Schinkelkwadrant-Zuid 2020_vastgesteld-Bijlage1_toelichting.pdf

stee groep

Stee Groep aan gemeente Heerlen

XX XX & XX XX 30 augustus 2018

stee groep

: : : : : : : : : : : : : : : Gemeente Heerlen

: : : : : : : : : : : : : : : :P. ra]ectnurnme r: Hi.:1 93: : : : : : : : : : .. : . . . . . .. . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . . .

······ ·t· ······· ··········· · · ··················· 1··5a ·a ·a·rt······· · . . em

·

en en 1n pp ······ ······· · · · · ···.. · · · ·n k· ····· ······s···c···h······· 1 e· , k· w· aa rant - z u1·d ...... '..... ' .. .. . . . . . . : : . : : . : . : . : . : . : . : ..... .. . . .:.. ..: ..: ..: ..: ..: .:. .:.. ..: ..: .. .. .. .:. .... :.. ... .:.. .:. ... .:. ... .. ... . ... ... .... .. ... .. .. .... .... ... .. .. .. .. ... .. .. . .. .. .. .. .. .. . . .. ........ .. . . . . . . . . . . . . .. . ........................................ ..... .. . . . . . . . . . . . . .......

Stee Groep aan gemeen te Heerlen

XX XX & XX X 30 augustus 2018

stee groep

3

Laddertoets Schinkelkwadrant-Zuid 18.193

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

3

Achtergrond.............................................................................................. 4 Onze aanpak ............................................................................................. 4 Leeswijzer ................................................................................................. 4

Uitgangspunten 2.1 2.2 2.3 2.4

4

5

Projectprofiel: stedelijk wonen in Heerlen centrum .............................. 5 Plan kwalificeert zich als 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling ................... 6 Het is een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied (BSG) ........ 6 Marktregio overwegend lokaal, afstemming binnen regio Parkstad Limburg ..................................................................................... 7

Plan voorziet in woningbehoefte 3.1

3.2 3.3

De woonopgave is kwalitatief, gerichte aanpak om kwantitatief vraag en aanbod in evenwicht te brengen geborgd in regionale Structuurvisie Wonen .............................................................................. 9 Kwalitatief voorziet Sch inkelkwadra nt-Zu id in een behoefte naar stedelijk wonen ...................................................................................... 11 Schinkelkwadrant-Zuid kan bovendien Urban Heerlen-doelgroep bedienen ................................................................................................. 12

Bijlage: match met voorkeuren urban Heerlen-doelgroep

15













  

  

stee groep

13

Laddertoets Schinkelkwadrant-Zuid 18.193

Tabel 2: SWOT-a-nalyse Schinkelkwadrant-Zuid Sterktes

Zwaktes

Goede OV- en autobereikbaarheid. Intercity station Heerlen ligt op 5 minuten lopen van de. projectlocatie.. Ook de oprit naar de N281 is in enkele minuten te bereiken. Vanaf daar zijn Maastricht e.n Aken met de auto in circa 2Q minuten te bereiken.

Door een hoge mate van (winke!lleegs.tand in de directe omgeving van de praje.ctlocatie oogt de omgeving verminderd aantrekkelijk en enigszins verpauperd. De ontwikkeling van Schinkelkwadrant-Zuid kan hier verbetering in brengen.

De projectlocatie ligt aan de rand van het kernwinkelgebied van Heerlen. Diverse voorzieningen bevinden zich op loopafstand, waaronder winkels, horeca, een bioscoop en sportscholen.

De omgeving van de projectlocatie heeft een versteende uitstraling, er is nauwelijks groen in de omgeving. Ook hier kan de herontwikkeling een verbetering brengen.

De locatie leent zich uitstekend vaar de realisatie van een stede.lijk woonmilieu zoals. beoogd metUrban Heerlen. Jonge, stedelijk georiënteerde huishoudens zullen zich aange.trokken voelen tot de vele voorzieningen en goede bereikbaarheid.

