Presentatie Themaraad kostenverhaal en grondbeleid

Themaraad Kostenverhaal & Grondbeleid 15 april 2024

In beweging

Nu: - Strategische keuzes beschreven in Uitvoeringsparagraaf Structuurvisie Heerde - Uitvoering beschreven in Notitie Grondzaken 2017 (versie 2018)

• • • •

Omgevingsvisie in plaats van Structuurvisie Motie 2023-17 Actief grondbeleid Volkshuisvestelijk programma Didam-arrest

2

Omgevingsvisie, hoofdstuk 6.5 Kostenverhaal en grondbeleid Kostenverhaal: - programma Kostenverhaal en verevening - regulier kostenverhaal (wettelijk verplicht) - kostenverhaal van financiële bijdragen (wettelijke bevoegdheid)

-> Nota Kostenverhaal 3

Omgevingsvisie, hoofdstuk 6.5 Kostenverhaal en grondbeleid Grondbeleid: - situationeel grondbeleid - wettelijke instrumenten

-> Nota Grondbeleid Maar ook beheervormen grond, in plaats van notitie grondzaken 4

Plan van aanpak

1. Themaraad over Nota kostenverhaal en Nota grondbeleid

15 april 2024

2. Vaststellen Omgevingsvisie (inclusief hoofdstuk 6.5)

mei 2024

3. Opstellen van Nota kostenverhaal en Nota grondbeleid

1e en 2e kwartaal 2024

4. Besluitvormingstraject Nota kostenverhaal en Nota grondbeleid

2e en 3e kwartaal 2024

5

Nota Grondbeleid

6

Beginnen bij het begin

Grondbeleid is geen doel Grondbeleid is een instrument om doelen te bereiken Twee type doelen: 1. Beheersdoelen 2. Ontwikkelingsdoelen

7

Omvang situationeel grondbeleid * Pro actief:

Facilitair

kin

g

Actief

* Passief: toetsen

n an ne Pl

Bo

uw cla i

m

de rd en

en we r riv at es am iek ep Pu bl

Co nc es

sie

ita tie de xp lo Gr on - Zelf uitvoeren - Regie - Risico

verbinden, verleiden, en begeleiden

- Plannen derden - Publiekrechtelijke taken - Kostenverhaal - Anterieure overeenkomst 8

Toepassing situationeel grondbeleid Situationeel grondbeleid geeft mogelijkheid om het type grondbeleid toe te passen die meest doeltreffend en doelmatig is in het specifieke geval. Factoren die van invloed zijn bij het kiezen van het meest passende type grondbeleid:

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Is er een initiatiefnemer? (als markt oppakt, dan minder belang voor gemeente om op te pakken) Hoe is het grondeigendom verdeeld? (wie, waar, verhouding) Past het initiatief bij gemeentelijke doelen? (kaders, beleidsdoelen, maatschappelijke opgaves) Hoeveel financiële en/of juridische risico’s wil de gemeente nemen? (afhankelijk van het doel) Op welke manier kunnen gemeentelijke eisen voldoende worden geborgd? (privaat- en/of publiekrechtelijk) Is de ontwikkeling exploitabel? (niet exploitabel, dan pakt markt minder snel op) Wat is de impact van het initiatief? (hoe meer impact, hoe meer regie en/of invloed) Welke ambtelijke capaciteit heeft de gemeente? (uren en kwaliteiten) …….

INTERACTIE:

Betreft dus telkens afweging, maar hoe leggen we dit vast aan de voorkant? 9

Motie 2023-17 Actief grondbeleid Motie van de raad: De raad van de gemeente Heerde in vergadering bijeen op 6 november 2023, gehoord de beraadslaging, overwegende dat: de vraag naar goedkope woningen (huur en koop) groot is; gemeenten vanuit het Rijk een forse opgave hebben om woningbouw te realiseren voor de sectoren sociale huur, goedkope koop en betaalbaar (tot euro 355.000,-); overheden (Rijk, Provincie en Gemeenten) steeds meer de regie moeten pakken om voor bovenstaande doelgroepen te bouwen; het Rijk aan gemeenten diverse subsidies verleend voor de realisatie van goedkope en betaalbare woningen; Van mening dat: er een reëel risico bestaat dat de bouw van woningen in het goedkope en betaalbare segment stagneert; actieve grondpolitiek door de gemeente kan helpen om de bouw van betaalbare woningen te versnellen; rendement maken op de grondexploitatie geen doelstelling is; verzoekt het college van burgemeester en wethouders om: 1. voor de vaststelling van de jaarrekening 2023 met een concreet voorstel te komen wat de mogelijkheden, kansen en (financiële) risico’s zijn wanneer de gemeente actieve grondpolitiek gaat bedrijven; 2. bij de vaststelling van de jaarrekening 2023 met een voorstel te komen om (een deel van) het overschot van de jaarrekening toe te voegen aan de financiële reserve van het grondbedrijf.

