Bijlage 2i - Zienswijze 09
Tekst van het document
Z.23.413563
-
D.23.1721248
Advocaten bestuursrecht, bouw- en
vastgoedrecht
AANGETEKEND
Concertgebouwplein
Gemeente
1071
Heerenveen
Postbus 15000 GA
15
H
Amsterdam
(geanonimiseerd) AO} ME (geanonimiseerd) —
De gemeenteraad 8440
LL
Heerenveen
Amsterdam,
8 december
2023
SEE. Onze Uw
(geanonimiseerd) _Ontwerpbestemmingsplan mn
referentie:
Betreft
|
(geanonimiseerd) NN
referentie
Aanvullende
:
raad,
Namens
cliënten, de heer NN (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) EN
12
zienswijze
Geachte
en
evo
ingekomen
DEC. _
d.d
2023
(geanonimiseerd) veiden wonende NN
2023 een pro forma zienswijze in tegen het (geanonimiseerd) ME ontwerpbestemmingsplan BEN (geanonimiseerd) hierna: “ontwerpbestemmingsplan”). Een kopie van de pro aan
forma zienswijze Middels deze doen
wens
tiende
te
is bijgevoegd
brief maak
ik enkele
ik
ik op 30
november
als bijlage 1.
namens
cliënten de gronden
inleidende opmerkingen
te
van
hun
zienswijze kenbaar. Alvorens dat
te
maken.
Inleiding
I
1.
Het
ontwerpbestemmingsplan heeft betrekking op de gronden “de Locatie”.
hierna: (geanonimiseerd) DN 2.
van
zeilschool
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) GR
Ter
plaatse van de Locatie geldt op dit moment het bestemmingsplan “Buitengebied 2008 partiële herziening”, ingevolge welk bestemmingsplan de Locatie is bestemd als “Recreatie- en horecabedrijven”. Het zuidelijke deel van de Locatie is nader aangeduid als “zeilschool”. De voor ‘zeilschool’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: een zeilschool, groepsaccommodatie en aan deze functie ondergeschikte horeca. Deze gronden zijn op grond van artikel 11 voorts bestemd voor het behoud en herstel van natuurlijke en landschappelijke waarden zoals deze op de landschapskaart zijn opgenomen en zoals die in bijlage 1 van de In voorschriften het plan zijn en zijn beschreven. vervolgens bouwgebruiksregels Tweede
opgenomen. 3.
Het noordelijke
deel
aanduiding “Kampeerterrein”. Op deze gronden zijn ingevolge huidige bestemmingsplan ten hoogste 15 kampeermiddelen en 6 stacaravans Voor het is op 6 juni 2018 een eerste noordelijke deel toegestaan. voor verleend. Deze voorziet afwijkend gebruik omgevingsvergunning omgevingsvergunning in de mogelijkheid om het noordelijke gedeelte van het terrein te gebruiken ten behoeve van 12 recreatiewoningen. In die omgevingsvergunning is verwezen naar situatietekeningen m.b.t. de ligging en omvang van de woningen. Deze omgevingsvergunning is onherroepelijk. van
de
Locatie
heeft
de
het
Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden voorwaarden raadplegen op www.sight.law
van
toepassing, waaronder
een
beperking
van
aansprakelijkheid. U kunt deze algemene
Z.23.413563
-
D.23.1721248
Advocaten bestuursrecht, bouw- en
vastgoedrecht
Omdat
de
in
praktijk
omgevingsvergunning
de
twaalf
zouden
worden
vergund, is op 14 juli 2021 een gewijzigde bouwmogelijkheden. 4.
5.
Deze
in van de verleende afwijking recreatiewoningen en van zouden worden dan geplaatst groter omvang tweede omgevingsvergunning verleend, die voorzag in de
tweede
omgevingsvergunning is op dit moment nog niet onherroepelijk; er loopt nog een beroepsprocedure tegen deze omgevingsvergunning (waarvan cliënten geen deel uitmaken). De recreatiewoningen zijn inmiddels gerealiseerd en wijken voor wat betreft omvang ook af van de tweede omgevingsvergunning. Met het
opstellen
van
het
ontwerpbestemmingsplan
wordt
ruimtelijk kader geboden
een
voor
de voorgenomen uitbreiding van de Locatie. Het ontwerpbestemmingsplan voorziet enerzijds in het toekennen van een ruimere bestemming aan de gehele Locatie (zowel noordelijk als
zuidelijk deel), te weten, de bestemming “Recreatie-Verblijfsrecreatie”. De Locatie is op grond van deze bestemming bestemd voor bedrijfsmatig geëxploiteerde verblijfsrecreatie. Onder de bestemming bedrijfsmatig geëxploiteerde verblijfsrecreatie wordt verstaan “een bedrijfsmatig ten behoeve van de recreatie geëxploiteerd terrein met gebouwen ten behoeve van recreatief verblijf, waaronder wordt verstaan het uitbaten van een zeilschool, de verhuur van boten, ligplaatsen, recreatiewoningen en groepsaccommodaties”. bestemming ondergeschikte horeca toegestaan. Het
7.
Cliënten
hele
Locatie
is
aan
deze
en de plantoelichting constateren dat is van met artikel 3.1 zij sprake strijd ontwerpbestemmingsplan Wro en een goede ruimtelijke ordening, de Provinciale verordening Romte Fryslân 2014, de de Wet het het Wet natuurbescherming, milieubeheer, zorgvuldigheidsbeginsel, evenredigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel. Alvorens in te gaan op de gronden van de zienswijze, zullen hierna eerst kort de belangen van cliënten worden geschetst. van
hebben
kennis genomen
het
van
de planregels, de planverbeelding
en
Belangen 8.
de
ontwerpbestemmingsplan biedt tevens een planologisch kader voor de twaalf (reeds gerealiseerde) recreatiewoningen in het noordelijk deel. Voor het zuidelijk deel voorziet het tot en van bestaande in de de ontwerp mogelijkheid verplaatsing uitbreiding (bedrijfs)bebouwing en het realiseren van een bedrijfswoning. Voorts wordt voorzien in een vanaf de naar de zeilschool. Via een erftoegangspad openbare binnenplanse weg afwijkingsbevoegdheid wordt recreatieve bewoning mogelijk gemaakt in de vorm van recreatieappartementen binnen de bedrijfsgebouwen;
6.
