bijlage 3 Uitgangspuntennotitie Grondexploitaties Gebiedsvisie A32-zone

Ten behoeve van de hoeveelheid aan te leggen riolering is een inschatting gedaan van de lengte van het benodigde riool op basis van digitale metingen. Hierbij is de aanname gedaan dat qua riolering aangehaakt kan worden op riolering in de nabije omgeving. Deze kosten worden gedekt door het Rioleringsfonds van de gemeente; - De grond in het gehele plangebied dient geschoond, gefreesd en geëgaliseerd te worden; - Er wordt op basis van inmeting vanuit gegaan dat in het te ontwikkelen deel van het plangebied ca 2,4 ha van het gebied lage begroeiing aanwezig is, in 2,0 ha hoge begroeiing aanwezig is en in 0,2 ha van het gebied grotere bomen (gemiddelde stamdiagram 0,4 meter) te vinden zijn. Dit zijn aannames. Er dient nader onderzoek naar het aantal te kappen bomen en de omvang van deze bomen gedaan te worden om het exacte kostenniveau te bepalen; - Er is nog geen indicatie van het aantal benodigde duikers. In de berekeningen is de aanname gedaan dat er 6 duikers van 6 meter lengte benodigd zijn;

9ESRI hoogtebestand o.b.v. data uit het Actueel Hoogtebestand Nederland (AHN) :

https://apps.arcgisonline.nl/hoogteviewer/AHN4/DTM/hillshade%20kleur/@191707.30076552607,552750.765846357,11

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 27 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

-

-

-

-

-

-

Er wordt op basis van het ruimtegebruik aangenomen dat ongeveer 3 infrastructurele aansluitingen worden gerealiseerd op omliggende infrastructuur, zoals de Weinmakker (ten noorden / oosten van het plangebied); In de Gebiedsvisie wordt indicatief aangegeven wat het kwaliteitsniveau van de openbare ruimte wordt. Metafoor schat in dat voor de Noordplot een gemiddeld kwaliteitsniveau betreft. Denk hierbij aan type verharding (betonstraatsteen en tegels), kwaliteit inrichting groen, type openbare verlichting, straatmeubilair e.d. in het openbaar gebied. Hierbij zijn aannames gedaan op basis van kengetallen in aantallen, zoals aantal lantaarnpalen, brandkranen e.d. om tot kostenraming te komen. Afwijking van dit kwaliteitsniveau kan impact hebben op de kostenkant van de grondexploitatie; Er is nog geen concreet afvalplan. Er wordt rekening gehouden met 3 ondergrondse containers; Er wordt vanuit gegaan dat de watergang in het westelijk deel van het plangebied een upgrade krijgt. Hierbij is op basis van inmeting de inschatting gemaakt dat deze watergang ca 1 kilometer lang is en er een upgrade naar ecologische oevervegetatie plaatsvindt in de 10 meter rondom deze watergang; Er wordt in de berekeningen rekening gehouden met een beperkte upgrade van het omliggende park.

Hiervoor liggen nog geen concrete plannen waardoor op basis van kengetallen een stelpost is opgenomen in de berekeningen. Zodra er concrete plannen zijn voor het inrichten van het omliggende park, kunnen hiervoor kosten geraamd worden; Er zijn voor het plangebied nog geen bodemonderzoeken en flora en fauna onderzoeken voorhanden. Hierdoor is het nog niet duidelijk of bodemsaneringen nodig zijn en welke maatregelen met betrekking tot de flora en fauna benodigd zijn. Dit is een risico en dit kan een kostenverhogend effect hebben. Van de omvang van dit risico kan geen inschatting gemaakt worden; Over alle grondexploitatiekosten wordt een opslag van 5% gehanteerd ten behoeve van tijdelijke maatregelen; Over alle grondexploitatiekosten wordt een opslag van 15% gehanteerd ten behoeve van onvoorziene kosten.

In bijlage II wordt per kostenpost in de grondexploitatie aangegeven hoe deze berekend wordt.

3.2.2

Planontwikkelingskosten Hepkema’s park

De gemeentelijke plan- en VTU-kosten zijn gebaseerd op de VNG plankostenscan 2024. Doordat bekend is dat de plankostenscan 2024 relatief laag uitvalt, wordt een opslag van € 500.000,gehanteerd voor Hepkema’s park. Om het niveau van de plankosten te testen is ook de VNG Plankostenscan 2023 (onder de Wro) ingevuld. Deze komt op een vergelijkbaar niveau uit als gepresenteerd in tabel 20.

3.2.3

Totale grondexploitatiekosten Hepkema’s Park

Deze uitgangspunten leiden tot de volgende kostenopzet voor de Hepkema’s Park:

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 28 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Kostenpost Inbrengwaarde Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten en VTU Overige kosten Totaal

Bedrag € 1.703.552 € 5.306.977 € 5.474.691 € 1.703.072 € 468.768 € 14.657.061

Tabel 21 Kostenopzet Hepkema’s Park

Onder de overige kosten zijn de kosten voor tijdelijke maatregelen geschaard.

3.3

Gemeentelijke grondopbrengsten Hepkema’s park

De gemeentelijke opbrengsten bestaan uit de grondopbrengsten die gerealiseerd worden uit de kavelverkoop. De hoogte van de grondopbrengsten hangt af van het te realiseren programma. In de berekeningen is onderstaand woningbouwprogramma gehanteerd. Segment Sociale huur appartement Sociale huur grondgebonden Betaalbare koop appartement Betaalbare koop grondgebonden Vrije sector appartement Vrije sector grondgebonden Totaal

Aantal 21 75 28 86 21 55 286

Tabel 22 Woningbouwprogramma Hepkema's Park

Met dit programma wordt een iets ambitieuzer woningbouwprogramma gehanteerd dan conform de ambities in de woonvisie: in dit programma zit 33,6% sociale huur en in totaal 39,9% betaalbaar wonen. Betaalbare koopwoningen worden gedefinieerd als woningen met een prijs tot € 405.000,Vrij Op Naam (VON). De kavels onder sociale huurwoningen kennen gemeentelijk een vaste prijs: € 22.615 (grondprijs 2024). Voor de betaalbare en vrije sector woningen is door Metafoor een residuele grondwaardeberekening opgesteld. De volledige residuele grondwaardeberekeningen zijn terug te vinden in bijlage 1. Hierbij geldt als uitgangspunt dat geen geluidswerende maatregelen nodig zijn. Dit leidt tot de volgende grondprijs per woning: Segment Sociale huur appartementen Sociale huur grondgebonden Betaalbare koop appartementen Betaalbare koop rijwoning Vrije sector appartementen Vrije sector tweekappers Vrije sector vrijstaand (klein) Vrije sector vrijstaand (groot)

Kavelprijs per woning € 22.615 € 22.615 € 50.612 € 58.204 € 57.035 € 75.625 € 75.625 € 128.095

