Nota beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen exploitatieplan Zuiderloo eerste herziening

Nota beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen ontwerp exploitatieplan Zuiderloo, eerste herziening (2023) Het ontwerp exploitatieplan Zuiderloo, eerste herziening (2023) heeft vanaf 2 november 2023 tot en met 13 december 2023 ter inzage gelegen. Gedurende de termijn van ter inzagelegging is één zienswijze ingediend. De zienswijzen is tijdig ingediend. In onderstaande tabel wordt de ingediende zienswijze samengevat weergegeven (kolom 1) en voorzien van een beantwoording (kolom 2). In kolom 3 tenslotte wat dit betekent voor het exploitatieplan. Ook zijn ambtshalve wijzigingen gewenst. Hieronder (bij Ambtshalve wijzigingen) worden deze samengevat. Zienswijzen

Reactie op de zienswijze

1.

a.

a.

acht het in strijd

De zienswijze is ingediend naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerp

1.

Bijlage 7a: Tekst

exploitatieplan Zuiderloo, eerste herziening 2023. De zienswijze kan daarmee alleen gericht zijn

‘Groeninrichting

op de inhoud van het exploitatieplan, niet op dat van het (onherroepelijke) bestemmingsplan of de

perceel

uitwerking die op basis daarvan nog plaats moet vinden.

wijzigen in

De zienswijze beperkt zich hiermee tot het opnemen van een bedrag à € 5.000,- voor de

‘Groeninrichting

groeninrichting van het perceel

onderhoudsstrook

in bijlage 7a en 7b van het exploitatieplan Zuiderloo, eerste

’

met het rechtszekerheidsbeginsel om

herziening (2023). Het bedrag van € 5.000,- maakt onderdeel uit van een raming van nog te

bijlagen verbindend te verklaren voor

verrichten werkzaamheden door de gemeente in het bestaande en toekomstige openbaar gebied

een juridisch instrument dat aan de

(bijlage 7b). Ter verduidelijking is hierbij een kaart opgenomen (bijlage 7a). De gemeente heeft

‘Inrichten

weg van ontwikkeling van het perceel

met het opnemen van bedragen in deze versie van het exploitatieplan duidelijk proberen te

groenstrook

kan staan zonder dat er een redelijke

maken welke investeringen nog moeten worden gedaan om het project af te kunnen ronden. De

perceel

uitleg van de consequenties van het

gemeente had ook kunnen besluiten dit inzicht niet te geven, maar heeft dit uiteindelijk wel

…)’ wijzigen in

instrument wordt gegeven. Temeer

gedaan. De basis voor het opnemen van het bedrag ligt in het bestemmingsplan. Uit het

‘inrichten

omdat de bijlagen beperkend zijn

bestemmingsplan komt duidelijk naar voren dat bij uitwerking van het perceel rekening moet

onderhoudsstrook

voor de ontwikkeling van het perceel,

worden gehouden met een greppel en een onderhoudsstrook van 3 meter langs die greppel.

greppel perceel

waarmee onherroepelijke

b.

Actie

b.

Het bedrag van € 5.000,- ziet op de inrichting van het onderhoudspad langs de reeds bestaande

planologische rechten worden

greppel. Dit onderhoudspad moet op het perceel van indiener worden gelegd nu de greppel op

beperkt.

het naastgelegen perceel is gerealiseerd. De noodzaak tot groeninrichting betreft dus niet het

Voor dit moment beperkt

hele perceel, maar slechts een gedeelte van het perceel c.q. een strook langs de bestaande

zich tot het maken van

greppel ter breedte van 3 meter. Om dit te verduidelijken zal de tekst in bijlage 7a worden

bezwaar tegen de vermelding van

aangepast van ‘Groenrichting perceel

een groene invulling van haar

’. In bijlage 7b zal de tekst ‘Inrichten groenstrook perceel

perceel. Daarvoor is geen juridische basis in het bestemmingsplan, noch

’ in ‘Groeninrichting onderhoudsstrook greppel

‘inrichten onderhoudsstrook greppel perceel c.

Het perceel van

( …)’ worden gewijzigd in

(…)’.

moet in z’n geheel worden uitgewerkt. Daarbij moet rekening

worden gehouden met een onderhoudsstrook langs de bestaande greppel ter breedte van 3

greppel 2.

’

Bijlage 7b: Tekst

(…)’

(

in het stedenbouwkundige plan,

meter, in eigendom over te dragen aan de gemeente in het kader van een nog op te stellen

kwaliteitshandboek OR of het IPOR.

posterieure overeenkomst tussen gemeente en

c.

vraagt de raad te

.

De basis hiervoor is vastgelegd in het onherroepelijke bestemmingsplan Zuiderloo (vastgesteld op

bevestigen dat het perceel nader kan

7 december 2015). Het perceel heeft in dit bestemmingsplan de bestemming ‘Woongebied – Uit

worden uitgewerkt zonder in acht te

te werken’. De uitwerkingsregels zijn opgenomen in artikel 16 lid 2 onder 1. Belangrijkste regel

nemen groen- of onderhoudsstrook

hierin is dat het uitwerkingsplan in hoofdlijnen passend moet zijn binnen de uitgangspunten

langs de greppel. En dientengevolge

zoals opgenomen in het stedenbouwkundige plan, beeldregieplan en het inrichtingsplan openbare

het exploitatieplan gewijzigd ten

ruimte (IPOR). Zie onder a van het desbetreffende artikel. Daarnaast moet er overeenkomstig de

opzichte van het ontwerp vast te

keur een onderhoudsstrook van minimaal 3 meter worden opgenomen naast watergangen en/of

stellen.