II.
Op
cliënten
naburige woning op het adres (geanonimiseerd) MN hebben cliënten grote zorgen over van De zeilschool grenst aan het uitbreidingsmogelijkheden (geanonimiseerd) zeilschool meter HE afstand van de Wide van ligt 30 NNN-gebied de grootste stiltegebied Fryslân, Ie, op Als bewoners
van
de
de voorgenomen
nevengeul van de Grêft en 135 meter afstand van NNN-gebied de Botmar. Bovendien plangebied onderdeel van weidevogelkansgebied Âldeboarn-de Deelen. 9.
Door
de
in
het
functiewijzigingen c.q. bedrijf substantieel veranderen van overwegend zeilschool met bijbehorende groepsaccommodaties en 5 te verhuren met naar een stacaravans, volwaardig recreatiebedrijf c.q. vakantiepark, bijbehorend
uitbreidingsmogelijkheden
ontwerpbestemmingsplan
is het
zal de aard
Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden voorwaarden raadplegen op www.sight.law
van
en
intensiteit
toepassing, waaronder
een
voorziene
van
het
beperking
van
aansprakelijkheid. U kunt deze algemene
Z. 23. 413563 - D. 23. 1721248
SIGHT (jaarrond) autoverkeer lichtoverlast te zullen plaatsvinden.
Advocaten bestuursrecht , bouw- en vastgoedrecht
de (smalle) Peansterdyk. Voorts vrezen cliënten geluids- en ondervinden van de horeca-evenementen die zullen gaan
over gaan
10. Cliënten
aldus dat de ruimere bouw- en gebruiksmogelijkheden uit het vrezen ontwerpbestemmingsplan een onaanvaardbare inbreuk veroorzaken op het lokale woon- , en leefklimaat. Het gaat hen voornamelijk maar niet uitsluitend om de aspecten zicht , natuur , licht , geluid en verkeer en parkeren , zoals hierna nader zal worden toegelicht.
III.
Gronden zienswijze
A
Verordening Rómte Frvslan 2014 fhierna: " de Verordeninaj" Aantal recreatiewoningen
(i)
11. Het ontwerpbestemmingsplan voorziet bij recht in de mogelijkheid
om 12 recreatiewoningen bevat tevens in artikel 3. 6. 1 een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid (artikel 2.12 , eerste lid , onderdeel a , onder 1 van de Wabo) die het mogelijk maakt om - een onbeperkt aantal - recreatieappartementen in (alle) gebouwen te realiseren.
te
realiseren.
Het
ontwerp
12. In
de toelichting behorende bij het ontwerp wordt gesuggereerd dat de recreatieappartementen een vorm van logies behelzen (artikel 5. 5. 1 van de Verordening). Echter uit de begripsbepalingen volgt dit niet. Integendeel , de begripsbepaling van een recreatieappartement (artikel 1. 33) verschilt naar zijn aard niet van die van een recreatiewoning (art. 1. 34). Cliënten menen dan ook dat met het ontwerp (al dan niet via een binnenplanse in onbegrensd aantal afwijkingsbevoegdheid) wezen een recreatiewoningen/appartementen wordt mogelijk gemaakt. Dit is in strijd met het bepaalde in artikel 5. 1. 1 van de Verordening.
13. In artikel 5. 1. 1 van de Verordening is het volgende bepaald: 1. In een ruimtelijk plan kan een uitbreiding van
bestaand complex van een recreatiewoningen worden toegestaan , waarbij het aantal recreatiewoningen mag toenemen tot 50 , dan wel met 50% van het bestaande aantal recreatiewoningen tot een maximum van 75. In afwijking van het eerste lid kan een uitbreiding plaatsvinden tot een maximum aantal van 200 recreatiewoningen , mits: in het ruimtelijk plan is vastgelegd dat van het extra aantal woningen dat kan a. worden gerealiseerd ten opzichte van hetgeen in het eerste lid is toegestaan , minimaal 75% wordt verhuurd , in de vorm van een bedrijfsmatige exploitatie en b. in geval van een bestaand complex van recreatiewoningen dat niet is gelegen in , aansluitend aan of nabij een c. recreatiekern , sprake is van minimaal 50 bestaande recreatiewoningen.
2.
14. Onder'ruimtelijk plan' wordt in de Verordening verstaan: een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3. 1 van de wet een wijzigings- of uitwerkingspian als bedoeld in artikel 3.6 eerste lid onder a of b van de wet een beheersverordening als bedoeld in artikel 3. 38 van de wet een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 eerste Hd juncto artikel 2.12 eerste lid onderdeel a onder 2 en 3 van de Wabo en een projectuitvoeringsbesluit als bedoeld in artikel ,
,
,
,
,
,
,
,
,
Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden van toepassing , waaronder een beperking voorwaarden raadplegen op www. sight. law
van aansprakelijkheid. U kunt deze algemene
,
Z. 23. 413563 - D. 23. 1721248
Advocaten bestuursrecht , bouw- en recht
SIGHTvastgoed 2. 10 van de Crisis- en hersteiwet
,
tenzij de aard van de bepaling zich daartegen verzet.
omschrijving ruimtelijk plan 15. Uit voorgaande van afwijkingsbevoegdheid ex artikel 2.12 eerste lid onderdeel ,
,
volgt
dat
a , onder
1 van de Wabo niet geldt
de
binnenplanse
als een ruimtelijk plan , als bedoeld in de Verordening. Dit betekent dat de uitbreiding van het aantal recreatiewoningen waarin het ontwerp voorziet , op grond van artikel 5. 1. 1 van de Verordening , niet mogelijk gemaakt kan worden via een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid als bedoeld in artikel 3. 6. 1 van de planregels. Door dit toch te doen , wordt voor wat betreft het aantal recreatieappartementen een toetsing aan de Verordening omzeild. Op dit punt is niet alleen strijd met de Verordening , maar ook met een goede ruimtelijke ordening.
