Business Case Exaedes (Huisvestingsstudie)
Tekst van het document
VEILIGHEIDSCENTRUM HEERLEN-NOORD huisvestingsstudie
GEMEENTE HEERLEN
OPGESTELD DOOR EXAEDES BOUWREALISTEN
CONTACTPERSOON E-MAIL DATUM
Mischa de Rooij / Xaviera Burón Klose mderooij@exaedes.nl / xburonklose@exadedes.nl 09.12.2022
VERSIEBEHEER DATUM 27-10-2022 04-11-2022 11-11-2022 18-11-2022 25-11-2022 09-12-2022
NUMMER 0.1 0.2 0.3 0.4 1.0 1.1 1.2
OPMERKING Concept rapportage Verwerken aanvullende informatie Verwerken opmerkingen Verwerken opmerkingen / toevoegen aankoopwaarde Definitieve versie Definitieve versie Aanpassing investeringskosten en kapitaallasten
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
2
INHOUD 1
MANAGEMENTSAMENVATTING.................................................................................................................. 4
2
INLEIDING .................................................................................................................................................. 5
3
BOUWTECHNISCHE STAAT VAN HET GEBOUW ........................................................................................... 6
4
AANPASSINGEN T.B.V. ENERGIELABEL ....................................................................................................... 7 4.1
ACHTERGROND ........................................................................................................................................... 7
4.1.1
THEORIE V.S. PRAKTIJK ................................................................................................................................ 7
4.2
NAAR ENERGIELABEL C (WETTELIJKE EIS PER 01.01.2023) ......................................................................... 7
4.3
NAAR ENERGIELABEL A (WETTELIJKE EIS PER 01.01.2030) ......................................................................... 8
5
HUISVESTINGSSCENARIO’S OP BASIS VAN EISEN GEBRUIKERS .................................................................. 9 5.1
PROGRAMMA .............................................................................................................................................. 9
5.1.1
RUIMTELIJK / FUNCTIONEEL PROGRAMMA .................................................................................................. 9
5.1.1.1
ALGEMEEN ...................................................................................................................................................................... 9
5.1.1.2
GEBRUIKERSSPECIFIEK ..................................................................................................................................................10
5.1.2
RUIMTETABEL ............................................................................................................................................ 11
5.2
TECHNISCH PROGRAMMA ........................................................................................................................ 12
5.2.1
VERLICHTING.............................................................................................................................................. 12
5.2.2
VERWARMING ............................................................................................................................................ 12
5.2.3
VENTILATIE................................................................................................................................................. 12
5.3
VLEKKENPLAN........................................................................................................................................... 13
6
INVESTERINGSKOSTEN ............................................................................................................................ 14 6.1
KOSTEN PER ONDERDEEL ......................................................................................................................... 14
6.1.1
OVERZICHT INVESTERINGSKOSTEN ........................................................................................................... 15
6.2
EVENTUELE SUBSIDIEMOGELIJKHEDEN ................................................................................................... 16
6.3
KAPITAALLASTEN.......................................................................................................................................17
6.4
PLANNING ..................................................................................................................................................17
6.4.1
PLANNING ENERGIELABEL A ZONDER SUBSIDIE ........................................................................................17
6.4.2
PLANNING ENERGIELABEL A MET SUBSIDIE ...............................................................................................17
7
RISICO’S ................................................................................................................................................... 18 7.1
RISICO-INVENTARISATIE ........................................................................................................................... 18
7.2
HET DIDAM ARREST................................................................................................................................... 18
7.2.1
JURIDISCHE ACHTERGROND ...................................................................................................................... 18
7.2.2
SITUATIE AANKOOP VOORMALIGE POLITIEBUREAU .................................................................................. 18
7.3
BESTEMMINGSPLANTOETS ...................................................................................................................... 19
7.4
INVESTERINGSKOSTEN ............................................................................................................................. 20
8
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ............................................................................................................21 8.1
CONCLUSIE ................................................................................................................................................ 21
8.2
AANBEVELINGEN ...................................................................................................................................... 22
BIJLAGE 1: BOUWTECHNISCHE OPNAME ..........................................................................................................23 BIJLAGE 2: SPECIFACTIE INVESTERINGSKOSTEN ............................................................................................. 24
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
3
1
MANAGEMENTSAMENVATTING
De gemeente Heerlen is voornemens om het voormalige politiebureau aan de Kouvenderstraat 124 in Hoensbroek aan te kopen. Het doel is om in dit gebouw het Veiligheidscentrum Heerlen-Noord te realiseren. De gebruikers die in eerste instantie in dit gebouw worden ondergebracht zijn: ▪ Zorg- en veiligheidshuis Parkstad; ▪ Politiepost Hoensbroek; ▪ OM / Rechtbank / Juridisch loket; ▪ Gemeente Heerlen en haar (netwerk)partners. Het gebouw voldoet aan de benodigde ruimtebehoefte en is met minimale ingrepen functioneel (verbouwingskosten) inzetbaar. Technisch kent het gebouw enkele beperkingen respectievelijk aandachtspunten: Achterstallig onderhoud (instandhoudingskosten) Energielabel G (verduurzamingskosten) Naast bovengenoemde ingrepen dient rekening gehouden te worden met de vaste en losse inrichting (inrichtingskosten). De financiële consequenties van de aankoop en bovengenoemde ingrepen zijn onderstaand weergegeven:
Samenvatting Investeringskosten
Kosten prijspeil 01.10.2022 & Indexering tot oktober 2023
Subtotaal Aankoopkosten
€ 762.047,40
Subtotaal Instandhoudingskosten
€ 195.768,34
Subtotaal Verduurzamingskosten (Energielabel C)
€ 343.990,30
Subtotaal Verbouwingskosten
€ 438.176,56
Subtotaal Inrichtingskosten
€ 143.183,35
Totale investeringskosten excl. BTW BTW 21% Overdrachtsbelasting 8% op aankoopsom Totale investeringskosten incl. BTW
€ 1.883.165,95 € 395.464,85 € 60.000,00 € 2.338.630,80
Aanbevolen wordt om direct additionele (technische) maatregelen te treffen zodat het gebouw van Energielabel G naar Energielabel A gaat. Hiermee is het gebouw klaar voor de situatie per 01.01.2030 en geven we invulling aan de maatschappelijke voorbeeld functie. Hiertoe is een extra investering van € € 150.000,97 (incl. BTW) benodigd. Er zijn mogelijkheden om gebruik te maken van de nieuwe Subsidieregeling duurzaam maatschappelijk vastgoed (DUMAVA). Deze regeling komt eigenaren van bestaand maatschappelijk vastgoed tegemoet in de kosten om te verduurzamen. Het totale budget voor DUMAVA in 2022 en 2023 is € 150 miljoen (1e tranche). In 2024 zal de regeling opnieuw open gaan (2e tranche) en wordt er een nieuw budget beschikbaar gesteld. Met betrekking tot voorliggende opgave een deel van de investeringskosten (€ 357.223,35 excl. BTW) in aanmerking voor subsidie. Maximaal 30% van dit bedrag is subsidiabel hetgeen concreet betekent dat een subsidieaanvraag kan resulteren in een maximaal subsidiebedrag € 107.533,67 (excl. BTW). Afgaande op het succes van de 1e tranche (overtekend met ca. 100mio) is niet gegarandeerd dat de subsidie wordt toegewezen (op is opprincipe). Er dient dus rekening gehouden wordt de kans dat de subsidie niet wordt binnengehaald. Indien we gebruik willen maken van deze regeling betekent dit dat hier in de planning rekening mee gehouden moet worden (ca.
