Document · PDF

Rapport huisvestingsscenario's

Raadsvergadering 16 december 2021, gemeente HeerenveenBij agendapunt: Gemeentelijke huisvesting14.260 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Draagvlak en toegevoegde waarde • Positief financieel effect voor Sportstad Heerenveen. • Impuls aan imago Heerenveen als Sportstad. Financiële impact • Geen tijdelijke huisvesting nodig. • Opbrengst verkoop huidige gemeentehuis. • Relatief lage initiële investering nodig.

Rapport huisvestingsscenario’s gemeente Heerenveen | 30

4. Multicriteria analyse Het doel van de Multicriteria-analyse is om een evenwichtige keuze te maken voor een van de scenario’s: het voorkeursscenario. Door middel van een transparante wijze van beoordeling van de scenario’s aan impliciete en subjectieve criteria worden zowel kwalitatieve als kwantitatieve criteria gebruikt om een onderbouwd en weloverwogen besluit te nemen voor een van de scenario’s. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een analyse op de robuustheid van de uitkomsten.

4.1. Toelichting criteria Hieronder worden de verschillende criteria toegelicht waarna de weging per criterium wordt weergegeven. Huisvestingsambities Het eerste criterium heeft betrekking op de realisatie van de huisvestingsambities. Dit criterium is opgedeeld in sub criteria welke zijn gebaseerd op de vastgestelde huisvestingambities in de huisvestingsvisie die in 2020 is vastgesteld. De huisvestingsambities vertegenwoordigen de visie van de hele gemeentelijke organisatie van de gemeente Heerenveen. In de beoordeling van de subcriteria wordt gekeken naar de mate van realisatie van de must haves. Ruimtelijke eisen Het tweede criterium gaat over het voldoen van het scenario aan de ruimtelijke eisen. Dit criterium is ook opgedeeld in subcriteria waarin wordt aangegeven in welke mate de omvang in vierkante meters huisvesting aansluit op het benodigde aantal vierkante meters in het globaal PvE. Denk hierbij aan de match tussen de omvang van de kantoorruimte met de ruimtebehoefte zoals gespecificeerd in het PvE. Andere criteria die onder de ruimtelijke eisen vallen zijn de kwaliteit van de parkeergelegenheid en de spreiding of centralisatie van functies, dus de vraag of er één of meerdere locaties zijn. Technische eisen De technische eisen hebben betrekking op duurzaamheid en de technische kwaliteit van het gebouw.

Een energieneutraal scenario scoort hierbij hoger dan een scenario die aan de minimale eisen voldoet. De technische kwaliteit geeft de kwaliteit weer van onder andere de installatietechniek in het gebouw. Draagvlak en toegevoegde waarde Het vierde criterium beoordeelt de scenario’s op draagvlak en toegevoegde waarde. Dient een scenario bijvoorbeeld extra doelen voor de gemeente dan ontvangt een scenario een positieve beoordeling op dat betreffende sub criterium. Ander onderwerp dat hier onder valt is het verwachte draagvlak vanuit de interne organisatie. In deze fase van het project is de mate van draagvlak bepaald op basis van input vanuit zowel de projectgroep als de stuurgroep. Financiële impact Het vijfde en laatste criterium heeft betrekking op de financiële impact van de scenario’s. De financiële impact wordt in het MCA beoordeeld op basis van het integrale kostenniveau over de lange termijn. Per scenario is, naast het integrale kostenniveau ook gekeken naar de exploitatielasten in jaar één en de omvang van de investering die benodigd is om het scenario te realiseren.

Rapport huisvestingsscenario’s gemeente Heerenveen | 31

In Tabel 8 is de weging per criterium weergegeven en een uitgebreide toelichting op de wijze van beoordeling per sub criterium staat in Bijlage A beschreven. Criterium

Weging

Realisatie huisvestingsambities

25%

Voldoen aan ruimtelijke eisen

15%

Voldoen aan technische eisen

20%

Draagvlak en toegevoegde waarde

15%

Financiële impact

25%

Tabel 8 Weging criteria MCA

4.2. Uitkomsten MCA – variant A In Tabel 9Tabel 9 Uitkomsten MCA - variant A staan de uitkomsten van de Multicriteria Analyse voor variant A weergegeven. Zoals in de tabel te zien is scoort scenario 0 alleen op de ruimtelijke eisen en de financiële impact een voldoende, maar op de realisatie van huisvestingsambities, technische eisen en draagvlak en toegevoegde waarde een ruime onvoldoende. Scenario 1 scoort een voldoende op de eerste drie criteria (realisatie huisvestingsambitie, voldoen aan ruimtelijke en technische eisen), maar deze scores zijn wel lager dan die van scenario 2, 3 en 4. Dit komt mede door de beperkingen van het huidige pand. Op verwacht draagvlak en toegevoegde waarde en financiële impact scoort scenario 1 onvoldoende. Er is in dit scenario dus een grotere investering nodig (dan scenario 0) om te komen tot huisvesting die voldoet aan de ambitie en ruimtelijke opgave. Gemiddeld scoort het scenario een voldoende; 3,3 uit 5 punten. In scenario 2 is het mogelijk om bijna alle ambities en ruimtelijke eisen te realiseren waardoor dit scenario hoog scoort op de eerste vier criteria. Nieuwbouw vraagt wel de hoogste investeringen (inclusief sloop), maar leidt wel tot de hoogste technische score in vergelijking met de andere scenario’s.