Relatief beperkt aanbad van spart- en recreatie voorzieningen in de omgeving. Het dichtstbijzijnde park (het Aambos.) ligt op circa een kwartier lopen. Ook sportverenigingen (waaronder voetbal en tennis) liggen op 10 minuten fietsen.

Kansen

Bedreigingen

Incourante, niet-levensloopgeschikte. woningen lopen het meeste risico bij verg_rijzing en bevolkingskrimp. Zet daarom ook in op levensloopbestendige appartementen, zodat op termijn meerdere doelgroepen bediend kunnen worden (dus ook oude.ren, naast alle.en de jonge Urban Heerlen huishoud ensf.

Heerlen heette.en relatiefbetaalb.are be.staande huur- en koopwoning voorraad. Hierdoor concurreert het project met de. bestaande woningvoorraad. Zorg daarom voor onderscheidende en kwalitatief 9.oede appartementen.

De concurrentiekracht van de locatie (binnen Heerlen en zuid Limburg) is bovengemiddeld. Door de relatief goede locatie te combineren met een sterk product, kunnen de woningen voorzien in de vraag van de urban doelgroep.

De beoogde doelgroepe11 voor stedelijk wonen in Heerlen nemen de aankomende jaren in omvang af. Hier ligt overigens ook een kans. Met een sterke uitvoering van Schinkelkwadrant­ Zuid ka11 (een deel) van de Urhan doelgroep voor Heerle11 worden betrouden/aangetrokken.

Bij sterke uitvoering kunnen doelgroepen Urban Heerlen bediend worden in Schinkel kwadrant-Zuid De locatie leent zich goed voor appartementen door de ligging in het centrum van Heerlen. De nabijheid van de diverse voorzieningen en de goede (OV-)bereikbaarheid spreken een brede doelgroep aan. Hoewel de locatie nu nog verminderd aantrekkelijk aagt, kan de ontwikkeling van de appartementen een impuls geven aan de gehele omgevingskwaliteit. Hiermee kan een aantrekkelijke en stedelijke woonomgeving ontstaan, op een locatie die zich hier goed vaar leent. Het is daarom belangrijk om een kwalitatief onderscheidend productaanbod te realiseren. De appartementen en de ruimtelijke kwaliteit dienen van een hoogwaardig niveau te zijn om huishoudens te trekken. Schinkei kwadrant-Zuid richt zich op de urban Heerlen-doelgroepen. Schinkelkwadrant-Zuid leent zich in potentie goed voor deze doelgroepen, de locatie is goed bereikbaar en dicht bij diverse voorzieningen, zoals winkels, uitgaansgelegenheden en culturele voorzieningen. Op basis van woonvoorkeuren van de urban heerlen-doelgroepen is een taxatie gemaakt van de aantrekkelijkheid van woningbouw in Schinkelkwadrant-Zuid. In de bijlage zijn deze woonvoorkeuren per doelgroep in beeld gebracht.

Vervolgens is op basis van deze woonvoorkeuren en mogelijke woningtypen, zoals door de doelgroep gewenst zijn, een taxatie gegeven van de aantrekkingskracht van Schinkelkwadrant-Zuid op de beoogde doelgroep.

stee groep

14

Laddertoets Schinkelkwadrant-Zuid 18.193

Tabel 7: Indicatie aantrekkingskracht Schinkelkwadrant-Zuid op Urban Heerlen doelgroep Vraag centrum-stedelijk wonen Taxatie van de aantrekkingskracht Urban Heerlen-doelgroep Schinkelkwadrant-Zuid ap daelgruep 555 Alleenstaanderltat 25 jaar + (aantrekkelijk) Alleenstaanden 25 tot 35 jaar Stellen tot35 jaar Gezinnen Alleenstaanden en stellen 35 tot 55

830 505 420 490

++ (zeer aantrekkelijk) + (aantrekkelijk) +- (beperkt aantrekkelijk) + (aantrekkelijk)

