Notitie Kosten- en batenanalyse exploitaties Het Baafje en De Beun

Notitie Project Betreft

2400286 – Zwembad & Theater Analyse exploitatie Zwembad en Theater Heiloo

Van

ir. H.F. (Henno) Hanselaar h.hanselaar@bbn.nl 06 22 57 51 16

Houten, 4 maart 2024

Inleiding De exploitant van Zwembad Het Baafje en Theater De Beun in Heiloo is onlangs failliet gegaan. De gemeente Heiloo is als eigenaar van het vastgoed belanghebbende bij de exploitatie. Het college wil weten wat v r ( a c ë e) r s c ’s gem e d gaa j de exploitatie van het zwembad en het theater. Verder wil het college graag weten of de exploitatie van zwembad Het Baafje op basis van de huidige (maar opgezegde) huur- en exploitatieovereenkomsten mogelijk is. bbn adviseurs is gevraagd een analyse uit te voere aar de etre e de exp tat es e de eve tue e r s c ’s te s g a ere Ten behoeve van de analyse hebben wij diverse bestanden ontvangen van de gemeente. De lijst van ontvangen informatie is opgenomen in bijlage 1.

Zwembad Het Baafje Het zwembadcomplex bestaat uit twee buitenbassins, het hoofdgebouw, de machinekamer en de uitkijktoren. De oppervlakte is globaal nagemeten op de tekeningen en komen ongeveer overeen met de opgegeven afmetingen. omvang diep buitenbassin ondiep buitenbassin

1.075 m² bvo 538 m² bvo

totaal bassins

1.613 m² bvo

hoofdgebouw machinekamer uitkijktoren

980 m² bvo 130 m² bvo 25 m² bvo

totaal gebouwen

1.135 m² bvo

Boekwaarde • De ekwaarde edraagt p d t m me t a ger d € 1 13 De a schr jv g edraagt v r € 5 5 De ereke de re te s ,5% ver de restere de ekwaarde e edraagt € 35 De totale kapitaallasten voor Zwembad Het Baafje komen daarmee uit p j a € 1 • I het ekwaarde verz cht s te z e dat de re vat e va het e d gwerk ter waarde va € 9 voor het eerst in 2024 geactiveerd is. De werkzaamheden zijn bijna afgerond. • De afschrijvingstermijnen van de verschillende activa variëren van 15 tot 35 jaar.

2400286 – Zwembad & Theater Notitie Analyse exploitatie Zwembad en Theater Heiloo

Pagina 1 van 6

• • •

In het boekwaardeoverzicht staat dat in 2026 de vervanging van tegelwerk buitenzwembad verwacht w rdt v r ee edrag va € De verduurzam gs vester g va u t de ‘R utekaart verduurzam g gemee te jk vastg ed’ s geschat p € 000 incl. btw. Dat kan nieuwe hoge kapitaallasten met zich meebrengen als de raad de routekaart vast te stellen. De inventaris die bij aanvang van de exploitatie aanwezig was en mee verhuurd werd, is in de loop van de tijd volledig vervangen door de huurder. De taxateur heeft de inventaris getaxeerd op een waarde van circa € 43.300. Bij beëindiging van de huur- en exploitatieovereenkomst moet de inventaris overgenomen worden door de gemeente voor zover het de basisinventaris betreft tegen de boekwaarde. Dit brengt kapitaallasten met zich mee die nog niet opgenomen waren in de begroting.

Exploitatiekosten eigenaar (gemeente) In het exploitatieoverzicht vanuit de gemeentelijke administratie zijn de werkelijk geboekte kosten per kostensoort weergegeven van de jaren 2018 t/m 2023. • De p st ‘A schr jv ge ’ s gestege va c rca € 9 1 , 19 e t t € 55 in 2023. • De geboekte omslagrente is eveneens gestegen van € 1 t t€1 3 • De belastingen bedroegen in 2018, 2019, 2020 en 2021 ongeveer € 3.000 per jaar. In 2022 en 2023 is een opvallende stijging zichtbaar (meer dan 80%) naar ongeveer € 5 5 per jaar. Dat komt neer op geveer € 5 per m² bvo. Dit is aan de bovenkant van de bandbreedte van de door ons gehanteerde kengetallen. • De verzekeringen vertonen k ee sterke st jg g va € 1 1 aar € 4.500 in 2023. Dat komt eer p geveer € per m² bvo. Dit is aan de bovenkant van de bandbreedte van de door ons gehanteerde kengetallen. • De geboekte onderhoudskosten in 2018 t/m 2023 variëren va € 11 t t€ per jaar. Gemiddeld bedroegen de onderhoudskosten c rca € 5 per jaar Dat k mt eer p c rca € 5 per m² bvo. • Tussen de ontvangen documenten zit een MOP (meerjaren onderhouds plan) 2019-2028. De bedragen die daarin genoemd worden zijn aanzienlijk hoger. Gemiddeld komt het bedrag in het MOP op € 139.000 per jaar. Dat komt neer op € 122 per m² bvo. Voor een zwembad hanteren wij normaliter ee ke geta va c rca € 40 - 50 per m² bvo.

