Taxatierapport residuele grondwaardeberekening

Taxatie residuele grondwaarde Zuiderloo te Heiloo September 2023

Inhoudsopgave 1

Algemeen

3

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.5.1 1.5.2 1.5.3 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 1.13 1.14 1.15 1.16 1.17 1.18

Aanleiding Opdrachtgever Opdrachtnemer/taxateur Doel van de taxatie Verklaringen Verklaring onafhankelijkheid Verklaring eerdere betrokkenheid Verklaring geen zakelijk belang Rechten van derden inzake taxatierapport Plausibiliteitsverklaring Voorwaarden Van toepassing zijnde tuchtrecht Informatiebronnen Juistheid gegevensbronnen Inspectie Waardepeildatum Omschrijving waarde begrippen Gebeurtenissen na taxatie Gehanteerde valuta Eerdere taxaties Geldigheidsduur

3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5

2

Kadastrale eigendomsinformatie

6

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Plaatselijke aanduiding Het getaxeerde belang Overige rechthebbenden Publiekrechtelijke beperkingen Privaatrechtelijke beperkingen Belemmeringenwet privaatrecht Overige beperkingen

6 6 6 6 6 6 6

3

Omschrijving van het getaxeerde

7

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

Globale beschrijving Huur-, pacht- en gebruiksovereenkomsten Locatieomschrijving Planologie Vergunningen Courantheid Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreiniging Asbesthoudende stoffen

7 7 7 8 9 9 9 9

4

Waardebepaling

9

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten Methode Taxatieonzekerheid Markt

9 10 10 11 11

2

4.6

Referenties

12

5

Taxatie

12

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Optimale aanwending / Highest and Best Use (HaBU) SWOT-analyse Werkwijze Getaxeerde waarde Backtesting

12 12 12 13 13

6

Verantwoording

14

Bijlage 1 Foto’s van het getaxeerde Bijlage 2 Referenties Bijlage 3 Rekenbladen Bijlage 4 Bestemmingsplan Bijlage 5 Analyse nieuwbouw Bijlage 6 Normblad Bijlage 7 Opdrachtbevestiging Bijlage 8 Plausibiliteitsverklaring

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

3

1

Algemeen

1.1

Aanleiding De raad van de gemeente Heiloo heeft op 1 februari 2021 het Exploitatieplan Zuiderloo, eerste herziening (2020) vastgesteld. Tegen dit besluit is bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep ingesteld door een eigenaar van gronden in Zuiderloo. Het beroep richtte zich op het taxatierapport en de inbrengwaarde van gronden. Uitspraak van de Afdeling is ontvangen op 22 maart 2023. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft het beroep gegrond verklaard en daarmee het bestreden besluit vernietigd. In verband met de noodzaak om een nieuwe herziening van het exploitatieplan vast te stellen, wenst de gemeente, o.a. als gevolg van tussentijdse gewijzigde marktomstandigheden, opnieuw inzicht te verkrijgen in actuele marktwaarde van de potentiële grondopbrengsten van het nog te ontwikkelen woningprogramma. De taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met EVS en de toepasselijke reglementen van het NRVT.

1.2

Opdrachtgever Gemeente Heiloo De heer M. Stijkel Postbus 1 1850 AA Heiloo

1.3

Opdrachtnemer/taxateur De heer T. de Boer, registertaxateur /onteigeningsdeskundige, kantoorhoudende aan de Reigerlaan 28 te 2106 DE Heemstede. Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateur in de kamers Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed en Landelijk & Agrarisch Vastgoed onder nummer RT510156326. Ingeschreven in het Register Deskundigen Onteigening en Bestuursrechtelijke Schadevergoeding.

1.4

Doel van de taxatie Getaxeerd dient te worden de (grond)opbrengsten in het exploitatieplan Zuiderloo, zoals bedoeld in artikel 6.13, lid 1, onder c, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.7 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Tot de opbrengsten worden gerekend de opbrengsten van uitgifte van de gronden in het exploitatieplan.

1.5

Verklaringen Ondergetekende verklaart niet recent betrokken te zijn geweest bij transacties ten aanzien van de het getaxeerde objecten en acht zich in alle opzichten gekwalificeerd om deze taxatie volledig en onafhankelijk uit te voeren. Onderhavige objecten betreffen tevens woningen. De Praktijkhandreiking Wonen van het NRVT schrijft voor dat de taxateur gebruik dient te maken van het meest actuele modeltaxatierapport voor woonruimte. De taxateur wijkt hiervan af, omdat het modeltaxatierapport primair bedoeld is voor kredietverlening en geautomatiseerde validatie en in mindere mate voor de taxaties als de onderhavige. Volgens de voormelde Praktijkhandreiking Wonen dient de taxateur te beschikken over plaatselijke bekendheid. Daar de onderhavige taxatie een residuele grondwaardeberekening betreft, acht taxateur de plaatselijke bekendheid van minder belang dan de kennis en ruime ervaring van

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

4

inbrengwaardetaxaties en overige wettelijke taxaties. Taxateur beschikt over voldoende inzicht in de marktgegevens (NVM-databestand wonen en business) om tot een goede waardering te komen.

1.5.1

Verklaring onafhankelijkheid Ondergetekende verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever, of een aan hem gelieerde vennootschap.

1.5.2

Verklaring eerdere betrokkenheid Ondergetekende heeft de residuele grondwaarde eerder getaxeerd, te weten september 2020, dit in het kader van de toenmalige herziening van het exploitatieplan Zuiderloo.

1.5.3

Verklaring geen zakelijk belang Ondergetekende verklaart verder geen zakelijk belang bij de getaxeerde objecten te hebben.

1.6

Rechten van derden inzake taxatierapport Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever. Door ondergetekende wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij dit gebruik met onze schriftelijke toestemming geschiedt. Op grond daarvan aanvaardt ondergetekende ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid ten opzichte van anderen dan opdrachtgever en slechts bij gebruik voor het doel waarvoor het is opgesteld.

1.7

Plausibiliteitsverklaring De taxateur heeft onderhavig taxatierapport inclusief bijlagen en opgebouwde taxatiedossier laten toetsen op plausibiliteit door een controlerend taxateur voor ondertekening van het taxatierapport. De plausibiliteitsverklaring van controlerend taxateur maakt integraal deel uit van het taxatierapport.

1.8

Voorwaarden Op deze taxatie zijn de algemene voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers van toepassing.

1.9

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op deze taxatie is van toepassing het tuchtrecht van de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT (STNRVT) en van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Vastgoeddeskundigen o.g.

1.10

Informatiebronnen De taxatie is mede samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde gegevens. Taxateur heeft zelf de (minimaal) vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waardeoordeel af te geven. Voor de taxatie van het vastgoed zijn verder de volgende informatiebronnen gebruikt: • Kadastrale kaarten en eigendomsinformaties geleverd door het Kadaster.nl; • Planologische informatie van www.ruimtelijkeplannen.nl; • GeoWeb, Geografische informatie van de NVM; • Brainbay, NVM-databestand; • Brainbay, Analyse nieuwbouw 2e kwartaal 2023 en rapport nieuwbouwadvies gemeente Heiloo; • Bodeminformatie via Bodemloket.nl; • Informatie van de opdrachtgever:

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

5

−

1.11

Overzicht te realiseren woningbouwprogramma, inclusief de oppervlakte van de woningen en de kavels.

Juistheid gegevensbronnen De taxatie is enerzijds gebaseerd op beschikbare marktinformatie en een visuele inspectie van de onroerende zaak en anderzijds op ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden. De door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is door de taxateur zoveel mogelijk op juistheid gecontroleerd. De taxateur neemt geen verantwoordelijkheid voor de verstrekte gegevens indien blijkt dat deze informatie onjuist en/of onvolledig is geweest.

1.12

Inspectie De taxateur heeft op 24 juni 2023 het getaxeerde ter plaatse, vanaf de openbare weg, opgenomen.

1.13

Waardepeildatum De waardepeildatum is 1 juli 2023.

1.14

Omschrijving waarde begrippen Definitie Marktwaarde: De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Onder de wettelijke transactiekosten wordt verstaan: De wettelijke transactiekosten zijn de verschuldigde overdrachtsbelasting, de kosten verbonden aan de notariële transportakte en de kosten verbonden aan de kadastrale inschrijving van de overdracht.

