Raadsvoorstel Masterplan Klaverblad Noord-Oost

Portefeuillehouder Jaap van Veen Datum collegebesluit 6 juli 2021 Opsteller J. Westrik Registratie Agendapunt

Onderwerp Gebiedsontwikkeling Klaverblad Noord Oost (KNO) Voorstel 1. Het Masterplan Klaverblad Noordoost, d.d. 30 juni 2021, inclusief de bijbehorende grondexploitatie Klaverblad Noordoost fase 1 vast te stellen. 2. De begrote pachtopbrengsten en eigenaarslasten voor het grondexploitatiegebied KNO te verlagen naar nul vanaf 2022. 3. Een krediet beschikbaar te stellen van € 420.000 voor de uitbreidingsinvestering Riolering KNO. De bijbehorende kapitaallasten van € 18.900 op te nemen in de begroting vanaf 2024 en daarmee op te nemen in de tarieven van riolering. 4. Kennis te nemen van het feit dat het jaarlijks onderhoudsbudget vanaf 2031 met € 71.000 toeneemt, en dit te zijner tijd op te nemen in de begroting. 5. Een (voorbereidings)krediet beschikbaar stellen van € 1,0 mln. voor de verdere uitwerking van het zonnepark. De bijbehorende kapitaallasten op te nemen in de begroting vanaf 2023.

Aanleiding Uw raad heeft op 20 mei 2019 een besluit genomen over de beoogde ontwikkeling van het gebied Klaverblad Noordoost in Heerenveen. Nadien is een plan van aanpak opgesteld om te komen tot een zo genaamd masterplan. Het Masterplan Klaverblad Noordoost (hierna KNO) is klaar. Daarbij hanteren we de volgende ambitie: Klaverblad Noordoost, een hoogwaardige duurzame gebiedsontwikkeling, met:  een bedrijventerrein, waarmee we onze economische positie verbeteren;  een zonnepark, waarmee we een grootdeel van onze inwoners van stroom voorzien;  natuur inclusieve landbouw, waarmee we de impact van landbouw beter in balans brengen met de natuur. Drie onderdelen die we landschappelijk en integraal inpassen op een manier die we in Heerenveen nog niet eerder hebben toegepast. De verschillende elementen versterken elkaar en tillen het gehele plan op een hoger niveau. Het masterplan vormt de basis en het vertrekpunt voor de verdere uitwerking en realisatie. Als onderdeel van het Masterplan is een grondexploitatie opgesteld, waarin de verwachte kosten en opbrengsten zijn opgenomen. Parallel aan het Masterplan, loopt het planologisch traject om de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. We verwachten het bestemmingsplan Klaverblad Noordoost in april 2022 aan uw raad te kunnen aanbieden ter vaststelling.

Overwegingen 1.1. Het is uitgewerkt conform eerder gestelde uitgangspunten. In de gebiedsontwikkeling is rekening gehouden met een bedrijventerrein van ca. 20 hectare (netto), een zonnepark van ca. 21,5 hectare en ongeveer 60 hectare natuur inclusieve landbouw. Dit is in lijn met uw eerdere besluitvorming waarin een evenwichtige ontwikkeling van het gebied met bedrijven, zon en landbouw is afgesproken. 1.2. Het ontwerp is in lijn met de uitkomsten van het Sinnetafelproces. In 2017-2018 hebben we mogelijke ontwikkelingen van het gebied Klaverblad Noordoost samen met belanghebbenden en belangstellenden verkend. Dit is uitgevoerd aan de hand van de methodiek ‘Sinnetafel’. Kort gezegd werkt deze methodiek als een snelkookpan waarbij alle stakeholders en belanghebbenden vroeg in het planproces meedenken over de inrichting van het gebied. Het huidig ontwerp sluit aan bij de uitkomsten uit het eerder gevoerde Sinnetafelproces met de omgeving. De uitkomsten zijn als vertrekpunt genomen voor het ontwerp en het Masterplan. 1.3. Het Masterplan kan rekenen op draagvlak Halverwege het traject is het schetsontwerp aan de omgeving gepresenteerd, daarbij is de omgeving gevraagd om feedback te geven middels een digitale enquête. Uit de resultaten blijkt dat veel respondenten overwegend positief staan tegenover de geplande gebiedsontwikkeling.