Om alle beoogde doe lgroepen te kunnen bedienen, zullen er verschil lende typen appartementen op de projectlocatie gerealiseerd moeten worden. Jonge alleenstaanden en stellen (tot 35 jaar) zijn doorgaans bereid om kleiner te wonen, zodat zij met lagere woonlasten op een centrumlocatie kunnen wonen. Gezirn1en en oudere stellen hebben doorgaans meer te besteden en geven daarom de voorkeur aan een groter en kwalitatief goed appartement, bij voorkeur ruim met goede (vei lige) buitenruimte. Uiteraard kunnen ook andere doelgroepen worden aangetrokken door woningbouw in Schinkelkwadrant­ Zuid. Denk bijvoorbeeld aan de groep oudere huishoudens die sterk i n omvang toeneemt de komende TO jaar. Deze zijn niet opgenomen in bovenstaand overzicht maar in potentie we l geïnteresseerd in wonen op deze locatie.

 

    

 

     

  

     

 

      

 

       

stec groep bv willemsplein 5 postbus 217 6800 ae arnhem tel 026 - 751 41 00

Gemeente Heerlen T.a.v. Marcel Francotte Geleenstraat 27 6411 HP Heerlen

Datum Ons kenmerk Onderwerp

info@stec.nl www.stec.nl HR 10144762

: 3 maart 2020 : 20.004 (LH/BT) : LDV Schinkelkwadrant-Zuid

Geachte heer Francotte, beste Marcel, In 2018 voerden wij de Laddertoets uit voor het ontwerpbestemmingsplan voor Schinkelkwadrant-Zuid (in de gemeente Heerlen). Ten tijde van de Laddertoets was de gemeente Heerlen voornemens in dit bestemmingsplan maximaal 158 woningen mogelijk maken. Nu wilt de gemeente nog maximaal 98 woningen in het bestemmingsplan mogelijk maken. In deze notitie checken we het nieuwe programma met de meest actuele huishoudensprognoses en marktinzichten voor de periode 2020-2030. Ook gaan we in op de compensatie voor de 98 woningen en de actuele (harde) plancapaciteit. Deze notitie moet als oplegger bij de Laddertoets uit 2018 worden gelezen. Aantal huishoudens in Heerlen daalt met circa 1.060 tot 1.570 tussen 2020 en 2030 Om de actuele additionele woningvraag voor de komende tien jaar binnen de marktregio te bepalen, baseren we ons op de meest actuele huishoudensprognoses. Dit zijn Primos 2019 en Progneff 2019. In figuur 1 is te zien dat deze prognoses met elkaar in lijn liggen en eenzelfde (dalende) trend volgen op de lange termijn. Primos 2019 prognosticeert voor de eerste jaren een lichte groei en daalt daarna (-1.060 huishoudens), Progneff laat eerder al een dalende trend zien (-1.570 huishoudens). Beide prognoses liggen boven het niveau van de prognoses uit 2017, die gebruikt zijn in de Laddertoets .

Dit betekent dat volgens de prognoses het aantal huishoudens tot 2030 minder snel daalt dan verwacht werd voor de periode 2018-2028 (-1.580 tot -1.810 huishoudens). Figuur 1: Historische huishoudensontwikkeling en prognoses 2020 tot en met 2040 48.000 46.000 44.000 42.000 40.000 38.000 36.000 34.000 32.000 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 Historische ontwikkeling CBS Primos 2017 Primos 2019 Progneff 2017 Progneff 2019 Bron: 2020, CBS; 2017, 2019 Abf (Primos); 2017, 2019, Etil (Progneff): Bewerking Stec Groep (2020).

