Document · PDF

Bijlage 2 - Taxatierapport grond zonnepark nabij Klaverblad Noord-Oost

Raadsvergadering 25 april 2024, gemeente HeerenveenBij agendapunt: Energiepark Klaverblad NoordOost (KNO) te Heerenveen19.063 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost

projectnummer 0481931.100 definitief revisie 00 1 februari 2023

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost

projectnummer 0481931.100 definitief revisie 00 1 februari 2023

Auteurs ing. J.J. Claus ing. A. Schurer

Opdrachtgever Gemeente Heerenveen Crackstraat 2 8441 ES HEERENVEEN de heer S. Nijsingh

datum vrijgave

1 febr 2023

beschrijving revisie 00 definitief

gecontroleerd mr. R. Dijkstra

vrijgave ing. J.J. Claus

Samenvatting Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost is per 8 december 2022 gewaardeerd op

Vermogenswaarde: € 3.407.500,00 zegge: drie miljoen vierhonderd zevenduizend vijfhonderd euro

canon: € 6.700,-/hectare/jaar zegge: zevenenzestighonderd euro

Inhoudsopgave

Blz.

Algemeen

1.1 1.2 1.3 1.4 1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.4.4 1.5 1.5.1 1.5.2 1.5.3 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 1.13

Opdracht Opdrachtgever Opdrachtnemer Verklaringen Verklaring onafhankelijkheid Verklaring eerdere betrokkenheid Verklaring geen zakelijk belang Verklaring beperkte geldigheid taxatie Voorwaarden Van toepassing zijnde tuchtrecht Plausibiliteit Vereisten NRVT Eerdere taxaties Informatiebronnen Omschrijving van de gehanteerde waardebegrippen Inspectie Waardepeildatum Gebeurtenissen na taxatie Gehanteerde valuta Duurzaam ondernemen

1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3

Kadastrale en plaatselijke aanduiding

2.1 2.2 2.3 2.4

Rechten Wet voorkeursrecht gemeenten Monument Overige beperkingen

5 5 5 5

Omschrijving van het getaxeerde

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

Algemeen Locatieomschrijving Planologische kenmerken Vergunningen Hypotheek Courantheid Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreiniging Asbesthoudende stoffen

6 6 7 8 8 8 9 9

Waardebepaling

4.1 4.2 4.3

Algemene uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten Rechten van derden inzake taxatie

10 11 11

4.4 4.4.1 4.5

Methode Taxatieonzekerheid Markt

11 12 13

Taxatie

5.1 5.2 5.3

SWOT-analyse Verhuur- en verkoopbaarheid Waardebepaling

19 19 20

Bibliografie

Afkortingen en begrippen

7.1 7.2 7.3

Afkortingen Begrippen Plausibiliteitsverklaring

22 22 25

Bijlage 1 Kadastrale berichten

Bijlage 2 Foto's van het getaxeerde

Bijlage 3 Bestemmingsplan

Bijlage 4 Referenties

Bijlage 5 Taxatieopdracht

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

Algemeen

1.1

Opdracht Ten behoeve van een mogelijke uitgifte in erfpacht van het toekomstige zonnepark nabij het Klaverblad Noordoost, dient de marktwaarde van de bijbehorende grond te worden vastgesteld door middel van een volledige taxatie, alsmede het bepalen van de hoogte van de jaarlijkse erfpachtcanon. De taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met IVS/EVS en de toepasselijke reglementen van het NRVT.

1.2

Opdrachtgever Gemeente Heerenveen Crackstraat 2 8441 ES HEERENVEEN de heer S. Nijsingh

1.3

Opdrachtnemer Antea Nederland B.V. (hierna: Antea Group), Vastgoed & Recht vestiging Heerenveen, per adres Tolhuisweg 57 te Heerenveen (Postbus 24, 8440 AA Heerenveen). De opdracht is namens opdrachtnemer uitgevoerd door: 



De heer ing. A. Schurer, beëdigd rentmeester NVR, en Register-Taxateur van onroerende zaken, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs te Rotterdam, onder nummer RT297616045 en ingeschreven als Makelaar-Taxateur bij de Stichting VastgoedCert onder nummer V391237831 verbonden aan Antea Group, afdeling Vastgoed & Recht, vestiging Heerenveen per adres Tolhuisweg 57 te Heerenveen (Postbus 24, 8440 AA Heerenveen). De heer ing. J.J. Claus, beëdigd rentmeester NVR en Register-Taxateur van onroerende zaken, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs te Rotterdam, onder nummer RT203212875 en ingeschreven als Makelaar-Taxateur bij de Stichting VastgoedCert onder nummer V238543985, verbonden aan Antea Group, afdeling Vastgoed & Recht, vestiging Heerenveen, per adres Tolhuisweg 57 te Heerenveen (Postbus 24, 8440 AA Heerenveen).

1.4

Verklaringen

1.4.1

Verklaring onafhankelijkheid Ondergetekende verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap.

Blad 1 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

1.4.2

Verklaring eerdere betrokkenheid Ondergetekende verklaart niet eerder bij het object betrokken te zijn geweest.

1.4.3

Verklaring geen zakelijk belang Ondergetekende verklaart verder niet een zakelijk belang bij het te taxeren object te hebben.

1.4.4

Verklaring beperkte geldigheid taxatie Vanwege het specifieke karakter van voornoemde opdracht mag dit rapport uitsluitend voor dit doel worden gebruikt door genoemde opdrachtgever. Ondergetekende aanvaardt geen verantwoording voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever.

1.5

Voorwaarden

1.5.1

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op deze taxatie is van toepassing het tuchtrecht van de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT (STNRVT) en van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR).

1.5.2

Plausibiliteit Wij hanteren het zogenaamde ‘vier ogen principe’. Dit principe stelt ons in staat om een interne toets uit te voeren op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (EVS en/of IVS) is uitgevoerd..

1.5.3

Vereisten NRVT Taxateur voldoet aan de vereisten zoals aangegeven in de praktijkhandleiding van de betreffende kamer waar getaxeerde onder valt. Naast de vereisten gesteld aan de taxateur zelf, verklaart taxateur dat de taxatie is uitgevoerd conform de op deze taxatie van toepassing zijnde reglementen van het NRVT. Uit onderzoek is gebleken dat deze taxatie valt onder de scope van de kamer Landelijk Vastgoed.

1.6

Eerdere taxaties Er zijn voor de betreffende kadastrale percelen geen eerdere taxaties bekend.

1.7

Informatiebronnen De relevante informatie is door de opdrachtgever aangeleverd. Voor een volledige weergave van de gebruikte informatiebronnen wordt verwezen naar hoofdstuk 6.

Blad 2 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

1.8

Omschrijving van de gehanteerde waardebegrippen Marktwaarde EVS Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen het actief tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transacties zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

1.9

Inspectie Ondergetekende heeft het object op 8 december 2022 ter plaatse opgenomen. Deze datum wordt tevens als waardepeildatum gehanteerd.