3 tot 6 maanden uitloop). Zonder gebruik te maken van de regeling kan het Veiligheidscentrum Heerlen-Noord eind 2e kwartaal 2024 volledig in gebruik genomen worden.
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
4
2
INLEIDING
De gemeente Heerlen is voornemens om het voormalige politiebureau aan de Kouvenderstraat in Hoensbroek aan te kopen. Het doel is om in dit gebouw het Veiligheidscentrum Heerlen-Noord te realiseren. In het Veiligheidscentrum werken justitie, zorg en bestuur samen bij de aanpak van complexe problematiek rond veiligheid gerelateerde thema’s als overlast, huiselijk geweld en criminaliteit. Door de decentralisaties in het sociaal domein is het mogelijk meer samenhang tussen de ketens te organiseren en de gezamenlijke activiteiten beter aan te laten sluiten op de lokale behoefte. De gebruikers die in eerste instantie in dit gebouw worden ondergebracht zijn: ▪ Zorg- en veiligheidshuis Parkstad; ▪ Politiepost Hoensbroek; ▪ OM / Rechtbank / Juridisch loket; ▪ Gemeente Heerlen en haar (netwerk)partners. Het college van B&W wil in december 2022 een besluit nemen over het, al dan niet, aankopen van het gebouw en de transformatie naar het Veiligheidscentrum Heerlen-Noord. Onderhavige studie geeft inzicht in de volgende aspecten daarvoor: ▪ bouwtechnische staat van het gebouw (hoofdstuk 3); ▪ benodigde aanpassingen t.b.v. het behalen van het wettelijk verplichte energielabel (hoofdstuk 4); ▪ huisvestingsscenario’s op basis van eisen gebruikers (hoofdstuk 5); ▪ kostenindicatie incl. variant energielabel C en A (hoofdstuk 6). ▪ risico inventarisatie, incl.
het Didam arrest (hoofdstuk 7); ▪ conclusies en aanbevelingen (hoofdstuk 8).
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
5
3
BOUWTECHNISCHE STAAT VAN HET GEBOUW
De bouwtechnische staat van het gebouw kan over het algemeen als ‘redelijk goed’ bestempeld worden. Er zijn enkele onderdelen die direct en op termijn investeringen benodigd. Onderstaande tabel geeft een samenvatting van het bouwtechnische onderzoek weer, conform de NEN 2767. Het gehele rapport is bijgevoegd als Bijlage 1: bouwtechnische opname. NL-Sfb code
Conditie
19 Onderbouw algemeen Kelderwanden
1
2
3
4
5
6
Keldervloeren
1
2
3
4
5
6
Buitengevels algemeen
1
2
3
4
5
6
Betonnen muurafdekkers
1
2
3
4
5
6
Betonnen spekband (aanbouw bouw)
1
2
3
4
5
6
Betonnen spekband (originele bouw)
1
2
3
4
5
6
Voegwerk
1
2
3
4
5
6
Kitnaden
1
2
3
4
5
6
1
2
3
4
5
6
Houten buitenkozijnen
1
2
3
4
5
6
Aluminium buitenkozijnen
1
2
3
4
5
6
Aluminium lamellen
1
2
3
4
5
6
1
2
3
4
5
6
1
2
3
4
5
6
Bitumen dakbedekking (originele bouw)
1
2
3
4
5
6
Bitumen dakbedekking (aanbouw)
1
2
3
4
5
6
Bitumen dakbedekking (sheddaken)
1
2
3
4
5
6
21 Buitenwanden
27 Daken Stalen daken 31 Wandopeningen , buiten
32 Wandopeningen , binnen Houten binnenkozijnen 42 Binnenwandafwerkingen Wandtegelwerk 47 Dakafwerkingen
50 Mechanische installatie conform rapportage Homij, d.d. 20-08-18 70 Elektrische installatie conform rapportage Unica, d.d. 10-12-20
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
6
4
AANPASSINGEN T.B.V. ENERGIELABEL
4.1
ACHTERGROND
“Per 1 januari 2023 moet een kantoorgebouw minimaal energielabel C hebben. Dit betekent een primair fossiel energiegebruik van maximaal 225 kWh per m2 per jaar. Voldoet het gebouw dan niet aan de eisen, dan mag u het per 1 januari 2023 niet meer als kantoor gebruiken. Deze verplichting staat in het Bouwbesluit 2012.” (RVO, 2022)1. Het voormalige politiebureau heeft op dit moment het energielabel G. Er is in oktober 2020 een advies opgesteld door PVM Advies & Management waarin de mogelijke wijze van verbetering van het label naar zowel C als A is benoemd. Deze maatregelen zijn door de politie niet uitgevoerd, waarschijnlijk omdat de wetgeving aangeeft dat wanneer het kantoorpand binnen 2 jaar gesloopt, getransformeerd of onteigend wordt, dit niet noodzakelijk is. Voor het voormalige politiebureau betekent dat op dit moment, dat het gebouw ten tijde van aankoop door de Gemeente niet voldoet aan het energielabel C en dus niet gebruikt en/of verhuurd mag worden met de beoogde kantoorfunctie2. De gemeente hoeft gedurende de periode dat het gebouw leegstaat niet te voldoen aan het energielabel C en heeft dan dus de tijd om de benodigde verduurzamingsmaatregelen te treffen. 4.1.1
THEORIE V.S. PRAKTIJK
Voor het uitvoeren van verduurzamingsmaatregelen is normaliter de Trias Energetica het uitgangspunt: 1. Terugdringen energieverbruik, 2. Duurzame bronnen voor resterende energiebehoefte, 3. Zuinige en efficiënt gebruik maken van fossiele brandstoffen. Bij een bestaand gebouw zoals deze, is het soms echter onvermijdelijk dat deze volgorde niet aangehouden wordt. Zo is bijvoorbeeld de luchtbehandelingskast aan het einde van de technische levensduur, vervanging is dus noodzakelijk. En hoewel dit dus eigenlijk pas stap 3 in de Trias Energetica is, is het in dit specifieke geval dus weldegelijk verstandig om de LBK te vervangen voor een nieuwe duurzame variant, in plaats van eerst (bijvoorbeeld) gevels te isoleren. Ook het na-isoleren van de gevel is bij dit gebouw niet direct een voorkeurscenario: de gevel dient met minimaal RC van 4,5 m2K/W geïsoleerd te worden, dat is met na-isolatie in de bestaande spouw onmogelijk. Er zal dan gekozen moeten worden voor (bijvoorbeeld) een ISO-Stuc systeem van minimaal 140mm, welke een heel hoog investeringsbedrag kent én architectonische impact op het gebouw heeft.
