Document · PDF

Stec Groep 21.369 - Schaarsteonderzoek Heerlen DEF.pdf

Raadsvergadering . (video) 23 februari 2022, gemeente HeerlenBij agendapunt: Huisvestingsverordening 2022 gemeente Heerlen7.646 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Woningschaarsteonderzoek Heerlen

Stec Groep aan gemeente Heerlen

Esther Geuting & Job Wevers 4 februari 2022

Woningschaarste-onderzoek Heerlen (21.369)

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2.2 2.3

Uw situatie ................................................................................................ 3 Onze aanpak ............................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 3

Conclusies en advies 2.1

3.2 3.3 3.4

Woningmarkt- en verhuisdynamiek in Heerlen duiden op schaarste ................................................................................................... 4 Zet in op sterke combinatie huisvestingsverordening en passende nieuwbouwprogrammering ................................................... 5 Blijf monitoren zodat de werking van de verordening duidelijk wordt ......................................................................................................... 5

Analyse 3.1

Heerlen heeft relatief groot aandeel huishoudens met een laag (midden-)inkomen .................................................................................... 6 Dynamiek op de Heerlense woningmarkt is hoog in betaalbare segment .................................................................................................... 9 Positief saldo binnenlandse verhuizingen als tegenwicht van natuurlijke krimp en wegtrekken jongeren .......................................... 11 Verwachte huishoudensafname in Heerlen kan zorgen voor ontspanning op woningmarkt............................................................... 13

Bijlage: analyses op stadsdeelniveau

A. Marktdynamiek per stadsdeel ....................................................................... 15 B. Huishoudensontwikkeling per stadsdeel ...................................................... 16 C. Inkomensgroepenontwikkeling per stadsdeel ............................................. 17

Woningschaarste-onderzoek Heerlen (21.369)

1 Inleiding 1.1 Uw situatie De gemeente Heerlen stuurt op korte termijn aan op een huisvestingsverordening. Hiermee hoopt de gemeente het toewijzingsbeleid van huurwoningen te sturen en voorrang te geven aan woningzoekenden met een maatschappelijke en economische binding aan de gemeente Heerlen. Wanneer een dergelijke huisvestingsverordening eenmaal is ingesteld geeft dit de gemeente de mogelijkheid om in 50 procent van de huurwoningtoewijzingen voorrang te verlenen aan woningzoekenden met een binding aan Heerlen. Dit kan bijdragen aan de doorstroming, en daarmee het beter huisvesten, van de huidige huishoudens in Heerlen. Om een huisvestingsverordening in te kunnen zetten, is een gedegen en sterke cijfermatige analyse van de woningschaarste in de gemeente van belang. Dit rapport gaat in op de huisvestingsvraagstukken die spelen in de gemeente Heerlen aan de hand van meerdere analyses. Vervolgens geven we ook enkele aanbevelingen over het wel of niet doorzetten van een huisvestingsverordening.

Concreet geeft dit onderzoek antwoord op de vragen: • Is er op dit moment schaarste op de woningmarkt in Heerlen en de afzonderlijke stadsdelen? En zo ja, hoe ziet deze schaarste eruit, zowel kwantitatief (aantallen) als kwalitatief (woningtypen en prijssegmenten)? • Hoe gaat deze schaarste in Heerlen en de afzonderlijke stadsdelen zich naar verwachting, zonder verder ingrijpen, de komende tien jaar ontwikkelen? • Biedt de gevonden schaarste voldoende reden om een huisvestingsverordening in te zetten?

1.2 Onze aanpak Om de aard en omvang van woningschaarste in Heerlen vast te stellen analyseren we uitgebreid de woningvoorraad, woningmarktdynamiek en verhuisdynamiek. Alle belangrijke indicatoren voor woningschaarste nemen we daarin mee. Dit doen we onder andere door in te gaan op het aantal huishoudens per inkomensgroep en hun bijkomende huur- en koopmogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad van Heerlen. Ter ondersteuning hiervan tonen we de recente markt- en verhuisdynamiek op de Heerlense woningmarkt. We leggen hierbij regelmatig een vergelijking met provinciale en landelijke aantallen. Zo maken we de mate van schaarste in verhouding met andere gemeenten inzichtelijk. Tenslotte kijken we ook vooruit. We gebruiken hierin de verwachte huishoudensontwikkeling om ook de verwachte woningschaarste in beeld te brengen. Naar aanleiding hiervan kunnen we een gedegen conclusie trekken wat betreft de noodzaak van een huisvestingsverordening en zo de gemeente Heerlen verder adviseren over de te nemen maatregelen.

1.3 Leeswijzer Onze onderzoeksresultaten vertalen we in hoofdstuk 2 naar de belangrijkste conclusies. Deze zetten we vervolgens om naar enkele aanbevelingen voor verder beleid. De uitgebreide analyses zijn uitgewerkt in hoofdstuk 3.

Woningschaarste-onderzoek Heerlen (21.369)

2 Conclusies en advies In dit hoofdstuk vatten we de belangrijkste conclusies van ons schaarsteonderzoek samen. Deze vertalen we vervolgens naar enkele aanbevelingen voor beleid.

2.1 Woningmarkt- en verhuisdynamiek in Heerlen duiden op schaarste De woningmarkt- en verhuisdynamiek in Heerlen duiden op woningschaarste waarbij vooral starters met een laag inkomen op de huur- en koopmarkt in de verdrukking raken. Met name verdringingseffecten spelen hierbij een rol. U kunt overwegen hiervoor een huisvestingsverordening in te zetten om daarmee de woonruimteverdeling in de bestaande woningvoorraad te beïnvloeden en doorstroming te bevorderen die maakt dat de mismatch tussen de kwalitatieve vraag en het aanbod vermindert. U maakt hierbij gebruik van een verordening op basis van de huisvestingswet, waarin de gemeente categorieën van woonruimte aanwijzen, die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien voor het gebruik daarvan geen huisvestingsvergunning is verleend. Als gevolg hiervan kan door middel van een huisvestingsvergunning voorrang worden gegeven op basis van passendheid van de woning voor de woningzoekende. We vinden de huisvestingsverordening meer geschikt voor de opgave in uw gemeente dan de doelgroepenverordening, die het mogelijk maakt om in het bestemmingsplan percentages voor sociale huur-, middenhuur- en goedkope koopwoningen te vereisen en die betrekking heeft op de nieuwbouw. Dit advies lichten we hierna toe: • In de gemeente Heerlen wonen relatief veel huishoudens met een laag inkomen.