• De p st ‘Schades e Va da sme’ s zeer eperkt en niet structureel. • De p st ‘Adv esk ste derde ’ s et structuree • Op de post ‘Over ge g edere e d e ste ’ s 1 en 2021 ee su sta t ee edrag va € respect eve jk € 31.000 geboekt. • De post Inkomensoverdracht (overige overheden en instellingen) omvat vermoedelijk de exploitatiebijdrage. De exploitatiebijdrage is slechts licht gestegen in de jaren 2018-2023. • Er worden geen administratieve beheerskosten geboekt op het betreffende grootboeknummer. Huurinkomsten • De huur is van ongeveer € 500 in 2020 in één keer gestege aar € 121.500 in 2021 (bijna 60%). In 2023 is de huur nog verder doorgestegen naar € 13 .500. Dit is conform het addendum op de huur- en exploitatieovereenkomst (2021) het gevolg van de kosten van de renovatie. • Het gemiddelde resultaat van de exploitatie in de jaren 2018 t/m 2023 s ee tek rt va € 11 5

2400286 – Zwembad & Theater Notitie Analyse exploitatie Zwembad en Theater Heiloo

Pagina 2 van 6

Kostprijsdekkende huur • Als we de kostprijsdekkende huur berekenen met het bbn-rekenmodel komen wij uit op een kpdh van € 112.000 in 2024 (c rca € 99 per m² v ). Zie bijlage 2. Dit is iets lager dan de werkelijke huur die momenteel in rekening wordt gebracht. • We hebben een beschouwingsperiode van 20 jaar aangehouden en de incidentele posten uit de exploitatieadministratie buiten beschouwing gelaten. • Voor de onderhoudskosten is het aan te raden om een actueel MJOP te gebruiken in de berekening van de kpdh want dit heeft een significante invloed op de kpdh. Voor nu is het gemiddelde van de werkelijk geboekte onderhoudskosten aangehouden, € 25 per m² bvo. Huurovereenkomst • Huurperiode is aangegaan voor 5 jaar en wordt maximaal drie keer verlengd met telkens 2 jaar. Dit biedt de huurder in principe voldoende flexibiliteit want er komen ook veel huurovereenkomsten voor waarin huurders voor langere periodes worden gebonden aan een object. • Voor de jaarlijkse huurverhoging wordt het CPI-indexcijfer specifiek voor sportaccommodaties gebruikt. • De basisinventaris is eigendom van de gemeente en wordt mee verhuurd. Het is onduidelijk of de door de taxateur getaxeerde inventaris de basisinventaris betreft of dat dit door de huurder aangeschafte inventaris betreft.

Exploitatieovereenkomst • In de exploitatieovereenkomst is afgesproken dat de huurder een eigen vermogen inbrengt van € 50.000 om eventuele tekorten mee af te dekken. Gezien de tekorten die inmiddels ontstaan, is deze buffer onvoldoende gebleken. • De exploitatiebijdrage is ruim hoger dan de huur die betaald wordt. In feite betaalde de gemeente de exploitant om het zwembad draaiende te houden. • De indexatie vindt volgens de exploitatieovereenkomst plaats op basis van hetzelfde CPI-indexcijfer als de huurverhoging (namelijk die voor sportaccommodaties). • Uit de administratie blijkt dat de exploitatiebijdrage niet is meegestegen toen de huur in 2021 in één keer sterk is gestegen. • Om de sterke verhoging van de huur te dekken heeft de exploitant alleen de verhoging van de e treepr jze (met s echts € 1,-) ter beschikking gekregen.

