Herontwikkeling Kennemerstraatweg 436 - 436a

HERONTWIKKELING ‘DE WASSERIJ’ TE HEILOO

20487

OPDRACHTGEVER : PROJECTADRES : DATUM : VERSIE : FASE :

ORY projectontwikkeling Kennemerstraatweg 436 Heiloo 07-07-2023 O SO

LOCATIE

LUCHTFOTO

Stolp Betsy’s hof

Melco terrein

Locatie - Luchtfoto

Kennemerstraatweg 436 “Wasserij Holland’s Roem”

3

LOCATIE

ROOILIJNEN De stolp van de wasserij ligt over de Rooilijn van de Kennemerstraatweg en valt daarmee op als hoekpunt van de wijk. Samen met de naastgelegen stolp, Betsy’s hof, bakenen ze het tussengelegen groen van Landgoed Ter Coulster af.

Nieuwe Rooilijn Melco

Rooilijn 6000 mm

4

LOCATIE

ROOILIJNEN De afstand van de gevel tot de Rooilijn van de Kennemerstraatweg is 2900mm. De Rooilijn van het Melco terrein sluit niet aan op de zijgevel van de stolp.

Rooilijn 6000 mm

Locatie - Rooilijnen

Afstand tot Rooilijn 2900 mm

5

NIEUWE SITUATIE

ROOILIJNEN Om ruimte te bieden aan twee nieuwe woningen aan de Kennemerstraatweg, is het noodzakelijk om de stolp richting Landgoed Ter Coulster te schuiven. Om de bestaande bomenrij te kunnen laten staan is het nodig de stolp ook naar achter te leggen ten opzichte van de rooilijn. Hierdoor komt de garage namelijk achter de bomenrij te liggen en komen de leilindes niet te dicht op de stolp te staan.

2-onder-1 kap woning

Hoekwoning & Bebo’s

Rooilijn 6000 mm

Nieuwe situatie - Rooilijnen

Vrijstaande woning

6

Locatie - Huidige bebouwing

LOCATIE

HUIDIGE BEBOUWING

7

Nieuwe situatie - Massa’s

NIEUWE SITUATIE

MASSA’S

8

Langhuisstolp met groen - Impressie

LANGHUISSTOLP MET GROEN

IMPRESSIE

9

CONCEPT

AANZICHT

AANZICHT NOORD

Concept - Aanzicht

AANZICHT WEST

10

OPTIES

BERGING

+ Een volledig losse berging geeft het beste zicht op de karakteristieke vorm van de stolp. + Meest strakke en duidelijke vertaling van de ‘klassieke stolp’.

Langhuisstolp + Karakteristieke uitbouw voor stolpen. + Zelfde type uitbouw als naastgelegen stolp Betsy’s hof. + Aangebouwde garage/berging bied de meeste flexibiliteit in het gebruik.

West-Friese stolp + Afgeleid van de karakteristieke vorm van een West-Friese stolp. - Doordat de berging niet te groot mag worden oogt het in zijaanzicht niet als een echte West-Friese stolp.

Opties - Berging

Losse berging

Betsy’s hof 11

PLATTEGROND

BESTAAND Te verplaatsen parkeerplaatsen

NB: Zie pagina 25 en 26 voor het verder uitgewerkte parkeerplan.

Plattegrond - Bestaand

Verplaatsen parkeerplaatsen

12

PLATTEGROND

NIEUWE SITUATIE Verplaatste parkeerplaatsen Toegevoegde parkeerplaatsen Ho

ek

NB: Zie pagina 25 en 26 voor het verder uitgewerkte parkeerplan.

