10-C-Erfinrichtingsplan Berghoeve definitief eindconcept

ERFINRICHTINGSPLAN BERGHOEVE

E E N RU I M T E L I J K E K WA L I T E I T S I M P U L S VO O R H E T E R F A A N D E T E R H O E K S W E G 1 A T E H A A R L E

Ter Steege Onroerend Goed BV, definitief eindconcept, 16 november 2021

INHOUD 1.

Inleiding

2.

Analyse plangebied

3.

Beleid en visie

4.

Concept & Onderbouwing

5.

Erfinrichtingsplan

Colofon

2

1 .

INLEIDING Ter Steege Onroerend Goed BV is eigenaar van de gronden en opstallen aan de Terhoeksweg binnen de groene contour op de afbeelding hiernaast. De locatie, genaamd de Berghoeve, bestaat uit: • • • •

Een dubbele woning;  en schuur die nu in gebruik is voor de verhuur van E huifkarren; Een groepsaccommodatie; Een manege.

De locatie is de afgelopen jaren gebruikt als woning, groepsaccommodatie en dagrecreatie (manege). Om te komen tot planvorming is gestudeerd op de volgende opties: • Recreatiewoningen ontwikkelen en toevoegen aan Landgoed de Hellendoornseberg. • Locatie geschikt maken voor een zorginvulling • Een paar woningen toevoegen en in behapbare percelen verkopen Uiteindelijk is alleen de laatste optie haalbaar gebleken. Om hiervoor een passende invulling te ontwikkelen is voorliggend document opgesteld. Belangrijke leidraad is hierbij het beleid Nieuw Buitengebied van de gemeente Hellendoorn. Via het daarin opgenomen stappenplan is een integraal plan ontwikkeld dat vanuit de karakteristieken van het gebied verbinding zoekt met de directe omgeving en een sterke impuls geeft aan de ruimtelijke kwaliteit. Leeswijzer Dit document beschrijft en verbeeldt de mogelijke ruimtelijke invulling van de locatie. In hoofdstuk 2 is allereerst een beknopte analyse van het gebied uitgevoerd. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een beschrijving gegeven van relevant beleid. Op basis van de analyse en het beleid wordt in hoofdstuk 4 vervolgens ingegaan op het ruimtelijk concept voor de locatie. Dit concept is vervolgens in hoofdstuk 5 verder uitgewerkt in een erfinrichtingsplan. Met de ideeën in dit plan is ook verbinding gezocht met de omgeving en de direct omwonenden.

Een kort verslag daarvan is eveneens opgenomen in hoofdstuk 5.

Plangebied weergegeven op een luchtfoto van het gebied

3

2 .

A N A LY S E P L A N G E B I E D

HISTORIE Het gebied ligt op de grens van de Sallandse Heuvelrug en het Hellendoornse Broek, op de grens van hoog naar laag. Ter plaatse is dit nog heel goed te zien. Aan de hand van de historische kaarten hiernaast en op de volgende pagina is heel fraai de ontwikkeling van het gebied in de tijd te volgen en te zien.

1880; onontgonnen gebied op de overgang van de Hellendoornse Berg naar het Hellendoornse Broek

1909; hogere delen zijn deels bebost, het plangebied bestaat uit heide op de overgang naar de natte broekgronden

1934; steeds meer delen zijn bebost, ook delen van het plangebied bestaan nu uit bos in organische vormen.

1950; duidelijke ontginning heeft plaatsgevonden, met een groot contrast tussen de open agrarische gronden in het Hellendoornse Broek en de bossen van de Hellendoornse Berg. Het erf is zichtbaar en opvallend is het driehoekig bosje met heide dat onderdeel is van het plangebied en aansluit op het erf.

4

1960; het Hellendoornse Broek is verder verkaveld (veel kavelsloten) en een deel van het bos tussen de Terhoeksweg en de Tunnelweg is gekapt

1980; heidevelden zijn bebost geraakt en in het bos nabij de Berghoeve is camping de Gouden Bergen gerealiseerd

1990; het erf van de Berghoeve is verder ontwikkeld met o.a. de ligboxenstal (huidige huifkarverhuur)

Conclusie De Berghoeve is ontstaan op de overgang van de Hoger gelegen stuwwal naar het lage Hellendoornse Broek. Het contrast tussen deze landschappen is van oorsprong heel sterk en op de locatie nog steeds beleefbaar en voelbaar. Er liggen echter kansen om het contrast tussen de landschappen te versterken door aanleg van beplantingsstructuren gekoppeld aan nieuwe recreatieve routes, in combinatie met een transformatie van de locatie.

