Document · PDF

bijlage 3 Uitgangspuntennotitie Grondexploitaties Gebiedsvisie A32-zone

Raadsmarkt 26 mei 2025, gemeente HeerenveenBij agendapunt: Tafel 1: Gebiedsvisie A32 / Bestemmingsreserve sociale huur (ROM)15.427 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Gebiedsvisie A32-zone Uitgangspuntennotitie grondexploitaties 12 mei 2025

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

datum Pagina 1 van 55

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2 1332 AT Almere T 036-5300211 info@metafoor.nl www.metafoorro.nl

Gebiedsvisie A32-zone Uitgangspuntennotitie grondexploitaties

Opdrachtgever: Projectnaam/-locatie: Datum: Status/Versie: Auteur(s):

Gemeente Heerenveen A32-zone 12 mei 2025 Definitief Dhr. T. Ram Dhr. D. Grevelink Dhr. J. Beerens

D Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

datum Pagina 2 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Inhoudsopgave 1

Inleiding ............................................................................................................... 6 1.1

Aanleiding en achtergrond............................................................................................ 6

1.2

Gehanteerde bronnen .................................................................................................. 7

1.3

Leeswijzer .................................................................................................................... 7

Grondexploitatie Stadiongebied ........................................................................... 8 2.1

Berekeningen Noordplot .............................................................................................. 8

2.1.1 2.1.2

Ruimtegebruik Noordplot .................................................................................................8 Gemeentelijke grondexploitatiekosten Noordplot ...........................................................8

2.1.2.1 2.1.2.2 2.1.2.3

2.1.3 2.1.4 2.2

Bouw- en woonrijpmaken Noordplot .................................................................................. 8 Planontwikkelingskosten Noordplot ................................................................................. 10 Totale grondexploitatiekosten Noordplot ......................................................................... 10

Gemeentelijke grondopbrengsten Noordplot.................................................................10 Fasering kosten en opbrengsten Noordplot ...................................................................12 Stadionplot ................................................................................................................ 12

2.2.1 2.2.2

Ruimtegebruik Stadionplot .............................................................................................13 Gemeentelijke grondexploitatiekosten Stadionplot .......................................................13

2.2.2.1 2.2.2.2 2.2.2.3

Bouw- en woonrijpmaken Stadionplot .............................................................................. 13 Planontwikkelingskosten Stadionplot ............................................................................... 14 Totale grondexploitatiekosten Stadionplot ....................................................................... 14

2.2.3

Gemeentelijke grondopbrengsten Stadionplot...............................................................14

2.2.4

Fasering kosten en opbrengsten Stadionplot .................................................................14

2.3

Verlengde Veldschans ................................................................................................ 15

2.3.1 2.3.2

Ruimtegebruik Verlengde Veldschans ............................................................................15 Gemeentelijke grondexploitatiekosten Verlengde Veldschans.......................................15

2.3.2.1 2.3.2.2 2.3.2.3

2.3.3 2.3.4 2.4

Bouw- en woonrijpmaken Verlengde Veldschans ............................................................. 15 Planontwikkelingskosten Verlengde Veldschans ............................................................... 16 Totale grondexploitatiekosten Verlengde Veldschans ....................................................... 16

Gemeentelijke grondopbrengsten Verlengde Veldschans ..............................................16 Fasering kosten en opbrengsten Verlengde Veldschans .................................................17 Zuidstrook (Abe Lenstra boulevard) ............................................................................ 17

2.4.1 2.4.2

Ruimtegebruik Zuidstrook ..............................................................................................17 Gemeentelijke grondexploitatiekosten Zuidstrook .........................................................18

2.4.2.1 2.4.2.2 2.4.2.3

2.4.3 2.4.4

Bouw- en woonrijpmaken Zuidstrook ............................................................................... 18 Planontwikkelingskosten Zuidstrook ................................................................................. 18 Totale grondexploitatiekosten Zuidstrook ........................................................................ 18

Gemeentelijke grondopbrengsten Zuidstrook ...............................................................19 Fasering kosten en opbrengsten Zuidstrook ...................................................................19

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 3 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

2.5

Hoofdstructuur Stadiongebied .................................................................................... 20

2.5.1 2.5.2

Ruimtegebruik hoofdstructuur .......................................................................................20 Gemeentelijke grondexploitatiekosten hoofdstructuur .................................................22

2.5.2.1 2.5.2.2 2.5.2.3

2.5.3 2.5.4

Verwacht resultaat grondexploitatie Stadiongebied .................................................... 23

2.7

Verwacht resultaat grondexploitatie Stadiongebied incl. subsidie................................ 24

Hepkema’s park.................................................................................................. 26 3.1

Ruimtegebruik Hepkema’s park .................................................................................. 26

3.2

Gemeentelijke grondexploitatiekosten Hepkema’s park .............................................. 26 Bouw- en woonrijpmaken Hepkema’s park ....................................................................27 Planontwikkelingskosten Hepkema’s park ......................................................................28 Totale grondexploitatiekosten Hepkema’s Park .............................................................28

3.3

Gemeentelijke grondopbrengsten Hepkema’s park .................................................... 29

3.4

Fasering kosten en opbrengsten Hepkema’s park ........................................................ 30

3.5

Verwacht resultaat grondexploitatie Hepkema’s park ................................................. 31

3.6

Verwacht resultaat grondexploitatie Hepkema’s Park incl. subsidie ............................. 31

De Wachtkamer Skoatterwâld ............................................................................ 33 4.1

Ruimtegebruik Wachtkamer ....................................................................................... 33

4.2

Gemeentelijke grondexploitatiekosten Wachtkamer ................................................... 33

4.2.1 4.2.2 4.2.3

Gemeentelijke grondopbrengsten hoofdstructuur ........................................................23 Fasering kosten en opbrengsten hoofdstructuur ............................................................23

2.6

3.2.1 3.2.2 3.2.3

Bouw- en woonrijpmaken hoofdstructuur ........................................................................ 22 Planontwikkelingskosten hoofdstructuur .......................................................................... 22 Totale grondexploitatiekosten hoofdstructuur ................................................................. 23

Bouw- en woonrijpmaken Wachtkamer .........................................................................33 Planontwikkelingskosten Wachtkamer ...........................................................................34 Totale grondexploitatiekosten Wachtkamer ..................................................................34

4.3

Gemeentelijke grondopbrengsten Wachtkamer .......................................................... 35

4.4

Fasering kosten en opbrengsten Wachtkamer ............................................................. 36

4.5

Verwacht resultaat grondexploitatie Wachtkamer ...................................................... 36

4.6

Verwacht resultaat grondexploitatie Wachtkamer incl. subsidie .................................. 37

Kop Middenzone Skoatterwâld ........................................................................... 39 5.1

Ruimtegebruik Kop Middenzone ................................................................................. 39

5.2

Gemeentelijke grondexploitatiekosten Kop Middenzone............................................. 39

5.2.1

Bouw- en woonrijpmaken Kop Middenzone ...................................................................39

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 4 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

5.2.2

Planontwikkelingskosten Kop Middenzone ....................................................................40

5.2.3

Totale grondexploitatiekosten Kop Middenzone ............................................................40

5.3

Gemeentelijke grondopbrengsten Kop Middenzone .................................................... 40

5.4

Fasering kosten en opbrengsten Kop Middenzone ....................................................... 41

5.5

Verwacht resultaat grondexploitatie Kop Middenzone ................................................ 41

5.6

Verwacht resultaat grondexploitatie Kop Middenzone incl. subsidie ............................ 42

Bijlage 1 – Residuele grondwaardeberekeningen ....................................................... 44 Bijlage 2 – Berekening kostenposten ......................................................................... 49 Bijlage 3 – Parameteradvies grondexploitaties 2025 .................................................. 53 Bijlage 4 – Referentiemateriaal gehanteerde kosten .................................................. 54

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 5 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Inleiding