Tabel 23 Kavelopbrengsten per type en segment Hepkema’s Park

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 29 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Bij de prijsbepaling van de appartementen is als aanname gedaan dat appartementen inclusief parkeerplaats verkocht worden. Deze berekening is uitermate gevoelig voor aannames. Omdat nu nog bijna geen beeld is van de vormgeving en uitstraling van de te realiseren woningen, kan zich op basis van het uiteindelijk te realiseren bouwplan nog een flinke afwijking ten opzichte van de opgestelde berekeningen voordoen. De marges rond onderstaande grondprijzen zijn in dit stadium dan ook aanzienlijk (variërend tussen -15% en +25%). Naar de mening van Metafoor zijn onderstaande prijzen voor de grondexploitatie reëel in dit planstadium. De volledige residuele grondwaardeberekeningen zijn terug te vinden in bijlage 1. Dit leidt tot de volgende totale nominale grondopbrengsten uit kavelverkoop: Segment Sociale huur appartementen Sociale huur grondgebonden Betaalbare koop appartementen Betaalbare koop grondgebonden Vrije sector appartementen Vrije sector tweekappers Vrije sector vrijstaand (klein) Vrije sector vrijstaand (groot) Totaal grondopbrengsten

Grondopbrengsten totaal € 474.915 € 1.696.125 € 1.417.136 € 5.005.544 € 1.197.735 € 3.781.250 € 75.625 € 512.380 € 14.160.710

Tabel 24 Grondopbrengsten per type en segment Hepkema’s Park

Naast opbrengsten uit kavelverkoop wordt ook rekening gehouden met een bijdrage vanuit het gemeentelijke Rioolfonds in de grondexploitatie ter hoogte van de kosten voor het aanleggen van riolering en huis- of bedrijfsaansluitingen. Deze bijdrage wordt geraamd op € 723.692.

3.4

Fasering kosten en opbrengsten Hepkema’s park

Bovenstaande kosten en opbrengsten zijn in overleg met de gemeente uiteengezet in de tijd. Hierbij is (op hoofdlijnen) de volgende fasering aangehouden: Kosten- of opbrengstenpost Inbrengwaarde Bouwrijp maken Kavelverkopen Rioleringsbijdrage Woonrijpmaken Plankosten en VTU Overige kosten

2025

2027

2028

€ 0,75

€ 1,47 € 1,87 € 0,23 € 0,03 € 0,19 € 0,05

€ 0,72 € 1,78 € 5,57 € 0,21 € 0,88 € 0,23 € 0,05

€ 0,40

€ 0,12 € 0,27

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

2026

€ 0,19 € 0,05

2029

2030 € 0,58 € 0,28

€ 4,17 € 1,73 € 0,21 € 0,05

€ 0,16 € 1,61 € 0,11 € 0,05

12 mei 2025 Pagina 30 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Kosten- of opbrengstenpost Inbrengwaarde Bouwrijp maken Kavelverkopen Rioleringsbijdrage Woonrijpmaken Plankosten en VTU Overige kosten

2031

2032

2033

2034

€ 0,15 € 0,05

€ 1,23 € 0,10 € 0,05

€ 1,02 € 2,55

€ 0,10 € 0,05

€ 0,15 € 0,05

Tabel 25 Fasering kosten en opbrengsten (bedragen x € 1 mln.)

De bedragen zoals gepresenteerd in bovenstaande tabel betreffen nominale bedragen. Doordat enkele geraamde bedragen pas worden uitgegeven of worden ontvangen, spelen invloeden als inflatie (kosten- en opbrengstenstijging) en rentekosten en -opbrengsten een rol in het financiële resultaat van grondexploitatie Hepkema’s Park. Hier wordt in de volgende paragraaf op ingegaan.

3.5

Verwacht resultaat grondexploitatie Hepkema’s park

Om een beeld te krijgen van het resultaat van grondexploitatie Hepkema’s Park zijn de bedragen zoals gepresenteerd in dit hoofdstuk ingevoerd in het rekenmodel GrexManager. Daarnaast wordt, op basis van het parameteradvies van Metafoor (zie bijlage 3), ingeschat wat de invloed is van kosten- en opbrengstenstijging. Verder wordt gerekend met het gemeentelijke rentepercentage van 1,66%. Hiermee wordt het resultaat op eindwaarde van de grondexploitatie berekend. Ten slotte wordt een disconteringsvoet van 2,00% gehanteerd conform BBV-regelgeving. Door middel van deze disconteringsvoet worden de gemeentelijke kosten en opbrengsten contant gemaakt naar prijspeil 11-2025. In onderstaande tabel is het resultaat op contante waarde gepresenteerd:

Nog te realiseren kosten (nominaal) Nog te realiseren opbrengsten (nominaal) Boekwaarde per 1-1-2025 Resultaat (nominaal) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente kosten Rente opbrengsten Resultaat (eindwaarde) Resultaat (contante waarde)

Grondopbrengsten totaal € 14.657.061 € 14.884.402 € 0 € 227.341 € 2.043.126 € 2.733.274 € 64.110 € 180.849 € 1.034.227 € 848.427

Tabel 26 Financieel resultaat grondexploitatie Hepkema’s Park

3.6

Verwacht resultaat grondexploitatie Hepkema’s Park incl. subsidie

Gemeente Heerenveen is voornemens gebruik te maken van de door het Rijk aangekondigde Realisatiestimulans. Met deze regeling ontvangen gemeenten mogelijk een vast bedrag per betaalbare woning op het moment dat de start van de bouw heeft plaatsgevonden. Hiermee beoogt het rijk de bouw van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen te stimuleren. Op het moment van schrijven is nog geen ministeriële regeling vastgesteld ten behoeve van deze subsidie en is de exacte werking ervan nog onzeker. Het opnemen van een nog niet beschikte subsidie in de grondexploitatie is overigens zonder meer risicovol. Het wegvallen van de subsidie

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 31 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

heeft impact op het financiële resultaat van grondexploitaties. Het verdient daarom de voorkeur om een mogelijke subsidie op te nemen als kans in de risicoanalyses ten behoeve van het bepalen van de vereiste weerstandscapaciteit en niet als direct geraamde opbrengst in de grondexploitatie. De gemeente heeft Metafoor verzocht door te rekenen wat het effect is van het meenemen van een subsidie van € 7.000,- per woning excl. btw. In onderstaande tabel wordt dit gepresenteerd.

Nog te realiseren kosten (nominaal) Nog te realiseren opbrengsten (nominaal) Boekwaarde per 1-1-2025 Resultaat (nominaal) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente kosten Rente opbrengsten Resultaat (eindwaarde) Resultaat (contante waarde)

Grondopbrengsten totaal € 14.657.061 € 16.116.402 € 0 € 1.459.341 € 2.043.126 € 2.733.274 € 59.029 € 281.475 € 2.371.935 € 1.945.813

Tabel 27 Financieel resultaat grondexploitatie Hepkema’s Park

Bij het opnemen van de subsidie zijn de volgende aannames gedaan: - Subsidieverstrekking vindt plaats in het jaar van de aanvang van de bouw aan de betaalbare woning. Uitgangspunt is dat startbouw plaatsvindt in hetzelfde jaar als kaveluitgifte; - De subsidie wordt aangevraagd voor de woningen op de kavels die tot en met 2029 verkocht worden; - De hoogte van de subsidie wordt niet geïndexeerd gedurende de looptijd van het project (opbrengstenstijging is 0,0%). Voor Hepkema’s Park leidt dit tot een subsidie van € 1.232.000 voor 176 woningen. Doordat een deel van de kavels naar verwachting pas na 2029 uitgegeven wordt, wordt niet voor elke betaalbare woning een subsidie ingerekend.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 32 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

4

De Wachtkamer Skoatterwâld

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de gehanteerde uitgangspunten in de berekening van Skoatterwâld fase 1-2 vlek 1: Wachtkamer. Deze berekening is opgezet door Metafoor.

