bijlage 1a -Woonbehoefte onderzoek STEC
Tekst van het document
Woningbehoefteonderzoek Heerenveen-West Stec Groep aan gemeente Heerenveen 10 juni 2025
1
Woningbehoefte-onderzoek Heerenveen-West
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
2
1.1 1.2
2 3
Uw vragen Aanpak en leeswijzer
2.
Managementsamenvatting
4
3.
Demografie en verhuizingen
5
3.1 3.2
4.
Bevolking in de gemeente Heerenveen groeit al jaren, vooral door binnenlandse migratie Aandeel verhuizingen van buiten de gemeente Heerenveen groeit
Kwantitatieve woningbehoefte 4.1 4.2 4.3 4.4
5 6
8
Prognoses vergeleken 8 Provinciale prognose 2024: +2.525 huishoudens tot 2040 en +3.190 tot 2050 9 Inlopen woningtekort: 360 extra huishoudens tot 2040 10 Autonome groei + inlopen woningtekort = totale groei van 2.885 huishoudens tot 2040 11
5.
Confrontatie woningbehoefte met plancapaciteit
13
6.
Conclusies
14
6.1 6.2 6.3
14 14 14
Behoefte aan circa 2.900 extra woningen tot 2040 Bestaand planaanbod ontoereikend om in behoefte te voorzien Verdere kwalitatieve uitwerking volgt in verdiepend WBO
Bijlage 1 Planlijst gemeente Heerenveen
15
Woningbehoefte-onderzoek Heerenveen-West
2
1. Inleiding Kwantitatief onderzoek voor onderbouwing Heerenveen-West Voorliggend rapport dient als kwantitatieve onderbouwing voor de beantwoording van de vraag: “is er aankomende jaren behoefte aan woningbouwontwikkeling op de locatie Heerenveen-West?”. Dit onderzoek is een voorwaarde die volgt uit de gesloten bestuursovereenkomst tussen de gemeenten Heerenveen en De Fryske Marren. De gemeente Heerenveen heeft dit deelonderzoek laten uitwerken door Stec Groep. Het vormt onderdeel van het bredere woningbehoefteonderzoek voor de gemeente Heerenveen dat aankomende tijd verder vorm krijgt.
1.1 Uw vragen Skoatterwald in afrondende fase, dus actualisatie van woningbehoefteonderzoek nodig De wijk Skoatterwald zit in de afrondende fase. Binnen nu en enkele jaren worden de laatste delen volgebouwd, waarmee de wijk is voltooid. De gemeente Heerenveen blijft echter groeien. De gemeente zet in op de groeiambitie van 2.500 woningen tot 2030 (bron: Woonvisie Heerenveen 2023-2028). Een kwantitatieve onderbouwing van deze groeiambitie op basis van de meest actuele prognoses en data ontbreekt echter nog. De gemeente Heerenveen heeft om deze reden Stec Groep gevraagd een woningbehoefteonderzoek uit te voeren. Voorwaarden gesteld in de bestuursovereenkomst gemeente Heerenveen - De Fryske Marren Naast een algehele actualisatie van het woningbehoefteonderzoek is Stec Groep gevraagd voor een kwantitatieve verdieping gericht op de ontwikkeling van Heerenveen-West. Heerenveen-West is een potentiële ontwikkellocatie voor grootschalige woningbouw. Het Rijk heeft namelijk de Friese steden aangewezen als nieuw zoekgebied voor potentiële verstedelijkingsgebieden (Voorontwerp Nota Ruimte, 2024). Voordat de ontwikkeling Heerenveen-West in gang gezet kan worden, is het voldoen aan de bestuurlijke afspraken tussen de gemeenten Heerenveen en De Fryske Marren noodzakelijk.
Het naleven van deze afspraken is van belang, omdat Heerenveen-West op het grondgebied van de Heerenveense buurgemeente De Fryske Marren ligt. De voorwaarde uit de bestuursovereenkomst waarop dit onderzoek gericht is, is dat er aantoonbare woningbehoefte moet zijn in de gemeente Heerenveen. Voorliggend rapport is een tussenrapport om te komen tot het gemeentelijk woningbehoefteonderzoek Voorliggend rapport is een tussenrapport dat vooruitloopt op het uitgebreide en toekomstgerichte woningbehoefteonderzoek voor de gemeente Heerenveen. Aanvullende indicatoren, trends en ontwikkelingen worden onderzocht in het vervolg. Hiermee wordt een volledig onderbouwd inzicht verkregen in de toekomstige woningbehoefte in de gemeente Heerenveen. Het uitgebreide onderzoek dient als basis voor het op te stellen volkshuisvestingsprogramma.