1.1

Aanleiding en achtergrond

Voor u ligt de uitgangspuntennotitie grondexploitaties behorend bij de Gebiedsvisie A32-zone. Hierin zijn opgenomen de ten behoeve van de A32-zone opgestelde grondexploitatieberekeningen voor de ontwikkelingen in/op: • De Noordplot (grondexploitatie Stadiongebied); • Hepkema’s Park; • Vlek 1 van Skoatterwâld fase 1-2: de Wachtkamer. Daarnaast zijn opgenomen de herziene versies van: • Grondprijs kantoorvoorziening Stadiongebied (Zuidstrook); • Kostenraming P6 Stadiongebied (Hoofdstructuur); • Vlek 8 van Skoatterwâld fase 1-2: Kop Middenzone. Deze berekeningen zijn opgezet door Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling (hierna Metafoor) in opdracht van de gemeente. Brink Management / Advies (hierna Brink) heeft in opdracht van de gemeente een second opinion uitgevoerd op de berekeningen voor de Noordplot en Hepkema’s Park. De daaruit voorvloeiende opmerkingen en suggesties zijn in deze notitie waar nodig verwerkt. In voorliggende uitgangspuntennotitie wordt ingegaan op het (woningbouw)programma, het gehanteerde ruimtegebruik, de onderbouwing voor het verwachte kostenniveau en de onderbouwing voor het verwachte (grond)opbrengstenniveau. Vanwege het stadium waarin bovenstaande ontwikkelingen zich bevinden, zijn er nog onzekerheden en risico’s aan zowel de kosten- als de opbrengstenkant van de uitgevoerde berekeningen.

Om toch tot een financiële doorrekening te komen zijn op bepaalde onderdelen aannames gedaan. In deze notitie wordt per ontwikkeling ingegaan op de onderdelen waarin aannames zijn gedaan. Om het risico als gevolg van aannames te beperken wordt aan de kostenkant rekening gehouden met een procentuele opslag voor onvoorziene kosten. Voor de Noordplot geldt dat deze ontwikkeling zich bevindt in een lopende grondexploitatie. In de overige deelgebieden van deze grondexploitatie vinden geen majeure (programma)wijzigingen plaats. Dit geldt tevens voor De Wachtkamer (onderdeel van Skoatterwâld fase 1-2). Op verzoek van de gemeente worden ook de gehanteerde uitgangspunten en financiën in de nog te realiseren gebieden van het Stadiongebied en Skoatterwâld fase 1-2 toegelicht en uiteengezet. Reden hiervoor is dat de Gebiedsvisie A32-zone (financiële) effecten heeft op de gehele grondexploitaties Stadiongebied en Skoatterwâld. Voor het Stadiongebied worden derhalve de volgende deelgrondexploitaties inzichtelijk gemaakt: • Stadionplot • Verlengde Veldschans • Zuidstrook • Hoofdstructuur Voor Skoatterwâld fase 1-2 betreft dit: • Vlek 8: Kop Middenzone. Hierin vindt tevens een uitbreiding van het programma plaats. De uitgangspunten die de gemeente in deze deelgrondexploitaties heeft genomen worden door Metafoor niet geanalyseerd of beoordeeld.

Metafoor heeft in deze grondexploitaties enkel de kostenkengetallen op prijspeil gebracht. Voor vlek 8 van Skoatterwâld fase 1-2 geldt dat er een wijziging in het woningbouwprogramma en in de kosten is doorgevoerd. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 6 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

1.2

Gehanteerde bronnen

Ten behoeve van de berekeningen is gebruik gemaakt van de volgende bronnen: • Gebiedsvisie A32-zone • 240214_Grex Stadiongebied.pdf • 240903_P23-0090 Heerenveen, Gebiedsvisie A32_Ruimtegebruikskaart Noordplot.pdf • DO_Parkeren Veldschans_fase I_241031.pdf • 241219_Ruimtegebruik_Heerenveen, Gebiedsvisie A32 – Wachtkamer – P6.pdf • 241205_Ruimtegebruik_Heerenveen, Gebiedsvisie A32 – Wachtkamer – alternatief.pdf • Woningbouwprogramma Wachtkamer tbv grex.docx • Schermafbeelding 2024-12-04 om 22.00.05.png • Hepkema_ruimtegebruik_bus_241219.pdf • 2025-01-16 Notitie herijking 2nd opinion Gebiedsvisie A32 zone Heerenveen (definitief).pdf • 2023 04 19 Stadiongebied rekenmodel.xlsx • Grondexploitatie Skoatterwâld fase 1-2 per 1-1-2024 (vastgesteld) • Grondexploitatie Stadiongebied per 1-1-2024 (vastgesteld) • Ruimtegebruik skw 23-2-2021.pdf • 240726-0493604-Akoestisch onderzoek Noordplot Heerenveen.pdf • 2024 02 27 DEFINITIEF – Memo grondwaardes Skoatterwâld Heerenveen.pdf

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden de berekeningen die door Metafoor zijn uitgevoerd voor de Noordplot toegelicht. Daarnaast worden de uitgangspunten van de overige deelgrondexploitaties toegelicht. Ten slotte wordt het financiële resultaat van grondexploitatie Stadiongebied uiteengezet. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de uitgangspunten en aannames in de door Metafoor uitgevoerde berekeningen voor grondexploitatie Hepkema’s Park. Aan het eind van dit hoofdstuk worden de financiële resultaten van deze grondexploitatie gepresenteerd. In hoofdstuk 4 worden de berekeningen voor vlek 1 van Skoatterwâld fase 1-2 (de Wachtkamer) inclusief het financiële resultaat gepresenteerd. Ten slotte wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de berekeningen van vlek 8 van Skoatterwâld fase 1-2 (Kop Middenzone).

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 7 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Grondexploitatie Stadiongebied

2.1

Berekeningen Noordplot

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de gehanteerde uitgangspunten in de berekening van de Noordplot. De berekening voor de Noordplot is opgezet door Metafoor.

2.1.1

Ruimtegebruik Noordplot

Het ruimtegebruik1 is door gemeente Heerenveen aan Metafoor verstrekt. In onderstaand figuur is het ruimtegebruik gepresenteerd:

Figuur 1 Ruimtegebruik Noordplot

Het ruimtegebruik vormt de input voor het ramen van de kosten en opbrengsten voor de Noordplot.

2.1.2

Gemeentelijke grondexploitatiekosten Noordplot

2.1.2.1 Bouw- en woonrijpmaken Noordplot De gemeentelijke kosten bestaan onder andere uit de investeringen in de openbare ruimte (bouw- en woonrijpmaken), zoals verharding, groen en openbare verlichting. Voor het ramen van (het gros van) de investeringen in de openbare ruimte is gebruik gemaakt van het civieltechnisch prijzenboek van Metafoor. Ten behoeve van deze raming zijn op onderdelen aannames gedaan, doordat de hiervoor benodigde informatie en / of onderzoeken nog niet voorhanden zijn. In dit stadium van ontwikkeling zijn aannames gebruikelijk. Wel dient in acht genomen te worden dat, naar mate verschillende aspecten van de ontwikkeling duidelijk worden, het kostenniveau zoals in de grondexploitatie is opgenomen kan wijzigen. In de huidige kostenraming zijn voor de volgende uitgangspunten genomen en aannames gedaan:

1 Ruimtegebruikskaart 03-09-2024: 240903_P23-0090 Heerenveen, Gebiedsvisie A32_Ruimtegebruikskaart Noordplot

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 8 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Het is onbekend welke grondsoort zich in dit plangebied bevindt en in welke mate dit al geschikt is voor bebouwing. Er wordt, vanwege de lage ligging van een deel van het plangebied, veiligheidshalve rekening gehouden met zachte, veenachtige ondergrond; In het plangebied loopt een kleine sloot. Deze dient ten behoeve van de ontwikkelingen gedempt te worden. Onduidelijk is de omvang van de sloot en of deze gedempt dient te worden met aan te leveren zand. Op basis van metingen wordt ingeschat dat de sloot ca 5 meter breed is en een oppervlakte heeft van 1.354 m². Daarbij wordt ervan uitgegaan dat dit kan met grond die in het plangebied aanwezig is; In het zuidoostelijk gelegen deel van het plangebied bevindt zich momenteel een geasfalteerde parkeerplaats die opgebroken dient te worden. Op basis van digitale inmeting is de oppervlakte van het op te breken asfalt ingeschat op 5.376 m². In de berekeningen is de aanname gedaan dat dit asfalt geen teer bevat. Als dit wél het geval is, heeft dit een kostenverhogend effect (ca € 0,1 miljoen); Het is onbekend of en in welke mate het grondgebied opgehoogd dient te worden. Met name het zuidwestelijk gedeelte van het plangebied ligt lager dan de omgeving zoals uit het hoogtebestand (gepresenteerd door ESRI2. Er wordt aangenomen dat in ca 1,6 ha van het plangebied een ophoging van 0,5 meter plaats dient te vinden.