4.1

Ruimtegebruik Wachtkamer

Het ruimtegebruik10 is door gemeente Heerenveen aan Metafoor verstrekt. In onderstaand figuur is het ruimtegebruik gepresenteerd:

Figuur 8 Ruimtegebruik Wachtkamer

4.2

Gemeentelijke grondexploitatiekosten Wachtkamer

4.2.1

Bouw- en woonrijpmaken Wachtkamer

Ten behoeve van deze raming zijn op onderdelen aannames gedaan, doordat de hiervoor benodigde informatie en / of onderzoeken nog niet voorhanden zijn. In dit stadium van ontwikkeling zijn aannames gebruikelijk. Wel dient in acht genomen te worden dat, naar mate verschillende aspecten van de ontwikkeling duidelijk worden, het kostenniveau zoals in de grondexploitatie is opgenomen kan wijzigen. In de huidige kostenraming zijn voor de volgende uitgangspunten genomen en aannames gedaan: - Het is onbekend welke grondsoort zich in dit plangebied bevindt en in welke mate dit al geschikt is voor bebouwing. Er wordt, vanwege de lage ligging van een deel van het plangebied, veiligheidshalve rekening gehouden met zachte, veenachtige ondergrond; - Het totale hoogteverschil in het terrein bedraagt tot ca. 0,5 meter. Aangezien de bodem vermoedelijk een zachte ondergrond heeft is de aanname gedaan dat in het plangebied zandophoging moet plaatsvinden (tot 0,5 meter). Inschatting van de gemeentelijke civieltechnisch expert (IBOR) is dat ca. twee derde van het plangebied opgehoogd dient te 10 Ruimtegebruikskaart 10-12-2024: 241205_Ruimtegebruik_Heerenveen, Gebiedsvisie A32 – Wachtkamer – alternatief.pdf

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 33 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

-

-

-

-

-

worden. Er dient nader onderzoek gedaan te worden naar het op te hogen plangebied om het exacte kostenniveau te ramen; Op het terrein bevinden zich twee bosschages die verwijderd moeten worden. Op basis van digitale inmeting is de oppervlakte van de te verwijderen begroeiing ingeschat op 4.300 m²; De grond in het gehele plangebied dient geschoond, gefreesd en geëgaliseerd te worden; Er is geen rioleringsplan. Aangenomen wordt dat er een RWA- (regenwater) en DWAriolering wordt aangelegd. Dit geldt tevens voor de huisaansluitingen. Ten behoeve van de hoeveelheid aan te leggen riolering is de aanname gedaan dat de hoeveelheid nieuw aan te leggen riolering gelijk is aan het aantal strekkende meters woonstraat. Hierbij is de aanname gedaan dat qua riolering aangehaakt kan worden op riolering in de nabije omgeving. Deze kosten worden gedekt door het Rioleringsfonds van de gemeente; Er wordt uitgegaan van betonstraatsteenverharding voor de woonstraten en gebakken materiaal voor de voetpaden. Voor de voetpaden wordt de referentie voor tegelverharding gehanteerd welke als vergelijkbaar wordt ingeschat; In de Gebiedsvisie wordt indicatief aangegeven wat het kwaliteitsniveau van de openbare ruimte wordt. Metafoor schat in dat voor de Wachtkamer een gemiddeld kwaliteitsniveau betreft. Denk hierbij aan kwaliteit inrichting groen, type openbare verlichting, straatmeubilair e.d.

in het openbaar gebied. Hierbij zijn aannames gedaan op basis van kengetallen in aantallen, zoals aantal lantaarnpalen (59 stuks), brandkranen (15 stuks) e.d. om tot een realistisch kostenniveau te komen. Zie bijlage 4 voor enkele referentiebeelden. Afwijking van deze aantallen en dit kwaliteitsniveau kan impact hebben op de kostenkant van de grondexploitatie; Onder de oppervlakte verharding in figuur 5 vallen voetpaden, woonstraten en parkeerplaatsen. De exacte oppervlaktes van deze typen verharding ontbreken. Daarom is er een aanname gedaan op basis van percentages om tot oppervlaktes per type verharding te komen. De verharding is onderverdeeld in 35% voetpad, 45% woonstraat en 20% parkeren; Er is nog geen afvalplan. Er wordt rekening gehouden met 4 ondergrondse containers. Dit komt voort uit de aanname dat er één afvalverzamelpunt per bouwblok gerealiseerd wordt; Er wordt 1 fiets- en voetgangersbrug gerealiseerd. De kosten hiervoor zijn gebaseerd op ervaringscijfers van de gemeente. Voor de waterovergangen voor auto’s zijn stelposten opgenomen voor een eenvoudig talud met duiker.

Indien er voor bruggen wordt gekozen, worden de kosten aanzienlijk hoger (ca € 130.000 per stuk); Over alle grondexploitatiekosten wordt een opslag van 5% gehanteerd ten behoeve van tijdelijke maatregelen; Over alle grondexploitatiekosten wordt een opslag van 15% gehanteerd ten behoeve van onvoorziene kosten.

In bijlage II wordt per kostenpost in de grondexploitatie aangegeven hoe deze berekend wordt.

4.2.2

Planontwikkelingskosten Wachtkamer

De gemeentelijke plan- en VTU-kosten zijn gebaseerd op de VNG plankostenscan 2024. Omdat er reeds sprake is van een uit te werken bestemmings- / omgevingsplan, zijn hiervoor geen kosten geraamd. Omdat bekend is dat de VNG Plankostenscan relatief laag uitvalt is een opslag van € 100.000 op de plankosten gehanteerd. Om het niveau van de plankosten te testen is ook de VNG Plankostenscan 2023 (onder de Wro) ingevuld. Deze komt op een vergelijkbaar niveau uit als gepresenteerd in tabel 26.

4.2.3

Totale grondexploitatiekosten Wachtkamer

Deze uitgangspunten leiden tot de volgende kostenopzet voor de Wachtkamer:

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 34 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Kostenpost Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten en VTU Overige kosten Totaal

Bedrag € 2.019.513 € 2.450.948 € 841.170 € 194.368 € 5.505.998

Tabel 28 Kostenopzet Wachtkamer

Onder de overige kosten zijn de kosten voor tijdelijke maatregelen geschaard.