De reacties zijn waar mogelijk verwerkt in het ontwerp, bijvoorbeeld door de toevoeging van een fietspad. In een aantal gevallen is er sprake van tegenstrijdige belangen, hierin is gezocht naar de juiste balans. Daarnaast is in juni 2021 het Masterplan met bijbehorend ontwerp voorgelegd aan de omgeving voor het geven van reacties. Als bijlage is een samenvatting van de reacties opgenomen met een toelichtende reactie vanuit de gemeente. Een aantal reacties nemen we mee in de uitwerking tot het definitief ontwerp, omdat dit uitwerkingspunten zijn voor een vervolgstadium. 1.4. De ontwikkeling is evenwichtig, duurzaam en in samenhang Het Masterplan Klaverblad Noordoost straalt evenwicht en synergie uit. Evenwicht tussen ontwikkelen en behoud van groen. Tussen de natuur en het gebruik c.q. de gebruikers. Door een integrale aanpak wordt KNO hoogwaardige en duurzame gebiedsontwikkeling. Daarom wordt er veel aandacht besteed aan biodiversiteit, water, klimaat en groen. Hiervoor zijn vier pijlers vastgesteld:  Energietransitie: we zetten in op zichtbare opwek van duurzame energie. Met het zonnepark, maar ook op het bedrijventerrein, bijvoorbeeld door zonnepanelen op daken en parkeerterreinen. We ontwikkelen een all-electric energieneutraal bedrijventerrein.

 Klimaatadaptatie: we ontwikkelen het gebied dusdanig, dat dit klaar is voor het veranderende klimaat (meer clusterbuien, hittestress) om zo goed voorbereid te zijn op extreem weer. Voor het hele gebied KNO betekent dit dat het gebied – ondanks de ontwikkelingen- een groen karakter behoudt.  Biodiversiteit: we borgen in het gebied (en creëren waar mogelijk) optimale omstandigheden voor inheemse soorten en planten, dieren en micro-organismen en hun omgeving. KNO is een grote proeftuin waarin het natuurinclusieve karakter verweven zit in het gebied, bijvoorbeeld rondom en op het zonnepark en in en rondom het bedrijventerrein.  Circulaire Economie: we zetten in op maximaal hergebruik van grondstoffen door in de ontwikkelfase van gebouwen en openbare ruimte al rekening te houden met te gebruiken materialen. 1.5. Het plan draagt bij aan meerdere Global Goals Eind 2015 hebben de Verenigde Naties een nieuwe wereldwijde agenda aangenomen die een eind moet maken aan armoede, ongelijkheid en klimaatverandering. Deze agenda is vertaald in 17 Global Goals om van de wereld een betere plek te maken in 2030.

2

Heerenveen is Global Goal gemeente en voelt zich verantwoordelijk. De gebiedsontwikkeling KNO draagt bij aan meerde doelstellingen: schoon water, betaalbare en duurzame energie, verantwoorde consumptie en productie, klimaatactie, leven in het water en leven op het land. 1.6. De grondexploitatie is sluitend en levert een plus. Alle verwachte kosten kunnen betaald worden uit de te verwachten opbrengsten. Het gaat dan om de opbrengsten van de uitgifte van grond, bijdragen door derden en eventuele subsidies. De grondexploitatie is sluitend en levert een resultaat op van afgerond € 299.000 voor het gemeentelijk grondbedrijf. 1.7 Het is een bevoegdheid van uw raad Conform BBV wet- en regelgeving is het aan de gemeenteraad om een grondexploitatie vast te stellen. 2.1. De gronden worden onderdeel van de grondexploitatie De over te hevelen gronden worden op dit moment verpacht ten behoeve van landbouw. Met het overhevelen van gronden naar de grondexploitatie vervallen de pachtinkomsten voor de gemeentelijke dienst. Dit gebeurt per 1 januari 2022. Indien de overeenkomsten tegen deze tijd niet opgezegd zijn, komen eventuele pachtinkomsten ten gunste van de grondexploitatie. De gewijzigde pachtinkomsten nemen we mee bij het opstellen van de eerstvolgende begroting. 3.1.

Conform afgesproken in het watertakenplan De kosten voor het aanleggen van de riolering worden, conform het watertakenplan, gedekt uit de investeringskredieten uitbreidingsinvesteringen riolering. Voor de gehele grondexploitatie is een rioleringskrediet nodig van € 420.000. De bijbehorende kapitaallasten worden opgenomen in de tarieven van riolering. 4.1. Voor de planuitwerking tot realisatie (zgn. ‘financial closure’) zijn deze kosten nodig. Voor het verder ontwikkelingen van het zonnepark en de bijbehorende entiteit is een krediet benodigd van € 300.000. Hiervoor worden onder meer de volgende werkzaamheden verricht:  Uitwerken publiek-private samenwerking, oprichting vennootschap, statuten en juridisch en fiscaal advies;  Uitwerken detailengineering;  Aanvragen publiekrechtelijke toestemmingen en leges;  Uitwerken zakelijke rechten;  Begeleiding aanbesteding/bestek;  Financiering (advisering, due dillegence, crowdfunding);  Aanvragen subsidies;  Uitwerken beheerplan. Het betreft hier een apart projectbudget, specifiek bedoeld voor de realisatie van het zonnepark. 4.2. Hiermee zijn we zeker van capaciteit om terug te leveren op het net. De teruglevercapaciteit op het net is een actueel thema. Eerder heeft uw raad, als onderdeel van het voorbereidingskrediet, een bedrag van € 75.000 beschikbaar gesteld voor het uitvoeren van een tracé studie door Liander.

