1.1 Bijlage 1 position paper jaarrekening 2021

24

Tabel 3.4: input risico-module Monte Carlo

Woningbouw Heerenveen Input Kostenstijging 10% extra plankosten en V&T Rente 10% onvoorzien WRM, BRM en sloop opbrengststijging 0% - eerste 5 jaren opbrengststijging na 5 jaren uitgiftetempo max 3 jaar vertraging

Basis 0,00% 0,00% 1,88% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00

Type verdeling Driehoek Driehoek Driehoek Driehoek Binomiaal Driehoek Driehoek

Kans

Min.

Midden

Max.

-1,00%

0,00%

1,00%

€

-

€

-

€

1,38% € 33,00%

-

€

-

€

1,88%

2,38% -

2,00% -1,00% 0,00

0,00% 1,00

2,00% 1,00% 3,00

Min.

Midden

Max.

-1,00%

0,00% 2.880,25 1,88% 21.257,06

1,00% 5.760,49 2,38% 42.514,12 1,00% 1,00% 3,00

Woningbouw Dorpen Input Kostenstijging 10% extra plankosten en V&T Rente 10% onvoorzien WRM, BRM en sloop opbrengststijging 0% - eerste 5 jaren opbrengststijging na 5 jaren uitgiftetempo max 3 jaar vertraging

Basis 0,00% 0,00% 1,88% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00

Type verdeling Driehoek Driehoek Driehoek Driehoek Binomiaal Driehoek Driehoek

Kans €

-

€

-

€

1,38% € 33,00%

€ €

1,00% -1,00% 0,00

0,00% 1,00

Min.

Midden

Max.

-1,00%

0,00% 2.876,60 1,88% 3.241,67

1,00% 5.753,21 2,38% 6.483,34 1,50% 1,00% 2% 3,00

Bedrijventerreinen Input Kostenstijging 10% extra plankosten en V&T Rente 10% onvoorzien WRM, BRM en sloop opbrengststijging 0% - eerste 5 jaren opbrengststijging na 5 jaren opbrengststijging 0% - eerste 5 jaren (2) uitgiftetempo max 3 jaar vertraging

Basis 0,00% 0,00% 1,88% 0,00% 0,00% 0,00% 0% 0,00

Type verdeling Driehoek Driehoek Driehoek Driehoek Binomiaal Driehoek Binomiaal Driehoek

Kans €

-

€

-

€

1,38% € 33,00% 33,00%

1,50% -1,00% 2% 0,00

€ €

0,00% 1,00

Voor een aantal exploitaties zijn, vanwege het specifieke karakter van de exploitatie, maatwerk parameters gehanteerd. Zie tabellen 3.5, 3.6 en 3.7. Deze risco’s zijn grotendeels in lijn met de risico’s van het afgelopen jaar. Vanwege het specifieke karakter van enkele exploitatie zijn hier projectspecifieke risico’s toegevoegd. Door de onzekerheden met betrekking tot covid-19 is voor Skoatterwald fase 3 het risicoprofiel aangevuld met het risico dat de grondopbrengsten met 20% dalen voor vlek 1 & 2. De kans van optreden bedraagt 20%. Hiermee houden we in ons weerstandsvermogen rekening met een scenario waarin de opbrengsten fors dalen. Voor IBF zou de capaciteit van het netwerk van Liander problemen op kunnen leveren. Er is voor gekozen hier een binomiaal risico voor te hanteren. Er is een kans dat dit risico optreedt (33%). Als dit risico optreedt kan een vertraging van de afzet van 3 jaren verwacht worden. Als dit risico niet optreedt, zal afzet van de kavels op IBF ‘gewoon’ mogelijk zijn.

Tabel 3.5: input risico-module Monte Carlo Stadiongebied Input Kostenstijging 10% extra plankosten en V&T Rente 10% onvoorzien WRM, BRM en sloop opbrengststijging 0% - eerste 5 jaren (wonen) opbrengststijging na 5 jaren opbrengststijging 0% - eerste 5 jaren (wonen 2) opbrengststijging 0% - eerste 5 jaren (bedrijven) opbrengststijging 0% - eerste 5 jaren (bedrijven 2) Minder opbrengsten woningbouw (20%) uitgiftetempo max 3 jaar vertraging

Basis 0,00% 0,00% 1,88% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Type verdeling Driehoek Driehoek Driehoek Driehoek Binomiaal Driehoek Binomiaal Binomiaal Binomiaal Driehoek Driehoek

Kans

Min.

