1.0 Concept Raadsvoorstel Actualisatie Grondexploitaties

Voorstel aan de gemeenteraad

Portefeuillehouder Datum collegebesluit Opsteller Registratie Agendapunt

Onderwerp Actualisatie grondexploitaties 2022-2025 Voorgesteld besluit Stel de gewijzigde grondexploitaties vast; Verwerk de financiële consequenties van de actualisaties conform de tabellen in dit voorstel in de lopende begroting; 3. Verwerk een tussentijdse winstneming van € 1.758.000 in de lopende begroting; 4. Stel een aanvullend budget beschikbaar voor € 500.000 voor Vennootschapsbelasting; 5. Voeg een bedrag naar aanleiding van de besluitpunten 3 en 4 van € 1.258.000 toe aan de algemene reserve; 6. Verwerk het structurele rentevoordeel van: 2022: € 64.000 2023: € 149.000 2024: € 107.000 2025: € 114.000 In de lopende begroting. 1. 2.

Inleiding Op dit moment kent de gemeente Heerenveen dertien actieve grondexploitaties. Jaarlijks worden de grondexploitaties bij het opstellen van de themarekening geactualiseerd. Dit gebeurt op basis van cijfers en ontwikkelingen van het rekeningjaar en met verwachtingen voor de resterende looptijd. Bij het actualiseren van de grondexploitaties per 1-1-2022 zijn aanpassingen aangebracht in de grondexploitaties die gevolgen hebben voor de financiële resultaten en meerjarenbegroting 20222025. Daarom wordt hernieuwde goedkeuring van de grondexploitaties en daarmee goedkeuring van de aanpassingen benodigd geacht.

Motivering Beoogd effect Het gemeentelijk grondbedrijf zodanig in te richten dat de prognoses en verwachtingen realistisch en haalbaar zijn. Met tegelijkertijd voldoende oog voor de beheersbaarheid van het grondbedrijf. Argumenten 1.1 Inbrengen grondreserve IBF De belangstelling voor kavels op bedrijventerrein IBF is groot. Er wordt al enkele jaren (ruim) boven begroting afgezet. Hierdoor is de voorraad aan bedrijventerrein op IBF (en in de gemeente) in een rap tempo geslonken. In het verleden is er voor gekozen om een deel van het uitgeefbaar gebied op IBF in een grondreserve te plaatsen. Dit betekent dat deze gronden nog niet op waarde zijn gezet, dus voor nihil in de grondexploitatie staan. Deze reserve is ingesteld als beheersmaatregel om risico’s en tegenslagen op te kunnen vangen binnen de exploitatie. Om op korte termijn aan de vraag te kunnen voldoen, is besloten de grondreserve van bedrijventerrein IBF volledig in te brengen. Ten opzichte van de tussentijds herziene grondexploitatie (begroting 2021) betekent dit een verhoging van de grondvoorraad met ruim 3,3 ha en daarmee een verhoging van de opbrengsten in de grondexploitatie. Dit brengt een verbetering van het grondexploitatieresultaat teweeg. 1.2 Verhogen grondprijzen bedrijventerreinen De laatste jaren zijn de grondprijzen van verkochte kavels gestegen.

Ook in 2021 heeft een stijging plaatsgevonden van de grondwaarde voor bedrijfskavels. Voor IBF geldt dat de afzet in 2021 boven de voorziene m²-prijzen heeft plaatsgevonden. Dit levert een verbetering van de grondexploitatieresultaten op. Om de grondexploitatie een realistisch beeld te laten weergeven, is besloten de m²-prijzen voor de resterende bedrijfskavels te verhogen. Dit doet de grondexploitatieresultaten van de Kavels (nog 1 uitgeefbaar kavel resterend) en IBF verder verbeteren. Bedrijfskavels op Spikerboor Zuid zijn uitverkocht. 1.3 Verhogen grondprijzen woningbouw kern Heerenveen Gedurende het jaar 2021 zijn landelijk de woningprijzen fors gestegen. Hetzelfde geldt voor woningen in de gemeente Heerenveen, met name in kern Heerenveen. Dit heeft gevolgen voor de grondprijzen binnen de grondexploitaties. Wanneer uitgegaan wordt van een residuele grondwaardemethodiek wordt de grondwaarde bepaald door de stichtingskosten van een woning af te trekken van de opbrengsten ervan (excl. btw). Wat resteert is de waarde die voor de grond betaald kan worden. Door de sterk gestegen woningprijzen en de minder sterk gestegen stichtingskosten in 2021, blijft een steeds hogere grondwaarde over. Deze grondwaardestijging is doorgevoerd in de grondexploitaties. Ook afgelopen jaar is al boven begroting afgezet.