16. Het voorgaande betekent dat als de planwetgever via het vast te stellen bestemmingsplan wil voorzien in de mogelijkheid om een uitbreiding van het bestaande aantal recreatiewoningen mogelijk te maken , dan dient bij recht in die uitbreiding te worden voorzien. Er dient in dat geval op voorhand te worden getoetst aan het bepaalde in artikel 5. 1. 1 van de Verordening , op grond waarvan het maximale aantal recreatiewoningen (en/of recreatieappartementen) op deze locatie niet meer dan 50 mag bedragen. Het plan dient op dit punt dan ook in de regels een harde begrenzing van het maximaal aantal recreatieappartementen te bevatten , te meer het niet onwaarschijnlijk is dat binnen de hoeveelheid bebouwing waarin het ontwerp voorziet meer dan 50 recreatiewoningen/appartementen kunnen worden gerealiseerd (met name indien een nieuwe bedrijfswoning wordt gerealiseerd met als gevolg dat de huidige bedrijfswoning wordt vervangen/vrijkomt voor recreatiewoningen/appartementen). Of het aantal van 50 in dit geval ook daadwerkelijk ruimtelijk aanvaardbaar is , dient voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan te worden onderzocht. Cliënten wijzen in dat verband met name op aspecten als geluid , licht , natuur , parkeren , verkeer. met het ontwerp is beoogd via de binnenplanse 17. Ten slotte voor zover om afwijkingsbevoegdheid ex artikel 3. 6.
1 een logiesfunctie toe te staan zoals de toelichting bij het ontwerp stelt dan dienen de planregels hierop te worden aangepast en dient deze functie te worden getoetst aan het bepaalde in artikel 5. 5. 1 van de Verordening. Ook op dit punt ,
,
,
dienen de ruimtelijke onderzoeken dan te worden aangepast.
(ii)
Aantal standolaatsen/tenten
18. In het ontwerpbestemmingsplan wordt het aantal toegestane kampeermiddelen beperkt tot vijf (art. 3. 5. 2 sub g) echter uitsluitend voor zover het betreft kampeermiddelen die 'geheel of deels blijvend worden opgericht of gebruikt' (art. 1. 28). Cliënten begrijpen dit aldus dat kampeermiddelen (bijv. tenten) die voor korte duur worden geplaatst zonder enige beperking in aantal toegestaan zijn. Aangezien deze tenten overal binnen de aanduiding " specifieke vorm van recreatie-bedrijfsbebouwing " toegestaan zijn concluderen cliënten dat het ontwerp ,
,
voorziet in een substantieel kampeerterrein , met een groot aantal standplaatsen. dergelijk terrein kan bijvoorbeeld gebruikt worden bij feesten en partijen.
Een
19. In het ontwerp ontbreekt een deugdelijke onderbouwing dat een dergelijk kampeerterrein in overeenstemming is met de eisen die de Verordening stelt omtrent aantal standplaatsen. Ook ontbeert op dit punt deugdelijk ruimtelijk onderzoek naar de gevolgen gebruik voor onder meer verkeer , parkeren , natuur , geluid etc.
van
een dergelijk
Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden van toepassing , waaronder een beperking van aansprakelijkheid. U kunt deze algemene voorwaarden raadplegen op www. sight. law
Z. 23. 413563 - D. 23. 1721248
gm
I ■
I
(iii)
I m
I V
^Ti
■
I
Advocaten bestuursrecht
v^stgoedrecht
Ten onrechte getoetst aan artikel 4. 3. 1 van de Verordening en niet aan de bijzondere bepalingen recreatieve voorzieningen van paragraaf 5. 6
20. In de toelichting wordt het volgende gesteld: " Op grond
van artikel 4. 3. 1 kan uitbreiding worden toegestaan van een bestaand , niet aan het beheer , onderhoud of productievermogen van het landelijk gebied gebonden bedrijf tot maximaal 50% van het bestaande bebouwde oppervlak en maximaal 50% van het bestaande bestemmingsvlak. Wel moet onderbouwd worden dat het bedrijf milieuhygiënisch en verkeerskundig inpasbaar is in de omgeving en het plan voorziet in een goede inpassing binnen landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten. Met het plan wordt mogelijk gemaakt om de bestaande bedrijfsruimten en de kantoorruimte zo nodig te vergroten door de bestaande bedrijfsgebouwen te vergroten en om een nieuwe bedrijfswoning te bouwen. De instandhouding van de stelpboerderij en het in stand houden van de erfbeplanting rondom het bedrijf sluiten aan op de regels in deze verordening "
21. Cliënten wijzen
erop dat artikel 4. 3. 1 van de Verordening betrekking heeft op " bedrijven " als bedoeld in de Verordening. Onder een bedrijf wordt volgens de begripsbepalingen van de Verordening verstaan: " een inrichting voor de bedrijfsmatige uitoefening van industrie , ambacht , handel , vervoer of nijverheid , waaronder niet begrepen een horeca-inrichting of maatschappelijke voorziening." Cliënten constateren dat hier geen sprake is van een bedrijf ais bedoeld in de Verordening , maar van een recreatieve voorziening als bedoeld in de Verordening , ofwel een " dagrecreatieve inrichting , een verblijfsrecreatieve inrichting , of een jachthaven." Op een dergelijke voorziening is niet artikel 4. 3. 1 van toepassing maar hoofdstuk 5 , waaronder naast de onder (i) en (ii) genoemde bepalingen ook de bijzondere bepalingen recreatieve voorzieningen in paragraaf 5. 6. Aan deze paragraaf lijkt niet te zijn getoetst.