Als meer of minder ophoging plaats dient te vinden, heeft dit invloed op het kostenniveau; In het noordelijk deel van het plangebied zijn bij een bodemonderzoek vervuilingen in de grond gevonden. Vooralsnog wordt aangenomen dat dit slechts beperkte vervuilingen zijn. Ten behoeve van een sanering wordt een stelpost van € 100.000,- opgenomen. Voor een concrete financiële indicatie van de kosten van sanering dient nader onderzoek plaats te vinden; Er is geen rioleringsplan. Aangenomen wordt dat er een RWA- (regenwater) en DWA-riolering wordt aangelegd. Dit geldt tevens voor de huisaansluitingen. Ten behoeve van de hoeveelheid aan te leggen riolering is een inschatting gedaan van de lengte van het benodigde riool op basis van digitale metingen. Hierbij is de aanname gedaan dat qua riolering aangehaakt kan worden op riolering in de nabije omgeving. Deze kosten worden gedekt door het Rioleringsfonds van de gemeente; In de Gebiedsvisie wordt indicatief aangegeven wat het kwaliteitsniveau van de openbare ruimte wordt. Metafoor schat in dat voor de Noordplot een gemiddeld kwaliteitsniveau betreft. Denk hierbij aan type verharding (betonstraatsteen en tegels), kwaliteit inrichting groen, type openbare verlichting, straatmeubilair e.d. in het openbaar gebied. Hierbij zijn aannames gedaan op basis van kengetallen in aantallen, zoals aantal lantaarnpalen, brandkranen e.d.

om tot een realistisch kostenniveau te komen (zie bijlage 4 voor enkele referentiebeelden). Afwijking van dit kwaliteitsniveau kan impact hebben op de kostenkant van de grondexploitatie; Er is nog geen afvalplan. Er wordt rekening gehouden met 5 ondergrondse containers en 1 milieustraat (papier/plastic/glas/groen). Dit komt voort uit de aanname dat er één afvalverzamelpunt per bouwblok gerealiseerd wordt; De grond in het gehele plangebied dient geschoond, gefreesd en geëgaliseerd te worden; Er wordt 1 fiets- en voetgangersbrug gerealiseerd. De kosten hiervoor zijn gebaseerd op gemeentelijk referentiemateriaal (offerte Haasnoot, specifiek voor deze locatie); Over alle grondexploitatiekosten wordt een opslag van 5% gehanteerd ten behoeve van tijdelijke maatregelen; Over alle grondexploitatiekosten wordt een opslag van 15% gehanteerd ten behoeve van onvoorziene kosten.

In bijlage II wordt per kostenpost in de grondexploitatie aangegeven hoe deze berekend wordt. 2Esri hoogtebestand o.b.v. data uit het Actueel Hoogtebestand Nederland (AHN) :

https://apps.arcgisonline.nl/hoogteviewer/AHN4/DTM/hillshade%20kleur/@191707.30076552607,552750.765846357,11

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 9 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

2.1.2.2

Planontwikkelingskosten Noordplot

De gemeentelijke plan- en VTU-kosten zijn gebaseerd op de VNG plankostenscan 2024. Doordat bekend is dat de plankostenscan 2024 relatief laag uitvalt, wordt een opslag van € 250.000,gehanteerd voor de Noordplot. Om het niveau van de plankosten te testen is ook de VNG Plankostenscan 2023 (onder de Wro) ingevuld. Deze komt op een vergelijkbaar niveau uit als gepresenteerd in tabel 1. 2.1.2.3

Totale grondexploitatiekosten Noordplot

Deze uitgangspunten leiden tot de volgende kostenopzet voor de Noordplot: Kostenpost Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten en VTU Overige kosten Totaal

Bedrag € 1.436.918 € 1.948.376 € 892.754 € 147.187 € 4.425.235

Tabel 1 Kostenopzet Noordplot (bedragen x € 1 mln.)

Onder de overige kosten zijn de kosten voor tijdelijke maatregelen geschaard. Dit betreffen de nog te realiseren kosten per 1-1-2025. In de laatste paragraaf van dit hoofdstuk wordt ingegaan op de boekwaarde van grondexploitatie Stadiongebied.

2.1.3

Gemeentelijke grondopbrengsten Noordplot

De gemeentelijke opbrengsten bestaan uit de grondopbrengsten die gerealiseerd worden uit de kavelverkoop. De hoogte van de grondopbrengsten hangt af van het te realiseren (woningbouw)programma. In de berekeningen is onderstaand woningbouwprogramma gehanteerd. Segment Sociale huur appartement Betaalbare koop appartement Vrije sector appartement Vrije sector grondgebonden Totaal

Aantal 90 110 70 30 300

Tabel 2 Woningbouwprogramma Noordplot

Met dit programma wordt aangesloten bij de wensen uit de woonvisie: 30% sociale huur en 36,7% betaalbare koopwoningen met een prijs tot € 405.000,- Vrij Op Naam (VON). De kavels onder sociale huurwoningen kennen gemeentelijk een vaste prijs: € 22.615 (grondprijs 2025). Voor de betaalbare en vrije sector woningen is door Metafoor een residuele grondwaardeberekening opgesteld. Deze berekening is uitermate gevoelig voor aannames. Omdat nu nog bijna geen beeld is van de vormgeving en uitstraling van de te realiseren woningen, kan zich op basis van het uiteindelijk te realiseren bouwplan nog een flinke afwijking ten opzichte van de opgestelde berekeningen voordoen. De marges rond onderstaande grondprijzen zijn in dit stadium dan ook aanzienlijk (variërend tussen -15% en +25%). Naar de mening van Metafoor zijn onderstaande prijzen voor de grondexploitatie reëel in dit planstadium. De volledige residuele grondwaardeberekeningen zijn terug te vinden in bijlage 1.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 10 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Dit leidt tot de volgende grondprijs per woning: Segment Sociale huur Betaalbare koop Betaalbare koop (hoogteaccent) Vrije sector appartement Vrije sector appartement (hoogteaccent) Vrije sector grondgebonden

Kavelprijs per woning € 22.615 € 50.612 € 34.884 € 57.035 € 52.597 € 82.353

Tabel 3 Kavelopbrengsten per type en segment Noordplot

Bij de prijsbepaling van de appartementen is als aanname gedaan dat appartementen inclusief parkeerplaats verkocht worden. Dit leidt tot de volgende totale nominale grondopbrengsten uit kavelverkoop: Segment en type woningen Sociale huur Betaalbare koop Betaalbare koop (hoogteaccent) Vrije sector appartement Vrije sector appartement (hoogteaccent) Vrije sector grondgebonden Totaal grondopbrengsten

Grondopbrengsten totaal € 2.035.350 € 4.150.215 € 976.757 € 2.395.456 € 1.472.725 € 2.470.602 € 13.501.106