Dit leidt tot sterk verbeterde grondexploitatieresultaten van de volgende grondexploitaties:  Skoatterwâld fase 1 & 2  Skoatterwâld fase 3  Fedde Schurerplein  Stadiongebied 1.4 Wijziging fasering Skoatterwâld fase 1-2 De vraag naar woningen is zowel landelijk als in de gemeente Heerenveen groot. Het is hierdoor zaak om een adequaat aanbod aan woningbouwkavels aan te bieden, met name in kern Heerenveen. Om zo lang mogelijk aan de hoge vraag te kunnen voldoen, is besloten de looptijd van de grondexploitatie Skoatterwâld fase 1-2 in te korten met drie jaren. Hierdoor staan de laatste kavelverkopen medio 2027 gepland.

2

1.5 Aanpassing programma Schoollocatie Jubbega Het ontwerp van het appartementengebouw is het afgelopen jaar aangepast. Aanvankelijk waren 4 sociale appartementen en 4 appartementen in de vrije sector voorzien. Dit is aangepast naar een hoeveelheid van 10 appartementen in de sociale sector, waardoor binnen de gemeentelijke grondexploitaties 2 woningen meer gepland staan ten opzichte van afgelopen jaar. De uitgifte van het kavel voor het appartementengebouw is opgeschoven naar 2022. Daarnaast wordt een van de particuliere kavels uitgebreid met een deel van het groen en een deel van 2 andere kavels. Onder de streep is het resultaat van deze grondexploitatie licht afgenomen. Risico’s of kanttekeningen Communicatie en participatie Dit voorstel vereist geen actieve communicatie en/of participatie. Financiën De benoemde aanpassingen zijn reeds verwerkt in de Jaarrekening 2021. De aanpassingen van de exploitaties hebben consequenties voor de meerjarenbegroting 2022-2025. In de primitieve begroting voor 2022 was nog geen rekening gehouden met het raadsbesluit van september 2021 met betrekking tot de vaststelling van de grondexploitatie KNO. De kosten en baten van de grondexploitatie zijn middels Verzamelbesluit 2022-1 verwerkt in de vigerende meerjarenbegroting.

Middels Verzamelbesluit 2022-1 is uw Raad tevens voorgesteld om € 155.000 aanvullend beschikbaar te stellen voor extra personele inzet op de grondexploitaties. In de onderstaande tabellen voor bedrijven en wonen zijn deze aanvullingen opgenomen. Voor de bedrijventerreinen worden voor 2022 hogere baten en lagere lasten verwacht ten opzichte van de gewijzigde begroting. Dit resulteert op basis van de POC methode tot een hogere te verwachten tussentijdse winstneming van 2,930 miljoen in plaats van € 1,780 miljoen voor 2022. In de primitieve begroting is er bewust voor gekozen om de (tussentijdse) winstneming niet als verwacht resultaat te verwerken. Wij willen dit uitgangspunt heroverwegen. Gedurende de looptijd van de begroting ontstaat er steeds meer zekerheid over het geraamde resultaat.