10

Motie vertalen

Doel motie:

voorkomen bouw stagneren goedkope en betaalbare woningen door actief grondpolitiek

Vraag:

Geef concreet voorstel te komen wat de mogelijkheden, kansen en (financiële) risico’s

Uitvoeren van de oproep past al binnen huidig beleid. Concreet voorstel is lastig, omdat veel factoren van belang zijn om te bepalen welk type grondbeleid in specifieke situatie meest passend is en wat de gevolgen kunnen zijn. Vertaling:

vaker gebruik maken van huidige ruimte in situationeel grondbeleid, bijvoorbeeld door aankopen

INTERACTIE:

Hoe zouden we dit kunnen stimuleren?

11

Huidig aankoopbeleid samengevat

Uitgangspunten: - Aankoop is mogelijk, in het geval de situatie erom vraagt. Dat wil zeggen:

1. Zonder tussenkomst van gemeente komt ontwikkeling niet van de grond en/of kwaliteit van de ontwikkeling kan worden verbeterd door aankoop;

2. Ontwikkeling is gewenst vanuit gemeentelijke doelen; 3. Aankoop kan binnen wettelijke kaders. - Toegepast bij aankoop Kerkstraat 1a en Klapperdijk 25: doelmatigheid en doeltreffendheid - Aankoop onder ontbindende voorwaarde dat raad krediet beschikbaar stelt.

12

Strategisch aankoopbudget

Uitgangspunten: - Strategisch aankoopbudget biedt ruimte voor aankopen - Strategisch aankoopbudget biedt ruimte voor sneller handelen (aantrekkelijker contractspartij) - Er hoeft geen toestemming worden gevraagd aan de gemeenteraad, alvorens wordt overgegaan tot aankoop - Snel handelen is mogelijk, zonder dat de aankoop openbaar wordt en risico prijsopdrijvingen minder is - Kunnen voorwaarden worden gesteld aan het gebruik maken van het strategisch aankoopbudget - Extra instrument om doelen te kunnen bereiken

13

Mogelijke uitwerking strategisch aankoopbudget 1. College kan zelfstandig strategische aankopen doen tot bedrag van € …..; Na aankoop wordt raad zo snel mogelijk op hoogte gebracht; 2. Bij aankopen boven € ….. zal raad voorafgaand toestemming moeten geven en kan raad wensen en bedenkingen naar voren brengen, in deze gevallen zal er een koopovereenkomst met ontbindende voorwaarde kunnen worden gesloten; Bij aankopen gelden in alle gevallen de volgende voorwaarden:

1. aankoop draagt bij aan gemeentelijke ambities en doelen; 2. voorafgaand aan aankoop wordt risicoanalyse gemaakt: realisatietermijn, prijs, dekking en toekomstig resultaat;

3. risicoanalyse maakt onderdeel uit van besluitvorming; 4. bij besluitvorming worden doelmatigheid en doeltreffendheid wordt gehanteerd; 5. onrendabele aankoop is mogelijk.

14

Financiële gevolgen aankoopbudget

Dus ook voor onrendabele aankopen: - Maatschappelijke winst ten opzichte van financiële winst - Bijvoorbeeld: Sociale woningbouw uit uw motie van … Aankoopbudget betreft een machtiging van € …….. Omdat het ook (met name) zal worden gebruikt voor onrendabele ontwikkelingen, betekent dit dat de gemeenteraad in deze gevallen op voorhand toestemming geeft om verlies te maken. Na aankoop zal er een officiële kredietaanvraag volgen bij de gemeenteraad.