Voor 98 woningen in Schinkelkwadrant-Zuid is compensatie geregeld conform Structuurvisie Vanwege de negatieve kwantitatieve woningbehoefte hebben de zestien gemeenten in Zuid-Limburg in de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) afspraken gemaakt over het toevoegen van nieuwbouw vanwege kwalitatieve opgaven, en de compensatiemaatregelen die daarmee samenhangen. Om te voorkomen dat de nieuwbouw een ontwrichtende werking heeft op de regionale woningmarkt, compenseert de gemeente Heerlen de 98 woningen conform beleidsregel VI uit de SVWZL. Deze compensatie vindt volgens de beleidsregel plaats door het slopen van bestaande woningen (verhouding 1:1) of schrappen in de woningbouw-programmering (verhouding 1:4). Voor de 98 woningen in Schinkelkwadrant-Zuid heeft de gemeente Heerlen compensatie uitgewerkt. In het gebied Schinkel Zuid, waar een groot deel van de geplande ontwikkeling gaat plaatsvinden, zijn op dit moment 30 ‘harde’ bouwtitels mogelijk. Deze worden 1:1 ingezet. Ook zijn 35 woningen in het plan ‘Rector Driessenweg’ met een factor 1:1 gereduceerd. Hierdoor kunnen de bestaande bouwtitels, conform vigerende regels, worden ingezet. De overige compensatie wordt ingevuld door in de Heerlense woningmarktprogrammering te schrappen. Hierbij wordt ook conform de vastgestelde regels met een verhouding van 1:4 gereduceerd. Het gaat om onderstaande plannen.

Tabel 1: Compensatie voor 98 woningen zoals regionaal afgestemd Onderdeel

Plannaam

Inzet harde bouwtitels Heerlen Centrum (1:1*)

Schinkelkwadrant-Zuid Reductie Rector Driessenweg Sleinadastraat Hoensbroek Gebrookersplein Hoensbroek In het Wieer Hoensbroek Populierenhof Bovenste Caumer Heksenberg

Schrappen in programmering (compensatie) totaal 131 titels geschrapt (1:4**)

Aantal bouwtitels 30 35 5 21 53 3 9 40 totaal inzetbaar:

Inzetbare bouwtitels 30 35 1,25 5,25 13,25 0,75 2,25 10 98

Bron: Besluit 7 december 2017, Bestuurscommissie Wonen en Herstructurering regio Parkstad. *bouwtitels in het centrum van Heerlen gaan in een verhouding 1 op 1. **bouwtitels overig gaan in verhouding 1 op 4.

Op basis van deze compensatie is het bestemmingsplan voor Schinkelkwadrant-Zuid programmatisch mogelijk in de lijn van de Structuurvisie Wonen Zuid Limburg (voor maximaal 98 woningen) 1. Potentiele marktvraag naar stedelijk wonen vanuit kansrijke doelgroepen 2.015 tot 2.900 woningen Naast kwantitatieve aspecten kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Denk daarbij aan specifieke woningtypen en woonmilieus. Schinkelkwadrant-Zuid maakt woningen in een stedelijk woonmilieu mogelijk. We brengen daarom in onderstaande tabel naast de huishoudensontwikkeling ook de woonvoorkeuren en verhuisbewegingen per doelgroep in beeld. Dit noemen we de marktvraag. De marktvraag geeft weer hoe groot de druk is op bepaalde woningtypen vanuit de totale woningmarkt en is dus meer dan het saldo van huishoudensgroei danwel krimp. Tabel 2 toont de ontwikkeling, verhuisdynamiek en voorkeuren van doelgroepen in Heerlen. Dit is in beeld gebracht voor de periode 2020-2030, de bestemmingsplan termijn voor Schinkelkwadrant-Zuid. Te zien is dat vrijwel alle doelgroepen, behalve 75-plussers, de komende jaren in omvang afnemen.

1

Besluit 8 maart 2018 Bestuurscommissie Wonen en Herstructurering regio Parkstad.

2

Zoals eerder geconstateerd is de opgave dus niet kwantitatief (uitbreiding van de voorraad) maar kwalitatief (transformatieopgave met vernieuwing en verbetering van de voorraad). In de periode 2020-2030 is de potentiele marktvraag naar centrum-stedelijk wonen in Heerlen 2.535 tot 3.635 woningen, waarvan 2.015 tot 2.900 vanuit de doelgroepen die passen bij de Heerlense ambities voor het centrum. Voor de periode 2018-2028 was de marktvraag 2.445 tot 3.640 woningen, waarvan 1.885 tot 2.835 vanuit de beoogde doelgroep (Urban Heerlen). 2 Dit betekent dat de geactualiseerde marktvraag vergelijkbaar is met de marktvraag die gehanteerd is in de Laddertoets. Tabel 2: Bepaling potentiële marktvraag Centrum Stedelijk woonmilieu Heerlen 2020 – 2030 Gemeente Heerlen

