Bijlage 5 - Aanvullend behoefteonderzoek

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen 31 AUGUSTUS 2023 UPDATE: 15 MEI 2025

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

Hilversum, 15 mei 2025 Drs. E.G. Hoogendoorn MRICS RV M.C. van Bruggen

Horwath Consulting B.V. Stadsring 109 3811 HP Amersfoort The Netherlands Tel. +31 (0)35 773 26 05 e-mail: info@HorwathHTL.nl www.HorwathHTL.nl

Rokade Planontwikkeling BV De heer H.J. Visscher Postbus 336 8000 AH Zwolle post@rokade.info Amersfoort, 15 mei 2025

Geachte heer Visscher, Hierbij hebben wij het genoegen u de rapportage aan te bieden aangaande het behoefteonderzoek naar een mogelijke hotelontwikkeling van Van der Valk Exclusief Hotel op de locatie afslag 11, A32. De studie is uitgevoerd in maart-augustus 2023 in overeenstemming met ons voorstel d.d. 25 januari 2023 en uw opdrachtbevestiging d.d. 3 februari 2023. Deze update is uitgevoerd in april-mei 2025. Alhoewel de in het rapport opgenomen schattingen met zorg zijn opgesteld op basis van ons onderzoek en de informatie welke op het moment van de studie aan ons ter beschikking werd gesteld, kunnen wij geen garanties geven voor de realisatie ervan. Geen rekening is gehouden met de gevolgen van mogelijke verstoringen voortkomende uit wijzigingen in het politieke of economische beleid in Nederland, de rest van Europa of elders. Zoals gebruikelijk met betrekking tot marktonderzoek dienen onze conclusies te worden beschouwd als geldig voor een beperkte tijdsperiode en dienen ze te worden onderworpen aan regelmatige herziening. Dit rapport is opgesteld ten behoeve van de voorlichting van onze cliënt en voor hem betrokken partijen. Het is niet toegestaan dat deze rapportage wordt gepubliceerd, overgenomen of geciteerd, noch gedeeltelijk noch in zijn geheel, zonder onze voorafgaande goedkeuring, welke redelijkerwijs niet zal worden onthouden.

Wij hebben de samenwerking met u bij de voorbereiding van dit rapport bijzonder op prijs gesteld en zijn gaarne bereid nadere toelichting te geven.

Hoogachtend, HORWATH HTL

Drs. Ewout G. Hoogendoorn

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

3

Disclaimer Dit rapport heeft betrekking op het geplande Van der Valk Exclusief Hotel in Heerenveen. De conclusies in de rapportages die door ons worden opgesteld, inclusief financiële projecties, zullen nooit op enige manier worden gegarandeerd. Wij hebben aangenomen dat er geen contractuele verbindingen anders dan beschreven in dit rapport verbonden zijn aan de exploitatie die de waarde kunnen beïnvloeden. Onze conclusies en aanbevelingen komen voort uit onze analyses. Wij zullen nooit garanderen dat deze analyses tot een positieve uitkomst leiden. Wij zijn niet verantwoordelijk voor het aanpassen van de rapporten naar aanleiding van gebeurtenissen of omstandigheden die na publicatie bekend worden. Echter, wij zijn beschikbaar om de mogelijkheden voor aanpassingen te bespreken. Onze rapporten zijn gebaseerd op aannames, schattingen en andere informatie voortkomend uit marktonderzoek en onze kennis van de bedrijfstak. Sommige aannames zullen mogelijk niet gerealiseerd worden en onverwachte gebeurtenissen of omstandigheden kunnen plaatsvinden. De feitelijke resultaten kunnen daarom afwijken van de projecties in onze rapporten, en deze afwijkingen kunnen substantieel zijn.

Auteursrecht Alle rechten voorbehouden; onze rapporten zijn bestemd voor informatie aan de opdrachtgever en zijn geschikt voor presentatie aan voor de opdrachtgever relevante partijen. Het rapport, de inhoud of verwijzingen naar ons bedrijf mogen alleen na onze schriftelijke toestemming worden opgenomen of geciteerd in een prospectus, waardering of andere overeenkomst of document. Wanneer de opdrachtgever deels of geheel gebruik wil maken van de informatie uit onze rapporten, verzoeken wij om Horwath HTL als bron te vermelden. © 2025 door HORWATH HTL

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

4

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2

3 3.1

3.2 3.3 3.4

3.5

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 5 5.1

5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 6 6.1

ACHTERGROND, DOEL EN METHODE VAN AANPAK .................................................................. 7 ACHTERGROND .................................................................................................................................... 7 METHODE VAN AANPAK ......................................................................................................................... 7 INTRODUCTIE EN SAMENVATTING EERDERE ONDERZOEKEN .................................................... 9 INTRODUCTIE GEPLANDE HOTELONTWIKKELING .......................................................................................... 9 SAMENVATTING EERDERE ONDERZOEKEN ................................................................................................ 10 2.2.1 Decisio, 16-02-2016, ‘Economisch onderzoek nieuw te vestigen hotel aan de A32 te Heerenveen’ ........................................................................................................................................... 11 2.2.2 Van Spronsen, 10-04-2017, ‘Notitie Hotelbouwplannen’ ........................................................ 11 2.2.3 Decisio, 22-05-2017, ‘Analyse reacties consultatietraject Van der Valk Hotel Heerenveen’ ... 12 2.2.4 Decisio, 09-07-2017; ‘reactie op Notitie Hotelbouwplannen van Van Spronsen’ ....................

12 2.2.5 Van Spronsen, 13-12-2017, ‘Concept Hotelvisie Heerenveen’ ................................................. 12 2.2.6 ZKA, 13-03-2020, ‘Vitaliteitsonderzoek logiesaccommodaties Fryslân’ .................................. 13 2.2.7 Provinciale Staten Fryslân, 22-05-2020, ‘Beleidsnota Gastvrij Fryslân 2028 NL’ ..................... 15 2.2.8 ZKA, 2021, ‘Actieplan vitale logiesaccommodaties binnen het programma Gastvrij Fryslân’ . 15 2.2.9 ZKA, 15-09-2021, ‘Quick-scan regionale hotelmarkt’ .............................................................. 17 2.2.10 Decisio, 03-02-2022, ‘Actualisatie marktstudie Van der Valk Heerenveen’ ............................. 17 2.2.11 Gemeenten Zuidoost-Friesland, 07-03-2022, ‘Regionale Toeristische Ontwikkelstrategie’ .... 18 2.2.12 Gemeente Heerenveen, november 2022, ‘Leidraad vitale verblijfsaccommodaties’ ............... 19 LOCATIE- EN OMGEVINGSANALYSE ........................................................................................ 20 LOCATIE............................................................................................................................................ 20 3.1.1 Ligging .....................................................................................................................................

20 3.1.2 Skoatterwâld............................................................................................................................ 21 HET ONDERZOEKSKADER ...................................................................................................................... 23 INFRASTRUCTUUR ............................................................................................................................... 25 ZAKELIJK KLIMAAT............................................................................................................................... 27 3.4.1 Demografie en werkgelegenheid ............................................................................................. 27 3.4.2 Economie en zakelijke markt ................................................................................................... 28 3.4.3 Kantoren en bedrijventerreinen ............................................................................................... 29 TOERISTISCH KLIMAAT ......................................................................................................................... 30 3.5.1 Natuurgebieden .......................................................................................................................

30 3.5.2 Steden en dorpen ..................................................................................................................... 31 3.5.3 Verblijfsbezoekers Fryslân ....................................................................................................... 33 3.5.4 Toeristische ontwikkelingen..................................................................................................... 36 AANBODANALYSE ................................................................................................................... 37 ONTWIKKELING VAN HET HOTELAANBOD ................................................................................................. 37 SPREIDING HOTELAANBOD ONDERZOEKSKADER HEERENVEEN ...................................................................... 38 SEGMENTATIE HOTELAANBOD ............................................................................................................... 39 OVERZICHT HOTELAANBOD GEMEENTE HEERENVEEN ................................................................................. 41 RELEVANTE HOTELMARKT ONDERZOEKSKADER HEERENVEEN ....................................................................... 42 TOEKOMSTIG HOTELAANBOD ................................................................................................................