Met het opstarten van een deze studie wordt ook de benodigde transportcapaciteit vastgelegd en gereserveerd. Het resultaat van de studie is een gespecificeerde offerte voor het aanleggen van het tracé en het realiseren van de netaansluiting. Het resultaat wordt in september/ oktober 2021 verwacht. De netcapaciteit blijft vervolgens gereserveerd tot 10 werkdagen na het uitbrengen van deze gespecificeerde offerte. Wanneer geen opdracht wordt gegeven voor de realisatie van de netaansluiting, raken we de claim op de transportcapaciteit kwijt. Het is zaak om tijdig geld beschikbaar te hebben, om deze aansluiting in opdracht te geven. De kosten voor de daadwerkelijke aansluiting van het zonnepark op het net worden op dit moment geschat op € 700.000. Exacte bedragen blijken uit de studie.

3

4 .3. Het voorbereidingskrediet lenen we tijdelijk uit Zodra de samenwerkingsentiteit is gevormd en over alle financiële aspecten overeenstemming is bereikt (financial closure), wordt het voorbereidingskrediet terugbetaald. Het geld wordt dus als het ware uitgeleend en binnen enkele jaren terugbetaald. De daarmee gemoeid gaande rentelasten worden doorbelast aan de PPSentiteit. 5.1. De onderhoudslasten nemen toe door areaaluitbreiding. Met de realisatie van het bedrijventerrein en zonnepark wordt het gemeentelijk areaal uitgebreid. Dit heeft gevolgen voor het benodigde onderhoudsbudget voor de openbare ruimte. Het totale benodigde onderhoudsbudget is geraamd op € 71.000. Dit budget is nodig vanaf het moment dat gehele gebied is gerealiseerd. Tijdens de ontwikkeling van het gebied zijn er ook onderhoudslasten, deze worden vanuit de grondexploitatie als tijdelijk beheer betaald. Hoewel dit ook vanuit regulier onderhoudsgeld betaald kan worden, is het opnemen in de grondexploitatie fiscaal gunstiger. Effecten Een evenwichtige, door de omgeving gedragen ontwikkeling van het gebied Klaverblad Noordoost. Beleid en regelgeving -

Sociaal Economisch beleid Duurzaamheidsprogramma Zonneparken notitie

Financiën, risico’s en beheersmaatregelen Voorbereidingskrediet Eerder heeft u raad een krediet beschikbaar gesteld voor de voorbereidingskosten van de grondexploitatie KNO van, na aanvulling in het eerste verzamelbesluit 2021, van in totaal € 700.000. Dit voorbereidingskrediet wordt ingebracht in de grondexploitatie. De voorbereidingskosten worden daarmee gedekt uit de verwachte opbrengsten van de gebiedsontwikkeling. Boekwaarde gronden De gronden worden tegen de huidige boekwaarde van € 3,25 per m2 ingebracht in de grondexploitatie. In totaal gaat het om een grondwaarde van € 2.373.976. De gronden worden per 1-1-2022 overgedragen naar het grondbedrijf. Pachtopbrengsten Zie argument 2.1. Grondexploitatie Vertrekpunt voor de exploitatie is dat de gemeente, als grondeigenaar, het bedrijventerrein ontwikkelt en het zonnepark landschappelijk vormgeeft. De gemeente kan hiermee het proces optimaal sturen, zowel in de kosten en de aanleg sfeer, als in het aantrekken van potentiële bedrijven. Uit de grondexploitatie blijkt dat alle verwachte kosten betaald kunnen worden uit de te verwachten opbrengsten. Per saldo bedraagt de netto contante waarde afgerond € 299.000. De netto contante waarde is simpel gezegd de huidige waarde van de som van alle verwachte opbrengsten minus de kosten.

De grondexploitatie beperkt zich, conform wet- en regelgeving, tot het bedrijventerrein, het zonnepark en de verkeersstructuur. Hoewel het natuur inclusieve landbouwdeel integraal onderdeel vormt in de gebiedsontwikkeling KNO, maakt het dus geen onderdeel uit van de grondexploitatie maar wel van het masterplan.

