8.4. 2023-27.3. Afwegingskader transformatie winkels compact centrum

Opzet afwegingskader transformatie commerciële ruimten naar wonen centrum Heerde Datum 13-10-2022

Van Eva Niens Riette Bijsterbosch Niek Haverkamp Diana Logtenberg

Aan Wolbert Meijer Stephan Nienhuis

Onderwerp Opzet afwegingskader transformatie commerciële ruimten naar wonen centrum Heerde

Door Focus-MKB is er een onderzoek gedaan naar de toekomst van het centrum van Heerde. Centraal stond het compacte centrum. Voldoet het compacte centrum nog of zijn er aanpassingen wenselijk? Uit het onderzoek is het advies gekomen om het compacte centrum te behouden zoals we het nu kennen. Dit betekent dat we niet toestaan dat commerciële ruimten in het compacte centrum worden getransformeerd naar wonen. Transformatie naar wonen is in aanloopstraten mogelijk, maar in principe in het compacte centrum niet. De gemeente krijgt regelmatig verzoeken vanuit de Bonenburgerlaan om panden te transformeren van een winkelbestemming naar wonen. Deze worden afgewezen op grond van de Centrumvisie Heerde. In een beperkt deel van de Bonenburgerlaan staat een aantal panden leeg en te koop of te huur. Initiatiefnemers melden zich bij de gemeente met de vraag of zij het pand mogen transformeren naar wonen. In één geval is er in maart 2021 met een positieve grondhouding op een verzoek een uitzondering gemaakt. Aan de Bonenburgerlaan 23-25-29, aan de rand van het compacte centrum wordt een plan ontwikkeld voor een groot aantal appartementen, waarvan een groot deel voor de sociale huursector, geschikt voor rolstoelgebruikers. Deze appartementen worden gerealiseerd voor de woningbouwstichting Triada. Herontwikkeling van deze locatie is destijds onderzocht. Hierover is o.a.

contact geweest met de Ondernemersvereniging Heerde. Uit dat onderzoek is gebleken dat het niet reëel is dat de commerciële ruimte teruggebouwd zou worden. Voor dit initiatief is op basis van de toenmalige situatie een positieve grondhouding aangenomen. De plannen voor deze locatie worden nu verder ontwikkeld. Eigenaren van de panden aan overzijde van deze locatie aan Bonenburgerlaan, hebben vervolgens ook verzocht om te mogen transformeren naar wonen. Tot nu toe zijn deze initiatieven afgewezen. Het is echter wel de vraag of het reëel is dat deze ruimtes weer in gebruik worden genomen als winkel. Aan de rand van het compacte centrum aan de Bonenburgerlaan is sprake van leegstand. In dit gebied wisselen winkels en woningen elkaar af. Leegstand en achteruitgang van de gebouwen willen we voorkomen. Uit het onderzoek van Focus-MKB is gebleken dat er kansen liggen bij het aanbieden van kleinere commerciële ruimten. Dit biedt kansen op her-invulling van deze panden. In het geval dat het niet reëel is dat aan de rand van het compacte centrum aan de Bonenburgerlaan een pand opnieuw gevuld wordt met een winkel, vinden wij het redelijk om een

positieve grondhouding aan te kunnen nemen om te transformeren naar wonen. Dit past ook in onze systematiek van uitnodigingsplanologie. Voor initiatiefnemers, maar ook voor de gemeente is het wenselijk dat er werkafspraken zijn hoe initiatiefnemers kunnen aantonen dat het niet reëel is dat een pand opnieuw gevuld wordt met een winkel. Daarom hebben we handvaten opgesteld om dit te kunnen aantonen. Deze handvaten zijn met de OVH gecommuniceerd. De OVH heeft de mogelijkheid om te transformeren in de ledenvergadering aan de orde gebracht. Door de aanwezige leden is er maar minimaal gereageerd op het voorstel. Deze discussie heeft voor ons niet geleid tot ander inzicht. Onderstaande stappenplan geeft handvaten aan de gemeente en de initiatiefnemers over wat er gedaan moet worden voordat er een verzoek tot transformatie voor een locatie in het centrum of de aanloopstraten kan worden beoordeeld. Dit stappenplan geldt voor alle aanvragen waarover op dit moment (februari 2023) nog geen grondhouding is ingenomen. Overigens worden initiatieven uiteraard niet alleen hierop beoordeeld; het is een onderdeel van het totale afwegingskader. Er kan anders worden beslist op een verzoek in het kader van de Centrumvisie Heerde 2.0. Te zijner tijd kan ook voor Wapenveld een werkafspraak worden gemaakt op basis van de Omgevingsvisie. N.B. 1.

Als er transformatieverzoeken zijn waarbij de winkelruimte al een periode tevergeefs actief wordt aangeboden, dan telt deze periode mee bij de afweging. 2. De genoemde stappen hoeven niet allemaal doorlopen te zijn voor het indienen van het transformatieverzoek, aangezien er sprake is van een wachtlijst. De uitkomst van de stappen moeten wel aangeleverd zijn bij het in behandeling nemen van het verzoek.