4.2
NAAR ENERGIELABEL C (WETTELIJKE EIS PER 01.01.2023)
Om het energieverbruik terug te dringen naar Label C adviseren we de volgende maatregelen uit het rapport van PVM Advies en Management: Nr. 1
Onderdeel Dak isoleren RC 6,5 m2K/W
7
Plaatsen nieuwe luchtbehandelingskasten
Toelichting Het dak is conform bouwtechnische keuring voor instandhouding aan vervanging toe. In plaats van alleen het dak te voorzien van nieuwe dakbedekking, is het volledig vervangen én na-isoleren van alle daken een duurzamere oplossing. De LBK conform keuring voor op zeer korte termijn aan vervanging toe i.v.m. einde levensduur. Vervangen voor een nieuwe duurzame LBK is dus een vanzelfsprekende keuze.
1
RVO. (2022, oktober 21). RVO Energielabel C kantoren. Opgehaald van https://www.rvo.nl/onderwerpen/wetten-en-regels-gebouwen/energielabel-c-kantoren 2
Tijdelijke leegstandsbeheer (niet zijnde kantoorfunctie) is wel toegestaan. EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
7
11
123 Zonnepanelen
12
Verlagen verwarmingstemperatuur met 1 á 2°C3
14
Beperken apparatuur3
15
Invoeren energiemonitoring3
16
Good housekeeping3
4.3
Het is in deze tijd ondenkbaar dat er maatschappelijk vastgoed gerenoveerd wordt, zonder toepassing van zonnepanelen. Dit is een verantwoordelijkheid die de gemeente moet nemen. Hiermee sluiten we ook aan bij ambitie gemeente om maatschappelijk vastgoed te voorzien van zonnepanelen. Conform rapportage PVM Advies & Management De huidige temperatuur is ingesteld op 21 graden, deze te verlagen naar 19-20 graden. Daarnaast kent iedere ruimte één of meerdere thermostaten waarbij de gebruiker de temperatuur enkele graden kan verhogen of verlagen. Gezien het huidige gebruik, veelal komen agenten binnen in volledige uitrusting en werken hierin enkele uren, de intensiteit van de gebruikte ruimtes de vele leegstand (ruimtes die sporadisch gebruikt worden maar toch op 21 graden worden gehouden) levert deze maatregel met weinig kosten relatief veel besparing op. Door het flexibel gebruik van de kantoren en bijeenkomstruimten staat veel apparatuur op stand-by om zo direct gebruikt te kunnen worden. Hierbij denkend aan de vele werkplekken, koffieautomaten, presenteerschermen, opladers etc. In de stand-by stand verbruikt apparatuur nog steeds onnodig energie. De hoeveelheid warmte en elektriciteit die door het gebouw wordt verbruikt, is slechts op hoofdniveau bekend.
Door het goed gebruiken van een energiemonitoringssysteem kan meer inzicht verkregen worden in de werkelijke energieverbruiken van de gebouw(en), zodat geanalyseerd kan worden of besparende maatregelen het gewenste effect hebben. Ook kunnen op die manier veel beter trends worden waargenomen. Voor het geven van een gedegen feedback verdiend het sterk de aanbeveling om gebruik te maken van een energiemonitoringssysteem waarmee periodiek verbruiken en/of meterstanden worden geregistreerd en geanalyseerd. Met behulp van een energiemotivatiecampagne worden de medewerkers nog meer bewust gemaakt van energiebesparing en de mogelijkheden die zij hebben om energie te besparen. Voorbeelden hiervan zijn het uitschakelen van de verlichting als men het kantoor of de ruimte verlaat en het uitschakelen van het beeldscherm wanneer men naar huis gaat.
NAAR ENERGIELABEL A (WETTELIJKE EIS PER 01.01.2030)
De stap van energielabel C naar A is relatief klein, er hoeft dan additioneel maar één extra maatregel genomen worden, te weten: Nr. 10
3
Onderdeel Verbeteren verlichtingsplan en plaatsen aanw. detectie waar mogelijk
Toelichting Doordat het gebouw meerdere gebruikers krijgt, zal de indeling (deels) aangepast worden. De verlichting zal derhalve ook (deels) vernieuwd moeten worden. Nieuwe armaturen zullen in LED uitgevoerd worden. Daarnaast kunnen de lichtbronnen (van de armaturen die blijven gehandhaafd) vervangen voor LED. Ook kan er op alle plaatsen detectie toegepast worden, waardoor onnodig branden van het licht wordt voorkomen.