Woningbehoefte-onderzoek Heerenveen-West
3
1.2 Aanpak en leeswijzer In dit rapport gaan we in op de kwantitatieve nieuwbouwbehoefte van de gemeente Heerenveen. Na de managementsamenvatting in hoofdstuk 2, beginnen we in hoofdstuk 3 met inzichten over historische demografische ontwikkelingen en verhuizingen. Dit vormt de basis voor de demografische prognose. In hoofdstuk 4 kijken we vooruit: we zetten uiteen wat volgens de Provinciale prognose (2024) de toekomstige huishoudensgroei is in de gemeente Heerenveen. Dit fungeert als basis voor de kwantitatieve woningbehoefte. In hoofdstuk 5 confronteren we de kwantitatieve behoefte met de plancapaciteit. Zo laten we zien in hoeverre er ruimte is voor extra woningbouwplannen in de gemeente. We sluiten af met de belangrijkste conclusies van dit rapport (hoofdstuk 6). Tot slot staat in de bijlage een verdieping op de gemeentelijke planlijst.
Woningbehoefte-onderzoek Heerenveen-West
4
2. Managementsamenvatting We geven hieronder de zes belangrijkste bevindingen weer uit dit rapport:
1. Bevolkingsgroei in gemeente Heerenveen komt door migratie; natuurlijke groei al jaren negatief In de afgelopen tien jaar komt de bevolkingsgroei in de gemeente Heerenveen door een hoge instroom van binnenlandse en buitenlandse migranten. De natuurlijke bevolkingsgroei is al jaren negatief. De gemeente Heerenveen groeit vooral door binnenlandse verhuizingen vanuit andere gemeenten.
2. Sinds 2019 vindt gemiddeld 50% van de verhuizingen binnengemeentelijk plaats. Wel groeit het aandeel verhuizingen van buiten de gemeente Heerenveen Gemiddeld vindt 50% van alle verhuizingen binnen de gemeente Heerenveen plaats. Daarnaast is 17% terugkerend, wat duidt op lokale binding. Het aandeel binnengemeentelijke verhuizingen is echter gedaald van 57% in 2019 naar 43% in 2023. Tegelijkertijd is het aandeel verhuizingen vanuit het buitenland gestegen van 2% in 2019 naar 10% in 2023. 3. Autonome groei + inlopen woningtekort = totale groei van circa 2.900 huishoudens tot 2040 Volgens de Provinciale prognose (2024) groeit het aantal huishoudens in de gemeente Heerenveen met 2.525 tot 2040 en met 3.190 tot 2050. Daarnaast verwachten we een inhaalslag in het woningtekort, wat leidt tot een extra toename van 360 huishoudens tot 2040. Dit brengt de totale verwachte groei van huishoudens tot 2040 op 2.885.
4. Voornamelijk vergrijzing, inlopen woningtekort zorgt voor verjonging De autonome groei volgens de Provinciale prognose (2024) wordt voornamelijk gestuwd door vergrijzing; de toename van alleenstaanden en stellen van 75 jaar en ouder. Deze ontwikkeling is vaststaand, aangezien het vooral huishoudens betreft die al in de gemeente wonen. Het inlopen van het woningtekort zorgt voornamelijk voor een groei van jonge huishoudens. Door de tijdsspanne van 15 jaar waarin het woningtekort ingelopen wordt, landen deze huishoudens zowel in de doelgroepen alleenstaanden en stellen tot 35, gezinnen en alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar.
5. Onvoldoende plancapaciteit om in kwantitatieve woningbehoefte te voorzien De plancapaciteit blijft achter bij de prognose. De autonome behoefte (inclusief het reserveren van 130% plancapaciteit) laat zien dat er ruimte is voor extra plannen. De confrontatie laat zien dat er nog 1.745 woningen extra woningen in plannen nodig zijn om tegemoet te komen aan de woningbehoefte, de landelijke afspraken rondom het woningtekort en om rekening te houden met de benodigde reservecapaciteit in plannen
6. Er is een aantoonbare woningbehoefte in de gemeente Heerenveen, naast Skoatterwald en andere huidige plannen De voorwaarde uit de bestuursovereenkomst waarop dit onderzoek gericht is, is dat er aantoonbare woningbehoefte moet zijn in de gemeente Heerenveen. We concluderen dat er – naast Skoatterwald en de huidige plannen – nog een aanvullende woningbouwopgave is in gemeente Heerenveen.
5
Woningbehoefte-onderzoek Heerenveen-West
3. Demografie en verhuizingen Demografische ontwikkelingen hebben een grote invloed op de woonwensen en dus opgaven van de toekomst. In dit hoofdstuk brengen we daarom de ontwikkeling van het aantal personen en huishoudens in beeld. Dit vormt de basis voor de doorkijk naar de toekomst.