2009; Naast de ligboxenstal is de huidige groepsaccommodatie en de manege gerealiseerd op het erf

5

2018; Landal de Hellendoornse Berg is ontwikkeld op het terrein van de Gouden Bergen en zuidelijk daarvan. Het open deel tussen de Terhoeksweg en de Tunnelweg is daarmee weer verdicht geraakt.

HOOGTELIGGING

+ 7,40 m

+ 9,50 m

+ 11,00 m

+ 10,80 m

+ 13,00 m + 9,00 m

+ 11,50 m

+ 21,50 m

AHN kaart geeft een heldere weergave van de hoogteligging in het gebied (oranje = hoog, blauw is laag)

6

H O O G T E L I G G I N G I N C O M B I N AT I E M E T B O M E N

+ 7,40 m

+ 9,50 m

+ 11,00 m

+ 10,80 m

+ 13,00 m + 9,00 m

+ 11,50 m

+ 21,50 m

AHN kaart geeft een heldere weergave van de hoogteligging in het gebied (oranje = hoog, blauw is laag). De combinatie met de bomen geeft mooi inzicht in de massa- ruimte verhoudingen in het gebied.

7

BEELDEN LANDSCHAP & BEPLANTING

Open landschap van het Hellendoornse Broek

Eén van de oude ontginningslijnen in het gebied, vanaf de Heuvelrug het Hellendoornse Broek in. Incidenteel zijn een aantal eiken blijven staan.

Nieuwe kavelgrens en oude oorspronkelijke kavelgrens (rechts) beplant met natteminnend struweel

Bestaand bos met eik, berk en grove den aan de zuidzijde van de nu doodlopende Broekweg. Oorspronkelijk lag aan de noordzijde (rechts op de foto) ook bos in combinatie met heide.

Beeld van de Terhoeksweg, begeleid door eiken en af en toe een grove den als relict van het voormalige bos.

Prachtige oude eik bij de toegang van het erf Terhoeksweg 1 - 1a

8

BEELDEN ERF & BEBOUWING - RANDEN

Achterzijde van het erf van nummer 3, een veelheid aan objecten en elementen, geen fraaie aanblik.

Gebouwen behorend bij nummer 3 doen verwaarloosd aan en zijn allemaal met elkaar verbonden

Woning Terhoeksweg nummer 3, gedateerd met een bepaalde charme

Woning Terhoeksweg 1 en 1 a, Verscholen achter (gevel)beplanting. Karakteristiek maar verwaarloosd.

Manege/rijhal als onderdeel van het erf, de algehele staat is nog goed.

Achterzijde van de groepsaccommodatie, op de overgang naar het landschap, biedt een rommelige aanblik.

9

BEELDEN ERF & BEBOUWING

Het erf met de groepsaccommodatie en links de manege/rijhal. Veel verharding en een vrij kille anonieme ruimte

Bebouwing en verhardingen overheersen op het erf

In de loop van de tijd is veel dichtgebouwd en aan elkaar gebouwd.

Door de aan elkaar geschakelde bebouwing is de relatie met het landschap totaal verdwenen.

Een veelheid aan schuren, schuurtjes, overkappingen en bouwstijlen

De entree van Terhoeksweg 3 oogt rommelig, maar biedt nog wel de relatie met het landschap van het achterliggende Hellendoornse Broek

10

3 .

BELEID EN VISIE OMGEVINGSVISIE OVERIJSSEL Natuurlijke laag Het plangebied is aangemerkt als onderdeel van de stuwwallen en grenst nagenoeg aan het gebied van de dekzandvlaktes- en ruggen. De verschillende stuwwallen in de provincie hebben zich in de loop van de tijd allemaal anders ontwikkeld. In de occupatiegeschiedenis zijn sommige stuwwallen betrekkelijk ongemoeid gelaten. De hoge delen werden vaak als extensieve heidevelden in gebruik genomen, later zijn grote delen ervan bebost. In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzandgebieden voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heideontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, b.v. door egalisaties ten behoeve van de landbouw.

Ambitie Stuwwallen De ambitie is het eigen karaker van de afzonderlijke stuwwallen te behouden en versterken. De inzet is het reliëf daarbij ruimtelijk beeldbepalend te laten zijn. Door bijvoorbeeld de overgangen naar andere landschappen te accenturen en door de zichten erop én er vanaf te versterken.