Zij wonen relatief vaak in een huurwoning. Hierdoor hebben zij niet geprofiteerd van de stijgende huizenprijzen en zijn koopwoningen voor veel van hen onbetaalbaar geworden. Met name midden- en hoge inkomens die nu in een huurwoning wonen kunnen hierdoor de stap naar een koopwoning moeilijk maken. Doen zij dit wel, dan is dit vaak in passende woningen voor lage inkomens. Hierdoor doen verdringingseffecten zich voor. • Wanneer er schaarste zou zijn in het betaalbare huur- en koopsegment zien we regelmatig verdringingseffecten naar duurdere sociale huur en middenhuur ontstaan. In Heerlen zien we met name het eerste verschijnsel terug. Bijna 50% van de huishoudens in een woning tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens woont duur scheef. Dit betekent dat zij ook in aanmerking komen voor een woning onder de aftoppingsgrens. Ook in de middenhuur zien we dat 20% van de huishoudens hier duur scheef woont. Een deel van hen zal hier genoodzaakt wonen doordat ze niet in de sociale huur terecht kunnen. Een huisvestingsverordening kan helpen in de doorstroming van deze huishoudens. • Op basis van te koop staande en verkochte woningen in Heerlen concluderen we dat de marktdynamiek in Heerlen hoog is, met name in het goedkope koopsegment. Dit wordt ondersteund door relatief snel stijgende huizenprijzen en een afnemende leegstand.

Wel zien we dat in andere gemeenten een vergelijkbare (of nog hogere) druk zich voordoet. Midden- en hoge inkomens worden hierdoor mogelijk verdrongen naar de huurwoningmarkt. • Mede hierdoor is ook op de huurwoningmarkt deze druk waarneembaar. Met name in het goedkopere huursegment tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens. Gemiddeld gezien zijn er 115 reacties per vrijkomende woning. Eenzelfde krapte verwachten we op basis hiervan op de particuliere huurmarkt. Dit duidt op een hoge vraag naar sociale huurwoningen in dit segment en dat veel huishoudens op dit moment wonen waar ze niet willen wonen. • De historische demografische ontwikkeling laat zien dat het aantal inwoners in de gemeente Heerlen al enige tijd terugloopt. Dit wordt veroorzaakt door een natuurlijke huishoudensafname (geboorten en sterften). Dit zal naar verwachting de komende jaren niet snel omslaan. Wel kan migratie een belangrijke rol spelen in de woningschaarste. We zien de laatste jaren een sterk positief migratiesaldo

Woningschaarste-onderzoek Heerlen (21.369)

•

terug in de gemeente Heerlen. Dit wordt met name veroorzaakt door een zeer positief migratiesaldo in het stadsdeel Heerlen-Stad. Of de woningschaarste de komende jaren zal aanhouden, is mede afhankelijk van deze verhuisdynamiek. Gezien de onzekerheid is monitoring hiervan van groot belang. De meeste stadsdelen kennen een sterke interne verhuisdynamiek. Dit betekent dat schaarste in het ene stadsdeel niet gemakkelijk kan worden opgevangen in de overige stadsdelen. Inzetten op een stadsdeel-specifieke aanpak is daarom van belang. Migratie naar leeftijdsklassen laat zien dat met name jongeren naar Heerlen trekken. Houd er dus rekening mee dat bij inzet van de huisvestingsverordening ook met name jongeren van buitenaf moeilijker in Heerlen terecht kunnen. De verwachte huishoudensontwikkeling van Heerlen laat een afname van het aantal huishoudens zien voor zowel de komende 10 als 20 jaar. We verwachten daarom dat de woningschaarste in Heerlen op termijn niet zal toenemen. Daarentegen verwachten we juist eerder een ontspanning van de woningmarkt. Dit is echter ook afhankelijk van de ontwikkeling van de markt- en verhuisdynamiek. Tegelijkertijd verwachten we dat met name het aantal midden- en hoge inkomens relatief sterk zal afnemen. Mogelijk heeft dit als gevolg dat verdringingseffecten zich in de toekomst in mindere mate zullen voordoen.

2.2 Zet in op sterke combinatie huisvestingsverordening en passende nieuwbouwprogrammering Sluit met uw nieuwbouwprogrammering aan op de (aanscherping van de) huisvestingsverordening. Kies in uw nieuwbouwprogrammering voor de woonproducten- en locaties die optimaal aansluiten op de doelgroepen van waaruit we door de huidige marktdruk vraag zien (gouden driehoek: sociale huur, middenhuur) en waar op korte, middellange en lange termijn overwegend behoefte aan is (nultredensegment). Wees er hierbij van bewust dat de huidige marktvraag en de toekomstige woningbehoefte niet op één lijn hoeven te liggen. Inzetten op betaalbare koop (waar op korte termijn vraag naar is, maar waar in de toekomst waarschijnlijk een fors overschot in Heerlen aan ontstaat) zet namelijk de bestaande woningvoorraad onder druk. Vanuit dat oogpunt vormt huur (zowel regulier als nultreden, in het sociale segment en in het middensegment) een geschikter middel om voldoende woningen beschikbaar te houden voor huishoudens met een laag- of middeninkomen. We adviseren in de nieuwbouwprogrammering verder geen gebruik te maken van een doelgroepenverordening. Hiervoor toont dit onderzoek op de lange termijn onvoldoende schaarste.

Inzetten op een sterke combinatie van een huisvestingsverordening en passende nieuwbouwprogrammering die ook robuust is voor de lange termijn (gericht op overwegend levensloopgeschikte woningen die de doorstroming bevorderen) lijkt ons daarom geschikter.

2.3 Blijf monitoren zodat de werking van de verordening duidelijk wordt De (vernieuwde) huisvestingsverordening moet bijdragen aan een structurele verbetering van de Heerlense woningmarkt. We adviseren u daarom om de uitkomsten en werking van de huisvestingsverordening halfjaarlijks tot jaarlijks te monitoren. Op deze manier houdt u een vinger aan de pols en kunt u, waar nodig, bijsturen. Ook kan de huisvestingsverordening, indien nodig, aangescherpt werden. Op deze manier zorgt de huisvestingsverordening voor het gewenste resultaat in de woonruimteverdeling.

Woningschaarste-onderzoek Heerlen (21.369)

3 Analyse In dit hoofdstuk ondersteunen we de conclusies aan de hand van onze analyses. Allereerst brengen we de huidige woningmarkt van Heerlen op stadsdeel- en gemeenteniveau in beeld. Dit doen we onder andere door in te gaan op het aantal huishoudens per inkomensgroep en hun bijkomende huur- en koopmogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad van Heerlen. Ter ondersteuning hiervan tonen we de recente markt- en verhuisdynamiek op de Heerlense woningmarkt. We leggen hierbij regelmatig een vergelijking met provinciale en landelijke aantallen. Zo tonen we ook de mate van schaarste in verhouding tot andere gemeenten. Tenslotte kijken we vooruit: hoe gaat het aantal huishoudens zich ontwikkelen, om welke doelgroepen gaat het en wat betekent dit voor de te verwachte woningschaarste per stadsdeel?

