Bijlage 2 - Position paper jaarrekening 2023

Op totaalniveau is een verschil van € 10,8 mln. zichtbaar (incl. winstneming over 2022). Het resultaat op totaalniveau is dus fors verbeterd. Voor een meer gedetailleerde duiding van de verschillen binnen de grondexploitaties wordt verwezen naar de verschillenanalyses die onderdeel zijn van Bijlage 3.1.

3.2.

Resultaatneming en voorzieningenvorming

Winstnemingen In Figuur 19 is zichtbaar voor welke grondexploitaties een positief saldo op netto contante waarde van toepassing zijn. Het gaat om: - Stadiongebied - De Kavels 25

-

Schoollocaties Jubbega Skoatterwâld fase 1-2 Skoatterwâld fase 3 Fedde Schurerplein Spikerboor Zuid IBF KNO

Conform regelgeving vanuit het BBV wordt de winst genomen naarmate het project vordert en er voldoende zekerheid is dat er winst wordt behaald. Aan de hand van de POC-berekeningen (Percentage Of Completion) wordt winst genomen. In het Stadiongebied, bedrijfsterrein KNO, Schoollocatie Jubbega en het Fedde Schurerplein wordt desondanks geen winst genomen. Hier hebben te weinig of geen verkopen plaatsgevonden of is de winstneming te klein (winstnemingen beneden de € 10.000,- worden niet genomen). Op de Kavels en Spikerboor hebben nauwelijks wijzigingen plaatsgevonden in de grondexploitaties waardoor een nieuwe winstneming niet aan de orde is. Op Skoatterwâld worden zowel in fase 1-2 als in fase 3 voor het eerst winsten genomen. Dit komt doordat de grondexploitaties per 1-1-2024 een positief karakter kennen. Ook op IBF wordt bij jaarrekening 2023 winst genomen. Gezamenlijk resulteert dit in een winstneming van ruim € 2,7 mln.: • Skoatterwâld fase 1-2: € 960.000 • Skoatterwâld fase 3: € 1.030.000 • IBF: € 730.000 De POC-berekening voor de betreffende drie exploitaties is in bijlage 3.2 toegevoegd. Voorzieningen In figuur 20 is zichtbaar welke wijzigingen binnen de getroffen voorzieningen hebben plaatsgevonden. De hoogte van de voorziening per 1-1-2023 voor de exploitaties was € 11,0 mln.

Doordat enkele negatieve grondexploitaties zijn omgeslagen naar winstgevende grondexploitaties, daalt de benodigde verliesvoorziening naar € 4,4 mln. per 1-1-2024. Dit is een mutatie van ca € 6,6 mln. van de verliesvoorziening op totaalniveau. Dit is voor een groot deel het gevolg van het uitnemen van de risicobuffer op grondopbrengsten. Daarnaast zijn er zoals genoemd voor kaveluitgiftes in Skoatterwald nieuwe onderbouwingen voorhanden die hoger uit zijn gevallen dan geraamd bij jaarrekening 2022. Ten slotte zijn de gehanteerde parameters in de grondexploitaties gunstiger geworden ten opzichte van afgelopen jaar, wat ook een drukkend effect heeft op de benodigde verliesvoorziening. Met name het verdwijnen van de verliesvoorzieningen voor het Stadiongebied en Skoatterwâld fase 1-2 en fase 3 hebben een groot aandeel in de afname van de verliesvoorziening. Deze grondexploitaties kenden een verliesvoorziening van gezamenlijk €6,3 mln. bij jaarrekening 2022. Het vrijvallen van deze voorzieningen zorgt voor nagenoeg de gehele mutatie van de verliesvoorziening zoals gepresenteerd in figuur 20.