1.10

Waardepeildatum Als waardepeildatum wordt de opnamedatum aangehouden.

1.11

Gebeurtenissen na taxatie Voor zover bekend bij de taxateur, zijn er geen materiële wijzigingen aangebracht in het object en/of de huursituatie tussen waardepeildatum en taxatierapportagedatum die een mogelijk significant effect hebben op de vastgestelde taxatiewaarde.

1.12

Gehanteerde valuta Alle bedragen genoemd in dit rapport zijn in euro’s.

1.13

Duurzaam ondernemen Onze samenleving bevindt zich op een kantelpunt. De huidige wereldwijde economische, sociaalmaatschappelijke en ecologische crisis hebben ons kwetsbaar gemaakt. Klimaatverandering, grondstoffenschaarste en wereldwijde plant- en diersoortenbedreiging staan op dit moment hoog op de globale agenda. Duurzame ontwikkeling heeft bij Antea Group een hoge prioriteit. Wij beschikken over het ISO 14001-certificaat en hebben daarmee dé standaard op het gebied van milieumanagement in huis. Met dit systeem dragen wij zorg dat de milieurisico’s van de bedrijfsvoering beheerst en indien mogelijk verminderd worden.

Blad 3 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

Kadastrale en plaatselijke aanduiding Volgens de informatie verstrekt door de directie van het Kadaster en de Openbare Registers, afdeling Bewaring en Juridische Zaken en Vastgoedinformatie, worden de registergoederen als volgt kadastraal aangeduid: Gemeente;

Sectie:

Nummer:

Tjalleberd

382

Tjalleberd

383

Tjalleberd

384

Tjalleberd

385

Tjalleberd

386

Tjalleberd

340

Tjalleberd

343

Tjalleberd

320

Tjalleberd

321

Tjalleberd

322

Tjalleberd

323

Tjalleberd

324

Tjalleberd

325

Tjalleberd

326

Tjalleberd

317

Tjalleberd

327

Tjalleberd

328

Tjalleberd

329

Totaal

Omschrijving:

Volgens de kadastrale recherche zijn de hierbij getaxeerde registergoed(eren) in volle eigendom bij: Gemeente Heerenveen Crackstraat 2 8441 ES Heerenveen

Blad 4 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

Aan het zonnepark wordt een oppervlakte van 29,5 hectare toegekend waarvan ongeveer 21 hectare ondergrond van het zonnepark betreft. De overige ongeveer 8,5 hectare betreft om, en tussenliggend groen en water. De oppervlakte die in de taxatie wordt betrokken betreft daarom 29,5 hectare. Voor de kadastrale kaarten en uittreksels wordt verwezen naar bijlage 1.

2.1

Rechten Met uitzondering van het perceel Tjalleberd, sectie K, nummer 343, zijn op alle percelen een zakelijk recht gevestigd als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht. De gerechtigde betreft Lander N.V., Dijkgraaf 4, 6921 RL, Duiven. Dit betreft het hoogspanning tracé tussen station Oudehaske en Oosterwolde.

2.2

Wet voorkeursrecht gemeenten De percelen zijn niet (voorlopig) aangewezen in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten.

2.3

Monument Er is geen sprake van dan wel een aanwijzingsbesluit, dan wel een registeraanschrijving van een beschermd monument en/of beschermd stads- of dorpsgezicht.

2.4

Overige beperkingen Uit onderzoek blijkt dat er geen overige van significante waarde beperkende omstandigheden zijn gebleken.

Blad 5 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

Omschrijving van het getaxeerde

3.1

Algemeen Klaverblad Noordoost bestaat uit een gebied van circa 120 hectare aan de noordzijde van de A7, tegenover het bedrijventerrein IBF Heerenveen. Hier wil de gemeente Heerenveen een gebiedsontwikkeling realiseren die bestaat uit een bedrijventerrein van circa 40 hectare (waarvan netto 20 hectare), een zonnepark van circa 29,5 hectare inclusief groen en water en circa 50 hectare natuur inclusieve landbouw. In 2019 heeft de gemeente ingestemd met de duurzame ontwikkeling van het gebied Klaverblad Noordoost en op 13 oktober 2022 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan voor deze ontwikkeling vastgesteld. Onderdeel van deze besluitvorming is de uitwerking van een samenwerking tussen een energie coöperatie, de gemeente Heerenveen en eventueel een derde partij voor de ontwikkeling en bedrijfsvoering van een te realiseren zonnepark. Als onderdeel van de uitwerking zal de gemeente Heerenveen de grond tegen een markconform tarief (erfpacht) ter beschikking stellen. Het getaxeerde (29,5 hectare bedoeld voor het zonnepark) betreft percelen grasland en akkerbouwland.

3.2

Locatieomschrijving De percelen liggen ten noorden en grenzend aan de A7 tussen globaal Terband, Luinjeberd en Tjalleberd. De ontsluiting vindt plaats via Pastoriesingel en de Mercurius. De Pastoriesingel en de Mercurius verbinden Tjalleberd en Terband met de A7 en verder via het Internationaal Bedrijvenpark naar Heerenveen.

Afbeelding: ligging van het plangebied ten Noordoosten van het klaverblad Heerenveen, ten noorden van de A7, ten noorden de kernen Luinjeberd en Tjalleberd, ten zuiden van het gebied het Internationaal Bedrijvenpark Heerenveen (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Blad 6 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

Afbeelding: situatieschets/grenzen van het plangebied, concept (bron: Gemeente Heerenveen)

3.3

Planologische kenmerken De in de taxatie betrokken percelen vallen, volgens Ruimtelijkeplannen.nl, onder de bepalingen van het volgende vigerende bestemmingsplan/beheerverordening. Naam BP/ BV:

Vastgesteld op:

Bedrijventerrein Klaverblad Noordoost

13 oktober 2022

De percelen hebben de bestemming ‘agrarisch’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf-energiepark’. Ter plaatse van deze aanduiding is de grond aangewezen voor: -

het opwekken van energie door middel van het omzetten van zonlicht in elektriciteit; groenvoorzieningen in de vorm van hagen; uitsluitend gebouwen en overkappingen kunnen worden gebouwd ten behoeve van het energiepark.

Het gebruik van het energiepark ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf energiepark', is uitsluitend toegestaan als er sprake is van minimaal 50% lokaal eigenaarschap. Dit houdt in dat de baten beschikbaar moeten worden gesteld worden aan projecten of initiatieven van bewoners van de gemeente Heerenveen die de duurzaamheid en energietransitie lokaal ondersteunen en bevorderen. Dit sluit aan bij het op te richten

Blad 7 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

duurzaamheidsfonds en bij het uitgangspunt vanuit het klimaatakkoord waarbij ten minste 50% lokaal eigendom wordt nagestreefd.

Afbeelding: bestemmingsplan bedrijventerrein Klaverblad Noordoost met rood omlijnd de delen grond met de functieaanduiding -specifieke vorm van bedrijf energiepark- (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) Voor de bijbehorende artikelen wordt verwezen naar bijlage 3.