46 VRAAGANALYSE ..................................................................................................................... 50 OVERNACHTINGEN ............................................................................................................................. 50 5.1.1 Nederland ................................................................................................................................ 50 5.1.2 Fryslân ..................................................................................................................................... 50 5.1.3 COROP-gebieden onderzoekskader ......................................................................................... 51 HOTELRESULTATEN IN NEDERLAND ........................................................................................................ 53 HOTELRESULTATEN NOORD-NEDERLAND ................................................................................................ 54 RESULTATEN RELEVANTE HOTELMARKT ONDERZOEKSKADER HEERENVEEN ...................................................... 54 MARKTSEGMENTATIE .......................................................................................................................... 55 VERWACHTE TOEKOMSTIGE VRAAG NAAR HOTELS .....................................................................................

56 PROGNOSE VERWACHTE GROEI RELEVANTE HOTELMARKT ONDERZOEKSKADER HEERENVEEN.............................. 57 CONCEPTANALYSE .................................................................................................................. 58 HOTELONTWIKKELING ......................................................................................................................... 58

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

5

6.1.1 6.1.2 6.2

7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 8

Hotelconcept ............................................................................................................................ 58 Hotelontwerp ........................................................................................................................... 59 POSITIONERING EN BRANDING............................................................................................................... 60 6.2.1 Van der Valk Hotels & Restaurants .......................................................................................... 60 6.2.2 ‘Van der Valk Exclusief’ concept .............................................................................................. 61 6.2.3 Van der Valk Voorschoten staak .............................................................................................. 61 BEHOEFTEANALYSE ................................................................................................................. 65 UITGANGSPUNTEN.............................................................................................................................. 65 MARKTRUIMTEBEPALING ..................................................................................................................... 66 CONFRONTATIE MARKTRUIMTE .............................................................................................................

66 KWANTITATIEVE BEHOEFTEBEPALING ...................................................................................................... 67 KWALITATIEVE BEHOEFTEBEPALING ........................................................................................................ 68 CONCLUSIE ............................................................................................................................. 70

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

6

1

Achtergrond, doel en methode van aanpak Dit hoofdstuk is bedoeld om inzicht te geven in de achtergrond en het doel van het onderzoek. Daarnaast zijn de wijze waarop het onderzoek is verricht en de wijze waarop de rapportage is opgebouwd toegelicht.

1.1

Achtergrond In 2019 heeft de gemeenteraad van Heerenveen een principebesluit genomen voor de vestiging van een Van der Valk Hotel aan de Oranje Nassaulaan en de oprit naar de A32 (afrit 11). De huidige plannen gaan uit van een langgerekt gebouw van ongeveer 30 meter hoog. In de eerste twee bouwlagen zijn de bar, het restaurant en de congresfaciliteiten voorzien, met aansluitend een terras. In het hogere deel van het gebouw bevinden zich maximaal 140 kamers. In een kelder onder het gebouw en op het parkeerterrein op de kavel is – in het huidige ontwerp - ruimte voor circa 247 parkeerplaatsen. Voor het geplande hotel zijn reeds verschillende marktonderzoeken uitgevoerd. In 2016 is door Decisio een rapport opgesteld. In 2017 is door Van Spronsen & Partners gereageerd op dit rapport waarna Decisio die opmerkingen weer van commentaar heeft voorzien. In 2021 heeft de eigenaar van Golden Tulip Tjaarda een quick-scan regionale hotelmarkt van ZKA aangeleverd. In februari 2022 heeft Decisio het eerdere marktonderzoek geactualiseerd. In 2023 heeft Horwath HTL een behoefteonderzoek uitgevoerd. Vanwege de ingekomen reacties op het ontwerp TAM-omgevingsplan is het Behoefteonderzoek Hotel Ontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen d.d. 31 augustus 2023 nu geactualiseerd.

Rokade Planontwikkeling heeft, in overleg met de gemeente Heerenveen, opdracht gegeven aan Horwath HTL voor het uitvoeren van het behoefteonderzoek en deze update. De resultaten van dit onderzoek en/of de toekomstige marktontwikkelingen zijn voor de familie Van der Valk niet doorslaggevend in de besluitvorming om in de gemeente Heerenveen een Van der Valk Exclusief Hotel te realiseren. Op basis van de inzichten van de familie Van der Valk, en met name de jarenlange kennis en ervaring, is de familie Van der Valk van mening dat met zekerheid kan worden gesteld dat het onderhavige plan haalbaar is én veel toegevoegde waarde heeft voor de gemeente Heerenveen en de omliggende regio’s.

1.2

Methode van aanpak Deze studie naar de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan het geplande Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen bestaat uit de volgende onderdelen: Introductie en samenvatting eerdere onderzoeken Ter introductie wordt een korte beschrijving gegeven van het geplande Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen. Vervolgens wordt een beknopte samenvatting gegeven van de belangrijkste bevindingen en conclusies in de eerder uitgevoerde onderzoeken van Decisio, Van Spronsen & Partners en ZKA. Ook worden de relevante beleidsplannen beschreven, waaronder de beleidsnota Gastvrij Fryslân 2028. Locatie- en omgevingsanalyse De geplande hotellocatie aan de Oranje Nassaulaan en de oprit naar de A32 is geanalyseerd, waarbij onder meer wordt ingegaan op de bereikbaarheid, zichtbaarheid en uitstraling van de directe omgeving. Het relevante marktgebied is afgebakend aan de hand van het verwachte verzorgingsgebied en de aantrekkingskracht op verschillende doelgroepen. In de basis wordt uitgegaan van een straal van circa 30 autominuten rondom de hotellocatie. Binnen deze straal vallen onder meer Joure, Sneek, Leeuwarden, Drachten en Wolvega. Voor statistische informatie wordt daarnaast gebruik gemaakt van de regio-indelingen zoals gehanteerd door onder meer CBS, met name de regio Zuidoost Fryslân. Aan Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

7

de hand hiervan wordt een beeld geschetst van de belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen in de gemeente Heerenveen en de regio. Onder meer wordt ingegaan op de infrastructuur en de belangrijkste demografische, economische en toeristische kenmerken. Specifiek is ingegaan op de economische gevolgen van de coronacrisis en de huidige inflatie. Aanbodanalyse hotelmarkt Het aanbod in de regio Heerenveen/ Zuidoost Fryslân op het gebied van de hotels is in verschillende studies nauwgezet omschreven. In de aanbodanalyse worden de huidige verhoudingen en actuele ontwikkelingen in het aanbod van hotels in Heerenveen en de gedefinieerde regio in kaart gebracht. Mede gebruikmakend van input van gemeentes en de eerder uitgevoerde onderzoeken is een inventarisatie gemaakt van het huidige hotelaanbod en toekomstige hotelinitiatieven. Bijzondere aandacht wordt besteed aan de mogelijke concurrenten van het toekomstige hotel, op basis van de locatie en het concept. Vraaganalyse hotelmarkt In de vraaganalyse wordt specifiek ingegaan op de vraagzijde van de hotelmarkt in Heerenveen en de gedefinieerde regio. Hierbij wordt de ontwikkeling van de gemiddelde kamerbezetting en gemiddelde kamerprijzen over de afgelopen vijf jaar in kaart gebracht. Tevens wordt een analyse gegeven van de ontwikkelingen in de belangrijkste marktsegmenten, verdeeld in zakelijke en toeristische doelgroepen.