26

Figuur 20: Mutaties voorzieningen op complexniveau Grondexploitaties 1002 Stadiongebied 1017 De Fjilden Subtotaal Skoatterwald fase 1+2 Subtotaal Skoatterwald fase 3 1038 Exploitatie Haskerdijken 1000 Tjalleberd de Eide 1021 Fedde Schurerplein 1026 Tellegebied Totaal

per 1-1-2023 € 2.776.000 € 2.830.000 € 1.182.000 € 2.380.000 € 229.000 € 1.363.000 € 95.000 € 193.000 € 11.048.000

€ € € € € € € € €

Mutatie per 1-1-2024 -2.776.000 € 69.000 € 2.899.000 -1.182.000 € -2.380.000 € 27.000 € 256.000 -209.000 € 1.154.000 -95.000 € -60.000 € 133.000 -6.606.000 € 4.442.000

Exploitaties buiten de 10-jaars termijn Conform BBV-regelgeving dienen binnen grondexploitaties die de 10-jaarstermijn overschrijden risicobeperkende maatregelen getroffen te worden. Hierbij kan gedacht worden aan het op nihil zetten van de te verwachten grondopbrengstenstijging buiten de 10-jaarstermijn. Geen van de actieve grondexploitaties overschrijdt de 10-jaartermijn waardoor maatregelen momenteel niet nodig zijn.

3.3. Monte Carlo analyse Om de robuustheid van de berekende saldi te staven zijn alle actieve grondexploitaties aan een risicoanalyse onderworpen; de Monte Carlo-analyse. De uitkomsten uit deze analyse leiden tot de te vormen risicobuffer. In dit hoofdstuk wordt de analyse toegelicht en de resultaten weergegeven. De grondexploitatieportefeuille van de gemeente Heerenveen bestaat uit 26 actieve grondexploitaties. Hiervan zijn er 15 samengevoegd in 2 complexen, namelijk Skoatterwâld fase 1+2 (vlekken 1 t/m 3 en 5 t/m 9) en Skoatterwâld fase 3 (vlekken 1 t/m 4 en 7 t/m 9). Zodoende resteren 11 grondexploitaties en 2 grondexploitatiecomplexen die aan een MC-analyse zijn onderworpen. Algemene risico’s Binnen de analyses wordt onderscheid gemaakt tussen algemene risico’s en project specifieke risico’s. De algemene risico’s zijn de generieke (veelal macro-economische) risico’s die op alle grondexploitaties van toepassing zijn. Denk hierbij aan kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen. In figuur 21 zijn de meegenomen algemene risico’s opgesomd. Niet alle risico’s worden meegenomen in elke analyse. Immers: zodra er geen grondopbrengsten meer voorzien worden binnen een grondexploitatie, is er geen risico meer op grondopbrengstenstijging. Op IBF zijn afspraken gemaakt over de indexatie van de grondopbrengsten. Hier vindt dit risico dus ook niet plaats.

Waar de gemeente zich afgelopen jaar in een grillige, slecht voorspelbare markt bevond, lijkt de markt zich momenteel te stabiliseren. Afgelopen jaar werd met de grilligheid rekening gehouden door de bandbreedtes van de risico’s binnen de analyse op te rekken. Vanwege de stabilisatie van de markt is bij jaarrekening 2023 besloten weer aan te sluiten bij de ‘gebruikelijke’ bandbreedtes rondom de parameters. De algemene risico’s zijn opgenomen in figuur 21.

27

Een voorbeeld van hoe de risicoanalyse te werk gaat: in de grondexploitaties wordt uitgegaan van een kostenstijging van 3,0% in 2024. Dit percentage komt uit het parameteradvies van Metafoor (zie hoofdstuk 1). Desondanks bestaat de kans dat de daadwerkelijke kostenstijging in 2024 afwijkt. Het risico op kostenstijging kent daardoor een bandbreedte van -1,0% en +1,0%. Dit houdt in dat binnen de risicoanalyse rekening gehouden wordt met scenario’s waarin de kostenstijging zich in 2024 bevindt tussen de 2,0% en 4,0%. Zie een verdere uitleg van de werkwijze op de volgende bladzijde. Voor het risico op fasering is onderscheid gemaakt tussen grondexploitaties waar nog uitgiftes plaats vinden en grondexploitaties waar geen uitgiftes meer plaatsvinden. Doordat in grondexploitaties waar nog uitgiftes plaats dienen te vinden een groter risico bestaat op vertraging, wordt rekening gehouden met scenario’s waarin de vertraging oploopt tot maximaal drie jaar. De reden hiervoor is bijvoorbeeld de sterke afhankelijkheid van de verkoop van woningen door ontwikkelaars (met name in Skoatterwâld). Zolang ontwikkelaars in Skoatterwâld nog niet 70% van hun woningen verkocht hebben, gaan zij niet over tot aankoop van de gronden. Door dit risico in te voegen in de Monte Carlo-analyse, wordt hier financieel rekening mee gehouden.