Conform rapportage PVM Advies & Management EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
8
5
HUISVESTINGSSCENARIO’S OP BASIS VAN EISEN GEBRUIKERS
5.1
PROGRAMMA
5.1.1
RUIMTELIJK / FUNCTIONEEL PROGRAMMA
5.1.1.1 ALGEMEEN Het werkplekconcept is voor alle gebruikers gelijk: rekening houden met activiteiten gerelateerd werken. Dit houd in dat er rekening gehouden kan worden met een ‘flexfactor van 0,7’. Bij het activiteiten gerelateerd werken wordt altijd voorzien in de volgende categorieën: Entree Open werkplek
Concentratiewerkplek / cockpit één persoon
Concentratiewerkplek / cockpit twee personen. Pantry / ICT
Vergaderruimte
Bezinningsruimte Sanitair
Entreegebied met bemande receptie en wachtruimte. De open werkplek wordt bij voorkeur in twee- of viertallen in de werkomgeving gepositioneerd. De werkplek bestaat uit een werkplek inclusief kantoorwerkstoel en circulatieruimte, een plat beeldscherm, een lees- en schrijfvlak en een bergruimte (standaard één kast c.q. locker, tenzij meer ruimte noodzakelijk is), uitgerust met de standaard benodigde automatisering en communicatievoorzieningen. De NEN 1824 gaat uit van een gemiddelde oppervlakte van 7m² per werkplek. De werkplek bestaat uit één concentratiewerkplek. De scheidingswanden tussen cockpits onderling en/of andere gesloten ruimtes moet dusdanig transparant zijn zodat men in de ruimte geen opgesloten gevoel heeft. Toch dient er voldoende privacy te worden geboden voor geconcentreerd werk. De gemiddelde oppervlakte is 5m². Gelijke eisen aan één persoon, maar dan geschikt voor twee personen. Het oppervlakte wordt circa 12 m², in verband met voldoende circulatieruimte. De facility corner is voorzien van een keukenblok met warm- en koud watervoorziening, een koelkast en een koffie- en waterautomaat, een garderobe, een printer- en kopieerhoek en postkast. In deze omgeving zijn ook de lockers (aantal nader te bepalen) gepositioneerd. Daarnaast wordt er in de nabijheid ruimte geboden voor informeel ontmoeten. De ontmoetingsplek kan op verschillende manieren worden ingericht.
De ruimte is vaak een grotere open ruimte met een flexibele indeling. De afmetingen van de overlegruimte verschilt en is afhankelijk van het aantal personen. De vergaderruimte heeft een hoge geluidsabsorptie om overlast te voorkomen. Daarnaast moet de mogelijkheid bestaan om de ruimte, wanneer gewenst, visueel af te sluiten van de omgeving, bijvoorbeeld bij presentaties. Uitgangspunt is een totaal benodigde oppervlakte van 2,0 m2 per persoon. De vergaderruimten dienen zo gesitueerd te zijn dat overlast op de werkplekken wordt beperkt. Een ruimte die ingezet kan worden als bezinningsruimte/ kolfruimte/ EHBO ruimte. Verspreid door het hele gebouw dienen voldoende sanitaire voorzieningen en ruimten te worden aangebracht met een nette en degelijke uitvoering (vandaalbestendig) en uitstraling. Daarnaast moeten de materialen gemakkelijk te reinigen zijn. De wanden dienen tot plafondhoogte te worden voorzien van tegelafwerking. De verlichting wordt geschakeld d.m.v. een bewegingssensor. Er is minimaal één MIVA toilet.
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
9
5.1.1.2
GEBRUIKERSSPECIFIEK
ZORG- EN VEILIGHEIDSHUIS PARKSTAD •
•
•
Pantry/ keuken óf een bedrijfskantine indien partners daar ook interesse in hebben: o Opbergruimte voor servies o Spoelbak, vaatwasser, ruimte koelkast, magnetron/ oven combi, koffie automaat o Afvalbalbakken (scheiden) o Eettafel (min 15 - 20 pers), voldoende zitplaatsen Professionele inrichting: o stijl van de inrichting (kleuren, sfeerimpressie) o Indeling bedrijfsruimte (open werkruimte en gesloten ruimten) o Voldoende daglicht en optimale luchtkwaliteit/ temperatuur Pand faciliteiten: o Beveiligd netwerk o Facilitaire dienstverlening (schoonmaak, printer onderhoud, pandonderhoud) o Voldoende stroompunten o Één grote vergaderruimte (minimaal 15 pers) en twee kleine vergaderruimten ( 5 – 8 personen waarvan één op de begane grond) . Wellicht is een grotere ruimte beneden handiger. o Gezamenlijke werkruimte met flexplekken ( 30 bureaus) o 5 cockpits waar 2 bureaus in kunnen o Entree bemanning/receptie/ beveiliging o Garderobe voor personeel en bezoekers o Goede akoestiek o Ruimte kopieerapparaat/ papier etc. o Pasjes systeem/toegang o Kolf/bezinningsruimte.
POLITIEPOST HOENSBROEK De vloeroppervlakte is variërend van 100 m2 – 300 m2 BVO, afhankelijk van de wensen van het Basisteam. In dit PvE is de middenweg tussen minimale en maximale BVO’s genomen als uitgangspunt. Additionele gebruikers specifieke wensen zijn: ▪ Eigen hoofdentree; ▪ Het politiewerkgebied (5 á 10 werkplekken), niet vrij toegankelijk ▪ Eén briefingsruimte, vrij toegankelijk ▪ Eén wapenruimte in politiewerkgebied, niet vrij toegankelijk. ▪ Eén of twee aangifteruimten in politiewerkgebied, niet vrij toegankelijk. ▪ Sanitaire- douche- en kleedruimten in politiewerkgebied, niet vrij toegankelijk’ ▪ 6 parkeerplaatsen op eigen terrein, achter een hek
OM / RECHTBANK / JURIDISCH LOKET •
• • • • •
Gebruik van een spreekkamer voor gesprekken met burgers die inlopen bij een spreekuur of die op afspraak binnekomen. Een medewerker van het JL zal op een nader te bepalen moment in de week aanwezig zijn voor een dagdeel voor het voeren van deze gesprekken. Het betreft 2 spreekkamers met tafel en stoelen voor max 4 personen Een tijdens gezette tijden bezette balie waar mensen zich kunnen melden of een afspraak kunnen maken. Plek waar iemand even kan zitten om te wachten, als de medewerker van het JL nog in gesprek is. Gebruik van een vergaderruimte voor het voeren van een interdisciplinair casuïstiek overleg. vergaderruimte waar bij voorkeur hybride kan worden vergaderd met tafel en stoelen (10). Gebruik van een ruimte waar een zitting kan worden gehouden Vergaderruimte waar opstelling als in zittingzaal kan worden gecreëerd met kleinere tafels en stoelen (10.) Wifi
GEMEENTE HEERLEN EN HAAR (NETWERK)PARTNERS Deze gebruiker heeft geen specifieke eisen opgegeven.
