NL.IMRO.0917.BP030400W000003-0401_Toelichting.pdf

Heerlen-West

Identificatienummer:

NL.IMRO.0917.BP030400W000003-0401

Voorontwerp:

15-06-2021

Ontwerp:

05-07-2022

Vaststelling:

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel 1.2 Situering plangebied 1.3 Juridische status 1.4 De toelichting als onderdeel van het bestemmingsplan 1.5 Het bestemmingsplan en de Omgevingswet 1.6 Leeswijzer

3 3 3 4 7 8 8

Hoofdstuk 2 Planologischbeleidskader 2.1 Thematische behandeling 2.2 Rijksbeleid 2.3 Provinciaal beleid 2.4 Regionaal beleid 2.5 Gemeentelijk beleid

9 9 19 21 39 41

Hoofdstuk 3 Gebiedsbeschrijving 3.1 Ondergrond, Natuur en Landschap 3.2 Historie 3.3 Ruimtelijke structuur 3.4 Verkeer 3.5 Functionele structuur 3.6 Vergelijking huidige situatie met vigerende plannen

60 60 65 67 70 71 73

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Milieueffectrapportage 4.2 Akoestiek 4.3 Water 4.4 Bodem 4.5 Natuurwaarden 4.6 Luchtkwaliteit 4.7 Externe veiligheid 4.8 Technische infrastructuur 4.9 Bedrijfshinder 4.10 Archeologie 4.11 Cultuurhistorie

74 74 74 75 78 80 83 85 89 90 91 94

Hoofdstuk 5 Juridischeplanopzet 5.1 Inleiding 5.2 Opbouw van de regels 5.3 Bijzondere regelingen

97 97 97 108

Hoofdstuk 6 Handhaving en uitvoerbaarheid 6.1 Handhavingsbeleid 6.2 Financiële uitvoerbaarheid

111 111 112

Hoofdstuk 7 Procedure en overleg 7.1 Procedurestappen 7.2 Inspraak en overleg 7.3 Zienswijzen

113 113 113 114

bestemmingsplan Heerlen-West

2

Toelichting

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleidingen doel

Binnen het grondgebied van de gemeente Heerlen gelden nog verschillende bestemmingsplannen die ouder zijn dan 10 jaar. Deze oude bestemmingsplannen moeten op grond van de Wet ruimtelijke ordening geactualiseerd worden. Voor deze actualisatieopgave wordt een bepaalde gebiedsindeling gehanteerd. Hierdoor kan één nieuw bestemmingsplan verschillende oudere bestemmingsplannen vervangen. Eén van de te actualiseren plangebieden is het plangebied Heerlen-West. Met Heerlen-West wordt voor het plangebied een actueel juridisch-planologisch kader vastgelegd. Het bestemmingsplan zal voor een periode van minimaal 10 jaar gelden. Heerlen-West heeft het karakter van een conserverend bestemmingsplan. Met dit bestemmingsplan wordt beoogd de bestaande planologische situatie vast te leggen. Dit betekent dat in eerste instantie enkel bestaande rechten in het nieuwe plan worden overgenomen. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is de wijze van bestemmen afgestemd op actueel vastgesteld beleid en geldende wetgeving. In deze toelichting zijn de gemaakte keuzes gemotiveerd.

1.2

Situering plangebied

Het plangebied 'Heerlen-West' is ten zuidwesten van het centrumgebied gelegen. Het plangebied wordt globaal begrensd door de Keulseweg (N281) in het oosten, in het zuiden de Tichelbeekstraat en het gebied gelegen in het verlengde daarvan tot aan de A76, de A76 (E314), de Welterlaan en de John F. Kennedylaan in het westen en Nieuw Eyckholt vormt in het noorden de grens. Op de navolgende afbeelding is de begrenzing van het plangebied (rood omlijnd) indicatief aangeduid.

bestemmingsplan Heerlen-West

3

situering plangebied op top 100 raster (Dienst voor het kadaster en de openbare registers)

1.3

Juridischestatus

1.3

Juridischestatus

Binnen het plangebied vigeren verschillende bestemmingsplannen. Hieronder is weergegeven welke bestemmingsplannen het betreft. Bestemmingsplan

Vastgesteld door gemeenteraad van Heerlen

Goedgekeurd door Gedeputeerde Staten Limburg

Heerlen-West

5 juli 2006

27 februari 2007

Woonwagenlocaties

6 juni 1994

27 september 1994

Valkenburgerweg 141

21 december 2016

(niet van toepassing)

Geleendal

13 september 1971

17 april 1972

bestemmingsplan Heerlen-West

4

Welten-Kommert

8 mei 1972

2 juli 1973

Welten-Kommert 1

10 september 1985

18 maart 1986

In het plangebied is daarnaast een aantal vrijstellingen, ontheffingen dan wel afwijkingen van het bestemmingsplan verleend. Deze zijn eveneens overgenomen in dit plan. Op de navolgende kaart is een overzicht gegeven van de binnen het plangebied vigerende bestemmingsplannen.

bestemmingsplan Heerlen-West

5

Afbeelding: Overzicht vigerende plannen

bestemmingsplan Heerlen-West

6

1.4

De toelichtingals onderdeel van het bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart), regels en een toelichting. In deze paragraaf worden de onderdelen van het bestemmingsplan en hun juridische status nader toegelicht. In paragraaf 1.4.1 wordt hieronder de rol van de toelichting ten aanzien van de regels en de verbeelding beschreven. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze worden in paragraaf 1.4.2 en 1.4.3 beschreven. In paragraaf 1.4.4 worden vervolgens de standaarden beschreven op grond waarvan dit bestemmingsplan is ontwikkeld.

1.4.1

Toelichting

In deze toelichting wordt de opzet van het bestemmingsplan beschreven. Zo worden het doel van het bestemmingsplan, het relevante beleid, een beschrijving van het plangebied, de relevante omgevingsaspecten en de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan besproken. Daarnaast wordt in de juridische planopzet de opbouw van de regels beschreven en wordt de werking van de regels nader toegelicht. Tenslotte wordt verslag gedaan van de resultaten van het met andere overheden en openbare lichamen gevoerde overleg en de (eventueel) ingediende zienswijzen.

1.4.2

Regels

Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan de gronden, die binnen het plangebied zijn gelegen, bestemmingen toegewezen met bijbehorende doeleinden of functies. Aan deze bestemmingen zijn regels gekoppeld. De regels maken duidelijk waarvoor de gronden gebruikt mogen worden en wat onder welke voorwaarden op de gronden gebouwd mag worden. Ook kan aan gronden een dubbelbestemming toegekend worden. De dubbelbestemming ziet op het beschermen van een bepaalde waarde (zoals archeologie, waterstaat) of op een zone (bijvoorbeeld externe veiligheid, molenbiotoop of leiding).

1.4.3

Verbeelding

De verbeelding (de plankaart) geeft een grafische weergave van het plangebied. In de verbeelding zijn de plangrens, bestemmingen en aanduidingen weergegeven op een ondergrond. Voor bestemmingsplannen bestaan in de regel een digitale en een analoge verbeelding. De analoge verbeelding wordt doorgaans gebruikt bij de terinzagelegging van het bestemmingsplan. Beide verbeeldingen zijn in beginsel rechtsgeldig, maar bij interpretatieverschillen is de digitale verbeelding beslissend. De ondergrond is een samenstelling van de Basisregistratie Grootschalige Topografie BGT (landmeetkundig ingemeten topografie), luchtfoto's en kadastrale begrenzingen. Voor de verbeelding op papier wordt ter oriëntatie gebruik gemaakt van topografische en kadastrale ondergronden. Na verloop van tijd kunnen deze ondergronden hun actualiteit verliezen. Daarnaast tonen de ondergronden niet altijd alle bebouwing. De ondergronden (waaronder luchtfoto's) die worden gebruikt op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl worden beschikbaar gesteld door de website zelf. Ook die ondergronden zijn niet altijd actueel en tonen niet altijd alle bebouwing. De gemeente heeft daar geen invloed op. De ondergronden maken geen deel uit van het bestemmingsplan en dienen in beginsel ter oriëntatie.

