8.2.3. Ontwerp BP Centrumplan Heerde_Toelichting

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: •

Anti-dubbeltelregel (Artikel 10) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

•

Algemene bouwregels (Artikel 11) In dit artikel worden voorwaarden gesteld ten aanzien van parkeer-, laad- en losruimte, alsmede hoeveel ruimte er moet worden gehouden tussen bouwwerken.

•

Algemene gebruiksregels (Artikel 12) In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn.

•

Algemene afwijkingsregels (Artikel 13) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

7.2.5

Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3

Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

48

Bestemmingsplan “Centrumplan Heerde” Ontwerp

Centrum (Artikel 3) De locatie van Setten van Loenen, ABN locatie en Locatie Van den Belt zijn voorzien van een centrumbestemming, omdat hier centrumfuncties met appartementen mogelijk worden gemaakt. Gronden met deze bestemming zijn onder meer bestemd voor detailhanden, kantoren, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en horecabedrijven, allen op de begane grond. Daarnaast is wonen op de verdieping toegestaan, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding ‘wonen’ ook wonen op de begane grond is toegestaan. Verder zijn bijbehorende voorzieningen toegestaan. Hoofdgebouwen worden binnen een bouwvlak gebouwd, waarbij de op de verbeelding aangegeven maatvoering in acht genomen moet worden ten aanzien van goot- en bouwhoogte en hoeveelheid woningen. In de specifieke gebruiksregels is geregeld dat op de locatie van Setten van Loenen 450 m2 aan centrumfuncties en op ABN locatie 200 m2 aan centrumfuncties zijn toegestaan. Daarnaast zijn de beeldkwaliteitseisen door middel van een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen. Ter plaatse van de locatie van Setten van Loenen kan het aantal woningen worden opgehoogd van 8 naar 16 woningen door gebruik te maken van een afwijkingsbevoegdheid. Groen (Artikel 4) De gronden die als openbaar groen worden ingericht hebben de bestemming ‘Groen’ gekregen.

Gronden met deze bestemming zijn onder meer bestemd voor groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, ontsluitingen van omliggende percelen en voet- en rijwielpaden. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Tuin (Artikel 5) Deze bestemming is opgenomen tot 3 meter achter de voorgevel van de grondgebonden woningen. De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen, met daarbij behorende andere bouwwerken, erven en parkeervoorzieningen. Verkeer (Artikel 6) Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de openbare parkeervoorzieningen en openbare wegen. Gronden met deze bestemming zijn onder meer bestemd voor wegen, straten en paden, parkeervoorzieningen, laden en lossen, groen- en speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan ten behoeve van nutsvoorzieningen. Verder zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Wonen (Artikel 7) Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de te realiseren grondgebonden woningen. Gronden met de bestemming ‘Wonen’ zijn onder meer bestemd voor wonen, parkeervoorzieningen en tuinen en erven. Een hoofdgebouw dient binnen een bouwvlak gebouwd te worden, waarbij de voorgevel ter plaatse van de op de verbeelding opgenomen gevellijn gebouwd dient te worden.

Door middel van maatvoeringen op de verbeelding zijn de maximum bouw- en goothoogte en het maximum toegestane aantal woningen geborgd. De beeldkwaliteitseisen zijn door middel van een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen. Wonen-Woongebouw (Artikel 8) De beoogde appartementen in het plangebied zijn voorzien van de bestemming ‘Wonen-Woongebouw’. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor het wonen in woongebouwen, met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, parkeervoorzieningen, tuinen en paden, erven en. ondergrondse en bovengrondse containers voor het inzamelen van huishoudelijke afvalstoffen. Voor een hoofdgebouw gelden de volgende regels. Een gebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd, buiten het bouwvlak is een gebouw toegestaan met een maximale bouwhoogte van 1.50 m. Ter plaatse van de aanduiding ‘maximum goothoogte (m)' mag de goothoogte niet meer bedragen dan de aangegeven hoogte. De (verlengde) grenzen van het bouwvlak naar de buitenzijde mogen worden overschreden door: • •

plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen; schotelantennes; BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

49

Bestemmingsplan “Centrumplan Heerde” Ontwerp • •

gevel- en kroonlijsten en overstekende daken; (hoek)erkers, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen, mits over niet meer dan de halve gevelbreedte en mits de (verlengde) grenzen van het bouwvlak met niet meer dan 2 m worden overschreden;

Er is een voorwaardelijke verplichting binnen deze regels opgenomen inzake de beeldkwaliteit van het voornemen. Waarde – Hoge archeologische verwachting (Artikel 9) Deze dubbelbestemming is opgenomen ter plaatse van het deel van het plangebied waar nog archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. De voor 'Waarde - Hoge archeologische verwachting' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en bescherming van de verwachte archeologische waarden.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