Ook wordt een analyse gegeven van mogelijke nieuwe doelgroepen, in aansluiting op aanbevelingen uit het Vitaliteitsonderzoek logiesaccommodaties Fryslân (ZKA, 13 maart 2020). Tot slot wordt per marktsegment een projectie gegeven voor de verwachte toekomstige ontwikkelingen. Conceptanalyse Op basis van de voorgaande analyses wordt een analyse gegeven van de beoogde invulling van het hotelconcept van Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen en de doelgroepen die het hotel naar verwachting zal kunnen bedienen. Hierbij wordt onder meer bekeken hoe het concept zich verhoudt tot de bestaande hotels in Heerenveen en de regio. Ook wordt ingegaan op positionering, sterrenclassificatie, aantal en type kamers en de ondersteunende voorzieningen, om tot een beoordeling te komen van toegevoegde waarde van het concept. Op basis hiervan wordt de mogelijke positie van het hotel op de markt bepaald, alsmede de potentie om eigen of additionele marktruimte te creëren. Behoefteanalyse De uitkomsten van de analyses van locatie, omgeving, aanbod, vraag en concept zijn verwerkt in de berekeningen voor de kwantitatieve behoefteanalyse.

Hierin is voor de periode van de eerstkomende tien jaar het huidige en verwachte toekomstige aanbod in aantallen geconfronteerd met de huidige en verwachte toekomstige vraag in aantallen, waardoor een beoordeling kan worden gegeven van de behoefte aan een nieuw hotel in de gedefinieerde regio. Tevens is berekend bij welke kwantiteit voor het huidige en verwachte toekomstige aanbod er een reëel risico op onevenredige leegstand kan ontstaan. In de kwalitatieve behoefteanalyses wordt onderzocht wat de aansluiting is van het beoogde hotel op kwaliteiten in locatie en concept waar in de lokale markt de grootste behoefte aan lijkt te zijn. Conclusie en advies De analyses en bevindingen zijn verwerkt in het concluderende hoofdstuk ten aanzien van de marktruimte voor en de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan het geplande Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

8

2

Introductie en samenvatting eerdere onderzoeken Ter introductie wordt een korte beschrijving gegeven van het geplande Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen. Vervolgens wordt een beknopte samenvatting gegeven van de belangrijkste bevindingen en conclusies in de eerder uitgevoerde onderzoeken van Decisio, Van Spronsen & Partners en ZKA. Ook wordt de beleidsnota Gastvrij Fryslân 2028 beschreven.

2.1

Introductie geplande hotelontwikkeling Van der Valk wil een Exclusief Hotel vestigen in Heerenveen op de locatie afslag 11, A32, parallel aan de Oranje Nassaulaan. Het concept voor het Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen is gebaseerd op het Van der Valk Exclusief Hotel dat in ontwikkeling is in Woerden. Het gebouw krijgt een hoogte van ca. 30 meter. In de eerste twee bouwlagen zijn de bar, het restaurant en de congresfaciliteiten voorzien, met aansluitend een terras. In het hogere deel van het gebouw bevinden zich de kamers. Qua architectuur heeft de gevel een horizontale en open structuur, waarbij veel gebruik gemaakt wordt van glas. Het hotel wordt toegankelijk gemaakt door een extra afslag te creëren vanaf de rotonde. Deze aansluiting kan volgens de gebruikelijke, verkeersveilige richtlijnen worden ontworpen.1 In een kelder onder het gebouw en op het parkeerterrein op de kavel is – in het huidige ontwerp – ruimte voor ca. 247 parkeerplaatsen. Het project bestaat op hoofdlijnen uit de volgende onderdelen: • Kamers: maximaal 140 • Congrescentrum (vergader- en werkplekken): maximaal 1.000 m2 bvo • Restaurant: maximaal 800 m2 bvo • Bar: maximaal 150 m2 bvo • Terras: maximaal 200 m2 bvo • Parkeerplaatsen: minimaal 222 Een impressie van het gebouw is weergegeven in onderstaande figuur.

1 Bron: Gemeente Heerenveen, 16-2-2023

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

9

Figuur 1.

Impressie Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

Bron: P.A.M. Teunissen Architectenbureau / website gemeente Heerenveen

In de koop-/realisatieovereenkomst zijn termijnen opgenomen waarbinnen de wijziging op het omgevingsplan onherroepelijk moet zijn en binnen hoeveel tijd daarna gestart moet zijn met de start van de bouw. Uitgaande van de maximale termijnen start de bouw uiterlijk op 1 januari 2029. Beide partijen hebben afgesproken zich in te spannen om de start van de bouw eerder mogelijk te maken.2 2.2

Samenvatting eerdere onderzoeken Er zijn sinds 2015 verschillende rapporten en studies verschenen die te maken hebben met of relevant zijn voor de onderhavige studie. In deze paragraaf wordt een beknopte inventarisatie gegeven van de bevindingen en conclusies van de volgende rapportages: 1. Decisio, 16-02-2016, ‘Economisch onderzoek nieuw te vestigen hotel aan de A32 te Heerenveen’ 2. Van Spronsen, 10-04-2017, ‘Notitie Hotelbouwplannen’ 3. Decisio, 22-05-2017, ‘Analyse reacties consultatietraject Van der Valk Hotel Heerenveen’ 4. Decisio, 09-07-2017, ‘reactie op Notitie Hotelbouwplannen van Van Spronsen’ 5. Van Spronsen, 13-12-2017, ‘Concept Hotelvisie Heerenveen, Fase A: onderzoeksgebied en hotelaanbod’ 6. ZKA, 13-03-2020, ‘Vitaliteitsonderzoek logiesaccommodaties Fryslân’ 7. Provinciale Staten Fryslân, 22-05-2020, ‘Beleidsnota Gastvrij Fryslân 2028 NL’ 8. ZKA, 2021, ‘Actieplan vitale logiesaccommodaties binnen het programma Gastvrij Fryslân’ 9. ZKA, 15-09-2021, ‘Golden Tulip Tjaarda Oranjewoud’ 10. Decisio, 03-02-2022, ‘Actualisatie marktstudie Van der Valk Heerenveen’ 11. Gemeenten Zuidoost-Friesland, 07-03-2022, ‘Regionale Toeristische Ontwikkelstrategie’

2 Bron: website gemeente Heerenveen, 24-3-2025

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

10

12. Gemeente Heerenveen, november 2022, ‘Leidraad vitale verblijfsaccommodaties’ In hoofdstuk 7 wordt besproken hoe het geplande Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen aansluit op de aanbevelingen die in de verschillende rapportages worden gedaan. 2.2.1 Decisio, 16-02-2016, ‘Economisch onderzoek nieuw te vestigen hotel aan de A32 te Heerenveen’ 31 pagina’s, opdrachtgever: Gemeente Heerenveen Inhoud Eerste toets voor een Van der Valk hotel bij afslag 11, A32, met circa 100 kamers. Decisio voert een vrij algemene toets uit. Daaruit wordt geconcludeerd dat er weinig tot geen kwantitatieve marktruimte is, maar dat er vanuit kwalitatief oogpunt mogelijkheden kunnen zijn voor het geschetste ‘totaalconcept’ met hotel, restaurant, zalen, zwembad, fitness en wellness. Er zijn al wel vergelijkbare hotels (o.a. Van der Valken Sneek, Drachten, Wolvega en Leeuwarden (destijds i.o.), maar zou voor Heerenveen een vernieuwing kunnen bieden. Geconcludeerd wordt verder dat volgens de gemeentelijke structuurvisie een hotel wenselijk is indien dit de ontwikkeling in het Sportstadgebied ondersteunt. De Structuurvisie beoogt een locatie tussen het centrum en het Sportstadgebied, daar voldoet de locatie afrit 11, A32 volgens Decisio niet aan. Als het Abe Lenstra Stadion het centrum van het Sportstadgebied is ligt het 1,4km daar vandaan.