1.4.4

Standaarden

Om de bestemmingsplannen in heel Nederland te kunnen vergelijken schrijft de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening voor, dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP2012 zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2012) en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI2012) normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De digitale verbeelding is te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl. Door een muisklik op de digitale verbeelding verschijnen de bijbehorende regels voor die locatie in beeld. Vervolgens kan doorgeklikt worden om de gehele inhoud van het

bestemmingsplan Heerlen-West

7

bestemmingplan (regels, toelichting en eventuele bijlagen) te raadplegen. Tevens is het mogelijk om te meten op de digitale verbeelding en door middel van coördinaten (het Rijksdriehoekscoördinatenstelsel) de exacte locatie te bepalen.

1.5

Het bestemmingsplan en de Omgevingswet

De Omgevingswet treedt naar verwachting op 1 juli 2023 in werking. Deze wet zal alle wet- en regelgeving voor wonen, ruimte, infrastructuur, milieu en water vervangen. De invoering van de wet is een behoorlijke omslag, ook voor bewoners, ondernemers en organisaties. Gemeente Heerlen is met de voorbereidingen gestart. Heerlen-West is één van de laatste bestemmingsplannen dat onder de Wet ruimtelijke ordening wordt opgesteld. Het plan zal na de inwerkingtreding van de Omgevingswet, net zoals de andere nog geldende bestemmingsplannen, onderdeel uit maken van het tijdelijke Omgevingsplan. Er wordt naar gestreefd om het bestemmingsplan Heerlen-West zo snel mogelijk, bij voorkeur voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet, vast te stellen. Op basis van het algemene overgangsrecht onder de Omgevingsrecht wordt een procedure, die vóór 1 januari 2023 formeel is gestart, afgehandeld volgens het 'oude' recht, oftewel de huidige wetgeving. De verwachting is daarom dat de invloed van de Omgevingswet in dit geval niet of nauwelijks aanwezig is en het ontwerp van het bestemmingsplan Heerlen-West in ieder geval ruim voor de datum van intwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage zal zijn gelegd en onder het huidige recht kan worden afgehandeld.

1.6

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader bevat een bespreking van de planologische beleidskaders die een rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van dit bestemmingsplan. In paragraaf 2.1 wordt voor een aantal belangrijke thema's (wonen, retail, kantoren en bedrijvigheid) per thema het relevante beleidskader geschetst. Vervolgens wordt in paragraaf 2.2 tot en met 2.5 achtereenvolgens het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid besproken. In Hoofdstuk 3 Gebiedsbeschrijving wordt het plangebied beschreven. Hierbij komen de historische context, de ruimtelijke en functionele structuur en mobiliteit ter sprake. Hoofdstuk 4 behandelt de voor het plangebied relevante omgevingsaspecten, zoals water, archeologie, externe veiligheid en luchtkwaliteit. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische opzet van het bestemmingsplan en de werking van de regels. In Hoofdstuk 6 is de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven en Hoofdstuk 7 geeft een beeld van de doorlopen bestemmingsplanprocedure en het gevoerde overleg.

bestemmingsplan Heerlen-West

8

Hoofdstuk 2

Planologisch beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader voor het rijksbeleid, het provinciaal en regionaal beleid en het gemeentelijk beleid, van toepassing voor het bestemmingsplan Heerlen-West, toegelicht.

2.1

Thematische behandeling

2.1.1

Wonen

2.1.1.1

Provinciaalbeleid

Wonen en leefomgeving Een woningaanbod en planvoorraad waarbij vraag en aanbod goed in evenwicht zijn, is benoemd als provinciaal belang. Dat evenwicht is nodig op zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten. Kortgezegd, voldoende (betaalbare) woningen, op het juiste moment beschikbaar, op de juiste locatie en van de juiste kwaliteit. De provincie wil het voorgaande graag samen met haar partners realiseren. Het streven is een leefomgeving te (blijven) bieden waar mensen zich prettig voelen en waarin mensen kunnen wonen in een zelf gekozen woning en woonomgeving, die past bij zowel hun mogelijkheden als hun levensfase. Daarbij gaat het niet alleen om de spreekwoordelijke stenen, maar door in samenhang naar woonopgaven te kijken, leggen provincie en partners op wijk-/buurtniveau de juiste verbindingen tussen sociale en fysieke woonopgaven (wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid) en een duurzame, veilige en gezonde leefomgeving met gevarieerde woonmilieus. Daarmee willen provincie en partners verdere segregatie voorkomen en ruimtelijk sturen door te prioriteren op inbreiding (herstructurering/ herbestemming), conform de principes van de Ladder voor duurzame verstedelijking. 2.1.1.2

OmgevingsverordeningLimburg 2014

Een belangrijk onderdeel van het POL, zoals dat in december 2014 is vastgesteld, betreft de opgave voor de drie regio's Noord, Midden en Zuid-Limburg om voor die thema's waarvoor dynamisch voorraadbeheer aan de orde is, regionale structuurvisies op te stellen en daarover ook op regionaal niveau bestuursafspraken te maken. Wonen is één van deze thema's. De omgevingsverordening stelt regels voor Omgevingsverordening Limburg 2014 bepaalt:

het

beheer

van

de

woningvoorraad.

De

Met betrekking tot nieuwe planvoorraad wonen. De toelichting bij een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat: a. b. c.

d. e.

rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid- Limburg. De regio's bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; het ruimtelijk plan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring; realisatie van de woningen beoogd is binnen vijf jaar na vaststelling van het ruimtelijk plan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen.”

Met betrekking tot bestaande planvoorraad wonen.

bestemmingsplan Heerlen-West

9

1. 2. 3.

4.

5.

6.

Een ruimtelijk plan dat voor 16 januari 2015 is vastgesteld en dat voorziet in de mogelijkheid tot realisatie van een of meerdere woningen, wordt voor 1 januari 2025 geactualiseerd; De actualisatie bedoeld in het eerste lid vindt plaats op basis van actueel onafhankelijk regionaal kwalitatief en kwantitatief behoefteonderzoek; De mogelijkheid tot realisatie van woningen bedoeld in het eerste lid wordt slechts in stand gehouden als uit het onderzoek bedoeld in het tweede lid blijkt dat sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit; Indien de mogelijkheid tot realisatie van woningen op grond van het derde lid niet in stand kan worden gehouden, wordt de bestemming wonen voor 1 januari 2025 gewijzigd in een andere passende bestemming; Burgemeester en wethouders heroverwegen voor 1 januari 2030 de mogelijkheden voor de realisatie van woningen die nog niet zijn gerealiseerd, op basis van actueel onafhankelijk regionaal kwalitatief en kwantitatief behoefteonderzoek; Indien uit het behoefteonderzoek bedoeld in het vijfde lid volgt dat een toegekende bestemming wonen niet meer nodig blijkt, starten burgemeester en wethouders een procedure gericht op het aanpassen van de bestemming wonen of het wijzigen van de bestemming wonen in een andere passende bestemming.