3.4

Vergunningen Bij de waardering is er van uit gegaan, tenzij in dit rapport uitdrukkelijk anders vermeld, dat alle eventueel van overheidswege vereiste goedkeuringen en/of vergunningen met betrekking tot het getaxeerde aanwezig zijn, of zonder het plegen van investeringen kunnen worden verkregen.

3.5

Hypotheek Het is de ondergetekende niet bekend of het getaxeerde belast is met het recht van hypotheek.

3.6

Courantheid Rekening houdende met de locatie, het vastgoedobject, de mate van verkoopbaarheid, alternatieve aanwendbaarheid en alle overige van waarde zijnde factoren kunnen we spreken van een goed courant object.

Blad 8 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

3.7

Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreiniging Dit valt buiten het kader van deze taxatie.

3.8

Asbesthoudende stoffen Een asbestonderzoek valt buiten het kader van deze taxatie.

Blad 9 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

Waardebepaling

4.1

Algemene uitgangspunten Deze taxatie is gebaseerd op onderstaande uitgangspunten en overwegingen. Algemeen  Ten behoeve van deze rapportage heeft een beperkte kadastrale recherche plaatsgevonden. De benodigde gegevens zijn hoofdzakelijk aangeleverd door opdrachtgever. Bij de taxatie is verondersteld dat de objecten worden geleverd vrij van hypotheken, zakelijke beperkingen, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk genoemd.  Ten behoeve van de taxatie heeft een beperkt bestemmingsplanonderzoek plaatsgevonden.  De taxatie is gebaseerd op de aan de ondergetekende ter beschikking gestelde informatie van opdrachtgever en/ of derden zoals bijvoorbeeld Kadata, Kadaster, Funda en Bouwkostenkompas. Hiervan is kennisgenomen, waar mogelijk gecontroleerd en uitgegaan wordt van de juistheid en de volledigheid van de verkregen informatie. Ondertekende aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/ of onvolledig is geweest.  Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerend zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Voorts is naar verborgen gebreken niet specifiek gezocht.

 Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook.  Op onze opdracht zijn de Algemene Voorwaarden van Antea Group AV-2022 van toepassing.  Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect, betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging, wordt dit in het rapport nader toegelicht.  Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen.  Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW) en er wordt van uitgegaan dat de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt.  De vastgestelde waarden zijn ‘kosten koper’ tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder de ‘kosten koper’ verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, alsmede de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster.

 Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook.

Blad 10 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00



4.2

Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten.

Bijzondere uitgangspunten De bestemming van de taxeren grond betreft -Agrarisch- met de functieaanduiding specifieke vorm van bedrijf-energiepark-. Het grondbeslag is circa 29,5 hectare waarvan circa 21 hectare zonnepark wordt, de overige circa 8,5 hectare wordt groen en water. Uitgangspunten voor de inpassing van het zonnepark zijn naast het creëren een plas-dras inrichting onder en/of nabij de zonnepanelen, ook dat de opstelrichting en -hoogte van de panelen af wordt gestemd op het bevorderen van de gewenste biodiversiteit. De grond voor het zonnepark zal worden uitgegeven in erfpacht met de duur van 25 jaar. Uitgegaan wordt voor de taxatie van het grondbeslag van het zonnepark ter grootte van circa 29,5 hectare. Technische gegevens van het beoogde zonnepark: Elektriciteitsaansluiting: 20 MVA Ontwerp zuidzuidoost Aantal zonnepanelen: 61.700 stuks Totaalvermogen zonnepanelen: 28.600 kWp Specifieke productie van 977 kWh/kWp Ontwerp oostnoordoost/westzuidwest (voorkeursvariant) Aantal zonnepanelen: 67.150 stuks Totaalvermogen zonnepanelen: 31.190 kWp Specifieke productie van 906 kWh/kWp Het betreft uitsluitend een taxatie van de ondergrond (29,5 ha) met als uitgangspunt het exploiteren van het toekomstige zonnepark (zonnepanelen incl. aanhorigheden) o.b.v. bovenstaande technische gegevens en aannemende dat alle benodigde vergunningen hiervoor verleend kunnen worden.

De kosten/taxatie om het zonnepark via een aansluitkabel aan te sluiten richting een (te realiseren) inkoopstation blijft buiten beschouwing.

4.3

Rechten van derden inzake taxatie Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever. Door ons wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij dit gebruik met onze schriftelijke toestemming geschiedt. Op grond daarvan aanvaardt ondergetekende ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid ten opzichte van anderen dan opdrachtgever en slechts bij gebruik voor het doel waarvoor het is opgesteld.

4.4

Methode Voor de diverse uitgangspunten voor een taxatie zijn verschillende taxatiemethoden van toepassing. Onderstaand worden diverse methodes omschreven die voor kunnen komen.

Blad 11 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

Voor de bepaling van de marktwaarde van een object dient de taxateur gebruik te maken van één of meerdere waarderingsmethoden. Aanbeveling verdient het gebruik van minimaal twee methoden. Op basis van IVS-2013/EVS-2016 zijn er drie taxatiebenaderingen: Inkomstenbenadering (DCF, kapitalisatiemethode (BAR/NAR)). De DCF-methode is een waarderingsmethode waarbij de vrije toekomstige geldstromen worden verdisconteerd tegen een gemiddelde vermogenskostenvoet (disconteringsvoet). Deze methode geeft een goede waardebepaling van het vastgoed. De BAR-methode is een veelgebruikte methode om (markt)waarde en de kwaliteit van een (koop)object uit te drukken. De BAR wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering. De BAR-methode geeft in vergelijking met de DCFmethode geen inzicht in de kasstromen. Vergelijkingsmethode (vergelijkbare objecten gecorrigeerd voor verschillen). Deze methode maakt gebruik door te kijken naar de verkoop/verhuurprijzen van vergelijkend vastgoed in de omgeving van het te taxeren object. Omdat men hierbij te maken krijgt met een waardepeildatum, dienen de vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum te zijn verkocht of verhuurd. Kostenbenadering (zowel voor nieuwbouw, herbouw als voor gecorrigeerde vervangingswaardemethode).

Bij gebrek aan voldoende marktgegevens, zoals het geval is bij incourant onroerend goed, is de kostenbenadering een voor de hand liggend alternatief om de marktwaarde te bepalen. In de kostenbenadering moeten de stichtingskosten worden bepaald en vervolgens gecorrigeerd door de technische én functionele veroudering. In dit taxatierapport is gebruik gemaakt van Vergelijkingsmethode.

