Presentatie RIA exploitatieplan Zuiderloo 2020 eerste herzieningZuiderloo.pdf

Ontwerp exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening Informatieavond Gemeenteraad

Datum 4 januari 2021

Agenda

1. Algemeen 2. Ontwerp exploitatieplan

3. Vervolg

pagina 2

Ontwerp exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening

Algemeen •

Wro art 6.12: gemeenteraad stelt EP vast voor gronden waarop bouwplannen zijn voorgenomen

•

Grondslag voor afdwingbaar kostenverhaal bij particuliere ontwikkelaars

•

Mogelijkheid tot stellen van eisen o.a.: locatie, volkshuisvestelijk, fasering

•

Belanghebbenden: grondeigenaren

pagina 3

Ontwerp exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening

Algemeen •

Fictieve benadering dat gemeente gehele locatie exploiteert

•

Objectief vastgestelde marktconforme prijzen ( begroting van kosten en opbrengsten)

•

Regels voor omslaan van de kosten over de verschillende uitgiftecategorieën (hoogste grondopbrengst krijgt hoogte kosten toebedeeld)

•

Te betalen exploitatiebijdrage bij verlenen omgevingsvergunning

pagina 4

Ontwerp exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening

1e herziening exploitatieplan Zuiderloo •

Het exploitatieplan Zuiderloo is op 23 maart 2020 onherroepelijk geworden.

•

Conform artikel 6.15 Wro moet een exploitatieplan worden herzien.

•

Herziening kan zowel niet-structurele als structurele onderdelen bevatten. Bij een herziening op structurele onderdelen is artikel 6.14 Wro (en hierdoor ook afdeling 3:4 Awb) van toepassing. Hierdoor kan tegen het besluit direct beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

pagina 5

Ontwerp exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening

1e herziening exploitatieplan Zuiderloo •

De herziening van het exploitatieplan Zuiderloo bevat zowel nietstructurele en structurele onderdelen.

•

Vooral de taxatie van de inbrengwaarde en de grondopbrengsten, gezien de marktontwikkelingen tussen 2017 en 2020, achten wij een structureel onderdeel van deze herziening.

•

Dus, is hierdoor is ook afdeling 3:4 Awb van toepassing.

pagina 6

Ontwerp exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening

1e herziening exploitatieplan Zuiderloo •

Deze eerste herziening heeft samenvattend betrekking op de volgende punten: 1. 2. 3.

4. 5. 6. pagina 7

Een uitwerking en detaillering van de ramingen van de kosten met in achtneming van de aangegeven methoden van indexering; Een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten; Voor de raming van de plankosten gebruik maken van de ministeriele regeling; De inbrengwaarde taxeren op prijspeil 1-1-2020; De grondopbrengsten taxeren op prijspeil 1-1-2020; De doelgroepenverordening van toepassing verklaren.

Ontwerp exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening

•

Kenmerken exploitatieplan 2017 -

•

23,7 ha. 477 woningen gemeentelijk eigendom + 58 overige eigenaren gemeente bezit 14,5 ha (inclusief contracten) overige eigenaren bezitten 9,2 ha.

Uitgangspunten -

-

faseringseisen: aanleg voorzieningen en financieel belang civieltechnische eisen cat. 1 en 2 woningen: 30-40% uitgeefbaar 50-60%

pagina 8

Ontwerp exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening •

Kenmerken exploitatieplan 2020 -

23,7 ha. en 477 woningen (170 nog te realiseren) gemeentelijk eigendom + 42 overige eigenaren

pagina 9

Ontwerp exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening FINANCIEEL OVERZICHT INVESTERINGSPOSTEN

Exploitatieplan 2017

Exploitatieplan 2020

32.728.666

36.384.873

Exploitatieplan 2017

Exploitatieplan 2020

TOTAAL

41.034.338

47.176.849

6.142.511

Totale kasstroom Index uitgaven Index inkomsten Totale kasstroom geindexeerd Rente Saldo Eindwaarde Netto Cont. waarde

8.305.672 -1.382.966 2.325.969 9.248.675 -2.933.875 6.314.800 4.662.464

10.791.977 -605.710 585.217 10.771.483 -2.548.298 8.223.185 6.469.096

2.486.304 777.256 -1.740.752 1.522.809 385.576 1.908.385 1.806.632

TOTAAL OPBRENGSTENPOSTEN

•

31-12-2026 1-1-2020

Grote verschillen tussen 2017 – 2020 ontstaan door marktontwikkelingen: inbrengwaarde € 3,5 mln. en grondopbrengsten

pagina 10

Verschil

3.656.207 Verschil

Ontwerp exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening

•

Gevolgen voor grondeigenaren. Iedere grondeigenaar heeft een hogere waardering van de eigendommen verkregen.

•

Afhankelijk van het initiatiefplan worden de grondopbrengsten bepaald.

•

Gevolgen exploitatieplan Zuiderloo 2020 voor de huidige initiatiefnemers: - Exploitatiebijdragen blijven in veel gevallen gelijk of dalen. - In een aantal gevallen wordt de exploitatiebijdragen voor eigenaren hoger. Dit geldt vooral voor initiatiefnemers die op een perceel grond een enkele (kleine) vrijstaande woning neerzetten.

pagina 11

Ontwerp exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening

Bruto exploitatiebijdrage: € 64.358 per basiseenheid MACRO AFTOPPING Verhaalbare kosten minus bijdragen

Contante waarde per 01-01-2020

Totaal inbrengwaarden Totaal andere kosten in verband met exploitatie Bruto te verhalen kosten

€ € €

19.625.806 17.938.004 37.563.810

Bijdragen en subsidies Opbrengsten verkregen of toegekend uit naaste ontwikkeling

€ €

782.351

Netto te verhalen kosten

€

36.781.459

Totaal opbrengsten (excl. bijdragen) Netto te verhalen kosten

€ €

43.250.555 36.781.459

Maximaal te verhalen kosten

€

36.781.459

Kosten versus opbrengsten

Exploitatiebijdrage Maximaal te verhalen kosten Aantal gewogen eenheden Kosten per gewogen eenheid

pagina 12

NCW per 1-1-2020 € €

36.781.459 571,52 64.358

Ontwerp exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening

Vervolg: - Vanaf eind oktober is de 6 weken termijn voor zienswijzen gaan lopen

- 2 zienswijzen ingediend - Zienswijzen + beantwoording + gevolgen exploitatieplan in raadscommissie openbare ruimte d.d. 13 januari 2021 pagina 13

Bedankt voor uw aandacht

Ontwerp exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening

pagina 15