De locatie ligt 2,6 km van het Thialf IJsstadion, aan de andere kant van Heerenveen. Geconcludeerd wordt dat de locatie niet de bestemming heeft voor hotel, bioscoop of casino. In relatie tot de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt geconcludeerd dat 1. Er in kwantitatieve zin weinig behoefte kan worden geconstateerd, maar dat 2. Er in kwalitatieve zin wel sprake is van marktruimte. Reflectie in relatie tot gepland hotel Geconstateerd moet worden dat de kwantitatieve analyse vrij grofmazig is uitgevoerd hetgeen de betrouwbaarheid niet bevordert. De nota geeft aan dat een hotel dat het Sportstadgebied ondersteunt, een goede toegevoegde waarde biedt. De beoogde locatie is op loopafstand van het Sportstadgebied. De constatering dat een hotel op de locatie afrit 11 aan de A32 niet aan de juiste kant van het Sportstadgebied zou liggen lijkt vrij arbitrair gesteld.

2.2.2 Van Spronsen, 10-04-2017, ‘Notitie Hotelbouwplannen’ 7 pagina’s, opdrachtgever: Golden Tulip Oranjewoud Inhoud Van Spronsen gaat minutieus door het rapport van Decisio, en komt met 28 opmerkingen. In grote lijnen wordt daarin gesteld dat Decisio niet het correcte onderzoeksgebied heeft gehanteerd maar is uitgegaan van een te algemene markt. Ook wordt geconstateerd dat de bestaande hotellerie groei prima kan opvangen en dat er bij de bestaande hotels voldoende uitbreidingsplannen zijn om de eventueel benodigde groei van het aanbod op te vangen. Van Spronsen constateert dat de vraag zich negatief ontwikkelt en er dus geen ruimte is voor meer hotelkamers. In relatie tot de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ concludeert Van Spronsen, in navolging van Decisio, dat er geen kwantitatieve marktruimte is. Van Spronsen vindt de onderbouwing van Decisio dat er wel kwalitatieve marktruimte is onvoldoende en beargumenteert het tegenovergestelde, en dat er dus geen ruimte is voor het hotelinitiatief. Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

11

Het document is ondertekend door Golden Tulip Oranjewoud, Georganiseerde Horecabedrijven centrum Heerenveen, Restaurants Het Gerecht & Postkantoor te Heerenveen, Hajé Hotels & Restaurants, en de Van der Valken Sneek, Wolvega, Leeuwarden en Drachten.

2.2.3 Decisio, 22-05-2017, ‘Analyse reacties consultatietraject Van der Valk Hotel Heerenveen’ 15 pagina’s, opdrachtgever: Gemeente Heerenveen Inhoud Decisio is gevraagd om alle ontvangen reacties van een consultatieronde over de aanvraag van Van der Valk voor een hotelontwikkeling bij afslag 11, A32 te analyseren en te bundelen ter ondersteuning van de besluitvorming door het College van B&W en de gemeenteraad in juni en juli 2017. Aangegeven is dat het een kwalitatieve analyse betreft. Inwoners van Skoatterwâld en Oranjewoud zijn vaker tegen dan voor de komst van het van der Valk hotel, vanwege toename verkeersdrukte, verstoring van rust, past niet in omgeving, weinig toegevoegde waarde voor lokale economie en werkgelegenheid. Positieve geluiden zijn er ook: hotel zorgt voor economische impuls, werkgelegenheid en vernieuwing van het aanbod in horeca. Daarnaast heeft men vertrouwen in Van der Valk als ondernemer. De groep ‘inwoners van Heerenveen en omgeving’ is verdeeld, de argumenten voor en tegen zijn vergelijkbaar. Hetzelfde geldt voor de groep ‘Heerenveense ondernemers’. Reflectie in relatie tot gepland hotel Een mogelijk Van der Valk Hotel op de genoemde locatie krijgt vanuit dit consultatietraject zowel positieve als negatieve aspecten mee, zonder duidelijke conclusie.

2.2.4 Decisio, 09-07-2017; ‘reactie op Notitie Hotelbouwplannen van Van Spronsen’ 2 pagina’s, opdrachtgever: Gemeente Heerenveen Inhoud Decisio reageert op document nr. 2; Notitie Hotelbouwplannen van Van Spronsen. Decisio concludeert dat, ondanks dat Van Spronsen het onderzoek op een andere manier aanpakt, de uiteindelijke conclusies grotendeels hetzelfde blijven: kwantitatief geen ruimte. Waar Van Spronsen ook geen kwalitatieve ruimte ziet, blijft Decisio dat wel zien.

2.2.5 Van Spronsen, 13-12-2017, ‘Concept Hotelvisie Heerenveen’ Fase A: onderzoeksgebied en hotelaanbod 22 pagina’s, opdrachtgever: Hoteloverleg Heerenveen/ Golden Tulip Oranjewoud Inhoud In dit onderzoek werkt Van Spronsen gedetailleerd uit wat in de eerdere ‘Notitie Hotelbouwplannen’ in grote lijnen stond aangegeven. Er wordt een grondig onderbouwde keuze gemaakt van het onderzoeksgebied, een uitgebreid overzicht geboden van de drie- en viersterrenhotels in dat onderzoeksgebied, en er worden vijf doelgroepen c.q. marktsegmenten omschreven. Er wordt gesteld dat er 1.782 drie- vier- en vijfsterren hotelkamers zijn in het gebied tussen 0 en 30 minuten afstand van de locatie. Daarvan zijn er 770 vier- en vijfsterrenkamers, Hotel Lauswolt is het enige vijfsterrenhotel in de hele regio met 66 kamers. Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

12

Als de vijf doelgroepen/ marktsegmenten worden omschreven: Individuele zakengast, MICE (conferentie)gasten, Individuele toeristen, Groepstoeristen, en als enige bijzondere segment: Sportgebruikers. De mogelijke toekomstige ontwikkelingen in het gebied worden geïnventariseerd, met aantallen kamers, faciliteiten en aanduiding harde of zachte plancapaciteit. In de gemeente Heerenveen worden naast het geplande Van der Valk Heerenveen met 140 kamers – waarvoor per december 2017 volgens Van Spronsen het bestemmingsplan nog moest worden aangepast en welke dus onder zachte plancapaciteit werd gerekend - zes ‘harde’ plannen (waarvoor dus reeds bestemming is) genoemd. Hiervan zijn hotels: Hajé (nu 47 3* kamers, plan voor 50 kamers), Fletcher (nu 42 4* kamers), en Goerres (nu 12 4* kamers). De omvang van uitbreidingen van Fletcher en Goerres zijn niet bekend. Reflectie in relatie tot gepland hotel Het rapport is nog steeds in concept status en betreft een deel A, dat houdt alleen de bovengenoemde inventarisatie in. Het deel B, dat zich zou richten op het vaststellen van een hotelvisie voor de regio, is voor zover bekend niet verschenen. Uit deze rapportage kunnen daarom eigenlijk geen definitieve conclusies richting een mogelijk Van der Valk Hotel worden getrokken.

2.2.6 ZKA, 13-03-2020, ‘Vitaliteitsonderzoek logiesaccommodaties Fryslân’ 137 pagina’s, opdrachtgever: Toerisme Alliantie Fryslân Inhoud Het doel van het Vitaliteitsonderzoek Logiesaccommodaties Fryslân was om een ‘foto’ te maken van het huidige functioneren van de logiessector en om aan te geven wat de logiessector in Fryslân nodig heeft om de ambities uit de beleidsnota Gastvrij Fryslân 2028 te realiseren. ZKA heeft een grondig onderzoek uitgevoerd naar de gehele logiessector in de provincie Fryslân. Vervolgens zijn conclusies getrokken voor de vijf deelregio’s, waarvan voor dit onderzoek de conclusies voor de regio Zuidoost (Smallingerland, Opsterland, Heerenveen, Ooststellingwerf en Weststellingwerf) het meest relevant zijn, naast de conclusies over de vitaliteit van de logiessector. Voor de hotels in Fryslân wordt geconcludeerd: Hotels: de basis is op orde en vaak zijn de hotels nu (nog) goed genoeg voor met name de seniorenmarkt. Kenmerkend zijn de vele kleine hotelletjes (6-12 kamers) in plattelandskernen die ook een lokale café- en restaurantfunctie vervullen. Financieel hebben zij het zwaar en de kwaliteit voor de toerist is middelmatig en gewoon. De zakelijke hotelmarkt heeft een relatief beperkte omvang in Fryslân (ca. 20-30% van alle overnachtingen, ten opzichte van 40% landelijk). In Leeuwarden is ongeveer 50% van de overnachtingen zakelijk.