4.4.1

Taxatieonzekerheid Een taxatie is de schatting van de waarde van een object onder onzekerheid. De onzekerheid kan te maken hebben met het te taxeren object, maar ook met de markt. Te denken valt daarbij aan de beschikbare objectinformatie, beschikbare referentieobjecten, beschikbaarheid van marktinformatie en macro-economische ontwikkelingen. Taxateurs dienen in ieder geval deze omstandigheden te betrekken in zijn waardering en deze zo nodig vast te leggen in het rapport, zodat voor de gebruiker inzichtelijk is aan welke beperkingen de waardering onderhevig is. De taxateur is voorts gehouden bijzondere onzekerheden over de waardering in het taxatierapport vast te leggen. Deskundige maakt melding van de volgende onzekerheden: - In Nederland is gebleken dat de uitspraak van Raad van State inzake de Programmatische Aanpak Stikstof leidt tot vertraging of misschien zelfs stopzetting van bouwprojecten; - Daarnaast brengt de gevolgen van de uitbraak van COVID-19 ook op de peildatum nog de nodige onzekerheid met zich mee. Hoewel de meeste maatregelen ten tijde van de waardepeildatum losgelaten zijn, blijft de kans op een terugkeer aanwezig. Ook zijn de effecten op de economie en de vastgoedmarkt op het moment van schrijven van dit rapport nog onduidelijk;

Blad 12 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

- Wel is gebleken dat de marktontwikkeling van grond niet is afgeremd door de stikstofdiscussie die overal in de sector wordt gevoeld. Meer over de marktinformatie is te lezen in de volgende paragraaf 4.5; - Anno 2022 geeft het handelsconflict tussen de VS en China reden tot onzekerheid welke invloed dit zal hebben op de vastgoedmarkt, het conflict tussen China en Taiwan versterkt dit; - Oplopende rentes hebben een mogelijk effect op de vastgoedmarkt; - Oekraïne is binnengevallen door Rusland. De invloed van deze inval is onder andere zichtbaar in de stijging van de gas en olieprijzen.

4.5

Markt Markt agrarische grondprijzen, agrarisch gebruik Landelijk overzicht, kwartaalbericht 3e kwartaal van 2022, gepubliceerd door Kadaster.nl: De gemiddelde agrarische grondprijs in Nederland is in het 3e kwartaal van 2022 uitgekomen op € 75.300 per ha (figuur 1). Dat is 9,1% hoger dan in het 2e kwartaal van 2022 (€ 69.000 per ha), en 8,5% meer dan de gemiddelde grondprijs over heel 2021 van € 69.400 per ha. Prijzen van bouwland en grasland De gemiddelde prijs van bouwland steeg in het 3e kwartaal van 2022 met 9,8% naar € 86.100 per ha (figuur 1). Dat is bijna 10% hoger dan de gemiddelde prijs over heel 2021 (€ 78.500 per ha). De gemiddelde prijs van grasland is in het 3e kwartaal van 2022 met 5,5% gestegen tot € 67.100 per ha (figuur 1). Dat is ruim 6% meer dan de gemiddelde prijs van grasland over heel 2021 (€ 63.200 per ha). De gemiddelde prijs van snijmaisland is in het 3e kwartaal van 2022 met 9,5% gestegen tot € 80.500 per ha. De prijs van dit grondgebruik is niet afzonderlijk in figuur 1 opgenomen, maar is wel onderdeel van het totaalcijfer van landbouwgrond.

Afbeelding: Prijs (euro/ha) onverpachte agrarische grond naar grondgebruik (Bron: Kadaster/RVO.nl/Wageningen Economic Research)

Blad 13 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

In de provincies Fryslân en Drenthe is de gemiddelde agrarische grondprijs in het 3e kwartaal van 2022 met respectievelijk ruim 5% en 2% toegenomen, terwijl die in Groningen nagenoeg gelijk is gebleven.

Afbeelding: Grondprijsontwikkeling provincies Drenthe, Fryslân en Groningen (Bron: Kadaster/RVO.nl/Wageningen Economic Research) In het derde kwartaal van 2022 betreft de gemiddelde agrarische grondprijs in Friesland € 56.115,-. Zonneparken Uit onderzoek van het Kadaster uit 2020 blijkt het volgende: In Nederland wordt fors ingezet op het opwekken van energie met zonnepanelen. Bij voorkeur worden zonnepanelen op daken geplaatst, maar in toenemende mate worden deze panelen ook op grondpercelen gebouwd. Er zijn bijna 100 grondgebonden zonneparken en dit aantal groeit snel. De eerste zonneparken werden in 2011 aangelegd, maar vooral de afgelopen 2 jaar is een explosieve groei te zien. Meer dan de helft van de Nederlandse zonneparken is in deze periode gerealiseerd. Kijkend naar het aantal toegewezen subsidies neemt het aantal zonneparken de komende jaren alleen maar verder toe. Het Kadaster verwacht binnen 4 jaar een verdriedubbeling van de huidige oppervlakte. Zonneparken worden steeds groter. De eerste zonneparken waren gemiddeld 2 hectare groot. In 2019 zijn zonneparken inmiddels gemiddeld 20 hectare groot. Zonneparken liggen niet gelijkmatig verspreid over Nederland. 25% van de totale oppervlakte ligt in de provincie Groningen. Op de 2e plaats staat de provincie Noord-Brabant. In de provincies Limburg, Zuid-Holland en Utrecht zijn nog nauwelijks zonneparken aangelegd.

63% van de oppervlakte van zonneparken ligt op agrarische grond. Het overige deel ligt op grond met een andere functie, zoals voormalige vuilstortplaatsen en grond op bedrijventerreinen. Landelijk staat twee derde van de zonneparken op landbouwgrond die goedkoper is dan de gemiddelde agrarische grondprijs, een derde staat op duurdere grond. De gemiddelde grondprijs verschilt echter per landsdeel en ook binnen de landsdelen zien we grote prijsverschillen. Bínnen de landsdelen liggen de meeste zonneparken in duurdere gebieden; de agrarische grondprijs is daar hoger dan het gemiddelde van dat landsdeel. In Oost-Nederland geldt dat voor bijna 60%

Blad 14 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

van de zonneparken. In Noord- en West-Nederland liggen deze nog hoger. Voor Zuid-Nederland geldt het zelfs voor alle zonneparken. Een derde van de zonneparken ligt op grond van gemeenten en waterschappen. Het overige deel is aangelegd op grond van particulieren en bv’s. Het aandeel zonneparken op overheidsgrond kan de komende jaren groeien, aangezien de Rijksoverheid eigen grond wil inzetten om duurzame energie op te wekken. We zien dat voor het gebruik van de grond onder zonneparken vaak erfpacht- of opstalrechten worden gevestigd. Vaak hebben deze rechten een looptijd van 25 jaar. In een klein aantal gevallen worden contracten voor 30 tot 35 jaar afgesloten Rendement zonneparken De jaarlijkse vergoeding aan grondeigenaren om agrarische grond te gebruiken voor zonnepanelen ligt een stuk hoger dan vergoedingen voor gewoon agrarisch grondgebruik. De jaarlijkse vergoedingen voor zonneparken ligt in 2020 op gemiddeld € 3.300 per ha. Dit is berekend op basis van akten-onderzoek van opstal- en erfpachtconstructies voor zonneparken. De prijsverschillen per contract zijn groot; van enkele € 100-en per ha per jaar tot boven de € 5.000 per ha per jaar. De door de Rijksoverheid vastgestelde hoogst toelaatbare pachtprijzen voor regulier verpachte agrarische grond variëren in 2019 tussen € 315 en € 1.013 per ha.