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
10
5.1.2
RUIMTETABEL
Het programma is verdeeld over de 4 gebruikers. Alle gebruikers hebben hun wensen doorgegeven, welke resulteert in onderstaand programma. m² FNO
Totaal FNO
Factor
totaal m² BVO
Algemeen 1
50
50
1,2
60
Sanitair
4
1,5
6
1,2
7,2
MIVA toilet
1
2
2
1,2
2,4
Subtotaal
69,6
Functie
Omschrijving
Kantoor
Entree met wachtgebied
Overig Overig
Kantoor Kantoor Kantoor Overig Kantoor Kantoor Overig
Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Overig
Aantal
Flexfactor
Politie 8
Flexplek
0,7
7
39,2
1,2
47,04
5
10
1,2
12
20
20
1,2
24
Concentratieplek Briefingsruimte (10 personen) Wapenruimte
2
1
15
15
1,2
18
Aangifteruime Sanitair, kleedruimte en douches Pantry/ICT
2
15
30
1,2
36
7
15
1,2
18
13
13
1,2
15,6
Subtotaal
170,64
Flexplek Concentratieplek (tweepersoons) Vergaderruimte (15 personen) Vergaderruimte (7 personen) Pantry/ICT
1
2
1 ZVP 30
0,7
7
147
1,2
176,4
5
10
50
1,2
60
1
30
30
1,2
36
14
28
1,2
33,6
13
13 1,2 Subtotaal
15,6 321,6
2 1 OM/ rechtbank / juridisch loket 5 0,7
7
24,5
1,2
29,4
Kantoor
Flexplek
Kantoor
Concentratieplek
1
5
5
1,2
6
Kantoor
Spreekkamers
2
8
16
1,2
19,2
1
20
20
1,2
24
1
13
13 1,2 Subtotaal
15,6 94,2
Afdeling gemeente Heerlen 10 0,7
7
49
1,2
58,8
5
10
1,2
12
20
20
1,2
24
13
13 1,1 Subtotaal
14,3 109,1 765,14
Kantoor Overig
Vergaderruimte (10 personen) Pantry/ICT
Kantoor
Flexplek
Kantoor
Concentratieplek
2
Vergaderruimte (10 personen) Pantry/ICT
1 1
Kantoor Overig
Totaal
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
11
5.2
TECHNISCH PROGRAMMA
Als technisch programma is het uitgangspunt ‘Kantoren bestaande bouw’. Hierbij zijn onderstaande aandachtspunten van belang. 5.2.1
VERLICHTING
Voor de verlichtingssterkte zijn de reguliere normen van toepassing, met dien verstande dat in de verkeersruimten een lager niveau kan worden aangehouden. De kwaliteit van de verlichting dient te voldoen aan de eisen zoals geformuleerd in NEN-EN 12464-1:2003 Licht en verlichting werkplekverlichting - deel 1: Werkplekken binnen. RUIMTESOORT Kantoor- en werkruimten Spreek- en onderzoekkamers Vergaderruimte Kantine en ontmoetingsruimte Verblijfsruimte Verkeersruimte Toiletten Pantry & Garderobe Techniek ruimte / Andere ruimten (niet verblijf) 5.2.2
STD VERLICHTINGSSTERKTE (LUX) 500 500 300 300 300 300 300 300 300
VERWARMING
In het gebouw is het thermisch binnenklimaat zodanig dat het gebruik in en van de ruimten optimaal kan plaatsvinden. Het juiste binnenklimaat komt tot stand door een goede samenhang tussen gebouw, gebouwinstallaties, regeling en inrichting. In het stookseizoen dienen, berekend conform NEN ISO 7730, de minimale temperaturen conform onderstaande tabel bereikt te worden. RUIMTESOORT Kantoor- en werkruimten Spreek- en onderzoekkamers Verkeersruimte en garderobe / centrale hal Kantine en ontmoetingsruimte Vergaderruimte Keuken Magazijn / Opslag / Fietsenberging Toiletten Kleedruimte Techniekruimte / Andere ruimten (niet verblijf) 5.2.3
BINNENTEMPERATUUR (°C) 19-20 19-20 19-20 19-20 19-20 18 15 18 24 10
VENTILATIE
Alle ruimten in het gebouw dienen in voldoende mate geventileerd te worden. De ventilatie in het gebouw dient minimaal te voldoen aan de ventilatie-eisen die zijn omschreven in het Bouwbesluit en in de Arbowetgeving. Belangrijk aandachtspunt hierbij zijn bijvoorbeeld werkplekken, waarbij de kans bestaat op tochtklachten vanwege de open verbinding. Werkplekken die deel uitmaken van of grenzen aan een verkeersruimte worden beschouwd als een verblijfsruimte. RUIMTESOORT Kantoor- en werkruimten Spreek- en onderzoekkamers Verkeersruimte, garderobe en centrale hal Kantine en ontmoetingsruimte Vergaderruimte Toiletten Douches Kleedruimte Techniekruimte Andere ruimten, niet bestemd voor langdurig verblijf
VENTILATIE 1,6*10-3 m³/s per m² 1,6*10-3 m³/s per m² 0,8*10-3 m³/s per m² 4,2*10-3 m³/s per m² 4,2*10-3 m³/s per m² 2,8*10-3 m³/s per toilet 2,1*10-3 m³/s per douche 2,8*10-3 m³/s per m² 1,4*10-3 m³/s per m² 1,4*10-3 m³/s per m²
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
12
5.3
VLEKKENPLAN
Gezien de benodigde m2 van de gebruikers en het aantal beschikbare ruimte, past het programma in het bestaande gebouw. Indien er extra ruimte behoefte is (bijvoorbeeld Politie behoefte 300m2 BVO), is dat nog te realiseren door onder andere de kelder in gebruik te nemen en gangen te versmallen. Ook zouden pantry’s en vergaderruimtes gedeeld kunnen worden. Het ruimtelijk PvE is in een vlekkenplan als concept ingetekend. Onderstaande geeft weer hoe de verschillende gebruikers in het Veiligheidscentrum gehuisvest kunnen worden. Dit is een eerste studie, nadere invulling kan in het vervolgtraject met de specifieke gebruikers worden afgestemd. Er is in het vlekkenplan vanuit gegaan dat de politie een eigen afgeschermd gebied heeft, waarbij de aangifte ruimtes via het publiek toegankelijk deel ook benaderbaar zijn.