De actualisatie van het ruimtelijk plan volgend op de actualisatie bedoeld in het eerste lid, dient voor 1 januari 2030 te zijn afgerond.

Conclusie plangebied Het bestemmingsplan Heerlen-West heeft een conserverend karakter en legt de bestaande situatie vast. Er is geen sprake van toevoeging van nieuwe woningen aan de bestaande planvoorraad. Voor onbenutte woningbouwtitels wordt bij het gestelde in de verordening aangesloten. 2.1.1.3

Regionaal beleid

2.1.1.3.1

Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg

In deze regionale structuurvisie, die op 11 oktober 2016 is vastgesteld door de gemeenteraad van Heerlen, maken de 16 Zuid-Limburgse gemeenten onderlinge afspraken over de wijze waarop de transformatie van de woningvoorraad in Zuid-Limburg gestalte dient te krijgen. De woningmarkt in Zuid-Limburg heeft te maken met een kwantitatieve én kwalitatieve mismatch: er zijn te veel woningen en tevens sluit het aanbod niet meer aan op de toekomstige vraag. Daarom worden er afspraken gemaakt over een gezamenlijke aanpak. In de visie wordt op hoofdlijnen de gewenste kwaliteitsslag beschreven die nodig is om het aanbod beter aan te laten sluiten op de vraag. De belangrijkste conclusies hierbij zijn, dat de grootste problemen thans optreden in het particulier bezit en dat er naar verhouding meer huurwoningen gewenst zijn. Kansrijke doelgroepen zijn onder meer jongeren, ouderen en zorgbehoevenden. Het belangrijkste uitgangspunt daarbij is evenwel dat de woningvoorraad in omvang niet meer mag groeien, dit om te voorkomen dat de leegstand toeneemt. Leegstand leidt tot verloedering en ook tot waardedaling. Dit basisprincipe leidt ertoe dat nieuwe toevoegingen aan de woningvoorraad zullen moeten worden gecompenseerd, hetzij met sloop, hetzij met het schrappen van harde bouwtitels, hetzij met een financiële bijdrage (waarmee sloop kan worden gefinancierd).

Voor iedere gemeente wordt daarom aan de hand van actuele demografische gegevens en leegstandscijfers een transformatieopgave afgesproken, zijnde de kwantitatieve koers die de gemeente dient te varen. Die kwantitatieve koers moet worden beschouwd als richtinggevend wat betreft het maken van beleidsmatige keuzes en niet als een harde slooptaakstelling. De transformatieopgave wordt tweejaarlijks herijkt. Gemeenten worden verplicht een woningbouwprogrammering op te stellen welke is geënt op zowel de kwalitatieve en kwantitatieve woonopgaven. In de Structuurvisie Wonen Zuid-limburg staat de transformatieopgave per gemeente centraal in de ontwikkeling van de woningvoorraad. Om de gewenste kwantitatieve omvang van de woningvoorraad te bepalen wordt de transformatieopgave per gemeente uit de Woonmonitor gebruikt als de kwantitatieve koersbepalende opgave om te komen tot een gezonde woningmarkt met voldoende marktspanning. De transformatieopgave wordt bepaald door de combinatie van de leegstand in de woningvoorraad (minus een gezonde frictieleegstand van 2%) en de huishoudensontwikkeling. De transformatieopgave die per gemeente tweejaarlijks wordt vastgesteld, is een koersbepalende opgave voor de ontwikkeling van de woningvoorraad en is beleidsneutraal. Het betreft daarmee geen afdwingbare bouw- of sloopopgave.

bestemmingsplan Heerlen-West

10

Aan de structuurvisie liggen drie onderzoeken ten grondslag. Het betreft de onderzoeken 'Woonmilieus in Zuid-Limburg' (Companen), 'Woonmilieu Zuid-Limburg fase 2' (Atrivé) en het 'Regionaal afwegingskader wonen Maastricht-Heuvelland' (Stec-groep). De onderzoeken hebben geleid tot de volgende algemene inzichten. Woonmilieus Er zijn drie milieus in deze woonregio: stedelijk, suburbaan en landelijk: stedelijk milieu: meer vraag dan aanbod, opletten voor gevolgen rest van de gemeente/regio; suburbaan milieu: meer aanbod dan vraag, sterk verdunnen (met name in de particuliere voorraad), inzetten op kwaliteit en transformatie; landelijk milieu: in evenwicht, maar leegstand op de loer, inzetten op verbetering/vernieuwing. Kansen: Kansen liggen in goedkope huur (onder liberalisatiegrens) en middeldure huur (€ 700 - € 900); kansen in extramuralisering/wonen met zorg (met name bestaand vastgoed interessant); kansen voor bijzondere exclusieve woonvormen, zoals wonen op het water, collectief particulier opdrachtgeverschap en wonen in een kerk of kasteel. Het risico op ontwrichting van de reguliere woningmarkt is hier relatief klein); kansen in studentenhuisvesting.

Afspraken In de regio zijn de volgende afspraken gemaakt: schrappen van programma dat geen toegevoegde waarde meer heeft; transformatieopgave tweejaarlijks vaststellen per gemeente; herinvulling waardevol bestaand vastgoed (zoals monumenten) heeft prioriteit; compensatie verplicht bij nieuwe initiatieven (in deze volgorde) 1. slopen; 2. financiële compensatieregeling; 3. gemeente neemt sloopverplichting over en voert deze uit binnen de raadstermijn; 4. schrappen bestaande plancapaciteit: 1 nieuwe woning tegen 4 bestaande woningen (bij monumenten 1 op 1). 2.1.1.3.2

Beleidsregel ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021

De nieuwe beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021' is door de gemeenteraad van Heerlen vastgesteld op 27 januari 2021. Op grond van deze nieuwe beleidsregel hoeven 'goede woningbouwplannen' niet meer te worden gecompenseerd (door middel van sloop of een financiële bijdrage). Of sprake is van een goed woningbouwplan wordt bepaald aan de hand van drie criteria: het plan heeft maatschappelijke meerwaarde; het plan is planologisch aanvaardbaar; het plan is (sub)regionaal afgestemd. Vanwege de omstandigheid dat het voorliggende bestemmingsplan overwegend het karakter van een conserverend bestemmingsplan heeft - er worden geen woningbouwtitels toegevoegd ontbreekt de noodzaak verder op deze criteria in te gaan.