2/5

Handvaten uitnodigingsplanologie: Stappenplan transformatie commerciële ruimten naar wonen Bonenburgerlaan 18 t/m 30 en 21 t/m 29  Volg stappenplan Bonenburgerlaan, overige deel binnen compacte centrum  Transformatie niet mogelijk, behalve op de verdieping Dorpsstraat  Transformatie niet mogelijk, behalve op de verdieping Zwolseweg  Transformatie is mogelijk Stationsstraat  Transformatie is mogelijk Disclaimer: Initiatieven worden niet alleen hierop beoordeeld, het vormt een onderdeel van het totale afwegingskader. -

Bonenburgerlaan, nummers 18 t/m 30 en de nummers 21 t/m 29: (Nee, tenzij)

Aan de rand van het compacte centrum van de Bonenburgerlaan ter hoogte van de Hagedoornstraat, nummers 18 t/m 30 en de andere kant de nummers 21 t/m 29 start een gemengd gebied, waarin centrumfuncties worden afgewisseld met wonen op de begane grond. Hier hanteren wij de volgende handvaten, waardoor er mogelijk onder voorwaarden getransformeerd kan worden naar wonen. Er moet daarbij worden aangetoond dat het niet reëel is dat de commerciële ruimte opnieuw ingevuld wordt met een winkel. Voordat er een grondhouding over de her-invulling van een pand wordt ingenomen, moeten door de pandeigenaar of planontwikkelaar concrete stappen gezet worden. De uitkomsten van deze stappen worden aangeleverd bij de gemeente. Hieruit moet blijken dat er in de voorliggende periode geen andere invulling mogelijk was en transformatie naar wonen wenselijk is. Hierbij is met name van belang te weten welke informatie richting potentiële ondernemers of instellingen is gecommuniceerd om tot invulling van het pand te komen en of hierover met individuele partijen gesprekken zijn gevoerd. 1. Is er gedurende een periode van 3 jaar actief gecommuniceerd dat het pand te huur of te koop staat? 1: Het pand moet worden aangeboden als een winkelpand o.a. op Funda Business. 2: Op het pand is zichtbaar gemaakt dat het te koop/te huur is. Bijv. door brief op het raam. 3: Ook de her-invullingsmogelijkheden onder 2.

worden actief gecommuniceerd. 4: Er is contact geweest met de ondernemersvereniging of de Centrummanager (als deze is aangesteld). 5: Er is contact geweest met de lokale makelaar. 6: Er wordt een marktconforme (huur)prijs gevraagd. 7. De interesse/reacties op het pand worden bijgehouden en in een kort verslag aangeboden. 2. Zijn alle her-invullingsmogelijkheden van het pand onderzocht en concreet uitgewerkt? 1: Het splitsen naar kleinere commerciële ruimten is onderzocht. 2: Er is onderzoek gedaan of de achterzijde van het pand door middel van splitsing is te transformeren naar wonen en aan de voorzijde commerciële ruimte te behouden. 3: Er is onderzocht of door middel van gevelverbetering het pand aantrekkelijker gemaakt kan worden. 4: Van bovenstaande dienen duidelijke schetsen te worden aangeboden. De gemeente behoudt altijd het recht om, ondanks de bovenstaande inspanningen, een transformatieverzoek af te wijzen. Initiatiefnemers worden daarnaast geadviseerd om aanpasbaar te

3/5

bouwen, zodat het vernieuwde/nieuwe pand ook weer in gebruik kan worden genomen als commerciële ruimte. Uitzondering In geval van de Bonenburgerlaan 23-25-29 is reeds een positieve grondhouding op een verzoek aangenomen voor de ontwikkeling van (voornamelijk sociale huur-)appartementen. Bovenstaande handvaten zijn daarom niet op dit verzoek van toepassing.

-

Bonenburgerlaan, overige deel binnen compacte centrum (Niet in de plint)

Een deel van de Bonenburgerlaan valt binnen het compact centrum (zie kaart). In het compacte centrum kan er niet getransformeerd worden naar wonen. De Bonenburgerlaan is een belangrijk onderdeel van het centrum. Met het oog op de nieuwe ontwikkelingen bij het voormalige pand van de ABN Amro en Van Setten/Van Loenen en het kerkelijke gebouw zal de doorkijk naar de Bonenburgerlaan verder versterkt worden. Eventuele herontwikkeling naar wonen op de verdieping (appartementen). Dit zou, bij een zorgvuldige inpassing, de ruimtelijke kwaliteit en levendigheid kunnen versterken. Hierbij is wel de uitdaging dat er genoeg parkeerplaatsen zijn voor eventueel nieuwe appartementen. Transformatie in de plint is uitgesloten. -

Dorpsstraat (Niet in de plint)

In de Dorpsstraat zijn diverse initiatieven gaande rondom de toekomstige invulling van de winkelpanden. Het is van belang alert te blijven dat hier geen grote panden leeg komen te staan. Op diverse locaties in deze straat zijn er initiatieven voor eventuele herontwikkeling naar wonen op de verdieping (appartementen). Dit zou, bij een zorgvuldige inpassing, de ruimtelijke kwaliteit en levendigheid in de Dorpsstraat versterken. Hierbij is wel de uitdaging dat er genoeg parkeerplaatsen zijn voor eventueel nieuwe appartementen. Transformatie in de plint is uitgesloten. -

Zwolseweg (Ja, mits)

Transformeren naar wonen is mogelijk. Dit gebied wordt al gekenmerkt door een afwisseling van wonen en detailhandel. Transformatie van commerciële panden naar wonen is daardoor passend. De relatie tussen het deel van de Zwolseweg als commerciële aanloopstraat en het centrumgebied blijft behouden.

-

Stationsstraat (Ja, mits)

De Stationsstraat is een gemengd gebied van wonen en winkels. Transformatie is hier mogelijk. Aan de Stationsstraat zijn diverse ontwikkelingen gaande rondom herontwikkeling naar wonen. Deze (her)ontwikkelopgaven vragen een goede inpassing qua wonen en bereikbaarheid/parkeren.

Bijlage: kaart compact centrum/aanloopgebied Heerde

4/5

5/5