3.1 Bevolking in de gemeente Heerenveen groeit al jaren, vooral door binnenlandse migratie De stijgende bevolkingsontwikkeling sinds 2018 in de gemeente Heerenveen komt door een hoge instoom van binnenlandse en buitenlandse migranten. De natuurlijke bevolkingsgroei is al jaren negatief in de gemeente. Mede door deze vergrijzing overlijden jaarlijks meer personen in de gemeente dan dat er worden geboren. De gemeente Heerenveen groeit dus met name door binnenlandse verhuizingen van andere gemeenten naar de gemeente Heerenveen. Vanuit het buitenland zien we dat er vooral in 2022 veel instroom is geweest van Oekraïense ontheemden. De trend dat (vooral binnenlandse) migratie zorgt voor een toename van het aantal huishoudens is niet uniek voor de gemeente Heerenveen; deze trend speelt breder in Nederland.
Figuur 1: Bevolkingsontwikkeling per jaar in de gemeente Heerenveen, periode 2014-2024 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Buitenlandse migratie (saldo)
Binnenlandse verhuizingen (saldo)
Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)
Totaal personen
Bron: CBS (2025, cijfers 2014-2024). Bewerking Stec Groep (2025).
2024
6
Woningbehoefte-onderzoek Heerenveen-West
Merendeel van de binnenlandse verhuizingen komt vanuit de regio Wanneer we inzoomen op verhuizingen van huishoudens vanuit andere Nederlandse gemeenten naar de gemeente Heerenveen, valt op dat vooral huishoudens uit de regio naar de gemeente Heerenveen verhuizen. De top drie van gemeenten waar inkomende binnenlandse verhuizingen vandaan komen wordt gevormd door buurgemeenten De Fryske Marren (14%), Leeuwarden (13%) en Opsterland (9%). Ook de overige gemeenten in de top tien van deze lijst zijn gemeenten die nabij de gemeente Heerenveen liggen. De overige herkomstgemeenten vormen samen 36% van het totaal, waarbij geen enkele individuele gemeente een aandeel heeft dat groter is dan 2%.
Figuur 2: Top tien herkomstgemeenten binnenlandse verhuizingen naar de gemeente Heerenveen, periode 2019-2023
14%
0%
10%
13%
9%
7%
20%
30%
40%
6%
6% 4% 2%2% 2%
50%
60%
36%
70%
80%
90%
De Fryske Marren
Leeuwarden
Opsterland
Súdwest-Fryslân
Smallingerland
Weststellingwerf
Groningen (gemeente)
Waadhoeke
Ooststellingwerf
Steenwijkerland
Overig
100%
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025).
3.2 Aandeel verhuizingen van buiten de gemeente Heerenveen groeit Op basis van CBS Microdata hebben we gekeken naar de verhuizingen naar de gemeente Heerenveen. Hierbij maken we onderscheid naar inkomende verhuizingen die binnengemeentelijk, binnenlands en vanuit het buitenland plaatsvinden. Ook onderscheiden we terugkeerders naar de gemeente. Verhuizingen van huishoudens worden ingedeeld aan de hand van de referentiepersoon. 1 Sinds 2019 vindt gemiddeld 50% van de verhuizingen binnengemeentelijk plaats Van alle verhuizingen vindt gemiddeld 50% binnengemeentelijk plaats. Dit betekent dat ongeveer de helft van de vrijkomende woningen wordt bezet door een huishouden dat voor de verhuizing ook in de gemeente Heerenveen woonde. Dit duidt op lokale binding met de gemeente. Bovendien betreft 17% van de verhuizingen mensen die vanuit een andere gemeente terugkeren naar de gemeente Heerenveen. Dit zijn bijvoorbeeld gevallen waarbij personen eerst elders gingen studeren en daarna terugkeren. In totaal wordt dus 67% van de vrijkomende woningen ingevuld door huishoudens die al eerder in de gemeente Heerenveen woonden. Verder valt op dat het aandeel binnengemeentelijke verhuizingen in de loop van de jaren is afgenomen van 57% in 2019 naar 43% in 2023. Tegelijkertijd is het aandeel verhuizingen vanuit het buitenland juist gestegen van 2% in 2019 naar 10% in 2023.
De instroom vanuit zowel binnen- als buitenland is in de laatste jaren relatief groot geweest. Een deel hiervan zijn Oekraïense ontheemden die in de gemeente Heerenveen zijn gaan wonen. Als we Oekraïners niet meenemen in de analyse van verhuisbewegingen, zien we dat het aandeel buitenlandse verhuizingen in 2022 4% en in 2023 7% is. Het aandeel binnengemeentelijke
1
De referentiepersoon is het lid van het huishouden ten opzichte van wie de posities van andere leden in het huishouden worden bepaald door het CBS en van wie de kenmerken eventueel ook aan het huishouden worden toegekend.
7
Woningbehoefte-onderzoek Heerenveen-West
verhuizingen stijgt dan naar 49% in 2022 en 44% in 2023. Omdat het in absolute zin niet om de grootste verhuisbewegingen gaat, is het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar – exclusief Oekraïners – vergelijkbaar met het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar inclusief Oekraïners. Het gemiddelde exclusief Oekraïners is namelijk 51% binnengemeentelijk, 17% terugkeerder, 28% binnenlands (overig) en 4% buitenlands (overig).