3.1 Heerlen heeft relatief groot aandeel huishoudens met een laag (midden-)inkomen Inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit schaarsteonderzoek zijn gekozen op basis van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast. Ter verduidelijking lichten we hierna de geldende regels per inkomensgroep inclusief bijbehorende inkomensgrenzen toe: • Lage inkomens met huurtoeslag: bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor huurtoeslag (passend toewijzen) moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 24.075 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 32.675. De inkomensgrens voor ouderen ligt iets lager (€ 23.975 / € 32.550). • Lage inkomens zonder huurtoeslag: in de nieuwe regels verdwijnt de tussencategorie voor mensen met een laag middeninkomen. In principe moeten corporaties vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep. 7,5% mag dus vrij worden toegewezen. Indien hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie mogen corporaties tot maximaal 15% vrij toewijzen en dus 85% aan de doelgroep.

Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur mogen maximaal een inkomen van € 40.765 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van maximaal € 45.014. • Middeninkomens: er is geen vaste inkomensgrens voor middeninkomens. In dit onderzoek gaan we uit van een maximaal inkomen van € 54.000 per huishouden. • Hoge inkomens: alle huishoudens met een inkomen boven de € 54.000 per huishouden behoren in dit onderzoek tot de hoge inkomens. Relatief veel lage inkomens in de gemeente Heerlen, met name in Heerlerheide In onderstaande tabel geven we de omvang van inkomensgroepen voor de stadsdelen in Heerlen weer en zetten we deze af tegen de omvang van deze groepen binnen de gehele gemeente Heerlen, de COROPregio Zuid-Limburg, de provincie Limburg en heel Nederland. Het valt op dat in de gemeente Heerlen relatief veel huishoudens met een laag inkomen wonen. 64% van de huishoudens behoort tot de doelgroep aan wie een sociale huurwoning kan worden toegewezen. Meer dan de helft hiervan heeft een inkomen waarmee ze in aanmerking komen voor passend toewijzen (met huurtoeslag) onder de voor hen toepasselijke aftoppingsgrens (37% van het totaal). Dit is beduidend hoger dan zowel het regionale als landelijke beeld. Zo behoort in heel Nederland 51% van de huishoudens tot de doelgroep voor een sociale huurwoning.

Woningschaarste-onderzoek Heerlen (21.369)

Tabel 1: Huishoudens naar inkomensgroepen Inkomensgroep Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 24.075 / € 32.675) Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014) Midden inkomens (€ 40.765 / € 45.014 tot € 54.000) Hoge inkomens (€ 54.000+) Totaal

Heerlen Centrum 1.355

(38%)

970

Heerlen Stad 6.310

(36%)

4.575

(28%)

(26%)

325

1.630

(9%) 875

(9%)

(31%)

1.235

(26%)

475

(10%)

(41%)

2.715

(28%)

685

(7%)

Heerlen

Limburg

16.720

ZuidLimburg 92.025

145.375

Nederland 2.040.560

2.585

12.120

76.525

138.390

1.958.035

755

3.915

126.095

243.365

3.949.190

294.645

527.130

7.947.785

(38%) (27%)

(8%)

(37%) (27%)

(9%)

(32%)

(24%)

(27%)

2.630

12.385

3.525

17.745

4.665

9.635

9.610

45.140

(100%)

2.300

Hoensbroek 3.640

(29%)

(100%)

1.505

Heerlerheide 3.935

(25%)

(100%)

5.230

Heerlerbaan 1.450

(100%)

(31%) (26%)

(43%)

(28%)

(26%)

(25%)

(46%)

(50%)

(27%)

(100%)

Bron: Lokale Monitor Wonen (31 december 2019), WoOn2018. Bewerking Stec Groep (2022).

Betaalbare woningvoorraad op basis van huurprijzen en WOZ-waarden Om te beoordelen voor welke inkomensgroepen het aanbod in Heerlen mogelijk beperkt is, stellen we eerst de betaalbare prijscategorieën in de huur en koop vast. We rekenen wat betreft koopwoningen met de WOZ-waarde. In de huidige markt overstijgen de transactieprijzen deze WOZ-waarde vaak ruim. Op de lange termijn (met naar waarschijnlijkheid een meer ontspannen markt) geeft deze WOZ-waarde echter een redelijke indicatie voor de passende koopwoningvoorraad. We schenken verderop aandacht aan de invloed van de huidige woningmarkt op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Voor lage inkomens met huurtoeslag zonder eigen middelen (anders dan voor de kosten koper) zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 157.500 en een huurwoning tot circa € 590 betaalbaar (kale huur, uitgaande van een huurquote van 25%). In de praktijk heeft deze doelgroep recht op toewijzing van een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens (€ 633,25 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 678,66 voor meerpersoonshuishoudens). Deze grens ligt hoger dan de betaalbaarheidsgrens, echter zorgt de huurtoeslag ervoor dat deze woningen voor deze doelgroep betaalbaar blijven.

Voor lage inkomens zonder huurtoeslag met een inkomen tot maximaal € 45.014 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 217.000 bereikbaar op basis van hypotheekmogelijkheden. Een betaalbare huurprijs voor deze groep loopt van € 590 tot € 810. Aansluitend bij de toewijzingsregels van sociale huurwoningen vormt het hoogste sociale huursegment van de aftoppingsgrens (€ 633,25 / € 678,66) tot de liberalisatiegrens (€ 763,47) een geschikte huurcategorie. Voor middeninkomens met een inkomen tot maximaal € 54.000 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 260.500 bereikbaar en huurwoningen van € 810 tot € 970. Dit laatste komt overeen met woningen die vaak als middenhuur worden getypeerd, namelijk vanaf de liberalisatiegrens (€ 763,47) tot € 950. Overige woningen met een hogere huurprijs (meer dan € 970) of woningwaarde (meer dan € 260.500) zijn enkel bereikbaar voor hoge inkomens (of lagere inkomens met voldoende middelen). Gegevens van deze huurcategorie zijn beschikbaar met de ondergrens € 950. In principe voldoende woningen voor lage inkomens In onderstaande tabel geven we de betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep weer en geven we een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per prijsklasse.

Hieruit blijkt dat een relatief groot deel van de woningvoorraad bereikbaar is voor lage- en middeninkomens, ook in relatie tot de omvang van deze doelgroepen. Voor de groep met een laag inkomen (28.840 huishoudens) zijn in totaal circa 33.695 woningen passend op basis van de huurprijs of WOZ-waarde. Voor middeninkomens (3.915 huishoudens) zijn in totaal circa 4.565 woningen in de betaalbare prijsklasse aanwezig in de woningvoorraad van Heerlen

Woningschaarste-onderzoek Heerlen (21.369)

In principe zijn er daarmee voldoende woningen om lage- en middeninkomens mee te kunnen voorzien. Al spelen ook andere factoren in het bepalen van de woningschaarste. Zo is voor de groep huishoudens met een hoog inkomen (12.385 huishoudens) het aantal passende woningen (4.860) zeer krap. Dit betekent dat een groot deel van deze hogere inkomens zal uitwijken naar een goedkopere koopwoning (in het goedkope- en middensegment) of huurwoning. Hiernaast spelen de marktdynamiek en verhuisdynamiek een belangrijke rol. Hier komen we in de volgende paragrafen op terug. Tabel 2: Betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en omvang woningvoorraad naar prijsklasse Inkomensgroep