Door het slim gebruik van het huidige stadioncomplex in scenario 3 in combinatie met een investering in een (in verhouding) compacte aan-/nieuwbouw is het mogelijk de meeste ambities en eisen te realiseren met een relatief lage financiële impact. Enkele harde kaders, zoals technische kwaliteit van het stadion en verspreiding over het complex, maken dat de maximale score niet gehaald wordt. De verkoop van de huidige locatie werkt positief op het integrale kostenniveau. Scenario 4 scoort vrijwel gelijk als scenario 3. Ook hier wordt het een deel van het stadion gehuurd waardoor een minder omvangrijke nieuwbouw nodig is. De kosten voor nieuwbouw in het centrum zijn echter wel hoger dan in het stadiongebied en met name de ruimtelijke relatie tussen het stadion en de binnenstad is niet optimaal voor samenwerking. Hierdoor is de eindscore iets lager dan in scenario 3. Scenario 5 scoort gelijk met scenario 2, maar iets lager dan de andere stadion scenario’s. Met name de ruimtelijke inpassing van het werkplekconcept in een bestaand pand en de technische kwaliteit van dit scenario maakt dat dit scenario lager scoort dan de scenario 3 en 4 waarin een gedeelte nieuw wordt gebouwd.

Rapport huisvestingsscenario’s gemeente Heerenveen | 32

Huur stadion westzijde

Huur Stadiongebied + nieuwbouw ABClocatie

Grondige renovatie huidige locatie

Huur kantoorruimte Stadioncomplex met aanbouw

Noodzakelijke ingrepen huidige locatie

Sloop/nieuwbouw huidige locatie inclusief woningprogramma

Tabel 9 Uitkomsten MCA - variant A

Weging

Scenario 0-A

Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario 1-A 2-A 3-A 4-A 5-A

25%

1,5

4,0

4,3

4,5

4,3

4,5

1a. Gastvrij & verbindend met externe partijen

2,0

5,0

4,0

5,0

1b. Gezond en duurzaam

2,0

4,0

5,0

1c. Samenwerking en verbinding

1,0

3,0

5,0

3,0

2,0

3,0

1d. Wendbaar en flexibel

1,0

4,0

5,0

3,5

3,8

4,8

4,5

4,0

3,6

2a. Omvang kantoor & ontmoeten

4,0

3,0

5,0

3,0

2b. Omvang publiek, bestuurlijk en specials

3,0

5,0

3,0

2c. Bereikbaarheid

4,0

2d. Ruimtelijke relatie

3,0

5,0

4,0

2,0

4,5

2,0

3,5

4,0

3,5

2,8

3a. Duurzaamheidseisen

2,0

4,0

3,0

3b. Technische kwaliteit gebouw

2,0

3,0

4,0

3,0

2,5

1,0

2,5

3,5

4,0

4a. Dienen extra doelen

1,0

3,0

4,0

4b. Verwacht draagvlak vanuit organisatie

1,0

2,0

4,0

3,0

2,7

2,4

5,0

4,5

3,5

5a. Initiële investering

€ 5,6

€ 15,8

€ 25,2

€ 13,7

€ 14,6

€ 8,7

5b. Exploitatielasten (jaar 1)

€ 1,1

€ 1,6

€ 2,0

€ 1,7

€ 1,8

5c. Integraal kostenniveau (NCW)

3,0

2,7

2,4

5,0

4,5

3,5

2,2

3,3

3,7

4,4

4,1

3,7

1 Huisvestingsambitie

2 Ruimtelijke eisen

15%

3. Technische eisen

20%

4. Imago en toegevoegde waarde

5. Financiële impact

15%

25%

Eindoordeel MCA

Rapport huisvestingsscenario’s gemeente Heerenveen | 33

4.3. Uitkomsten MCA – variant B In Tabel 10 staan de uitkomsten van de Multicriteria Analyse voor variant B samengevat. Een uitgebreide beoordeling staat in bijlage 6.2. De afwijkingen in variant B ten opzichte van variant A zijn: • Scenario 0: doordat er in variant B meer vierkante meters nodig zijn maar dezelfde panden in gebruik zijn, scoort het criterium ruimtelijke eisen in variant B lager, een 3, doordat er in variant B een klein tekort in vierkante meters ontstaat. Dit is in variant A een klein overschot, zie Figuur 3 voor een overzicht van de ruimtelijke opbouw per variant. Het eindoordeel voor variant B komt hiermee uit op een 2,1. •