Vergoedingen voor kortlopende pachtvormen kunnen – mede afhankelijk van gewastypen – op een hoger niveau liggen. Referenties De website zonopkaart.nl geeft een helder overzicht van alle zonneparken in Nederland. Er wordt onderscheid gemaakt tussen gerealiseerd parken en parken in voorbereiding. De daadwerkelijke start van verhuur c.q. vestigen recht van opstal of erfpacht vindt pas plaats als de financiering en de benodigde vergunningen zijn verkregen. Dit is gewoonlijk drie jaren na de afsluiting van een intentieovereenkomst gedurende de voorbereidingsfase. Contracten tussen de ontwikkelaar van een zonnepark en de grondeigenaar pas op het laatste moment worden afgesloten. Pas na het aanvragen van de benodigde subsidies, soms zelfs pas na toekenning hiervan, worden de daadwerkelijke afspraken tussen ontwikkelaar en grondeigenaar ingeschreven in het Kadaster en daarmee openbaar. De kadastrale recherche naar afspraken m.b.t. zonneparken in ontwikkeling leverde daarom geen treffers op. In de zoektocht naar geschikte referenties is daarom gebruik gemaakt van reeds gerealiseerde zonneparken in Noord-Nederland. Van de 43 geselecteerde parken is van 32 parken een vergoeding achterhaald. 8 van de onderzochte zonneparken zijn in eigen beheer gerealiseerd zodat er geen sprake is van een afzonderlijke vergoeding voor de grond.

Voor een aantal andere parken is gekozen voor de constructie van een recht van opstal en een huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is een vergoeding afgesproken en voor het recht van opstal wordt geen vergoeding ontvangen. Doordat de huurovereenkomst niet openbaar is kan de hoogte van de vergoeding in die gevallen niet worden achterhaald.

Blad 15 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

Afbeelding: een overzicht van de gerealiseerde zonneparken in Noord- en Midden-Nederland op de website zonopkaart.nl Recht van Opstal en/of Recht van Erfpacht Bij de plaatsing van zonnepanelen op de eigendom van een derde partij wordt er vrijwel standaard een recht van opstal of een recht van erfpacht gevestigd op het perceel. Bij de plaatsing van zonnepanelen op daken wordt veelal gekozen voor een recht van opstal. Het recht van erfpacht zien we vaker indien er sprake is van een zonneweide en er meerder partijen bij de transactie zijn betrokken. De combinatie van een recht van opstal en een recht van erfpacht is ook mogelijk. Door een recht van opstal wordt de eigendom van de grond gescheiden van de eigendom van de opstallen. Het recht van opstal voorkomt daarmee dat de zonnepanelen eigendom worden van de grondeigenaar (via natrekking). Als tegenprestatie betaald de opstaller een vergoeding voor het recht van opstal: de retributie. Bij een recht van erfpacht betaald de erfpachter een canon als vergoeding. De retributie of canon kan jaarlijks worden voldaan of er kan een eenmalige uitkering plaatsvinden. Een alternatieve variant is het sluiten van een huurovereenkomst in combinatie met de vestiging van een recht van opstal. In dit geval wordt de retributie geacht nihil te zijn, de vergoeding wordt in de huurovereenkomst afgesproken.

Het recht van opstal staat in het Kadaster opgenomen. Als er een retributie wordt betaald is dit bedrag via het Kadaster te achterhalen. De huurinkomst is niet via het Kadaster te raadplegen. Als partijen hun afspraken niet openbaar willen maken wordt veelal voor deze constructie gekozen. Vergoeding bij aanleg zonneparken Uit onderstaande referenties blijkt dat de gemiddelde vergoeding in de laatste drie jaren (2019 t/m 2021) voor het beschikbaar stellen van een hectare grond voor zonnepanelen € 6.082 per hectare bedraagt. Opvallend is dat er enkele uitschieters zijn, zowel aan de bovenkant als aan de onderkant. Aan de bovenkant zijn dat een vergoeding van € 13.000 en € 18.500 per hectare in Leeuwarden en in Zwolle. Aan de onderkant zijn dit bedragen van bijvoorbeeld € 750 per hectare.

Blad 16 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

Het merendeel van de referenties kent echter een vergoeding die ligt tussen de € 5.000 en € 7.000 per hectare. Nadere analyse leert dat de vergoedingen sinds 2017 toenemen. Gemiddeld genomen stijgt de vergoeding per hectare ongeveer € 500 per jaar. Zie ook de onderstaande figuur. Daarbij moet opgemerkt worden dat er voor 2021 slechts 1 achterliggende referentie beschikbaar is. De stijgende trend is echter duidelijk zichtbaar. Jaar Aantal Gemiddelde € / ha. 2017 6 4.007 2018 4 4.604 2019 4 5.193 2020 9 6.055 2021 1 7.000 Figuur: gemiddelde vergoeding per jaar per hectare Recht van opstal/erfpacht Plaats Oppverlakte (ha.) Contractvorm Grondeigenaar Rechthebbende Datum akte Tijdsduur Apeldoorn 4,64 Recht van Erfpacht Gemeente Apeldoorn Zonnepark Apeldoorn BV 15 december 2017 26 jaar en 3 maanden Emmeloord 13,96 Recht van Opstal Gemeente Noordoostpolder Zonnepark De Munt BV 31 oktober 2017 26 jaar en 4 maanden Emmen 18,78 Recht van Erfpacht + Recht van Opstal Gemeente Emmen Zonnepark Lange Runde BV 14 september 2017 20 jaar Emmen 37,38 Recht van Erfpacht + Recht van Opstal Gemeente Emmen Zonnepark Oranjepoort BV 1 oktober 2018 16 jaar Groningen 10,02 Recht van Erfpacht + Recht van Opstal Afvalbeheer Regio Centraal Groningen Zonnepark Woldjerspoor BV 23 mei 2017 17 jaar Groningen 22,32 Recht van Opstal Gemeente Groningen Zonneweide Roodehaan BV 21 december 2017 20 jaar Lelystad