Betaalbare klasse huur* en koop**

Stadsdeel

Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 24.075 / € 32.675)

Koop: tot € 157.500 Huur: tot € 590

Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014)

Koop: € 157.500 - € 217.000 Huur: € 590 - € 810

Midden inkomens (€ 40.765 / € 45.014 tot € 54.000)

Koop: € 217.000 - € 260.500 Huur: € 810 - € 970

Hoge inkomens (€ 54.000+)

Koop: € 260.500 + Huur: € 970 +

Heerlen-Centrum Heerlen-Stad Heerlerbaan Heerlerheide Hoensbroek Gemeente Heerlen Heerlen-Centrum Heerlen-Stad Heerlerbaan Heerlerheide Hoensbroek Gemeente Heerlen Heerlen-Centrum Heerlen-Stad Heerlerbaan Heerlerheide Hoensbroek Gemeente Heerlen Heerlen-Centrum Heerlen-Stad Heerlerbaan Heerlerheide Hoensbroek Gemeente Heerlen

Aantal Huishoudens 1.355 6.310 1.450 3.935 3.640 16.720 970 4.575 1.235 2.715 2.585 12.120 325 1.630 475 685 755 3.915 875 5.230 1.505 2.300 2.630 12.385

Passende huurwoningen*** 860 5.790 1.820 3.125 3.435 15.030 715 1.980 425 1.020 840 4.980 430 685 140 325 265 1.845 105 260 180 70 50 665

Passende koopwoningen*** 233 2.778 210 2.432 1.620 7.273 189 2.062 809 1.515 1.839 6.414 284 1.112 430 291 602 2.719 375 2.432 545 251 591 4.194

Totaal passende woningen 1.093 8.568 2.030 5.557 5.055 22.303 904 4.042 1.234 2.535 2.679 11.394 714 1.797 570 616 867 4.564 480 2.692 725 321 641 4.859

Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (31 december 2019), WOZ-register gemeente Heerlen (2021). Bewerking Stec Groep (2022). *We rekenen voor zowel de betaalbaarheidsgrens van koop als huur met het maximale hypotheekbedrag bij een lineaire lening met een rentevaste periode van 15 jaar, de maximale huur komt overeen met de bruto maandlasten bij deze hypotheek. **Betaalbaarheid is gebaseerd op hoogste inkomensgrens, passende omvang van de woningvoorraad is voor eenpersoonshuishoudens dus kleiner.*** Zoveel mogelijk de betaalbaarheidsgrenzen benaderd. Passende huurwoningen gebasseerd op bestaande grenzen, zie toelichting hierboven.

Aantal huishoudens met een laag inkomen wonen relatief vaak in een huurwoning Zoals al gesteld kunnen lage inkomens ook deels in een duurdere woning landen wanneer zij beschikken over eigen vermogen. Wanneer we de huidige woonsituatie per inkomensgroep in beeld brengen, valt op dat dit in Heerlen niet bovengemiddeld vaak voorkomt. Het aantal huishoudens met een laag inkomen met huurtoeslag dat in een koopwoning woont is namelijk ruim minder dan het aantal koopwoningen dat past bij deze inkomensgroep (2.310 om 7.275 woningen). Dit betekent dat er relatief weinig huishoudens met een laag inkomen profiteren van de huidige stijging op de koopwoningmarkt. Hierdoor is de concurrentie op de huurwoningmarkt groter.

Woningschaarste-onderzoek Heerlen (21.369)

Tabel 3: Huidige woonsituatie per inkomensgroep Inkomensgroep

Stadsdeel

Lage inkomens met huurtoeslag (tot € 24.075 / € 32.675)

Lage inkomens zonder huurtoeslag (€ 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014)

Midden en hoge inkomens (Vanaf € 40.765 / € 45.014)

Huurwoning

Koopwoning

845 4.850 1.245 2.890 2.815 12.645 610 2.090 770 1.100 1.110 5.680 355 1.285 490 465 455 3.050

95 815 130 720 550 2.310 305 2.095 435 1.320 1.315 5.470 695 5.350 1.405 2.315 2.765 12.530

Onbekend 410 590 40 295 220 1.555 120 265 55 200 140 780 45 140 30 95 75 385

Bron: LMW (31 december 2019).

Aantal dure scheefwoners in hoogste sociale huursegment is relatief hoog in Heerlen Wanneer er onvoldoende betaalbare mogelijkheden zijn voor huishoudens met een laag inkomen zoeken zij regelmatig (tijdelijk) een uitweg naar een duurdere sociale huurwoning of middenhuurwoning. Dit type woning is eigenlijk bedoeld voor huishoudens met een hoger inkomen. Wanneer huishoudens met een laag inkomen hierin wonen, wonen zij dus duur scheef. In Heerlen zien we dit met name terug in het duurste sociale huursegment (tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens). 47% van de huishoudens die in dit segment wonen, wonen duur scheef en komen dus eigenlijk in aanmerking voor een woning onder de aftoppingsgrens. Dit aandeel is relatief hoog ten opzichte van zowel de regio, de provincie als heel Nederland. In de middenhuur zien we dat relatief weinig mensen duur scheefwonen. Al gaat het ook in dit segment nog om 21%. Zij zouden op basis van hun inkomen dus eigenlijk voor een sociale huurwoning in aanmerking komen. Tabel 4: Dure scheefwoners in duurste sociale huursegment (€ 633,25 - € 763,47, links) en in middenhuur (€ 763,47 - € 950,00, rechts) Regio Heerlen-Centrum Heerlen-Stad Heerlerbaan Heerlerheide Hoensbroek Gemeente Heerlen Zuid-Limburg Limburg Nederland

Dure scheefheid Totale voorraad 250 (35%) 715 940 (47%) 1.980 75 (18%) 425 575 (56%) 1.020 495 (59%) 840 2.335 (47%) 4.980 13.110 (46%) 28.255 20.640 (46%) 44.840 302.270 (42%) 719.620

Regio Heerlen-Centrum Heerlen-Stad Heerlerbaan Heerlerheide Hoensbroek Gemeente Heerlen Zuid-Limburg Limburg Nederland

Dure scheefheid Totale voorraad 55 (13%) 430 145 (21%) 685 15 (11%) 140 115 (35%) 325 65 (25%) 265 395 (21%) 1.845 3.715 (30%) 12.480 6.175 (29%) 21.450 85.540 (23%) 375.570

Bron: LMW (31 december 2019).