Scenario 1: het verschil in gevraagde vierkante meters tussen variant A en B heeft ook invloed op de score van de ruimtelijke eisen voor scenario 1. In variant B is Werkstate ook in gebruik waardoor er een match is tussen vraag en aanbod in vierkante meters. Door het toevoegen van Werkstate is de ruimtelijke relatie minder goed (twee locaties). Resultaat is een hogere score voor variant B op de ruimtelijke eisen namelijk een 4,3. Dit is in variant A een 3,8. Het eindoordeel voor variant B komt hiermee uit op een 3,3.

•

Scenario 2: in variant 2-B is naast de nieuwbouw op de huidige locatie ook Werkstate in gebruik. Doordat er niet één maar twee locaties in gebruik zijn in vergelijking met variant A heeft dit heeft een negatieve impact op de score op samenwerking en verbinding, de ruimtelijke relatie en het verwachte draagvlak binnen de organisatie. Het eindoordeel voor variant 2-B komt hiermee uit op een 3,3.

•

Voor alle zes scenario’s geldt dat er verschil zit in de financiële impact tussen variant A en B.

Grondige renovatie huidige locatie

Sloop/nieuwbouw huidige locatie inclusief woningprogramma

Huur kantoorruimte Stadioncomplex met aanbouw

Huur Stadiongebied + nieuwbouw ABClocatie

Weging

Scenario 0-B

Scenario 1-B

Scenario 2-B

Scenario 3-B

Scenario 4-B

1. Huisvestingsambitie

25%

1,5

4,0

3,8

4,5

4,3

Scenario 5-B 4,5

2. Ruimtelijke eisen

15%

3,0

4,3

4,5

4,0

3,6

3. Technische eisen

20%

2,0

3,5

4,0

3,5

2,8

4. Draagvlak en toegevoegde waarde

15%

1,0

2,5

3,0

4,0

5. Financiële impact

25%

3,0

2,3

2,0

3,3

2,7

2,6

2,1

3,3

3,9

3,6

3,5

Eindoordeel MCA

Huur stadion westzijde

Noodzakelijke ingrepen huidige locatie

De volgorde van het eindoordeel voor variant B blijft wel gelijk aan het eindoordeel in variant A. Enige uitzondering is dat scenario 5 in variant B iets hoger scoort dan scenario 2.

Tabel 10 Uitkomsten MCA - variant B

Rapport huisvestingsscenario’s gemeente Heerenveen | 34

4.4. Analyse van de robuustheid van de uitkomsten Om de scenario’s goed te kunnen vergelijken en beoordelen zijn de scenario’s beoordeeld in de Multicriteria Analyse. Hoewel deze analyse niet volgens de wetenschappelijke methode is uitgevoerd geeft het een objectief beeld van de verschillen tussen de scenario’s. In deze paragraaf worden de uitkomsten van deze analyse beschreven. 1.

2. 3. 4.

Wanneer de weging van de criteria wordt aangepast naar een evenredige verdeling (elk criterium een weging van 20%) dan is het effect op de eindbeoordeling gering en blijft scenario 3 het scenario met de hoogste score in beide varianten. Scenario 1 scoort op alle criteria iets lager dan de scenario’s 2, 3 en 4 waardoor er niet één bepalende factor is waardoor dit scenario minder scoort. Scenario 2 scoort sterk lager op de financiële impact dan scenario 3. Indien de scenario’s 3 en 4 substantieel duurder worden dan in deze analyse geraamd dan kan dat effect hebben op de uitkomsten. Voorwaarde is wel dat de investeringen meer dan € 10 miljoen hoger uitvallen. Dit is meer dan 75% duurder dan geraamd. Echter is een kostenstijging van meer dan 75% niet aannemelijk. De kans dat een scenario duurder wordt dan geraamd is groter bij omvangrijke nieuwbouw (scenario 2) dan bij minder omvangrijke nieuwbouw (scenario 3 en 4). Hierbij wordt de onderhandeling met Sportstad buiten beschouwing gelaten. Effect van vraag variant A of B op de rangschikking is gering, met uitzondering van scenario 2B die substantieel lager scoort (door noodzaak extra locatie). Of de gemeente wel of niet ‘onder één dak’ is gehuisvest, heeft invloed op drie sub criteria.