22. Op grond van artikel 5. 6. 1 lid 1 van de Verordening wordt in een ruimtelijk plan waarin
een
uitbreiding van een bestaande recreatieve voorziening is toegestaan , zoals bedoeld in de artikelen in hoofdstuk 5 , in de plantoelichting onderbouwd dat de inrichting milieuhygiënisch en verkeerskundig inpasbaar is In de omgeving en wat betreft schaal en verschijningsvorm inpasbaar is binnen de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten.
23. In de toelichting bij het plan wordt in de paragraaf over cultuurhistorie opgemerkt dat uit de uitsnede van de Cultuurhistorische Kaart Fryslan op Figuur 7 blijkt dat het plangebied voor een groot deel onderdeel uitmaakt van een boerderijplaats. Ook is te zien dat de erftoegangsweg die door het plangebied loopt onderdeel uitmaakt van een inventarisatie van de Provinciale Planologische Dienst uit 1979. Voorts wordt opgemerkt dat het plan de ,
mogelijkheid biedt om de huidige boerderij te slopen en te herbouwen maar dat het de bedoeling is het iconische beeld van de stelp aan het water van de Grêft te behouden. De karakteristieke uitstraling van de boerderijplaats zal hierdoor niet verloren gaan , aldus de toelichting.
24. In de planregels is vervolgens uitsluitend voorzien dat nieuwbouw op de plek van de boerderij moet voldoen aan dezelfde goot- en bouwhoogte van de huidige boerderij alsmede over eenzelfde dakhelling moet beschikken. Fiiermee wordt in de ogen van cliënten de in de toelichting genoemde cultuurhistorische waarde van de boerderij volstrekt onvoldoende geborgd. Flet plan is op dit punt in strijd met de Verordening en een goede ruimtelijke ordening.
Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden van toepassing , waaronder een beperking van aansprakelijkheid. U kunt deze algemene voorwaarden raadplegen op www. sight. law
Z. 23. 413563 - D. 23. 1721248
SIGHTvastgoed
Advocaten bestuursrecht , bouw- en recht
25. In artikel 5. 6. 1 lid 2 van de Verordening
is voorts bepaald dat voor de landschappelijke inpassing van de uitbreiding van een recreatieve voorziening een ruimtelijk inrichtingsplan moet worden opgesteld volgens de methodiek 'Nije Pleats' , waarvan de uitvoering als voorwaardelijke bepaling in het ruimtelijk plan is opgenomen.
26. Cliënten hebben niet kunnen vaststellen dat
aan het ontwerp een ruimtelijk inrichtingsplan ten grondslag ligt dat is vastgesteld volgens de methodiek " Nije Pleats " , laat staan dat dit als voorwaardelijke bepaling in het ontwerp is opgenomen. Het plan is ook op dit punt in strijd met de Verordening.
27. In artikel 3. 5. 1 van het ontwerp is weliswaar de verplichting opgenomen dat 'de bestaande afschermende en opgaande beplanting binnen de aanduiding 'groen' in stand moet worden gehouden dan wel moet worden versterkt'; Echter nog daargelaten het feit dat de wijze van formuleren van deze planregel juridisch gezien niet is toegestaan (een bestemmingsplan mag immers geen gebodsbepalingen bevatten zie bijv. 26 april 2017 ECLI:NL:RVS:2017:1125) betreft het hier voor zover cliënten kunnen vaststellen niet de borging van een conform artikel 5. 6. 1 van de Verordening opgesteld ruimtelijk inrichtingsplan ten aanzien van de ,
,
,
,
,
,
landschappelijke inpassing.
28. In artikel 3. 5. 1. sub b
van de planregels is aan de ingebruikname van de bedrijfswoning binnen het bouwvlak 'specifieke vorm van recreatie - bedrijfswoning' , de voorwaarde gekoppeld dat een groeninrichtingsplan bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen is ingediend voor de inrichting van de gronden die zijn aangeduid met 'groen' , dat door burgemeester en wethouders is geaccordeerd en compleet is uitgevoerd en vervolgens in stand wordt gehouden. Cliënten zien hierin ook niet de noodzakelijke borging van het bepaalde in artikel 5. 6. 1 van de Verordening. Zo geldt in de eerste plaats dat als de bedrijfswoning niet wordt gerealiseerd , de als groen aangeduide strook grond niet hoeft te worden ingericht volgens groeninrichtingsplan , terwijl de uitbreiding van de recreatieve voorziening gewoon doorgang kan vinden. Daarbij komt dat onduidelijk is aan welke voorwaarden dit groeninrichtingsplan dient te voldoen.
B
Ondergeschikte horeca 29. Het ontwerpbestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid
om ondergeschikte horeca te exploiteren op het terrein. Dat is onder het huidige bestemmingsplan ook het geval , echter uitsluitend ter plaatse van het gedeelte waar de zeilschool is gevestigd.
30. Het begrip ondergeschikte horeca wordt in het ontwerp gedefinieerd als een horeca-activiteit: a. die ondergeschikt is aan de bedrijfsmatig geëxploiteerde verblijfsrecreatie (hoofdfunctie); b. die niet zelfstandig mag worden verhuurd of beschikbaar worden gesteld aan derden ten behoeve van activiteiten feesten en partijen; c. die uitsluitend toegankelijk is via de bedrijfsgebouwen van de hoofdfunctie en ,
de openingstijden van de horeca-activiteit zijn aangepast aan de openingstijden van de hoofdfunctie; waarbij aan of bij de openbare weg of langs het vaarwater niet uit aanduidingen valt op te maken dat in de inrichting etenswaren en dranken tegen betaling worden verstrekt voor gebruik ter plaats; waarbij geen versterkte muziek buiten de gebouwen mag worden gespeeld; waarvan
d.
e.
Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden van toepassing , waaronder een beperking van aansprakelijkheid. U kunt deze algemene voorwaarden raadplegen op www. sight. law
Z. 23. 413563 - D. 23. 1721248
SIGHTvastgoedrecht
Advocaten bestuursrecht , bouw- en
f. g.
waarvoor geen reclame voor het horecagedeelte mag worden gemaakt; waarvan een buitenterras niet rechtstreeks vanaf de openbare weg zichtbaar en
toegankelijk is.
31. Uit deze definitie volgt dat de horeca-activiteit alleen mag plaatsvinden als deze ondergeschikt is aan de hoofdfunctie te weten bedrijfsmatig geëxploiteerde verblijfsrecreatie. Onder die laatste functie wordt in de planregels verstaan: de bedrijfsmatige exploitatie van het terrein met gebouwen ten behoeve van recreatief verblijf waaronder wordt verstaan het uitbaten ,
,
zeilschool , de verhuur boten , ligplaatsen , recreatiewoningen van en groepsaccommodaties. Gelet op het feit dat de bestemming bedrijfsmatig geëxploiteerde aanzienlijk omvat dan zeilschool met verblijfsrecreatie meer functies een groepsaccommodaties en het plan voorziet in een uitbreiding van de hoeveelheid bebouwing én dat het maximum aantal personen niet begrensd is in de planregels , valt niet uit te sluiten dat al met al een aanzienlijke hoeveelheid mensen gelijktijdig gebruik zal (kunnen) maken van de horeca op het terrein. Het geven van feesten/partijen met muziek voor (al) deze mensen wordt niet uitgesloten. Reeds in de huidige situatie vinden dergelijke feesten en partijen al plaats (in strijd met het bestemmingsplan). van
een
32. De hoeveelheid mogelijk aanwezige a.
b.
personen wordt nog groter als wordt bedacht dat: ter plaatse van de aanduiding " Specifieke vorm van recreatie-bedrijfsbebouwing " een onbeperkte hoeveelheid tenten mag worden geplaatst , voorzover ondergeschikt aan de bestemming " bedrijfsmatig geëxploiteerde verblijfsrecreatie." Dit betekent dat zolang de tenten worden geplaatst ten behoeve van de zeilschool , de verhuur van boten , ligplaatsen , recreatiewoningen en groepsaccommodaties , deze toegestaan zijn. De beperking van maximaal vijf tenten ziet , als gezegd , alleen op blijvende tenten/kampeermiddelen , niet op het 'gewone' kamperen in tenten. in het ontwerp niet wordt geborgd dat de verhuur van ligplaatsen aan derden - die langs de volledige lengte van het plangebied mag plaatsvinden - niet is beperkt tot bezoekers van de zeilschool. Ook deze (extra) personen mogen gebruik maken van de horeca
faciliteiten. 33. In alle bedrijfsgebouwen (1670 m2 + 150 m2) binnen het plangebied is versterkte muziek toegestaan. Horeca (met onversterkte muziek en stemgeluid) wordt buiten de gebouwen niet uitgesloten (er wordt alleen vereist dat de horeca toegankelijk moet zijn via de bedrijfsgebouwen niet dat deze uitsluitend is toegestaan in de gebouwen). Horecaterrassen ,
zijn ook toegestaan en niet in omvang begrensd.
34. Verder is van belang dat de planregels niet duidelijk zijn
openingstijden van de openingstijden van de hoofdfunctie , ofwel bedrijfsmatig geëxploiteerde verblijfsrecreatie. Nu is de vraag wat deze openingstijden precies zijn. De recreatiewoningen zijn naar cliënten aannemen 24 uur per dag open/toegankelijk , evenals de ligplaatsen. Dit zou betekenen dat de horeca ook 24 uur per dag open is. Het verdient aanbeveling om (beperkte) openingstijden vast te leggen in de planregels. horeca.
Volgens
de
regels
moeten
deze aangepast
over de
zijn aan
de
35. De woning (en tuin) van cliënten is gelegen op een afstand van 280 meter van het gedeelte van het plangebied waarde eerste bedrijfsgebouwen mogen worden gerealiseerd.
Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden van toepassing , waaronder een beperking van aansprakelijkheid. U kunt deze algemene voorwaarden raadplegen op www. sight. law
Z. 23. 413563 - D. 23. 1721248
SIGHTvastgoedrecht
Advocaten bestuursrecht , bouw- en
36. In de plantoelichting wordt geen paragraaf gewijd
aan het aspect geluid. Hiermee is sprake van een onvoldoende deugdelijke motivering. Immers , op grond van een goede ruimtelijke ordening moet niet alleen naar de Wet geluidhinder worden gekeken maar ook worden beoordeeld of met de ontwikkeling een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor omwonenden kan worden gegarandeerd. Het voorgaande klemt te meer nu het ontwerpplan een horecagelegenheid met een onbegrensde hoeveelheid terras mogelijk maakt , hetgeen een grote impact op het woon- en leefklimaat van omwonenden kan hebben. Enige motivering , laat staan een akoestisch onderzoek naar de gevolgen van de ontwikkeling (bijvoorbeeld geluid afkomstig van gasten of bezoekers van de horeca , ontbreekt echter. Niet is aangetoond dat voldaan kan worden aan het Activiteitenbesluit en of voor wat betreft het stemgeluid sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Reeds in de huidige situatie ondervinden cliënten overlast van de horeca-activiteiten van het bedrijf , welke naar verwachting alleen maar zullen toenemen en intensiveren.
C
Ligplaatsen
37. Het Ontwerp laat toe dat de gehele strook van het plangebied die grenst aan het water mag worden verhuurd voor ligplaatsen (onbegrensd in aantal en niet bepaald voor welke doelgroep). Dit is onder het huidige planologische kader niet het geval voor zover cliënten ,
hebben kunnen vaststellen.