Midden

Max.

-1,00%

0,00% 18.210,73 1,88% 67.193,15

1,00% 36.421,46 2,38% 134.386,30 2,00% 1,00% 2% 1,5% 2% 20% 3,00

€

-

€

-

€

1,38% € 33,00% 33,00% 33,00% 33,00%

2,00% -1,00% 2% 1,5% 2% 0% 0,00

0,00%

0,00 1,00

€ €

25

Tabel 3.6 input risico-module Monte Carlo Skoatterwâld fase 3 Input Kostenstijging Opbrengstenstijging 5 jaar 0% Rente Minder opbrengsten vlek 1,2 10% onvoorzien WRM, BRM en sloop 10% extra plankosten en V&T Uitgiftetempo max. 3 jaar vertraging

Basis

Type verdeling

€ € € € € € €

-

Driehoek Binomiaal Driehoek Binomiaal Driehoek Driehoek Driehoek

Kans 33,00% 20,00%

Min. € € € € € € €

Midden

(210.391,00) € (778.787,00) -191.524 € (2.102.485,00) (744.303,00) € (148.649,00) € (97.241,00) €

Max. -

€ € € € (372.151,50) € (74.324,50) € (67.433,00) €

206.617,00 (778.787,00) 183.917 (2.102.485,00) -

Tabel 3.7 input risico-module Monte Carlo IBF Input Kostenstijging 10% extra plankosten en V&T Rente 10% onvoorzien WRM, BRM en sloop opbrengststijging 0% - eerste 5 jaren opbrengststijging na 5 jaren opbrengststijging 0% - eerste 5 jaren (2) Capaciteit Liander (netwerk) onvoldoende (fasering)

Basis 0,00% 0,00% 1,88% 0,00% 0,00% 0,00% 0% 0,00

Type verdeling Driehoek Driehoek Driehoek Driehoek Binomiaal Driehoek Binomiaal Binomiaal

Kans

Min.

Midden

Max.

-1,00%

0,00%

1,00%

€

-

€

-

€

1,38% € 33,00% 33,00% 33,00%

1,50% -1,00% 2% 0,00

-

€

-

€

1,88%

0,00%

2,38% 1,50% 1,00% 2% 3,00

Toelichting werkwijze Voor 2022 wordt een rente van 1,88% toegepast. In de MC-analyse worden 10.000 berekeningen uitgevoerd met rentes die variëren van 1,38% en 2,38% (verlaging met 0,5% en verhoging met 0,5%). Door gebruik te maken van een driehoeksverdeling komen de uiterste waarden het minst voor en de basiswaarde (zoals opgenomen in de exploitatie) het meest. Bij een binomiale verdeling is er een kans dat een gebeurtenis zich voordoet. Als input is telkens een kans van 33% meegeven, bijvoorbeeld dat de opbrengsten de komende 5 jaar niet met 1,5% stijgen maar gelijk blijven. De uitkomsten van de Monte Carlo-analyse zijn per complex uitgevoerd en leiden tot de volgende uitkomsten: Tabel 3.8: uitkomsten Monte Carlo analyse 1 1002 Stadiongebied 2 1008 De Kavels 4 1017 De Fjilden 5 2025 Schoollocaties Jubbega 6 t/m 13 Subtotaal Skoatterwald fase 1+2 14 t/m 19 Subtotaal Skoatterwald fase 3 20 1038 Exploitatie Haskerdijken 21 1021 Fedde Schurerplein 22 1037 Spikeboor Zuid 23 1016 IBF 24 1000 Tjalleberd de Eide 25 1026 Tellegebied 26 1042 KNO Subtotaal Bedrijventerreinen Subtotaal Woningbouwlocaties Totaal