Dit komt overeen met het belang van een centrale huisvesting dat in de interviews met de medewerkers (ten behoeven van het PvE) en gesprekken met de projectgroep, stuurgroep en klankbordgroep. Het gaat om de volgende sub criteria: a. Samenwerking en verbinding (1c) b. Ruimtelijke relatie (2a) c. Verwacht draagvlak binnen de organisatie (4b)

Voor de volgende drie (sub) criteria gelden nog enkele specifieke opmerkingen: • Sub criterium Bereikbaarheid (2c) scoort in ieder scenario een 4,0, maar de redenen verschillen. Dit heeft te maken met het verschil tussen de bereikbaarheid met het openbaar vervoer en betaalde of gratis parkeergelegenheid dat verschilt per scenario. • Het sub criterium Verwacht draagvlak vanuit de organisatie is een inschatting op basis van de gesprekken met de projectgroep en de stuurgroep. Er is geen nader onderzoek binnen de gehele organisatie uitgevoerd om dit te toetsen. • De scores van het criterium Financiële impact zijn onderling afhankelijk van elkaar. Hierdoor heeft het verwijderen van een scenario of toevoeging van een veel duurder of goedkoper scenario effect op de beoordeling van de financiële impact. De financiële impact wordt beoordeeld op basis van het integraal kostenniveau. Op basis van bovenstaande analyse en opmerkingen is de conclusie dat de uitkomsten slechts gering gevoelig zijn voor wijzigingen in de scenario’s of in de weging.

Rapport huisvestingsscenario’s gemeente Heerenveen | 35

5. Voorkeursscenario Op hoofdlijnen kan geconcludeerd worden dat de scenario’s 1 tot en met 5 op eindoordeel een voldoende scoren op de criteria aangezien de eindscores boven de 3 uitkomen. Dit geldt voor beide varianten en is te zien in Figuur 17. Hoewel meerdere scenario’s een voldoende scoren is het voorkeursscenario scenario 3: Huur kantoorruimte stadioncomplex met aanbouw. De belangrijkste argumenten hiervoor zijn: • In beide varianten het hoogste eindoordeel. • Een voldoende op alle vijf criteria: − Hoogste score op huisvestingsambities, verwacht draagvlak en toegevoegde waarde. − Hoge score op ruimtelijke criteria en ruim voldoende op technische criteria. • Ondanks hoge initiële investering en hogere exploitatielasten, is op de lange termijn (0-50 jaar) het verwachte integraal kostenniveau het laagst. Daarnaast is in Figuur 17 te zien dat scenario 0 een onvoldoende scoort. Zowel voor variant A als variant B. Doordat scenario 0 de minimale opgave is die er op dit moment ligt om het huidige pand als kantoorlocatie te kunnen blijven gebruiken is het maken van een keuze voor één van de scenario’s 1 tot en met 5 beter dan géén keuze te maken voor een huisvestingsscenario.

5,0 4,4

4,5

4,1 3,9

4,0

3,7 3,3 3,3

3,5

3,6

3,7 3,5

3,3

3,0 2,5

2,2

Variant A 2,1

Variant B

2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Scenario 0

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Scenario 4

Scenario 5

Figuur 17 Staafdiagram met uitkomsten van de scenario's per variant (A en B)

Rapport huisvestingsscenario’s gemeente Heerenveen | 36

6. Bijlages 6.1. Multicriteria Analyse uitwerking criteria en beoordeling Criteria 1 Huisvestingsambitie 1a. Gastvrij en verbindend met externe partijen (absolute must haves) • Toegankelijke en gastvrije raadzaal en bestuursomgeving • In de raadszaal goed zicht op inwoners en elkaar • Centrale locatie voor inwoners klantcontact • Inclusief gebouw, toegankelijk voor iedereen • Gastvrije, warme en veilige publiekszone • Goede akoestiek en privacy aan balies • Huiselijke, uitnodigende en veilige spreekkamers 1b. Gezond en duurzaam (absolute must haves) • Voorkomen van gezondheidsrisico’s • Gemakkelijk schoon te houden interieur met gedegen schoonmaakprogramma • Gezond binnenklimaat • Goede concentratiemogelijkheden • Faciliteiten voor gebruik (elektrische) fietsen

Beoordeling 1 = Voldoet aan weinig must haves 2 = Voldoet aan groot deel van de must haves 3 = Voldoet aan alle must haves 4 = Voldoet aan need to haves 5 = Voldoet aan nice to haves

1 = Voldoet aan weinig must haves 2 = Voldoet aan groot deel van de must haves 3 = Voldoet aan alle must haves 4 = Voldoet aan need to haves 5 = Voldoet aan nice to haves

1c. Samenwerking en verbinding (absolute must haves) • De afdelingen die frequent samenwerken dichtbij elkaar • Specifieke projectruimten voor opgave en ketengericht werken • Een gezamenlijke ruimte, bijvoorbeeld kantine

1 = Voldoet aan weinig must haves 2 = Voldoet aan groot deel van de must haves 3 = Voldoet aan alle must haves 4 = Voldoet aan need to haves 5 = Voldoet aan nice to haves