Tabel 4 Grondopbrengsten per type en segment Noordplot

In de berekening van de kosten voor inrichting van de openbare ruimte wordt rekening gehouden met de aanleg van parkeerplaatsen op het maaiveld. Om te voldoen aan de norm voor parkeerplaatsen, dienen op de uit te geven kavels ook parkeervoorzieningen gerealiseerd te worden. Voor enkele kavels is het plan om een parkeervoorziening onder een dek (op het maaiveld) te realiseren. De kosten voor de realisatie van deze parkeervoorziening liggen bij de ontwikkelaar. Door Metafoor is als uitgangspunt genomen dat de door de gemeente gehanteerde oppervlakten voor parkeren afdoende zijn om te voldoen aan de parkeernorm. Hierop heeft geen analyse plaatsgevonden. Voor het berekenen van de stichtingskosten van een parkeerdek zijn referenties van gemeente Heerenveen gehanteerd. Ook deze berekening is uitermate gevoelig voor aannames. Er kan zich op basis van het uiteindelijk te realiseren bouwplan nog een flinke afwijking ten opzichte van de opgestelde berekeningen voordoen. Met name het meenemen van het parkeerdek in de totale constructie kan tot flinke voordelen leiden. De marges zijn in dit stadium dan ook aanzienlijk (variërend tussen -15% en +25%). Naar de mening van Metafoor zijn onderstaande prijzen voor de grondexploitatie reëel in dit planstadium. De volledige residuele grondwaardeberekeningen zijn terug te vinden in bijlage 1.

Voor de kavels waarop geen parkeervoorziening wordt gerealiseerd, geldt als uitgangspunt dat een binnenterrein met een verblijfsfunctie wordt gerealiseerd met relatief hoogwaardige kwaliteit. Ook deze kosten liggen bij de ontwikkelaar. De kosten voor de parkeervoorziening zijn gebaseerd op ervaringscijfers uit de gemeente voor vergelijkbare parkeervoorzieningen. Ten slotte dient een ontwikkelaar, vanwege de nabijgelegen A32, extra maatregelen in de bebouwing te treffen tegen het verkeersgeluid. Deze maatregelen worden gerealiseerd in de vorm van geluidsluwe gevels aan de kant van de A32. Om de kosten ten behoeve van deze maatregelen te ramen zijn de volgende uitgangspunten en aannames gemaakt:

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 11 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

De stichtingskosten van een appartement met een geluidsluwe gevel liggen 6% hoger dan bij een reguliere gevel. Dit percentage is gebaseerd op een kengetal uit de second opinion van Brink; Doordat momenteel niet bekend is hoeveel en welk segment woningen aan de kant van de A32 worden gerealiseerd worden, is hierin een aanname gedaan. Als uitgangspunt voor de berekening geldt dat 20% van de woningen een geluidsluwe gevel krijgt. Dit betreft 60 woningen. Daarnaast wordt als uitgangspunt genomen dat dit enkel de betaalbare woningen en vrije sector woningen betreft.

Dit leidt tot de volgende kostenopzet voor de parkeervoorziening, het binnenterreinen en de geluidsluwe gevels: Functie Binnenruimte parkeerdek Binnenruimte verblijfsfunctie Geluidsluwe gevels Totaal

Totaalprijs € 3.687.662 € 567.672 € 913.744 € 5.169.078

Tabel 5 Kosten binnenterreinen en geluidsluwe gevels (ontwikkelaarskosten)

Deze kosten worden in mindering gebracht op de hierboven genoemde grondopbrengsten uit kavelverkoop. Naast opbrengsten uit kavelverkoop wordt ook rekening gehouden met een bijdrage vanuit het gemeentelijke Rioolfonds in de grondexploitatie ter hoogte van de kosten voor het aanleggen van riolering en huis- of bedrijfsaansluitingen. Deze bijdrage wordt geraamd op € 227.855.

2.1.4

Fasering kosten en opbrengsten Noordplot

Bovenstaande kosten en opbrengsten zijn in overleg met de gemeente uiteengezet in de tijd. Hierbij is (op hoofdlijnen) de volgende fasering aangehouden: Kosten- of opbrengstenpost Bouwrijp maken Kavelverkopen Rioleringsbijdrage Woonrijpmaken Plankosten en VTU Overige kosten

2025

2026

2027 € 0,72 € 0,11

€ 0,11

€ 0,18

€ 0,18 € 0,03

2028 € 0,72 € 2,78 € 0,11 € 0,16 € 0,03

2029

2030

€ 2,78

€ 0,11 € 0,03

2031

€ 0,08 € 0,03

€ 1,95 € 0,08 € 0,03

Tabel 6 Fasering kosten en opbrengsten

De bedragen zoals gepresenteerd in bovenstaande tabel betreffen nominale bedragen. Doordat enkele geraamde bedragen pas worden uitgegeven of worden ontvangen, spelen invloeden als inflatie (kosten- en opbrengstenstijging) en rentekosten en -opbrengsten een rol in het financiële resultaat van de Noordplot. Aan het einde van dit hoofdstuk wordt hier nader op ingegaan voor de grondexploitatie Stadiongebied.

2.2

Stadionplot

Voor dit plot heeft Metafoor geen analyse op de opgenomen uitgangspunten in de berekeningen uitgevoerd. Er wordt enkel beschreven welke uitgangspunten gemeente Heerenveen hanteert in de (vastgestelde) deelgrondexploitatie. Ten slotte worden de kosten en opbrengsten geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2025. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 12 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

2.2.1

Ruimtegebruik Stadionplot

Voor het Stadionplot is geen ruimtegebruikskaart voorhanden. Wel is er een oppervlaktekaart3 voorhanden van het Stadiongebied, waar het Stadionplot onderdeel van uitmaakt. Deze is in onderstaande figuur gepresenteerd.

Figuur 2 Oppervlaktekaart Stadionplot

Gemeente Heerenveen heeft op basis van de omvang van dit plot een ruimtegebruik gedefinieerd aan de hand van gebruikelijke percentages. Dit ruimtegebruik is gehanteerd ten behoeve van het ramen van de gemeentelijke kosten op het Stadionplot. In onderstaande tabel is het ruimtegebruik gepresenteerd zoals dat in de deelgrondexploitatie Stadionplot wordt gehanteerd: Ruimtegebruik Stadionplot Uitgeefbaar Openbaar gebied Verharding Groen Water Totaal

Oppervlaktes 4.725 m² 6.755 m² 4.729 m² 2.027 m² 11.480 m²

Tabel 7 Ruimtegebruik Stadionplot

2.2.2

Gemeentelijke grondexploitatiekosten Stadionplot

2.2.2.1 Bouw- en woonrijpmaken Stadionplot De gemeente kent als uitgangspunt dat aan het openbaar gebied op de Stadionplot een verblijfsfunctie wordt toegekend. In de Gebiedsvisie A32-zone wordt dit terrein benoemd als evenemententerrein (voor bijvoorbeeld de kermis) en als potentiële ontwikkellocatie. Nadere verkenning van de mogelijkheden op dit plot dient plaats te vinden om tot een meer exacte kostenberekening te komen. Dit leidt tot de volgende uitgangspunten in de kostenberekening van het Stadionplot: - Het gehele plot dient bouwrijp gemaakt te worden. Hierbij wordt rekening gehouden met het schonen, frezen, egaliseren en verwerken van uitkomende grond. Er is de aanname gedaan dat geen ophoging van het terrein benodigd is; 3 Oppervlaktekaart: ‘’240214_Grex Stadiongebied’’

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 13 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Als uitgangspunt geldt dat het openbaar gebied op dit plot een verblijfsfunctie krijgt. Derhalve is de aanname gedaan dat de volledige verharding bestaat uit relatief hoogwaardige pleinverharding (natuursteen); Verder wordt uitgegaan van invulling met een relatief hoogwaardig kwaliteitsniveau: groenvoorziening, verlichting (10 lantaarnpalen), straatmeubilair e.d. waarvoor kosten zijn geraamd. Afwijking van het kwaliteitsniveau kan invloed hebben op het opgenomen kostenniveau; Ten slotte wordt rekening gehouden met een opslag van 3% voor tijdelijke maatregelen en 15% voor onvoorziene kosten over de uitvoeringskosten.