Figuur 3: Inkomende verhuizingen per jaar in de gemeente Heerenveen, 2019-2023 0%
10%
20%
30%
2019
57%
2020
54%
2021
46%
2023
43%
Binnen gemeente
50%
60%
50%
Terugkeerder
70%
80%
90%
17% 18%
51%
2022
Gemiddelde
40%
17% 15% 16% 17%
Binnenlands (overig)
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025).
100%
23%
2%
25%
3%
30%
3%
29%
10%
32%
10% 28%
Buitenlands (overig)
5%
Woningbehoefte-onderzoek Heerenveen-West
8
4. Kwantitatieve woningbehoefte Waar we in het vorige hoofdstuk terugkijken, kijken we in dit hoofdstuk vooruit. Hoe en in welke mate ontwikkelen de huishoudens in de gemeente Heerenveen zich richting de toekomst? Deze ontwikkelingen splitsen we uit naar verschillende doelgroepen. De toekomstige huishoudensontwikkeling vormt de basis voor de kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente. We brengen deze in beeld voor de perioden tot 2030, 2040 en 2050.
4.1 Prognoses vergeleken De Provinciale prognose (2024) vormt de basis voor de verwachte huishoudensontwikkeling in de gemeente Heerenveen Om aan te sluiten bij de provinciale uitgangspunten hanteren we voor het bepalen van de toekomstige huishoudensontwikkeling in de gemeente Heerenveen de door de provincie opgestelde bevolkings- en huishoudensprognose (2024). Deze stelt de provincie Fryslân jaarlijks op. De prognose geeft een beeld van de te verwachten behoefteontwikkeling. Op grond van de actuele leeftijdsopbouw, herkomst en huishoudenssamenstelling van de gemeenten in 2023 worden verwachtingen van jaar op jaar geschetst voor wat betreft het toekomstig aantal inwoners en huishoudens in Fryslân. Dit gebeurt op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Let wel: hoe kleiner het gebied en/of hoe verder weg in de tijd, des te onzekerder de uitkomsten. Zoals eerder gemeld is de ontwikkeling van het aantal huishoudens in eerdere jaren bepalend voor de verwachte woningbehoefte. Hierbij wordt in de prognose onderscheid gemaakt in: • natuurlijke ontwikkeling; • migratie. De natuurlijke ontwikkeling is goed te voorspellen, maar migratie is lastig voorspelbaar. Verhuizingen van en naar de gemeente Heerenveen zijn afhankelijk van verschillende factoren. Zo kunnen bijvoorbeeld politieke beslissingen, economische en geopolitieke ontwikkelingen de oorzaak zijn van verhuizingen.
Migratie is dan ook sterk afhankelijk van de gekozen uitgangspunten. Zie voor een uitgebreide omschrijving de Factsheet Bevolkings- en Huishoudensprognose van de provincie Fryslân (zie link). De Provinciale prognose vergeleken met de Primos-prognose In de Factsheet Bevolkings- en Huishoudensprognose (Provincie Fryslân, 2025) geeft de provincie aan dat bij de Provinciale prognose hetzelfde model als Primos (Primos Interactief) wordt gebruikt. Dit model is een zogenaamd verdeelmodel. Vanuit de landelijke totalen wordt een verdeling gemaakt over de provincies en gemeenten. Het landelijke Primos-model (dat de bevolkingsprognose van het CBS volgt) komt bij de factor natuurlijke ontwikkeling tot vergelijkbare uitkomsten als de Provinciale prognose. Door andere aannames over de factor migratie worden de inwoners en huishoudens anders over het land verdeeld. Figuur 3 laat zien dat de Provinciale prognose voor de gemeente Heerenveen over het algemeen hoger uitvalt dan de Primosprognose 2024.
9
Woningbehoefte-onderzoek Heerenveen-West
Vergeleken met de Primos-prognose valt de Provinciale prognose tot 2035 lager uit, maar na 2035 is de Provinciale prognose juist een stuk positiever. De voornaamste verklaring is dat de Provinciale prognose grotendeels gebaseerd is op trends uit het verleden en meer gebaseerd is op migratieontwikkelingen, terwijl de Primos-prognose vooral uitgaat van (toekomstige) woningbouwplannen. • De Primos-prognose neemt voor een voorspelling van de huishoudensontwikkeling voor de komende jaren woningbouwplannen mee. Na 2030 draait het meer om migratie en autonome groei (welke een negatieve ontwikkeling toont). • De Provinciale prognose gaat uit van een stabiel binnenlands en buitenlands migratiesaldo per gemeente. Dat verklaart ook de meer lineaire lijn. Dit verschil lijkt voornamelijk voort te komen uit de aannames over het binnenlands migratiesaldo. Binnenlandse migratie neemt in de Provinciale prognose jaarlijks met hetzelfde aantal toe, terwijl binnenlandse migratie in de Primos-prognose na 2030 afneemt. Ook op provincieniveau valt de Provinciale prognose hoger uit dan de laatste Primos-prognose. Verschillen zijn dus op diverse niveaus zichtbaar. Zie voor een uitgebreide omschrijving de Factsheet Bevolkings- en Huishoudensprognose van de provincie Fryslân (zie link).