1d. Wendbaar en flexibel (absolute must haves) • Flexibel (bouwen)

1 = Voldoet aan weinig must haves 2 = Voldoet aan groot deel van de must haves 3 = Voldoet aan alle must haves 4 = Voldoet aan need to haves 5 = Voldoet aan nice to haves

1e. Maatwerk in flexibele basis (absolute must haves) • Flexibiliteit in gebruik als basis (TPW) • Ruimte voor maatwerk qua flexfactor, werkplekkenmix en speciale voorzieningen • Realiseren van voldoende concentratieplekken en belplekken • Meer ruimte voor gemeenschappelijke projecten en kruisbestuiving • Eigenaarschap en monitoring van gebruik zoveel mogelijk verantwoordelijkheid van het MT samen met de medewerkers 2 Ruimtelijke eisen 2a. Omvang kantoor & ontmoeten • Mate van match met PvE

2b. Omvang publiek, bestuurlijk en specials • Mate van match met PvE

2c. Bereikbaarheid • Bereikbaarheid openbaar vervoer • Parkeergelegenheid

2d. Ruimtelijke relatie • Centrale locatie of meerdere locaties

1 = Voldoet aan weinig must haves 2 = Voldoet aan groot deel van de must haves 3 = Voldoet aan alle must haves 4 = Voldoet aan need to haves 5 = Voldoet aan nice to haves

1 =< 10% tekort FNO of >15% overschot 2= < 5% tekort FNO of >10% overschot 3= Max 5% tekort FNO 4= Max 10% overschot FNO 5= 100% match met PvE (nieuwbouw) 1 =< 10% tekort FNO of >15% overschot 2= < 5% tekort FNO of >10% overschot 3= Max 5% tekort FNO 4= Max 10% overschot FNO 5= 100% match met PvE (nieuwbouw) 1 = Niet goed bereikbaar (niet met OV en geen parkeergelegenheid) 2 = Redelijke bereikbaar met OV (overstap) óf betaalde parkeergelegenheid 3 = Goed bereikbaar met OV (zonder overstap) of betaalde parkeergelegenheid 4 = Goed bereikbaar met OV en betaalde parkeergelegenheid 5 = Goed bereikbaar met OV én (gratis) parkeergelegenheid 1= Meerdere locaties verspreid over de stad 2= Drie locaties op max. 200m afstand van elkaar 3= Twee locaties op >200m afstand van elkaar 4 = Twee locaties op max. 200m afstand van elkaar 5= Eén centrale locatie met alle functies Rapport huisvestingsscenario’s gemeente Heerenveen | 38

3. Technische eisen 3a. Duurzaamheidseisen • Energieneutraal en aardgasvrij gemeentehuis • Hergebruik bestaande gebouwen /materialen

3b. Technische kwaliteit gebouw • Kwaliteit installatietechniek • Onder welk basis besluit gebouw is opgeleverd

4. Draagvlak en toegevoegde waarde 4a. Bijdrage aan extra beleidsdoelen

4b. Verwacht draagvlak vanuit de organisatie

5. Financiële impact 5a. Integraal kostenniveau • Afwijking exploitatiekosten t.o.v. huidige lasten

1= Onder huidig wettelijk minimum 2= Huidig wettelijk minimum 3= Verwacht wettelijk minimum 2030 4= Energieneutraal en gasloos 5= Energieleverend 1= Huidige situatie 2= Minimale investeringen 3 = Grondige renovatie 4 = Nieuwbouw basiskwaliteit 5 = Nieuwbouw hoge kwaliteit 1= Negatieve impact op beleidsdoelen 2 = Geen bijdrage aan extra beleidsdoel 3 = Bijdrage aan 1 extra beleidsdoel 4 = Bijdrage aan 2 extra beleidsdoelen en/of met hogere impact 5 = Bijdrage aan > 2 beleidsdoelen en/of realiseren van beleidsdoel 1 = Geen draagvlak 2= Heel weinig draagvlak 3= Weinig draagvlak 4= Veel draagvlak 5= Heel veel draagvlak 5 = Laagste kosten niveau 3 = Kosten niveau scenario 0 1 = Kostenniveau scenario 0 + verschil tussen huidig en laagste kosten niveau

Rapport huisvestingsscenario’s gemeente Heerenveen | 39

Tussenliggende scores zijn brekend op basis van doortrekken van de lineaire verdeling van verschil tussen scenario 0 (score 3,0) en de laagste lasten (5,0)