Verder wordt gesteld dat op het gebied van toeristische organisatie regie nodig is om de toekomstbestendigheid van de logiessector te waarborgen. Hiervoor geldt dat: 1. Betere en meer medewerkers nodig zijn 2. Vernieuwing en innovatie ontbreekt 3. Toeristische clusters (ecosystemen) nauwelijks worden gemanaged

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

13

Geconcludeerd wordt tenslotte voor heel Fryslân dat: 1. De omgevingskwaliteit bijzonder hoog is 2. De vitaliteit van de Friese reguliere logiessector ‘bêst’ is, 3. ... mar noch net ‘bêst genoch’ en toekomstbestendig 4. De logiessector kan haar omgevingskwaliteiten beter verzilveren 5. Want het groeipotentieel is groot 6. Hiervoor zijn toekomstbestendige product-markt-combinaties nodig 7. Daarmee komt goed zicht op een flinke groei in bestedingen In het rapport wordt de vitaliteit van de gehele toeristische sector in Fryslân geanalyseerd. Enkele relevante kengetallen voor deze rapportage zijn dat hotels met 63% bijzonder hoog scoren op vitaliteit. De vraag is volgens ZKA in de periode 2008 - 2018 harder gegroeid (gemiddeld 1,8% per jaar) dan het aanbod (gemiddeld 0,8% per jaar). ZKA onderbouwt in zijn rapportage voor de periode 2020-2030 een autonome groei van 2,5% per jaar te verwachten voor de hotelmarkt in de provincie Fryslân. De verwachte jaarlijkse groei in de regio Noordwest Fryslân wordt geraamd op 3,5%, voor de overige regio’s hanteert ZKA een groeivoet van tussen de 2% en 3%. ZKA berekent dat er een marktruimte van circa 1.000 extra hotelkamers in Fryslân zou zijn over een periode van 12 jaar. Er zijn echter weinig plannen, zowel hard als zacht, voor nieuwe hotelkamers in de gehele provincie.

Alleen in de regio Zuidoost Fryslân speelt een omvangrijk plan voor nieuw hotelaanbod. Dit betreft echter een zacht plan. De verwachte marktruimte verschilt sterk per regio. De meeste marktruimte wordt gezien in Noordwest en Zuidwest Fryslân. Noordwest vanwege sterke groei van de vraag, Zuidwest vanwege het grote niet-vitale aanbod dat naar verwachting de komende jaren gaat verdwijnen. In deze twee regio’s zijn echter geen harde plannen. In Noordwest zijn door ZKA in het geheel geen harde of zachte plannen voor hotelkamers geïnventariseerd; in Zuidoost alleen zachte plannen, voor in totaal 260 hotelkamers. De plannen zijn niet nader gespecificeerd. In Zuidoost Fryslân wordt beperkte ruimte gezien voor nieuw hotelaanbod. Deze marktruimte is in het rapport niet expliciet gekwantificeerd. De vitaliteit van de bedrijven in Zuidoost is minder hoog dan in de andere regio’s: 50% heeft te weinig perspectief. Geadviseerd wordt voor Zuidoost: 1. Geef het gebied meer allure; zet de kernkwaliteiten in de etalage (accommodatie) 2. Transformeren (accommodaties) 3.

Vernieuw en versterk toeristische clusters Reflectie in relatie tot gepland hotel Een mogelijk Van der Valk Hotel voldoet aan vrijwel alle voorwaarden die in het Vitaliteitsonderzoek worden gesteld: • Het brengt vernieuwing en innovatie • De vitaliteit van de logiessector krijgt de broodnodige impuls • Het grote groeipotentieel wordt structureel benut • Van der Valk biedt een duurzaam en toekomstbestendig product • De gewenste structurele groei in bestedingen wordt gerealiseerd • Volgens ZKA is er ruimte voor circa 1.000 kamers, maar zijn er te weinig plannen om die ruimte in te vullen • De geregistreerde lage vitaliteit van Zuidoost krijgt een stevige impuls

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

14

2.2.7 Provinciale Staten Fryslân, 22-05-2020, ‘Beleidsnota Gastvrij Fryslân 2028 NL’ 30 pagina’s Inhoud Slimme groei; dat is hét begrip waar de beleidsnota Gastvrij Fryslân 2028 om draait. Meer groeien, maar op een slimme manier zodat heel Fryslân profiteert van toerisme. Hierin wordt onder andere voortgeborduurd op het Vitaliteitsonderzoek logiesaccommodaties door ZKA. Met betrekking tot het versterken van de vitaliteit van de logiesaccommodaties wordt beleid ingezet dat leidt tot: 1. Betere clustervorming van logiesaanbod met partijen in de omgeving 2. Ondersteuning van conceptontwikkeling, meer bedrijven met een eigen passend gezicht 3. Hogere bezettingsgraden 4. Groter aantal volledig circulaire logiesbedrijven, meer sociale inclusie, laagdrempeligheid voor kwetsbare groepen Reflectie in relatie tot gepland hotel Een mogelijk Van der Valk Hotel zal op alle vier de beleidspunten een actieve en positieve bijdrage kunnen leveren. 2.2.8 ZKA, 2021, ‘Actieplan vitale logiesaccommodaties binnen het programma Gastvrij Fryslân’ 113 pagina’s, opdrachtgever: Provincie Fryslân Inhoud Eén van de zeven opgaven van het Uitvoeringsprogramma Gastvrij Fryslân is het werken aan vitale logiesaccommodaties. Het ‘Actieplan vitale logiesaccommodaties binnen het programma Gastvrij Fryslân geeft invulling aan deze opgave.

Het is tot stand gekomen na een uitgebreide beleidsscan en diverse gesprekken met sectorspecialisten en logiesondernemers. In het actieplan wordt de volgende definitie gegeven: Een vitale logiesaccommodatie: 1. is nu en in de toekomst in staat in te spelen op de behoeften van de markt; 2. realiseert op zijn locatie met zijn opstallen en organisatie een duurzaam gezonde exploitatie; 3. heeft draagvlak in de samenleving vanwege zijn bijdrage aan brede welvaart (ruimtelijke kwaliteit, banen, bestedingen, voorzieningen, circulariteit, ed.); 4. heeft vertrouwen bij zijn financiers. Qua deelsectoren zijn de reguliere Friese logiesaccommodaties opgesplitst naar Bungalowparken, Kampeerterreinen, Hotels, Jachthavens, Groepsaccommodaties en Mix-bedrijven. Gesteld wordt dat er voor de ene deelsector in de toekomst meer kansen liggen dan voor de andere. Marktruimte wordt gezien voor “bepaalde hotelformules, type bungalowparken, kleinschalige (boetiek)logiesvormen, vernieuwende vormen van kamperen”, naast “kansen voor campers bij jachthavens en kampeerterreinen”. Het actieplan bevat regionale accenten om de Friese groeiambitie in ruimte en tijd handen en voeten te geven: • Slimme groei in ruimte vindt plaats door de toeristische vraag (en het profijt hiervan) beter over Fryslân te verdelen.