1.15

Gebeurtenissen na taxatie Voor zover bekend bij de taxateur zijn er geen materiële wijzigingen aangebracht aan het getaxeerde tussen waardepeildatum en rapportagedatum die een mogelijk significant effect hebben op de vastgestelde taxatiewaarde.

1.16

Gehanteerde valuta Alle bedragen genoemd in dit rapport zijn in euro’s.

1.17

Eerdere taxaties De taxatie vindt plaats in het kader van de herziening van het Exploitatieplan Zuiderloo. De taxateur heeft voor dezelfde opdrachtgever (de gemeente Heiloo) in 2020 ook reeds de residuele grondwaarde voor de herziening van het Exploitatieplan getaxeerd.

1.18

Geldigheidsduur Het betreft een wettelijke taxatie, hiermee is de geldigheidsduur van de taxatie gebaseerd op de termijnen die uit de wet en/of jurisprudentie volgen. Indien sprake is van ingrijpende economische, planologische of andersoortige wijziging van omstandigheden, ter zake van het gewaardeerde, zulks ter beoordeling van de taxateur, de geldigheidsduur hierdoor is bekort tot vóór het moment dat bedoelde omstandigheden zich voordoen.

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

6

2

Kadastrale eigendomsinformatie Getaxeerd is de residuele grondwaarde van nog te bouwen woningen binnen het plangebied Zuiderloo. De exacte locatie van de diverse woningen zijn nog niet bekend. Hiermee is er geen kadastrale aanduiding te geven van de getaxeerde objecten.

2.1

Plaatselijke aanduiding De getaxeerde objecten zijn gelegen in Zuiderloo aan de zuidkant van Heiloo. Het gebied wordt grofweg begrensd door de Kennemerstraatweg, Vennewatersweg, Zevenhuizerlaan en de Westerweg.

2.2

Het getaxeerde belang Het getaxeerde belang is het recht van eigendom.

2.3

Overige rechthebbenden Er zijn taxateur geen overige rechthebbende bekend, omdat dit buiten het kader van de taxatieopdracht valt is hier ook geen nader onderzoek naar gedaan. In zijn waardeoordeel gaat de taxateur er vanuit dat het getaxeerde leeg en ontruimd wordt geleverd, vrij van huur- en gebruiksrechten en het eigendom van de getaxeerde objecten zonder waardebeïnvloedende zakelijke rechten zal worden geleverd.

2.4

Publiekrechtelijke beperkingen Het betreft een taxatie waarbij de grondwaarde getaxeerd moet worden, zonder dat hier een concrete locatie aan verbonden wordt. Taxateur heeft dan ook geen onderzoek kunnen doen naar eventuele publiekrechtelijke beperkingen. In zijn waardeoordeel is de taxateur er vanuit gegaan dat op het getaxeerde geen waarde beïnvloedende publiekrechtelijke beperkingen rechten rusten.

2.5

Privaatrechtelijke beperkingen Het betreft een taxatie waarbij de grondwaarde getaxeerd moet worden zonder dat hier een concrete locatie aan verbonden wordt. Taxateur heeft dan ook geen onderzoek kunnen doen naar eventuele privaatrechtelijke beperkingen. In zijn waardeoordeel is de taxateur er vanuit gegaan dat op het getaxeerde geen waarde beïnvloedende privaatrechtelijke beperkingen rechten rusten.

2.6

Belemmeringenwet privaatrecht Het betreft een taxatie waarbij de grondwaarde getaxeerd moet worden zonder dat hier een concrete locatie aan verbonden wordt. Taxateur heeft dan ook geen onderzoek kunnen doen naar eventuele aantekeningen krachtens belemmeringenwet privaatrecht. In zijn waardeoordeel is de taxateur er vanuit gegaan dat op het getaxeerde geen waarde beïnvloedende aantekeningen krachtens belemmeringenwet privaatrecht rusten.

2.7

Overige beperkingen In zijn waardeoordeel is de taxateur er vanuit gegaan dat op het getaxeerde geen waarde beïnvloedende overige beperkingen rusten.

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

7

3

Omschrijving van het getaxeerde

3.1

Globale beschrijving Getaxeerd is de (residuele) grondwaarde van nog te bouwen woningen. Het te realiseren programma is onderstaand weergegeven. Woning

Soort bouw Functie

Categorie Segment

Categorie

Koop/huur

Categorie

Prijsklasse van

3.2

(Woning)type

Kavel oppervlakte in m2

Aantal

m2 GBO per eenheid

tot

App. sociaal

Nieuwbouw Wonen

2

Sociaal

Sociaal

Huur

€

0

n.v.t

Rijwoning sociaal

Nieuwbouw Wonen

2

Sociaal

Sociaal

Huur

€

647,19 €

808,06 Rijwoning

90

0

n.v.t

218.500,00 €

281.000,00 Rijwoning

110

33

75

388.000,00 Appartement

1

0

62

647,19 €

808,06 Appartement

Rijwoning Koop

Nieuwbouw Wonen

2

Vrije sector

Goedkoop

Koop

€

Koop app.

Nieuwbouw Wonen

3

Vrije sector

Middenduur

Koop

€

281.000,00 €

Rijw. Middenh.

Nieuwbouw Wonen

3

Vrije sector

Middenhuur

Huur

€

808,06 €

1.087,00 Rijw. klein

195

0

83

281.000,00 €

388.000,00 Rijw. Groot

195

10

105

281.000,00 €

388.000,00 Hoekw. Groot

225

10

113

Rijw. Groot

Nieuwbouw Wonen

3

Vrije sector

Middenduur

Koop

€

Hoekw. Groot

Nieuwbouw Wonen

3

Vrije sector

Middenduur

Koop

€

2^1 kap klein

Nieuwbouw Wonen

3

Vrije sector

Middenduur

Koop

≤ € 388.000,=

2^1 kap klein

180

10

97

2^1 kap midden

Nieuwbouw Wonen

4

Vrije sector

Duur

Koop

> € 388.000,=

2^1 kap midden

250

2

115

2^1 kap groot

Nieuwbouw Wonen

4

Vrije sector

Duur

Koop

> € 388.000,=

2^1 kap groot

325

2

130

Klein Bijz. kavel

Nieuwbouw Wonen

4

Vrije sector

Goedkoop

Koop

> € 388.000,=

Vrijst. Klein

250

2

60

Vrijst. Midden

Nieuwbouw Wonen

4

Vrije sector

Duur

Koop

> € 388.000,=

Vrijst. Klein

350

4

143

Vrijst. Groot

Nieuwbouw Wonen

4

Vrije sector

Duur

Koop

> € 388.000,=

Vrijst. Groot

500

10

173

Kavel 750

Kavel

Wonen

4

Vrije sector

Duur

Koop

> € 388.000,=

Kavel

750

0

n.v.t

Kavel 1000

Kavel

Wonen

4

Vrije sector

Duur

Koop

> € 388.000,=

Kavel

1000

0

n.v.t

Kavel 1000

Kavel

Wonen

4

Vrije sector

Duur

Koop

> € 388.000,=

Kavel

1250

0

n.v.t

Kavel 1500

Kavel

Wonen

4

Vrije sector

Duur

Koop

> € 388.000,=

Kavel

1500

0

n.v.t

Totaal

83

Huur-, pacht- en gebruiksovereenkomsten De taxatieopdracht behelst het taxeren van het geheel uitgaande van een marktwaarde vrij van huur en gebruik. Er is dan ook geen onderzoek gedaan naar de inhoud van eventuele huur-, pacht en/of gebruiksovereenkomsten.

3.3

Locatieomschrijving Heiloo is een dorp en gemeente in de Provincie Noord-Holland. Zuiderloo is een ontwikkelingsgebied gelegen direct naast de bestaande bebouwing van de gemeente Heiloo. Er wordt een gevarieerd woningaanbod gerealiseerd, met veel aandacht aan duurzaamheid en aan de kwaliteit van de openbare ruimte. De bestaande infrastructuur blijft grotendeels ongewijzigd, wel worden er nieuwe straten aangelegd. Voorzieningen als winkels, scholen, kinderdagverblijf, sportclubs en openbaar vervoer etc. bevinden zich op loop- en/of fietsafstand. Ook het NS-station bevindt zich op korte afstand.