Wij stellen u daarom voor om bij de verwerking in primitieve begroting en gedurende het begrotingsjaar de volgende uitgangspunten te kiezen: - In de primitieve begroting wordt 30% van het te verwachten resultaat opgenomen met een minimum van € 250.000; - Bij de actualisatie van de grondexploitaties naar aanleiding van de jaarrekening wordt 60% van het te verwachten resultaat opgenomen in de vigerende begroting met een minimum van € 250.000; - Bij de actualisatie van de grondexploitaties in het 4e Verzamelbesluit wordt 90% van het te verwachten resultaat inclusief de mutaties in de voorzieningen* voor verlies opgenomen in de vigerende begroting met een minimum van € 250.000. * Voorzieningen voor verlies moeten altijd voor het volledige bedrag genomen worden. Consequente hiervan is dat bij de actualisatie naar aanleiding van de jaarrekening de voorziening volledig op het gewenste niveau is. De actualisatie van de grondexploitaties

3

met een voorziening gedurende het jaar ten behoeve van het 4 e Verzamelbesluit kunnen wel leidden tot een mutatie in het resultaat. Op basis van het bovenstaande wordt voorgesteld een tussentijdse winstneming op basis van 60% van € 1.758.000 te verwerken in de lopende begroting. Bedrijventerreinen Omschrijving primitief Totaal kosten Totaal opbrengsten

L B

2022 gewijzigd

2023

2024

2025

actualisatie

792 7.093

5.335 7.303

4.684 8.633

3.934 7.340

979 2.961

967 3.069

6.301

1.968

3.949

3.406

1.982

2.102

-6.301

4.333 -6.301

5.158 -7.349

-3.406

-1.982

-2.102

-

-

1.758

-

-

-

7.093 7.093

11.636 11.636

12.033 13.791

7.340 7.340

2.961 2.961

3.069 3.069

-

-

1.758

-

-

-

Boekwaarde 1-1 Mutatie onderhanden werk

5.020 -6.301

5.020 -1.968

9.782 -2.191

5.833 -3.406

2.427 -1.982

445 -2.102

Boekwaarde 31-12

-1.281

3.052

7.591

2.427

445

-1.657

Saldo exploitatie Verhoging onderhanden werk Verlaging onderhanden werk

L B

Resultaat Totale lasten Totale baten

L B

Resultaat Balans: Onderhanden werk

In de onderstaande tabel staan de geraamde (tussentijdse) winstnemingen voor de betreffende jaren. Deze winstnemingen zijn op basis van het voorzichtigheidsbeginsel niet verwerkt in primitieve begroting. Omschrijving

2022

2023

2024

2025

Kavels IBF Spikerboor KNO

120 1.590 70

120 1.590 70 -

310 2.500 120 -

1.680 50

670 40

700 40

(tussentijdse) winstnemingen

1.780

1.780

2.930

1.730

710

740

(tussentijdse) winstnemingen: 60%

1.758

Voor de woningbouwlocaties liggen voor 2022 zowel de kosten als de baten, naar verwachting hoger als waar in de gewijzigde begroting van werd uitgegaan. De verwachting is dat er voor de woningbouwlocaties geen winstnemingen te verwachten zijn. De geraamde winstneming uit de primitieve begroting heeft betrekking op de locatie Fedde Schurerplein. Omdat daar de eerste verkopen pas in 2023 verwacht worden schuift deze winstneming naar achteren in tijd.

