9.2.1. Brief SIX Advocaten

Postbus 76613 1070 HE Amsterdam T +31 20 305 74 10 M 31652599841 F +31 20 305 74 11 E post@sixlegal.nl I www.sixlegal.nl

Craeft Advies B.V. Middelerf 14-B 3851 SP Ermelo Uitsluitend per e-mail

datum

dossier

aantal bijlagen

1 mei 2025

65.891

1

uw referentie

betreft

25-00082-5

VOF Bovenkamp Discussie afrekening koopovereekomst

Geachte heer De vennootschap onder firma VOF Bovenkamp (hierna: VOF Bovenkamp) heeft mij gevraagd om namens haar te reageren op uw brief aan VOF Bovenkamp van 1 april 2025.

1/4

1.

Met uw brief, geschreven namens uw cliënten de heer en mevrouw , beoogt u VOF Bovenkamp in gebreke te stellen met betrekking tot de nakoming van verplichtingen van VOF Bovenkamp uit hoofde van de koopovereenkomst die is gesloten tussen en de rechtsvoorgangers van VOF Bovenkamp in 2007. Deze ingebrekestelling mist echter grondslag.

2.

Allereerst dit: mevrouw kan aan de koopovereenkomst geen rechten ontlenen. Zij was daarbij geen partij, en heeft slechts meegetekend als echtgenote in verband met artikel 1:88 BW. De enige partij aan verkoperszijde die rechten kan ontlenen aan de koopovereenkomst, is de heer (hierna kortweg: ).

3.

Begrijp ik uw betoog goed, dan bent u van mening dat recht heeft op levering van een bouwkavel zoals omschreven in de koopprijsbepaling in de koopovereenkomst (ofwel: een bouwkavel ter grootte van circa 500 m2 ten behoeve van de bouw van een vrijstaande woning). Dat klopt echter niet. In de koopprijsbepaling staat dat de koper, bij wege van additionele tegenprestatie, een dergelijke bouwkavel zal overdragen “indien mogelijk”, en “mits deze bouwkavel gerealiseerd kan worden op de [door verkochte percelen”. Anders gezegd, heeft slechts een voorwaardelijk recht op levering, en dat recht wordt pas definitief en afdwingbaar indien VOF Bovenkamp erin zou slagen om, binnen de perceelsgrenzen van het verkochte, een bouwkavel voor een vrijstaande woning te realiseren.

SIX advocaten B.V. is gevestigd te Amsterdam en ingeschreven in het handelsregister onder nummer 34297931. Alle diensten en (andere) werkzaamheden worden verricht uit hoofde van een overeenkomst van opdracht met SIX advocaten B.V. Op de overeenkomst zijn van toepassing de algemene voorwaarden van SIX advocaten B.V. Deze algemene voorwaarden, welke zijn in te zien op www.sixlegal.nl en op verzoek kosteloos zullen worden toegezonden, bevatten onder meer een beperking van aansprakelijkheid. BTW nummer: NL8191.99.151.B01.

2/4

datum

dossier

1 mei 2025

65.891

4.

De koopprijsbepaling bepaalt verder dat, als het VOF Bovenkamp niet zou lukken om een bouwkavel binnen het verkochte te realiseren, recht heeft op een aanvullende koopsom van € 60.000.

5.

Uit het voorgaande volgt dat op VOF Bovenkamp een inspanningsverplichting rust(te) om de bedoelde bouwkavel te verwezenlijken, en dat het alternatief hiervoor is – indien dit niet zou lukken – dat er een geldbedrag zou worden betaald. Welnu, VOF Bovenkamp heeft bij de ontwikkeling van het verkochte, dat deel uitmaakt van het grotere plangebied dat bekend staat als Bovenkamp III, wel degelijk onderzocht of het mogelijk is om ter plaatse van het verkochte tot een bouwkavel voor een vrijstaande woning te komen, maar dat blijkt niet het geval. Daartoe wijs ik op het volgende.

6.

U heeft in uw brief van 1 april 2025 gewezen op het ontwerp TAM-omgevingsplan Bovenkamp III, en aangevoerd dat ingevolge de planregels hiervan een bouwkavel voor een vrijstaande woning mogelijk zou zijn binnen het verkochte. U gaat er daarbij echter aan voorbij dat VOF Bovenkamp, als ontwikkelaar van het volledige plangebied, niet slechts gebonden is aan de planregels van het omgevingsplan, maar ook aan de afspraken die zij heeft gemaakt in de met de gemeente gesloten anterieure exploitatieovereenkomst van 31 oktober 2024 (de AOK). Hiertoe behoort de verplichting om het plangebied te realiseren “overeenkomstig het door de Gemeente vastgestelde TAM-omgevingsplan, Beeldkwaliteitsplan, Stedenbouwkundig plan, Inrichtingsplan en het door de Gemeente opgestelde Programma van Eisen […]”, zo volgt uit artikel 7 AOK. In artikel 4 AOK is nog bepaald dat de gemeente het Stedenbouwkundig plan vaststelt. Ik verwijs u in dit verband verder naar de hierover verschafte en publiek toegankelijke raadsinformatie van 22 oktober 2024: https://heerde.bestuurlijkeinformatie.nl/Reports/Document/2a0d3d95-f1cf-41a1a2f6-a554b8e8a9a0?documentId=2e7ceb27-6fe7-46c4-a624-e3852ef74ea8

7.