• De focus van het actieplan in toeristisch drukke gebieden ligt dan ook anders dan in toeristisch minder drukke gebieden. • Slimme groei in tijd zorgt ervoor dat het actieplan vooral focust op deelsectoren met kansen voor seizoenverbreding.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

15

De beschikbare middelen worden tot en met 2023 met name ingezet voor logiesaccommodaties met perspectief die zelf stappen willen (en soms moeten) maken om vitaler te worden. Vanuit dit actieplan kunnen deelsectoren, Friese gemeenten en bedrijven gemakkelijk vertaalslagen maken naar hun eigen situatie. De ambitie van het Friese actieplan vitale logiesaccommodaties is als volgt: Logiesaccommodaties vervullen een sleutelrol in de Friese slimme groeiambitie. Met hun beddencapaciteit zorgen ze voor toeristische spreiding in de tijd (seizoenverbreding) en ruimte (nieuwe bestemmingen). Met steeds meer kwaliteit spelen zij in op de behoeften van de veeleisende toerist. Logiesaccommodaties bevorderen brede welvaart door hun bijdrage aan ruimtelijke kwaliteit, voorzieningen, banen, stuwende economische bestedingen en leefbaarheid. Ze maken Fryslân mooier. De uitzonderlijk hoge kwaliteit van de natuurlijke en culturele omgeving voeren ze op een eigenzinnige manier tot in de finesses door in hun producten en dienstverlening. In 2028 prikkelen grotere en kleine verduurzaamde logiesaccommodaties de zintuigen van gasten. Het hele jaar door hoor, zie, ruik, proef en voel je op een innovatieve wijze de cultuur en omgeving in Friese logiesaccommodaties. Zo bieden logiesaccommodaties in 2028 voor gasten en bewoners in alle Friese regio’s een hogere toegevoegde waarde.

De ambitie is vertaald naar wervende streefbeelden: • Logiesaccommodaties benutten hun capaciteit steeds meer jaarrond, tegen marktconforme prijzen en bezettingsgraden; • De omgeving en natuur vormt de ontwerpbasis van logiesaccommodaties. Fraaie en vernieuwende (landschaps)architectuur verbindt logiesaccommodaties met hun omgeving. • De eigenheid van de Friese regio’s en de natuurlijke omgeving wordt versterkt door de beeldkwaliteit, het interieur en architectuur van centrale gebouwen en logiesaccommodaties. Daardoor ervaren gasten eigentijds comfort in Friese sferen; • Bedrijfsbeslissingen worden van nature genomen vanuit duurzame en circulaire overwegingen; • Bij nieuwe of herontwikkelingen worden de veranderende marktwensen van de gast altijd in het bedrijfsconcept verwerkt; • Karakteristieke gebouwen en (erfgoed)locaties worden benut door logiesaccommodaties; • Publieke voorzieningen, cultuur- en natuuraanbod en dagrecreatief aanbod smelten in productconcepten en dienstverlening samen met logiesaccommodaties; • Ambachtelijke kwaliteit leidt tot intense ervaringen en tevreden gasten. Er is genoeg van het gemiddelde en daarom zet de logiessector in op bijzondere product-markt-combinaties; • Naast de huidige toeristische bestemmingen en clusters zijn er ook nieuwe toeristische bestemmingen en clusters ontwikkeld.

De streefbeelden zijn gevisualiseerd met enkele voorbeelden, waaronder ‘eigenzinnige, gastvrije en persoonlijke (boetiek)hotels die met oprechte aandacht inspelen op de wensen van de cultuur- en natuurtoerist’. Drie strategielijnen zijn uitgezet om de Friese logiesambitie te bereiken: 1. Vitaliseren van bestaand aanbod: het vernieuwen en beter laten presteren van bestaande logiesaccommodaties. 2. Ruimte bieden voor slimme (her)ontwikkelingen: het uitnodigen van nieuwe logiesaccommodaties die bijdragen aan slimme groei. 3. Werken aan florerende bestemmingen met logies als stuwende motor: logiesaccommodaties floreren als de bestemming floreert en vice versa.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

16

Het algemene doel dat wordt nagestreefd voor het reguliere logiesaanbod in Fryslân luidt als volgt: In 2028 heeft Fryslân ongeveer 55% meer vitale bedrijven en ongeveer 45% minder niet-vitale bedrijven. Dit kan worden bereikt door de vitaliteit van logiesaccommodaties met perspectief te verbeteren, door vitaal aanbod toe te voegen en door aanbod zonder perspectief in de logiessector uit de sector te halen. De hoofddoelstelling voor reguliere logiesaanbod komt in praktijk tot stand door de vitaliseringsdoelstellingen concreet te maken voor deelregio’s en de deelsectoren. In het Actieplan is voor de regio Zuidoost een doelstelling bestemmingsontwikkeling voor 6 bedrijven, verdeeld in 3 bungalowparken, 2 hotels en 1 mix-bedrijf. Reflectie in relatie tot gepland hotel Een mogelijk Van der Valk Hotel zal zich profileren als een vitale logiesaccommodatie volgens de hierboven gehanteerde definitie, bijdragen aan de ‘slimme groeiambitie’ zoals geformuleerd, meer kwaliteit bieden aan de veeleisende toerist, en wordt gebouwd vanuit een sterke duurzaamheidsgedachte. Een mogelijk Van der Valk Hotel sluit concreet aan op de strategielijnen 2. en 3. die zijn uitgezet om de Friese logiesambities te bereiken.

2.2.9 ZKA, 15-09-2021, ‘Quick-scan regionale hotelmarkt’ 31 pagina’s, opdrachtgever: Golden Tulip Oranjewoud Inhoud In deze rapportage werkt ZKA verder vanuit het hiervoor genoemde Vitaliteitsonderzoek naar een regioscan voor Zuidoost Fryslân, waarbij Golden Tulip Hotel Tjaarda centraal wordt gesteld. Geconstateerd wordt dat er in Zuidoost 16 hotels zijn met 620 kamers. Hoewel de studie verder gefocust is op de positie van Hotel Tjaarda, wordt beredeneerd dat er een mogelijke marktruimte in Zuidoost is van 20 – 30 kamers tot 2030 van het regulier hotelaanbod. Op basis hiervan wordt gesuggereerd dat er geen ruimte is voor de Van der Valk plannen (Heerenveen en uitbreiding Drachten). Wel wordt geconstateerd dat nieuw aanbod dat conceptueel onderscheidend is ten opzichte van het huidige aanbod voor de nodige additionele vraag kan zorgen. Aangegeven wordt echter dat er een veel sterkere groei van de vraag nodig is om de hotelinitiatieven te laten slagen, en dat anders de bezettingsgraden bij de bestaande hotels sterk onder druk komen te staan.

2.2.10 Decisio, 03-02-2022, ‘Actualisatie marktstudie Van der Valk Heerenveen’ 35 pagina’s, opdrachtgever: Gemeente Heerenveen Inhoud Decisio geeft in deze studie een actualisatie van de in 2016 uitgevoerde analyse. Een globale update wordt gegeven van de Nederlandse hotelmarkt, een meer specifieke van de markten in Fryslân en met name Zuidoost Fryslân. De conclusies blijven overeind dat er in kwantitatieve zin geen sprake is van behoefte aan extra kamers, terwijl in het nieuwe Van der Valk in kwalitatieve zin voldoende onderscheidende potentie wordt gezien om de realisatie daarvan te rechtvaardigen. Opgemerkt wordt dat de kwalitatieve ruimte beperkt is omdat er ook drie andere Van der Valken (Sneek, Drachten, Leeuwarden) op snelweglocaties zijn gelegen met een vergelijkbaar concept.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

17

2.2.11 Gemeenten Zuidoost-Friesland, 07-03-2022, ‘Regionale Toeristische Ontwikkelstrategie’ 64 pagina’s. Inhoud De gemeenten Heerenveen, Ooststellingwerf, Opsterland, Weststellingwerf en Smallingerland hebben in het kader van de Regio Deal Zuidoost Friesland samen een regionale toeristische ontwikkelstrategie opgesteld. Het toerisme in Zuidoost-Friesland, gepositioneerd als ‘Het Andere Friesland’, neemt toe. De balans tussen de groeiende aantrekkingskracht van de regio op bezoekers en de belangen van het gebied en de inwoners moet goed blijven. De essentie is: toerisme is geen doel op zich, maar een middel om bij te dragen aan brede welvaart. Hoe de gemeenten daaraan gaan werken, staat beschreven in de ontwikkelstrategie. Recreatie en toerisme zijn belangrijke sectoren in Zuidoost-Friesland. Zowel bewoners als bezoekers gaan hier op vakantie, komen wandelen in een van de natuurgebieden, brengen een bezoek aan de dorpen of gaan actief sporten in de omgeving. Dat biedt kansen voor ondernemers, werkgelegenheid voor de inwoners, maar verstevigt ook het draagvlak onder de voorzieningen. Er is ruimte voor groei, maar de gemeenten willen een optimale balans ontwikkelen tussen toenemende toeristische druk en de draagkracht van de leefomgeving.