4.3

Gemeentelijke grondopbrengsten Wachtkamer

De gemeentelijke opbrengsten bestaan uit de grondopbrengsten die gerealiseerd worden uit de kavelverkoop. De hoogte van de grondopbrengsten hangt af van het te realiseren programma. In de berekeningen is onderstaand woningbouwprogramma gehanteerd. Segment Sociale huur appartement Sociale huur grondgebonden Betaalbare koop appartement Betaalbare koop grondgebonden Vrije sector grondgebonden Totaal

Aantal 26 32 34 46 32 170

Tabel 29 Woningbouwprogramma Wachtkamer

Met dit programma wordt een ambitieuzer woningbouwprogramma gehanteerd dan conform de ambities in de woonvisie: in dit programma zit 34% sociale huur en in totaal 47% betaalbaar wonen. Betaalbare koopwoningen worden gedefinieerd als woningen met een prijs tot € 405.000,- Vrij Op Naam (VON). De kavels onder sociale huurwoningen kennen gemeentelijk een vaste prijs: € 22.615 (grondprijs 2025). Voor de betaalbare en vrije sector woningen is door Metafoor een residuele grondwaardeberekening opgesteld. Deze berekening is uitermate gevoelig voor aannames. Omdat nu nog bijna geen beeld is van de vormgeving en uitstraling van de te realiseren woningen, kan zich op basis van het uiteindelijk te realiseren bouwplan nog een flinke afwijking ten opzichte van de opgestelde berekeningen voordoen. De marges rond onderstaande grondprijzen zijn in dit stadium dan ook aanzienlijk (variërend tussen -15% en +25%). Naar de mening van Metafoor zijn onderstaande prijzen voor de grondexploitatie reëel in dit planstadium. De volledige residuele grondwaardeberekeningen zijn terug te vinden in bijlage 1. Dit leidt tot de volgende grondprijs per woning:

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 35 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Segment Sociale huur appartementen Sociale huur beneden-boven Sociale huur grondgebonden Betaalbare koop appartementen Betaalbare koop beneden-boven Betaalbare koop grondgebonden Vrije sector tweekapper Vrije sector vrijstaand

Kavelprijs per woning € 22.615 € 22.615 € 22.615 € 50.612 € 51.433 € 58.204 € 84.400 € 128.095

Tabel 30 Kavelopbrengsten per type en segment De Wachtkamer

Dit leidt tot de volgende totale nominale grondopbrengsten uit kavelverkoop: Segment Sociale huur appartementen Sociale huur beneden-boven Sociale huur grondgebonden Betaalbare koop appartementen Betaalbare koop beneden-boven Betaalbare koop grondgebonden Vrije sector tweekapper Vrije sector vrijstaand Totaal

Grondopbrengsten totaal € 226.150 € 361.840 € 723.680 € 708.568 € 1.028.660 € 2.677.384 € 2.363.198 € 512.381 € 8.601.862

Tabel 31 Grondopbrengsten per type en segment De Wachtkamer

4.4

Fasering kosten en opbrengsten Wachtkamer

Bovenstaande kosten zijn in overleg met de gemeente uiteengezet in de tijd. Hierbij is (op hoofdlijnen) de volgende fasering aangehouden: Kosten- of opbrengstenpost Bouwrijp maken Kavelverkopen Rioleringsbijdrage Woonrijpmaken Plankosten en VTU Overige kosten

2025

€ 0,20

2026 € 2,02 € 4,30 € 0,35

2027

€ 0,25 € 0,06

€ 0,23 € 0,06

2028

2029

€ 4,30 € 0,35 € 2,45 € 0,16 € 0,06

Tabel 32 Fasering kosten en opbrengsten (bedragen x € 1 mln.)

De bedragen zoals gepresenteerd in bovenstaande tabel betreffen nominale bedragen. Doordat enkele geraamde bedragen pas worden uitgegeven of worden ontvangen, spelen invloeden als inflatie (kosten- en opbrengstenstijging) en rentekosten en -opbrengsten een rol in het financiële resultaat van de Wachtkamer. Hierop wordt aan het einde van dit hoofdstuk ingegaan.

4.5

Verwacht resultaat grondexploitatie Wachtkamer

Om een beeld te krijgen van het totale resultaat van deelgrondexploitatie Kop Middenzone zijn de uitgangspunten per deelgrondexploitatie geconsolideerd in het rekenmodel GrexManager. De bedragen zoals in dit hoofdstuk benoemd zijn hierin doorgevoerd. Omdat deelgrondexploitatie Wachtkamer een lopende deelgrondexploitatie is, is er sprake van een boekwaarde. Per 1-1-2025 is deze boekwaarde € 3.714.088. Daarnaast wordt, op basis van het parameteradvies van Metafoor

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 36 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

(zie bijlage 3), ingeschat wat de invloed is van kosten- en opbrengstenstijging. Verder wordt gerekend met het gemeentelijke rentepercentage van 1,66%. Hiermee wordt het resultaat op eindwaarde van de grondexploitatie berekend. Ten slotte wordt een disconteringsvoet van 2,00% gehanteerd conform BBV-regelgeving. Door middel van deze disconteringsvoet worden de gemeentelijke kosten en opbrengsten contant gemaakt naar prijspeil 1-1-2025. Deze parameters zijn tevens toegepast op In onderstaande tabel is het resultaat op contante waarde gepresenteerd:

Nog te realiseren kosten (nominaal) Nog te realiseren opbrengsten (nominaal) Boekwaarde per 1-1-2025 Resultaat (nominaal) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente kosten Rente opbrengsten Resultaat (eindwaarde) Resultaat (contante waarde)

Grondopbrengsten totaal € 5.505.998 € 9.311.295 € 3.714.088 € 91.209 € 538.600 € 909.551 € 153.037 € 61.450 € 370.572 € 335.639

Tabel 33 Financieel resultaat grondexploitatie De Wachtkamer

Bij interpretatie van bovenstaande tabel dient in het achterhoofd gehouden te worden dat de Wachtkamer onderdeel is van grondexploitatie Skoatterwâld fase 1-2. De bovenstaande resultaten hebben invloed op de gehele (grotendeels gerealiseerde) grondexploitatie.

4.6

Verwacht resultaat grondexploitatie Wachtkamer incl. subsidie

Gemeente Heerenveen is voornemens gebruik te maken van de door het Rijk aangekondigde Realisatiestimulans. Met deze regeling ontvangen gemeenten mogelijk een vast bedrag per betaalbare woning op het moment dat de start van de bouw heeft plaatsgevonden. Hiermee beoogt het rijk de bouw van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen te stimuleren. Op het moment van schrijven is nog geen ministeriële regeling vastgesteld ten behoeve van deze subsidie en is de exacte werking ervan nog onzeker. Het opnemen van een nog niet beschikte subsidie in de grondexploitatie is overigens zonder meer risicovol. Het wegvallen van de subsidie heeft impact op het financiële resultaat van grondexploitaties. Het verdient daarom de voorkeur om een mogelijke subsidie op te nemen als kans in de risicoanalyses ten behoeve van het bepalen van de vereiste weerstandscapaciteit en niet als direct geraamde opbrengst in de grondexploitatie. De gemeente heeft Metafoor verzocht door te rekenen wat het effect is van het meenemen van een subsidie van € 7.000,- per woning excl. btw. In onderstaande tabel wordt dit gepresenteerd.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 37 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Nog te realiseren kosten (nominaal) Nog te realiseren opbrengsten (nominaal) Boekwaarde per 1-1-2025 Resultaat (nominaal) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente kosten Rente opbrengsten Resultaat (eindwaarde) Resultaat (contante waarde)