15

Dilemma’s aankoopbudget

INTERACTIE: Is een strategisch aankoopbudget een reële optie? Komende tijden ook veel uitdagingen op andere terreinen, dan woningbouw. Voorbeeld: bedrijventerreinen, water & groen, biodiversiteit, voedselbos. Zouden we daar ook actief op willen acteren, bijvoorbeeld door aankoop? Hoe hoog zou het bedrag moeten zijn? Waar ga je dit uit dekken? Vb. Algemene reserve, reserve grondexploitatie, jaarrekening resultaat

16

Overige dilemma’s Nota grondbeleid Ook bij beheer zijn er dilemma's: INTERACTIE:

Willen we nog wel snippergroen verkopen of moeten we meer terughoudend zijn in verkoop snippergroen, bijvoorbeeld in het kader van biodiversiteit of waterhuishouding.

17

Inhoud Nota Grondbeleid (concept) 1. Kaders grondbeleid

wettelijk, regionaal en gemeentelijk

2. Algemene uitgangspunten

transparantie, zorgvuldige belangenafweging, kostenneutraal, marktconform, standaardmodellen

3. Ontwikkelen:

situationeel: van actief tot facilitair, samenwerkingen, bevoegdheden, strategisch aankoopbudget

4. Beheren:

bruikleen, opstal, erfpacht, huur, pacht, jacht, oneigenlijk gebruik

5. Uitgiftebeleid

woningbouw, bedrijventerrein, herontwikkeling, overhoeken, restgronden

6. Grondprijsbeleid

methodieken

7. Grondexploitatie en financiën

financiële wetgeving, vaststelling en actualisering grondexploitaties, P&C cyclus

18

Nota Kostenverhaal

19

Kostenverhaal Waarom?

Wettelijk kader: Het kostenverhaal is geregeld in afdeling 13.6 (Kostenverhaal) en afdeling 13.7 (Financiële bijdrage) van de Omgevingswet. De gemeente is verplicht om kosten te verhalen die zij maakt om ontwikkelingen van woningbouw, bedrijvigheid, kantoren, winkel-, sport en schoolvoorzieningen, natuuren recreatieve voorzieningen te realiseren. Kostenverhaal: - Privaatrechtelijk: via anterieure overeenkomst (gemeente-initiatiefnemer) - Publiekrechtelijk: kostenverhaalregels in omgevingsplan of omgevingsvergunning, via kostenverhaalsbeschikking

20

Kostenverhaal Waarom?

Gemeentelijk kader: Koppeling in nieuw op te stellen Nota Grondbeleid Algemene beginselen van behoorlijk bestuur:

• Gelijkheidsbeginsel: gelijke gevallen gelijk behandelen en ongelijke gevallen ongelijk naar de mate waarin ze verschillen;

• Rechtszekerheidsbeginsel: procedures vastleggen zodat deze niet op verschillende manieren uitgelegd kunnen worden. Bij kostenverhaal in een Nota Kostenverhaal, bij grondbeleid in een Nota Grondbeleid.

• Motiveringsbeginsel: logische en begrijpelijke motivering. Hiervoor zou de plankostenscan gebruikt kunnen worden.

21

Kostenverhaal Wanneer?

Stap 1: is er sprake van het juiste instrument?

• Omgevingsplanwijziging (Tam-imro), voorheen bestemmingsplan • Buitenplanse Omgevingsactiviteit (Bopa), voorheen wijzigingsplan • Planologisch strijdig gebruik • Projectuitvoeringsbesluit Zo nee? Geen kostenverhaal, geen anterieure overeenkomst, wel heffing van leges mogelijk. Zo ja? Door naar stap 2

22

Kostenverhaal Wanneer?

Stap 2: is er sprake van een bouwplan? • De bouw van één of meer woningen; • De bouw van één of meer hoofdgebouwen; • De uitbreiding van een gebouw met 1.000 m2 BVO of met één of meer woningen; • De verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits 10 woningen worden gerealiseerd

• De verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m2 BVO bedraagt;

• De bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m2 BVO. Zo nee? Geen kostenverhaal, geen anterieure overeenkomst, wel heffing van leges via mogelijk.​ Zo ja? Door naar stap 3 23

Kostenverhaal Wanneer?