2.1.1.3.3

Regionale Woonvisie Parkstad, onderdeel Heerlen

De Regionale Woonvisie Parkstad Limburg 2017-2021, onderdeel gemeente Heerlen is op 28 juni 2017 vastgesteld en vormt het kader voor het woonbeleid op het regionale niveau voor de Stadsregio Parkstad Limburg en op het lokale niveau voor de gemeente Heerlen. De woonvisie is het integrale beleidsdocument waarin wordt aangegeven hoe de regio en de gemeente samen met de op de woningmarkt actief zijnde partijen, de opgaven op de totale woningmarkt gaan aanpakken. Naast een afnemende kwantitatieve behoefte is er ook sprake van een kwalitatieve verschuiving van de vraag. Het aantal senioren neemt toe, terwijl het aantal jongeren afneemt. Deze vraag splitst zich op in de volgende 3 behoeften: Meer levensloopgeschikte woningen: De vraag naar levensloopgeschikte woningen neemt toe, met name in de huur. Anderzijds neemt de vraag naar koopwoningen in het goedkoopste segment af. In een ontspannende woningmarkt als in Parkstad Limburg is dit het segment waar vraaguitval zich het eerst manifesteert. Meer comfortabele woonruimte: Door meer kleinere huishoudens als gevolg van de vergrijzing

bestemmingsplan Heerlen-West

11

groeit de vraag naar 'comfortabele' woonruimte. De grondgebonden woning blijkt daarbij het meest gewild in Zuid-Limburg; ook in de vorm van levensloopgeschikte woningen. Met name kleinere eengezinshuurwoningen en huurappartementen, en kleine eengezinskoopwoningen zijn minder in trek. Meer goedkope huurwoningen: Gelet op het passend toewijzen ligt de behoefte in het sociale segment vooral bij woningen die beschikbaar en betaalbaar zijn voor de huurtoeslagdoelgroep. Zij zijn aangewezen op huurwoningen tot de aftoppingsgrenzen. Conclusie plangebied Het voorliggende bestemmingsplan staat in planologische zin geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toe en vormt uitsluitend een actualisatie van de vigerende bestemmingsplanregeling of het vastleggen van de feitelijk aanwezige (legale) situatie. In de planperiode van het bestemmingsplan zijn met name voor de buurt die is ingeklemd tussen de A76 en de John F Kennedylaan kansen om door middel van verdunning en transformatie, de buurt te transformeren van een substedelijk woonmilieu naar een ruim opgezet woonmilieu, met minder woningen, meer ruimte en een gevarieerder aanbod. Dit bestemmingsplan betreft een actualisatie van de bestaande planologische situatie. Bij ontwikkelingen (verdunning en/of transformatie) wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld, waarin de verdunning dan wel de transformatie juridisch-planologisch wordt geborgd.

2.1.1.3.4

Regionale woningmarktprogrammering 2019-2022

De Bestuurscommissie Wonen Parkstad heeft op 21 maart 2019 de geactualiseerde Regionale Woningmarktprogrammering 2019-2022 vastgesteld. Met deze programmering wordt kwalitatief en kwantitatief gestuurd op de ontwikkeling van de woningvoorraad in Parkstad Limburg. De kwantitatieve opgave bestaat uit het terugdringen van de leegstand ten gevolge van de bevolkingsdaling tot 2% frictieleegstand. De huidige leegstand (ca. 4,1% in de envelop 2017-2020), de bevolkingsdaling en de omvang van de planvoorraad zorgen in Heerlen, bij ongewijzigd beleid, dat er in 2028 ca. 3700 woningen te veel zijn. De kwalitatieve opgave bestaat uit het wegwerken van mismatches. Ondanks het overaanbod aan woningen en het ruime planaanbod, vindt niet iedereen die dat wil een passende woning in Heerlen. Met passend wordt bedoeld dat de woning aan de woonwensen moet voldoen én in financieel opzicht bereikbaar is voor de woningzoekende. Om die kwalitatieve woonbehoefte beter in beeld te krijgen, is gekeken naar de ontwikkeling van de omvang van diverse doelgroepen, hun kwalitatieve woonwensen en financiële mogelijkheden. Ook is gekeken naar de kracht van woonbuurten. De combinatie van het type woning, de prijsklasse en de woonomgeving, bepaalt de PMC (productmarktcombinatie). Uit deze gegevens is de indicatieve behoefte afgeleid. Deze is vervolgens afgezet tegen de bestaande plannen op de programmering.

Aan de hand hiervan kan worden ingeschat of een plan op de programmering in voldoende mate in een kwalitatieve behoefte voorziet. Dat geldt zeker ook voor nieuwe plannen die nog niet op de programmering staan. Aan de hand van diverse indicatoren (volkshuisvestelijk, sociaal-maatschappelijk, ruimtelijk) kan de planscore van een project worden berekend. En daarmee een inschatting worden gemaakt of een plan in voldoende mate tegemoet komt aan de kwalitatieve behoefte. Het toevoegen aan of wijzigen van plannen op de programmering is een bevoegdheid van de Bestuurscommissie Wonen Parkstad. De Regionale Woningmarktprogrammering 2019-2022 biedt zo een kwalitatief kader over hoe om te gaan met bestaande plannen en met nieuwe initiatieven. conclusieplangebied Het voorliggende bestemmingsplan Heerlen-West heeft een conserverend karakter en maakt in planologische zin geen nieuwe woningbouwontwikkelingen mogelijk. Wel bevat de als bijlage 1 bij de "Regionale woningmarktprogrammering" opgenomen "projectenlijst Regionale Woningmarktprogrammering 2013-2016" een project gelegen binnen dit plangebied. Het betreft een bouwplan van een particulier, een zogenoemde "eenpitter". Deze is gelegen aan de Valkenburgerweg 141 en hiervoor is enige jaren geleden een aparte bestemmingsplanprocedure doorlopen.

Het opnemen van deze locatie in het bestemmingsplan betreft derhalve geen nieuwe ontwikkeling in planologische zin. Binnen het plangebied is verder sprake van enkele onbenutte bouwtitels. Deze zullen wanneer ze niet alsnog worden benut op termijn - 5 jaren na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan - komen te vervallen. Het bestemmingsplan Heerlen-West is in lijn met het

bestemmingsplan Heerlen-West

12

gestelde in de Regionale woningmarktprogrammering 2019-2022.

2.1.1.3.5

Herstructureringsvisie voor de woningvoorraad Parkstad Limburg 2008-2020

In december 2009 heeft het Parkstadbestuur de "Herstructureringsvisie voor de woningvoorraad Parkstad Limburg 2008-2020" vastgesteld, die in januari 2010 door de raden van de Parkstadgemeenten is bekrachtigd. De Herstructureringsvisie geeft inzicht in de gebieden waar in Parkstad Limburg transformatie van de woningvoorraad nodig is, in het licht van de teruglopende en veranderende woningbehoefte, om te komen tot een duurzame ruimtelijke structuur. Per gemeente en voor geheel Parkstad is de transformatie-opgave tot en met 2020 geformuleerd in de vorm van een 'envelop'. Deze enveloppen bestaan uit een kwantitatieve en een kwalitatieve transformatieopgave (onttrekkingen ten gevolge van bevolkingsdaling en bouwplannen en vervangingsopgave), zodat de partners gestimuleerd worden om afwegingen te maken: soms kan het verstandiger zijn een 'papieren plan' te stoppen dan een daadwerkelijke woning te slopen. Inmiddels is de Herstructureringsvisie achterhaald door andere visies van meer recentere datum. De verschillen tussen beheergebieden, verdunningsgebieden en ontwikkelings gebieden kunnen nu niet meer zo strikt worden gehanteerd als tijdens het moment van vaststelling van de visie. De woningmarkt vertoont veel dynamiek en met het verloop van de tijd ontstaan in buurten nieuwe opgaven.

De essentie achter de visie, er moet worden verdund in de woningvoorraad om de leegstand niet te hoog op te laten lopen, staat echter nog steeds overeind. De bij de visie behorende 'enveloppen' worden tweejaarlijks geactualiseerd. Conclusie plangebied Het plangebied is in deze visie aangeduid als 'beheergebied'. Dat betekent dat in dit gebied wordt gezocht naar een kwantitatieve balans zonder dat daarbij sprake is van een forse verdunningsslag. Het voorliggende bestemmingsplan heeft een conserverend karakter en maakt in planologische zin geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Binnen het bestemmingsplan is sprake van onbenutte bouwtitels. Deze zullen wanneer ze niet alsnog worden benut op termijn - 5 jaren na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan - komen te vervallen. In Bijlage 2 Overzicht onbenutte planologische titels van de toelichting is een lijst van de te schrappen (onbenutte) bouwtitels opgenomen.