3.2 Dynamiek op de Heerlense woningmarkt is hoog in betaalbare segment Hoge dynamiek in betaalbare koopsegment Naast het afzetten van de bestaande inkomensgroepen tegen de voor hen passende woningvoorraad geeft ook de marktdynamiek een inkijk in de krapte van bepaalde woningprijsklassen in Heerlen. Immers hoe hoger de dynamiek op de woningmarkt, hoe sneller woningen over het algemeen verkocht worden. We

Woningschaarste-onderzoek Heerlen (21.369)

zien dat in Heerlen met name in het prijssegment tot € 260.500 (betaalbare woningen voor lage- en middeninkomens) de marktdynamiek zeer hoog is. Wel zien we dat deze in Limburg en Nederland als geheel de dynamiek in dit segment nog groter is. Dit komt echter ook deels door de relatief grote betaalbare woningvoorraad in Heerlen, zoals vermeld in tabel 2. Immers is, zoals vermeld in tabel 2, 80% van de koopwoningvoorraad passend voor lage- en middeninkomens (tot € 260.500). Ondanks dat zien we dat slechts 66% van het aanbod aan koopwoningen in het afgelopen jaar ook daadwerkelijk onder deze prijs wordt aangeboden. Hierdoor wordt het aanbod aan passende woningen voor huishoudens met een laag- of middeninkomen dus kleiner. De marktdynamiek per stadsdeel is in te zien in bijlage A. Hierin is te zien dat de marktdynamiek met name hoog is in de stadsdelen Heerlen-Stad en Hoensbroek. Tabel 5: Huidig aanbod te koop- en verkochte woningen in Heerlen Prijsklassen (€)

Te koop januari 2022 (#)

Te koop januari 2022 (%)

Verkocht afgelopen jaar (#)

Verkocht afgelopen jaar (%)

Totaal te koop/ verkocht

Totaal aandeel (%)

Aanbod / transactieratio* (%) Heerlen

Limburg

Nederland

Tot € 157.5K 31 11% 211 25% 242 22% 13% 12% € 157.5K - € 217K 63 23% 284 34% 347 31% 18% 14% € 217K - € 260.5K 32 12% 115 14% 147 13% 22% 14% € 260.5K -355K 52 19% 142 17% 194 17% 27% 19% € 355K+ 93 34% 92 11% 185 17% 50% 27% Totaal 271 100% 844 100% 1115 100% 24% 19% Bron: Funda (januari 2022). Bewerking Stec Groep (2022). Verkoop afgelopen jaar. *Aandeel te koop staande woningen ten opzichte van het totaal aantal verkochte woningen in afgelopen jaar. Een lager percentage betekent hogere dynamiek.

Veel reacties op woningen tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens De hoge dynamiek op de woningmarkt is ook terug te zien in de huurwoningmarkt. Gemiddeld komen er per huurwoning van woningcorporaties 100 reacties binnen op Thuis in Limburg. Met name in het segment tussen de kwaliteitskortingsgrens en de lage aftoppingsgrens is de vraag groot. Voor woningen in deze prijsklasse komen gemiddeld 115 reacties binnen. Ter vergelijking: woningen tussen de hoge aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens kennen gemiddeld 70 reacties en boven de liberalisatiegrens slechts 35. We nemen aan dat op de particuliere huurmarkt ook in dezelfde prijsklassen, dus woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens, de krapte het grootst is. Tabel 6: Gemiddeld aantal reacties per huurprijsklasse in Heerlen, 2019-2021 Prijsklasse Tot kwaliteitskortingsgrens Kwaliteitskortingsgrens tot lage aftoppingsgrens Lage tot hoge aftoppingsgrens Hoge aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens Totaal

Gemiddeld aantal reacties 75 115 100 70 35 100

Bron: Thuis in Limburg (2021, gegevens 2019-2021). Bewerking Stec Groep (2022).

Transactieprijzen in Heerlen vergelijkbaar met de regio Zuid-Limburg, maar groeien relatief snel Wanneer we de prijsontwikkeling van Heerlen over de afgelopen jaren afzetten tegen de regio ZuidLimburg en de provincie Limburg valt op dat de gemiddelde transactieprijs in Heerlen over de jaren lager ligt dan in de provincie Limburg als geheel en vergelijkbaar met de regio. Wel zien we dat de prijzen relatief sterk zijn gestegen in Heerlen (+44%). Dit is hoger dan in de regio en provincie als geheel. Met name de transactieprijs in de stadsdelen Heerlen-Centrum en Heerlerbaan is relatief sterk gestegen, al ligt de prijsstijging van alle stadsdelen relatief dicht bij elkaar. In geen enkel stadsdeel is verder de prijsstijging beneden het regiogemiddelde.

9% 10% 12% 16% 23% 18%

Woningschaarste-onderzoek Heerlen (21.369)

Figuur 1: Gemiddelde transactieprijs woningen in Heerlen en provincie Limburg, 2014-2020 €280.000 €260.000 €240.000 €220.000 €200.000 €180.000 €160.000 €140.000 €120.000 €100.000

Heerlen-Centrum

Regio

Prijsontwikkeling 2014-2021

Heelen-Stad Heerlerbaan Heerlerheide Hoensbroek Gemeente Heerlen Zuid-Limburg Provincie Limburg

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Heerlen-Centrum Heerlen-Stad Heerlerbaan Heerlerheide Hoensbroek Gemeente Heerlen Zuid-Limburg Provincie Limburg

Bron: Etil (2021).

Leegstand in Heerlen sterk gedaald en ligt beneden regionaal aandeel Ook de ontwikkeling van de woningleegstand toont een verdere druk op de woningmarkt van Heerlen. Waar in 2014 nog 4,6% van de woningen leegstond, is dit in 2020 3,6%. Dit is lager dan het regionaal aandeel. In de gehele provincie ligt het aandeel leegstand lager en in Nederland als substantieel lager. Wel is het zo dat Heerlen in de afgelopen periode in vergelijking tot een sterkere daling heeft gekend. Figuur 3: Ontwikkeling woningleegstand in Heerlen en provincie Limburg, 2014-2020 8% Heerlen-Centrum

Heelen-Stad

Heerlerbaan

Heerlerheide

Hoensbroek

Heerlen

Zuid-Limburg Limburg

1% 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Bron: Etil (2021).

3.3 Positief saldo binnenlandse verhuizingen als tegenwicht van natuurlijke krimp en wegtrekken jongeren Inwoneraantal Heerlen loopt terug, maar krimp wordt laatste jaren geremd door instroom van buitenaf De historische demografische ontwikkeling van de gemeente Heerlen laat zien dat het inwonertal van de gemeente in de afgelopen tien jaar is teruggelopen. Dit komt met name door een sterke natuurlijke krimp. Oftewel: elk jaar overlijden er meer mensen dan dat er geboren worden. Wel zien we dat de binnenlandse migratie de afgelopen jaren is omgeslagen. Waar tussen 2011 en 2017 het binnenlands migratiesaldo telkens negatief was, is deze in de laatste jaren juist positief.

+46% +42% +56% +40% +40% +44% +40% +42%

Woningschaarste-onderzoek Heerlen (21.369)

Figuur 2: : Demografiemodel Heerlen, 2011-2020 800 600 400 200 0 -200 -400 -600 -800 -1.000

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte) Binnenlandse verhuizingen (saldo) Buitenlandse migratie (saldo) Totaal personen 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Bron: CBS (2021, cijfers 2011-2020). Bewerking Stec Groep (2022).

