Definitief Concept_reactienota zienswijzen ONTWERP BP Ter Coulsterlaan (1)

3.12

Argumentatie financiële haalbaarheid

In een zienswijze wordt aangegeven dat tijdens de planprocedure steeds door gemeente en ontwikkelaar wordt herhaald, dat een plan met minder dan 40 nieuwe sociale huurwoningen op de planlocatie aan de Ter Coulsterlaan niet haalbaar is. Dit zou tot op heden niet onderbouwd worden door concrete feiten en cijfers. Men vraagt zich af waarom kleinere plannen op andere locaties wel haalbaar zijn en wat het verschil is met het project aan de Ter Coulsterlaan. Reactie gemeente Kennemer Wonen heeft eerder in de planprocedure verschillende redenen gegeven om in te zetten op een nieuwbouwplan met minstens 40 woningen: • Er is een zeer grote behoefte aan sociale huurwoningen (zoals ook in de Reactienota Inspraak en paragraaf 3.2 van deze reactienota zienswijzen onderbouwd); • Het prijsplafond (de huuropbrengsten) horend bij een sociale huurwoning, geeft beperkingen in de maximale stichtingskosten van een nieuwbouwplan; • Een plan met minder dan 40 woningen leidt op deze locatie tot relatief hoge kosten per woning bijvoorbeeld omdat eerst de oudbouw met 21 woningen moet worden gesloopt.

In de Reactienota inspraak is aangegeven dat een financiële verkenning van Kennemer Wonen uitwijst dat de kosten per woning in het Alternatief plan met 29 woningen circa 8% hoger liggen dan in het door Kennemer Wonen voorgestelde plan met 46 woningen; • Op deze locatie kunnen, naar de mening van Kennemer Wonen, meer dan 40 woningen worden ingepast. In een eerder planstadium (september 2020) is een plan met 52 woningen gepresenteerd dat, na kritiek van omwonenden en gemeente, is teruggebracht, naar 46 woningen.

PAGINA 26 van 29

Reactienota zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan Ter Coulsterlaan (gecoördineerde procedure)

In de praktijk van Kennemer Wonen worden inderdaad ook plannen met minder dan 40 woningen ontwikkeld, soms ook met daaraan voorafgaande sloop van de oudbouw. Indien mogelijk probeert Kennemer Wonen haar volkshuisvestelijke taak echter zo goed mogelijk te vervullen én de stichtingskosten per nieuwbouwwoning binnen de perken te houden door op elke locatie zoveel mogelijk woningen te ontwikkelen als de betreffende locatie toelaat. De gemeente heeft de belangen van Kennemer Wonen, die van omwonenden en van de gemeente zelf, tegen elkaar afgewogen en geconstateerd dat in de planopzet van Kennemer Wonen een goede balans is gevonden tussen het toevoegen van een groot aantal sociale huurwoningen en het behoud van de (groene) omgeving, mede gelet op de nieuwe hoogwaardige inrichting van de buitenruimte.

PAGINA 27 van 29

Reactienota zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan Ter Coulsterlaan (gecoördineerde procedure)

4

AMBTSHALVE WIJZIGING PLANREGELS

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een bestemmingsplan inzicht te geven in de gevolgen van de ontwikkeling op het gebied van verkeer en parkeren. Uitgangspunt van de gemeentelijke beleidsregels is dat een bouwplan voorziet in zijn eigen parkeervraag. Voor het bouwplan van Kennemer Wonen aan de Ter Coulsterlaan betekent dit dat bij het realiseren van de (woon)bestemming moet worden voldaan aan de thans geldende parkeerkencijfers danwel parkeernormen op basis van respectievelijk het CROW en/of het lokaal vastgestelde parkeerbeleid en -parkeernormen van de gemeente Heiloo. Met dien verstande dat: a. Voor het parkeren van motorvoertuigen en/of fietsen, alsmede voor het laden of lossen van goederen dienen voldoende voorzieningen te worden getroffen op het betreffende bouwperceel, tenzij hierin op een andere wijze wordt voorzien; b. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd wanneer op eigen terrein niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden conform het geldende vastgestelde parkeerbeleid van de gemeente Heiloo. Artikel 9.2.1 van de planregels van het ontwerpbestemmingsplan Ter Coulsterlaan dient conform bovenstaande regeling te worden aangepast.

Concreet betekent dit dat ten aanzien van het voorliggende bouwplan van Kennemer Wonen, een nieuw woongebouw met 46 huurappartementen, op grond van beleid en wet- en regelgeving in totaal 57 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd, terwijl er daadwerkelijk in het plangebied 59 parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

PAGINA 28 van 29

Reactienota zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan Ter Coulsterlaan (gecoördineerde procedure)

5

CONCLUSIE

Bij alle ingediende zienswijzen is onvrede geuit over de beantwoording van de tegen het voorontwerpbestemmingsplan ingediende inspraakreacties. Omwonenden zijn principieel tegen de voorgenomen (ver)nieuwbouw van een woongebouw met 46 sociale huurappartementen en de effecten daarvan op de omgeving. In de voorliggende nota beantwoording zienswijzen is waar nodig een nadere aanvulling gegeven op de eerder verstrekte reactienota inspraak en het voorgenomen bouwplan van Kennemer Wonen. Geconcludeerd is dat de ingediende zienswijzen niet hebben geleid tot het aanpassen van het bestemmingsplan en bouwplan Ter Coulsterlaan.

5.1 Vervolg Deze nota beantwoording zienswijzen dient als bijlage bij het advies dat voor het vervolg van het planproces aan het college van B&W wordt voorgelegd. Het college wordt voorgesteld de raad voor te stellen het bestemmingsplan Ter Coulsterlaan, op grond van de ambtshalve wijziging, gewijzigd vast te stellen en de omgevingsvergunning voor het bouwen te verlenen. Voorafgaand aan de raadsvergadering vindt een commissievergadering plaats waarin omwonenden de mogelijkheid krijgen in te spreken. Over dit verloop van het planproces worden indieners van een zienswijzen geïnformeerd nadat het college een besluit heeft genomen het ontwerpbestemmingsplan voor te leggen aan de raad voor vaststelling Na publicatie van het vaststellingsbesluit door de raad bestaat er gedurende een periode van zes weken de mogelijkheid voor het indienen van een gemotiveerd beroepsschrift bij de Afdeling bestuursrechtsspraak van de Raad van State.

PAGINA 29 van 29