2.1.1.3.6

Structuurvisiebesluit Wonen en Retail

Op 31 oktober 2011 heeft het Parkstadbestuur een structuurvisiebesluit genomen, dat onder meer ingaat op het thema wonen. Zoals geschetst in het regionale woonbeleid (o.a. Herstructureringsvisie voor de woningvoorraad, Parkstad Limburg) is het, mede uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, gezien de voorziene ontwikkelingen van het aantal huishoudens in Parkstad Limburg, niet gewenst om de regionale woningvoorraad verder te laten toenemen om het (toekomstige) overschot aan woningen niet nog verder te laten toenemen. Wel blijft de noodzaak aanwezig om de samenstelling van de woningvoorraad aan te passen aan de veranderende woonwensen. Daarvoor zullen nieuwe woningen moeten worden gerealiseerd die dienen als vervanging van bestaande voorraad. Geen verdere toename van de omvang van de regionale woningvoorraad betekent dat het wenselijk is dat nog beschikbare vigerende plancapaciteiten die leiden tot een toename van de regionale woningvoorraad niet per definitie moeten worden gerealiseerd en dat in voorbereiding zijnde uitbreidingen van de regionale woningvoorraad niet altijd worden omgezet in daadwerkelijke additionele plancapaciteit. Beleidsbesluit In haar regionaal woonbeleid, gepubliceerd als eigen beleid door de Parkstadgemeenten, geeft de Stadsregio aan wat de opgave in de regionale woningvoorraad t/m 2020 is (regionale kaders).

Uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening dient de woningvoorraad binnen de gemeenten in Parkstad Limburg zich te bewegen binnen deze gestelde kaders. Vigerende bestemmingen woningbouw, waarvan op 1 januari 2013 nog geen gebruik is gemaakt, zullen daartoe bij actualisatie van het bestemmingsplan worden herzien tenzij de locatie is opgenomen / past binnen de regionale afsprakenkaders (o.a. woningbouwprogrammering). Conclusie plangebied Het voorliggende bestemmingsplan staat in planologische zin geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toe en vormt uitsluitend een actualisatie van de vigerende bestemmingsplanregeling of het

bestemmingsplan Heerlen-West

13

vastleggen van de feitelijk aanwezige situatie. Binnen het plangebied is sprake van onbenutte bouwtitels voor woningbouw. Deze zullen wanneer ze niet alsnog worden benut op termijn - 5 jaren na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan - komen te vervallen. In het bestemmingsplan wordt een bijlage gevoegd met een lijst van de te schrappen (onbenutte) bouwtitels. In Bijlage 2 Overzicht onbenutte planologische titels van de toelichting is een lijst van de te schrappen (onbenutte) bouwtitels opgenomen. Het bestemmingsplan Heerlen-West is in lijn met het gestelde ten aanzien van Wonen in het Structuurvisiebesluit Wonen en Retail.

2.1.1.3.7

Geactualiseerde Envelop herstructureringsvisie Parkstad Limburg 2014-2020

Doel van de Geactualiseerde envelop herstructureringsvisie Parkstad Limburg 2014 – 2020 is om beleidsmakers in de regio inzicht te geven in de kwantitatieve transformatieopgave van de woningvoorraad in de regio, gemeenten en stadsdelen met een doorkijk naar de verschillende woongebieden en wijken. Het is als het ware de onderlegger voor de regionale volkshuisvestingsvisie en een basis voor de Regionale Woonstrategie voor de komende jaren. De in Geactualiseerde envelop herstructureringsvisie Parkstad Limburg 2014 – 2020 weergegeven trends en ontwikkelingen zijn beleidsneutraal. Dit betekent dat, afhankelijk van het te voeren beleid, de woningmarktontwikkelingen in de praktijk zullen afwijken van de geschetste theoretische trends. De Geactualiseerde envelop herstructureringsvisie Parkstad Limburg 2014 – 2020 dient dan ook als basisinstrument om het woningmarktbeleid voor de komende jaren vorm te kunnen geven en niet als voorspelling van de daadwerkelijke woningmarktontwikkelingen. De cijfers in de envelop moeten worden gezien als een kwantitatieve stip op de horizon in onze ambitie om de leegstand ten gevolge van de verwachte bevolkingsdaling niet hoger op te laten lopen dan 2% frictieleegstand. Conclusie plangebied Het onderhavige bestemmingsplan heeft een conserverend karakter en voorziet niet in nieuwe woningbouwontwikkelingen.

2.1.2

Retail

2.1.2.1

Regionaal beleid

2.1.2.1.1

Structuurvisie Economie Zuid-Limburg (SVREZL)

Burgemeester en Wethouders van Heerlen hebben op 20 december 2017 de 'Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg' (SVREZL) vastgesteld. Deze vormt de verplichte thematische uitwerking retail van het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL). Het POL heeft de grote lijnen, kaders en spelregels vastgelegd en van de gemeenten gevraagd deze per thema samen uit te werken. Dit is gebeurd op de schaal van Noord-, Midden- en Zuid-Limburg. De SVREZL is een intergemeentelijke structuurvisie. Deze geeft op hoofdlijnen een toekomstbeeld van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op het gebied van detailhandel, kantoren en bedrijventerreinen. De gemeenten hebben zich met deze gezamenlijke visie gebonden aan de afspraken die daarin zijn gemaakt. Tegelijk met de vaststelling van de SVREZL is de 'Retailstructuurvisie Parkstad Limburg 2010-2020' ingetrokken.

Een belangrijk doel van de SVREZL is het behoud van de leefbaarheid en het versterken van het vestigingsklimaat in Zuid-Limburg. Diverse ontwikkelingen hebben de winkel-, kantoren- en bedrijventerreinmarkt in de afgelopen jaren ingrijpend en meestal onomkeerbaar veranderd. Dit uit zich onder meer in een relatief groot overaanbod aan winkel- en kantoorpanden, waardoor de marktspanning te laag is om goed te kunnen functioneren. Hierdoor komt de hele voorzieningenstructuur onder druk te staan. Daarom zijn in de SVREZL afspraken over nieuwe ontwikkelingen gemaakt en is een hoofdstructuur vastgelegd, met aangewezen winkel-, kantoren- en bedrijventerreinlocaties. Buiten deze hoofdstructuur worden in principe geen vierkante meters van de genoemde functies toegevoegd. Om het overaanbod aan winkels en kantoren in te dammen, kunnen gemeenten bij langdurige leegstand van minimaal drie jaar winkels en kantoren herbestemmen. Uiteraard is er wel maatwerk mogelijk voor goede ontwikkelingen die juist versterkend werken. Daarvoor zijn er afstemmingsafspraken gemaakt: goede initiatieven worden – afhankelijk van de omvang en de

bestemmingsplan Heerlen-West

14

context – in een bepaald gremium voorgelegd ter advisering. Conclusie plangebied Het voorliggende bestemmingsplan staat in planologische zin geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toe en vormt uitsluitend een actualisatie van de vigerende bestemmingsplanregeling of het vastleggen van de feitelijk aanwezige situatie. Het plangebied is geheel buiten de in de SVREZL aangegeven hoofdstructuur gelegen. Binnen het plangebied is sprake van onbenutte mogelijkheden voor de vestiging van retailfuncties. Deze zullen conform het regionale beleid worden wegbestemd. In Bijlage 2 Overzicht onbenutte planologische titels van de toelichting is een lijst van de te schrappen (onbenutte) titels opgenomen. Het bestemmingsplan Heerlen-West is hiermee in lijn met het gestelde ten aanzien van retail in de SVREZL.