Zodra uitgiftes allemaal hebben plaatsgevonden, wordt het risico op vertraging beperkter ingeschat. De afhankelijkheid van verkoop van kavels is dan immers niet meer aan de orde. Enkel vertraging in het proces van woonrijpmaken kan dan nog van invloed zijn op de looptijd van grondexploitaties. Figuur 21: input algemene risico’s risico-module Monte Carlo Min Algemene risico's Kostenstijging Rente Opbrengstenstijging 10% extra plankosten/VTU 10% extra kosten sloop, brm/wrm 15% minder opbrengsten Fasering (geen uitgifte meer) Fasering (uitgifte komt nog)

-1,00% 1,20% -1,00% 0,00% 0,00% 85,00% 0 0

Midden

Max

0,00% 1,70% 0,00% 5,00% 5,00%

1,00% 2,20% 1,00% 10,00% 10,00% 100,00% 0 1 1 3

Project specifieke risico’s Voor grondexploitatie Fedde Schurerplein is sprake van specifieke risico’s, die niet generiek gelden. Deze risico’s worden in figuur 22 opgesomd. Daarna wordt een toelichting per risico gegeven. Figuur 22: Input project specifieke risico’s risico-module Monte Carlo Min Projectspecifieke risico's Fedde Schurerplein: Woningbouw blijkt niet mogelijk Fedde Schurerplein: Kavel school dient verkleind te worden

Midden -3 90%

Max -3 90%

Door het plangebied van deze grondexploitatie loopt een gasleiding. Doordat het verwijderen en het treffen van maatregelen voor deze gasleiding zeer kostbaar lijkt te zijn, bestaat de mogelijkheid dat het bouwen van een programma bemoeilijkt of zelfs niet mogelijk is. Derhalve wordt rekening gehouden met 28

de scenario’s waarin (1) er geen woningbouw plaatsvindt (-3 woningen) binnen de grondexploitatie en (2) een scenario waarin het kavel waarop de uitbreiding van de school voorzien is met 10% krimpt. De kans dat deze risico’s zich voordoen wordt ingeschat op 40%. Toelichting werkwijze Voor 2024 wordt rekening gehouden met een kostenstijging van 3,0% zoals op de vorige pagina toegelicht. Door hier een bandbreedte omheen te creëren van -1,0% en +1,0%, ontstaan verschillende scenario’s met verschillende uitkomsten. In de Monte Carlo-analyse worden 10.000 berekeningen uitgevoerd waarbij het GWW-kostenstijgingspercentage voor 2024 ligt tussen de 2,0% en 4,0%. Door gebruik te maken van een driehoeksverdeling komen de uiterste waarden het minst voor en de basiswaarde (de 3,0% uit het advies van Metafoor) het meest. In geval van het risico op grondopbrengsten wordt uitgegaan van een uniform risico met een bandbreedte van 85% tot 100%. Dit houdt in dat de grondopbrengsten in de scenario’s zich evenredig bewegen tussen de 85% en de 100% van de grondopbrengsten zoals opgenomen in de grondexploitatie. Ten slotte is voor de projectspecifieke risico’s op het Fedde Schurerplein gekozen voor een binomiaal risico. Dit houdt in dat er een specifieke kans van optreden aan het risico hangt. In geval van de projectspecifieke risico’s wordt de kans van optreden ingeschat op 40%.