Jongeren vestigen zich in Heerlen, gezinnen trekken weg Het binnenlands migratiesaldo heeft dus een positieve invloed op het inwonertal van Heerlen. Uitgesplitst naar leeftijdsklassen zien we dat met name in de leeftijd 10-20 jaar en 20-30 jaar het saldo positief is. De toestroom van jongere huishoudens kan de druk op het lage- en middensegment vergroten. Figuur 3: Binnenlandse verhuizingen naar leeftijdsklasse, 2011-2020 8.000 6.000 4.000 2.000

Gevestigd

Vertrokken

-2.000

Saldo

-4.000 -6.000 -8.000 0-10 jaar 10-20 jaar 20-30 jaar 30-40 jaar 40-50 jaar 50-60 jaar 60-70 jaar 70-80 jaar > 80 jaar Bron: CBS (2021, cijfers 2011-2020). Bewerking Stec Groep (2022).

Positief binnenlands migratiesaldo ook zichtbaar op stadsdeelniveau, positiefst in Heerlen-Stad Wanneer we het binnenlands migratiesaldo uitsplitsen naar de stadsdelen valt op dat met name in Heerlen-Stad het saldo in de laatste jaren zeer positief is. Dit duidt erop dat dit stadsdeel een belangrijke vestigingslocatie is voor buitengemeentelijke huishoudens. Daartegenover zien we enkel in Hoensbroek een negatief binnenlands migratiesaldo terug. Figuur 6: Binnenlands migratiesaldo per stadsdeel, 2016-2020 900 750 600 450 300 150 0 -150 Heerlen-Centrum

Heerlen-Stad

Heerlerbaan

Heerlerheide

Bron: BRP-register gemeente Heerlen (2021). Bewerking Stec Groep (2022).

Hoensbroek

Woningschaarste-onderzoek Heerlen (21.369)

Binnengemeentelijke verhuizingen vinden met name binnen het stadsdeel plaats Van de binnengemeentelijke verhuizingen vindt een groot deel binnen het eigen stadsdeel plaats. Met name in Hoensbroek en Heerlen-stad is dit aandeel zeer hoog. Dit duidt erop dat de stadsdelen ook grotendeels hun eigen woningmarkt vormen, waar gericht beleid op moet worden gevoerd. Tabel 6: Binnengemeentelijke inkomende verhuizingen per stadsdeel, 2016-2020 Inkomende verhuizingen Heerlen-Centrum Heerlen-Stad Heerlerbaan Heerlerheide Hoensbroek

HeerlenCentrum

HeerlenStad 34% 11% 6% 4% 3%

Heerlerbaan 40% 62% 35% 21% 15%

Heerlerheide Hoensbroek

6% 6% 48% 3% 3%

12% 12% 7% 56% 17%

7% 8% 4% 15% 63%

Bron: BRP-register gemeente Heerlen (2021). Bewerking Stec Groep (2022).

3.4 Verwachte huishoudensafname in Heerlen kan zorgen voor ontspanning op woningmarkt Aantal huishoudens loopt naar verwachting terug, met -1.155 tot 2032 en met -3.630 tot 2042 Voor het in beeld brengen van de verwachte woningschaarste in de komende jaren is de verwachte huishoudensontwikkeling van belang. Uitgesplitst naar vijf doelgroepen zien we dat het aantal huishoudens in de doelgroepen ‘alleenstaanden en stellen tot 65 jaar’ en ‘gezinnen’ naar verwachting sterk afnemen tot 2032. Enkel de doelgroep ‘alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder’ neemt nog in omvang toe (+2.325 huishoudens). Dit leidt ertoe dat het totaal aantal huishoudens tot 2032 naar verwachting met -1.155 terugloopt. Doorkijkend naar 2042 zien we dat het aantal huishoudens nog sterker afneemt. In totaal wordt de komende 20 jaar een afname van 3.630 huishoudens verwacht. Mogelijk wordt deze huishoudensafname enigszins geremd door een blijvend positief migratiesaldo. Ondanks dat zal dit naar verwachting op termijn leiden tot een ontspanning van de woningmarkt. In bijlage B is te zien dat op stadsdeelniveau naar verwachting weinig verschillen zullen bestaan. In elk stadsdeel wordt een huishoudensafname verwacht, met mogelijke ontspanning van de woningmarkt als gevolg.

Tabel 6: Huishoudensontwikkeling gemeente Heerlen, 2022-2042 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35 tot 65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Overig Totaal

2022

2032 5.925 11.895 13.665 13.660 185 45.325

4.995 11.550 11.475 15.985 170 44.175

Ontw. 2022-2032 -935 (-8%) -345 (-7%) -2.190 (-18%) +2.325 (+17%) -10 (-6%) -1.155 (-3%)

2042 4.400 11.070 9.915 16.155 160 41.700

Ontw. 2032-2042 -595 (-12%) -480 (-4%) -1.560 (-14%) +170 (+1%) - 10 (-7%) -2.475 (-6%)

Ontw. 2022-2042 -1.525 (-26%) -825 (-7%) -3.750 (-27%) +2.495 (+18%) -25 (-13%) -3.630 (-8%)

Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Huishoudenafname vindt met name plaats onder huishoudens met een midden- tot hoog inkomen Tussen 2022 en 2032 neemt het aandeel huishoudens met een midden- en hoog inkomen naar verwachting het sterkst af. Dit komt met name door de relatief sterke daling van het aantal gezinnen en alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar. In totaal verwachten we een afname van 235 huishoudens met een middeninkomen en een afname van 750 huishoudens met een hoog inkomen. Daartegenover zal het aantal huishoudens met een laag inkomen relatief weinig afnemen. In totaal verwachten we een afname van 150 huishoudens met een laag inkomen. In Bijlage C is te zien dat deze verwachte ontwikkeling niet veel verschilt per stadsdeel. De verwachte sterke afname van huishoudens met een midden- of hoog inkomen heeft niet enkel effecten op de koopwoningmarkt. Aangezien de markt voor koopwoningen mogelijk zal ontspannen, heeft dit als gevolg dat ook de verdringingseffecten op de huurwoningmarkt minder veelvuldig zullen opspelen. Monitoring van de huishoudens- en inkomensgroepenontwikkeling is van belang om hier goed zicht op te houden in de toekomst.