Be

bo

Be

bo

Ga

rag

e

13

Woning - Stolp

WONING

STOLP

14

WONING

STOLP

Living

Garage

Slaapkamer 2

Slaapkamer 3

Techniek

16m

Badkamer Zolder

Badkamer Woonkeuken

7,75m

Woning - Stolp

Slaapkamer 1

3m

1:100

15

Woning - Vrijstaand

WONING

VRIJSTAAND

16

WONING

VRIJSTAAND

Woonkeuken Slaapkamer 2

Slaapkamer 3 Zolder

12m

Slaapkamer 1

Techniek Woning - Vrijstaand

Living

7m

1:100

17

Woning - Bebo’s + hoek

WONING

BEBO’S + HOEK

18

BEBO’S + HOEK

Slaapkamer

Slaapkamer

Slaapkamer

TR + Berging

Woonkamer

Entree

Balkon

EV

Woonkamer Badkamer

Slaapkamer

Balkon

Hoekwoning

Appartementen

Slaapkamer

Slaapkamer

Woonkamer

10m

Woning - Bebo’s + hoek

WONING

BG

Woonkamer

6m

Entree

Woonkamer

6m

Keuken

6m

1:100

19

BIJLAGE

BODEM ONDERZOEK

De gestelde hypothese dat ter plaatse van deellocaties A en B verhogingen aan minerale olie in de grond en ter plaatse van deellocatie A lichte verhogingen aan minerale olie, vluchtige aromaten en VOCL in het grondwater konden worden verwacht is niet bevestigd. In zowel de grond als in het grondwater zijn geen verhogingen gemeten.

Zowel zintuiglijk als analytisch is zijn er geen bevindingen gedaan die wijzen op de aanwezigheid van een (sterke) verontreiniging met minerale olie in de bovengrond. Mogelijk dat deze grond in de tussentijd toch gesaneerd is (in eigen beheer). Hiervan zijn echter geen gegevens bekend bij de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord.

De grond is aanvullend onderzocht op PFAS. In mengmonster BG 2 is 4,2 μg/kg ds aan PFOS (een PFAS-verbinding) gemeten. Conform het beleid van de provincie Noord-Holland geldt er geen saneringsplicht, maar als deze grond vrijkomt bij graafwerkzaamheden is deze op basis van het Tijdelijk Handelingskader niet Ook ter plaatse van de deellocaties C en F zijn geen geschikt voor hergebruik elders. Deze grond zou dan verhogingen gemeten. De gestelde hypothese voor deze kunnen worden afgevoerd naar een grondreiniger of deellocaties zijn derhalve ook niet bevestigd. naar een locatie waar hergebruik op basis van lokaal beleid mogelijk is. Als er grootschalige afvoer van De gestelde hypothese dat ter plaatse van deellocaties grond gaat plaatsvinden, is het ons inziens nuttig om D en E verhogingen aan VOCL kunnen worden afperkend onderzoek te doen naar de verhoogde verwacht is wel bevestigd. In zowel het monster van de waarden van PFOS. bovengrond van deellocatie D als in het monster van de Aanbevolen wordt om de grond die tijdens de bovengrond van deellocatie E is een lichte verhoging aan werkzaamheden vrijkomt zo veel mogelijk te trichloormethaan gemeten. hergebruiken binnen de perceelsgrenzen. Indien dit niet mogelijk is kan de grond op basis van dit rapport De gestelde hypothese dat op het overige terrein worden afgevoerd naar een grondbank of grondreiniger.

deel geen verhogingen worden verwacht boven Als de grond wordt afgevoerd voor hergebruik elders, is lokale achtergrondwaarden zoals opgenomen in de (normaliter) eerst een keuring nodig (doorgaans incl. bodemkwaliteitskaart is bevestigd. In de grond zijn PFAS) conform het Besluit Bodemkwaliteit. Met name hooguit lichte verhogingen gemeten (na uitsplitsing). bij grotere partijen grond is dit laatste voordeliger dan In het grondwater zijn geen verhoogde concentraties afvoeren naar een grondbank of -depot. De gemeente gemeten. beschikt over een bodemkwaliteitskaart, waardoor in sommige gevallen hergebruik mogelijk is zonder De sterke verontreiniging met minerale olie ter plaatse aanvullend onderzoek. van de voormalige bovengrondse stookolietank, die met het nulsituatie bodemonderzoek in 1994 is aangetoond, Tijdens het onderzoek is gebleken dat op de locatie een is met onderhavig onderzoek niet meer aangetroffen. overkapping met asbestverdachte platen aanwezig is.

Deze overkapping is niet voorzien van een goot. Het maaiveld onder de overkapping bestaat grotendeels uit betonnen industrieplaten waardoor de kans klein is dat er asbest in de bodem terecht is gekomen. Dit kan echter pas worden bevestigd met een verkennend asbestonderzoek die uitgevoerd kan worden wanneer de erfverharding is weggehaald. De hypothese dat de locatie asbestonverdacht is, kan derhalve niet worden verworpen. De overige onderzoeksresultaten vormen ons inziens geen belemmeringen voor de afgifte van een omgevingsvergunning. De afgifte van de omgevingsvergunning blijft echter een beleidsmatige afweging van de gemeente zelf.