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

8

Indicatie van de ligging Bron: Google maps d.d. 26 juli 2023

3.4

Planologie In het kader van deze taxatie is bestemmingsplaninformatie opgevraagd via de site ruimtelijkeplannen.nl. Getaxeerd is de (residuele) grondwaarde van nog te bouwen woningen die nog niet nader zijn bepaald. In zijn waardeoordeel is de taxateur er vanuit gegaan dat het te realiseren vastgoed passend is binnen het onderstaande bestemmingsplan. Bestemmingsplan Zuiderloo is vastgesteld en onherroepelijk dit bestemmingsplan heeft de navolgende kenmerken: Gemeente: Bestemmingsplan: IMRO: Planstatus: Datum vaststelling: Status: Bestemming in deze taxatie:

Dubbelbestemming

Heiloo Bestemmingsplan Zuiderloo NL.IMRO.0399.bpZuiderloo-0401 Geheel in werking 7 december 2015 Onherroepelijk Enkelbestemming Woongebied (art. 15) Enkelbestemming Woongebied – uit te werken (art. 16) Enkelbestemming Verkeer- Verblijfsgebied (art. 11) Waarde – Archeologie

In zijn waardeoordeel gaat taxateur er vanuit dat de getaxeerde gronden een passende bestemming hebben verkregen. Voor de relevante gegevens uit het bestemmingsplan wordt verwezen naar de bijlagen.

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

9

3.5

Vergunningen Bij de waardering is ervan uitgegaan, tenzij in dit rapport uitdrukkelijk anders vermeld, dat alle eventueel van overheidswege vereiste goedkeuringen en of vergunningen, met betrekking tot het getaxeerde aanwezig zijn, respectievelijk zonder het plegen van investeringen kunnen worden verkregen.

3.6

Courantheid De taxateur is van mening dat het courante percelen betreft, zeker nu de percelen betrokken worden in een nieuwbouwontwikkeling.

3.7

Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreiniging De taxateur heeft kennisgenomen van de informatie zoals deze is aangeleverd door de site Bodemloket.nl. Hieruit blijkt dat in het gebied en directe omgeving voldoende is onderzocht en zo nodig (wordt) gesaneerd.

Bron: Bodemloket.nl d.d. 12 juni 2023 Er is door de taxateur verder geen onderzoek verricht naar verontreiniging van de bodem behorende bij de onroerende zaak en de aanwezigheid van materialen in, op, of aan de onroerende zaak die schadelijk zijn voor de mens, milieu of gebouwen, dan wel naar de aanwezigheid van stoffen die anderszins de waarde beïnvloeden, tenzij anders is vermeld. De taxatie geschiedt onder de aanname dat geen sprake is van een zodanige mate van bodemverontreiniging dat daarmee het gebruik conform de bestemming en gebruik en de toekomstige bestemming en gebruik niet mogelijk is.

3.8

Asbesthoudende stoffen Er is geen asbestonderzoek uitgevoerd, daar dit buiten het kader van deze taxatie valt.

4

Waardebepaling

4.1

Uitgangspunten Deze taxatie is gebaseerd op onderstaande uitgangspunten en overwegingen. − Bij de taxatie is verondersteld dat de gronden bouwrijp zullen worden opgeleverd; − Voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken "kosten koper", (overdrachts- en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.), tenzij anders vermeld;

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

10

−

− − − −

− − − −

− − −

4.2

Geen rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van belemmerende ondergrondse infrastructuur, ondergrondse buizen, kabels en leidingen, funderingsresten of andere werken of bestanddelen die een mogelijke herinrichting of exploitatie van het complex nadelig beïnvloeden, anders dan vermeld; Geen rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van waardebeïnvloedende bodemverontreiniging. Ten behoeve van deze rapportage heeft een beperkte kadastrale recherche plaatsgevonden. De benodigde gegevens zijn hoofdzakelijk aangeleverd door opdrachtgever; Ten behoeve van de taxatie heeft geen bestemmingsplanonderzoek plaatsgevonden, dit gezien de aard van de taxatie; De taxatie is gebaseerd op de aan de ondertekende ter beschikking gestelde informatie van opdrachtgever en/of derden zoals bijvoorbeeld Kadata, NVM-databestand, Kadaster en Funda. Hiervan is kennisgenomen, waar mogelijk gecontroleerd en uitgegaan wordt van de juistheid en de volledigheid van de verkregen informatie.

Ondertekende aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest; Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook; Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW) tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt; Bij de taxatie is verondersteld dat het object geleverd wordt vrij van hypotheken, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk genoemd; Voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken "kosten koper", (overdrachts- en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.), tenzij anders vermeld; Rechthebbende wenst te verkopen en er is sprake van een redelijk handelende koper en verkoper; Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; Taxateur gaat ervan uit dat alle beschikbare informatie die opdrachtgever, ten aanzien van de te taxeren objecten heeft verstrekt juist zijn. Met name omvang en aantallen van de geplande woningen, eventuele ramingen van kosten bouw- en woonrijp maken.

Bijzondere uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de Professionele Taxatiedienst. Taxateur heeft, in afwijking van de algemene uitgangspunten, de volgende bijzondere uitgangspunten gehanteerd: − Geen. Taxateur merkt op dat hij de waarde op basis van het huidige bestemmingsplan niet relevant acht voor deze taxatie.

4.3

Methode Voor de diverse uitgangspunten voor een taxatie zijn verschillende taxatiemethoden van toepassing. Onderstaand worden diverse methodes omschreven die voor kunnen komen. Voor de bepaling van de marktwaarde van een object dient de taxateur gebruik te maken van één of meerdere waarderingsmethoden. Aanbeveling verdient het gebruik van minimaal twee methoden. Op basis van EVS-2021 zijn er drie taxatiebenaderingen: Inkomstenbenadering (DCF, kapitalisatiemethode (BAR/NAR)). Een werkwijze die de (geld)inkomsten en (geld)uitgaven beschouwt van het object, waarmee vervolgens de waarde wordt geschat door kapitalisatie van de inkomsten- of geldstroom van een bepaald jaar of door discontering van toekomstige inkomsten- en of geldstromen van toekomstige jaren. Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

11

Vergelijkingsmethode (comparatieve benadering). Een werkwijze die een indicatie van de waarde geeft door het object te vergelijken met identieke of vergelijkbare objecten waarvan prijsinformatie beschikbaar is. Kostenbenadering (gecorrigeerde vervangingswaarde). Een werkwijze die een indicatie van de waarde geeft op basis van het economische principe dat een koper niet meer voor een object zal betalen dan wat het zal kosten om een object van gelijkwaardig nut te verkrijgen, zij het door aankoop of bouw. In dit taxatierapport is gebruik gemaakt van de Vergelijkingsmethode, voor het bepalen van de marktwaarde, er zijn meerdere verhandelde referentieobjecten beschikbaar. Tevens heeft taxateur de waarde bepaald middels een residuele grondwaarde berekening, waarbij de kostenbenadering is toegepast. De kosten berekend zijn op basis van de kencijfers zoals deze gepubliceerd worden op Bouwkostenkompas.nl, d.d. 23 juli 2023. Mede in verband met het doel van de waardebepaling zijn andere methodieken, zoals gecorrigeerde vervangingswaarde en ‘discounted cash flow’ methoden, niet geschikt.

4.4

Taxatieonzekerheid De onzekerheid bij de waardering zit met name in het feit dat de objecten niet op de gebruikelijke wijze geïnspecteerd konden worden. Verder zijn er diverse perceelgedeelten die onderdeel zijn van een groter perceel. Dergelijk perceelgedeelten worden niet vaak verhandeld, waarmee er maar beperkte referenties beschikbaar zijn. Dit maakt dat er sprake is van een bovengemiddelde taxatieonzekerheid.

4.5

Markt Algemeen De woningmarkt in Nederland is tot ruim een jaar geleden onverminderd sterk gebleken, dit kwam door een bijna chronisch tekort aan aanbod en een lage rente. Door de oorlog in Oekraïne, de stijgende energieprijzen en de stijgende hypotheekrente is er het afgelopen jaar een daling van de transactieprijzen. Het tweede kwartaal van 2023 is de daling gestopt en is er zelfs een lichte stijging van de transactieprijzen. De transactieprijzen van woningen in en rond de gemeente Heiloo zijn hierop geen uitzondering. Bron: Marktoverzicht gemeente Heiloo van de NVM (Brainbay). Zie bijlage referenties Nieuwbouw Het landelijke beeld is dat van de nieuwbouw de verkoopbaarheid zwaar onder druk staat. Het aantal verkopen is afgelopen jaar sterk teruggevallen, met name in de hogere prijsklassen. De financierbaarheid en lange doorlooptijd van nieuwbouw zijn de grootste belemmeringen waardoor consumenten niet tot aankoop over gaan. Door de verminderde verkoopbaarheid worden steeds meer lopende projecten uit de verkoop gehaald of worden aankomende projecten uitgesteld. Deze toenemende intrekkingen en afzwakkende aanmeldingen hebben de aanbodtoename uit de voorgaande kwartalen een halt toegeroepen. Na een stevige dip op de nieuwbouwmarkt laten de eerste indicatoren een teken van herstel zien in het 2e kwartaal van 2023.