Begane grond
Verdieping Figuur 1 Vlekkenplan EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
13
6
INVESTERINGSKOSTEN
6.1
KOSTEN PER ONDERDEEL
De investeringskosten die gepaard gaan met de aankoop, verbouwing en verduurzaming van het voormalige Politiebureau zijn in onderstaande tabellen weergegeven. De investeringskosten zijn opgebouwd in: 1. Aankoopkosten kosten die gemaakt dienen te worden voor de aankoop van het gebouw; aankoopwaarde, notaris etc. De Politie verkoopt het pand een bedrag van € 750.000 euro kosten koper, gebaseerd op een formele taxatie. De WOZ-waarde die gehanteerd wordt door de gemeente Hoensbroek is € 1.503.000 euro 2. Instandhoudingskosten de directe noodzakelijk kosten die voortvloeien uit de bouwtechnische opname, als mede kosten voor asbestsanering en brandveilig gebruik. dit is incl. bijkomende kosten indien van toepassing; 3. Energielabel de kosten die gemaakt dienen te worden voor het realiseren van Energielabel C (én A), dit is incl. bijkomende kosten indien van toepassing; 4. Verbouwingskosten de kosten die gemaakt dienen te worden als gevolg van aanpassingen aan het gebouw om de gebruikers ruimtelijk / functioneel en technisch te faciliteren. Deze kosten zijn schilderwerk, vloerafwerking en het vervangen van plafondplaten, dit is incl. bijkomende kosten indien van toepassing; 5. Vaste inrichting / Losse inrichting de kosten die gemaakt dienen te worden ten behoeve van de functionele ingebruikname door gebruikers. Dit is incl. bijkomende kosten indien van toepassing.
In alle onderdelen is een post onvoorzien van 15% opgenomen in de subcategorie reserve.
prijspeil 01.10.2022 & Indexering tot oktober 2023
Samenvatting Investeringskosten
Subtotaal Aankoopkosten
€ 762.047,40
Subtotaal Instandhoudingskosten
€ 195.768,34
Subtotaal Verduurzamingskosten (Energielabel C)
€ 343.990,30
Subtotaal Verbouwingskosten
€ 438.176,56
Subtotaal Inrichtingskosten
€ 143.183,35
Totale investeringskosten excl. BTW BTW 21% Overdrachtsbelasting 8% op aankoopsom Totale investeringskosten incl. BTW
€ 1.883.165,95 € 395.464,85 € 60.000,00 € 2.338.630,80
Additionele investeringskosten van Energielabel C naar Energielabel A
€ 123.967,75
Totale investeringskosten excl. BTW
€ 2.007.133,70
BTW
€ 421.498,08
Overdrachtsbelasting 8% op aankoopsom
€ 60.000,00
Totale investeringskosten incl. BTW € 159.619,16
€ 2.488.631,77
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
14
6.1.1
OVERZICHT INVESTERINGSKOSTEN
In onderstaande tabel zijn per onderdeeldeel, per subcategorie de investeringskosten inzichtelijk gemaakt. prijspeil 1 oktober 2022, geïndexeerd naar verwachtte prijspeil 1 oktober 2023
Overzicht Investeringskosten excl. BTW
Aankoopkosten Grond- en verwervingskosten
€ 750.000,00
Honoraria
€ 10.476,00 € 1.571,40
Reserve
€ 762.047,40
Subtotaal Aankoopkosten
Instandhoudingskosten Bouwkundige werken
€ 137.233,94
Technische installaties
€ 6.809,40
Honoraria
€ 26.190,00 € 25.535,00
Reserve
€ 195.768,34
Subtotaal instandhoudingskosten
Energielabel C Bouwkundige werken
€ 140.199,94
Technische installaties
€ 142.604,55 € 8.118,90
Honoraria Algemeen
€ 9.428,40
Reserve
€ 43.638,51 € 343.990,30
Subtotaal Energielabel C
Verbouwingskosten Bouwkundige werken
€ 317.848,26
Technische installaties
€ 29.332,80
Honoraria
€ 32.475,60
Algemeen
€ 1.571,40
Reserve
€ 56.948,50 € 438.176,56
Subtotaal Verbouwingskosten
Inrichtingskosten Inrichting
€ 111.412,26
Honoraria
€ 13.095,00
Reserve
€ 18.676,09
Subtotaal Inrichtingskosten
Additionele investeringskosten van Energielabel C naar Energielabel A
€ 143.183,35
Energielabel A
Energielabel A Bouwkundige werken
€ 1.990,44
Technische installaties
€ 99.522,00
Honoraria
€ 6.285,60
Reserve
€ 16.169,71
Subtotaal Energielabel A
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
€ 123.967,75
15
6.2
EVENTUELE SUBSIDIEMOGELIJKHEDEN
De rijksoverheid heeft vanaf 1 januari 2024 opnieuw een Subsidieregeling duurzaam maatschappelijk vastgoed (DUMAVA). Via deze subsidieregeling kan 30% van de projectkosten voor de verduurzaming van vastgoed aangevraagd worden. De minimale subsidiekosten zijn €5.000,- en maximale kosten zijn € 2.500.000,- per project. De gemeente zou de kosten die zij moet investeren voor het behalen van energielabel C en/of A deels kunnen dekken via de DUMAVA. De onderdelen voor energielabel C en A die op dit moment4 onder de subsidieregeling vallen zijn:
Nr.
Omschrijving 1
Investeringskosten
Subsidiabel
€ 113.263,50
€ 33.979,05
€ 94.284,00
€ 28.285,20
10
Isolatie voor dak van bestaande constructies Koude- of warmteterugwinningssysteem uit ventilatielucht, LED-verlichtingssysteem,
€ 99.522,00
€ 29.856,60
11
123 Zonnepanelen (i.c.m. Nr 1)
€ 48.320,55
€ 14.496,17
Opstellen en registreren definitief energielabel.
€ 1.833,30
€ 916,65
€ 357.223,35
€ 107.533,67
7
Overig
Totaal
In 2022 ging de subsidieregeling op 3 oktober open en werd op 6 oktober bekendgemaakt dat de subsidiepot van €150 miljoen na 3 dagen al overtekend was. Het beschikbare budget wordt verloot onder de aanvragen die volledig en juist binnen zijn gekomen op deze dagen. De kans is dus erg aannemelijk dat projecten die nu worden uitgeloot, in 2024 opnieuw een aanvraag doen en dat ook dan de overtekening vrij snel zal plaatsvinden. Het is dan ook van groot van belang om vooraf alle stukken volledig en correct beschikbaar te hebben, omdat alleen deze projecten meegenomen worden in de loting. Het risico dat de subsidie daarmee niet wordt toegekend is dus erg aannemelijk (50% kans op toekenning). Daar komt als additionele onzekerheid de hoogte van het subsidiebedrag nog bij. Als er minder dan € 25.000 subsidie aangevraagd wordt, is toekenning zeer reel omdat deze beoordeling dan eenvoudiger is en subsidietoekenning direct 100% is. Aangezien in dit geval het bedrag daarboven zit, wordt de beoordeling ingewikkelder. Daarnaast is de toekenning in de eerste instantie 70%, na realisatie en verantwoording wordt de overige 30% pas toegekend. Er zijn daarnaast nog twee (belangrijke) aspecten waar dan rekening mee gehouden dient te worden: 1. De DUMAVA regeling moet eerst worden aangevraagd alvorens er een contract met een aannemer gesloten kan worden én 2.