4

Daarnaast is in de grondexploitatie uitgegaan van 10,0 hectare uitgeefbaar gebied (fase 1). De 2e fase met nog eens 10,0 hectare is nog niet zeker. Voornamelijk door het ontbreken van toegezegde contingenten, hierover worden in 2021/ 2022 op regionaal niveau opnieuw afspraken gemaakt. Indien in de toekomst de 2e fase wordt toegevoegd aan de exploitatie, dan heeft dit een aanzienlijk positief financieel effect. In verhouding hoeven namelijk relatief weinig kosten gemaakt te worden om de 2e fase ook uit te kunnen geven. Beplantingsplan/ groenbuffer - Eerder heeft uw raad een krediet van € 425.000 beschikbaar gesteld voor een beplantingsplan c.q. groenbuffer. Van de beschikbare € 425.000 wordt € 356.313 ingezet voor het beplantingsplan dat onderdeel maakt van de grondexploitatie. - Het restant krediet van € 68.687 blijft beschikbaar voor natuur inclusieve landbouwinrichting dat geen onderdeel van deze grondexploitatie maar wel van het masterplan. Riolering Zie argument 3.1. Zonnepark Voor het uitwerken van het zonnepark is een krediet benodigd van € 1.000.000, als volgt opgebouwd: - Aanleg nutstracé Liander: € 700.000 - Projectvoorbereidingskosten: € 300.000 De kosten zijn geen onderdeel van de grondexploitatie, maar vormen een apart krediet. Dit bedrag wordt bij verkoop van de gronden door de publiek-private samenwerkingsmaatschappij terugbetaald.

De gronden worden te zijner tijd marktconform ‘teruggekocht’ vanuit het grondbedrijf door de gemeente Heerenveen, waarna een pachtconstructie wordt afgesproken tussen de gemeente en de samenwerkingsmaatschappij. Risico Indien het zonnepark niet door de samenwerkingsmaatschappij wordt afgenomen, bijvoorbeeld door het ontbreken van (financiële) overeenstemming, dan bestaat het risico dat de voorbereidingskosten van ca € 0,3 miljoen ineens afgeboekt moeten worden. De investering van ca € 0,7 miljoen voor een netaansluiting behoudt waarschijnlijk zijn waarde voor een eventuele andere (markt)partij. Beheerkosten Zie argument 4.1. Vervolgaanpak Na vaststelling van het Masterplan en de bijbehorende grondexploitatie wordt gestart met de verdere uitwerking van het plan richting definitief ontwerp. Daarna kan de realisatiefase beginnen. Weerstandsvermogen Bij de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties bij de jaarrekening wordt de grondexploitatie Klaverblad Noordoost, net als alle andere exploitaties, onderworpen aan een zo genaamde Monte Carlo analyse. Dit is een risicoanalyse om de robuustheid van de berekende netto contante waarde te staven. Communicatie Het besluit van uw raad wordt gedeeld met de belanghebbenden en gecommuniceerd via de projectsite www.heerenveen.nl/klaverbladnoordoost.

5

6

Relevante informatie Bijlagen: - Begrotingswijziging; - Masterplan; - Uittreksel van de grondexploitatie.

Het college van burgemeester en wethouders van Heerenveen, de secretaris,

de burgemeester,

de heer J. van Leeuwestijn

de heer T.J. van der Zwan

7

Registratie

Onderwerp Gebiedsontwikkeling Klaverblad Noord Oost (KNO) De raad van de gemeente Heerenveen; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 6 juli 2021 ; overwegende dat,  Het masterplan Klaverblad Noordoost met bijbehorende grondexploitatie afgerond is.  Het plan gebaseerd is op het eerder gevoerde Sinnetafel traject.  Kan rekenen op draagvlak vanuit de omgeving. Besluit 1. Het Masterplan Klaverblad Noordoost, d.d. 30 juni 2021, inclusief de bijbehorende grondexploitatie Klaverblad Noordoost fase 1 vast te stellen. 2. De begrote pachtopbrengsten en eigenaarslasten voor het grondexploitatiegebied KNO te verlagen naar nul vanaf 2022. 3. Een krediet beschikbaar te stellen van € 420.000 voor de uitbreidingsinvestering Riolering KNO. De bijbehorende kapitaallasten van € 18.900 op te nemen in de begroting vanaf 2024 en daarmee op te nemen in de tarieven van riolering. 4. Kennis te nemen van het feit dat het jaarlijks onderhoudsbudget vanaf 2031 met € 71.000 toeneemt, en dit te zijner tijd op te nemen in de begroting. 5. Een (voorbereidings)krediet beschikbaar stellen van € 1,0 mln. voor de verdere uitwerking van het zonnepark. De bijbehorende kapitaallasten op te nemen in de begroting vanaf 2023.Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van . de griffier,

de voorzitter,

mevrouw L. Roest-Jonkers

de heer T.J. van der Zwan

8