2.1.2.1.2

Structuurvisiebesluit Wonen en Retail

Op 31 oktober 2011 heeft het Parkstadbestuur een structuurvisiebesluit genomen, dat ingaat op het thema retail. Dit was gebaseerd op het toen geldende regionale retailbeleid, vastgelegd in de Retailstructuurvisie 2010-2020 Parkstad Limburg. Inmiddels is deze vervangen door de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg, die echter dezelfde uitgangspunten en beleidsrichting bevat. Mede vanuit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, gezien de voorziene ontwikkelingen van het aantal huishoudens in Parkstad Limburg en de daarmee samenhangende afname van het bestedingspotentieel, is het niet gewenst om de regionale retailvoorraad verder te laten toenemen om het overschot aan winkelvloeroppervlak niet nog verder te laten toenemen. Dit betekent dat het niet wenselijk is dat nog beschikbare, maar onbenutte vigerende plancapaciteiten, die zouden kunnen leiden tot een feitelijke toename van de regionale retailvoorraad, worden gerealiseerd. Beleidsbesluit Vigerende bestemmingen detailhandel, waarvan op 1 januari 2013 nog geen gebruik is gemaakt, zullen daartoe bij actualisatie van het bestemmingsplan worden herzien, tenzij de locatie is opgenomen / past binnen de regionale afsprakenkaders.

Conclusie plangebied Het voorliggende bestemmingsplan staat in planologische zin geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toe en vormt uitsluitend een actualisatie van de vigerende bestemmingsplanregeling of het vastleggen van de feitelijk aanwezige situatie. Het plangebied is geheel buiten de in de SVREZL aangegeven hoofdstructuur gelegen. Binnen het plangebied is sprake van onbenutte mogelijkheden voor de vestiging van retailfuncties. Deze zullen conform het regionale beleid worden wegbestemd. In Bijlage 2 Overzicht onbenutte planologische titels van de toelichting is een lijst van de te schrappen (onbenutte) titels opgenomen. Het bestemmingsplan Heerlen-West is hiermee in lijn met het gestelde ten aanzien van het structuurvisiebesluit Wonen en Retail. 2.1.2.2

Gemeentelijk beleid

Op 29 juni 2016 heeft de raad van de gemeente Heerlen de Leegstandvisie Heerlen 2016 vastgesteld. Hierin wordt de visie op de aanpak van leegstaand van commercieel en maatschappelijk vastgoed in Heerlen 2016-2021 gegeven. Net als in veel andere gemeenten is de leegstand van vastgoed ook in Heerlen omvangrijk. Nu de economische crisis alweer over zijn hoogtepunt lijkt te zijn, wordt steeds meer duidelijk dat die leegstand structureel zal zijn. De omvang van de leegstand en de oorzaken die aan die leegstand ten grondslag liggen, maken dat veel leegstaande panden niet meer met de oorspronkelijke functie ingevuld zullen worden. Dat betekent dat de samenleving leegstand zal moeten gaan accepteren, terwijl anderzijds zeer zorgvuldig zal moeten worden omgegaan met de beperkte invulling (programma) die er wel nog is. De positie die de gemeente heeft in het oplossen van de leegstand, is zeer beperkt. Tegelijkertijd zijn er locaties waar leegstand een zodanig negatief effect heeft op de samenleving, dat niets doen geen optie is. Zo is leegstand die erg zichtbaar is, bijvoorbeeld in een winkelcentrum waar veel mensen dagelijks langs komen, schadelijk: het leidt vaak sneller tot verloedering en daarmee tot gevoelens van onbehagen. Dergelijke leegstand kan de rest van een winkelcentrum meetrekken in een

bestemmingsplan Heerlen-West

15

neerwaartse spiraal, waardoor uiteindelijk de voorzieningenstructuur zelfs aangetast kan worden. Leegstand 'op de verdieping' en ook leegstand van kantoren is minder zichtbaar en derhalve ook minder schadelijk voor het imago. In zijn algemeenheid is een dergelijke vorm van leegstand, bijvoorbeeld onzichtbare leegstand op verdiepingen en leegstand van kantoren, voor rekening en risico van de eigenaar. Om deze redenen presenteert de gemeente Heerlen in deze visie een leegstandsaanpak met beleid; het willekeurig vullen van panden is namelijk geen doel op zich, en kan zelfs contraproductief werken. Voorop staat immers het gezamenlijke belang van een sterke economische (voorzieningen)structuur, waar mensen en bedrijven graag komen en blijven. Met dit doel voor ogen is de leegstandsaanpak beschreven. Vulling van panden, vaak door functietransformatie, krijgt in principe voorrang in clusters die in verschillende beleidsnota's zijn aangewezen als belangrijk voor de economische en voorzieningenstructuur. Voor de afwegingen in een concreet geval zijn beslisbomen opgesteld die helpen om de afweging te maken.

2.1.3

Kantoren

2.1.3.1

Provinciaalbeleid

Het provinciaal beleid is op hoofdlijnen vastgelegd in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014). Het onderdeel 'duurzame economische structuur' is gericht op het aanbod en de kwaliteit van werklocaties (waaronder kantoren), en is door de 16 Zuid-Limburgse gemeenten uitgewerkt in de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg (SVREZL). De opgave die in het POL2014 wordt geschetst is voornamelijk kwalitatief. Circa 60% van de gebouwen (45% van de totale oppervlakte) was in 2014 meer dan 30 jaar oud. Het gevolg hiervan is dat 40% van het totale kantooroppervlak al twee jaar aaneengesloten ongebruikt is, en al 10% meer dan vijf jaar. De centrale opgave is dan ook een groei in kwaliteit zonder dat de kwantiteit toeneemt, en dat de bestaande voorraad optimaal wordt benut. Voor de aanpak van deze opgave is gekozen voor een dynamisch voorraadbeheer per regio: Noord-, Midden- resp. Zuid-Limburg. Dit krijgt vorm en inhoud in drie regionale visies (met gezamenlijke ambities, principes en werkwijze) met daaraan gekoppelde programma's. De regionale visies en afspraken hebben vooral betrekking op middelgrote en grote kantoren en de totale omvang aan kantorenvoorraad in een regio. Financiële aspecten, transformatie en herstructurering krijgen daarbij bijzondere aandacht. Belangrijke marktpartijen en stakeholders worden in dit traject betrokken. 2.1.3.2

Regionaal beleid

2.1.3.2.1

Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg (SVREZL)

De belangrijkste opgave in de kantorenmarkt is de transitie naar een kantorenmarkt die in de toekomst kleiner is dan de voorraad op dit moment, aansluitend op de hoofdstructuur. De uitbreidingsmarkt wordt een vervangingsmarkt. Dit hangt samen met de afnemende werkgelegenheid in kantoren: absoluut door de afname van de werkzame bevolking en relatief door verschuivingen in de werkgelegenheidsontwikkelingen. Zo worden in veel sectoren administratieve handelingen meer en meer geautomatiseerd. Dat betekent voor de komende jaren een vermindering van werkgelegenheid in een deel van de administratieve functies. Daarnaast is het ruimtegebruik per arbeidsplaats in kantoren de laatste jaren aan het afnemen. De verwachting is dat het ruimtegebruik naar de toekomst toe nog flink gaat verminderen (dit is bijvoorbeeld te zien in de ontwikkeling van nieuwe kantoorconcepten). De verwachting is dat kantoorgebruik in heel Nederland flink gaat afnemen, zo ook in Zuid-Limburg. Dit kan volgens actuele prognoses leiden tot een verdubbeling van de leegstand in kantoren, ten opzichte van de actuele leegstand die gemiddeld circa 15% bedraagt. Deze hoge leegstand heeft negatieve effecten op de uitstraling en het vestigingsklimaat, en leidt daarnaast tot een substantiële waardedaling van bestaand vastgoed.

