Advies stedenbouw plan Koestraat

Reactie op de zienswijze van de klankbordgroep inbreidingsplannen dorp Hellendoorn inzake planvoorstel locatie “de Kroon/Noabers”. Met de constatering van de klankbordgroep dat de Geuren een uniek karakter heeft in het dorp Hellendoorn ben ik het volledig eens. Dat het vanouds her besloten “binnengebied” grenzend aan de achtertuinen van de omliggende bebouwing van de Koestraat en de Smidsstraat die door de bewoners werd ervaren als gemeenschappelijk gebied, is qua beleving een juiste constatering, echter gaat die stelling niet op want deze gronden zijn van een andere eigenaar en gaat ook voorbij aan de realiteit van dit moment. Op de kaart (zie bijlage) die de situatie van 1832 weergeeft blijkt duidelijk dat het gebied de Geuren oorspronkelijk omgeven werd door tuinen. Het gebied de Geuren was in 1832 eigendom van de familie Van Rechteren uit Dalfsen en in gebruik als bouwland. De grote tuin van de in 1832 op de hoek gelegen boerderij/herberg sloot aan op de Geuren en de Koestraat. De beslotenheid van de Geuren was dus oorspronkelijk zo goed als maximaal en niet toegankelijk vanaf de Koestraat. Uit verschillende topografische kaarten blijkt dat in de loop van de geschiedenis met name de kavel van de boerderij/herberg sterk veranderde.

De boerderij/herberg werd afgebroken en op de hoek van de Dorpsstraat-Koestraat ontwikkelde zich in fasen een horecabedrijf met zalen dat in de loop der jaren onder meer als bioscoop werd gebruikt. Ook veranderde de tuin die oorspronkelijk bij de boerderij/herberg behoorde. In de tuin grenzend aan de Geuren heeft jarenlang een gymlokaal gestaan en nog vrij recent een kiosk (cafetaria). Door deze ontwikkelingen kreeg de Koestraat ineens een directe openbare verbinding met de Geuren die inmiddels van bouwland via “tuinen” getransformeerd was naar een aangelegd park met een muziekkoepel. Ook de functie van de Koestraat veranderde omdat achter het complex “de Kroon/Noabers” en parkeerterrein werd aangelegd ten behoeve van bezoekers van het horecabedrijf en als overloop voor parkeren vanuit het centrum. Ruimtelijk werd dit nog versterkt door de voet/fietsroute aan de rand van de Geuren naar het centrum. Ruimtelijk betekende dit dat in de loop van de historie de oorspronkelijke karakteristiek van een besloten groene binnenruimte veranderde doordat er werd ingespeeld op de inzichten en de behoeften van de geschiedenis zonder dat de oorspronkelijke omvang van de Geuren geweld werd aangedaan. Ook nu in 2021 doen zich veranderingen voor die dan getoetst moeten worden aan de waardevolle ruimtelijke kwaliteit.

Bij de gemeente kwam het verzoek om een deel van het bestaande horecacomplex af te breken en te vervangen door woningbouw. Door aan de Koestraat een langwerpig bouwvolume met een hoofdvorm van een boerderij te situeren, die qua maat en schaal in een eigentijdse architectuur binnen de kaders van het Bouwbesluit, een historiserende karakteristiek krijgt passend in van de Koestraat. De voetprint van het gebouw aan de Koestraat past bijna naadloos in de voetprint van het huidige bestaande bouwdeel aan de Koestraat. Achter dit historiserende bouwvolume is een meer eigentijds bouwvolume geprojecteerd met een gootlijn tussen de 5.3 en 5.8 meter, met een kap en voor een klein deel plat.

In beide hiervoor beschreven bouwvolumes kunnen tien appartementen worden gerealiseerd met een parkeerkelder onder het achterste bouwdeel. Het feit dat de appartementen van het achterste bouwdeel uitkijken op de Geuren (maar daaraan niet zijn gelegen) tast het karakter van de Geuren niet aan. Door het parkeren onder het gebouw bestaat de mogelijkheid om de bestaande parkeerplaats te vergroenen door bijvoorbeeld de parkeerplaatsen die tegen de Geuren aan liggen te laten vervallen en in te richten als bosplantsoen en bomen waardoor de oorspronkelijke geïsoleerde ligging deels kan worden teruggebracht. Zowel de stedenbouwkundige als de stadsbouwmeester hebben geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling en hebben daarom positief geadviseerd. Als bijlage bij deze reactie zijn verschillende kaartjes toegevoegd.

Kadastrale situatie 1832

Cees Grit, Stedenbouwkundige 28 december 2021.

Luchtfoto 2021