaal zijn opgericht. 6. Gebouwen mogen niet monumentaal, karakteristiek of cultuurhistorisch waardevol zijn. 7. De bestemming van de slooplocatie dient (zo nodig) te worden gewijzigd in de bestemming Wonen. Hiermee wordt geregeld dat de gesloopte gebouwen niet kunnen worden teruggebouwd. Vóór registratie in de sloopbank wordt beoordeeld of een wijziging naar de bestemming Wonen mogelijk is, gelet op omliggende bedrijven (bijv. agrarische bedrijven). Zo werkt de sloopbank (procedure) − Registratie in de sloopbank in de vorm van een door de gemeente op te stellen sloopbewijs kan tot 6 maanden na sloop worden aangevraagd. − De bestemming van de slooplocatie wordt (zo nodig) gewijzigd in de bestemming Wonen.

Indien van toepassing wordt ter overbrugging van de periode tot bestemmingswijziging een overeenkomst gesloten waarin de volgende afspraken worden gemaakt: o Eigenaar stemt in met wijziging naar de bestemming Wonen en draagt zorg voor de voor het aanleveren van de bestemmingswijziging naar Wonen; o De gemeente spant zich in tot het adequaat "voeren" van de procedure tot wijziging van de bestemming; o Eigenaar verklaart (indien van toepassing) geen gebruik te maken van eventuele bouwmogelijkheden voor bijgebouwen/bedrijfsgebouwen die het bestemmingsplan bevat. Dit geldt ook voor eventuele rechtsopvolgers. Door de bestemming te wijzigen wordt geregeld dat de gesloopte gebouwen niet kunnen worden teruggebouwd.

= 33 = − − −

− −

−

−

−

Gesloopte gebouwen zijn gedurende 5 jaar na registratie in te zetten in een ontwikkeltraject waar sloop vereist is (zoals schuur voor schuur- plannen, of Rood voor Rood). Na 5 jaar vervalt de registratie. De termijn van 5 jaar kan niet verlengd worden. De gemeente stelt het sloopbewijs op en stuurt deze naar verzoeker. De gemeente en verzoeker hebben daarna 5 werkdagen om te reageren op het sloopbewijs. Eventuele tekortkomingen kunnen worden hersteld. Na de 5 werkdagen is de afspraak definitief. Bij het inzetten van het sloopbewijs geldt in beginsel het beleid zoals dat gold op het moment van sloop van de gebouwen. De sloopbank is ‘slechts’ een hulpmiddel. Dit betekent dat een registratie in de sloopbank geen recht geeft op bijvoorbeeld een Rood voor Rood woning. De registratie staat voor een X aantal m² gesloopte gebouwen. Het is aan de eigenaar van het gesloopte om dit in te brengen in een ontwikkeling waar sloopcompensatie vereist is, zoals Rood voor Rood of Schuur voor Schuur. De voorwaarden in die regelingen bepalen of inzet van gesloopte schuren in een specifieke situatie mogelijk zijn. Om zekerheid te bieden aan eigenaren die vooruitlopend op een concrete ontwikkeling tot sloop overgaan, passen we het gemeentelijk beleid toe zoals dat gold op het moment van sloop. Uitzondering: het kan zijn dat beleid van hogere overheden (bijv.

provincie) ons in de toekomst dwingt hier van af te wijken. Nadat gebouwen / een sloopbewijs in een ontwikkeltraject zijn ingezet, vervalt de registratie in de sloopbank. In de sloopbank wordt vastgelegd voor welke ontwikkeling de gesloopte gebouwen zijn ingezet. Het is mogelijk een deel van de in de sloopbank geregistreerde m² van één erf in te zetten voor ontwikkeling A en een deel voor ontwikkeling B. Gesloopte bebouwing van één erf kan over maximaal 2 ontwikkeltrajecten worden verdeeld. We stellen deze voorwaarde om ‘opknippen in kleine stukjes’ te voorkomen en het werkbaar te houden. Ervaringen in andere gemeenten wijzen uit dat de kwaliteitswinst anders te beperkt is. Let op: het Rood voor Rood beleid stelt de voorwaarde dat alle landschapontsierende stallen op een erf worden ingezet voor Rood voor Rood. Het gedeeltelijk inzetten van op een erf gesloopte gebouwen voor bijvoorbeeld Schuur voor Schuur kan betekenen dat deelname aan Rood voor Rood onmogelijk wordt. Het sloopbewijs is overdraagbaar/verhandelbaar. Overdracht wordt gemeld aan de gemeente. Voor wijziging van de tenaamstelling in de sloopbank is een ondertekend document (overeenkomst of brief) nodig met de handtekening van de oude en nieuwe ‘eigenaar’.