Dit houdt in dat, binnen de 10.000 berekeningen, in ca 4.000 berekeningen het risico toetreedt. Door de doorrekening van 10.000 verschillende scenario’s ontstaat een beter beeld van de resultaten van het grondbedrijf als zich in de komende jaren een ‘’worst case’’ scenario voordoet. De uitkomsten van de Monte Carlo-analyse zijn per complex uitgevoerd en leiden tot de volgende uitkomsten: Figuur 23: uitkomsten Monte Carlo analyse Grondexploitaties 1002 Stadiongebied 1008 De Kavels 1017 De Fjilden 2025 Schoollocaties Jubbega 1040 Skoatterwald fase 1+2 1041 Skoatterwald fase 3 1038 Exploitatie Haskerdijken 1021 Fedde Schurerplein 1037 Spikeboor Zuid 1016 IBF 1000 Tjalleberd de Eide 1026 Tellegebied 1042 KNO Subtotaal Bedrijventerreinen Subtotaal Woningbouwlocaties Totaal

NCW pp 1-1-2024 Risicoprofiel bij 90% Benodigde buffer € 385.000 € -1.648.909 € 1.649.000 € 11.000 € 8.371 € € -2.899.000 € -2.936.320 € 2.936.000 € 35.000 € -56.255 € 56.000 € 3.113.000 € 1.154.706 € € 2.104.000 € -819.814 € 820.000 € -256.000 € -328.936 € 329.000 € 245.000 € -1.268.252 € 1.268.000 € 67.000 € 64.438 € € 6.665.000 € 4.807.038 € € -1.154.000 € -1.353.831 € 1.354.000 € -133.000 € -158.472 € 158.000 € 2.009.000 € 502.881 € € 8.752.000 € 4.879.847 € € 1.440.000 € -7.416.084 € 8.570.000 € 10.192.000 € -2.536.237 € 8.570.000

Uit bovenstaande figuur blijkt, wat het minimale resultaat is van een grondexploitatie met 90% zekerheid (zie kolom ‘’Risicoprofiel bij 90%’’). Waar afgelopen jaar de grondexploitaties in Skoatterwâld een fors risico profiel kenden, is deze dit jaar sterk geslonken. De reden hiervoor is dat een groot deel van de risico’s binnen de grondexploitaties opgevangen kunnen worden waardoor nog maar een beperkte aanvullende risicobuffer benodigd is. Ook voor het Stadiongebied en het Fedde Schurerplein geldt dat het ‘worst-case scenario’ ervoor kan zorgen dat de winstgevende grondexploitaties omslaan in exploitaties waarvoor een verliesvoorziening getroffen dient te worden. De totale buffer (verliesvoorziening + risicobuffer) bedraagt € 8,6 mln. voor 2024. Bij jaarrekening 2022 bedroeg dit nog € 19,9 mln. wat een

29

forse daling betekent. Zoals genoemd is dit het gevolg van met name het uitnemen van de risicobuffer op grondopbrengsten binnen de grondexploitaties. De benodigde buffer dekt 90% van de mogelijke scenario’s af. De benodigde buffer wordt met een factor 1,2 verhoogd omdat er mogelijk risico’s ontbreken (‘zwarte zwanen’) en er strengere regels voor winstneming zijn ingevoerd. Dit heeft als gevolg dat de buffer door potentiële winst hiermee niet langer aanwezig is. In Figuur 24 is deze berekening weergegeven. Figuur 24: Berekening Zwarte Zwanen: het benodigde weerstandsvermogen 1 Totaal benodigde buffer 2 Reeds beschikbare verliesvoorziening 3 Mutatie verliesvoorziening jaarrekening 2023 4 Saldo (1-[2+3]) = risicobuffer 5 Factor 1,2 (Zwarte Zwanen)

€ € € € €

8.570.000 11.048.000 -6.606.000 4.128.000 4.953.600

Doordat enkele grondexploitaties een stuk positievere resultaten kennen ten opzichte van het afgelopen jaar, kunnen meer risico’s binnen de grondexploitaties zelf opgevangen worden. Dit heeft effect op het benodigde weerstandsvermogen. Dit jaar komt het benodigde weerstandsvermogen uit op € 5,0 mln. ten opzichte van € 10,6 mln. bij jaarrekening 2022.

30

Ondertekening Aldus naar waarheid ingevuld Opsteller Naam:

Dani Grevelink

Functie:

Planeconoom

Ondertekening:

Reviewer 1 Naam: E. Rutgers-Westra Functie: Concerncontroller Ondertekening: DIGITAAL AKKOORD (20-03)

31