De DUMAVA kan pas vanaf 1 januari 2024 worden aangevraagd, tot die tijd zal het gebouw dus leeg staan of in leegstandsbeheer zijn. Verbouwing ka direct daarna gestart worden, maar het gebouw zal bij gebruik van de DUMAVA regeling pas vanaf half 2024 in gebruik genomen kunnen worden.
Mogelijkheid bestaat dat de regeling in 2024 wijzigt omdat het RVO ervaringen uit de huidige aanvraag zal verwerken in de nieuwe aanvraag. Verwachting is dat de wijzigingen t.o.v. huidige aanvraag najaar 2023 bekend gemaakt worden. 4
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
16
6.3
KAPITAALLASTEN
De totale investering vertaald zich voor de Gemeente Heerlen in onderstaande kapitaallasten per jaar (excl. BTW). Investeringskosten Label C
Investeringsbedrag (€)
Kapitaallast (€/jr)
Afschrijftermijn (jr)
Rentepercentage (%)
Toekomstige waarde (€)
Verwervingskosten
€ 762.047,40
€ 24.325,63
40
1,25%
€0,-
Bouwkundig
€ 738.016,56
€ 23.558,53
40
1,25%
€0,-
Installatietechnisch
€ 239.918,64
€ 13.632,27
20
1,25%
€0,-
totaal
€ 61.516,43
Investeringskosten Label A
Investeringsbedrag (€)
Kapitaallast (€/jr)
Afschrijftermijn (jr)
Rentepercentage (%)
Toekomstige waarde (€)
Verwervingskosten
€ 762.047,40
€ 24.325,63
40
1,25%
€0,-
Bouwkundig
€ 755.725,71
€ 24.123,83
40
1,25%
€0,-
Installatietechnisch
€ 346.177,23
€ 19.669,93
20
1,25%
€0,-
totaal
6.4
€ 68.119,39
PLANNING5
6.4.1
PLANNING ENERGIELABEL A ZONDER SUBSIDIE
6.4.2
PLANNING ENERGIELABEL A MET SUBSIDIE
Beide planningen gaan uit van beschikbare producten en levertijden, zodat een aannemer na opdrachtverstrekking direct kan starten. In de huidige marktsituatie zijn levertijden op specifieke producten (zoals installaties en isolatiematerialen) van 6 maanden helaas niet ongewoon, waardoor de aannemer wellicht niet direct zal kunnen starten. 5
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
17
7
RISICO’S
7.1
RISICO-INVENTARISATIE Risico
Beheersing
1 2 3
Didam arrest (overtreding) Bestemmingsplan (afwijking) Investeringskosten (prijsstijgingen)
Juridische toets Planologische toets Prognose indexering
7.2
HET DIDAM ARREST
7.2.1
JURIDISCHE ACHTERGROND
De Hoge Raad heeft in november 2021 geoordeeld dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen moet voldoen aan het gelijkheidsbeginsel. Het één-op-één verkopen van vastgoed is niet toegestaan als er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende object of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn (mededingingsruimte). In dat geval moet er in uitgangspunt een selectieprocedure worden doorlopen. Mededingingsruimte is volgens de Hoge Raad niet verplicht als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval moet het voornemen tot de een-op-een verkoop wel gemotiveerd bekend worden gemaakt, zodat iedereen daar kennis van kan nemen. Over de wijze waarop deze verkoop bekend gemaakt moet worden is (momenteel) geen jurisprudentie, de verwachting is dat dit in de toekomst wel zal ontstaan. 7.2.2
SITUATIE AANKOOP VOORMALIGE POLITIEBUREAU6
Zoals in hoofdstuk 7.2.1 is aangegeven, is de mededingingsruimte niet verplicht als bij voorbaat vaststaat dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dit specifieke geval is dat ook zo. De politie kan daarom gemotiveerd verantwoorden waarom verwacht dat er geen andere gegadigden zullen zijn voor de aankoop van het pand, en wel om de volgende redenen: • de politie wil zelf een deel terug huren, voor de politie is er belang bij dat er controle en invloed is op de overige huurders; • de overige toekomstige huurders zijn o.a. het OM, de rechtbank en het juridisch loket. • het gebouw behoud de maatschappelijke functie, • het is een logische transitie van politiebureau naar zorg- en veiligheidshuis. Bij de één-op-één verkoop van Politie aan de Gemeente is het wel van belang dat dit openbaar bekend wordt gemaakt. Dit houdt in dat: 1. De Politie in het Biedboek haar voornemen tot één-op-één verkoop publiceert en 2. De Gemeente (in bijvoorbeeld het Gemeenteblad) publiceert dat zij voornemens is in het pand een Zorg- en veiligheidshuis te vestigen.
6
Informatie in dit hoofdstuk is afgestemd met dhr. Joost Vlemmings – Politie – cluster vastgoedtransacties. EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
18
7.3
BESTEMMINGSPLANTOETS
Het voormalige politiebureau valt binnen het bestemmingsplan Hoensbroek – Oost en heeft hierbinnen een eigen (specifieke) bestemming: maatschappelijk overheidsdoeleinden: overheidsvoorzieningen (politie)
Figuur 2 bestemmingsplan met zwart omlijnd voormalige politiebureau. In het bestemmingsplan is het volgende opgenomen Overheidsvoorzieningen: “Maatschappelijke doeleinden zijn voorzieningen met een openbaar karakter die veelal tot uiting komen in een bepaalde vorm van overheidsinvloed of in de zin van niet particuliere instellingen zoals voorzieningen ten behoeve van onderwijs, openbaar bestuur, openbare zorg en veiligheid, religieuze functies, medisch sociale functies, maatschappelijke en culturele functies en verzorgingstehuizen. De op de plankaart als overheidsvoorzieningen Mo(p) aangegeven gronden zijn bestemd voor politiebureau, en daarnaast, voor zover van toepassing, geldt tevens de primaire bestemming Nutsvoorzieningen Mn(sb) (straalpad met beschermingszone). 7” Doordat het voormalige politiebureau in de toekomst een Veiligheidscentrum wordt, past het niet meer ‘geheel’ in de bestemming Overheidsvoorzieningen. De politie zal immers een deel van het gebouw in gebruik blijven houden, echter komen daar meer maatschappelijke functies bij. Doordat de verwachting is dat het gebouw verbouwd wordt voor de nieuwe gebruikers, kan door middel van het aanvragen van een vergunning met gebruik van de reguliere procedure, binnenplanse afwijking via de kruimelregeling, afgeweken worden van de bestemming Overheidsvoorzieningen en dit omgezet worden naar ‘Maatschappelijke voorzieningen’.