38. De ruimtelijke gevolgen van deze ontwikkeling (voor wat betreft de landschappelijke waarden
,
gevolgen voor de oever , toename verkeer langs de weg , drukte op het water en bijbehorende (geluids)overlast etc) zijn niet (kenbaar) onderzocht. D
Bedrijven en milieuzonering
39. Cliënten constateren dat de toelichting behorende bij het ontwerp op dit punt ontoereikend is. Bij de beoordeling van de vraag of met het ontwerp sprake is van onevenredige bedrijfshinder is uitsluitend betrokken het feit dat de bestaande bedrijfsbebouwing mag worden verplaatst. De intensivering van de functies (waaronder de ligplaatsen) en de toename ,
van bebouwing alsmede de verkeersaantrekkende werking die hiermee samenhangt is hierbij ten onrechte niet in ogenschouw genomen.
E
Verkeer en parkeren
40. Cliënten maken zich ernstig zorgen over de gevolgen van het ontwerpbestemmingsplan voor de (lokale) parkeer- en verkeerssituatie. Zij vrezen dat de functiewijzigingen en de uitbreiding van het bedrijf tot ongewenste en onveilige (verkeers)situaties zal leiden. (i)
Verkeer
41. Cliënten stellen vast dat
aan het ontwerp geen (onafhankelijk) verkeersonderzoek ten grondslag ligt. In de toelichting wordt slechts gesteld dat het bestemmingsplan is gericht op het beheer van de bestaande situatie , waarbij tevens ruimte wordt geboden voor het vergroten van de bedrijfsbebouwing en het bouwen van een nieuwe bedrijfswoning. Het aantal verkeersbewegingen zou hiermee niet wezenlijk wijzigen. Voor wat betreft de recreatieappartementen wordt gesteld dat deze de groepsaccommodaties zullen vervangen , met als gevolg dat ook op dit punt geen wezenlijke wijzigingen zullen optreden.
Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden van toepassing , waaronder een beperking van aansprakelijkheid. U kunt deze algemene voorwaarden raadplegen op www. sight. law
Z. 23. 413563 - D. 23. 1721248
SIGHTvastgoed
Advocaten bestuursrecht , bouw- en recht
42. Cliënten
dat hiermee de gevolgen voor de verkeerssituatie onvoldoende deugdelijk zijn gemaakt. Onderschat wordt namelijk dat het ontwerp een substantiële functiewijziging ten opzichte van de huidige situatie mogelijk maakt en dat bepaalde functies (waaronder het zelfstandig gebruik van de ligplaatsen , de standplaatsen voor tenten) niet meegenomen zijn in de beoordeling van de verkeerssituatie. Voor wat betreft de recreatieappartementen bestrijden cliënten dat in de toekomst sprake zal zijn van eenzelfde verkeersbeeld als voor het huidige gebruik van de groepsaccommodaties/zeilschool. Waar in de huidige situatie veelal sprake is van vervoer van groepen per touringcar in het weekend of 1 keer per week ten behoeve van de zeilschool , zullen de bezoekers van de recreatieappartementen doorgaans met eigen vervoer komen , de hele week door. Het gebruik is niet meer per definitie gekoppeld aan de zeilschool. Dit leidt tot een ander verkeersbeeld met bijbehorende verkeers- en parkeersituatie. Ten slotte , de recreatiewoningen zijn zeer fors en op grond van de planregels kan niet worden uitgesloten dat deze ook als groepsaccommodaties zullen worden gebruikt. Ook hiermee wordt het aantal mogelijke bezoekers onderschat. menen
inzichtelijk
43. Het ontwerp mist voorts
een deugdelijke onderbouwing dat de toename van het verkeer die met het ontwerp gepaard gaat , ook daadwerkelijk op een verkeersveilige manier kan worden afgewikkeld op de (zeer smalle) Peansterdyk. Auto's kunnen elkaar reeds in de huidige situatie moeilijk passeren en moeten uitwijken naar de bermen , die - zeker in deze tijd van het jaar - zeer zacht zijn. Verkeerstoename is een groot probleem voor de agrariërs die met hun landbouwmachines en zwaar verkeer veelvuldig gebruik maken van de weg. Overigens zorgt ook bevoorrading met grote vrachtwagens nu al in toenemende mate voor problemen. De Peansterdyk behoort tot de cultuur-historische wegen. Toename van verkeersstromen tast deze status aan. Het ontwerp besteedt geen aandacht aan deze aspecten.
(ii)
Parkeren
44. In het ontwerp is bepaald dat onder strijdig gebruik wordt verstaan het gebruik van gronden en/of bouwwerken zonder dat in voldoende mate is voorzien in voldoende parkeergelegenheid op het bouwperceel en/óf de directe omgeving daarvan. Het ontwerp regelt echter niet is van voldoende parkeergelegenheid. Ter plaatse geldt ook het wanneer sprake bestemmingsplan " parapluplan herziening bestemmingsplan " dat wel parkeernormen bevat. Dit plan geldt echter niet voor bestemmingsplannen die zijn vastgesteld nadat het parapluplan is vastgesteld , waaronder het ontwerp. Hierdoor is niet verzekerd dat bij wijzigingen/intensivering van gebruik ook daadwerkelijk voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd / beschikbaar zijn. Het Ontwerp is op dit punt in strijd met een goede ruimtelijke ordening. 45. De toelichting bij het ontwerp bevat een onderbouwing van het aantal benodigde parkeerplaatsen op basis van de feitelijke situatie. Cliënten constateren dat deze onderbouwing zeer summier is en onvoldoende ingaat op hetgeen het bestemmingsplan maximaal mogelijk maakt.