(watervoerende) greppels’. Zie onder f van het desbetreffende artikel. In zowel het stedenbouwkundig plan als het inrichtingsplan openbare ruimte (IPOR) zijn kaarten opgenomen die de waterstructuur binnen het plangebied betreffen. De kaarten laten zien dat een greppel is gelegd over het perceel van

. In plaats van een greppel dient

(uiteindelijk en enkel) een noodzakelijke onderhoudsstrook te worden gerealiseerd. De greppel zelf is in het kader van een goede waterhuishouding op een eerder moment gegraven op het naastgelegen perceel. Hierover is met de eigenaar van naastgelegen eigenaar begin 2021 overeenstemming bereikt. De greppel was toen al nodig om overtollig water in het plangebied Zuiderloo af te voeren. Garantie op het kunnen plegen van onderhoud werd toen echter niet verkregen. Dit moet dus alsnog bereikt. Idee was overigens (destijds) dat de eigenaren van de vier oostelijk van de greppel gelegen percelen hiervoor zorg zouden dragen bij de gemeenschappelijke en integrale ontwikkeling van hun percelen. Deze ontwikkeling bleek uiteindelijk niet mogelijk en eigenaren zijn tot separate ontwikkeling c.q. verkoop van hun percelen overgegaan. Met als gevolg dat één van de eigenaren (

), met de aanleg van de onderhoudsstrook wordt geconfronteerd.

Afbeelding 1: In blauw de te realiseren greppels, in groen de bestaande greppels

In de zienswijze wordt ook gesproken over de legger van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). Bij de verlening van de watervergunning in 2019 waren nog lang niet alle greppels in Zuiderloo gegraven. In de legger zijn de beoogde greppels echter evengoed opgenomen en alvast als “tertiaire” watergang geduid, dit met de intentie om ze na het graven van die greppels, dus wanneer ze een waterafvoerende functie hebben alsnog de status “secundair” te geven. De greppel op het naastgelegen perceel

is formeel nog niet opgeleverd en

overgedragen aan de gemeente. Zodra dit het geval is zal de vraag bij het Hoogheemraadschap worden gelegd om het onderhoudsregiem aan te passen van “tertiair” naar “secundair”. Waarschijnlijk kan dit tussentijds, maar mogelijk dat het moet meegenomen bij een nieuwe vaststelling van de legger eind volgend jaar. De verleende watervergunning is overigens ook duidelijk op dit punt. In de watervergunning is vastgelegd dat alle greppels “secundair” worden. Op de bij de watervergunning horende tekening staat betreffende greppel duidelijk weergegeven. Watervergunning is afgegeven op 25 april 2019.

Afbeelding 2: Uitsnede tekening behorende bij de watervergunning

Nut en noodzaak van een onderhoudsstrook langs de greppel is nog steeds aanwezig. De greppel vervult een belangrijke rol on het watersysteem van Zuiderloo en vormt een belangrijke schakel in de hoofdafvoer. Het onderhoud moet door de gemeente worden gedaan. De mogelijkheid om vanaf de andere zijde te onderhouden ontbreekt. Om de onderhoudsstrook te kunnen bereiken is inmiddels een dam met duiker gelegd in de greppel aan de Wegedoorn. Overigens resteren er wel degelijk ontwikkelingsmogelijkheden op het perceel. Deze zijn geschetst. Rekening houdend met een onderhoudsstrook van 3 meter breed en de overdracht van de grond onder de aanwezige houtwal aan de zijde van de Krommelaan resteert een kavel van 294 m2 met een breedte van 7 meter. Daarbinnen kan een kleine vrijstaande woning van 4 meter breed worden gerealiseerd.

Afbeelding 3: Ontwikkelingsmogelijkheid perceel

Ambtshalve wijzigingen

Achtergrond

1.

De genoemde v.o.n.-prijzen in tabel 6 zijn niet overeenkomstig de prijzen die per 1 juli 2023 gelden en in dit exploitatieplan worden gehanteerd. In tabel 4 zijn wel de juist v.o.n.-prijzen opgenomen. Tabel 6 wordt zodanig aangepast dat deze met tabel 4 overeenkomt. Woningbouw in categorie 2 kent een maximale v.o.n.-prijs van €281.000,-. In categorie 3 bedraagt deze v.o.n.-prijs maximaal €388.000,-. Alles daarboven valt in categorie 4.

Aanpassen v.o.n.-prijzen tabel 6 ‘Berekening gewogen eenheden exploitatiegebied Zuiderloo’ op pagina 27

1&2 <281.000 von, 3 <388.000 von en 4 >388.000 von in plaats van 1&2 <245.000 von, 3 <388.000 von en

Tabel 2023

4 >339.000 von

Koop

Huur

Categorie 1

Tot € 218.500,-

Tot € 647,19

Categorie 2

€ 218.500,- tot € 281.000,-

€ 647,19 tot € 808,06

Categorie 3

€ 281.000,- tot € 388.000,-

€ 808,06 tot € 1.087,--

Categorie 4

Vanaf € 388.000,-

Vanaf€ 1.087,--