Omvang 2020

Ontwikkeling 2020-2030

Omvang 2030

Verhuisd jaarlijks

Marktvraag jaarlijks

Alleenstaanden tot 25 jaar Alleenstaanden 25 tot 35 jaar Stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 Alleenstaanden en stellen 75+ Totaal*

1.335

-290

1.045

34%

355

12% tot 16%

Potentiële marktvraag centrumstedelijk wonen 2020-2030 425 tot 565

3.120

-480

2.640

18%

470

14% tot 18%

655 tot 845

1.540 11.970 7.030

-295 -725 -970

1.245 11.245 6.060

26% 6% 7%

325 640 420

10% tot 14% 3% tot 7% 10% tot 14%

325 tot 455 190 tot 450 420 tot 585

13.695

-415

13.280

3%

380

9% tot 13%

345 tot 495

6.250

1.630

7.880

2%

160

11% tot 15%

175 tot 240

44.945

-1.555

43.390

6%

2.745

9% tot 13%

2.535 tot 3.635

25.000

-2.765

22.235

10%

2.205

9% tot 13%

2.015 tot 2.900

Doelgroep urban Heerlen

Voorkeur centrum stedelijk

Bron: 2019, Etil prognose; WoON2015/WoON2018, bewerking Stec groep 2020. Aantallen afgerond op 5-tallen. *Exclusief overige huishoudens (circa 200).

Harde plancapaciteit biedt ruimte aan circa 470 woningen in een stedelijk woonmilieu De totale harde plancapaciteit in Heerlen bestaat uit 1.334 woningen (bron: planlijst gemeente Heerlen 3). Kijken we naar de mogelijkheden voor stedelijk wonen dan gaat het om circa 260 woningen. Kijkend naar de potentiele marktvraag betekent dit dat er voldoende ruimte is om de ambitie van Heerlen, het toevoegen van extra woningen in een stedelijk woonmilieu, te realiseren. Voor de ontwikkeling Schinkelkwadrant-Zuid is de compensatie conform de Structuurvisie Wonen Zuid Limburg voor 98 woningen geborgd in bestuurlijke afspraken. Plan voorziet in woningbehoefte We concluderen dat Schinkelkwadrant-Zuid voorziet in een woningbehoefte voor de komende tien jaar, ook na actualisatie van de marktinzichten voor de periode 2020-2030. Hoewel de kwantitatieve woningbouwopgave in Heerlen negatief is, blijkt uit actuele prognoses dat het aantal huishoudens minder sterk afneemt dan ten tijde van de Laddertoets verwacht werd. Vanwege deze negatieve

Ten opzichte van de Laddertoets is de prognose geactualiseerd, wat effect heeft op de omvang van de doelgroepen in 2020 en 2030. Daarnaast zijn de verhuisgeneigdheid en voorkeuren voor centrum wonen geactualiseerd aan de hand van WoON2018. 3 Een deel van deze woningen wordt bovendien geschrapt in het kader van de compensatiemaatregelen uit de Structuurvisie. 2

3

behoefte heeft de gemeente compensatie geregeld voor de 98 woningen conform de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg. Daarnaast is de marktvraag naar stedelijk wonen relatief vergelijkbaar gebleven ten opzichte van twee jaar geleden, zowel voor de Urban Heerlen doelgroep als vanuit het totaal aantal huishoudens in de gemeente Heerlen. Tot slot In deze oplegger hebben we de marktinzichten en woningbouwplancapaciteit geactualiseerd en de compensatie voor de (maximaal) 98 beoogde woningen toegelicht. Mocht u nog vragen hebben over bovenstaande dan kunt u contact opnemen met Lotte Huiskens (l.huiskens@stec.nl) en Bouke Timmen (b.timmen@stec.nl).

4