Rapport huisvestingsscenario’s gemeente Heerenveen | 40

6.2. Beoordeling MCA - Variant B

1 Huisvestingsambitie

Weging

Scenari o 0-B

Scenario 1-B

Scenario 2-B

Scenario 3-B

Scenario 4-B

Scenario 5-B

25%

1,5

4,0

3,8

4,5

4,3

4,5

1a. Gastvrij & verbindend met externe partijen

2,0

5,0

4,0

5,0

1b. Gezond en duurzaam

2,0

4,0

5,0

1c. Samenwerking en verbinding

1,0

3,0

2,0

3,0

1d. Wendbaar en flexibel

1,0

4,0

5,0

3,0

4,3

4,5

4,0

3,6

2a. Omvang kantoor & ontmoeten

3,0

5,0

3,0

2b. Omvang publiek, bestuurlijk & specials

2,0

5,0

3,0

2c. Bereikbaarheid

4,0

2d. Ruimtelijke relatie

3,0

4,0

2,0

4,5

2 Ruimtelijke eisen

15%

3. Technische eisen

2,0

3,5

4,0

3,5

2,8

3a. Duurzaamheidseisen

20%

2,0

4,0

3,0

3b. Technische kwaliteit gebouw

2,0

3,0

4,0

3,0

2,5

4. Imago en toegevoegde waarde

1,0

2,5

3,0

4,0

4a. Dienen extra doelen

1,0

3,0

4,0

4b. Draagvlak / imago vanuit organisatie

1,0

2,0

3,0

4,0

3,0

2,3

2,0

3,3

2,7

2,6

5a. Initiële investering

€ 5,6

€ 15,8

€ 25,2

€ 16,2

€ 17,4

€ 8,7

5b. Exploitatielasten (jaar 1)

€ 1,1

€ 1,8

€ 2,1

€ 1,9

5c. Integraal kostenniveau (NCW)

3,0

2,3

2,0

3,3

2,7

2,6

Variant B

2,1

3,3

3,9

3,6

3,5

5. Financiële impact

15%

25%

Eindoordeel MCA

6.3. Samenvatting uitkomsten Financiële doorrekening Variant A Investeringskosten

Bouwkosten

3.990.000

9.980.000

17.260.000

10.140.000

10.720.000

6.240.000

Bijkomende kosten

1.590.000

3.890.000

5.850.000

3.430.000

3.630.000

2.420.000

1.950.000 PM

2.130.000

160.000 PM

260.000 PM

5.580.000

15.820.000

25.240.000

13.730.000

14.610.000

8.660.000

Exploitatiekosten (gebouwgebonden)

Afschrijvingen huidige boekwaarde

Afschrijvingen / rentelasten, lineair 2,5% rente, 1e jaar rente

512.000

1.234.000

1.658.000

973.000

1.029.000

771.000

Onderhoud

246.000

253.000

225.000

97.000

Overig: belastingen / energie / schoonmaak

190.000

143.000

98.000

42.000

Huur- en servicelasten Werkstate

150.000

553.000

1.028.000

Eenmalige kosten (tijdelijke huisvesting / aankoop grond) Investering inbouwpakket in huurpanden (aanname: in huurprijs)

Totaal investeringskosten

Huur- en servicelasten kantoorruimte Stadion

Totaal exploitatiekosten

1.098.000

1.630.000

1.981.000

1.665.000

1.721.000

1.799.000

Netto contante waarde

75.590.000

76.850.000 2%

78.480.000 4%

65.740.000 -13%

68.010.000 -10%

73.260.000 -3%

NCW met looptijd 50 jaar, incl. vervangingsafschrijving, 2,5% rekenrente

Variant B Investeringskosten

Bouwkosten

3.990.000

9.980.000

17.260.000

11.960.000

12.740.000

6.240.000

Bijkomende kosten

1.590.000

3.890.000

5.850.000

4.040.000

4.310.000

2.420.000

1.950.000

2.130.000

160.000

360.000

Eenmalige kosten (tijdelijke huisvesting / aankoop grond) Investering inbouwpakket in huurpanden (aanname: in huurprijs)

5.580.000

15.820.000

25.240.000

16.160.000

17.410.000

8.660.000

Exploitatiekosten (gebouwgebonden)

Afschrijvingen huidige boekwaarde

Afschrijvingen / rentelasten, lineair 2,5% rente, 1e jaar rente

512.000

1.234.000

1.658.000

1.149.000

1.223.000

771.000

Onderhoud

246.000

253.000

225.000

121.000

Overig: belastingen / energie / schoonmaak

190.000

143.000

98.000

52.000

Huur- en servicelasten Werkstate

150.000

150.000 553.000

553.000

1.128.000

Totaal investeringskosten

Huur- en servicelasten kantoorruimte Stadion

Totaal exploitatiekosten

1.098.000

1.780.000

2.131.000

1.875.000

1.949.000

1.899.000

Netto contante waarde

75.590.000

78.970.000

80.600.000

74.040.000

77.120.000

77.600.000

-2%

NCW met looptijd 50 jaar, incl. vervangingsafschrijving, 2,5% rekenrente

Rapport huisvestingsscenario’s gemeente Heerenveen | 43

6.4. Onderbouwing beoordeling scenario’s – Variant A en Variant B In de tabel hieronder staat per scenario beargumenteerd waarom het scenario een bepaalde score heeft behaald in de Multicriteria Analyse. Voor de criteria waarin variant B een andere beoordeling veroorzaakt staat dit schuingedrukt weergegeven. Criteria