29,23 Recht van Opstal Gemeente Lelystad Flevokustzon BV 13 november 2018 18 jaar Stadskanaal 18,49 Recht van Opstal Bedrijventerrein Stadskanaal Rabe Management BV 31 maart 2017 20 jaar Wieringermeer 3,66 Recht van Opstal Afvalzorg Deponie BV Zon Wieringmeer BV 27 augustus 2018 20 jaar Sappemeer 45,54 Recht van Opstal St. K.P. Boon Zonnepark Midden Groningen BV 14 december 2018 30 jaar Vlagtwedde 94,88 Recht van Erfpacht + Recht van Opstal Zonneperceel XIII B.V. Zonnepark Vlagtwedde B.V. 8 augustus 2019 35 jaar Leeuwarden 14,89 Recht van Opstal Gemeente Leeuwarden EAM Leeuwarden B.V. 4 november 2019 25 jaar Oosterwolde 39,61 Recht van Opstal Mts. De Boer Zonnepark PV5 BV 27 december 2019 16 jaar Stadskanaal 79,00 Recht van Opstal Zonneperceel VI B.V. Zonnepark Stadskanaal B.V. 16 december 2019 30 jaar Heerenveen 9,68 Recht van Opstal B. Hielkema Energie Hielkema B.V. 15 oktober 2020 30 jaar Heerenveen 19,75 Recht van Erfpacht + Recht van Opstal Gemeente Heerenveen Obton GreenIPP 1A C.V. 20 april 2020 25 jaar Hoogeveen 20,00 Recht van Opstal J.H. ten Heuvel KS NSL9 B.V. 29 april 2020 21 jaar Muntendam 20,66 Recht van Opstal H. van Oosten Holding B.V. Energiepark Duurkenakker B.V. 8 mei 2020 30 jaar Veendam 3,51 Recht van Opstal Gemeente Veendam Energy Park Veendam B.V. 23 oktober 2020 30 jaar Buinerveen 44,03 Recht van Opstal Trippenbos C.V.

Zonnepark Vloeivelden Hollandia B.V. 2 juli 2020 30 jaar 1e Exloërmond 28,43 Recht van Opstal Cooperatie AVEBE U.A. Zonnepark Vloeivelden Hollandia B.V. 3 juli 2020 25 jaar Ter Apelkanaal 10,16 Recht van Opstal Cooperatie AVEBE U.A. Zonnepark Ter Apelkanaal B.V. 13 augustus 2020 25 jaar Sleen 10,92 Recht van Erfpacht Rotij Grondvast B.V. Zonnepark Haarstdiek B.V. 16 december 2020 26 jaar Sneek 3,22 Recht van Opstal Zonneperceel VIII B.V. Zonnepark Oppenhuizen B.V. 15 april 2021 25 jaar

Prijs per hectare € 3.000 € 4.500 € 4.000 € 5.000 € 3.491 € 3.799 € 4.500 € 5.250 € 2.000 € 6.917 € 5.270 € 2.500 € 5.000 € 8.000 € 8.000 € 3.500 € 6.500 € 4.575 € 6.168 € 10.000 € 5.250 € 5.000 € 5.500 € 7.000

Figuur: overzicht van de referenties Recht van opstal/erfpacht Conclusie Retributie/Canon Uit de referenties blijkt dat er grote verschillen zichtbaar zijn in de afgesproken vergoedingen. Over het algemeen ligt de bandbreedte in de afgelopen drie jaren (2019 t/m 2021) echter tussen de € 5.000 en € 7.000 per jaar. Het marktonderzoek wijst verder uit dat de vergoedingen de afgelopen jaren (sterk) zijn gestegen. Indien de laatste gevonden vergoedingen vanaf 1 juli 2021 in aanmerking worden genomen betreft dit een gemiddelde van € 6.703 per hectare per jaar op basis van 7 gerealiseerde contracten. De te realiseren canon wordt daarom bepaald op voorgaand bedrag ter grootte van € 6.700 (afgerond).

Blad 17 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

Grondprijzen Gerealiseerde grondprijzen van gronden waarop zonneparken ontwikkeld kunnen worden zijn schaars. Dit wordt veroorzaakt doordat enerzijds grondeigenaren zonneparken zelf ontwikkelen en exploiteren. Anderzijds wordt door dit in het merendeel van de gevallen veroorzaakt doordat grondeigenaren ervoor kiezen om een contract af te sluiten met een exploiterende partij tegen een jaarlijkse vergoeding. In enkele gevallen willen zonneparkontwikkelaars de grond kopen als de vergunningen binnen zijn. In onderstaande figuur zijn vijf gevonden referentietransacties opgenomen. Plaats Kollum Vlagtwedde Leek Heerenveen Hoogezand

Oppverlakte (ha.) Verkoper 6,7525 Pijnacker Planontwikkeling B.V. 75,94 M.P.F.T. Swinkels 20,2482 Gemeente Leek 20,9214 MICW Vastgoed Ontwikkeling B.V. 31,8273 Molenwaard Beheer B.V.

Koper Datum akte Transactieprijs Prijs per hectare Prijs per m2 Groen Leven 26 november 2019 € 441.000 € 65.309 € 9,53 Vlagtwedde Onroerend Goed B.V. 15 september 2020 € 7.594.000 € 100.000 € 10,00 Powerfield Free Zone N.V. 2015 € 4.049.640 € 200.000 € 20,00 SHELL New Energies NL B.V. 31 januari 2020 € 2.615.175 € 125.000 € 12,50 Zonnepark Molenwaard B.V. 10 oktober 2019 € 3.501.003 € 110.000 € 11,00

Figuur: overzicht van de referenties grondprijzen ten behoeve realiseren zonneparken De taxateurs kiezen ervoor om de laagste en hoogste transactie voor de beoordeling buiten beschouwing te laten. Qua oppervlakte wijkt de transactie in Vlagtwedde met ruim 75 hectare af van de oppervlakte ter grootte van 29,5 voor onderhavig zonnepark betrokken in deze taxatie. De transacties in Heerenveen en Hoogezand zijn met een oppervlakte van respectievelijk circa 21 en 32 hectare beter vergelijkbaar. De taxateurs gaan daarom uit van de gemiddelde koopsom van deze transacties zijnde een prijs van € 117.500,- per hectare. Bebouwingspercentage Met betrekking tot het zonnepark Klaverblad Noordoost is 21 hectare bedoeld voor zonneweide en 8,5 hectare bedoeld voor ruimtelijke inpassing. Uit de concept tekening ‘grenzen zonnepark’ zoals weergegeven in paragraaf 3.2 blijkt met name een omliggend oppervlak aan water en in mindere mate groen. Het bebouwingspercentage voor het zonnepark is daarmee ruim 70 %. Het bebouwingspercentage is hoog te noemen in vergelijking met bijvoorbeeld het ontwikkelde zonnepark van SHELL in Heerenveen zuid die een bebouwingspercentage kent van ruim 53 %. De achten het daarom meer dan redelijk om zowel de canon als de grondprijs van toepassing te laten zijn op de gehele oppervlakte ter grootte van 29,5 hectare van het zonnepark Klaverblad Noordoost.

Blad 18 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

Taxatie

5.1

SWOT-analyse De minimale kwalitatieve gevoeligheidsanalyse van het object met voorbeelden Sterkte:

Kansen:

Nabij snelwegen

Ontwikkeling Zonnepark

Courant oppervlak

Participatie

Zwakte:

Bedreigingen:

Risico's planologie

Stijgen bouwkosten Rentestijging

5.2

Verhuur- en verkoopbaarheid De verkoopbaarheid van het getaxeerde wordt beoordeeld als goed gezien de mogelijkheid van de ontwikkeling van een zonnepark.