Eigenaren die sloopoppervlakte laten registreren in de sloopbank gaan er mee akkoord dat hun contactgegevens door de gemeente beschikbaar worden gesteld aan partijen die op zoek zijn naar m² voor een ontwikkeltraject. Dit maakt het mogelijk vraag en aanbod met elkaar te verbinden. De gemeente gaat zorgvuldig met deze informatie om. Het is aan eigenaren zelf om overeenstemming te bereiken over de voorwaarden waaronder sloopoppervlak worden ingezet in een ontwikkeltraject. De gemeente kan mensen met elkaar in contact brengen, maar neemt geen deel aan afspraken/onderhandelingen tussen eigenaren.

5.2.1 Overgangsregeling sloopbewijsregeling −

Gebouwen die 1 jaar vóór vaststelling van dit beleid zijn gesloopt en aan de overige voorwaarden voldoen kunnen alsnog in de sloopbank worden opgenomen.

= 34 =

Bijlage 1 Bouwen aan de rand van de woonkernen In geval van bouwen aan de rand van een dorp gaan we in alle gevallen uit van bouwen aan of langs bestaande wegen. Het is niet overal mogelijk om te bouwen aan de rand van een dorp. De gebieden met de bestemming "Natuur" en "Bos" vlak bij de kernen komen niet in aanmerking voor het toelaten van extra woningen. Dit is niet passend vanuit de bestemming. Bijkomstig aspect is dat deze gebieden met de bestemming "Natuur" onderdeel zijn van het NatuurNetwerkNederland, de voormalige ecologische hoofdstructuur, als opgenomen in de Omgevingsverordening Overijssel. De essen aan de rand van de Sallandse Heuvelrug en enkele gebieden meer aan de rand van de dorpen zijn gebieden met landschappelijke waarde. Ook voor deze gebieden geldt dat deze ongeschikt zijn om daar extra woningen te bouwen. Op bijgaande kaarten zijn deze gebieden ingekleurd met een rood kader met blauw patroon. De overwegende bestemming in deze gebieden is "Agrarisch met waarden". De waarde, die we in deze gebieden willen bewaren is de openheid van deze essen. Als onderlegger bij de kaarten is het bestemmingsplan "Buitengebied 2009" en bestemmingsplan "Duivecate Reggedal" gebruikt. Onderstaand is via de legenda aangegeven, welke kleuren horen bij het gebruik.

= 35 = Haarle

= 36 = Nijverdal

= 37 = Hellendoorn

= 38 =

Bronvermelding Omgevingsvisie Overijssel, Provincie Overijssel (april 2017) (actualisatie november 2019 Catalogus Gebiedskenmerken, Provincie Overijssel (13 november 2019) Omgevingsvisie ‘Natuurlijk Avontuurlijk’, gemeente Hellendoorn (20 februari 2014) www.aandeslagmetdeomgevingswet.nl https://www.staatsbosbeheer.nl/Over-Staatsbosbeheer/Dossiers/natuurinclusieve-landbouw https://www.rvo.nl/onderwerpen https://ruimtelijkeadaptatie.nl/overheden/klimaatadaptatie/

Colofon Status Vastgesteld 2 juni 2020 Datum April 2020 Opdrachtgever Gemeente Hellendoorn Projectleiding Gerard Fikken Laura Spackler-Haaksema Gemeente Hellendoorn Vormgeving Stappenplan Bjorn Souverijn Gemeente Hellendoorn