Zo is niet onderbouwd waar de huurders van de ligplaatsen zullen parkeren? En met hoeveel parkeerplaatsen moet voor deze functie worden gerekend? Ook is niet aangetoond dat , uitgaande van de maximale gebruiks- en bouwmogelijkheden die het ontwerp biedt , op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Er wordt niet onderbouwd dat ook op piekmomenten sprake is van voldoende parkeerruimte
Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden van toepassing , waaronder een beperking van aansprakelijkheid. U kunt deze algemene voorwaarden raadplegen op www. sight. law
Z.23.413563
-
D.23.1721248
Advocaten bestuursrecht, bouw- en
vastgoedrecht
overloop bijvoorbeeld een openbare parkeerplaats beschikbaar is. in de huidige situatie (op piekmomenten) auto’s en bussen in wijzen erop staan de berm geparkeerd langs de Peansterdyk. Zonder nader onderzoek kan niet worden het geconstateerd dat ontwerp in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. en/of dat
voor
eventuele
Cliënten
dat
reeds
E_Stikstof Aeriusberekening die aan het ontwerp ten grondslag is gelegd worden de volgende aannames gedaan: a. dat de gebouwen gasloos worden gerealiseerd. Dit is echter niet verzekerd in de planregels. Dat in de onderhavige situatie voor de hand ligt om de bedrijfsbebouwing gasloos uit te voeren, is niet aannemelijk. Gelet hierop dient zo nodig ter verzekering in de daarvan een zgn. voorwaardelijke verplichting moeten worden opgenomen planregels; b. dat het plan ten opzichte van de bestaande legale situatie een toename aan bebouwing heeft van één bedrijfswoning en 690 m2 aan overige bedrijfsbebouwing.
46. In
de
recreatiewoningen ten tijde van het ontwerp niet legaal aanwezig waren. Voor wat betreft de overige bebouwing kunnen cliënten dit niet vaststellen. Zij ontvangen op dit punt bij de vaststelling van het bestemmingsplan graag een nadere onderbouwing, zodat inzichtelijk wordt gemaakt wat de exacte toename aan bebouwing is ten opzichte van de bestaande legale Cliënten
stellen
dat
vast
in
elk
geval
de
12
—
-
situatie. Het rapport maakt voor de gebruiksfase onder is van vuilafvoer (zwaar verkeer);
c.
47. Ten
overvloede
werking van
van
merken
cliënten
de ontwikkeling
moet
ontwerpbestemmingsplan
het
op dat bij het onderzoek naar de worden uitgegaan van de maximale en
niet
van
groot belang, mede is gelegen.
omdat
van
planologische invulling bouwplannen. Het hanteren van
concrete
evt.
verkeersaantrekkende
is van cruciaal belang, omdat alleen op stikstofdepositie van het planvoornemen. Dit het planvoornemen zo dicht bij beschermde Natura 2000-
de juiste uitgangspunten (m.b.t. aantal deze wijze inzicht kan worden verkregen is
niet inzichtelijk hoe vaak sprake
meer
personen) in de
gebieden Ecologie
G 48.
grenst aan het grootste stiltegebied van Fryslân, de Wide Ie, ligt op 30 meter NNN-gebied de nevengeul van de Grêft en op 135 meter afstand van NNN-gebied is in het de Botmar. Daarnaast is van cruciaal gelegen belang dat de Locatie weidevogelkansgebied Âldeboarn-de Deelen. Op enige afstand is het Natura 2000-gebied ‘Alde Feanen' gelegen. Gelet hierop is door (geanonimiseerd) vitoevoerd naar de De
locatie
afstand
van
effecten
van
MN
49.
het
ontwerpbestemmingsplan
op de
onderzoek
omliggende
flora
en
fauna.
veldbezoek en de van de van het onderzoek is dat het eigen conclusies verspreidingsgegevens een nog onvoldoende beeld van de natuurwaarden in het gebied geven om de toetsing aan de Wnb op te baseren. Er dient dus nog nader onderzoek te worden gedaan alvorens het plan definitief vast te kunnen stellen. Een
Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden voorwaarden raadplegen op www.sight.law
van
toepassing, waaronder
een
beperking
van
aansprakelijkheid.
U
kunt deze
algemene
Z.23.413563
-
D.23.1721248
Advocaten bestuursrecht, bouw- en
vastgoedrecht
50.
Cliënten
in
wensen
uitsluitend
dat
kader
alvast
mee
te
dat
geven
het soortenonderzoek
ten
onrechte
geweest op het beoordelen van: een eventuele renovatie van het bedrijfsgebouw 'Jister' (het meest zuidelijke bedrijfsgebouw), een eventuele renovatie van de boerderij en op de eventuele locatie voor de bouw van een nieuwe bedrijfswoning. Het rapport maakt niet inzichtelijk of een toename van geluid en/of licht, bijv. ten gevolge van de uitbreiding van de horecafunctie en intensivering van de verblijfsrecreatieve functie, effect kan hebben op geluidgevoelige dieren, waaronder vleermuizen, otters, (weide)vogels, muizen etc.
51.
gericht
Het
plan is
Cliënten
vrezen
in zoverre
bovenstaande beschermde IV.
is
dat
het
Natura
dier-
onzorgvuldig voorbereid.
en
ontwerpbestemmingsplan grote negatieve effecten zal hebben voor 2000-gebieden, weidevogelkansgebied, het NNN en de aanwezige plantsoorten.
Conclusie
52.
Cliënten
dat
menen
het
Provinciale
verordening het Activiteitenbesluit, motiveringsbeginsel. 53.