Scenario 0

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Scenario 4

Scenario 5

1a. Gastvrij en

Niet alle must haves worden

Alle must, need en nice to

Voldoet aan must en

Naast must en need to

Gelijk aan scenario 3

verbindend met

gerealiseerd, zoals:

haves gerealiseerd, zoals:

externe partijen

•

Gelijk aan scenario 3

1 Huisvestingsam bitie

Geen toegankelijke en

•

gastvrije raadszaal •

Geen gastvrije, warme

•

en veilige publiekszone •

need to haves, maar geen

haves ook nice to haves

Raadszaal is

flexibel gebruik van

gerealiseerd:

opdeelbaar

beschikbaar vastgoed

•

Herkenbaarheid

waardoor het niet voldoet

beschikbaar

voor bezoekers

aan alle nice to haves.

vastgoed in de

Hergebruik bestaand

Flexibel gebruik van

gemeente

pand 1b. Gezond en

Groot deel van de must haves

Alle must en need to

Naast must en need to

duurzaam

worden gerealiseerd, zoals:

haves gerealiseerd, maar

haves gerealiseerd plus

haves ook alle nice to

Het binnenklimaat is

niet alle nice to haves,

een paar nice to haves:

haves gerealiseerd, want

beter dan de huidige

want:

•

situatie, maar geen

•

Persoonlijke controle

het stadion biedt

Geen faciliteiten

over het

faciliteiten voor

geheel nieuw

voor ontspanning en

binnenklimaat

ontspanning en

binnenklimaatsysteem

beweging

Groene

beweging.

•

werkomgeving 1c.

Voldoet aan weinig must

Voldoet aan de must

Voldoet aan alle nice to

Voldoet aan de must

Voldoet aan groot deel

Voldoet aan de must

Samenwerking

haves, want:

haves:

must haves, maar:

haves:

en verbinding

•

Afdelingen verdeeld

•

over meerdere locaties (Werkstate in gebruik) •

Afdelingen op één

•

locatie •

Aanwezigheid

Geen specifieke

specifieke

projectruimten voor

projectruimten

Iedereen onder één

•

dak •

Bestuurlijke omgeving bij elkaar

•

Afdelingen in één

•

Afdelingen verdeeld

gebied

over meerdere

Aanwezigheid

locaties

•

Afdelingen in één complex

•

Aanwezigheid

specifieke

projectruimten

Rapport huisvestingsscenario’s gemeente Heerenveen | 44

opgave- en ketengericht

•

werken •

Een gezamenlijke kantine

•

Gemeenschappelijke

•

plekken en ruimte

Geen gezamenlijke

voor ad hoc overleg

kantine

Effect Variant B: Niet

Een gezamenlijke

•

kantine

Een gezamenlijke kantine

iedereen onder één dak door gebruik van Werkstate 1d. Wendbaar

Voldoet aan weinig must

Voldoet aan must en

en flexibel

haves, want:

need to haves, want:

Zie scenario 1

Voldoet aan must, need

•

Gebouw is niet flexibel

•

Geen maatwerk qua

opstellingen en

mogelijkheid om te

werkplekkenmix en

gebruik gebouw

anticiperen op groei

speciale voorzieningen

mogelijk

of krimp

•

Geen ruimte voor gemeenschappelijke

•

Gelijk aan scenario 3

Zie scenario 2

Alle functies moeten in

en nice to haves:

Flexibele

•

Huur biedt

Multifunctionele losse inrichting

projecten en kruisbestuiving 2 Ruimtelijke eisen 2a. Omvang

Overschot in kantoorruimte

Klein tekort (3%) in

Aanbod is precies af te

kantoor &

vanwege gebruik Werkstate

vierkante meters

stemmen op de vraag.

ontmoeten

Zie scenario 2

een bestaand pand

(Werkstate niet in Variant B:

gebruik, indien wel in

Panden met name ingericht

gebruik ontstaat een

als kantooromgeving

overschot)

worden gehuisvest.

waardoor gering tekort aan ontmoeten ontstaat

Variant B: Werkstate ook in gebruik hierdoor is vraag gelijk aan aanbod in m2

2b. Omvang

Overschot vanwege gebruik

Klein tekort in vierkante

Aanbod is precies af te

publiek,

Werkstate.

meters.

stemmen op vraag

Zie scenario 2

Functies gesitueerd op begane grond waardoor

Rapport huisvestingsscenario’s gemeente Heerenveen | 45

bestuurlijk en

Variant B:

aanpassen op bestaand

specials

Tekort aan ruimte voor

Vraag gelijk aan aanbod

gebouw.

specials 2c.