Grondopbrengsten totaal € 5.505.998 € 10.277.295 € 3.714.088 € 1.057.209 € 538.600 € 909.551 € 145.019 € 94.056 € 1.377.196 € 1.247.369

Tabel 34 Financieel resultaat grondexploitatie Wachtkamer

Bij het opnemen van de subsidie zijn de volgende aannames gedaan: - Subsidieverstrekking vindt plaats in het jaar van de aanvang van de bouw aan de betaalbare woning. Uitgangspunt is dat startbouw plaatsvindt in hetzelfde jaar als kaveluitgifte; - De subsidie wordt aangevraagd voor de woningen op de kavels die tot en met 2029 verkocht worden; - De hoogte van de subsidie wordt niet geïndexeerd gedurende de looptijd van het project (opbrengstenstijging is 0,0%). Voor de Wachtkamer leidt dit tot een subsidie van € 966.000 voor 138 woningen. Alle kavelverkopen worden voor 2029 verwacht dus er is een subsidie ingerekend voor alle betaalbare woningen.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 38 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

5

Kop Middenzone Skoatterwâld

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de gehanteerde uitgangspunten in de berekening van Skoatterwâld fase 1-2 vlek 8: Kop Middenzone. Deze berekening is opgezet door gemeente Heerenveen. Metafoor heeft een aanvulling op de berekening gedaan vanwege een voorziene programmawijziging.

5.1

Ruimtegebruik Kop Middenzone

Het ruimtegebruik11 is door gemeente Heerenveen aan Metafoor verstrekt. In onderstaand figuur is het ruimtegebruik gepresenteerd:

Figuur 9 Ruimtegebruik Kop Middenzone

5.2

Gemeentelijke grondexploitatiekosten Kop Middenzone

5.2.1

Bouw- en woonrijpmaken Kop Middenzone

Kop Middenzone betreft een lopende (deel)grondexploitatie. Voor deze ontwikkeling is door de gemeente een kosten- en opbrengstenraming gemaakt. In de huidige kostenraming zijn voor de volgende uitgangspunten genomen en aannames gedaan: - Als uitgangspunt geldt dat het plangebied bouwrijpgemaakt dient te worden. Ten behoeve hiervan zijn kosten opgenomen voor het bouwrijpmaken van het gebied waar verharding, uitgifte en een watervoorziening komen; - Het terrein wordt, na bouw van het woningbouwprogramma, woonrijpgemaakt. Daarom zijn er kosten opgenomen voor het aanleggen van verharding en groenvoorziening in de openbare ruimte; - Vanwege de eerdergenoemde programmawijziging die plaatsvindt in deze (deel)grondexploitatie (zie ook hoofdstuk 5.1.3), dienen naar verwachting meer parkeerplaatsen gerealiseerd te worden in de openbare ruimte. Metafoor houdt rekening met 1 parkeerplaats per toegevoegde woning (12 stuks). Als uitgangspunt geldt dat er 11 Ruimtegebruikskaart: ‘’Ruimtegebruik skw 23-2-2021’’

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 39 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

-

5.2.2

‘langsparkeren’ gerealiseerd wordt, wat inhoudt dat parkeerplaatsen in de lengte langs de weg worden gerealiseerd. De totale oppervlakte aan extra parkeerplaatsen wordt ingeschat op 144 m². De meerkosten zijn geraamd op basis van het civieltechnisch prijzenboek van Metafoor. In de grondexploitatie wordt rekening gehouden met kosten voor tijdelijk beheer en tijdelijke voorzieningen; Over alle grondexploitatiekosten wordt een opslag van 10% gehanteerd ten behoeve van onvoorziene kosten.

Planontwikkelingskosten Kop Middenzone

Er wordt rekening gehouden met een budget voor planontwikkeling voor RO-kosten en kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (IBOR). Per 1-1-2025 bedraagt dit budget nog € 299.155 voor het restant van de looptijd.

5.2.3

Totale grondexploitatiekosten Kop Middenzone

Deze uitgangspunten leiden tot de volgende kostenopzet voor de Kop Middenzone: Kostenpost Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten en VTU Overige kosten Totaal

Bedrag € 242.966 € 299.155 € 185.710 € 6.280 € 734.111

Tabel 35 Kostenopzet Kop Middenzone

Onder de overige kosten zijn de kosten voor tijdelijke maatregelen geschaard.

5.3

Gemeentelijke grondopbrengsten Kop Middenzone

De gemeentelijke opbrengsten bestaan uit de grondopbrengsten die gerealiseerd worden uit de kavelverkoop. De hoogte van de grondopbrengsten hangt af van het te realiseren programma. In de berekeningen is onderstaand woningbouwprogramma gehanteerd. Segment Sociale huur appartement Betaalbare koop appartement Totaal

Aantal 12 24 36

Tabel 36 Woningbouwprogramma Kop Middenzone

Met dit programma wordt een ambitieuzer woningbouwprogramma gehanteerd dan conform de ambities in de woonvisie: in dit programma zit 33% sociale huur en in totaal 67% betaalbaar wonen. Betaalbare koopwoningen worden gedefinieerd als woningen met een prijs tot € 405.000,- Vrij Op Naam (VON). De sociale huurwoningen betreffen een toevoeging ten opzichte van het oorspronkelijke programma, dat uit de 24 koopappartementen bestaat. De kavels onder sociale huurwoningen kennen gemeentelijk een vaste prijs: € 22.615 (grondprijs 2025). De kavelprijs voor de betaalbare koopwoningen zijn gebaseerd op een grondprijsadvies dat in het verleden is opgesteld door Metafoor: € 37.653. Deze prijs is sinds het advies niet geïndexeerd.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 40 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Dit leidt tot de volgende grondprijs per woning: Segment Sociale huur appartementen Betaalbare koop appartement

Kavelprijs per woning € 22.615 € 37.653

Tabel 37 Kavelopbrengsten per type en segment Kop Middenzone

Dit leidt tot de volgende totale nominale grondopbrengsten uit kavelverkoop: Segment Sociale huur appartementen Betaalbare koop appartement Totaal

Grondopbrengsten totaal € 903.672 € 271.380 € 1.175.052

Tabel 38 Grondopbrengsten per type en segment Kop Middenzone

5.4

Fasering kosten en opbrengsten Kop Middenzone

Bovenstaande kosten zijn in overleg met de gemeente uiteengezet in de tijd. Hierbij is (op hoofdlijnen) de volgende fasering aangehouden: Kosten- of opbrengstenpost Inbrengwaarde Bouwrijp maken Kavelverkopen Rioleringsbijdrage Woonrijpmaken Plankosten en VTU Overige kosten

2025

2026

2027

€ 0,01

€ 0,12

€ 0,12 € 1,18

€ 0,01

€ 0,07 € 0,01

€ 0,06 € 0,01

2028

2029

€ 0,24 € 0,03 € 0,01

€ 0,06 € 0,03 € 0,01

Tabel 39 Fasering kosten en opbrengsten (bedragen x € 1 mln.)