Bovendien
in
strijd de
het
is
artikel 3.1 Wro, de Het natuurbescherming, en het evenredigheidsbeginsel met
Wet
cliënten dat de ruimtelijke effecten van het ontwerpbestemmingsplan zoals de gevolgen voor onderzocht, verkeer, parkeren, lichthinder, geluidhinder, natuur (Natura 2000 en NNN), stikstof en flora en fauna. Ten overvloede merken cliënten op dat bij het onderzoek naar de ruimtelijke gevolgen van de ontwikkeling moet worden uitgegaan van de maximale planologische invulling van het ontwerpbestemmingsplan. menen
onvoldoende
54,
ontwerpbestemmingsplan Romte 2014, Fryslân zorgvuldigheidsbeginsel,
Namens
zijn
cliënten
verzoek
ik
de
gemeenteraad
(via
uw
College)
dan
ook
af
te
zien
van
het bestemmingsplan, dan wel het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen,
vaststelling met inachtneming van
van
hetgeen
in deze
zienswijze
is opgenomen.
(geanonimise rd)
(geanonimiseerd) Advocaat
Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden voorwaarden raadplegen op www.sight.law
van
toepassing, waaronder
een
beperking van aansprakelijkheid.
U
kunt deze
algemene
Z. 23. 413563 - D. 23. 1721248
Z.23.413563
-
D.23.1721248
Advocaten
bestuursrecht, bouw-
en
vastgoedrecht
AANGETEKEND
Concertgebouwplein
Gemeente
1071
t.a.v.
de
Postbus 8440
Uw
15
H
LL Amsterdam
(geanonimiseerd) Aj (geanonimiseerd) WE
gemeenteraad 15000
GA Heerenveen
Amsterdam,
Onze
Heerenveen
30
november
referentie
«
referentie:
Betreft
2023
(geanonimiseerd) A (geanonimiseerd) _Ontwerpbestemmingsplan mn
:__Pro
forma
Geachte
raad,
Namens
cliënten, de heer
zienswijze
(geanonimiseerd) en neve EN (geanonimiseerd) beiden wonende BN
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) dien ik hierbij een zienswijze in tegen het ontwerpbestemmingsplan BEN te ON (geanonimiseerd) “ontwerpbestemmingsplan”). Het ontwerpbestemmingsplan ligt met ingang hierna: aan
van
vrijdag
20
ingediend
moet
bijgevoegd
als
Cliënten
oktober
jl.
worden
zienswijze
kennis
30
november
Een
kopie
van
de
de
planregels,
de
tot
en
a.s.
ter inzage,
zodat
bekendmaking
deze van
zienswijze als tijdig
het
ontwerpbesluit
is
1.
planverbeelding en de plantoelichting het ontwerpbestemmingsplan en zij constateren dat sprake is van strijd met artikel 3.1 Wro en de Provinciale Romte goede ruimtelijke ordening, verordening Fryslân 2014, de Wet de Wet Fryslân Omgevingsverordening (ontwerp), natuurbescherming, milieubeheer, zorgvuldigheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel. Deze
hebben
bijlage
met
beschouwd.
genomen
van
wordt
ingediend op nader aan te zaaknummer 201804279/1/R1). Graag verzoek ik u voor het indienen van de gronden.
voeren
gronden
cliënten
een
(ABRvS
termijn
van
11 twee
van
toepassing,
waaronder
een
beperking
van
een
de het
september 2019, weken
te stellen
(geanonimise rd) Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden voorwaarden raadplegen op www.sight.law
van
aansprakelijkheid. U kunt deze algemene
Z. 23. 413563 - D. 23. 1721248
ff
I
è
Z.23.413563
t
GEMEENTE
-
D.23.1721248
«
ffe
Nr. 447457 19 oktober 2023
Officiële uitgave
van
de gemeente Heerenveen
(geanonimiseerd) Ontwerpbestemmingsplan Burgemeester en wethouders van Heerenveen maken bekend dat met ingang 2023, gedurende 6 weken, voor iedereen ter inzage ligt het Etenen bijbehorende stukken.
vrijdag
20
oktober
errtagnted NN van
(geanonimiseerd) met
Ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan schept een planologisch regime voor de al bestaande 12 recreatiewoninzodat deze volledig gelegaliseerd kunnen worden. Daarnaast is er sprake van het verduidelijken en toevoegen van enige ruimte voor ontwikkelingsmogelijkheden op het perceel. gen,
Inzage Het ontwerpbestemmingsplan en de bijbehorende stukken kunnen worden ingezien op de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Op deze website selecteert u het tabblad ‘Bestemmingsplannen’, waarna u de mogelijkheid heeft het ontwerpbestemmingsplan en de bijbehorende stukken op te roepen via het invullen van de locatie, de naam of het planid-nummer (NL.IMRO.0074.Pean1Nes-OWO1) van het ontwerpbestemmingsplan. Het
ontwerpbestemmingsplan en de bijbehorende stukken kunnen tevens gedurende de hiervoor genoemde termijn, tijdens openingsuren, op afspraak, worden ingezien bij de receptie van het gemeentehuis, Crackstraat 2 te Heerenveen. Zienswijzen Gedurende
de
termijn
van
ter
inzage ligging
kan
iedereen zowel schriftelijk als mondeling
zienswijzen
indienen op het ontwerpbestemmingsplan
Schriftelijk Schriftelijke zienswijzen
moeten
worden
gericht
aan
de gemeenteraad
van
de gemeente
Heerenveen,
Postbus 15.000, 8440 GA HEERENVEEN. Een zienswijze dient de volgende informatie te bevatten: naam/handtekening datum en redenen van de zienswijze.
en
Zienswijzen kunnen ook digitaal nodigd.
hiervoor is een
worden
ingediend
via
www.heerenveen.nl,
adres van
de
indiener,
Digid be-
Mondeling
(geanonimiseerd) pr
Om
mondelinge zienswijzen in te dienen kan tijdens kantooruren contact worden opgenomen telefoon (geanonimiseerd)
Gemeenteblad 2023
nr.
447457
19 oktober 2023
met
Z. 23. 413563 - D. 23. 1721248
lil
1
»
i
1
09-'^'^ , 2(0 >
ïSSSS» " " "
i
.
1
AA. 53
H'-
94 9^
64^0’
1
O O
r