Theater De Beun Het gebouw van het theater bestaat uit de begane grond en een gedeeltelijke 1e verdieping. De oppervlakte is globaal nagemeten op de tekeningen en komen ongeveer overeen met de opgegeven afmetingen. omvang begane grond 1e verdieping

690 m² bvo 210 m² bvo

totaal

900 m² bvo

2400286 – Zwembad & Theater Notitie Analyse exploitatie Zwembad en Theater Heiloo

Pagina 3 van 6

Boekwaarde • De boekwaarde van theater De Beun bedraagt op dit moment afgerond € e estaat u t de trekkenwand en de herstelkosten van een brand in 2011. De a schr jv g edraagt v r €1 De berekende rente is 2,5% over de resterende boekwaarde e edraagt v r € 5.000. De totale kap taa aste v r k me daarmee u t p geveer € 19 • In het boekwaardeoverzicht staat dat in 2025 de zaalstoelen en de klimaatbeheersing worden vervangen en dat het toilet en de douche worden gerenoveerd. De totale investering daarvan wordt ingeschat op ee edrag va € 3 Dit brengt in 2025 ruim een verdubbeling van de boekwaarde en kapitaallasten met zich mee. • De afschrijvingstermijnen van de verschillende activa variëren van 10 tot 26 jaar. • De verduurzam gs vester g va u t de ‘R utekaart verduurzam g gemee te jk vastg ed’ s geschat p € 19.000 incl. btw. Dat kan nieuwe hoge kapitaallasten met zich meebrengen als de raad besluit de routekaart vast te stellen. • De inventaris die bij aanvang van de exploitatie aanwezig was en mee verhuurd werd, is in de loop van de tijd volledig vervangen door de huurder. De taxateur heeft de inventaris getaxeerd op een waarde va c rca € 67.000. Bij beëindiging van de huur- en exploitatieovereenkomst moet de inventaris overgenomen worden door de gemeente voor zover dit de basisinventaris betreft tegen de boekwaarde.

Dit brengt kapitaallasten met zich mee die nog niet opgenomen waren in de begroting. Exploitatiekosten eigenaar (gemeente) In het exploitatieoverzicht vanuit de gemeentelijke administratie zijn de werkelijk geboekte kosten per kostensoort weergegeven van de jaren 2018 t/m 2023. • In 2018 zijn geen afschrijvingen geboekt, 19 e edr ege de a schr jve € 1 e 2021, 2022 en 3€1 • In 2018 bedroeg de geboekte ms agre te € 3.600 in 2018. In 2021 steeg de geboekte rente naar € 6.100 m daar a weer te da e aar € 5 3 • De belastingen varieerden van circa € 1 5 1t t€3 3 Dat k mt eer p geveer € 4 per m² bvo. Dit is in lijn met de door ons gehanteerde kengetallen. • De verzekeringen zijn gestegen va € 1.9 1 aar € 400 in 2023. Dat komt neer op ongeveer bijna € 5 per m² bvo. Dit is iets hoger dan de door ons gehanteerde kengetallen. • De geboekte onderhoudskosten in 2018 t/m 2023 daalden va € 8.200 in 2018 t t € 2.500 in 2023. Gem dde d edr ege de derh udsk ste c rca € 5.4 per jaar Dat k mt eer p c rca € 6 per m² bvo. Dat is aanzienlijk lager dan de door ons gehanteerde kengetallen. • In het ontvangen MJOP 2021-2030 zijn de daarin genoemde bedragen aanzienlijk hoger. Gemiddeld komt het bedrag in het MJOP p € 59.600 per jaar. Dat komt neer op € per m² v Voor een theater ha tere w j rma ter ee ke geta va c rca € 30 - 40 per m² bvo.

• De p st ‘Schades e Va da sme’ s et structuree ege ver ee k ste p st va € 1 1 staat ook een p re gst/verg ed g va € • De p st ‘Adv esk ste derde ’ s et structuree • Op de p st ‘Over ge g edere e d e ste ’ s 19 met 7.400 een significant lager bedrag geboekt dan gem dde d € in de jaren 2018, 2020, 2021, 2022 en 2023. Vermoedelijk betreft dit de exploitatiebijdrage. • I 19 e 1 z j er c r ak ste ge ekt va respect eve jk € 1 3 e € 35.000. • Vanaf 2020 is er jaarlijks ee mutat e de v rz e g ge ekt va € 31 • Er worden geen administratieve beheerskosten geboekt op het betreffende grootboeknummer.

2400286 – Zwembad & Theater Notitie Analyse exploitatie Zwembad en Theater Heiloo