Bijlage - Bodem onderzoek

Conclusie bodemonderzoek De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de onderzoekslocatie Kennemerstraatweg 436 te Heiloo is vastgelegd.

20

BIJLAGE

ECOLOGIE ONDERZOEK Conclusie ecologie onderzoek Voor Kennemerstraatweg 436 te Heiloo worden plannen voorbereid voor werkzaamheden op locatie. Het betreft slopen van de huidige bebouwing en nieuwbouw van woningen. Voor de ruimtelijke plannen wordt een ruimtelijke procedure doorlopen. Onderdeel van de procedure is een onderzoek naar de potentiële aanwezigheid van beschermde soorten en het maken van een analyse van de mogelijke effecten op die soorten, als gevolg van de werkzaamheden. Het complex bestaat uit een gebouw met een commerciële functie en een bedrijfswoning. De werkzaamheden waarmee rekening moet worden gehouden worden is sloop nieuwbouw.

Noodzakelijke ontheffing c.q. vergunning Voor de ruimtelijke plannen is geen ontheffing van de Wet natuurbescherming noodzakelijk.

Bijlage - Ecologie onderzoek

Beschermde soorten Er zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen, huismus of gierzwaluw aangetroffen. Bij de buren zijn paarverblijven aangetoond. Deze mogen niet worden verstoord door verlichting. Ook het aanliggende natuurgebied mag niet worden verlicht.

21

BIJLAGE

KLIC MELDING

Bijlage - Klic melding

Elektra Gas Telecom Water Riool Technisch gebouw

22

VERHARDING

BESTAAND •

Het verharde oppervlak 1538m2.

1538m2

23

VERHARDING

NIEUWE SITUATIE • •

Bebouwing: 550m2 Paden, parkeren, berging: 388m2

•

Tuinen (50% verhard): 541m2

284m2

Totaal verhard in de nieuwe situatie: 1479m2.

180m2

1042m2 84m2

26m2

Conclusie Het verhard oppervlak in de nieuwe situatie is 1479m2. Dit is een afname ten opzichte van de bestaande situatie. De bestaande situatie is namelijk voor 1538m2 verhard. Water compensatie voor de locatie is daardoor niet nodig.

349m2

13m2

24

PARKEREN

BESTAANDE SITUATIE Parkeerplaatsen bestaand Parkeerplaatsen bestaand - te verplaatsen

Op dit moment zijn er 19 parkeerplaatsen gesitueerd binnen de parkeerkoffer. Hiervan zullen 3 parkeerplaatsen verplaatst worden om ruimte te creëeren.

25

PARKEREN

NIEUWE SITUATIE Parkeerplaatsen bestaand Parkeerplaatsen verplaatst Parkeerplaatsen toegevoegd Er zijn 11 openbare parkeerplekken toegevoegd aan het plan. Conform eerder overleg zijn er 2 parkeerplekken op het perceel van de vrijstaande woning getekend en is er 1 parkeerplaats per stolpwoning getekend. In totaal bied het plan 15 parkeerplaatsen waar er 14,7 worden vereist.

26

PARKEREN

BEREKENING Parkeereis De parkeereis is 14,7 parkeerplaatsen.

Parkeerplaatsen • De vrijstaande woning wordt voorzien van een dubbele oprit met garage. • De stolpwoning wordt voorzien van één parkeerplaats op eigen terrein voor de garage. De andere parkeerplaats bevind zicht aan de achterzijde. Conform de omgevingstafel van 08-02-23. • In totaal zijn er 11 parkeerplaatsen in de openbare ruimte toegevoegd. • De garages zijn niet meegenomen in de parkeerberekening omdat ook zonder de garages aan de eis wordt voldaan. Conclusie Met 15 parkeerplaatsen voldoet het plan aan de gestelde parkeereis.

Woning type

Koop/huur

Vrijstaand 2-onder-1-kap Hoek Appartement

koop koop koop koop

BVO (m2) Aantal Parkeer norm 210 229,13 120 60

1 2 1 4

2,2 ppl 2,1 ppl 1,9 ppl 1,6 ppl

Openbaar Enkele oprit 5m Dubbele Oprit

Rekenaantallen nieuw 1 1 2

Aantal 11 stuks 2 stuks 1 stuks

Ppl in plan 11 2 2

Totaal

15

Parkeer eis 14,7 ppl

27

www.enzoarchitecten.nl