Ontwikkelingsrichting Stuwwallen • Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en van de overgang tussen stuwwal en omgeving.

Ambitie Dekzandgronden De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met ‘natuurlijke’ soorten. En door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen.

Ontwikkelingsrichting Dekzandgronden

Omgevingsvisie Overijssel, gebiedskenmerken, natuurlijke laag (van oost naar west): Stuwwallen, dekzandvlaktes- en laagtes, beekdalen en natte laagtes

11

• Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. • Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt.

OMGEVINGSVISIE OVERIJSSEL Laag van het agrarisch cultuurlandschap Het plangebied is onderdeel van het het jonge heide- en broekontginningslandschap.

Ambitie jonge heide- en broekontginningslandschap De ambitie is de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden een stevige impuls te geven en soms een transformatie wanneer daar aanleiding toe is. De dragende structuren worden gevormd door landschappelijk raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen, die de rechtlijnige ontginningsstructuren versterken. Binnen deze raamwerken is ruimte voor verdere ontwikkeling van bestaande erven en soms de vestiging van nieuwe erven, mits deze een stevige landschappelijke jas krijgen.

Ontwikkelingsrichting • Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen.

Omgevingsvisie Overijssel, gebiedskenmerken, laag van het agrarisch cultuurlandschap. Jonge heide- en broeklandschap. Bovenin in blauw nog een fragment van het Maten- en Flierenlandschap

12

N AT U U R N E T W E R K N E D E R L A N D Het gebied grenst nagenoeg direct aan het bestaande natuurgebied vallend onder het Natuurnetwerk Nederland (voormalige EHS). Voor de herontwikkeling van het erf heeft dit verder geen gevolgen.

Begrenzing Natuur Netwerk Nederland

13

N AT U U R L I J K - A V O N T U U R L I J K , OMGEVINGSVISIE HELLENDOORN Het plangebied is onderdeel van deelgebied 'Rond Boeren', en specifiek van het jonge heide- en broekontginningenlandschap. Het zijn voor landbouw ontgonnen gebieden. Er zijn relatief grote open ruimtes en erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. De recreanten en toeristen, waarvan veel vanwege de Sallandse Heuvelrug de gemeente bezoeken, ervaren vaak ook deze kant van de gemeente. Door toenemende schaalvergroting en de verstedelijking zijn mensen steeds verder van de voedselproductie, het agrarisch bedrijf, af komen te staan. Voor veel mensen vormt alleen nog de bebouwing de uiting van het bestaan van de agrarische sector. Om de afstand tot deze bedrijfstak te verkleinen, liggen er kansen om bewoners of bezoekers kennis te laten maken met het agrarisch bedrijf. Daarbij kan gedacht worden aan een betere zichtbaarheid van de agrarische activiteiten (open stalvormen, situering van het erf et cetera), open dagen, rondleidingen, verkoop van streekproducten en de integratie van andere functies bij het agrarisch bedrijf (bijvoorbeeld op recreatief vlak). Nieuwe functies zijn in dit gebied alleen toegestaan, indien deze in ruimtelijk opzicht of in functionele zin een relatie hebben met de agrarische sector.

Daarbij kan gedacht worden aan het (her)gebruik van karakteristieke (agrarische) bebouwing voor nieuwe functies. Daarmee is de instandhouding van monumentale of karakteristieke bebouwing beter gewaarborgd. Voor een nieuw complex zouden de gebouwen zo geformeerd kunnen worden dat het in ruimtelijk opzicht lijkt op een (traditioneel) boerenerf. Inpasbaarheid in het agrarisch cultuurlandschap is van belang. Behoud, ontwikkeling en gepaste schaalvergroting vormen een wezenlijk uitgangspunt voor deze identiteit. Hiermee wil de gemeente de agrarische en landschappelijke identiteit behouden, alsmede een goede toekomst bieden voor de agrarische sector zelf.