De bedragen zoals gepresenteerd in bovenstaande tabel betreffen nominale bedragen. Doordat enkele geraamde bedragen pas worden uitgegeven of worden ontvangen, spelen invloeden als inflatie (kosten- en opbrengstenstijging) en rentekosten en -opbrengsten een rol in het financiële resultaat van de Kop Middenzone. Hierop wordt aan het einde van dit hoofdstuk ingegaan.

5.5

Verwacht resultaat grondexploitatie Kop Middenzone

Om een beeld te krijgen van het totale resultaat van deelgrondexploitatie Kop Middenzone zijn de bedragen zoals in dit hoofdstuk benoemd doorgevoerd in het rekenmodel GrexManager. Omdat deelgrondexploitatie Wachtkamer een lopende deelgrondexploitatie is, is er sprake van een boekwaarde. Per 1-1-2025 is deze boekwaarde € -14.201. Daarnaast wordt, op basis van het parameteradvies van Metafoor (zie bijlage 3), ingeschat wat de invloed is van kosten- en opbrengstenstijging. Verder wordt gerekend met het gemeentelijke rentepercentage van 1,66%. Hiermee wordt het resultaat op eindwaarde van de grondexploitatie berekend. Ten slotte wordt een disconteringsvoet van 2,00% gehanteerd conform BBV-regelgeving. Door middel van deze disconteringsvoet worden de gemeentelijke kosten en opbrengsten contant gemaakt naar prijspeil 11-2025. Deze parameters zijn tevens toegepast op In onderstaande tabel is het resultaat op contante waarde gepresenteerd:

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 41 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Nog te realiseren kosten (nominaal) Nog te realiseren opbrengsten (nominaal) Boekwaarde per 1-1-2025 Resultaat (nominaal) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente kosten Rente opbrengsten Resultaat (eindwaarde) Resultaat (contante waarde)

Grondopbrengsten totaal € 734.110 € 1.175.052 € 14.201 € 426.741 € 81.289 € 94.128 € 4.230 € 23.342 € 458.692 € 415.452

Tabel 40 Financieel resultaat grondexploitatie Kop Middenzone

Bij interpretatie van bovenstaande tabel dient in het achterhoofd gehouden te worden dat de Kop Middenzone onderdeel is van grondexploitatie Skoatterwâld fase 1-2. De bovenstaande resultaten hebben invloed op de gehele (grotendeels gerealiseerde) grondexploitatie.

5.6

Verwacht resultaat grondexploitatie Kop Middenzone incl. subsidie

Gemeente Heerenveen is voornemens gebruik te maken van de door het Rijk aangekondigde Realisatiestimulans. Met deze regeling ontvangen gemeenten mogelijk een vast bedrag per betaalbare woning op het moment dat de start van de bouw heeft plaatsgevonden. Hiermee beoogt het rijk de bouw van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen te stimuleren. Op het moment van schrijven is nog geen ministeriële regeling vastgesteld ten behoeve van deze subsidie en is de exacte werking ervan nog onzeker. Het opnemen van een nog niet beschikte subsidie in de grondexploitatie is overigens zonder meer risicovol. Het wegvallen van de subsidie heeft impact op het financiële resultaat van grondexploitaties. Het verdient daarom de voorkeur om een mogelijke subsidie op te nemen als kans in de risicoanalyses ten behoeve van het bepalen van de vereiste weerstandscapaciteit en niet als direct geraamde opbrengst in de grondexploitatie. De gemeente heeft Metafoor verzocht door te rekenen wat het effect is van het meenemen van een subsidie van € 7.000,- per woning excl. btw. In onderstaande tabel wordt dit gepresenteerd.

Nog te realiseren kosten (nominaal) Nog te realiseren opbrengsten (nominaal) Boekwaarde per 1-1-2025 Resultaat (nominaal) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente kosten Rente opbrengsten Resultaat (eindwaarde) Resultaat (contante waarde)

Grondopbrengsten totaal € 734.110 € 1.427.052 € 14.201 € 678.741 € 81.289 € 94.128 € 4.230 € 31.778 € 719.128 € 651.337

Tabel 41 Financieel resultaat grondexploitatie Kop Middenzone

Bij het opnemen van de subsidie zijn de volgende aannames gedaan: - Subsidieverstrekking vindt plaats in het jaar van de aanvang van de bouw aan de betaalbare woning. Uitgangspunt is dat startbouw plaatsvindt in hetzelfde jaar als kaveluitgifte;

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 42 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

-

De subsidie wordt aangevraagd voor de woningen op de kavels die tot en met 2029 verkocht worden; De hoogte van de subsidie wordt niet geïndexeerd gedurende de looptijd van het project (opbrengstenstijging is 0,0%).

Voor Kop Middezone leidt dit tot een subsidie van € 252.000 voor 36 woningen. Alle kavelverkopen worden voor 2029 verwacht dus er is een subsidie ingerekend voor alle betaalbare woningen.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 43 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Bijlage 1 – Residuele grondwaardeberekeningen Ten behoeve van het bepalen van de gemeentelijke (grond)opbrengstenpotentie zijn door Metafoor residuele grondwaardeberekeningen opgezet. Een residuele grondwaardeberekening is een methode om de waarde van grond te bepalen door de verwachte opbrengsten van een project te verminderen met de kosten die gemaakt moeten worden om het project te realiseren. Dit wordt vaak gebruikt in vastgoedontwikkeling om te bepalen hoeveel een ontwikkelaar kan betalen voor een stuk grond, rekening houdend met de verwachte verkoopopbrengsten van de ontwikkelde eigendommen en de kosten van bouw en andere uitgaven. De residuele grondwaarde wordt berekend door de totale opbrengsten van een project (zoals verkoopprijzen van woningen) te verminderen met de totale stichtingskosten (zoals bouwkosten en bijkomende kosten). Dit geeft de waarde van de grond die overblijft nadat alle kosten zijn gedekt. Deze berekeningen zijn uitermate gevoelig voor aannames. Omdat nu nog bijna geen beeld is van de vormgeving en uitstraling van de te realiseren woningen, kan zich op basis van het uiteindelijk te realiseren bouwplan nog een flinke afwijking ten opzichte van de opgestelde berekeningen voordoen. De marges rond onderstaande grondprijzen zijn in dit stadium dan ook aanzienlijk (variërend tussen -15% en +25%).