Zo nam het aantal verkopen voor het eerst sinds lange tijd weer toe en worden woningen ook weer iets sneller verkocht. In Heiloo zijn er geen projecten uit de verkoop gehaald of zijn er projecten uitgesteld als gevolg van de marktsituatie voor nieuwbouw. Bron: Analyse nieuwbouw 1e en 2e kwartaal 2023 NVM (Brainbay) Zie bijlage 5

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

12

4.6

Referenties Voor het bepalen van de waarde heeft de taxateur diverse transacties onderzocht die rond het getaxeerde hebben plaatsgevonden. De transacties die volgens taxateur relevant zijn voor deze taxatie zijn opgenomen in bijlage 2.

5

Taxatie

5.1

Optimale aanwending / Highest and Best Use (HaBU) De marktwaarde van het getaxeerde is, tenzij hierna anders vermeld, een weerspiegeling van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU). Dat is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het getaxeerde wordt genereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het getaxeerde, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Optimale aanwending / Highest And Best: Het betreft een wettelijke taxatie. De taxateur is in zijn waardeoordeel uitgegaan van de bestemming en/of gebruik die de hoogste waarde vertegenwoordigt. Hiermee is er derhalve bij alle getaxeerde objecten uitgegaan van de Highest And Best Use.

5.2

SWOT-analyse Beoordeling eigenschappen getaxeerde Sterke eigenschappen getaxeerde • Gelegen nabij dorpskern met alle voorzieningen, een NS-station en voldoende recreatiemogelijkheden in de directe omgeving. Zwakke eigenschappen getaxeerde • Gronden in eigendom bij verschillende partijen. • Gronden hebben een nog uit te werken bestemming, er dient derhalve nog een planologische wijziging plaats te vinden. Beoordeling externe factoren Kansen • Er is veel vraag naar (betaalbare) woningen, de vraag overtreft het aanbod. • Bouwen van energiezuinige woningen. Bedreigingen • Verder oplopende bouwkosten en hogere rendementseisen als gevolg van de stijgende rente, waarmee de haalbaarheid van nieuwbouw onderdruk komt te staan. • Afnemende transacties van nieuwbouwwoningen. • Stijgende hypotheekrente waarmee woningen minder betaalbaar worden voor de kopers

5.3

Werkwijze Bij de residuele waarderingsmethode wordt de grondwaarde berekend door de waarde van het gehele vastgoedobject te taxeren. Van deze waarde worden de totale bouwkosten afgetrokken. De waarde die rest, het residu, is de waarde die toegekend moet worden aan de grond. De getaxeerde waarde van de woningen zijn gebaseerd op de aanname van een normaal afwerkniveau passend bij de aard en woningtype van de betreffende woning en een bouw conform het vigerende bouwbesluit. Voor de waardering van de koopwoningen zijn er voldoende transacties van vergelijkbare woningen beschikbaar, die hebben plaatsgevonden in het plangebied. Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

13

Voor de waardering van de huurwoningen heeft de taxateur zich gebaseerd op huurwaarden die opgegeven zijn door de opdrachtgever. De huurwaarde is gekapitaliseerd met een BAR van 4,75%, gezien de ligging van het onroerend goed en het feit dat het nieuwbouw betreft acht de taxateur dit een marktconform rendementseis.

5.4

Getaxeerde waarde Deze waardering is tot stand gekomen na opname van het getaxeerde, voor zover mogelijk, rekening houdend met alle aan ondergetekende bekende en voor de waarde van belang geachte factoren. Op basis van de referenties zoals opgenomen in de bijlage komt de taxateur tot de navolgende waarden van de woningen en grondwaarden. Woningtype

Aantal

Waarde van woning

Appertement sociale huur

0

Rijwoning sociale huur

0

Rijwoning goedkoop koop

33

Appartement middenduur koop

Grondwaarde

Grondwaarde totaal

N.v.t

€

-

€

-

N.v.t

€

-

€

-

281.000

€

65.274

€

0

N.v.t

€

-

€

-

Rijwoning middenhuur

0

N.v.t

€

-

€

-

Rijwoning middenduur koop groot

10

€

375.000

€

110.055

€

1.100.548

Hoekwoning middenduur koop groot

10

€

388.000

€

105.425

€

1.054.246

Twee-onder-een-kap klein koop

10

€

388.000

€

85.586

€

855.863

Twee-onder-een-kap midden koop

2

€

525.000

€

144.561

€

289.123

Twee-onder-een-kap groot koop

2

€

625.000

€

191.041

€

382.081

Vrijstaande woning bijz. kavel koop

2

€

415.000

€

183.968

€

367.936

Vrijstaande woning middenkoop

4

€

800.000

€

326.163

€

1.304.654

Vrijstaande woning koop groot

10

€

975.000

€

382.635

€

3.826.354

Kavel oppervlakte 750 m2

0

N.v.t

€

-

€

-

Kavel oppervlakte 1000 m2

0

N.v.t

€

-

€

-

Kavel oppervlakte 1250 m2

0

N.v.t

€

-

€

-

Kavel oppervlakte 1500 m2

0

N.v.t

€

-

€

-

€

83

2.154.037

Totale waarde

€

Totale waarde afgerond

€ 11.340.000

11.334.842

Alles overwegende is de taxateur van mening dat de waarde van het getaxeerde bedraagt: € 11.340.000,ZEGGE: ELFMILJOEN DRIEHONDERDVEERTIGDUIZEND EURO

5.5

Backtesting Taxateur heeft de onroerende zaak eerder gewaardeerd, te weten in 2020, het verschil in de indertijd getaxeerde waarde, te weten € 14.340.000,= en de thans getaxeerde waarde van € 11.340.000,= wordt verklaard door het feit dat het getaxeerde woningbouwprogramma kleiner van omvang is dan in 2020; een deel van de woningen is reeds gerealiseerd.

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

14

6

Verantwoording De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. Dit rapport is uitsluitend gemaakt ten behoeve van voormelde opdrachtgever. Ondergetekende aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid ten aanzien van de inhoud van dit rapport jegens anderen dan de opdrachtgever. Bij de taxatie wordt rekening gehouden met een scala aan (wegings)factoren, informatiebronnen e.d. Slechts een deel van bij de beoordeling betrokken gegevens is in het rapport opgenomen. De beoordeling en de rapportage zijn afgestemd op het doel van de taxatie. De taxateur is gaarne bereid tot het verstrekken van een nadere toelichting aan de opdrachtgever. Een concept van dit rapport is op 28 augustus 2023 verstuurd naar opdrachtgever, naar aanleiding van opmerkingen van opdrachtgever zijn er diverse tekstuele aanpassingen doorgevoerd. De waarde is niet aangepast. Aldus opgemaakt en getekend,

T. de Boer Rentmeester en Beëdigd taxateur/makelaar

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Heemstede, 22 september 2023

Paraaf

15

Bijlage 1

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

16

Foto’s Gezien de bijzondere aard van de taxatie, er is een programma van woningen getaxeerd zonder dat hier een concrete locatie aan verbonden is, is het maken van foto’s niet mogelijk.

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

17

Bijlage 2

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

18

Referenties woningen De taxateur heeft zich op basis van een analyse uit het NVM-databestand een beeld gevormd van de recente transactieprijzen, waarbij hij met name heeft gekeken naar de (gemiddelde) transactieprijs van woningen in de directe nabijheid (maximaal 10 km) van het getaxeerde en recent gebouwd (20202024). Appartementen

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

19

Tussenwoning

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

20

NB: Dit betreft een woning die reeds geheel ingericht is ( o.a. voorzien van een keuken, badkamer) voorts was de woning gestoffeerd en was de tuin aangelegd. Dit alles maakt dat de prijs hoger ligt dan nieuwbouwwoningen.

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

21

NB: Dit betreft een woning die reeds geheel ingericht is ( o.a. voorzien van een keuken, badkamer) voorts was de woning gestoffeerd en was de tuin aangelegd. Dit alles maakt dat de prijs hoger ligt dan nieuwbouwwoningen. De woning is gelegen in Zuiderloo.