Omgevingsvisie Natuurlijk - Avontuurlijk

14

BELEID NIEUW BUITENGEBIED Met de vaststelling van de beleidsregel Nieuw Buitengebied vervalt de eerdere beleidsnotitie "Vrijkomende gebouwen in het buitengebied". De eerdere Rood voor Rood-regeling was onderdeel van deze beleidsnotitie. Deze beleidsregel is de nadere gemeentelijke uitwerking van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) als vastgesteld door de provincie Overijssel via de Omgevingsverordening Overijssel en gaat uit van een stappenplan. De tekst van dit stappenplan is hiernaast weergegeven. Om het mogelijk te maken een compensatiewoning te realiseren op deze locatie dient volgens de nieuwe beleidsregel minimaal 1000 m² voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen gesloopt te worden (zie ook pagina 20).

Toepassing stappenplan Voor de planvorming is het stappenplan uitvoerig doorlopen. In hoofdstuk twee en drie is uitvoerig gekeken naar de gebiedskenmerken (stap 1) en de identiteit van het plangebied (stap 2). De gebiedsopgaven (stap 3) voor de gemeente Hellendoorn (energie klimaat, landbouw en natuur en landschap) hebben een rol gespeeld bij de ontwikkeling van het landschappelijk concept achter het plan. Door ontwikkelingen in het landelijk gebied zoals deze op een slimme manier te koppelen met de verschillende gebiedsopgaven die er liggen, hebben we de kans het buitengebied een extra kwaliteitsimpuls te geven. In hoofdstuk vier en vijf komt dit nader aan de orde. Ook wordt in hoofdstuk 5 nader ingegaan op de communicatie met de omgeving (stap 4). Wat zijn de wensen en ideeën van de directe omgeving (stap 5) en hoe kunnen deze op een goede manier vertaald worden in gedragen integraal plan met de juiste balans (stap 6)? Dit alles wordt tot uiting gebracht in hoofdstuk 5, waarin het plan nauwgezet is verbeeld en onderbouwd.

15

BESTEMMINGSPLAN Enkelbestemmingen 1. Agrarisch 2. Wonen 3. Recreatie 4. Natuur

Dubbelbestemmingen A. Archeologisch

-----------------------------

1

In het kader van deze ontwikkeling zal de oorspronkelijke woonbestemming op nummer 1-1a hersteld moeten worden.

2

Daarnaast dient het bestemmingsplan gewijzigd te worden om de realisatie van de beoogde compensatiewoning mogelijk te maken.

3 A

4

Bestemmingsplan

16

4 .

CONCEPT & ONDERBOUWING VERSTEVIGEN VAN LANDSCHAPPELIJKE S T R U C T U R E N S TA AT V O O R O P

17

•

 ersterken groenstructuur door aanleg V (verdwenen) bos (klimaat/CO2!)

•

Aanleg nieuwe robuuste bosranden rondom kavels

•

 ehouden en versterken verrassende zichten op het B Hellendoornse Broek (van gesloten naar open)

•

 orspronkelijke verkaveling terugbrengen door O middel van doortrekken watergang/greppel met natteminnende beplanting

•

Nieuwe woning in lijn met doorgetrokken watergang/greppel (mogelijk d.m.v. duurzame houtbouw?)

•

 ebouwingstructuur vereenvoudigen door eenvoudige B hoofdvormen te creëren; woning met afzonderlijk bijgebouw

•

Bijdrage aan de energieopgave door o.a. zon op dak te stimuleren in combinatie met verduurzaming bestaande gebouwen en nieuwe gebouwen.

•

Ontstenen en vergroenen erven levert bijdrage aan de klimaatopgave: denk aan een klimaatadaptieve inrichting, met onder andere ruimte voor het vasthouden van water (opslag en hergebruik!). Ook levert het onstenen en vergroenen een positieve bijdrage aan het beperken en voorkomen van hittestress.

•

Vergroening op het erf, maar vooral ook de ontwikkeling van een gedifferentieerd bosje, levert bovendien een belangrijke bijdrage aan een biodiverse overgang van de stuwwal naar het Hellendoornse Broek.

•

Focus leggen op natuurinclusief ontwikkelen. Dit kan op verschillende schaalniveau’s. Zo kunnen in de muren van allerlei bebouwing nestmogelijkheden verwerkt worden voor vogels, maar zijn er ook mogelijkheden om voor vogels een geschikte leefomgeving op en rond een erf te creëren in de vorm van nestkasten of bijvoorbeeld door het graven van een poel, het plaatsen van bomen, een singelbeplanting of het realiseren van een kruidenrijk weiland of akkerranden. Hierdoor onstaat ook meerwaarde voor natuur en landschap.

5 .