2.2.2.2 Planontwikkelingskosten Stadionplot Er wordt rekening gehouden met een opslag van 20% voor plankosten en 15% voor VTU-kosten over de uitvoeringskosten. 2.2.2.3

Totale grondexploitatiekosten Stadionplot

Deze uitgangspunten leiden tot de volgende kostenopzet voor de Stadionplot: Kostenpost Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten en VTU Overige kosten Totaal

Bedrag € 67.043 € 988.173 € 377.519 € 32.594 € 1.465.329

Tabel 8 Kostenopzet Stadionplot

2.2.3

Gemeentelijke grondopbrengsten Stadionplot

In de Gebiedsvisie wordt aangegeven dat op dit plot op termijn de ontwikkeling van een commerciële functie in combinatie met een woonfunctie tot de mogelijkheden behoort. Deze ontwikkeling is vooralsnog zeer onzeker. De gemeente houdt door deze onzekerheid veiligheidshalve nog geen rekening met grondopbrengsten binnen deze deelgrondexploitatie. In de deelgrondexploitatie is geen rekening gehouden met rioleringskosten dus wordt ook geen rekening gehouden met een bijdrage van uit het Rioleringsfonds.

2.2.4

Fasering kosten en opbrengsten Stadionplot

Bovenstaande kosten zijn in overleg met de gemeente uiteengezet in de tijd. Hierbij is (op hoofdlijnen) de volgende fasering aangehouden:

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 14 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Kosten- of opbrengstenpost Bouwrijp maken Kavelverkopen Rioleringsbijdrage Woonrijpmaken Plankosten en VTU Overige kosten

2025

2026

2027

2028 € 0,07

2029

2030

2031

€ 0,03

€ 0,09

€ 0,09 € 0,01

€ 0,99 € 0,09 € 0,01

Tabel 9 Fasering kosten en opbrengsten (bedragen x € 1 mln.)

De bedragen zoals gepresenteerd in bovenstaande tabel betreffen nominale bedragen. Doordat enkele geraamde bedragen pas worden uitgegeven of worden ontvangen, spelen invloeden als inflatie (kosten- en opbrengstenstijging) en rentekosten en -opbrengsten een rol in het financiële resultaat van de Stadionplot. Aan het einde van dit hoofdstuk wordt hier nader op ingegaan voor de grondexploitatie Stadiongebied.

2.3

Verlengde Veldschans

Voor dit plot heeft Metafoor geen analyse op de opgenomen uitgangspunten in de berekeningen uitgevoerd. Er wordt enkel beschreven welke uitgangspunten gemeente Heerenveen hanteert in de (vastgestelde) deelgrondexploitatie. De kosten zijn geactualiseerd naar prijspeil 1-1-2025.

2.3.1

Ruimtegebruik Verlengde Veldschans

Voor de Verlengde Veldschans is een definitief ontwerp4 voorhanden. Er zijn geen oppervlaktes bekend. Het DO is in onderstaand figuur gepresenteerd:

Figuur 3 Definitief ontwerp Verlengde Veldschans

2.3.2

Gemeentelijke grondexploitatiekosten Verlengde Veldschans

2.3.2.1 Bouw- en woonrijpmaken Verlengde Veldschans Op de Verlengde Veldschans wordt een parkeerplaats gerealiseerd. De opgenomen kosten in de grondexploitatie zijn gebaseerd op ‘’Raming uitbreiding parkeerterrein Veldschans v2.0’’. De hierin 4 Definitief ontwerp: ‘’DO_Parkeren Veldschans_fase1_241031.pdf’’

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 15 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

opgenomen kosten zijn geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2025. In de raming zijn de volgende uitgangspunten opgenomen: - Het gehele plangebied dient bouwrijp gemaakt te worden. Er wordt rekening gehouden met opruimingswerk, grondwerk (zoals ontgraven, vervoeren en verwerken van grond), het verwijderen van de huidige verharding en rioleringswerkzaamheden; - Daarnaast wordt rekening gehouden met het aanleggen van verhardingen ten behoeve van het parkeren maar ook ten behoeve van de toegangswegen (zowel rijwegen als voetpaden); - Er wordt rekening gehouden met het planten van bomen; - Er is gewerkt met een opslag van 15% voor onvoorziene kosten. In het ramen van de kosten zijn enkele aannames gedaan, te weten: - Er is een beperkte opbouw onder de verharding nodig (0,5 m zand en 20 cm menggranulaat). Er wordt vanuit gegaan dat de grond onder de Verlengde Veldschans voldoende draagkrachtig is; - Te ontgraven grond is niet verontreinigd en kan hergebruikt worden in de plantvakken; - Alle looppaden worden uitgevoerd met dezelfde materialen als op de Abe Lenstra Boulevard. Er is gerekend met het nieuw aanleveren van materialen; - Er is geen rekening gehouden met het verleggen van nutsvoorzieningen; - De prijs van de loopbruggen is een inschatting. Deze prijs hangt sterk samen met het ontwerp; - Er zijn geen beheerskosten meegenomen in de raming.

De inrichting van de Verlengde Veldschans bestaat uit twee fases. Fase 1 betreft de inrichting van de Verlengde Veldschans zelf. Fase 2 betreft de inrichting van het oostelijk deel, in de overloop richting de Noordplot. Als uitgangspunt is genomen dat de geraamde kosten afdoende zijn om beide fases in te richten. 2.3.2.2 Planontwikkelingskosten Verlengde Veldschans Er is rekening gehouden met een opslag van ca 20% over de uitvoeringswerkzaamheden voor plankosten en VTU-kosten. 2.3.2.3 Totale grondexploitatiekosten Verlengde Veldschans Deze uitgangspunten leiden tot de volgende kostenopzet voor de Verlengde Veldschans: Kostenpost Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten en VTU Overige kosten Totaal

Bedrag € 315.342 € 861.889 € 226.222 € 0 € 1.403.454

Tabel 10 Kostenopzet Verlengde Veldschans

Dit betreffen de nog te realiseren kosten per 1-1-2025. In de laatste paragraaf van dit hoofdstuk wordt ingegaan op de boekwaarde van grondexploitatie Stadiongebied.

2.3.3

Gemeentelijke grondopbrengsten Verlengde Veldschans

In deze deelgrondexploitatie zijn geen (grond)opbrengsten geprognosticeerd.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 16 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

2.3.4

Fasering kosten en opbrengsten Verlengde Veldschans

Bovenstaande kosten zijn in overleg met de gemeente uiteengezet in de tijd. Hierbij is (op hoofdlijnen) de volgende fasering aangehouden: Kosten- of opbrengstenpost Bouwrijp maken Kavelverkopen Rioleringsbijdrage Woonrijpmaken Plankosten en VTU Overige kosten

2025 € 0,32

2026

2027

2028

2029

2030

2031

€ 0,86 € 0,23

Tabel 11 Fasering kosten en opbrengsten (bedragen x € 1 mln.)

De bedragen zoals gepresenteerd in bovenstaande tabel betreffen nominale bedragen. Doordat enkele geraamde bedragen pas worden uitgegeven of worden ontvangen, spelen invloeden als inflatie (kosten- en opbrengstenstijging) en rentekosten en -opbrengsten een rol in het financiële resultaat van de Verlengde Veldschans. Aan het einde van dit hoofdstuk wordt hier nader op ingegaan voor de grondexploitatie Stadiongebied.

2.4

Zuidstrook (Abe Lenstra boulevard)

Voor dit plot heeft Metafoor een analyse uitgevoerd op de gehanteerde grondprijs voor de hier geprognosticeerde kantoorvoorziening. Daarnaast wordt beschreven welke uitgangspunten gemeente Heerenveen hanteert in de (vastgestelde) deelgrondexploitatie en de kostenkengetallen zijn geactualiseerd.