50

Bestemmingsplan “Centrumplan Heerde” Ontwerp

HOOFDSTUK 8

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. De gemeentelijke kosten zijn beperkt tot de ambtelijke kosten, welke worden verhaald middels de gemeentelijke legesverordening. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Ten behoeve van deze ontwikkeling zijn anterieure overeenkomsten met de initiatiefnemers gesloten. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is op grond van artikel 6.12 Wro geen exploitatieplan nodig.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

51

Bestemmingsplan “Centrumplan Heerde” Ontwerp

HOOFDSTUK 9

VOOROVERLEG, INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

9.1

Vooroverleg

9.1.1

Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. 9.1.2

Provincie Gelderland

Voorliggend bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan de provincie Gelderland. Vanuit de provincie Gelderland zijn geen bezwaren kenbaar gemaakt. 9.1.3

Waterschap Vallei en Veluwe

De watertoets heeft plaats gevonden op de website www.dewatertoets.nl. Deze toets resulteerde in een positief wateradvies van het waterschap Vallei en Veluwe. Daarom wordt verwezen naar de watertoetsprocedure opgenomen in subparagraaf 6.2.2.

9.2

Inspraak en burgerparticipatie

Inspraak Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In voorliggend geval is geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Burgerparticipatie In het proces van herinrichting van het centrum zijn 4 fasen de onderscheiden: 1. 2.

3. 4.

Opstellen stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan (voor het geheel) Planologische medewerking. Eindresultaat: onherroepelijk bestemmingsplan/omgevingsvergunning/of nog iets anders. (vergunningen geregeld en toegekend: alles staat vast) Voorbereiding uitvoering. Eindresultaat: onderzoeken afgerond, aanbestedingstrajecten afgerond Uitvoering. Eindresultaat: nieuw ingericht centrumgebied

Voor de uitwerking van het beeldkwaliteitsplan is er een werkgroep opgericht bestaande uit drie ondernemers die aangesloten zijn bij de ondernemersvereniging, drie inwoners (uit elke straat één), één vertegenwoordiger van de Stichting Vrienden van het Van Meurspark en één inwoner die niet in het centrumgebied woont. In twee bijeenkomsten in september 2021 bespreekt de werkgroep de kaders waarbinnen zij aan de slag gaat, formuleert de uitgangspunten voor het beeldkwaliteitsplan en bekijkt het eindresultaat samen met het architectenbureau De inwoners van Heerde krijgen meerdere sfeerposters voorgelegd. De sfeerposters geven inzicht op manieren waarop de beeldkwaliteit van het centrum kan worden ingericht. Raadpleging wordt als volgt gedaan:

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

52

Bestemmingsplan “Centrumplan Heerde” Ontwerp • •

De werkgroep toetst of haar inbreng in de sfeerbeelden tot zijn recht komt. De werkgroep/het college bepaalt of alle sfeerbeelden acceptabel zijn. De sfeerbeelden worden, na instemming van de werkgroep, aan de inwoners van Heerde voorgelegd op www.samenwerkenaanheerde.nl. Inwoners kunnen een stem uitbrengen op het plan dat hen het meest aanspreekt. Na drie weken openstelling op www.samenwerkenaanheerde.nl, sluit de stemmogelijkheid en wordt het winnende plan bekend gemaakt.

Van Wijnen neemt het voortouw in het opzetten van een participatiestrategie van de laatste drie fasen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

53

Bestemmingsplan “Centrumplan Heerde” Ontwerp

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING Bijlage 1

Stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan

Bijlage 2

Boomeffectanalyse

Bijlage 3

Verkeerskundig onderzoek

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 5

Verkennend en aanvullend bodemonderzoek voormalige gemeentewerf Heerde

Bijlage 6

Verkennend bodemonderzoek Dorpsstraat 25 Heerde

Bijlage 7

Verkennend bodemonderzoek Dorpsstraat 27

Bijlage 8

Stikstofberekening

Bijlage 9

Quickscan flora en fauna

Bijlage 10

Rapportage aanvullend soortenonderzoek Wet natuurbescherming Centrumproject Heerde

Bijlage 11

Nader onderzoek vleermuizen Dorpsstraat 27 Heerde

Bijlage 12

Archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek – verkennende fase

Bijlage 13

Programma van Eisen BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

54

Bestemmingsplan “Centrumplan Heerde” Ontwerp

Bijlage 14

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

Bijlage 15

Watertoetsresultaat

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

55