Naar de mening van Metafoor zijn onderstaande prijzen voor de grondexploitatie reëel in dit planstadium. Om de residuele grondwaarde te bepalen heeft Metafoor de volgende stappen doorlopen: 1. Bepalen van de verwachte verkoopopbrengsten: dit omvat de verkoopprijzen van de ontwikkelde woningen. Deze prijzen worden gebaseerd op marktonderzoek en vergelijkbare verkopen in de omgeving. Hiervoor is met name gebruik gemaakt van het beschikbare woningaanbod op Funda. Omdat binnen de projecten geen woningvolumes bekend zijn, zijn ook de oppervlaktes van de te realiseren woningen bepaald op basis van marktonderzoek. Hierbij is gekeken naar marktconforme oppervlaktes binnen de betaalbare- en vrije sector. 2. Bereken de totale stichtingskosten: Dit zijn alle kosten die gemaakt moeten worden om het project te realiseren. Denk hierbij aan bouwkosten, bijkomende kosten zoals architecten- en advieskosten, financieringskosten, en eventuele kosten voor het bouwrijp maken van de grond. Ook zal een ontwikkelaar in de praktijk een marge willen aanhouden voor winst en risico. Deze worden in de berekening geschaard onder de bijkomende kosten. De bouwkosten zijn bepaald op basis van referenties van het Bouwkostenkompas. De bijkomende kosten worden doorgaans berekend als een percentage over de bouwkosten. Hiervoor zijn kengetallen van Metafoor en Brink gehanteerd. 3.

De stichtingskosten in mindering brengen op de verkoopopbrengsten: De residuele grondwaarde is het bedrag dat overblijft nadat alle kosten in mindering zijn gebracht op de verwachte opbrengsten. Dit bedrag vertegenwoordigt de maximale prijs die een ontwikkelaar kan betalen voor de grond, terwijl het project nog steeds financieel haalbaar blijft. Voor de kantoorvoorziening geldt dat ten behoeve van de opbrengstpotentie van het vastgoed niet de verkoopopbrengsten maar de beleggingswaarde is berekend.

In de Wachtkamer constateert Metafoor dat de kavels voor tweekappers een aanzienlijke gemiddelde oppervlakte van 432 m² hebben. Dit terwijl bijvoorbeeld de tweekappers in grondexploitatie Hepkema’s Park een oppervlakte van 225 m² hebben. Doordat er geen maten van

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 44 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

de te realiseren tweekappers beschikbaar zijn, heeft Metafoor de aanname gedaan dat de woningen in Hepkema’s Park een vergelijkbare omvang en kwaliteit krijgen als de woningen in de Wachtkamer. Om het verschil in oppervlakte in de kavels tot uiting te laten komen in de residuele grondwaardes heeft Metafoor over het verschil in kavelomvang een snippergroenprijs van € 75 per m² gerekend. Dit resulteert in een opslag van €8.775 per tweekapper in de Wachtkamer. Aan deze extra kaveloppervlakte wordt in lagere meterprijs toegedicht omdat Metafoor verwacht dat kopers in mindere mate bereid zijn om te betalen voor deze extra kaveloppervlakte. Dit heeft geleid tot de volgende residuele grondwaardes. Noordplot Appartementen

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 45 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Grondgebonden stadswoningen

Zuidstrook Kantoorvoorziening

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 46 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Hepkema’s park Appartementen

Grondgebonden

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 47 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

De Wachtkamer Appartementen / beneden boven woningen

Grondgebonden

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 48 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Bijlage 2 – Berekening kostenposten Berekening kostenposten Noordplot Uitgangspunten algemeen - Uitgangspunt is dat er zachte grond in het plangebied aanwezig is. Uitgangspunten per post: Bouwrijpmaken. - Openbreken asfalt: Ingemeten oppervlakte * eenheidsprijs (niet-teerhoudend) - Dempen watergang: Ingemeten oppervlakte * eenheidsprijs - Zandophoging: omvang op te hogen plangebieden (o.b.v. hoogtebestand) * eenheidsprijs o Omvang op te hogen gebied is een aanname - Schonen, frezen, egaliseren: Totaal oppervlakte plangebied * eenheidsprijs - Verwerken uitkomende grond: Ingemeten oppervlakte * eenheidsprijs - Rijweg woonstraat (bouwrijp maken): Ruimtegebruik rijbaan * eenheidsprijs - Riolering: ingemeten oppervlakte * eenheidsprijs o Lengte riool is een aanname vanwege het ontbreken van een rioleringsplan - Huisaansluiting riool: Aantal woningen / aantal lagen (4 gemiddeld) * eenheidsprijs - Grasmaaien: Ingemeten oppervlakte * eenheidsprijs - Bodemsanering: Stelpost. Aanname doordat de omvang van de sanering niet bekend is. Woonrijpmaken.

- Rijweg woonstraat (woonrijpmaken): Ruimtegebruik rijbaan * eenheidsprijs - Vrijliggend fietspad: Ruimtegebruik fietspad * eenheidsprijs - Vrijliggend voetpad: Ruimtegebruik voetpad * eenheidsprijs - Verharding plein: Ruimtegebruik plein * eenheidsprijs - Aansluiting woonstraat: twee aansluitingen op een 30 weg (aanname) * eenheidsprijs - Blok- en buurgroen: oppervlakte ruimtegebruik * eenheidsprijs - Openbare verlichting woonstraat: aantal * eenheidsprijs o Aanname: woonstraat is 5 meter breed en er komt 1 lantaarnpaal per 35 meter. - Openbare verlichting fietspad: Aantal * eenheidsprijs o Aanname: fietspad is 4 meter breed en er komt 1 lantaarnpaal per 30 meter - Openbare verlichting voetpad: Aantal * eenheidsprijs o Aanname: 1 lantaarnpaal per 25 meter. Lengte voetpaden ingemeten. - Kunstobjecten: oppervlakte plangebied * eenheidsprijs - Brandkranen: aantal * eenheidsprijs o Aanname: enkel langs woonstraat. 1 brandkraan per 80 meter.

- Bebording & Straatmeubilair: Oppervlakte plangebied * eenheidsprijs - Ondergrondse container: Aantal * eenheidsprijs o Aanname: bij 5 gebouwen een reguliere ondergrondse container - Milieupark: Aantal * eenheidsprijs o Aanname: bij 1 gebouw een uitgebreidere afvalstraat - Openbare verlichting plein: Aantal * eenheidsprijs o Aanname: 1 lantaarnpaal per 500 m2 plein - Verharding parkeren: Oppervlakte ruimtegebruik * eenheidsprijs - Brug: aantal * eenheidsprijs o Op basis van ervaringscijfers gemeente

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 49 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Berekening kostenposten P6 Uitgangspunten algemeen - Uitgangspunt is dat er zachte grond in het plangebied aanwezig is Uitgangspunten per post: Bouw- en woonrijpmaken - Schonen, frezen, egaliseren en verwerken grond: oppervlakte plangebied * eenheidsprijs - Verharding asfalt parkeren: Oppervlakte * eenheidsprijs o Er is een aanname gedaan dat 75% van het parkeerplaats verhard wordt met asfalt. Er is geen concrete ruimtegebruikskaart - Groenvoorziening: Oppervlakte * eenheidsprijs o Er is een aanname gedaan dat 25% van het parkeerplaats groen wordt ingericht. Er is geen concrete ruimtegebruikskaart. - Fietspad: Ingemeten oppervlakte * eenheidsprijs. - Openbare verlichting: Aantal * eenheidsprijs o Er is een aanname gedaan dat er 1 lichtmast per 600 m² parkeerplaats nodig is - Riolering: Ingemeten lengte * eenheidsprijs o Er is een lengte ingemeten vanwege het ontbreken van een rioleringsplan. De aanname is gedaan dat er enkel hemelwater afgevoerd hoeft te worden. Berekening kostenposten Hepkema’s Park Uitgangspunten algemeen - Uitgangspunt is dat er zachte grond in het plangebied aanwezig is. Uitgangspunten per post: Bouwrijpmaken. - Sloop kantoor: ingemeten oppervlakte (+ onzekerheidsmarge 25%) * eenheidsprijs o Vanwege het bouwjaar van de school is de aanname gedaan dat asbest aanwezig is in het gebouw.