Pagina 4 van 6

Huurinkomsten • De huur k mste z j gestege va € 1 t t € 51 3 Dat is een lichte stijging van circa 3% per jaar. • Het resultaat op de exploitatie is 1 , 19 e g eperkt egat e met gem dde d € 3.400 per jaar. In de jaren 2021, 2022 en 2023 bedraagt het tek rt gem dde d € Kostprijsdekkende huur • Als we de kostprijsdekkende huur berekenen met het bbn-rekenmodel komen wij uit op een kpdh van € 105 (c rca € 117 per m² bvo). Zie bijlage 3. Dit is bijna twee keer zoveel als de werkelijke huur die momenteel in rekening wordt gebracht. Dit duidt conform de Wet Markt en Overheid op een verkapte subsidie en ongeoorloofde staatssteun. • We hebben een beschouwingsperiode van 20 jaar aangehouden en de incidentele posten buiten beschouwing gelaten. • Voor de onderhoudskosten is het aan te raden om een actueel MJOP te gebruiken in de berekening van de kpdh want dit heeft een significante impact op de kpdh. Voor nu is gem dde d € ,- per m² bvo in de berekening toegepast. Huurovereenkomst • In de huurovereenkomst wordt een bruto vloeroppervlak genoemd van 1.331 m². Dit wijkt af van de circa 900 m² die wij hebben ontvangen en globaal hebben nagemeten. • Huurperiode is aangegaan voor 6 jaar met maximaal twee keer een verlenging van 2 jaar. • De jaarlijkse huurverhoging vindt plaats op basis van het CPI-indexcijfer (alle huishoudens).

• Er vindt geen aanpassing van de huurprijs plaats bij een negatief CPI-indexcijfer. • De basisinventaris is eigendom van de gemeente en wordt mee verhuurd. Het is onduidelijk of de door de taxateur getaxeerde inventaris de basisinventaris betreft of dat dit door de huurder aangeschafte inventaris betreft. Exploitatieovereenkomst • De exploitatiebijdrage is iets minder dan de helft van de te betalen huur. • Indexatie van de exploitatiebijdrage vindt plaats op basis van CPI-indexcijfer (alle huishoudens) net als de huurverhoging. • In de exploitatieovereenkomst is in tegenstelling tot in de huurovereenkomst geen bepaling opgenomen over dat er geen aanpassing plaatsvindt als het CPI-indexcijfer negatief is.

Gecombineerde gebruiksexploitatie De ontvangen jaarrekeningen betreffen een gecombineerde jaarrekening van de exploitatie van zwembad Het Baafje en theater De Beun (en nog buurthuis De Zwaan). • Uit de jaarcijfers van de exploitant blijkt dat er tot en met 2019 winst werd gemaakt met de exploitatie en dat vanaf 2020 de ver eze p epe t t c rca € 224.000 in 2023. • De opbrengsten zijn gestegen maar de kosten zijn nog harder gestegen. • De loonkosten en huisvestingskosten zijn de grootste kostenposten. • De loonkosten zijn in 2022 bijna verdrievoudigd ten opzichte van 2021 terwijl de omzet zelfs niet is verdubbeld. • Energielasten zijn in twee jaar tijd verviervoudigd (2021-2023).

•

In 2022 is de onroerend zaakbelasting ongeveer verviervoudigd ten opzichte van 2021.

2400286 – Zwembad & Theater Notitie Analyse exploitatie Zwembad en Theater Heiloo

Pagina 5 van 6

Conclusies • • • • • • •

De geboekte onderhoudskosten zijn lager da de MJOP’s aa geve Vermoedelijk is niet al het begrote onderhoud uitgevoerd (of het is goedkoper ingekocht dan begroot). Toekomstige onderhoudskosten kunnen hoger uitvallen dan begroot als dit niet tijdig wordt uitgevoerd. In het geval dat de verduurzamingsmaatregelen uit de Routekaart verduurzaming uitgevoerd worden na een besluit van de gemeenteraad, kan dit leiden tot hogere toekomstige kapitaallasten. Het risico bestaat dat de besparingen die de maatregelen moeten opleveren niet voldoende dekkend zijn. De exploitatiebijdrage van Het Baafje heeft in 2021 niet dezelfde stijging doorgemaakt als de huur. De exploitant had alleen de (beperkte) verhoging van de entreeprijzen tot zijn beschikking om de hogere huur te dekken. Zonder exploitatiebijdrage lijkt het niet mogelijk om de objecten rendabel te exploiteren, met name het zwembad. In de jaarrekeningen lijken met name de loon- en personeelskosten een risico te zijn. De huur- en exploitatieovereenkomsten bevatten geen bijzonderheden die een haalbare exploitatie onmogelijk zouden maken. In het geval dat er om wat voor reden dan ook geen exploitant is, bijvoorbeeld bij een faillissement van een nieuwe exploitant, loopt de gemeente huurinkomsten mis.

Bijlagen Bijlage 1: lijst ontvangen bestanden Bijlage 2: Kpdh Zwembad Het Baafje Bijlage 3: Kpdh Theater De Beun

2400286 – Zwembad & Theater Notitie Analyse exploitatie Zwembad en Theater Heiloo

Pagina 6 van 6