Figuur 4: Prognoses vergeleken voor gemeente Heerenveen 29.000 28.000 27.000 26.000 25.000 24.000 23.000
2050
2049
2048
2047
2046
2045
2044
2043
2042
2041
2040
2039
2038
2037
2036
2035
2034
2033
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
22.000
Primos prognose 2024 Provincie Friesland prognose 2024 Provincie Friesland prognose 2024 inculsief inlopen woningtekort Historische ontwikkeling Bron: Huishoudensprognose provincie Fryslân, 2024 (2025). Primos-prognose 2024. ABF-research (2025). Bewerking Stec Groep (2025).
4.2 Provinciale prognose 2024: +2.525 huishoudens tot 2040 en +3.190 tot 2050 Autonome groei: huishoudenstoename met name door groei ouderen In de periode 2025 tot 2030 verwacht de Provinciale prognose (2024) een toename van het aantal huishoudens in de gemeente Heerenveen. Ook in de periode na 2030 blijft het aantal huishoudens in de gemeente Heerenveen naar verwachting toenemen. In totaal betreft dit 1.150 huishoudens tot 2030 (+5%), 2.525 huishoudens tot 2040 (+10%) en 3.190 huishoudens tot 2050 (+13%). Met name het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar neemt tot 2040 volgens de prognose fors af (-10%). Daartegenover
10
Woningbehoefte-onderzoek Heerenveen-West
staat een sterke toename van de doelgroep alleenstaanden en stellen van 75 jaar en ouder (+43%). Dit komt door de grote groep inwoners van de gemeente die op dit moment nog tot de doelgroep 55 tot 75 jaar behoort, maar ouder wordt en dus tot de oudste doelgroep gaat behoren. Daarbij zet de vergrijzing dus door: het aantal oudere huishoudens neemt zowel relatief als absoluut het meest toe. In tabel 1 tonen we de verwachte huishoudensontwikkeling op basis van de Provinciale prognose (2024).
Tabel 1: Verwachte huishoudensontwikkeling gemeente Heerenveen naar doelgroepen volgens Provinciale prognose, 2025 tot 2050 Doelgroepen
Stand 2025
2025 tot 2030
2025 tot 2040
2025 tot 2050
A&S tot 35 jaar
3.095
+190 (+6%)
-310 (-10%)
-590 (-21%)
Gezinnen
7.680
-130 (-2%)
-70 (-1%)
+175 (+2%)
A&S 35 tot 55 jaar
2.725
+195 (+7%)
+1.090 (+40%)
+1.030 (+38%)
A&S 55 tot 75 jaar
6.615
+280 (+4%)
-40 (-1%)
-475 (-7%)
A&S >75 jaar
3.940
+500 (+13%)
+1.695 (+43%)
+2.855 (+74%)
Overig
170
+115 (+68%)
+160 (+95%)
+195 (+139%)
Totaal
24.220
+1.150 (+5%)
+2.525 (+10%)
+3.190 (+13%)
Bron: Huishoudensprognose provincie Fryslân, 2024 (2025). Bewerking Stec Groep (2025). A&S = alleenstaanden en stellen. Afgerond op vijftallen.
4.3 Inlopen woningtekort: 360 extra huishoudens tot 2040 Aanvullende behoefte door rekening te houden met inlopen van het woningtekort De huishoudensontwikkeling zoals geschetst door de Provinciale prognose houdt geen rekening met het inlopen van het woningtekort in de gemeente Heerenveen. Het woningtekort is een weerspiegeling van (vaak jonge) huishoudens die ongewild nog in het ouderlijk huis wonen of een woning delen met anderen omdat ze de stap op de woningmarkt niet kunnen zetten. Deze personen worden daardoor niet als ‘huishouden’ in de gemeente Heerenveen aangemerkt, maar zijn wel potentiële huishoudens die een stap op de woningmarkt willen zetten. We houden daarom aanvullend op de Provinciale prognose rekening met het inlopen van het woningtekort.