NCW pp 1-1-2022 Risicoprofiel bij 90% Benodigde buffer € -863.000 € -1.782.031 € 1.782.000 € 586.000 € 559.852 € € -2.900.000 € -2.971.870 € 2.972.000 € -74.000 € -95.283 € 95.000 € -129.000 € -806.890 € 807.000 € -1.839.000 € -3.513.431 € 3.513.000 € -178.000 € -195.910 € 196.000 € 354.000 € 175.359 € € 253.000 € 248.538 € € 13.490.000 € 12.459.160 € € -1.540.000 € -1.633.607 € 1.634.000 € -155.000 € -184.657 € 185.000 € 261.000 € -613.736 € 614.000 € 13.727.000 € 11.485.519 € 2.396.000 € -6.461.000 € -9.226.289 € 9.402.000 € 7.266.000 € 2.259.230 € 11.798.000

De meest risicovolle projecten in kwantitatieve zin zijn Skoatterwâld (alle fases), Tjalleberd de Eide, de Fjilden, KNO en het Stadiongebied. In vergelijking met vorig jaar is de benodigde buffer op het totaal ca. 1,4 mln. lager. Deze afname is beperkt, gezien de sterk verbeterde resultaten van de grondexploitaties Skoatterwald (beide fases), Stadiongebied en IBF. Dit is logisch te verklaren door de risico’s die meegenomen worden in de risicoanalyses. Voor het Stadiongebied worden extra risico’s op de nog te realiseren opbrengsten gehanteerd vanwege het doorlopen van deze grondexploitatie buiten de 10jaarstermijn. Doordat de grondprijsstijging voor woningbouw op 15% is gesteld, groeit dit risico aanzienlijk. Eenzelfde effect is zichtbaar bij de risicoanalyse van Skoatterwald. 26

Op IBF geldt dat een risico is meegenomen voor mogelijke uitloop van de afzet van kavels, door eventuele capaciteitsproblemen van het elektriciteitsnet. Ook zijn er meer opbrengsten te realiseren door het inbrengen van de grondreserve. Hierdoor groeit ook het risico op deze opbrengsten. De benodigde buffer dekt 90% van de mogelijke scenario’s af. De benodigde buffer wordt met een factor 1,2 verhoogd omdat er mogelijk risico’s ontbreken (‘zwarte zwanen’) en er strengere regels voor winstneming zijn ingevoerd. Dit heeft als gevolg dat de buffer door potentiële winst hiermee niet langer aanwezig is. Voorheen was de factor waarmee de risicobuffer verhoogd werd 1,4. In de door de raad vastgestelde Nota Risicomanagement is besloten deze factor voor het grondbedrijf te verlagen naar 1,2. Het percentage van 90% zekerheid en de factor 1,2 is gelijk aan de uitgangspunten zoals die voor het ‘algemene weerstandsvermogen’ door de raad zijn vastgesteld. In tabel 3.9 is deze berekening weergegeven. Tabel 3.9: Berekening Zwarte Zwanen 1 Totaal 2 Reeds beschikbare voorziening 3 Mutatie voorziening jaarrekening 2021 4 Saldo (1-[2+3]) 5 Factor 1,2 (Zwarte Zwanen)

€ € € € €

11.798.000 10.683.000 -3.005.000 4.120.000 4.944.000

Ondanks het verlagen van de factor ‘’Zwarte Zwanen’’ en de verbetering van de resultaten van de grondexploitaties, is het benodigde weerstandsvermogen gestegen. Dit is logisch te verklaren om verschillende redenen. Allereerst is er sprake van de groei van eerdergenoemde risico’s op Skoatterwald, het Stadiongebied en IBF. Daarnaast is in 2021 de grondexploitatie voor Klaverblad Noordoost geopend. Ten slotte slinkt de te treffen voorziening bij jaarrekening 2021, door de positievere verwachte resultaten. Hierdoor wegen de risico’s binnen de grondexploitaties zwaarder mee in het benodigde weerstandsvermogen. Dit resulteert in een benodigd weerstandsvermogen voor het grondbedrijf van € 4.944.000. Het weerstandsvermogen wordt hierop aangepast.

27

Ondertekening Aldus naar waarheid ingevuld Opsteller Naam:

Dani Grevelink

Functie:

Planeconoom

Ondertekening:

Reviewer Naam: Functie: Ondertekening:

28