Woningschaarste-onderzoek Heerlen (21.369)

Tabel 7: Ontwikkeling inkomensgroepen gemeente Heerlen, 2022-2032 Inkomensgroep Laag inkomen met recht op huurtoeslag (primaire doelgroep) Laag inkomen zonder recht op huurtoeslag (secundaire doelgroep) Middeninkomens Hoge inkomens Totaal

Inkomensgrenzen Tot € 24.075 / € 32.675 € 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014 € 40.765 / € 45.014 tot € 54.000 € 54.000+

2022 16.720 (37,0%)

2032 16.555 (37,6%)

Ontw. 2022-2032 -165 (-1%)

12.130 (26,9%)

12.145 (27,6%)

+15 (0%)

3.895 (8,6%)

3.660 (8,3%)

-235 (-6%)

12.395 (27,5%) 45.140 (100%)

11.645 (26,5%) 44.005 (100%)

-750 (-6%) -1.135 (-3%)

Bron: Progneff (2021), WoOn2018, LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

ONTWIKKELING INKOMENSGROEPEN OP BASIS VAN DEMOGRAFIE Indicatief rekenen we de inkomensgroepen door voor 2021 en 2031. Hierbij koppelen we de verdeling van huishoudensgroepen (leeftijd en samenstelling) per inkomensklasse aan demografische ontwikkelingen op basis van de Progneff2021-prognose. Door het relatief sterk toenemend aantal 65-plushuishoudens en hun relatief sterke vertegenwoordiging in de midden- en lagere inkomensklassen verwachten we dat het aantal huishoudens met een midden- en laag inkomen relatief en absoluut licht groeit richting 2032, waarbij de hogere inkomensgroepen juist in aandeel zullen afnemen. In de praktijk kan de daadwerkelijke ontwikkelingen van inkomensgroepen op korte termijn hiervan afwijken door conjunctuurschommelingen. Daarnaast betekent een groeiende groep oudere huishoudens met een laag inkomen niet direct dat de sociale huurvoorraad naar rato moet groeien. In de praktijk heeft een deel van deze huishoudens voldoende vermogen (al dan niet in de vorm van overwaarde in de huidige woning) om door te stromen naar een koop- of middenhuurwoning.

Woningschaarste-onderzoek Heerlen (21.369)

Bijlage: analyses op stadsdeelniveau A. Marktdynamiek per stadsdeel Tabel A1: Marktdynamiek Heerlen-Centrum Prijsklassen (€)

Te koop januari 2022 (#)

Tot € 157.5K € 157.5K - € 217K € 217K - € 260.5K € 260.5K -355K € 355K+ Totaal

Te koop januari 2022 (%) 1 6 5 11 48 71

Verkocht afgelopen jaar (#)

Verkocht afgelopen jaar (%)

Totaal te koop/ verkocht

Totaal aandeel (%)

Aanbod / transactieratio (%)

8 9 9 22 8 56

14% 16% 16% 39% 14% 100%

9 15 14 33 56 127

7% 12% 11% 26% 44% 100%

11% 40% 36% 33% 86% 56%

1% 8% 7% 15% 68% 100%

Bron: Funda (januari 2022). Bewerking Stec Groep (2022). Verkoop afgelopen jaar. *Aandeel te koop staande woningen ten opzichte van het totaal aantal verkochte woningen in afgelopen jaar. Een lager percentage betekent hogere dynamiek.

Tabel A2: Marktdynamiek Heerlen-Stad Prijsklassen (€)

Te koop januari 2022 (#)

Tot € 157.5K € 157.5K - € 217K € 217K - € 260.5K € 260.5K -355K € 355K+ Totaal

Te koop januari 2022 (%) 15 25 8 19 23 90

Verkocht afgelopen jaar (#)

Verkocht afgelopen jaar (%)

Totaal te koop/ verkocht

Totaal aandeel (%)

Aanbod / transactieratio (%)

97 107 44 63 51 362

27% 30% 12% 17% 14% 100%

112 132 52 82 74 452

25% 29% 12% 18% 16% 100%

13% 19% 15% 23% 31% 20%

17% 28% 9% 21% 26% 100%

Tabel A3: Marktdynamiek Heerlerbaan Prijsklassen (€)

Tot € 157.5K € 157.5K - € 217K € 217K - € 260.5K € 260.5K -355K € 355K+ Totaal

Te koop januari 2022 (#)

Te koop januari 2022 (%) 1 11 7 9 13 41

2% 27% 17% 22% 32% 100%

Verkocht afgelopen jaar (#)

Verkocht afgelopen jaar (%)

Totaal te koop/ verkocht

Totaal aandeel (%)

Aanbod / transactieratio (%)

4 17 13 17 12 63

6% 27% 21% 27% 19% 100%

5 28 20 26 25 104

5% 27% 19% 25% 24% 100%

20% 39% 35% 35% 52% 39%

Woningschaarste-onderzoek Heerlen (21.369)

Tabel A4: Marktdynamiek Heerlerheide Prijsklassen (€)

Te koop januari 2022 (#)

Tot € 157.5K € 157.5K - € 217K € 217K - € 260.5K € 260.5K -355K € 355K+ Totaal

Te koop januari 2022 (%) 1 11 7 9 13 41

Verkocht afgelopen jaar (#)

Verkocht afgelopen jaar (%)

Totaal te koop/ verkocht

Totaal aandeel (%)

Aanbod / transactieratio (%)

4 17 13 17 12 63

6% 27% 21% 27% 19% 100%

5 28 20 26 25 104

5% 27% 19% 25% 24% 100%

20% 39% 35% 35% 52% 39%

2% 27% 17% 22% 32% 100%

Tabel A5: Marktdynamiek Hoensbroek Prijsklassen (€)

Tot € 157.5K € 157.5K - € 217K € 217K - € 260.5K € 260.5K -355K € 355K+ Totaal

Te koop januari 2022 (#)

Te koop januari 2022 (%) 7 16 10 8 7 48

Verkocht afgelopen jaar (#)

Verkocht afgelopen jaar (%)

Totaal te koop/ verkocht

Totaal aandeel (%)

Aanbod / transactieratio (%)

26 88 28 29 12 183

14% 48% 15% 16% 7% 100%

33 104 38 37 19 231

14% 45% 16% 16% 8% 100%

21% 15% 26% 22% 37% 21%

15% 33% 21% 17% 15% 100%

B. Huishoudensontwikkeling per stadsdeel Tabel B1: Huishoudensontwikkeling Heerlen-Centrum Doelgroep

2022

Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35 tot 65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Overig Totaal

2032 950 755 695 1.170 20 3.590

800 785 635 1.310 20 3.545

Ontw. 2022-2032 -150 (-16%) +30 (+4%) -65 (-9%) +140 (+12%) 0 (-8%) -45 (-1%)

2042

Ontw. 2022-2032 -355 (-15%) -70 (-1%) -780 (-14%) +910 (+18%) -5 (-5%) -305 (-2%)

2042

710 755 560 1.375 20 3.425

Ontw. 2032-2042 -90 (-11%) -25 (-3%) -70 (-11%) +70 (+5) 0 (-7%) -120 (-3%)

Ontw. 2022-2042 -240 (-25%) 0 (0%) -135 (-19%) +210 (+18%) -5 (-14%) -165 (-5%)

Ontw. 2032-2042 -220 (-11%) -185 (-4%) -615 (-13%) +50 (+1%) -5 (-7%) -975 (-6%)

Ontw. 2022-2042 -575 (-24%) -255 (-5%) -1.395 (-25%) +960 (+21%) -10 (-10%) -1.275 (-7%)

Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Tabel B2: Huishoudensontwikkeling Heerlen-Stad Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35 tot 65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Overig Totaal

2022

2032 2.360 4.835 5.495 5.055 70 17.815

2.005 4.765 4.715 5.960 70 17.515

Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

1.785 4.580 4.100 6.010 65 16.540

Woningschaarste-onderzoek Heerlen (21.369)