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

22

Hoekwoning

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

23

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

24

2-onder-1 kapwoning

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

25

Vrijstaande woningen

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

26

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

27

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

28

Kleine vrijstaande woning tot max 65 m2 Voor kleine vrijstaande woningen met een woonoppervlakte tot 65 m2 is gekeken naar recente transactie in de directe nabijheid met een straat van 15 km. Hierbij zijn alleen verkochte woningen met een oudere bouwperiode gevonden.

Opmerking: Moet van binnen gerenoveerd worden, gelegen bij kruispunt.

Opmerking: Moet gerenoveerd worden.

Opmerking: Volledig gemoderniseerd, nette woning.

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

29

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

30

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

31

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

32

Bijlage 3

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

Bedrijf Taxateur Controleur

Projectnummer

Opdrachtgever Betreft

Versie

BTW

-

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo €

281.000,00

5.614 €

€

-

-

€

-

0%

€

-

0%

€

-

342.975 € 433.884 €

320.661 €

320.661 €

309.917 €

0%

Paraaf

Totale residuele grondwaarde

€

-

€

-

0% €

€

-

5.514 €

€ 0%

€

-

-456 €

€

Residuele grondwaarde per m2

Grondquote

Residuele grondwaarde

2.154.037 €

28%

502

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t. 3.826.354 €

-

€

-

11.334.842

€ 11.340.000

-

Totaal afgerond

€

€

-

0%

Totaal

€

1.304.654 € 367.936 € 1.054.246 €

382.081 € 1.100.548 €

289.123 € €

855.863 € -

47% 49% 54% 37% 33% 27% 33% 36% 21% €

€ € € 765 € 870 € 736 € 588 € 578 € 428 € 502 € 564 € 243 € € -

€ € € 382.635 € 326.163 € 183.968 € 191.041 € 144.561 € 85.586 € 105.425 € 110.055 € 43.785 €

-155.195 €

€ € € 38.468 € 30.454 € 29.590 € 26.302 €

65.274 €

€ € € 23.081 € 18.272 € 8.673 € 17.754 € 15.781 € 21.370 € 19.567 € 18.169 €

9.239 €

8.465 €

9.107 €

8.902 €

7.997 €

Resultaat

€ € € 15.387 € 12.182 € 5.782 € 14.455 €

11.836 € 10.521 € 8.548 € 12.822 €

7.827 € 11.740 €

7.268 € 10.902 €

6.160 € 15.399 €

5.643 € 14.109 €

6.071 € 15.178 €

5.934 € 14.836 €

5.331 €

13.328 €

-

€

€

€

-

€

€

Totale ontwikkelingskosten

-

Winst & Risico (W&R)

14% 47.242 €

14% 37.400 €

14% 17.752 €

14% 36.338 €

14% 32.301 €

14% 26.244 €

14% 24.030 €

14% 22.313 €

14% 18.911 €

14% 17.326 €

14% 18.640 €

14% 18.220 €

14%

16.572 €

Algemene kosten (AK)

Ontwikkelingskosten

€ Totale bijkomende kosten per eenheid

Bijkomende kosten

€

-

Bijkomende kosten -

267.140 €

126.800 €

€ 259.560 €

230.720 €

€ 187.460 €

171.640 €

€

159.380 €

-

135.080 €

337.440 €

123.760 €

€ € € € € € € € € -

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€ Stijging bouwkosten t.o.v. p.p. IGG kengetal 133.140 €

€ -

€ € € € € € € € € -

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

Toeslag i.v.m. ontwerp per eenheid € 130.142 €

€ -

€ € € € € € € € €

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

Toeslag i.v.m. ontwerp

116.707 €

€ -

€ € € € € € € € -

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

Meerpijs EPC 0 per eenheid

€

-

n.v.t. € -

n.v.t. n.v.t. n.v.t. € € € € € -

€

-

€

-

€

-

€

-

Totale bouwkosten per eenheid

-

n.v.t. € -

n.v.t. € -

n.v.t. € -

n.v.t. €

1.406 337.440

1.406 € 267.140 €

1.268 € 126.800 €

1.442 € 259.560 €

1.442 € 230.720 €

1.442 € 187.460 €

1.226 € 171.640 €

1.226 € 159.380 €

1.228 € 135.080 €

1.547 € 123.760 €

1.268 € 133.140 €

-

€

€

-

-

1.228 €

€

130.142 €

-

€

€

-

805.785 €

1.438 €

661.157 €

800.000,00 € 975.000,00

116.707 €

516.529 €

625.000,00 € 415.000,00 €

525.000,00 €

388.000,00 €

388.000,00 €

375.000,00 €

€ 213.175 €

-

€

€

n.v.t.

€

232.231 €

5.417

€

168.712 €

4,75% 257.941,89

5.533 €

Meeprijs EPC 0

146.151 €

€

4.823 €

Bouwkosten per eenheid

€

204.141,47

4.557 €

Bouwkosten

Bouwkosten

Woningwaarde (excl. BTW)

Marktwaarde koop (incl. BTW)

Huurwaarde (incl. BTW)

176.842,11 €

€

4,75%

4,75%

€

1.021 12.252

€

808 9.697

700 €

8.400 €

Brutoaanvangsrendement (BAR)

Huurprijs (per eenheid, per jaar)

€

149

€

Huurprijs (per m2, per jaar)

Huurprijs (per eenheid, per maand) €

12,38

€

Huurprijs (per m2, per maand)

Waarde kavel

4.145 €

n.v.t.

3.695 €

n.v.t.

n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

N.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Type dak 3.846 €

n.v.t. n.v.t. n.v.t. Nee Nee

Nee

Nee

Nee

Nee

Nee

Nee

Nee

Nee

Nee

Nee

Nee

Conceptwoning 3.568 €

n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Waarde GBO incl. BTW

n.v.t.

n.v.t. n.v.t. n.v.t. 240 190

100

180

160

130

140

130

110

80

105

0

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t. n.v.t. n.v.t. 75% Basis

75% Basis

75% Basis

72% Basis

72% Basis

72% Basis

75% Basis

75% Basis

75% Basis

77% Basis

75% Basis

0% Basis

0

Basis

Kwaliteitsniveau

€

0%

Brutovloeroppervlakte (BVO) per eenheid

1 n.v.t.

Vormfactor

0 1 1 1 180

143

75

130

115

94

105

98

83

62

79

1

1

0 0

Gebruiksoppervlakte (GBO) per eenheid

1500 Zie bijlage

1250 Zie bijlage

1000

0

4

2

2

2

10

10

10

0

0

33

€

> € 388.000,= Kavel Zie bijlage

Kavel 750

10

375 Zie bijlage

250 Zie bijlage

325 Zie bijlage

250 Zie bijlage

200 Zie bijlage

210 Zie bijlage

195 Zie bijlage

180 Zie bijlage

1 Zie bijlage

130 Zie bijlage

Zie bijlage

Kavel Zie bijlage

Kavel

0

500

Vrijst. Groot

90

Vrijst. Middden

Zie bijlage

Vrijst. Klein

0

2^1 kap groot

Zie bijlage

2^1 kap midden

Aantal

Referentie(s)

2^1 kap klein

388.000,00

Hoekw. Groot

388.000,00 €

Rijw. Groot

1.087,00 €

Rijw. klein

388.000,00 €

Appartement

281.000,00 €

Rijwoning

808,06 €

Rijwoning

808,06 €

€

Appartement

(Woning)type Kavel oppervlakte in m2

> € 388.000,=

Koop > € 388.000,=

281.000,00 ≤ € 388.000,=

281.000,00 €

808,06 €

281.000,00 €

218.500,00 €

647,19 €

647,19 €

€

Categorie Prijsklasse

> € 388.000,=

Koop Koop

Koop

Koop

Koop

Koop

Koop

Koop

Koop

Koop

Koop

Huur

Koop

Koop

Huur

Huur

Koop/huur > € 388.000,=

Duur Duur Duur

Duur

Duur

Duur

Goedkoop

Duur

Duur

Middenduur

Middenduur

Middenduur

Middenhuur

Middenduur??