De regio zet in op: • Samen met de sector investeren in de ontwikkeling van het toeristisch product; • Verstevigen van de marketing en promotie van het gebied; • Sturen van bezoekersstromen zodat natuurkwaliteiten behouden blijven en de impact van het toerisme positief bijdraagt aan slimme groei en brede welvaart. De doelen voor 2030 omvatten onder meer: - De vrijetijdssector is verduurzaamd, sluit aan bij de wensen van bezoekers en is een inspiratiebron voor andere sectoren. - Het bestaande logies aanbod is gevitaliseerd en er is ruimte geboden aan slimme (her)ontwikkelingen. - De gemiddelde bestedingen van de gast zijn gestegen met 20% (inflatie buiten beschouwing gelaten) - Werkgelegenheidsaandeel is gegroeid naar het Friese gemiddelde van 7% (toename van 1.650 banen). - Het aantal overnachtingen is toegenomen met 20% naar 920.000 De regionale toeristische ontwikkelstrategie is een deelproject van de Regio Deal Zuidoost Friesland. Dit is een samenwerking van de gemeenten Heerenveen, Ooststellingwerf, Opsterland, Smallingerland, Weststellingwerf, Wetterskip Fryslân, Provincie Fryslân en het Rijk. Voor het onderdeel Recreatie en Toerisme binnen de Regiodeal ontvangt de regio een Rijksbijdrage van € 1 miljoen.3 Reflectie in relatie tot gepland hotel Ook hier geldt dat het gelande Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen kan bijdragen aan de geformuleerde doelen voor 2030.

Het beoogde hotelbedrijf is duurzaam, vitaal en gericht op de wensen van de gast. Met het beoogde kwaliteitsniveau en de gelande voorzieningen zal de gemiddelde besteding van de gast naar verwachting hoger zijn dan het huidige gemiddelde. Ook vormt het hotelbedrijf een aanzienlijke bijdrage aan de werkgelegenheid.

3 Bron: website Toerisme Alliantie Friesland

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

18

2.2.12 Gemeente Heerenveen, november 2022, ‘Leidraad vitale verblijfsaccommodaties’ 22 pagina’s Inhoud Het aantal en de complexiteit van vooroverleggen en (principe)aanvragen van initiatiefnemers die een (jaarrond) overnachtingsmogelijkheid, zowel kleinschalig als grootschalig, willen realiseren in de gemeente Heerenveen neemt toe. Gezien de veelheid en verscheidenheid aan initiatieven en plannen, kwantiteits- en kwaliteitsvraagstukken, de belangen van initiatiefnemers en de belangen van een duurzame doorontwikkeling van het logiesaanbod, heeft de gemeente Heerenveen een leidraad vastgesteld. Verdere aanleiding voor het opstellen van een gemeentelijke leidraad logies was: - De marktruimte in de regio is beperkt. - De vitaliteit van de logiesbedrijven in Zuidoost Fryslân is lager dan in andere Friese regio’s. Eén van de doelstellingen van de leidraad is om met de ontwikkelingen bij te dragen aan brede welvaart, in aansluiting op de provinciale en regionale ambitie. Logiesaccommodaties, indien divers, passend en vitaal, bevorderen brede welvaart door hun bijdrage aan ruimtelijke kwaliteit, voorzieningen, banen, stuwende bestedingen, bijdrage aan maatschappelijke opgaven en leefbaarheid.

De gemeentelijke ontwikkelprincipes zijn: 1. Vernieuwend/aanvullend logiesaanbod; ‘jaarrond excellent’ en ‘vergroot de markt’ 2. Aansluiting bij natuur en cultuur(historie); ‘bijdragen aan versterken van ruimtelijke kwaliteit’ 3. Bijdrage aan maatschappelijke opgaven; ‘economie, behoeften van de samenleving, leefbaarheid’ 4. Circulaire en duurzame ontwikkeling en exploitatie 5. Echt ondernemerschap; ‘focus op langjarige exploitatie’ Reflectie in relatie tot gepland hotel Het geplande Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen kan invulling geven aan de genoemde ontwikkelprincipes. Ondernemerschap en langetermijnvisie zijn kenmerkend voor de hotelketen, die is opgericht in 1939. Bovendien richt Van der Valk zich in hoge mate op duurzame ontwikkeling en exploitatie, naast de bijdragen aan economie, samenleving en leefbaarheid. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op Van der Valk als keten en hotelconcept.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

19

3

Locatie- en omgevingsanalyse De geplande hotellocatie aan de Oranje Nassaulaan en de oprit naar de A32 is geanalyseerd, waarbij onder meer wordt ingegaan op de bereikbaarheid, zichtbaarheid en uitstraling van de directe omgeving. Het relevante marktgebied is afgebakend aan de hand van het verwachte verzorgingsgebied en de aantrekkingskracht op verschillende doelgroepen. Hierbij wordt uitgegaan van een straal van circa 30 autominuten rondom de hotellocatie. Voor statistische informatie wordt daarnaast gebruik gemaakt van de regio-indelingen zoals gehanteerd door onder meer CBS, met name de regio Zuidoost Fryslân. Aan de hand hiervan wordt een beeld geschetst van de belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen in de gemeente Heerenveen en de regio. Onder meer wordt ingegaan op de infrastructuur en de belangrijkste demografische, economische en toeristische kenmerken. Specifiek is ingegaan op de economische gevolgen van de coronacrisis en de huidige inflatie.

3.1

Locatie

3.1.1 Ligging De beoogde hotellocatie zal zich vestigen op de locatie afslag 11 van de snelweg A32 in de gemeente Heerenveen. Figuur 2.

Ligging hotellocatie

Hotellocatie

Bron: Google Maps

De hotellocatie ligt op circa 20 minuten loopafstand van het centrum van Heerenveen, of 3 minuten per auto. De directe omgeving wordt gekenmerkt door woonwijken en de bossen / Parklandschap Oranjewoud. In de omgeving van de hotellocatie liggen onder meer het Abe Lenstra Stadion (12 minuten loopafstand) en IJsstadion Thialf (4 minuten per auto). Direct naast de hotellocatie liggen de

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

20

trainingsvelden van SC Heerenveen, in sportpark Skoatterwâld. Internationaal Bedrijventerrein Friesland ligt op circa 5 autominuten.4 De hotellocatie heeft een Walkscore van 45. Deze bereikbaarheidsscore gaat over de bereikbaarheid van voorzieningen (restaurants, bars, supermarkten, parken, scholen, winkels, en entertainment) binnen 5 tot 30 minuten loopafstand. Wanneer er veel voorzieningen in de buurt zijn kan de score maximaal 100 zijn. Een score van 45 geeft aan dat voor veel voorzieningen een auto (of OV) nodig is.5 Museum Belvédère en het Museumpark Landgoed Oranjewoud liggen op circa 1,7 kilometer (circa 5 minuten per fiets of circa 20 minuten lopen).6 3.1.2 Skoatterwâld De wijk Skoatterwâld in Heerenveen is een parkachtig project, grenzend aan de bossen van Oranjewoud. Een prachtige nieuwbouwwijk met volop natuur, water en architectuur. Er wordt in drie delen nieuwbouw ontwikkeld in de wijk Skoatterwâld. Figuur 3.