We vullen de autonome behoefte aan met cijfers over het inlopen van het woningtekort naar 2% Het tekort wordt gezien als een indicator voor de spanning op de woningmarkt. Het gaat hier om een statistisch woningtekort. Dit is gebaseerd op actuele statistieken over huishoudens, hun woonsituatie en de woningvoorraad. Het ABF berekent dit woningtekort per ABF Woningmarktregio in Nederland, waarbij ze het huidige woningaanbod (leegstand) confronteert met de huidige vraag. Deze woningvraag is gebaseerd op het aantal huishoudens dat een woning zoekt. Dit zijn enerzijds huishoudens ouder dan 25 jaar die niet zelfstandig wonen en anderzijds starters op de woningmarkt. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken beredeneert dat een woningtekort van maximaal 2% gewenst is. In een groot deel van Nederland wordt dit percentage op dit moment overstegen. In de ABF Woningmarktregio Heerenveen 2, waar de gemeente toe behoort, is het woningtekort momenteel 3,5%. Dit is hoger dan het ‘gewenste’ tekort van maximaal 2%.
2
De ABF woningmarktregio Heerenveen bestaat uit de gemeenten Achtkarspelen, De Fryske Marren, Heerenveen, Ooststellingwerf, Opsterland, Smallingerland, Steenwijkerland, Westerveld en Weststellingwerf.
11
Woningbehoefte-onderzoek Heerenveen-West
Inlopen van het huidige woningtekort in gemeente Heerenveen betekent een extra opgave van 360 woningen tot 2040 We berekenen het regionale woningtekort voor de gemeente Heerenveen naar rato op basis van de huidige woningvoorraad. Het tekort inlopen betekent dat er tot 2040 ongeveer 360 extra woningen nodig zijn in de gemeente. We hebben besloten om deze opgave over vijftien jaar te verdelen, omdat het tekort niet in één keer kan worden opgelost. Daarom zullen er over een langere periode (tot 2040) extra woningen toegevoegd moeten worden. Het inlopen van het woningtekort heeft primair effect op jongere alleenstaanden en stellen tot 35 jaar die hiermee een plek krijgen op de reguliere woningmarkt De huishoudensontwikkeling landt niet evenredig bij alle doelgroepen. Deze extra opgave ontstaat door huishoudens vanaf 25 jaar die niet zelfstandig wonen en starters op de woningmarkt. We schatten in dat 80% van hen alleenstaanden en stellen tot 35 jaar zijn en 20% alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar. We houden er rekening mee dat een deel van deze huishoudens doorstroomt naar een oudere doelgroep of een gezin gaat vormen. Hierdoor landt ook een deel van de extra huishoudensgroei bij de doelgroep gezinnen en alleenstaanden en stellen van 55 tot 75 jaar. Om deze reden wordt de meeste groei pas na 2030 zichtbaar door het inlopen van het woningtekort.
Een belangrijke opmerking hierbij is dat het inlopen van het woningtekort geen direct gegeven is en dat dit een inspanning vraagt van de gemeente. Om de jongeren de woningmarkt te laten betreden dienen de juiste woningen aan de voorraad toegevoegd te worden.
Tabel 2: Verwachte extra huishoudensontwikkeling gemeente Heerenveen door inlopen woningtekort naar doelgroepen, 2025 tot 2040 Stand 2025
2025 tot 2030
2025 tot 2040
A&S tot 35 jaar
3.095
+65
+75
Gezinnen
7.680
+15
+130
A&S 35 tot 55 jaar
2.725
+35
+110
A&S 55 tot 75 jaar
6.615
+5
+50
A&S >75 jaar
3.940
0
0
Overig
170
0
0
Totaal
24.220
+120
+360
Doelgroepen
Bron: ABF Research (2025). Bewerking Stec Groep (2025). A&S = alleenstaanden en stellen. Afgerond op vijftallen.
4.4 Autonome groei + inlopen woningtekort = totale groei van 2.885 huishoudens tot 2040 Om de totale woningbehoefte tot 2040 te bepalen, tellen we de toekomstige huishoudensontwikkelingen (op basis van de Provinciale prognose 2024) en het huidige woningtekort bij elkaar op. We verwachten een huishoudensgroei van circa 1.270 huishoudens tot 2030. Ook in de periode daarna blijft de gemeente Heerenveen naar verwachting groeien. We verwachten een groei van 2.885 huishoudens tot 2040 en 3.550 huishoudens tot 2050. Alles samengenomen wordt de huishoudensontwikkeling dus voornamelijk gestuwd door vergrijzing en de toename van alleenstaanden en stellen van 75 jaar en ouder. In de periodes tot 2040 en 2050 is de ontwikkeling van alleenstaanden en stellen van 55 tot 75 jaar negatief. Dit is te verklaren door de vergrijzing en duidt op de afnemende mantelzorgpotentie. Een andere doelgroep die nog groeit zijn
12
Woningbehoefte-onderzoek Heerenveen-West
alleenstaanden en stellen tussen 35 en 55 jaar. Voor een deel komt dit door het inlopen van het woningtekort, maar absoluut gezien vooral door de autonome groei (Provinciale prognose, 2024). Tabel 3 toont de verwachte huishoudensontwikkeling in de gemeente Heerenveen per doelgroep.