bestemmingsplan Heerlen-West

16

2.1.3.3

Gemeentelijk beleid

2.1.3.3.1

Leegstandsvisie

In de leegstandsvisie zet de gemeente haar visie op de aanpak van leegstaand commercieel en maatschappelijk vastgoed voor de periode 2016-2021 uiteen. De strategie om een gezonde economische voorzieningenstructuur te bereiken, is tweeledig. Wat betreft haar eigen (maatschappelijk) vastgoed kan de gemeente het goede voorbeeld geven door sloop of transformatie. Voor het overige concentreert de gemeente haar inspanningen op het oplossen van de leegstand die problematische effecten heeft voor de samenleving. Uitgangspunt is het leggen van prioriteit bij de clusters die in verschillende beleidsnota's zijn benoemd als belangrijk voor de economische c.q. voorzieningenstructuur. Ten aanzien van kantoren is dit uiteengezet in de Kantorennota Heerlen 2017.

2.1.3.3.2

Kantorennota Heerlen 2017

De gemeenteraad heeft op 28 juni 2017 de Kantorennota 2017 Heerlen vastgesteld alsmede het uitvoeringsprogramma Kantorennota 2017-2020. De Kantorennota is bekend gemaakt op 12 juli 2017. Tot dat moment was de Structuurvisie Kantoren Heerlen tot 2010 vigerend. Sinds 2003 is de kantorenmarkt echter ingrijpend veranderd. Aangezien de ontwikkeling van de diensteneconomie over zijn hoogtepunt heen is, zal de vraag naar kantoren langzaam afnemen. Ook de veranderde manier van werken, onder invloed van de technologische ontwikkelingen, leidt tot minder ruimtebehoefte. Schaalvergroting, fusie- en concentratieprocessen leiden in perifere gebieden in Nederland meestal tot een afname van kantoorvraag. Daarnaast neemt de potentiële beroepsbevolking in Zuid-Limburg af, waardoor de voedingsbodem voor kantoren iets schraler wordt. Tegenover de afnemende vraag naar kantoorruimte in zijn algemeen, is er een groeiende vraag naar kantoorruimte met een betere kwaliteit. De kantoorvraag die er nog is, is vooral een vervangingsvraag van zittende ondernemingen die een ander kantoor zoeken. Daarbij zit de meeste dynamiek in de kleinere kantoren, te weten tussen 100 en 500 m². In de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg (SVREZL) zijn afspraken gemaakt tussen de 18 Zuid-Limburgse gemeenten over het afslanken van het overaanbod aan retail-, kantoor- en bedrijfslocaties.

Daartoe is op kaart aangewezen in welke gebieden dergelijke functies nog mogen blijven. Buiten de aangewezen gebieden mag in principe geen kantoorontwikkeling plaatsvinden. Het centrum van Heerlen is daartoe deels als concentratiegebied voor kantoren aangewezen en deels als balansgebied voor kantoren. Waar in het concentratiegebied ruimte is voor uitbreiding van de kantorenvoorraad, mogen binnen het balansgebied alleen kantoormeters worden toegevoegd, als eenzelfde aantal meters binnen dat gebied geschrapt wordt. Het centrum van Heerlen is in de Kantorennota Heerlen aangewezen als concentratiegebied voor kantoren. Binnen dat concentratiegebied is echter nu reeds een overaanbod aan kantoormeters. Om de dynamiek in de kantorenmarkt terug te brengen, dienen daarom ook in het centrum, kantoormeters aan de voorraad te worden onttrokken. In de Kantorennota wordt dan ook aangezet tot sloop én transformatie van leegstaande kantoorgebouwen. Dat betekent dan ook dat wat de transformatie van kantoorgebouwen betreft, de prioriteit bij de (verouderde) kantoorgebouwen in het centrum ligt. Om een goede mix in kantorenaanbod in Heerlen-centrum te hebben, kunnen zich uiteraard ook kleinschalige kantoren (< 500 m²) binnen dit gebied vestigen.

Initiatieven hiertoe kunnen in grotere kantoorverzamelgebouwen landen maar daarnaast is ook de transformatie van bijvoorbeeld een (leegstaande) winkel in een aanloopstraat een optie. De kantoorgebruikers die gebaat zijn bij de multifunctionaliteit van het centrum of de binnenstad, kunnen zich zodoende vestigen in een voor hen aantrekkelijke omgeving. Daarnaast wordt ook de mogelijkheid geboden voor kantoorfuncties buiten Heerlen-centrum, en wel in monumentale gebouwen of op prominente zichtlocaties langs enkele radiaalwegen. Door monumentale panden te transformeren naar kantoor is er een grotere kans dat deze behouden blijven. Hetzelfde kan soms gelden voor markante zichtlocaties; hier moet het onder omstandigheden mogelijk blijven om kleinschalige kantoren te ontwikkelen en zo een ander doel te dienen, bijvoorbeeld het transformeren van grootschalige winkellocaties of het verbeteren van een entree naar de stad. Gezien het overaanbod kan er niet zonder meer kantoorfunctie worden toegevoegd, maar na een zorgvuldige belangenafweging is dit zeker niet uitgesloten. Daarbij is het zinvol om aansluiting te zoeken bij bestaand beleid, zoals de Structuurvisie Heerlen 2035 of de Leegstandsvisie commercieel en maatschappelijk vastgoed. Voor dergelijke kleinschalige

bestemmingsplan Heerlen-West

17

kantoorfuncties komen de Akerstraat, Heesbergstraat tot en met Heerlerbaan, de Welterlaan en de Akerstraat Noord in aanmerking. Daarnaast kunnen kantoren tot 250 m² worden gevestigd in de centrumgebieden van Hoensbroek, Heerlerheide, Heerlen en Heerlerbaan (De Bautsch). Conclusie plangebied Gelet op het overaanbod aan kantoorfuncties kunnen niet klakkeloos kantoorfuncties worden toegevoegd, maar na een zorgvuldige belangenafweging is dit zeker ook niet uitgesloten. Daarbij is het zinvol om aansluiting te zoeken bij de Ladder voor Duurzame Verstedelijking alsmede bij bestaand beleid, zoals de Structuurvisie Heerlen 2035 en de Leegstandsvisie commercieel en maatschappelijk vastgoed. Wel is voor een eventuele toevoeging van kantoormeters instemming nodig van de partners in de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg.