2.4.1

Ruimtegebruik Zuidstrook

Voor de Zuidstrook is geen ruimtegebruikskaart voorhanden. Wel is er een oppervlaktekaart5 van het Stadiongebied waar de Zuidstrookonderdeel van uitmaakt. Deze is gepresenteerd in onderstaand figuur.

Figuur 4 Oppervlaktekaart Zuidstrook

5 Oppervlaktekaart: ‘’240214_Grex Stadiongebied’’

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 17 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Gemeente Heerenveen heeft op basis van de omvang van dit plot een ruimtegebruik gedefinieerd. Hierbij is ingeschat dat 75% van dit plot uitgeefbaar gebied ten behoeve van een kantoorvoorziening betreft. Het restant wordt ingericht als parkeervoorziening. Dit ruimtegebruik is gehanteerd ten behoeve van het ramen van de gemeentelijke kosten op het Stadionplot. In onderstaande tabel is het ruimtegebruik gepresenteerd zoals dat in de (reeds vastgestelde) deelgrondexploitatie Stadionplot wordt gehanteerd: Ruimtegebruik Zuidstrook Uitgeefbaar Openbaar gebied Verharding Groen Water Totaal

Oppervlaktes 3.876 m² 1.292 m² 1.224 m² 68 m² 5.168 m²

Tabel 12 Ruimtegebruik Zuidstrook

2.4.2

Gemeentelijke grondexploitatiekosten Zuidstrook

2.4.2.1 Bouw- en woonrijpmaken Zuidstrook De gemeente heeft als uitgangspunt genomen dat het openbaar gebied rondom de kantoorvoorziening wordt ingericht als parkeerplaats, aansluitend bij de rest van het openbaar gebied van de Abe Lenstra Boulevard. Bij de berekening van de uitvoeringskosten zijn de volgende uitgangspunten genomen: - Het gehele plot dient bouwrijp gemaakt te worden. Hierbij wordt rekening gehouden met het schonen, frezen, egaliseren en verwerken van uitkomende grond. Er is de aanname gedaan dat geen ophoging van het terrein benodigd is; - Er zijn geen bodemonderzoeken voorhanden voor deze locatie. Als uitgangspunt is in de financiële berekeningen genomen dat geen bodemsanering nodig is; - Er dient een ingemeten oppervlakte van ca 1.800 m² aan asfaltverharding opgebroken te worden (zuidwestelijk deel van het deelplangebied). Hierin is de aanname gedaan dat het geen teerhoudend asfalt betreft. Als er wel teer in dit asfalt blijkt te zitten, kan dit een kostenverhogend effect hebben; - Er wordt klinkerverharing aangelegd ten behoeve van de parkeerplaatsen voor de kantoorvoorziening; - Verder wordt uitgegaan van invulling van relatief hoogwaardig kwaliteitsniveau: een kleine groenvoorziening, verlichting (6 lantaarnpalen), straatmeubilair e.d. waarvoor kosten zijn geraamd.

Afwijking van het kwaliteitsniveau kan invloed hebben op het opgenomen kostenniveau; - Ten slotte wordt rekening gehouden met een opslag van 3% voor tijdelijke maatregelen en een opslag van 15% voor onvoorziene kosten over de uitvoeringswerkzaamheden. 2.4.2.2 Planontwikkelingskosten Zuidstrook Er wordt rekening gehouden met een opslag van 20% voor plankosten en 15% voor VTU-kosten over de uitvoeringskosten. 2.4.2.3 Totale grondexploitatiekosten Zuidstrook Deze uitgangspunten leiden tot de volgende kostenopzet voor de Stadionplot:

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 18 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Kostenpost Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten en VTU Overige kosten Totaal

Bedrag € 125.516 € 196.954 € 104.110 € 9.675 € 436.255

Tabel 13 Kostenopzet Stadionplot

2.4.3

Gemeentelijke grondopbrengsten Zuidstrook

Als uitgangspunt in de gemeentelijke berekeningen is genomen dat de Zuidstrook een uitgeefbaar gebied kent van 3.876 m². Door middel van een bebouwingspercentage van 75% en het uitgangspunt dat op deze locatie 3 lagen worden gebouwd, is bepaald dat op dit plot ca 8.721 m² BVO kantoorvoorziening gebouwd kan worden. Metafoor heeft een residuele grondwaardeberekening opgezet om de grondopbrengsten te berekenen. Daarnaast is een comparatieve analyse uitgevoerd waarbij is gekeken naar grondprijsbrieven van gemeenten in noord Nederland. Als uitgangspunt voor de verkoop van het kavel is genomen dat zich een koper-gebruiker en geen belegger zal vestigen op deze locatie. Reden hiervoor is dat ingeschat wordt dat beleggers niet tot beperkt geïnteresseerd zullen zijn in deze kantoorlocatie. Met deze uitgangspunten adviseert Metafoor de gemeente om in de grondexploitatie rekening te houden met een grondwaarde van ca € 686.779 (zie bijlage 1 voor de residuele grondwaardeberekening). Hierbij dient vermeld te worden dat Metafoor inschat dat de markt voor kantoorvoorzieningen in Noord Nederland beperkt is, met name op locaties die verder van een station gelegen zijn. In de berekening van de grondwaarde en in de comparatieve analyse is daarom voorzichtigheid betracht. Metafoor adviseert daarom, zodra zich gegadigden melden, de werkelijke grondprijs te laten taxeren.

Ook wordt rekening gehouden met een bijdrage vanuit het gemeentelijke Rioolfonds in de grondexploitatie ter hoogte van de kosten voor het aanleggen van riolering en huis- of bedrijfsaansluitingen. Deze bijdrage wordt geraamd op € 37.709.

2.4.4

Fasering kosten en opbrengsten Zuidstrook

2025

2026 € 0,13

2027

2028

2029

2030

2031

€ 0,69 € 0,04 € 0,03

€ 0,03 € 0,01

€ 0,02 € 0,01

€ 0,20 € 0,02 € 0,01

Tabel 14 Fasering kosten en opbrengsten (bedragen x € 1 mln.)

De bedragen zoals gepresenteerd in bovenstaande tabel betreffen nominale bedragen. Doordat enkele geraamde bedragen pas worden uitgegeven of worden ontvangen, spelen invloeden als

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 19 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

inflatie (kosten- en opbrengstenstijging) en rentekosten en -opbrengsten een rol in het financiële resultaat van de Zuidstrook. Aan het einde van dit hoofdstuk wordt hier nader op ingegaan voor de grondexploitatie Stadiongebied.

2.5

Hoofdstructuur Stadiongebied

De deelgrondexploitatie hoofdstructuur fungeert als overkoepelend deelgebied. Hierin worden de ingrepen in de hoofdinfrastructuur opgenomen. Dit komt neer op ingrepen in twee gebieden: - Atalantastraat - P6 Voor de Atalantastraat heeft Metafoor geen analyse op de opgenomen uitgangspunten in de berekeningen uitgevoerd. Er wordt enkel beschreven welke uitgangspunten gemeente Heerenveen hanteert in de (vastgestelde) deelgrondexploitatie. Voor de ingrepen in P6 geldt dat Metafoor een herberekening van de gemeentelijke kosten heeft uitgevoerd.

2.5.1

Ruimtegebruik hoofdstructuur

Voor de Atalantastraat is geen ruimtegebruikskaart6 voorhanden. Wel is er een oppervlaktekaart van het Stadiongebied, waar de hoofdstructuur onderdeel van uitmaakt. Deze is gepresenteerd in onderstaand figuur.