Goedkoop

Sociaal

Sociaal

Categorie

> € 388.000,=

Vrije sector Vrije sector Vrije sector

Vrije sector

Vrije sector

Vrije sector

Vrije sector

Vrije sector

Vrije sector

Vrije sector

Vrije sector

Vrije sector

Vrije sector

Vrije sector

Vrije sector

Sociaal

Sociaal

Segment

> € 388.000,=

4 4 4

4

4

4

4

4

4

3

3

3

3

3

2

2

2

> € 388.000,=

Kavel Wonen Kavel Wonen

Kavel Wonen

Kavel Wonen

Nieuwbouw Wonen

Functie Categorie

> € 388.000,=

Kavel 1500 Kavel 1000

Kavel 1000

Kavel 750

Vrijst. Groot

Nieuwbouw Wonen

Nieuwbouw Wonen

Nieuwbouw Wonen

Nieuwbouw Wonen

Nieuwbouw Wonen

Nieuwbouw Wonen

Nieuwbouw Wonen

Nieuwbouw Wonen

Nieuwbouw Wonen

Nieuwbouw Wonen

Soort bouw

Klein Bijz. kavel Vrijst. Midden

2^1 kap groot

2^1 kap midden

2^1 kap klein

Hoekw. Groot

Rijw. Groot

Rijw. Middenh.

Koop app.

Nieuwbouw Wonen

Nieuwbouw Wonen

App. sociaal

Afkorting

Programma

Residuele grondwaarde

Tabblad

Variant

0,21 21%

Tiede de Boer

TIEDE Randstedelijk Rentmeester | Taxateur

Rijwoning sociaal Rijwoning Koop

Parameters

Datum bijgewerkt

Peildatum Printdatum

Datum opgesteld

Status

Opdrachtnemer

Algemeen Projectnaam

83

33

Rekenbladen

34

Bijlage 4

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

35

Bestemmingsplan

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

36

Residuele grondwaardeberekening Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

Bijlage 5

Analyse Nieuwbouw 1e kwartaal 2023

Nieuwbouw

Verkoopbaarheid nieuwbouw onder druk In de 2e helft van 2022 is de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten onder druk komen te staan. Door de gestegen bouwkosten kunnen de verkoopprijzen van nieuwbouw niet flexibel meebewegen met de prijsdaling in de bestaande bouw en zijn nieuwe woningen relatief duur geworden. Dit, in combinatie met terughoudendheid van kopers, heeft geresulteerd in een sterke terugval van de verkoopcijfers. Door de verminderde dynamiek lopen de verkooptijden op en is het totale aanbod aan nieuwbouwwoningen in het afgelopen jaar sterk toegenomen. In het 1e kwartaal van 2023 is dit beeld nog niet veranderd. De verkoopdynamiek blijft van een zeer laag niveau. Inmiddels is ook een sterke toename zichtbaar in projecten die uit de verkoop worden gehaald of waarvan de verkoop wordt uitgesteld. Deze afzwakking van de aanmeldingen en toenemende intrekkingen hebben de aanbodtoename uit de voorgaande kwartalen een halt toegeroepen. Het aantal aangeboden nieuwbouwwoningen stokt op een niveau dat voor het laatst in 2015 is genoteerd.

Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023

2

Nieuwbouw

Nieuwbouwverkopen in een dip In de eerste drie maanden van 2023 was het aantal verkopen van nieuwbouw van een laag niveau. In totaal zijn circa 3.900 nieuwbouwwoningen en circa 250 bouwkavels verkocht door NVM-makelaars. Ter vergelijking, in het 1e kwartaal van 2021 werden nog ruim 10.100 nieuwbouwwoningen en kavels verkocht. De huidige verkoopcijfers liggen op een niveau dat voor het laatst in 2014 zichtbaar was. De terugval van de verkoopcijfers is al langer gaande. In voorgaande jaren was dit echter een gevolg van het gebrek aan aanbod, waardoor consumenten niet de mogelijkheid hadden om tot aankoop over te gaan. Inmiddels is er wel meer aanbod beschikbaar, maar gaan woningzoekers alsnog niet tot aankoop over. Dit terwijl de wens van consumenten nog wel bestaat en het ook noodzakelijk is dat de Nederlandse woningvoorraad verder wordt uitgebreid.

Aantal nieuwbouwwoningen verkocht Verkocht via NVM-makelaar, inclusief verkocht onder voorbehoud

12.000

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

0

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2018

2019

2020

Projectmatig

2021

2022

2023

Bouwkavels

Bron: NVM / brainbay

Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023

3

Nieuwbouw

Verkopen nemen het sterkst af in West-Nederland Aantal verkopen per landsdeel (inclusief verkocht onder voorbehoud)

Noord

Oost

West

Zuid

0

500 2022-2

1000 2022-3

1500

2000

2022-4

2500

3000

2023-1

Bron: NVM / brainbay

Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023

4

Nieuwbouw

Financierbaarheid is de belangrijkste belemmering NVM-makelaars wijzen de financierbaarheid aan als de belangrijkste oorzaak voor de tegenvallende verkoopcijfers van de nieuwbouw. De gestegen rente heeft veel consumenten afgeschrikt. In de bestaande bouw heeft dit geresulteerd in een stevige prijscorrectie, maar in de nieuwbouw zijn de vraagprijzen minder flexibel door de hoge bouwkosten. Voor veel woningzoekers is de aankoopprijs van een nieuwbouwwoning nu lastig te financieren. Ook het financieren van de dubbele woonlasten tijdens de overbruggingsperiode zorgt voor problemen bij consumenten. Doordat in de bestaande bouw wel sprake is van een prijsdaling neemt het budget van doorstromers af. Wanneer de verkoop van de huidige woning minder oplevert, heeft de consument een lager budget om te besteden aan de nieuwe woning. Bij een stap binnen de bestaande voorraad middelt dit zich uit doordat de prijsdaling ook bij de te kopen woning heeft plaatsgevonden. Bij nieuwbouw is dit door de stabiele prijzen niet het geval. De financiële stap naar een nieuwbouwwoning wordt hierdoor steeds groter. Naast de financierbaarheid vormt de lange doorlooptijd van nieuwbouwprojecten ook een steeds groter probleem en dit is een andere oorzaak voor de vraaguitval. Door de verminderde verkoopbaarheid duurt het steeds langer totdat de benodigde verkopen zijn behaald en wordt gestart met de bouw.

Terwijl kopers in de bestaande bouw al snel over de sleutel van hun nieuwe woning beschikken, duurt dit in de nieuwbouw al snel 2 jaar en in sommige gevallen zelfs 3 tot 4 jaar.

In de praktijk ontstaan hierdoor verschillende problemen. Kopers betalen een lange periode dubbele woonlasten en voor velen is dit inmiddels niet meer financierbaar en/of betaalbaar. Ook weten consumenten vaak niet hoe hun leven er tegen de tijd van de oplevering zal uitzien. Voor veel mensen is de stap naar een woning die pas 2 jaar later kan worden betrokken te groot. Hoe verder deze tijd oploopt, hoe groter de stap wordt. Ook ontstaat veel onzekerheid over de toekomstige verkoopbaarheid van de huidige woning. Met name over wat die tegen die tijd nog waard is. Als alternatief zou de woning direct kunnen worden verkocht, maar ook een huurwoning voor een tijdelijke overbrugging is niet makkelijk te vinden.

Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023

5

Nieuwbouw

Minder inschrijvingen voor nieuwbouwprojecten

Status van woningen die 3 maanden eerder te koop zijn gezet In aanbod bij een NVM-makelaar 100%

Dat nieuwbouw minder snel wordt verkocht blijkt duidelijk uit de verkoopstatus van de woningen die in het vorige kwartaal te koop zijn gezet. Na 3 maanden is nog 44% van deze woningen beschikbaar. In het 1e kwartaal van 2022 betrof dit slechts 11% van de woningen die na drie maanden nog te koop stonden.

90%

Van de woningen die 3 maanden geleden te koop zijn gezet is inmiddels 29% (onder voorbehoud) verkocht. Een jaar geleden was dit nog bij 71% van de woningen het geval. Het duurt beduidend langer om een serieuze kandidaat te vinden en de verkoop tot stand te brengen.

50%

80% 70% 60%

40% 30% 20%

Dit blijkt ook uit de enquête die onder de NVM-makelaars is gehouden. Circa driekwart ziet een terugval in de inschrijvingen bij nieuwbouwprojecten die in de verkoop worden genomen. Zowel bij appartementen als woonhuizen is dit het geval. Naast dat het aantal inschrijvingen afneemt, kunnen serieuze kandidaten ook steeds minder vaak overgaan tot aankoop. In deze gevallen is de wil er wel, maar lukt het de kandidaat niet om de financiering rond te krijgen. Een situatie die NVM-makelaars steeds vaker zien voorkomen.