7
Vrij overgenomen uit het bestemmingsplan Hoensbroek Oost. EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
19
7.4
INVESTERINGSKOSTEN
Met betrekking tot de investeringskosten vormen met name de bouwkosten op dit moment een onzekere factor. We signaleren de volgende knelpunten: • Weinig voorraden bij leveranciers; • Verlaagde / nog niet herstelde productiecapaciteit bij fabrikanten; • Te weinig en dure transportcapaciteit. De kosten van vervoer per zeecontainer zijn in enkele maanden meer dan vertienvoudigd en als een containerschip dan uiteindelijk bij een haven komt, is er te weinig loscapaciteit in de haven en begint ook het natransport te knellen. • Tekort aan vakmensen. Dit speelt in bijna alle sectoren, maar bij de bouw speelt het al langer; • sterk stijgende energieprijzen in Europa • Elektriciteitstekort in China. Om bovenstaand risico te beheersen zijn de bouwkosten reeds op voorhand geïndexeerd op basis van de indexeringsregeling Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB). Hierbij zijn de BDB-index cijfers van oktober 2022 t/m mei 2023 (prognose) gehanteerd. Dit betreft een indexering ca. 5% groot.
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
20
8
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
8.1
CONCLUSIE
Ruimtelijk, functioneel, technisch De gemeente Heerlen is voornemens om het voormalige politiebureau aan de Kouvenderstraat 124 in Hoensbroek aan te kopen. Het doel is om in dit gebouw het Veiligheidscentrum Heerlen-Noord te realiseren. De gebruikers die in eerste instantie in dit gebouw worden ondergebracht zijn: ▪ Zorg- en veiligheidshuis Parkstad; ▪ Politiepost Hoensbroek; ▪ OM / Rechtbank / Juridisch loket; ▪ Gemeente Heerlen en haar (netwerk)partners. Het gebouw voldoet aan de benodigde ruimtebehoefte en is met minimale ingrepen functioneel (verbouwingskosten) inzetbaar. Technisch kent het gebouw enkele beperkingen respectievelijk aandachtspunten: Achterstallig onderhoud (instandhoudingskosten) voor in gebruik name dienen werkzaamheden verricht te worden met betrekking tot de kelderwand(en), buitenschilderwerk en kitnaden, dak en centrale ventilatie. Energielabel G (verduurzamingskosten) om het gebouw in gebruik te nemen na 1 januari 2023 dient deze minimaal te voldoen aan energielabel C, na 1 januari 2030 dient deze te voldoen aan energielabel A. Naast bovengenoemde ingrepen dient rekening gehouden te worden met de vaste en losse inrichting (inrichtingskosten). Financieel De financiële consequenties van de aankoop en bovengenoemde ingrepen zijn onderstaand weergegeven: Samenvatting Investeringskosten
Kosten prijspeil 01.10.2022 & Indexering tot oktober 2023
Subtotaal Aankoopkosten
€ 762.047,40
Subtotaal Instandhoudingskosten
€ 195.768,34
Subtotaal Verduurzamingskosten (Energielabel C)
€ 343.990,30
Subtotaal Verbouwingskosten
€ 438.176,56
Subtotaal Inrichtingskosten
€ 143.183,35
Totale investeringskosten excl. BTW BTW 21% Overdrachtsbelasting 8% op aankoopsom Totale investeringskosten incl. BTW
€ 1.883.165,95 € 395.464,85 € 60.000,00 € 2.338.630,80
Risico’s De risico’s en mate van beheersbaarheid zijn onderstaand weergegeven: Risico
Beheersing
1
Didam arrest (overtreding)
2
Bestemmingsplan (afwijking)
3
Investeringskosten (prijsstijgingen)
Juridische getoetst, beheersbaar Planologische getoetst, beheersbaar Indexering toegevoegd, beheersbaar
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
21
8.2
AANBEVELINGEN
Aanbevolen wordt om direct additionele (technische) maatregelen te treffen zodat het gebouw van Energielabel G naar Energielabel A gaat. Hiermee is het gebouw klaar voor de situatie per 01.01.2030 en geven we invulling aan de maatschappelijke voorbeeld functie. Hiertoe is een extra investering van € 150.000,97 (incl. BTW) benodigd. De totale investering komt hiermee op € 2.488.631,77 (incl. BTW). Er zijn mogelijkheden om gebruik te maken van de nieuwe Subsidieregeling duurzaam maatschappelijk vastgoed (DUMAVA). Deze regeling komt eigenaren van bestaand maatschappelijk vastgoed tegemoet in de kosten om te verduurzamen. Het totale budget voor DUMAVA in 2022 en 2023 is € 150 miljoen (1e tranche). In 2024 zal de regeling opnieuw open gaan (2e tranche) en wordt er een nieuw budget beschikbaar gesteld. Met betrekking tot voorliggende opgave een deel van de investeringskosten ( € 357.223,35 excl. BTW) in aanmerking voor subsidie. Maximaal 30% van dit bedrag is subsidiabel hetgeen concreet betekent dat een subsidieaanvraag kan resulteren in een maximaal subsidiebedrag € 107.533,67 (excl. BTW). Afgaande op het succes van de 1e tranche (overtekend met ca. 100mio) is niet gegarandeerd dat de subsidie wordt toegewezen (op is opprincipe). Er dient dus rekening gehouden wordt de kans dat de subsidie niet wordt binnengehaald.
Indien we gebruik willen maken van deze regeling betekent dit dat hier in de planning rekening mee gehouden moet worden (ca. 3 tot 6 maanden uitloop).
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
22
BIJLAGE 1: BOUWTECHNISCHE OPNAME
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
23
BIJLAGE 2: SPECIFACTIE INVESTERINGSKOSTEN
EXAEDES BOUWREALISTEN – MINDERBROEDERSSINGEL 50 – 6041KK ROERMOND – 0475 31 00 28 – INFO@EXAEDES.NL
24