Stap 3: is er sprake van een uitzondering? De gemeente kan afzien van het kostenverhaal via anterieure overeenkomst, als:

• Het totaal aan verhaalbare kosten minder bedraagt dan € 10.000; • Er geen verhaalbare kosten zijn zoals bedoeld onder A14 van de kostensoortenlijsten in bijlage IV van het Omgevingsbesluit (uitvoeringskosten)

• Er wel uitvoeringskosten zijn, maar deze alleen betrekking hebben op de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of nutsvoorzieningen. Zo nee? Dan verplicht kostenverhaal via anterieure overeenkomst. Zo ja? Kostenverhaal kan plaatsvinden via de leges op basis van de legesverordening. Hoeft dus niet! Basisregel: leges kan niet worden geheven voor diensten waarvan de kosten zijn verhaald. 24

Kostenverhaal Welke kosten?

Welke kosten worden verhaald?

• Gebiedseigen kosten (binnen exploitatiegebied): - Kostensoortenlijst opgenomen in bijlage IV van het Omgevingsbesluit Aantonen van Profijt (nut kostenverhaalsgebied van de voorzieningen) Proportionaliteit (kosten naar rato verdeeld) en Toerekenbaarheid (causaal verband kosten en hetgeen wordt ontwikkeld in het kostenverhaalgebied) - Plankosten berekenen met behulp van Plankostenscan

• Gebiedsoverstijgende kosten (meerdere exploitatiegebieden en/of bestaande gebieden): - Bijdrage bovenwijkse voorzieningen Aantonen van PPT 25

Kostenverhaal Welke kosten?

• Fondsen: - Parkeerfonds: niet voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein  afkopen - Sociale woningbouwfonds minimaal 30% sociale huur en 10% betaalbare koop (<€ 275.000): < 6 woningen: geen 30/10 verplicht: afdragen aan fonds 6-10 woningen: 30/10 verplicht: uitzonderingsgeval (college) dan afdragen aan fonds > 10 woningen: 30/10 verplicht, evt. alternatieve locatie zoeken, bij hoge uitzondering (college) dan gedeeltelijke verschuiving 30/10 of gedeeltelijk afdragen - Groenfonds Hoornerveen landschappelijke investering niet mogelijk op eigen terrein  afdracht voor landschappelijke investering omgeving

26

Kostenverhaal Hoeveel_plankosten?

Plankosten

• Vaste bijdrage voor 1 woning: € 10.000 • 2 of meer woningen: plankostenscan opstellen (zie bureaublad) • Recente uitkomsten: 2 woningen: € 8.850/woning, 2 woningen: € 7.850/woning 25 woningen: € 2.250/woning, 50 woningen: € 2.375/woning 80 woningen: € 2.200/woning, 150 woningen: € 1.750/woning INTERACTIE: Nu een vast bedrag bij 1 woning, dit uitbreiden naar 5 woningen? Of naar 10 woningen?

27

Kostenverhaal Hoeveel_plankosten?

Fondsen

• Parkeerfonds: - € 5.800 per niet gerealiseerde parkeerplaats

• Vereveningsbijdrage sociale woningbouwfonds: - € 30.000 per niet gerealiseerde sociale woning (40%) Bijvoorbeeld: 5 woningen, 40% sociaal = 2 sociale woningen = € 60.000

•

Groenfonds Hoornerveen: - € 50.000 per nieuwe bouwkavel

INTERACTIE: Huidige bijdragen fondsen verhogen? En/of indexeren? Onttrekken uit fonds sociale woningbouw mogelijk maken? Onder welke voorwaarden?

28

Kostenverhaal Voorbeelden

Plankosten: Meestal toepassing plankostenscan, soms vast bedrag per woning;

INTERACTIE

Sociale woningbouw: Hattem: vrijstaande woning toevoegen? € 40.500 afdragen Zuidbroek: vrijstaande woning toevoegen? € 600/m2 BVO afdragen, € 90.000 bij 150 m2

29

Inhoud Nota Kostenverhaal (concept) 1. Schematische weergave kostenverhaal 2. Gaan wij kosten verhalen?

toelichting schema, uitzonderingen en samenloop kostenverhaal en leges

3. Welke instrumenten hebben wij?

anterieure overeenkomst, kostenverhaalbeschikking

4. Welke kosten kunnen wij verhalen?

gebiedseigenkosten, plankostenscan, bovenwijkse voorzieningen, fonds sociale woningbouw, fonds parkeren en fonds Hoornerveen

5. Wat is de omvang van het initiatief?

kleine initiatieven, middelgrote initiatieven, grote en/of complexe initiatieven, gevolgen voor wijze kostenverhaal

6. Rekening en verantwoording

verantwoording, indexering en betalingsmomenten

7. Rekenvoorbeelden 30

Vragen?

31