Blad 19 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

5.3

Waardebepaling Deze waarderingen zijn tot stand gekomen na opname van het object, rekening houdend met alle aan ondergetekende bekende en voor de waarde van belang geachte factoren. Marktwaarde De getaxeerde waarde is – zoals reeds omschreven is bij de uitgangspunten – met behulp van Vergelijkingsmethode tot stand gekomen. Hierbij is het afgeronde gemiddelde van beide waarderingen gehanteerd. Mede gelet op de vorenstaande beoordelingen waardeert ondergetekende de marktwaarde en erfpachtcanon conform de voormelde opdracht op basis van prijspeil 8 december 2022, als volgt: 29,5 hectare bedoeld voor zonnepark € 3.407.500,00 Zegge: drie miljoen vierhonderd zevenduizend vijfhonderd euro Canon: € 6.700,-/hectare/jaar zegge: zevenenzestighonderd euro Voor een nadere toelichting op de waardering en de achtergrondinformatie die heeft geleid tot de waardering, verwijzen we naar de bijlage. Tot het verstrekken van informatie zijn wij steeds bereid. Aldus gedaan te goeder trouw en naar beste kennis en wetenschap overeenkomstig de strekking van de opdracht, na opname ter plaatse en getekend, Heerenveen, 1 februari 2023 Antea Group Vastgoed en Recht

ing. J.J. Claus beëdigd rentmeester NVR en Register-Taxateur van onroerende zaken

ing. A. Schurer beëdigd rentmeester NVR en Register-Taxateur van onroerende zaken

Blad 20 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

Bibliografie

Artikel:

Auteur:

Datum:

Bron:

zonopkaart.nl

ROM3D adviseurs

30 december 2022

www.zonopkaart.nl

10 opvallendste feiten zonneparken

Kadaster

13 maart 2020

www.kadastrer.nl

Ontwikkeling gebied Klaverblad NoordOost

Gemeente Heerenveen

30 december 2022

www.heerenveen.nl/actueel/ontwikkelin g-gebied-klaverblad-noordoost/

Blad 21 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

Afkortingen en begrippen

7.1

Afkortingen BAR Bvo DCF Vvo NRVT NAR RICS IVS EVS SWOT

7.2

Bruto Aanvangsrendement Bruto Vloeroppervlak Discounted Cash Flow Verhuurbaar Vloeroppervlak Nederlands Register Vastgoed Taxateurs Netto Aanvangsrendement Royal Institution of Chartered Surveyors International Valuation Standards European Valuation Standards Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats

Begrippen Bedrijfsgebonden installaties Deze taxatie is exclusief bedrijfsgebonden inventaris, machines, goederen en eventuele voorraden tenzij anders vermeld in dit taxatierapport. Bijzonder uitgangspunt Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de waardepeildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de waardepeildatum. Courantheid De mate van verhandelbaarheid Geregistreerde taxateur De in het register ingeschreven natuurlijke persoon. Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling van het vastgoedobject ter plaatse. Inspectiedatum De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van bezichtiging de inspectiedatum Interne taxateur De geregistreerde taxateur die de professionele taxatiedienst verricht ten aanzien van (een) vastgoedobject(en) waarin of waarbij zijn werkgever een belang heeft of gaat krijgen, daaronder mede begrepen een belang heeft bij de uitkomst van de professionele taxatiedienst.

Blad 22 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

Opdrachtgever De natuurlijke persoon of rechtspersoon die aan een geregistreerde taxateur opdracht geeft tot het verrichten van een professionele taxatiedienst. Opdrachtvoorwaarden Schriftelijke bevestiging van de voorwaarden waaronder de professionele taxatiedienst zal worden verricht. Professionele taxatiedienst Het door een geregistreerd taxateur schatten van en schriftelijk rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten, zodanig dat aan de schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen kan worden ontleend. Professionele taxatiedienst LAV Het door een geregistreerd taxateur schatten van en schriftelijk rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten die qua aard en/of gebruik gerelateerd zijn aan het landelijk en agrarisch gebied, zodanig dat aan de schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen kan worden ontleend; Rapportdatum De datum waarop de taxateur het rapport ondertekent. Register Een openbaar register gehouden door de stichting NRVT waarin worden ingeschreven natuurlijke personen die de professionele taxatiedienst ten aanzien van vastgoedobjecten uitvoeren. Schatting Een kwantificering (in geld) onder onzekerheid. Schriftelijk Per post, per fax, per e-mail of via enig ander gangbaar communicatiemiddel waarmee het mogelijk is tekst over te brengen.

Taxatiebedrijf De entiteit, daaronder begrepen interne taxatieafdelingen, waarbij de geregistreerde taxateur werkzaam is of waaraan hij is verbonden en waarbinnen één of meer taxateurs professionele taxatiediensten verrichten. Taxatiedossier Het dossier waarin de uitgevoerde werkzaamheden en de relevante bron informatie voor de taxatie overzichtelijk en transparant wordt vastgelegd. Taxatieopdracht De opdracht tot het verrichten van een professionele taxatiedienst overeenkomstig de opdrachtvoorwaarden Taxatierapport De schriftelijke en gemotiveerde vastlegging van de professionele taxatiedienst, overeenkomstig de opdrachtvoorwaarden en ondertekend door de geregistreerde taxateur.

Blad 23 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

Uitgangspunt Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op het onderwerp of de methode van een taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeft te worden geverifieerd in het kader van de professionele taxatiedienst. Vastgoedobject De grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken, daaronder begrepen het meest omvattende recht hierop (eigendomsrecht) als mede de beperkte zakelijke rechten die hierop gevestigd kunnen zijn (zoals erfpacht, opstal en vruchtgebruik), alsmede appartementsrechten. Volatiliteit De mate van beweeglijkheid van de koers van een aandeel of ander financieel product Waardepeildatum De datum waarop de taxatieopinie van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de waarde is bepaald. Waarderingsgrondslag (basis van waarde) Een beschrijving van de fundamentele grondslagen van een taxatie.

Werkgever De entiteit waarmee de geregistreerde taxateur een dienstbetrekking heeft dan wel anderszins duurzaam is verbonden en waarbij sprake is van een gezagsverhouding, daaronder mede begrepen de moedermaatschappij en groepsonderdelen binnen de groep waartoe de entiteit behoort. Werkkamer Een door het bestuur ingesteld deelregister waarin vastgoedtaxateurs worden ingeschreven die zich (onder meer) bezighouden met taxaties van een specifiek segment van vastgoedobjecten of met taxaties op een specifiek deelterrein (zoals taxaties aan de hand van een (wettelijk) bepaalde definitie).