- Openbreken asfalt: ingemeten oppervlakte * eenheidsprijs (niet-teerhoudend) - Dempen watergang: ingemeten oppervlakte * eenheidsprijs o Aanname dat voldoende grond aanwezig is in het plangebied - Opbreken betonstraatsteen: ingemeten oppervlakte * eenheidsprijs - Zandophoging: omvang op te hogen plangebieden (o.b.v. hoogtebestand) * eenheidsprijs o Omvang op te hogen gebied is een aanname - Schonen, frezen, egaliseren en verwerken grond: Oppervlakte plangebied * eenheidsprijs - Rijweg woonstraat (bouwrijp maken): Oppervlakte verharding * eenheidsprijs o Aanname: 90% van verharding is woonstraat - Aanbrengen riool: ingemeten lengte * eenheidsprijs o Lengte riool is een aanname vanwege het ontbreken van een rioleringsplan - Aanbrengen huisaansluiting riool: Aantal woningen * eenheidsprijs - Verwijderen lage begroeiing: ingemeten oppervlakte * eenheidsprijs - Verwijderen hoge begroeiing: ingemeten oppervlakte * eenheidsprijs o Aanname: 90% van begroeid oppervlak betreft hoge begroeiing (geen grote bomen) - Duikers in grote watergang: aantal meters * eenheidsprijs o Aanname: 6 duikers van ca 6 meter - Verwijderen bomen: Ingemeten oppervlakte * eenheidsprijs o Aanname 10% van begroeid oppervlak betreft bomen

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 50 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Woonrijpmaken - Rijweg woonstraat (woonrijp maken): oppervlakte ruimtegebruik * eenheidsprijs o Aanname 90% van verharding betreft woonstraat - Verharding voetpad: Oppervlakte ruimtegebruik * eenheidsprijs o Aanname 10% van verharding betreft voetpad - Verharding fietspad: Oppervlakte ruimtegebruik * eenheidsprijs o Ca 50% van het fietspad ligt reeds in het gebied. Dit wordt van de te realiseren oppervlakte asfalt afgehaald - Aansluiting woonstraat: Aantal * eenheidsprijs o Aanname is 3 aansluitingen o.b.v. ruimtegebruikskaart - Blok en buurtgroen: Oppervlakte ruimtegebruik * eenheidsprijs - Openbare verlichting woonstraat: Aantal * eenheidsprijs o Aanname 1 lantaarnpaal per 25 meter - Openbare verlichting fietspad: Aantal * eenheidsprijs o Aanname 1 lantaarnpaal per 30 meter Brandkranen: Aantal * eenheidsprijs o Aanname 1 per 100 meter woonstraatverharding, wegbreedte gemiddeld 7 meter - Bebording: Oppervlakte plangebied * eenheidsprijs - Straatmeubilair: Oppervlakte plangebied (inclusief upgrade groen) * eenheidsprijs - Ondergrondse container: Aantal * eenheidsprijs o Aanname 1 container per appartementenblok - Verharding parkeerterrein: Oppervlakte ruimtegebruik * eenheidsprijs - Watergang: Oppervlakte ruimtegebruik * eenheidsprijs - Inrichten ecologische oever: Oppervlakte ingemeten * eenheidsprijs o Er dient water gecompenseerd te worden door het maken van ecologische

oevers. Aanname is dat er een waterstructuur door het gehele plangebied ligt (ca 1 kilometer lang) welke 10 meter breed wordt. Berekening kostenposten Wachtkamer Uitgangspunten algemeen - Uitgangspunt is dat er zachte grond in het plangebied aanwezig is. Uitgangspunten per post: Bouwrijpmaken. - Zandophoging: omvang op te hogen plangebieden (2/3e totaal plangebied) * eenheidsprijs o Omvang op te hogen gebied is een aanname van IBOR - Schonen, frezen, egaliseren en verwerken grond: Oppervlakte plangebied * eenheidsprijs - Rijweg woonstraat (bouwrijp maken): Oppervlakte verharding * eenheidsprijs o Aanname: 45% van verharding is woonstraat - Aanbrengen riool: ingemeten lengte * eenheidsprijs o Lengte riool is een aanname vanwege het ontbreken van een rioleringsplan - Aanbrengen huisaansluiting riool: Aantal woningen * eenheidsprijs - Verwijderen lage begroeiing: ingemeten oppervlakte * eenheidsprijs - Duikers in grote watergang: aantal meters * eenheidsprijs o Aanname: 2 duikers van ca 10 meter

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 51 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Woonrijpmaken - Rijweg woonstraat (woonrijp maken): oppervlakte ruimtegebruik * eenheidsprijs o Aanname 45% van verharding betreft woonstraat - Verharding voetpad: Oppervlakte ruimtegebruik * eenheidsprijs o Aanname 35% van verharding betreft voetpad - Verharding Parkeerterrein: Oppervlakte ruimtegebruik * eenheidsprijs o Aanname 20% van verharding betreft voetpad - Aansluiting woonstraat: Aantal * eenheidsprijs o Aanname is 3 aansluitingen o.b.v. ruimtegebruikskaart - Blok en buurtgroen: Oppervlakte ruimtegebruik * eenheidsprijs - Openbare verlichting woonstraat: Aantal * eenheidsprijs o Aanname 1 lantaarnpaal per 20 meter - Brandkranen: Aantal * eenheidsprijs o Aanname 1 per 80 meter woonstraatverharding, wegbreedte gemiddeld 7 meter - Bebording: Oppervlakte plangebied * eenheidsprijs - Straatmeubilair: Oppervlakte plangebied * eenheidsprijs - Ondergrondse container: Aantal * eenheidsprijs o Aanname 1 container per appartementenblok - Watergang: Oppervlakte ruimtegebruik * eenheidsprijs - Brug: Aantal bruggen * eenheidsprijs o Eenheidsprijs is bepaald op basis van referentiemateriaal van de gemeente.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 52 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Bijlage 3 – Parameteradvies grondexploitaties 2025 Bijgevoegd als separaat bestand.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 53 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Bijlage 4 – Referentiemateriaal gehanteerde kosten Woonstraat – betonstraatsteen

Groenvoorziening blok en buurgroen – Gemiddeld kwaliteitsniveau

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 54 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Openbare verlichting woonstraat – Gemiddeld kwaliteitsniveau

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 55 van 55