Concentratie- en balansgebieden grootschalige kantoren (>1.000 m²) Het plangebied is gelegen buiten het gebied Heerlen-Centrum (inclusief Smart Services Lane), zoals bedoeld in de Kantorennota. Tevens zijn in het plangebied geen radiaalwegen aangewezen waarlangs kleinschalige kantoorlocaties (<500 m2) zijn toegestaan. Mogelijkheden voor een kantoorfunctie in het plangebied worden uitsluitend geboden in monumentale gebouwen. Binnen het plangebied zijn geen onbenutte planologische mogelijkheden voor kantoorlocaties (>500 m2) aanwezig. In Bijlage 2 Overzicht onbenutte planologische titels van de toelichting is een lijst van de te schrappen overige (onbenutte) bouwtitels en gebruiksfuncties (niet zijnde kantoren) opgenomen.

bestemmingsplan Heerlen-West

18

2.2

Rijksbeleid

2.2.1

Nationale Omgevingsvisie (Novi)

Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Deze opgaven zijn nodig om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de generaties na ons. De NOVI biedt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen ons land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen. De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen wordt samengewerkt aan de prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio’s en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De belangrijkste in de NOVI gemaakte keuzes zijn: een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; de verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsten; de overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; de ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. conclusieplangebied De Nationale Omgevingsvisie formuleert geen uitgangspunten die direct gevolgen hebben voor het onderhavige plangebied, met uitzondering van het ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid, waaronder de bereikbaarheid van de omgeving middels de rijkswegen A76 en A79. Hiertoe zijn de aan weerszijden van de autosnelwegen gelegen reserveringszones middels gebiedsaanduidingen opgenomen.

2.2.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: de Ladder) geïntroduceerd. De Ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zodat de ruimte in stedelijke gebieden optimaal wordt benut. De ladder is per 1 oktober 2012 verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

bestemmingsplan Heerlen-West

19

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2 Bro dient de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling te bevatten, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Uiteindelijk zal de gewijzigde Ladder via het invoeringsbesluit van de Omgevingswet worden ingevoegd in het Besluit kwaliteit leefomgeving. De strekking van de Ladder blijft daarbij gelijk. 2.2.2.1

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

De Ladder-onderbouwing is verplicht voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen'. Hieronder wordt de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, zeehaventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen verstaan. Deze laatste categorie is in de handreiking bij de ladder voor duurzame verstedelijking (ministerie van Infrastructuur en Milieu) nader gespecificeerd in accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. In de definitie voor stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro) is geen ondergrens opgenomen. Hieruit zou men kunnen concluderen dat iedere stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, valt binnen het toepassingsbereik van de Ladder. Echter, blijkt uit vaste jurisprudentie van de Afdeling dat er wel sprake kan zijn van een voorziene ontwikkeling die te kleinschalig is om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd. Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf (ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o.

6.3) Er dient nadrukkelijk te worden gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied, maar ook met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte, én voor de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt of voldaan wordt aan de Ladder. 2.2.2.2

Conclusie plangebied

Het voorliggende bestemmingsplan betreft een actualisatie van de bestaande planologische situatie en maakt geen nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk. Het doorlopen van de ladder is daarmee niet aan de orde. Wel dient opgemerkt te worden dat ten aanzien van onbenutte planologische mogelijkheden in het plangebied zorgvuldig wordt bekeken of deze planologische ruimte behouden kan blijven of vanuit een beleidsoverweging zal worden wegbestemd.

2.2.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Om de in de SVIR opgenomen nationale belangen juridisch te borgen is door het Rijk het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen. In het Barro zijn regels opgenomen voor de volgende nationale belangen: rijksvaarwegen; mainportontwikkeling Rotterdam; kustfundament; grote rivieren; Waddenzee en waddengebied; defensie; hoofdwegen en landelijke spoorwegen; elektriciteitsvoorziening; buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; ecologische hoofdstructuur; primaire waterkeringen buiten het kustfundament; IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Conclusie plangebied

bestemmingsplan Heerlen-West

20

Geen van de in het Barro genoemde nationale belangen heeft direct betrekking op het onderhavige plangebied. Wel dient bij het opstellen van het bestemmingsplan rekening te worden gehouden met de reserveringszones van de autosnelwegen.

2.3

Provinciaalbeleid

2.3.1

Omgevingsvisie Limburg

Samen werken aan een toekomstbestendig Limburg Uitdagingen op het gebied van gezondheid en veiligheid, veranderingen in de samenleving, het klimaat en de energietransitie, de landbouwtransitie, digitalisering en de circulaire economie. Dit zijn heel in het kort de uitdagingen waar Limburg voor staat. Het zijn opgaven én kansen die vragen om een integrale aanpak, zowel in ruimtelijk opzicht alsook ten aanzien van sociale en economische aspecten. In de Omgevingsvisie Limburg neemt de Provincie ons in de lange termijn visie mee. Er wordt getoond hoe steeds de balans wordt gezocht tussen het beschermen én benutten van de fysieke leefomgeving. In de Omgevingsvisie worden de vraagstukken opgepakt waarvoor de Provincie wettelijk verantwoordelijk is. Daarnaast heeft de provincie autonoom vraagstukken naar zich toegetrokken met een groot belang voor onze provincie. Het Rijnlands model, dat staat voor overleg en samenwerking, solidariteit en vakmanschap en dat zich richt op de lange termijn, op waarden als kwaliteit en geluk, is hierbij uitgangspunt. Dat betekent dat er aandacht is voor alle stakeholders én de samenleving als geheel.

De Omgevingsvisie Limburg is ingedeeld in twee delen; een thematisch deel waarin gedetailleerd wordt ingegaan op de ambities en opgaven voor de diverse thema’s en een gebiedsgericht deel waarin de thema’s op hoofdlijnen verbonden worden op bovenregionale schaal voor de drie regio’s Noord-, Midden- en Zuid-Limburg. De regiovisies zijn in nauwe samenwerking met de partners uit de regio’s opgesteld. Hierdoor heeft elke regiotekst zijn eigen accenten en zijn er verschillen wat betreft onderwerpen en detaillering. Uitdagingen voor de Limburgse fysieke leefomgeving Er worden drie hoofdopgaven onderscheiden. Deze opgaven spelen Limburg-breed, de accenten verschillen echter per gebied en per sector. De hoofdopgaven zijn: 1.

2. 3.

Een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige leefomgeving a. in stedelijk c.q. bebouwd gebied b. in landelijk gebied Een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie (inclusief landbouwtransitie) Klimaatadaptatie en energietransitie

De Omgevingsvisie Limburg is een dynamisch document met een modulair karakter; hierdoor kan het steeds op onderdelen geactualiseerd worden. Toekomstbeeld 2030 - 2050 De Provincie Limburg ziet de toekomst als volgt: Limburg is stevig ingebed in euregionaal verband; via goed verknoopte infrastructuren, door sociale en economische banden én door bestuurlijke samenwerking. In Limburg is het goed leven, leren, wonen en werken. Onze provincie kent een goed vestigingsklimaat met een sterke sociale cohesie en uitstekende omgevingskwaliteiten. Alle inwoners wordt welvaart, welzijn en een gezonde, leefbare en veilige leefomgeving geboden. Dit bereiken we door daar samen met overheden, maatschappelijke organisaties, het bedrijfsleven én inwoners aan te werken. Ieder vanuit zijn eigen kracht. Steden en dorpen hebben een gecoördineerde maar geleidelijke transformatie doorgemaakt. Ze beschikken over een passend aanbod van woningen, winkels, kantoren en andere werklocaties en vervoers-, nuts-, cultuur- en onderwijsvoorzieningen. De transformatie is doorgevoerd met respect voor de monumentale en identiteitsbepalende onderdelen. Ondernemers, onderwijs en overheden geven gezamenlijk invulling aan de doorontwikkeling naar een duurzame, circulaire en inclusieve economie. Limburg is aangesloten op robuuste (inter)nationale energienetwerken. De opwekking van