Tabel B3: Huishoudensontwikkeling Heerlerbaan Doelgroep

2022

Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35 tot 65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Overig Totaal

2032 420 1.145 1.385 1.710 15 4.680

365 1.109 1.110 2.005 15 4.600

Ontw. 2022-2032 -55 (-13%) -40 (-4%) -275 (-20%) +295 (+17%) 0 (-4%) -75 (-2%)

2042

Ontw. 2032-2042 -45 (-12%) -40 (-4%) -155 (-14%) +65 (+3%) 0 (-6%) -170 (-4%)

Ontw. 2022-2042 -100 (-23%) -80 (-7%) -425 (-31%) +360 (+21%) 0 (-10%) -250 (-5%)

Ontw. 2022-2032 -175 (-15%) -130 (-5%) -535 (-17%) +525 (+19%) 0 (-5%) -315 (-3%)

2042

Ontw. 2032-2042 -120 (-13%) -110 (-4%) -375 (-15%) +10 (-1%) -5 (-8%) -600 (-7%)

Ontw. 2022-2042 -295 (-26%) -240 (-9%) -910 (-29%) 535 (+20%) -5 (-13%) -915 (-10%)

Ontw. 2022-2032 -200 (-19%) -125 (-5%) -535 (-18%) +455 (+15%) -5 (-8%) -410 (-4%)

2042

Ontw. 2032-2042 -115 (-13%) -120 (-5%) -350 (-14%) -25 (-1%) -5 (-8%) -610 (-7%)

Ontw. 2022-2042 -320 (-30%) -245 (-10%) -880 (-30%) +430 (+14%) -5 (-15%) -1.020 (-11%)

2022 1.375 (38,4%)

2032 1.310 (37,0%)

Ontw. 2022-2032 -65 (-5%)

1.000 (27,9%)

1.025 (28,9%)

+25 (+3%)

325 (9,1%)

325 (9,2%)

0 (0%)

885 (24,7%) 3.590 (100%)

885 (24,9%) 3.545 (100%)

0 (0%) -45 (-1%)

325 1.060 960 2.070 15 4.430

Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Tabel B4: Huishoudensontwikkeling Heerlerheide Doelgroep

2022

Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35 tot 65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Overig Totaal

2032 1.125 2.635 3.115 2.725 35 9.635

950 2.500 2.575 3.255 35 9.315

830 2.390 2.200 3.265 30 8.715

Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Tabel B5: Huishoudensontwikkeling Hoensbroek Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35 tot 65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Overig Totaal

2022

2032 1.070 2.525 2.975 3.005 35 9.605

870 2.400 2.440 3.455 35 9.195

755 2.280 2.090 3.435 30 8.590

Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

C. Inkomensgroepenontwikkeling per stadsdeel Tabel C1: Inkomensgroepenontwikkeling Heerlen-Centrum Inkomensgroep Laag inkomen met recht op huurtoeslag (primaire doelgroep) Laag inkomen zonder recht op huurtoeslag (secundaire doelgroep) Middeninkomens Hoge inkomens Totaal

Inkomensgrenzen Tot € 24.075 / € 32.675 € 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014 € 40.765 / € 45.014 tot € 54.000 € 54.000+

Bron: Progneff (2021), WoOn2018, LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Woningschaarste-onderzoek Heerlen (21.369)

Tabel C2: Inkomensgroepenontwikkeling Heerlen-Stad Inkomensgroep Laag inkomen met recht op huurtoeslag (primaire doelgroep) Laag inkomen zonder recht op huurtoeslag (secundaire doelgroep) Middeninkomens Hoge inkomens Totaal

Inkomensgrenzen Tot € 24.075 / € 32.675 € 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014 € 40.765 / € 45.014 tot € 54.000 € 54.000+

2022 6.335 (35,6%)

2032 6.315 (36,0%)

Ontw. 2022-2032 -20 (0%)

4.680 (26,3%)

4.710 (26,9%)

+30 (+1%)

1.620 (9,1%)

1.545 (8,8%)

-75 (-5%)

5.180 (29,1%) 17.815 (100%)

4.945 (28,2%) 17.515 (100%)

-235 (-5%) -300 (-2%)

Bron: Progneff (2021), WoOn2018, LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Tabel C3: Inkomensgroepenverdeling Heerlerbaan Inkomensgroep Laag inkomen met recht op huurtoeslag (primaire doelgroep) Laag inkomen zonder recht op huurtoeslag (secundaire doelgroep) Middeninkomens Hoge inkomens Totaal

Inkomensgrenzen Tot € 24.075 / € 32.675 € 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014 € 40.765 / € 45.014 tot € 54.000 € 54.000+

2022 1.450 (31,0%)

2032 1.465 (31,8%)

Ontw. 2022-2032 +15 (+1%)

1.265 (27,1%)

1.290 (28%)

+25 (+2%)

470 (10,1%)

445 (9,6%)

-25 (-5%)

1.490 (31,9%) 4.680 (100%)

1.405 (30,5%) 4.600 (100%)

-85 (-6%) -80 (-2%)

Bron: Progneff (2021), WoOn2018, LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Tabel C4: Inkomensgroepenverdeling Heerlerheide Inkomensgroep Laag inkomen met recht op huurtoeslag (primaire doelgroep) Laag inkomen zonder recht op huurtoeslag (secundaire doelgroep) Middeninkomens Hoge inkomens Totaal

Inkomensgrenzen Tot € 24.075 / € 32.675 € 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014 € 40.765 / € 45.014 tot € 54.000 € 54.000+

2022 3.940 (40,9%)

2032 3.910 (42%)

Ontw. 2022-2032 -30 (-1%)

2.760 (28,6%)

2.740 (29,4%)

-20 (-1%)

680 (7%)

615 (6,6%)

-65 (-10%)

2.255 (23,4%) 9.635 (100%)

2.050 (22%) 9.315 (100%)

-205 (-9%) -320 (-3%)

Bron: Progneff (2021), WoOn2018, LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Tabel C5: Inkomensgroepenverdeling Hoensbroek Inkomensgroep Laag inkomen met recht op huurtoeslag (primaire doelgroep) Laag inkomen zonder recht op huurtoeslag (secundaire doelgroep) Middeninkomens Hoge inkomens Totaal

Inkomensgrenzen Tot € 24.075 / € 32.675 € 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014 € 40.765 / € 45.014 tot € 54.000 € 54.000+

2022 3.600 (37,5%)

2032 3.545 (38,5%)

Ontw. 2022-2032 -55 (-2%)

2.660 (27,7%)

2.605 (28,3%)

-55 (-2%)

750 (7,8%)

680 (7,4%)

-70 (-9%)

2.600 (27,1%) 9.605 (100%)

2.365 (25,7%) 9.195 (100%)

-235 (-9%) -410 (-4%)

Bron: Progneff (2021), WoOn2018, LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Heerlen&id=35355ca6-7a5b-4b14-9591-2a27d8c91298