Goed bereikbaar met OV (bus

Bereikbaarheid

Zie scenario 0

Goed bereikbaar met OV

en trein) en

(bus) en gratis parkeren

(bus) gratis parkeren bij

betaald parkeren voor de

voor de deur

het stadion

Zie scenario 3.

deur 2d. Ruimtelijke

Functies op meerdere

Functies op één locatie:

Eén locatie met alle

Functies in of om één

Functies op meerdere

Functies in één complex,

relatie

locaties, maar wel nabij

Gemeentehuis/Crackstate

functies

complex: Meerdere

locaties uit elkaar:

maar op de 1e verdieping

vleugels in stadion + een

Meerdere vleugels in

wel andere gebruikers.

Gemeentehuis/Crackstate +

Variant B:

aanbouw naast het

stadion + functies op

Werkstate

Functies op twee locaties:

stadion

ABC-locatie

Gemeentehuis/Crackstate

en Werkstate

elkaar:

3. Technische eisen 3a.

Duurzaamheid gerealiseerd

Kan energieneutraal en

Niet volledig

Duurzaamheidse

op wettelijk minimum

gasloos

energieneutraal en

isen

gasloos.

3b. Technische

Technische kwaliteit gelijk

kwaliteit

aan huidige situatie

grondige renovatie

nieuwbouw

grondige renovatie

gebouw

Zie scenario 3

Technische kwaliteit gelijk grondige renovatie

(vanwege renovatie stadion)

4. Draagvlak en toegevoegde waarde 4a. Bijdrage aan

Negatieve impact op

Alleen bijdrage aan

extra

duurzaamheidsambitie

beleidsdoelen

Zie scenario 1

Bijdrage

Zie scenario 3, maar in dit

Impuls aan imago

duurzaamheidsambitie

scenario ook een bijdrage

Heerenveen als Sportstad,

gemeente want

Impuls aan imago

aan het

Positief financieel effect

duurzaamheidseisen van

Heerenveen als Sportstad,

centrumplan/cultuurontwi

exploitatie Sportstad

2030 niet gerealiseerd

Positief financieel effect

kkeling

exploitatie Sportstad Rapport huisvestingsscenario’s gemeente Heerenveen | 46

4b.(Verwacht)

Ontevredenheid huidige

Alles op één locatie

Functies nabij elkaar

Functies verspreid over

Functies in één complex

Draagvlak

pand

Betaald parkeren

Gratis parkeren

locaties

Gratis parkeren

vanuit

Meerdere locaties

Betaald parkeren

stadiongebied

Gratis parkeren

stadiongebied

organisatie

Betaald parkeren

Variant B:

stadiongebied

Niet alles meer op één locatie 5. Financiële impact 5a. Investering

5b.

€ 5,6 miljoen

€ 1,1 miljoen

Exploitatielasten

€ 15,8 miljoen

€ 25,2 miljoen

€ 13,7 miljoen

€ 14,6 miljoen

€ 8,7 miljoen

Variant B:

€ 25,2 miljoen

€ 16,2 miljoen

€ 17,4 miljoen

€ 1,6 miljoen

€ 2,0 miljoen

€ 1,7 miljoen

€ 1,8 miljoen

Variant B:

€ 1,8 miljoen

€ 2,1 miljoen

€ 1,9 miljoen

€1,9 miljoen

5c. Integraal

100%

102%

104%

87%

90%

97%

kostenniveau

Variant B:

(50 jaar)

100%

104%

107%

98%

102%

103%

Rapport huisvestingsscenario’s gemeente Heerenveen | 47

Contactgegevens Marjan Schuitema Adviseur msh@tg.nl 06 57 14 73 91

Alexander Blankestijn Senior Kostendeskundige aby@tg.nl 06 22 20 87 09

Wouter Dreimüller Senior Adviseur wdr@tg.nl 06 29 12 06 81

TwynstraGudde adviseert overheid en bedrijfsleven op veel van de grote en urgente thema’s van deze tijd. Denk aan veiligheid, diversiteit, digitalisering, mobiliteit, duurzaamheid, energie, financiën en gezondheid. We bieden onze opdrachtgevers unieke, werkbare oplossingen en brengen complexe projecten en programma’s tot een goed einde. Iets creëren van blijvende waarde, daar gaan we voor. Daardoor hebben we een directe impact op (toekomstige) maatschappelijke en economische ontwikkelingen. En dus een grote impact op morgen.

Rapport huisvestingsscenario’s gemeente Heerenveen | 49

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Heerenveen&id=3d3c3af5-19ca-4245-97df-08bbe6c7d973