ERFINRICHTINGSPLAN 1

Versterken groenstructuur door aanleg bosje met wandelpad naar uitkijkhut aan de rand van het bosje

2

Robuuste groene rand rondom het ervencluster

3

Behouden en versterken verrassende doorzichten op het Hellendoornse Broek

4

6 3 2

5

Nieuwe woning met bijgebouw in lijn met de oorspronkelijke verkaveling

6

Versterken natteminnende singelbeplanting met inheemse soorten (o.a. grauwe wilg)

7

Singelbeplanting met inheemse, deels besdragende soorten ten gunste van de biodversiteit

8

Ontstenen en vergroenen op de kavels, o.a. door aanleg gemengde hagen, solitaire bomen/boomgroepen en een hoogstamboomgaard

7 4

5 1

8

N

18

Bestaande woning behouden in combinatie met nieuw bijgebouw (woonbestemming herstellen)

0

20

40

100 m

Versterking groenstructuren door aanleg singelbeplantingen (contrast tussen nat/laag en hoog/droog)

Hoogstamfruit met oude rassen als bijvoorbeeld Groninger Kroon

Vergroening geeft extra sfeer aan het gebied en draagt bij een klimaatadaptieve inrichting in combinatie met versterking van de biodiversiteit

Hoogstamfruit met naast appelbomen bijvoorbeeld ook pruimenbomen en/of perenbomen

Landschappelijke gemengde hoge hagen zorgen voor vergroening en privacy op de kavel

Sfeerbeeld woning als inspiratie voor renovatie/herbouw bestaande woning (duurzame houtbouw)

19

OVERZICHT TE SLOPEN GEBOUWEN

A

Voormalige ligboxenstal:

ca. 690 m2

B

Groepsaccommodatie/schuur:

ca. 660 m2

C

Manege/rijhal:

ca. 800 m2

Totaal: ca. 2.150 m2

A

B

C

20

C O M M U N I C AT I E M E T D E O M G E V I N G Communicatie is een belangrijk middel om te zorgen dat ontwikkelingen verbonden worden zoals in stap 4 van het stappenplan wordt beschreven. Verbonden worden met andere ontwikkelingen, maar ook met de omgeving, de buren of andere ondernemers. Een binding hebben met een ontwikkeling zorgt voor meer draagvlak en beleving. In het kader van de planvorming voor de Berghoeve is door de initiatiefnemer contact gezocht met alle direct omwonenden. Door Corona is een persoonlijk bezoek gebracht aan alle 7 noabers. Samen is teruggekeken naar het verleden; de teloorgang van “Camping de Gouden Bergen” en de ontwikkeling van “Landgoed de Hellendoornseberg”. En vervolgens is doorgedacht over de toekomstige invulling van de Berghoeve. Alle noabers zien ook de verloedering van de locatie en zijn blij met verbeteringen. Bij 6 van de 7 noabers viel het wijzigen van de locatie in wonen wel in de smaak. 1 noaber houdt vast aan de bestaande bestemming / doorontwikkelen binnen deze bestemming en heeft moeite met een aan te planten bos (uitzicht). Met 1 noaber is daarnaast nog wat langer doorgedacht over de functie wonen met een bedrijfsbestemming. Dit heeft uiteindelijk niet tot een gezamenlijk plan geleid. Op hoofdlijnen is er voldoende draagvlak in de directe omgeving voor een passende transformatie van de locatie.

Het transformatieplan zoals opgenomen in dit document is integraal opgesteld, waarbij o.a. kenmerken van het gebied, ontwikkelingen, wensen en ideeën zijn vertaald naar een plan met een duidelijke kwaliteitsimpuls voor dit gebied. Bij een positieve houding van de gemeente zal de initiatiefnemer bij verdere uitwerking van de plannen uiteraard voortdurend in gesprek blijven met de direct omwonenden om hun wensen en ideeën zoveel mogelijk mee te nemen om een gedragen plan te kunnen realiseren.

21

COLOFON Project:

Erfinrichtingsplan Berghoeve Een ruimtelijke kwaliteitsimpuls voor het erf aan de Terhoeksweg 1a te Haarle

Projectnummer:

0561

Opdrachtgever: Ter Steege Onroerend Goed BV

Uitvoering:

ODIN Landschapsontwerpers BV Ernst Machstraat 2 Postbus 115 7440 AC Nijverdal

Ronald Koerhuis Gerdien Smit

Datum:

16 november 2021

Status:

Definitief eindconcept

22