10% 0% 1

2

3

4

1

2020

2

3

4

1

2021

2

3

2022

Beschikbaar

Onder bod/optie

Verkocht onder voorbehoud

verkocht

4

1 2023

Ingetrokken

Bron: NVM / brainbay

Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023

6

Nieuwbouw

Koopovereenkomst wordt vaker ontbonden Zelfs wanneer een koopovereenkomst is getekend leidt dit minder vaak naar een eigendomsoverdracht. Sinds het laatste kwartaal van 2022 is steeds vaker zichtbaar dat een verkoop op basis van de ontbindende voorwaarden geen doorgang vindt. Zowel vanuit de koper als verkoper wordt hiervan gebruik gemaakt. In het geval van de verkoper zien we dat vaker de voor de afbouwverzekering benodigde grens van 70% verkocht niet wordt gehaald, waardoor niet kan worden gestart met de bouw van het volledige project. In een deel van de gevallen betekent dit dat alleen de verkochte woningen worden gebouwd. Alleen dit is vaak niet mogelijk door een financiële of bouwtechnische samenhang in het project. In die gevallen worden bij het uitstellen van het project ook de reeds getekende koopovereenkomsten ontbonden. Anderzijds wordt ook vaker door kopers van de opschortende voorwaarden gebruik gemaakt. Bijvoorbeeld wanneer de huidige woning niet (voor het benodigde bedrag) kan worden verkocht of wanneer door een te lange tijd tussen koop en start bouw het hypotheekvoorstel verloopt en rente hierdoor omhoog gaat.

Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023

7

Nieuwbouw

Een nieuwbouwwoning huren als alternatief NVM-makelaars zien in toenemende mate dat de zoekers van nieuwbouw koopwoningen uitwijken naar de huurmarkt. Deze groep maakt een tijdelijke uitstap naar de huursector, om op een later moment de koopmarkt weer te betreden. Op de huurmarkt overtreft de vraag echter al ruimschoots het aanbod. Nieuwe huurwoningen die beschikbaar komen krijgen veel inschrijvingen en leiden zo tot veel teleurgestelde kandidaten. Meer nieuwbouw is hard nodig in de huursector. In de pijplijn ontstaan echter problemen doordat minder partijen geïnteresseerd zijn om te investeren in Nederlandse huurwoningen door de aangekondigde wet- en regelgeving.

Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023

8

Nieuwbouw

Aantal woningen in aanbod stopt met stijgen

Aantal nieuwbouwwoningen in aanbod In aanbod bij een NVM-makelaar, inclusief woningen onder optie 20.000

Na drie opeenvolgende kwartalen met forse aanbodtoenames is het aanbod in het 1e kwartaal van 2023 gestabiliseerd. Aan het einde van het kwartaal staan ruim 17.800 nieuwbouwwoningen te koop bij NVM-makelaars. Dit zijn 400 woningen meer dan drie maanden eerder. Op jaarbasis blijft echter sprake van een forse stijging. Vergeleken met een jaar eerder is het aantal nieuwbouwwoningen in aanbod bijna verdubbeld. Het aanbod bestaat voor 44% uit appartementen en voor 20% uit tussenwoningen. Een vergelijkbaar aandeel als in het 1e kwartaal van 2022.

18.000

De stabilisatie is een opvallende ontwikkeling aangezien het beperkte aantal verkopen en de toegenomen verkooptijd. Dat het aanbod alsnog stabiliseert is een gevolg van het lage aantal nieuwbouwwoningen dat nieuw in de verkoop is genomen en de toename van het aantal projecten waarvan de verkoop is ingetrokken.

8.000

16.000 14.000 12.000 10.000

6.000 4.000 2.000 0

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Bron: NVM / brainbay

Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023

9

Nieuwbouw

Meer projecten worden uit de verkoop genomen Door de verslechterde verkoopbaarheid worden meer projecten uit het aanbod gehaald. Dit vormt een belangrijke oorzaak voor de huidige stabilisatie van het aanbod. In Q1 2023 is de verkoop gestaakt van ruim 1.900 nieuwbouwwoningen.

Aantal ingetrokken nieuwbouwwoningen Woningen waarbij de verkoop is gestaakt 2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2018

2019

Aantal intrekkingen

2020

2021

2022

2023

Gemiddelde van 4 kwartalen

Bron: NVM / brainbay

Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023

10

Nieuwbouw

Minder aanwas van nieuwbouwaanbod De slechte verkoopbaarheid sorteert inmiddels ook effect op het aantal nieuwbouwwoningen dat te koop wordt gezet. In het 1e kwartaal van 2023 zijn bijna 5.400 nieuwbouwwoningen en circa 525 bouwkavels door NVM-makelaars in verkoop genomen. Dit is het laagste aantal aanmeldingen sinds de start van deze registratie in 2013. De beperkte aanwas vormt een andere belangrijke oorzaak voor de aanbodstabilisatie. De beperkte aanwas is een gevolg van nieuwbouwprojecten die vooruit worden geschoven. Projecten waarbij in de huidige omstandigheden weinig vertrouwen is in een succesvolle verkoop worden uitgesteld. Projectontwikkelaars gaan terug naar de tekentafel om tot een beter of veelal betaalbaarder woonproduct te komen. Een van de mogelijkheden die met regelmaat wordt toegepast is het verkleinen van het aantal vierkante meters om tot een lagere koopsom te komen. Het is echter discutabel of deze verkleiningen van de woningen ook op de lange termijn wenselijk zijn.

Aantal nieuwbouwwoningen te koop gezet Bij een NVM-makelaar 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2018

2019 Projectmatig

2020

2021

2022

2023

Bouwkavels

Bron: NVM / brainbay

Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023

11

Nieuwbouw

Projectuitstel leidt tot toekomstig woningtekort NVM-makelaars zien het aantal nieuwbouwprojecten dat in de pijplijn zit afnemen. De slechte verkoopbaarheid resulteert in projectuitstel bij ontwikkelaars. De vertraging wordt versterkt door een opeenstapeling van externe factoren. De hoge bouwkosten, langdurige vergunningstrajecten, de stikstofproblematiek en bezwaarprocedures worden door de makelaars aangewezen als redenen voor vertraging. Met name de hoge bouwkosten en langdurige vergunningstrajecten zorgen dat de projecten niet op gang komen. Vanuit de beperkte aanwas ontstaat een volgend probleem. Door het uitstellen van de projecten ontstaat een achterstand die niet meer kan worden ingelopen. Op het moment dat de vraag weer aantrekt is er niet voldoende bouwcapaciteit beschikbaar om zowel de uitgestelde als reguliere projecten te ontwikkelen. Een situatie die ook het geval was na het stilvallen van de bouwproductie tijdens de kredietcrisis. Het woningtekort dat hier is ontstaan kon in de daaropvolgende jaren niet meer worden ingelopen. Dit vormde een van de belangrijkste oorzaken voor de woningschaarste in de afgelopen jaren. De huidige marktontwikkelingen creëren dezelfde valkuil. Het is daarom van belang om anticyclisch te bouwen.

Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023

12

Nieuwbouw

Dynamiek verdwijnt vooral in hogere prijsklassen De verslechterde verkoopbaarheid is het sterkst zichtbaar in het hogere prijssegment. Woningzoekers in deze prijsklassen voelen de klappen van de verhoogde rente en de verslechterde verkoopbaarheid van de eigen woning het hardst, waardoor ze een pas op de plaatst maken. Bij deze doelgroep is een verhuizing meestal niet noodzakelijk, maar komt dit voort uit de wens om een stap te maken in de woonkwaliteit. De groep heeft daardoor de mogelijkheid om een verhuizing vooruit te schuiven. In de verkoopcijfers is het verschil duidelijk zichtbaar. Vergeleken met het voorgaande kwartaal is het aantal verkopen van woningen van 500.000 euro of hoger afgenomen, terwijl in de lagere prijsklassen juist een toename is geregistreerd. De situatie wordt door de NVM-makelaars onderschreven. De verkoop van betaalbare nieuwbouwwoningen verloopt ook stroever, maar deze worden nog wel verkocht. Terwijl de dynamiek in de hogere prijssegmenten stokt.