Figuur 5 Oppervlaktekaart Hoofdstructuur

Als uitgangspunt geldt dat het gebied waarin ingrepen plaatsvinden een oppervlakte kent van 9.300 m², op basis van een profiel-breedte van 30 meter (trottoir, fietspad, rijweg en groenvoorziening) en een lengte van 310 meter. Dit gebied wordt (her)ingericht, waarbij ten behoeve van de kostenberekening de volgende uitgangspunten zijn genomen: - Breedte rijweg: 7 meter - Breedte fietspad: 4 meter - Breedte voetpad: 5 meter (2,5 meter aan weerszijden van het wegprofiel)

6 Oppervlaktekaart: ‘’240214_Grex Stadiongebied’’

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 20 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Het restant van het wegprofiel wordt ingericht als groenvoorziening. Dit leidt tot het volgende ruimtegebruik voor de Atalantastraat: Ruimtegebruik Atalantastraat Uitgeefbaar Openbaar gebied Verharding Groen Water Totaal

Oppervlaktes 9.300 m² 4.960 m² 4.340 m² 9.300 m²

Tabel 15 Ruimtegebruik Atalantastraat

Voor P6 geldt dat de gemeente voornemens is deze onverharde parkeerplaats een upgrade tot verhard parkeerplaats te geven. Hiervoor is als uitgangspunt onderstaande ruimtegebruikskaart 7 genomen.

Figuur 6 Ruimtegebruik P6

Dit leidt tot de volgende opzet van het ruimtegebruik: Ruimtegebruik P6 Uitgeefbaar Openbaar gebied Verharding Groen Water Totaal

Oppervlaktes 22.195 m² 16.721 m² 5.474 m² 22.195 m²

Tabel 16 Ruimtegebruik P6 (Buiten GREX-grenzen)

7 Ruimtegebruikskaart 19-12-2024: 241219_Ruimtegebruik_Heerenveen, Gebiedsvisie A32 – Wachtkamer – P6.pdf

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 21 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

2.5.2

Gemeentelijke grondexploitatiekosten hoofdstructuur

2.5.2.1 Bouw- en woonrijpmaken hoofdstructuur In de kostenberekening van het inrichten van de Atalantastraat heeft de gemeente de volgende uitgangspunten genomen: - De verhardingen die zich momenteel in het deelplangebied bevinden dienen opengebroken te worden. Hierbij is als aanname gedaan dat momenteel de helft van het gebied verhard is. Dit is een grove aanname; - Als uitgangspunt is genomen dat er draagkrachtige grond onder de huidige infrastructuur aanwezig is; - Als uitgangspunt geldt dat de rijweg opnieuw wordt geasfalteerd; - Als uitgangspunt voor de fietspaden is tevens asfaltverharding genomen; - Voor voetpaden wordt aangenomen dat deze door middel van tegelverharding worden aangelegd; - Als uitgangspunt geldt dat voor de Atalantastraat geen ingrepen aan de riolering benodigd zijn; - Ten slotte wordt rekening gehouden met het aanleggen van nieuwe, relatief hoogwaardige groenvoorziening en verlichting (16 lantaarnpalen) langs de Atalantastraat. In de grondexploitatieberekening van de hoofdstructuur werd tevens rekening gehouden met een voetgangersbrug (Nieuwburen). Deze brug verplaatst naar de begroting van de Noordplot. P6 bevindt zich niet binnen het plangebied van het Stadiongebied. De upgrade van P6 is volledig het gevolg van de ontwikkelingen in het Stadiongebied.

Daarom is de aanname gedaan dat de te maken kosten op P6 volledig aan grondexploitatie Stadiongebied zijn toe te rekenen. Hierachter ligt geen concrete onderbouwing. Als blijkt dat deze kosten niet volledig ingebracht kunnen worden in grondexploitatie Stadiongebied, kan de situatie zich voordoen dat een deel van de kosten met andere middelen gedekt moeten worden. In de kostenberekening van de upgrade van P6 worden door Metafoor de volgende uitgangspunten gehanteerd: - Het gehele plangebied dient bouwrijp gemaakt te worden. Dit betekent dat het gebied wordt geschoond, gefreesd, geëgaliseerd en dat de vrijkomende grond wordt verwerkt over het plangebied; - Er wordt een parkeerplaats gerealiseerd met asfaltverharding. Ook wordt rekening gehouden met het uitbreiden van het fietspad in ten noorden van P6; - Er wordt op P6 groenvoorziening gerealiseerd met een basiskwaliteitsniveau. Hetzelfde geldt voor de openbare verlichting (27 stuks); - Er is nog geen rioleringsplan. Als uitgangspunt is genomen dat enkel een hemelwaterafvoer (HWA) riolering geplaatst wordt en dat deze kan worden verbonden met de reeds bestaande riolering in de omgeving. - Er wordt een opslag van 15% gerekend voor onvoorziene kosten over de uitvoeringskosten. In bijlage II wordt per kostenpost in de grondexploitatie aangegeven hoe deze berekend wordt.

2.5.2.2 Planontwikkelingskosten hoofdstructuur Er wordt rekening gehouden met een opslag van 10% voor plankosten en 20% voor VTU-kosten over de uitvoeringskosten. De aanname is gedaan dat met een relatief laag percentage plankosten kan worden volstaan aangezien (1) de locatie nu reeds infrastructuur betreft en (2) dit een deelgrondexploitatie betreft waarin geen gronduitgiftes plaatsvinden. Voor VTU geldt dat een relatief hoog percentage is aangehouden aangezien de engineering van de ingrepen met name door IBOR zal worden uitgevoerd.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 22 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

2.5.2.3

Totale grondexploitatiekosten hoofdstructuur

Deze uitgangspunten leiden tot de volgende kostenopzet voor de hoofdstructuur. Hierbij zijn de kosten voor inrichting P6 volledig onder ‘Woonrijp maken’ geschaard: Kostenpost Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten en VTU Overige kosten Totaal

Bedrag € 375.246 € 2.992.578 € 1.035.464 € 101.035 € 4.504.324

Tabel 17 Kostenopzet hoofdstructuur

2.5.3

Gemeentelijke grondopbrengsten hoofdstructuur

In deze deelgrondexploitatie zijn geen (grond)opbrengsten geprognosticeerd.

2.5.4

Fasering kosten en opbrengsten hoofdstructuur

Bovenstaande kosten zijn in overleg met de gemeente uiteengezet in de tijd. Hierbij is (op hoofdlijnen) de volgende fasering aangehouden. De inrichting van P6 is hierbij volledig onder het woonrijpmaken opgenomen (jaarschijven 2025 en 2026): Kosten- of opbrengstenpost Bouwrijp maken Kavelverkopen Rioleringsbijdrage Woonrijpmaken Plankosten en VTU Overige kosten

2025

2026

€ 0,47 € 0,17 € 0,01

€ 1,88 € 0,14 € 0,01

2027

€ 0,03

2028

€ 0,03

2029

€ 0,22

2030 € 0,38

€ 0,22 € 0,04

2031

€ 0,65 € 0,22 € 0,04

Tabel 18 Fasering kosten en opbrengsten (bedragen x € 1 mln.)

De bedragen zoals gepresenteerd in bovenstaande tabel betreffen nominale bedragen. Doordat enkele geraamde bedragen pas worden uitgegeven of worden ontvangen, spelen invloeden als inflatie (kosten- en opbrengstenstijging) en rentekosten en -opbrengsten een rol in het financiële resultaat van deelgrondexploitatie hoofdstructuur. Aan het einde van dit hoofdstuk wordt hier nader op ingegaan voor de grondexploitatie Stadiongebied.