Blad 24 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

7.3

Plausibiliteitsverklaring niet van toepassing gezien het feit dat het rapport door twee taxateurs is ondertekend Ondergetekende, Bedrijfsnaam: Naam:……………………………………………………………………………………………………………………………………………. Adres:……………………………………………………………………………………………………………………………………………. Woonplaats:………………………………………………………………………………………………………………………………..... Lid van/ingeschreven in, onder vermelding van (registratie)nummer:…………………………………………… verder te noemen ‘tweede taxateur’, verklaart: 

    

De tweede taxateur heeft het taxatierapport met nummer ………………………………………….. van het object …………………………………….. aan de ………………………… te ………………………….., kadastraal bekend onder: ……………………………………………………………………., getaxeerd door1 ……………………………………………………….. beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. De tweede taxateur heeft het taxatierapport d.d. …………………………….……….. beoordeeld. De tweede taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. De tweede taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. De tweede taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is de tweede taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is/ Op basis van de beoordeelde stukken heeft de tweede taxateur de volgende opmerkingen2: ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………

Aldus door de tweede taxateur, Plaats, datum …………………………………………………. (handtekening tweede taxateur) 1 Eerste taxateur 2 Doorhalen wat niet van toepassing is

Blad 25 van 41

Taxatierapport Taxatie grond en bepalen erfpachtcanon ten behoeve van het toekomstig zonnepark Klaverblad Noordoost projectnummer 0481931.100 1 februari 2023 revisie 00

Bijlage 1 Kadastrale berichten

Kadastraal uittreksel Kadastrale plattegrond

Blad 26 van 41

BETREFT

Tjalleberd K 317 UW REFERENTIE

0481931.100 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

07-12-2022 - 16:26

S11142574475

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

06-12-2022 - 14:59

BLAD

1 van 1

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Tjalleberd K 317 Kadastrale objectidentificatie: 052500031770000

Kadastrale grootte 6.550 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 192464 - 555571 Omschrijving Water

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend.

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 11120/3 Leeuwarden

Hyp4 9105/1 Leeuwarden Aanvullend stuk Hyp4 10593/24 Leeuwarden

Ingeschreven op 17-01-2005 om 09:00 Ingeschreven op 15-04-1998 Ingeschreven op 03-12-2001

Is aanvulling op Hyp4 9105/1 Leeuwarden

Naam gerechtigde Wetterskip Fryslân In de naamgeving zijn diakritische tekens niet volledig opgenomen

Adres Fryslanplein 3

8914 BZ LEEUWARDEN Postadres Postbus 36

8900 AA LEEUWARDEN Statutaire zetel LEEUWARDEN KvK-nummer 01174741 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

Kadastrale kaart

Uw referentie: 0481931.100

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 4200

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Tjalleberd K 317

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 7 december 2022 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

BETREFT

Tjalleberd K 320 UW REFERENTIE

0481931.100 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

07-12-2022 - 15:28

S11142566077

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

06-12-2022 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Tjalleberd K 320 Kadastrale objectidentificatie: 052500032070000

Kadastrale grootte 61.890 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 191733 - 555344 Omschrijving Terrein (grasland) Herinrichtingsrente € 230,85

Eindjaar 2018

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend.

RECHTEN 1 Eigendom belast met Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de

Belemmeringenwet Privaatrecht (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 54020/179

Hyp4 10005/19 Leeuwarden

Ingeschreven op 05-02-2008 om 09:00 Ingeschreven op 15-05-2000

Naam gerechtigde Gemeente Heerenveen Adres Crackstraat 2

8441 ES HEERENVEEN Postadres Postbus 15000

8440 GA HEERENVEEN Statutaire zetel HEERENVEEN KvK-nummer 59707720 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

1.1 Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet

Privaatrecht Afkomstig uit stuk Hyp4 5725/1 Leeuwarden Naam gerechtigde Liander N.V. Adres Dijkgraaf 4

6921 RL DUIVEN Statutaire zetel ARNHEM

BETREFT

Tjalleberd K 320 UW REFERENTIE

0481931.100 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

07-12-2022 - 15:28

S11142566077

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

06-12-2022 - 14:59

BLAD

2 van 2

KvK-nummer 08021677 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Vermeld in stukken Hyp4 79165/21

Ingeschreven op 01-10-2020 om 11:28

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 69849/97

Ingeschreven op 06-01-2017 om 10:10

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 60879/70

Ingeschreven op 16-12-2011 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 60879/69

Ingeschreven op 16-12-2011 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 55903/133

Ingeschreven op 03-12-2008 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 30279/87 Arnhem

Ingeschreven op 12-06-2003 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 8602/50 Arnhem

Ingeschreven op 06-02-1987 om 00:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 7358/17 Arnhem Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 4664/48 Zwolle Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 3659/36 Arnhem Naamswijziging rechtspersoon

Kadastrale kaart

Uw referentie: 0481931.100

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 4200

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Tjalleberd K 320

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 7 december 2022 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

BETREFT

Tjalleberd K 321 UW REFERENTIE

0481931.100 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

07-12-2022 - 15:28

S11142566126

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

06-12-2022 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Tjalleberd K 321 Kadastrale objectidentificatie: 052500032170000

Kadastrale grootte 29.350 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 191872 - 555247 Omschrijving Terrein (grasland) Herinrichtingsrente € 3,61

Eindjaar 2018

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend.

RECHTEN 1 Eigendom belast met Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de

Belemmeringenwet Privaatrecht (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 54020/179

Hyp4 10005/19 Leeuwarden

Ingeschreven op 05-02-2008 om 09:00 Ingeschreven op 15-05-2000

Naam gerechtigde Gemeente Heerenveen Adres Crackstraat 2

8441 ES HEERENVEEN Postadres Postbus 15000

8440 GA HEERENVEEN Statutaire zetel HEERENVEEN KvK-nummer 59707720 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

1.1 Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet

Privaatrecht Afkomstig uit stuk Hyp4 5725/1 Leeuwarden Naam gerechtigde Liander N.V. Adres Dijkgraaf 4

6921 RL DUIVEN Statutaire zetel ARNHEM

BETREFT

Tjalleberd K 321 UW REFERENTIE

0481931.100 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

07-12-2022 - 15:28

S11142566126

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

06-12-2022 - 14:59

BLAD

2 van 2

KvK-nummer 08021677 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Vermeld in stukken Hyp4 79165/21

Ingeschreven op 01-10-2020 om 11:28

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 69849/97

Ingeschreven op 06-01-2017 om 10:10

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 60879/70

Ingeschreven op 16-12-2011 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 60879/69

Ingeschreven op 16-12-2011 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 55903/133

Ingeschreven op 03-12-2008 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 30279/87 Arnhem

Ingeschreven op 12-06-2003 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 8602/50 Arnhem

Ingeschreven op 06-02-1987 om 00:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 7358/17 Arnhem Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 4664/48 Zwolle Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 3659/36 Arnhem Naamswijziging rechtspersoon

Kadastrale kaart

Uw referentie: 0481931.100

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 2300

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Tjalleberd K 321

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 7 december 2022 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Heerenveen&id=eeadaa0a-418f-4fc8-aed9-724f1304c0ba