Inmiddels is het Stedenbouwkundig plan (tevens Beeldkwaliteitsplan) opgesteld, zulks na verkregen zwaarwegend advies van de rayonarchitect van het Gelders Genootschap (het plan is als bijlage bij deze brief gevoegd). Hierin is bepaald dat in het zuidelijk deel van het plangebied, waartoe ook de door verkochte percelen behoren, ruimte is gecreëerd voor twee-onder-een-kapwoningen, rijwoningen, beneden-bovenwoningen en levensloopbestendige woningen, terwijl uitsluitend op het noordelijk deel van het plangebied de vrijstaande woningen zullen komen. De reden hiervoor is tweeledig: de woningbouwopgave zoals vastgelegd in de AOK (en ook in het ontwerp omgevingsplan) vereist een groot aantal woningen binnen het plangebied (minstens 80), waarvan ten minste 35 % sociaal. Dit noopt tot een aanzienlijke verdichting van de inrichting casu quo tot een beperking van de vrije ‘speelruimte’ binnen het plangebied, terwijl uit stedenbouwkundig oogpunt de verkavelings- en bebouwingsstructuur (en de zgn. korrelgrootte) van het zuidelijk deel van het plangebied diende aan te sluiten op de bestaande structuren van het naastgelegen deelgebied Bovenkamp II, dat overwegend uit rijwoningen bestaat. Dat de tot het plan behorende vrijstaande woningen in het noordelijk deel van het plangebied zijn gesitueerd vloeit ook logischerwijs voort uit de

datum

dossier

1 mei 2025

65.891

omgeving aldaar, in het bijzonder in de richting van de Elburgerweg, waar de bebouwingsdichtheid aanzienlijk lager is. 8.

Gelet op het voorgaande was – en is – er geen ruimte om binnen het verkochte een kavel voor een vrijstaande woning te realiseren.

9.

Voor alle duidelijkheid: zou VOF Bovenkamp na vaststelling van het TAMomgevingsplan Bovenkamp III, in strijd met het bepaalde in het Stedenbouwkundig plan, toch/alsnog kavels voor vrijstaande woningen creëren binnen het verkochte en die aan aanbieden, dan zou zij wanprestatie plegen onder de AOK en een verbodsactie en/of een schadevergoedingsclaim van de gemeente Heerde riskeren. Het behoeft geen nader betoog dat dit niet van VOF Bovenkamp gevergd kan worden.

10.

Het voorgaande betekent dat realisatie van een bouwkavel voor een vrijstaande woning op de verkochte percelen niet mogelijk blijkt, en dat de additionele tegenprestatie waarop recht heeft, bestaat in de verhoging van de koopsom met € 60.000. Graag verneem ik op welk rekeningnummer van dit bedrag kan worden overgemaakt. VOF Bovenkamp zal vervolgens voor omgaande betaling zorgen.

11.

Overigens heeft VOF Bovenkamp kennis genomen van de brief van 17 april 2025 die u namens heeft gestuurd naar de gemeenteraad van Heerde. In die brief dreigt u rechtsmiddelen in te zetten, “waardoor realisatie van Bovenkamp III alsdan vooralsnog en voor langere tijd niet mogelijk zal blijken”. Nog daargelaten dat dit (= het dreigen met rechtsmiddelen ofwel juridisch dwarsliggen) niet constructief is, is het ook onverstandig. Ik wijs u op het bepaalde in artikel 13 van de koopovereenkomst uit 2007, waarin zich heeft verbonden om, totdat een nieuw planologisch regime van kracht is geworden, geen bezwaar te zullen maken tegen het voorgenomen gebruik door VOF Bovenkamp van het verkochte. Niet-nakoming van deze verplichting leidt ertoe dat een boete verbeurt van € 250.000 ineens en € 2.500 per dag dat de overtreding voortduurt, onverminderd het recht van VOF Bovenkamp op verdere schadevergoeding. Gelet op het voorgaande geef ik u met klem in overweging om het geuite dreigement niet in actie om te zetten.

12.

Het voorgaande gezegd hebbende, wenst VOF Bovenkamp nog wel het volgende op te merken. Bij het sluiten van de koopovereenkomst in 2007 is geen van partijen ervan uitgegaan dat de ontwikkeling van de verkochte percelen zo lang zou gaan duren (ten tijde van de realisatie van Bovenkamp III wordt dat 20 jaar). Het behoeft geen betoog dat ook VOF Bovenkamp dit graag anders had gezien. Deze lange tijdspanne, of eigenlijk de inflatie gedurende deze periode, maakt dat de € 60.000 die destijds als extra koopprijs is afgesproken, inmiddels aanzienlijk minder waard is geworden. Hoewel VOF Bovenkamp hiertoe niet verplicht is1, is zij bereid om op dit punt tegemoet te

1

3/4

De koopovereenkomst bevat geen indexatie-beding, en niet mag uit het oog worden verloren dat al die tijd kosteloos gebruik mocht blijven maken van het verkochte.

datum

dossier

1 mei 2025

65.891

komen, en biedt zij bij dezen aan de additionele koopprijs te verhogen naar € 92.000 (de correctie is gebaseerd op een gemiddelde inflatie p/j van 2,3 % op basis van CPI van het CBS). Graag verneem ik of in dit voorstel een basis kan vinden om met VOF Bovenkamp in overleg te treden (al dan niet met ondersteuning van u en mij). Het spreekt vanzelf dat, bij het bereiken van een regeling, afstand zal moeten doen van diens andere, eventueel verdergaande aanspraken uit hoofde van de koopovereenkomst uit 2007. 13.

Mocht u, alvorens schriftelijk namens uw cliënten te reageren, behoefte hebben aan informeel (telefonisch) overleg met mij, aarzelt u dan niet om mij te bellen.

Met vriendelijke groet,

SIX advocaten B.V. Advocaat

Bijlage: Stedenbouwkundig plan & Beeldkwaliteitsplan – 2 april 2025

4/4