2.6

Verwacht resultaat grondexploitatie Stadiongebied

Om een beeld te krijgen van het totale resultaat van grondexploitatie Stadiongebied zijn de uitgangspunten per deelgrondexploitatie geconsolideerd in het rekenmodel GrexManager. De bedragen zoals in dit hoofdstuk benoemd zijn hierin doorgevoerd. Omdat grondexploitatie Stadiongebied een lopende grondexploitatie is, is er sprake van een boekwaarde. Per 1-1-2025 is deze boekwaarde € 4.840.655. Daarnaast wordt, op basis van het parameteradvies van Metafoor (zie bijlage 3), ingeschat wat de invloed is van kosten- en opbrengstenstijging. Verder wordt gerekend met het gemeentelijke rentepercentage van 1,66%. Hiermee wordt het resultaat op eindwaarde van de grondexploitatie berekend. Ten slotte wordt een disconteringsvoet van 2,00% gehanteerd Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 23 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

conform BBV-regelgeving. Door middel van deze disconteringsvoet worden de gemeentelijke kosten en opbrengsten contant gemaakt naar prijspeil 1-1-2025. In onderstaande tabel is het resultaat op contante waarde gepresenteerd:

Nog te realiseren kosten (nominaal) Nog te realiseren opbrengsten (nominaal) Boekwaarde per 1-1-2025 Resultaat (nominaal) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente kosten Rente opbrengsten Resultaat (eindwaarde) Resultaat (contante waarde)

Grondopbrengsten totaal € 12.234.596 € 9.284.371 € 4.840.655 € -7.790.880 € 1.490.934 € 1.932.380 € 1.081.408 € 230.721 € -8.200.121 € -7.138.699

Tabel 19 Financieel resultaat grondexploitatie Stadiongebied

2.7

Verwacht resultaat grondexploitatie Stadiongebied incl. subsidie

Gemeente Heerenveen is voornemens gebruik te maken van de door het Rijk aangekondigde Realisatiestimulans. Met deze regeling ontvangen gemeenten mogelijk een vast bedrag per betaalbare woning op het moment dat de start van de bouw heeft plaatsgevonden. Hiermee beoogt het rijk de bouw van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen te stimuleren. Op het moment van schrijven is nog geen ministeriële regeling vastgesteld ten behoeve van deze subsidie en is de exacte werking ervan nog onzeker. Het opnemen van een nog niet beschikte subsidie in de grondexploitatie is overigens zonder meer risicovol. Het wegvallen van de subsidie heeft impact op het financiële resultaat van grondexploitaties. Het verdient daarom de voorkeur om een mogelijke subsidie op te nemen als kans in de risicoanalyses ten behoeve van het bepalen van de vereiste weerstandscapaciteit en niet als direct geraamde opbrengst in de grondexploitatie. De gemeente heeft Metafoor verzocht door te rekenen wat het effect is van het meenemen van een subsidie van € 7.000,- per woning excl. btw. In onderstaande tabel wordt dit gepresenteerd.

Grondopbrengsten totaal € 12.234.596 € 10.215.371 € 4.840.655 € -6.859.880 € 1.490.934 € 1.932.380 € 1.081.408 € 269.873 € -7.229.969 € -6.294.123

Tabel 20 Financieel resultaat grondexploitatie Stadiongebied

Bij het opnemen van de subsidie zijn de volgende aannames gedaan: - Subsidieverstrekking vindt plaats in het jaar van de aanvang van de bouw aan de betaalbare woning. Uitgangspunt is dat startbouw plaatsvindt in hetzelfde jaar als kaveluitgifte;

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 24 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

De subsidie wordt aangevraagd voor de woningen op de kavels die tot en met 2029 verkocht worden; De hoogte van de subsidie wordt niet geïndexeerd gedurende de looptijd van het project (opbrengstenstijging is 0,0%).

Voor het Stadiongebied leidt dit tot een subsidie van € 931.000 voor 133 woningen. Doordat een deel van de kavels naar verwachting pas na 2029 uitgegeven wordt, wordt niet voor elke betaalbare woning een subsidie ingerekend.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 25 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

Hepkema’s park

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de gehanteerde uitgangspunten in de berekening van Hepkema’s Park. De berekening voor Hepkema’s Park is opgezet door Metafoor.

3.1

Ruimtegebruik Hepkema’s park

Het ruimtegebruik8 is door gemeente Heerenveen aan Metafoor verstrekt. In onderstaand figuur is het ruimtegebruik gepresenteerd:

Figuur 7 Ruimtegebruik Hepkema’s park

3.2

Gemeentelijke grondexploitatiekosten Hepkema’s park

In onderstaande paragraaf worden de uitgangspunten voor de kostenraming van grondexploitatie Hepkema’s park toegelicht. Naast de kostenraming kennen de gronden en opstallen in de grondexploitatie een boekwaarde van € 1.703.552. Dit bedrag bestaat uit de boekwaarde van de scholen aan de Buitenbaan 3 (€ 582.967), Buitenbaan 5 (€ 716.935) en de boekwaarde van de gronden achter de K.R. Poststraat (€ 403.650). Hiermee wordt in de grondexploitatiebegroting rekening gehouden.

8 Ruimtegebruikskaart 19-12-2024: Hepkema_ruimtegebruik_bus_241219.pdf

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Heerenveen

12 mei 2025 Pagina 26 van 55

Uitgangspuntennotitie grondexploitaties A32-zone

3.2.1

Bouw- en woonrijpmaken Hepkema’s park

Ten behoeve van deze raming zijn op onderdelen aannames gedaan, doordat de hiervoor benodigde informatie en / of onderzoeken nog niet voorhanden zijn. In dit stadium van ontwikkeling zijn aannames gebruikelijk. Wel dient in acht genomen te worden dat, naar mate verschillende aspecten van de ontwikkeling duidelijk worden, het kostenniveau zoals in de grondexploitatie is opgenomen kan wijzigen. In de huidige kostenraming zijn voor de volgende uitgangspunten genomen en aannames gedaan: - In het noordelijk deel van de plangebied dient een school te worden gesloopt. Vanwege het bouwjaar van de school wordt voorzichtigheidshalve rekening gehouden met asbestsanering. Als er geen asbest in de opstallen aanwezig blijkt te zijn, bestaat de mogelijkheid dat de sloop goedkoper uitvalt; - Rondom de school bevindt zich op te breken verharding (betonstraatsteen). Op basis van inmeting wordt rekening gehouden met een op te breken oppervlakte van 5.925 m²; - Het is onbekend welke grondsoort zich in dit plangebied bevindt en in welke mate dit al geschikt is voor bebouwing. Er wordt, vanwege de bebossing in het gebied, veiligheidshalve rekening gehouden met zachte, veenachtige ondergrond; - In het plangebied loopt een te dempen watergang. Onduidelijk is de omvang van de sloot en of deze gedempt dient te worden met aan te leveren zand.

Op basis van metingen wordt ingeschat dat de sloot ca 5 meter breed is en een oppervlakte heeft van 2.495 m². Daarbij wordt ervan uitgegaan dat dit kan met grond die in het plangebied aanwezig is; - In het zuidelijk gelegen deel van het plangebied bevindt zich momenteel een (deels geasfalteerde) parkeerplaats die opgebroken dient te worden. In de berekeningen is de aanname gedaan dat dit asfalt geen teer bevat. Op basis van digitale inmeting wordt gerekend met een op te breken oppervlakte van 3.120 m². Het overige deel van dit parkeerplaats is verhard door middel van puin. Als uitgangspunt wordt genomen dat dit verwijderd wordt bij het bouwrijpmaken (schonen en frezen); - Het is onbekend of en in welke mate het grondgebied opgehoogd dient te worden. Met name het noordelijk gedeelte van het plangebied ligt lager dan de omgeving zoals uit het hoogtebestand (gepresenteerd door ESRI9). Dit betreft het gebied rondom de Pastorielaan. Er wordt aangenomen dat in ca 1,1 ha van het plangebied een ophoging van 0,5 meter plaats dient te vinden. Er dient nader onderzoek uitgevoerd te worden naar de benodigde ophoging om het exacte kostenniveau te bepalen; - Er is geen rioleringsplan. Aangenomen wordt dat er een RWA- (regenwater) en DWA-riolering wordt aangelegd. Dit geldt tevens voor de huisaansluitingen.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Heerenveen&id=47cde743-09e5-4c1b-940f-bb82eddf5827