Tabel 3: Verwachte huishoudensontwikkeling (Provinciale prognose + inlopen woningtekort) gemeente Heerenveen naar doelgroepen, 2025 tot 2050 Stand 2025
2025 tot 2030
2025 tot 2040
2025 tot 2050
A&S tot 35 jaar
3.095
+255 (+8%)
-235 (-8%)
-515 (-17%)
Gezinnen
7.680
-115 (-1%)
+60 (+1%)
+300 (+4%)
A&S 35 tot 55 jaar
2.725
+230 (+8%)
+1.200 (+44%)
+1.140 (+42%)
A&S 55 tot 75 jaar
6.615
+285 (+4%)
+10 (0%)
-425 (-6%)
A&S >75 jaar
3.940
+500 (+13%)
+1.695 (+43%)
+2.855 (+72%)
Overig
170
+115 (+68%)
+160 (+95%)
+195 (+116%)
Totaal
24.220
+1.270 (+5%)
+2.885 (+12%)
+3.550 (+15%)
Doelgroepen
Bron: Huishoudensprognose provincie Fryslân, 2024 (2025). ABF Research (2025). Bewerking Stec Groep (2025). A&S = alleenstaanden en stellen. Afgerond op vijftallen.
13
Woningbehoefte-onderzoek Heerenveen-West
5. Confrontatie woningbehoefte met plancapaciteit In deze paragraaf confronteren we de kwantitatieve woningbehoefte van de gemeente Heerenveen met de al bestaande nieuwbouwplannen. Hiervoor hebben we de geactualiseerde projectenkaart van Heerenveen Groeit gebruikt en hebben we de plancijfers aangevuld en aangepast met actuele realisaties. De plancijfers tonen de capaciteit exclusief de woningbouwlocatie Heerenveen-West. Zo laten we zien of de plancapaciteit achterblijft bij de prognose.
Autonome behoefte laat zien dat er ruimte is voor extra plannen: plancapaciteit blijft achter bij prognose We zien dat er in de gemeente Heerenveen op dit moment plannen zijn voor het toevoegen van 2.005 woningen tot en met 2038. Dit is exclusief de plannen voor Heerenveen-West. Daarmee zijn er voor de periode tot 2040 onvoldoende plannen om te voorzien in de kwantitatieve woningbehoefte. De woningbehoefte bedraagt tot 2040 in totaal namelijk 2.885 woningen. Als we daarbij ook nog rekening houden met het reserveren van een plancapaciteit van 130% ten opzichte van de behoefte, wat een landelijke Woondeal afspraak is, wordt dit tekort aan plannen nog groter. De gemeente Heerenveen dient plannen voor 1.745 woningen toe te voegen om in de behoefte te kunnen voorzien en om te voldoen aan het streven van 130% plancapaciteit, zodat in werkelijkheid minimaal 2.885 woningen gerealiseerd kunnen worden in 2040. Kortom, het huidige planaanbod is onvoldoende toereikend om in de woningbehoefte te voorzien.
Figuur 5: Kwantitatieve confrontatie plancapaciteit met de woningbehoefte in de gemeente Heerenveen, 2025 tot 2040 4.000 3.500
865
3.000
360
2.500 2.000 1.500 1.000
2.005
2.525
500 0 Plancapaciteit
Kwantitatieve woningbehoefte tot 2040
Harde + zachte plannen
Autonome groei o.b.v. Provinciale prognose
Inlopen woningtekort
Reserveren 130% plancapaciteit
Bron: Plancapaciteit gemeente Heerenveen (april 2025), op basis van Heerenveen Groeit, aangepast aan actuele realisaties. Provinciale prognose Fryslan (2025). ABF Research (2025). Bewerking Stec Groep (2025). Kwantitatieve woningbehoefte afgerond op vijftallen.
Woningbehoefte-onderzoek Heerenveen-West
14
6. Conclusies Hoofdconclusie: Aantoonbare woningbehoefte in gemeente Heerenveen, naast Skoatterwald en andere huidige plannen De voorwaarde uit de bestuursovereenkomst waarop dit onderzoek gericht is, is dat er aantoonbare woningbehoefte moet zijn in de gemeente Heerenveen. Uit dit onderzoek blijkt dat er een aanvullende behoefte is aan woningen in de gemeente Heerenveen tot 2040 en de plannen hiervoor vooralsnog ontoereikend zijn.
6.1 Behoefte aan circa 2.900 extra woningen tot 2040 Tot 2040 is er behoefte aan 2.885 extra woningen in de gemeente Heerenveen. Dit is gebaseerd op de huishoudensontwikkeling op basis van de meest recente Provinciale prognose 2024 en het inlopen van het woningtekort tot 2%. De vraag naar extra woningen wordt op basis van de prognose en het inlopen van het woningtekort al eerder zichtbaar in de periode 2025 tot 2030 (+1.270 extra woningen nodig). Deze trend zet zich voort tot 2050, waarbij er in de periode van 2025 tot 2050 3.550 extra woningen nodig zijn.