4

Woningbouw Omschrijving

2022 gewijzigd

primitief Totaal kosten Totaal opbrengsten

L B

2023

2024

2025

actualisatie

6.111 9.186

6.111 9.186

6.920 9.448

5.783 7.044

4.383 3.859

1.662 5.975

3.075

3.075

2.528

1.261

-524

4.313

-3.075

-3.075

1.747 -4.275

793 -2.054

444 80

-4.313

-

-

-

-

-

-

9.186 9.186

9.186 9.186

11.195 11.195

7.837 7.837

4.303 4.303

5.975 5.975

-

-

-

-

-

-

Boekwaarde 1-1 Mutatie onderhanden werk

11.644 -3.075

11.644 -3.075

13.416 -2.528

10.887 -1.261

9.626 524

10.150 -4.313

Boekwaarde 31-12

8.569

8.569

10.888

9.626

10.150

5.837

Saldo exploitatie Verhoging onderhanden werk Verlaging onderhanden werk

B L

Resultaat Totale lasten Totale baten

L B

Resultaat Balans: Onderhanden werk

In de onderstaande tabel staan de geraamde (tussentijdse) winstnemingen voor de betreffende jaren. Deze winstnemingen zijn op basis van het voorzichtigheidsbeginsel niet verwerkt in primitieve begroting.

Omschrijving

2022

Fedde Schurerplein

20

20

(tussentijdse) winstnemingen

20

20

(tussentijdse) winstnemingen: 60%

0 -

2023

2024

2025

60

10

60

60

10

60

-

Vennootschapsbelasting De hogere resultaten van het grondbedrijf hebben ook consequenties voor de verschuldigde Vennootschapsbelasting. Tot en met 2021 kan de gemeente verliezen uit de voorgaande jaren verrekenen. De verwachting is dat Heerenveen vanaf 2022 Vennootschapsbelasting moet betalen. De hoogte is afhankelijk van het fiscale resultaat over 2022. In de begroting is voor de jaren 2022-2023-2024 rekening gehouden met een jaarlijkse last van € 102.000. De hogere resultaten en het eerder afsluiten van de grondexploitaties zullen er naar verwachting toe leidden dat over de jaren 2022-2032 de gemeente gemiddeld € 578.000 per jaar moet gaan betalen. Omdat dit jaar in verhouding meer wordt verkocht stellen wij u voor om het budget voor de Vennootschapsbelasting eenmalig te verhogen met € 500.000. De aanvullende last kan gedekt worden uit de aanvullende winstneming. Voor het 4e Verzamelbesluit, tegelijk met de actualisatie van de grondexploitaties, proberen we een goede inschatting te maken van de Vennootschapslasten 2022. Rente De hogere resultaten, tussentijdse winstnemingen en mutaties voorzieningen voor verlies, van de grondexploitaties 2021 hebben geleid tot hogere boekwaarden. Daarnaast is de solvabiliteit van de gemeente afgelopen jaar verbeterd.

De consequentie van de verbeterde solvabiliteit is dat de rentedruk, conform de BBV voorschriften, voor de grondexploitaties daalt van 1,88% voor 2021 naar verwachting 1,76% voor 2022. Omdat

5

verhoudingsgewijs de boekwaarde harder stijgt dan dat de rentedruk (%) daalt is er per saldo sprake van een hogere rentelast voor de grondexploitaties. De per saldo hogere rentedruk op de grondexploitaties leidt tot een voordeel op de algemene middelen. In onderstaande de tabel de geraamde mutaties tot 2026. Wij stellen u voor deze bedragen te verwerken in de meerjarenbegroting 2022-2025. 2022

2023

2024

2025

2026

mutatie bedrijven wonen

100.000 -36.000

169.000 -20.000

126.000 -19.000

103.000 11.000

66.000 -66.000

totaal

64.000

149.000

107.000

114.000

-

Resumé Wij stellen u voor het voordeel van de tussentijdse winstneming à € 1.758.000 en het nadeel van de verhoging van de lasten voor Vennootschapsbelasting à € 500.000, per saldo € 1.258.000 toe te voegen aan de algemene reserve. De toevoeging aan de algemene heeft tot gevolg dat er een groter bedrag beschikbaar is voor het Weerstandsvermogen. We stellen u voor om het voordeel van de hogere renteopbrengst structureel te verwerken in de lopende meerjarenbegroting.

Bijlagen  

Position Paper gemeente Heerenveen Begrotingswijziging

Het college van burgemeester en wethouders van Heerenveen, de secretaris,

de burgemeester,

de heer J. van Leeuwestijn

de heer T.J. van der Zwan

6