Wijk Skoatterwâld

Hotellocatie

Bron: website Skoatterwâld

Bewerking: Horwath HTL

4 Bron: Google Maps 5 Bron: Vastgoeddata / Walkscore 6 Bron: Google Maps

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

21

Figuur 4.

Kadastrale kaart locatie KPE00-E-2156

Hotellocatie

Bron: Kadastralekaart.nl

Bewerking: Horwath HTL

Slechts een deel van het perceel is bedoeld voor het hotel. De beoogde kavel voor het hotel heeft een oppervlakte van 12.000 m² en is voorzien van de benodigde (hoofd)ontsluitingen vanaf de Oranje Nassaulaan. Het hotel, met een footprint van circa 2.500 m², is gepland op de zuidzijde van de kavel. In overeenstemming met de CROW-normen zijn voor het hotel circa 247 parkeerplekken opgenomen in het ontwerp.7 Het omgevingsplan gemeente Heerenveen is in werking vanaf 7 augustus 2024. Tot uiterlijk 31 december 2031 maken de nog geldende bestemmingsplannen deel uit van het omgevingsplan. De kavel valt binnen het vigerende bestemmingsplan “2e en 3e fase Skoatterwâld”, vastgesteld door de gemeente Heerenveen op 4 augustus 2014. 8 Om de bouw van het hotel mogelijk te maken zal de gemeente een Omgevingsvergunning afgeven middels een Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM). In januari 2025 is hiervoor de planologische procedure gestart. Als eerste stap is het TAM-omgevingsplan zes weken ter inzage gelegd (periode 7 februari tot 21 maart 2025). De ontvangen reacties worden verwerkt in het definitieve omgevingsplan. Dit plan wordt naar verwachting voor de zomervakantie van 2025 aan de gemeenteraad gepresenteerd.9

7 Bron: Rokade Planontwikkeling, 25-5-2023 8 Bron: RuimtelijkePlannen.nl 9 Bron: Gemeente Heerenveen, 24-3-2025

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

22

In het TAM-omgevingsplan krijgt de locatie de bestemming Horeca, bestaande uit een hotel en restauratieve voorzieningen, zalenverhuur en de daarbij behorende parkeervoorzieningen etc. Het bouwvlak heeft een maximum bouwhoogte van 14,5 tot 33 meter. Figuur 5.

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassau te Heerenveen

Bron: Omgevingsloket, ontwerp 28-01-2025 - in voorbereiding

3.2

Het onderzoekskader Dit onderzoek heeft betrekking op de hotelmarkt op een afstand van nul tot dertig autominuten van de locatie Heerenveen. Deze is in eerdere onderzoeken, onder andere van Van Spronsen & Partners al gehanteerd en biedt ook volgens Horwath HTL een goede basis. Figuur 6.

Onderzoekskader: 0 – 30 autominuten van locatie Heerenveen

Hotellocatie

Bron: Vastgoeddata / OpenStreetMap

Bewerking: Horwath HTL

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

23

Binnen deze straal vallen onder meer Leeuwarden, Joure, Sneek, Drachten, Wolvega, Steenwijk Meppel en Emmeloord. Voor statistische informatie wordt daarnaast gebruik gemaakt van de regio-indelingen zoals gehanteerd door onder meer CBS. Het COROP-gebied10 Zuidoost-Friesland omvat de gemeenten Heerenveen, Ooststellingwerf, Opsterland, Smallingerland en Weststellingwerf. Binnen de gemeente Ooststellingwerf ligt onder meer het dorp Oldeberkoop binnen het onderzoekskader. Gemeente Opsterland omvat onder meer Gorredijk en Beetsterzwaag. De gemeente Smallingerland wordt gevormd door Drachten en enkele kleinere plaatsen. De gemeente Weststellingwerf omvat onder meer Wolvega en Noordwolde. Het COROP-gebied Zuidoost-Friesland komt daarmee redelijk overeen met het gekozen onderzoekskader. Buiten het COROP-gebied Zuidoost-Friesland vallen met name Joure, Sneek, Lemmer, Leeuwarden, Steenwijk, Giethoorn, Meppel en Emmeloord. Joure en Sneek (gemeente Súdwest-Fryslân) en Lemmer (gemeente De Fryske Marren) vormen samen het grootste deel van COROP-gebied Zuidwest-Friesland. De gemeente Leeuwarden maakt deel uit van het COROP-gebied Noord-Friesland, samen met onder meer de Friese Waddeneilanden. Steenwijk en Giethoorn maken deel uit van de gemeente Steenwijkerland in het COROP-gebied Noord-Overijssel. Gemeente Meppel maakt deel uit van het COROP-gebied Zuidwest-Drenthe.

Emmeloord valt onder de gemeente Noordoostpolder en het COROP-gebied Flevoland. Onderstaande tabel en figuur geven de gemeenten en COROP-gebieden weer die zijn opgenomen in het onderzoekskader. Tabel 1.

COROP-gebieden en gemeenten onderzoekskader Heerenveen

COROP-gebied Zuidoost-Friesland

Zuidwest-Friesland Noord-Friesland (gedeeltelijk) Zuidwest-Drenthe (gedeeltelijk)

Noord-Overijssel (gedeeltelijk) Flevoland (gedeeltelijk)

Gemeenten Heerenveen Ooststellingwerf Opsterland Smallingerland Weststellingwerf De Friese Meren Súdwest-Fryslân Leeuwarden Tytsjerksteradiel Meppel Westerveld De Wolden Steenwijkerland Noordoostpolder

Belangrijkste plaatsen Heerenveen, Oranjewoud Oosterwolde, Appelscha Gorredijk, Beetsterzwaag Drachten Wolvega Joure, Lemmer Sneek, Bolsward Leeuwarden Bergum, Hardegarijp Meppel Havelte, Dwingeloo Zuidwolde Steenwijk, Giethoorn Emmeloord

Bron: Horwath HTL / CBS

10

De COROP-indeling is op overwegend statistisch-inhoudelijke gronden omstreeks 1970 ontworpen door de COördinatiecommissie Regionaal OnderzoeksProgramma. De COROP-indeling is een regionaal niveau tussen gemeenten en provincies in. Bij de opzet van de indeling stond het nodale indelingsprincipe voorop. (Bron: CBS) Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

24

Figuur 7.

COROP-gebieden en gemeenten onderzoekskader Heerenveen

Bron: Horwath HTL / Vastgoeddata

Naast Zuidoost-Friesland wordt daarom voor statistische informatie ook gekeken naar het COROPgebied Zuidwest-Friesland. De gebieden Noord-Friesland, Noord-Overijssel en Zuidwest-Drenthe worden hierbij buiten beschouwing gelaten, omdat deze gebieden voor een groot deel buiten het onderzoekskader vallen. 3.3

Infrastructuur Hotelgasten van Van der Valk reizen voor het grootste deel per auto. Exacte cijfers zijn echter niet beschikbaar. De locatie in Heerenveen is goed bereikbaar per auto, dankzij de ligging aan de afrit van de A32. De A32 verbindt Leeuwarden met Meppel en gaat daar over in de A28 naar onder meer Zwolle en Utrecht. Bovendien is de A32 middels knooppunt Heerenveen, op circa 3 kilometer van de hotellocatie, verbonden met de A7 tussen enerzijds de Afsluitdijk en Amsterdam en anderzijds Groningen en de Duitse grens.11 Het dichtstbij zijnde treinstation is Station Heerenveen, op circa 3 kilometer (6 autominuten) van de hotellocatie. In de huidige situatie zijn de dichtstbijzijnde bushaltes op circa 10 minuten loopafstand. Vanaf hier rijden verschillende bussen in circa 15-20 minuten naar het station.12 Station Heerenveen is een Intercitystation met directe verbindingen naar onder meer Leeuwarden, Meppel, Zwolle, Utrecht, Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en luchthaven Schiphol.13