6.2 Bestaand planaanbod ontoereikend om in behoefte te voorzien De vraag naar nieuwe woningen is bepaald door de woningbehoefte tot 2040 af te zetten tegen de huidige plancapaciteit in de gemeente Heerenveen. De ervaring leert dat de werkelijkheid weerbarstig is als het gaat om het realiseren van plannen. In de landelijke woondeals geldt daarom de afspraak om te rekenen met 130% plancapaciteit. Voor de gemeente Heerenveen betekent dit een behoefte aan 3.750 woningen in de plannen tot 2040. De huidige planlijst voorziet daar echter niet in. Er zitten namelijk 2.005 woningen in de plannen tot en met 2038. Dat maakt dat er nog 1.745 woningen extra woningen in plannen nodig zijn om tegemoet te komen aan de woningbehoefte, de landelijke afspraken rondom het woningtekort en om rekening te houden met de benodigde reservecapaciteit in plannen. We concluderen dus dat er – naast Skoatterwald en de huidige plannen – nog een aanvullende woningbouwopgave is in gemeente Heerenveen.
6.3 Verdere kwalitatieve uitwerking volgt in verdiepend WBO De gemeente Heerenveen werkt gedurende en na deze publicatie verder aan het gemeentelijke woningbehoefteonderzoek. Dit brede en verdiepende onderzoek gaat in op de nadere kwalitatieve uitwerking van de woningbehoefte tot 2030, 2040 en 2050. De resultaten worden vertaald in een separaat rapport (verwacht zomer 2025). Dit uitgebreide woningonderzoek vormt straks de basis voor het nieuwe woonbeleid. De gemeente Heerenveen start namelijk binnenkort met het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma.
Woningbehoefte-onderzoek Heerenveen-West
Bijlage 1 Planlijst gemeente Heerenveen Figuur 6: Plancapaciteit op basis van geactualiseerde projectenkaart Heerenveen Groeit (inbreiding + uitbreiding)
Bron: Gemeente Heerenveen. Heerenveen Groeit! (2024).
15
16
Woningbehoefte-onderzoek Heerenveen-West
Tabel 4: Plannen uit meest recente planlijst gemeente Heerenveen Projectnaam
Aantal woningen
Planstatus*
Beoogde opleverdatum**
Burgemeester Kuperusplein - ABN
21
Hard
2026
Geerts Willigenplein westzijde
59
Hard
2026
Herontwikkeling Accolade
9
Hard
2026
K. Molweg & Gentiaansingel
4
Hard
2026
KR Poststraat appartementen (locatie Beenen)
19
Hard
2026
Skoatterwald Middenzone
40
Hard
2026
Woningbouw Haskerdijken
7
Hard
2026
De Lange Miente
21
Hard
2027
Kop van Skoatterwâld
210
Hard
2027
7
Hard
2027
Skoatterwald Singels
210
Hard
2027
Feanplantsoen
60
Hard
2028
Goudsbloemstraat (Pastorielaan)
37
Hard
2030
Herontwikkeling terrein Jongbloed, fase 1
41
Hard
2030
Herontwikkeling terrein Jongbloed, fase 2
62
Hard
2030
Herontwikkeling school Tjalleberd
14
Zacht
2026
Eerste Wijk Jubbega
12
Zacht
2027
De Eide Tjalleberd, fase 2
20
Zacht
2028
De Fjilden Nieuwehorne Fase 2
50
Zacht
2028
ABC-locatie
125
Zacht
2029
KPN-Locatie
59
Zacht
2029
Woningbouw De Knipe
60
Zacht
2029
Woningbouw Jubbega
29
Zacht
2029
BTD-locatie; woningbouw (BosTuinDier)
75
Zacht
2030
Burgemeester Kupersplein - Oude bibliotheeklocatie
40
Zacht
2030
Burgemeester Kuperusplein - ING
14
Zacht
2030
De Eide Tjalleberd, fase 3
20
Zacht
2030
Hepkema's Park Zuid
140
Zacht
2030
Buitenbaan
40
Zacht
2032
Noordplot
300
Zacht
2032
Uitleglocatie Akkrum
200
Zacht
2038
Nieuwstraat 27
Bron: Plancapaciteit gemeente Heerenveen (juni, 2025), op basis van Heerenveen Groeit, aangepast aan actuele realisaties. Bewerking Stec Groep (2025). * Een plan is hard als het onherroepelijk is. ** Dit is het jaar van de beoogde laatste oplevering.
Woningbehoefte-onderzoek Heerenveen-West
Colofon Datum: 10 juni 2025 Projectnummer: 24.224 Opdrachtgevers: Gemeente Heerenveen Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Esther Geuting, Arlinde Dul, Marijn Gradussen en Irene Kuzee Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl
17