Aantal verkopen naar prijsklasse Woningen verkocht door een NVM-makelaar

tot € 250.000

€ 250.000 - € 400.000

€ 400.000 - € 500.000

€ 500.000 - € 750.000

vanaf € 750.000 0

200

400

2022-4

600

800

1000 1200 1400

2023-1

Bron: NVM / brainbay

Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023

13

Nieuwbouw

Verkoop van duurdere woningen uitgesteld In het aanbod dat nieuw op de markt komt is al een reactie zichtbaar van de slechte verkoopbaarheid van woningen in het hogere segment. Projectuitstel vindt met name plaats bij woningen in de hogere prijsklassen, terwijl woningen met een lagere vraagprijs nog wel in de verkoop worden genomen. Dit is duidelijk zichtbaar in het aandeel woningen met een vraagprijs van 500.000 euro of hoger. Dit aandeel heeft in de afgelopen jaren sterk in de lift gezeten, maar kent sinds de afgelopen twee kwartalen een kantelpunt. Momenteel valt 44% van de woningen die te koop werd gezet in deze prijsklasse, een half jaar geleden was dit nog 55%. Het aandeel volgt hiermee dezelfde tendens als de verkopen.

Aandeel van de woningen met een vraagprijs hoger dan € 500.000 Woningen verkocht door een NVM-makelaar 60% 50% 40% 30% 20%

10% 0% 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2018

2019

Aanmeldingen

2020 Aanbod

2021

2022

2023

Transacties

Bron: NVM / brainbay

Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023

14

Nieuwbouw

Gemiddelde verkoopprijs neemt af

Mediane transactieprijs Woningen verkocht door een NVM-makelaar € 550.000

Na de daling van de prijzen in de bestaande bouw is ook in de nieuwbouw een prijscorrectie zichtbaar. In het afgelopen kwartaal betaalden kopers gemiddeld 468.000 euro voor hun woning. Dit is gemiddeld 30.000 minder dan tijdens de piek in het 3e kwartaal van 2022.

€ 500.000

Een belangrijke aanleiding hiervoor is de veranderende dynamiek binnen de prijssegmenten. Doordat minder duurdere woningen worden verkocht, valt het gemiddelde lager uit. De prijscorrectie betekent dus niet direct dat voor dezelfde woning minder wordt betaald, zoals bij de bestaande bouw het geval is.

€ 400.000

€ 450.000

€ 350.000 Een prijscorrectie in de nieuwbouw lijkt echter onvermijdelijk. Om de verkoopbaarheid te verbeteren zullen de prijzen weer meer moeten gaan aansluiten op de bestaande bouw. NVM-makelaars zien sporadisch al dat projecten voor een lagere vraagprijs in verkoop worden genomen dan oorspronkelijk was beoogd. Uit de praktijk blijkt dat dit een zeer gunstig effect heeft op de veerkoopbaarheid. Ook toont het aantal nieuwbouwwoningen waarbij gedurende het verkoopproces de prijs naar beneden wordt bijgesteld een toename, maar dit aantal is nog steeds van zeer beperkte mate.

€ 300.000

€ 250.000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2018

2019 Nieuwbouw

2020

2021

2022

2023

Bestaande bouw

Bron: NVM / brainbay

Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023

15

Nieuwbouw

Nieuwbouw blijft relatief duur Ondanks de prijscorrectie blijven nieuwe woningen relatief duur ten opzichte van de bestaande bouw. Kopers van een nieuwe woningen betalen gemiddeld genomen 74.000 euro meer voor de aankoop dan kopers in de bestaande bouw. Door de sterke prijsdaling die in de bestaande bouw heeft plaatsgevonden is dit prijsverschil in de afgelopen kwartalen fors opgelopen. Ondanks de hogere aankoopprijs zijn de maandlasten van een nieuwe woning niet persé hoger dan bij een bestaande woning. Door de betere energetische eigenschappen van een nieuwe woningen liggen de stookkosten over het algemeen aanzienlijk lager. Daarnaast is over het algemeen sprake van lagere onderhoudskosten dan bij een oudere woning. Voor veel kopers vormt dit een belangrijke motivatie om ondanks de hogere aankoopsom toch een nieuwbouwwoning te kopen.

Verschil in mediane verkoopprijs per vierkante meter Tussen nieuwbouw en bestaande bouw € 700 € 600 € 500 € 400 € 300 € 200 € 100 €-

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2018

2019

2020

2021

2022

2023

Aantal euro's dat een vierkante meter nieuwbouw duurder is dan bestaande bouw Gemiddelde van 4 kwartalen

Bron: NVM / brainbay

Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023

16

Nieuwbouw

Knelpunten voor de verkoopdynamiek Concluderend heeft de consument nog wel interesse in een nieuwbouwwoningen. Dit blijkt ook uit het feit dat nog steeds wordt ingeschreven op projecten. Alleen consumenten haken vaker af gedurende het proces van aankoop. Makelaars wijzen vier knelpunten aan waardoor de consument uiteindelijk niet meer kiest voor een nieuwbouwwoning, namelijk: • • • •

De onzekerheid over wanneer de eigen woning moet worden verkocht De hoge financieringskosten (dubbele woonlasten) De lange wachttijd tussen aankoop en oplevering De hoge prijs ten opzichte van de bestaande bouw

Wanneer de zorgen bij consumenten worden weggenomen zullen wel weer meer woningzoekers gaan kiezen voor een nieuwbouwwoning. Daarom moet er nu, ook bij tegenvallende verkopen, toch worden bijgebouwd. Een doorbouwgarantie kan daarin helpen. Eerder starten met bouwen, bijvoorbeeld bij 50% voorverkoop, leidt tot meer zekerheid voor de consument.

Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023

17

NVM in coproductie met brainbay (030) 608 51 85 info@nvm.nl

Bijlage 6

Normblad taxatierapport Inleiding Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een reguliere taxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport commercieel vastgoed. Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Waaruit bestaat deze Norm? 1. Definitiebepalingen voor de basis van de waarde en waarderingsgrondslag 2. Kwalificaties van de taxateur 3. Bijzondere vereisten voor het taxatieproces (EVS4) voortvloeiend uit de taxatie opdracht 4. Minimale onderzoekvereisten voor de uitvoering van de waardering 5. Vereisten voor de verslaglegging (EVS5) in het taxatierapport 1.

Definitiebepalingen voor de basis van de waarde

Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. 1.1. Inleiding De basis voor de waarde geeft in de waardering het antwoord op de vraag welke waarde er wordt getaxeerd en op basis van welke (bijzondere) uitgangspunten en beperkingen. 1.2. Waarde begrip als basis van de waarde Een waardering op basis van de EVS is uitsluitend gebaseerd op de Marktwaarde. Toelichting 1.2.1. het geschatte bedrag; Bij de waardebepaling gaat het om een in geld uitgedrukte prijs die voor het vastgoed betaald moet worden als zijnde de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijze onder de gegeven condities kan worden verkregen op de genoemde peildatum. 1.2.2. vastgoed; In deze standaard gaat het om de waardebepaling van onroerende zaken en de zakelijke rechten die daarop betrekking hebben. Om juridische redenen heeft deze term de voorkeur boven de term “object”. Deze standaarden kunnen ook betrekking hebben op de financiële verslaggeving. Daarom kan de term “actief” voor een algemene toepassing van de definitie in de plaats van “vastgoed” gelezen worden. 1.2.3.

zou worden overgedragen; Het gaat om een geschat bedrag, niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gebrachte koopsom. 1.2.4. op de waardepeildatum; De geschatte marktwaarde geldt slechts op een bepaalde dag. Dit is het gevolg van de omstandigheid dat markten continue aan veranderingen onderhevig zijn. De waardering zit dus op de waarde, feiten en omstandigheden in de markt op die specifiek benoemde dag. 1.2.5. tussen een bereidwillige koper; Dit houdt in dat de koper onder de geldende marktomstandigheden gemotiveerd is om te kopen, maar daartoe niet verplicht is. De waardering dient dus geabstraheerd te zijn van de waan van de dag of irreële verwachtingen van de markt. 1.2.6. bereidwillige verkoper; Dit houdt in dat de verkoper gemotiveerd is om te verkopen onder de geldende marktomstandigheden, maar daartoe niet verplicht is. Wel wil de verkoper onder de gegeven marktomstandigheden de hoogst haalbare prijs. Omdat de verkoper een “hypothetische” verkoper is, wordt zijn beslissing niet beïnvloed door feitelijke overwegingen. 1.2.7. zakelijke transactie; De transactie tegen marktwaarde wordt geacht gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en zelfstandig (zonder last) handelen. 1.2.8.