8.1a. 2025-59.1. Stedenbouwkundig plan Hogeweg-Klaproosakker Veessen
Tekst van het document
S T E D E N B O U W K U N D I G PL A N
WoningbouW Hogeland - Veessen 12.03.25
Woningbouw Hogeland
Veessen
INLEIDING
VEESSEN
Veessen, een heerlijke dorpsgemeenschap in het groen langs de rivier de IJssel, maakt deel uit van de gemeente Heerde en vormt een hechte eigen gemeenschap met 685 inwoners (2021). Sinds in 2011 een toekomstvisie is opgesteld in samenspraak met de bewoners, zijn plannen gemaakt voor aanvullende woningbouw. De zone tussen de Klaproosakker en de Hogeweg is al in de dorpsvisie aangewezen als een geschikte locatie voor uitbreiding. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, moeten de bedrijfsactiviteiten van het agrarische bedrijf aan de Hogeweg 5 worden beëindigd, vanwege de huidige milieucirkel. De bestaande twee woningen op het huidige boerenerf zullen behouden blijven en op het achterterrein zal een aantal woningen worden gebouwd. Dit beeldkwaliteitsplan beschrijft de ruimtelijke randvoorwaarden voor de verdere uitwerking van de stedenbouwkundige plannen en dient als leidraad voor de verdere ontwerpopgave.
|2
Woningbouw Hogeland
Veessen
OMGEVING
LIGGING
Zwolle
Veessen bevindt zich ten noorden van een scherpe U-bocht in de rivier de IJssel, gelegen tussen Deventer en Zwolle. Dankzij de ligging langs de rivier heeft het dorp een uniek karakter gekregen. Gedeeltelijk op de dijk gelegen, heeft het dorp zich op een organische wijze ontwikkeld langs enkele linten. Dit heeft geresulteerd in een dorp met veel groen binnen de bebouwde kom en aanzienlijke hoogteverschillen.
Heerde
Vorchten
Veessen
Epe
Oene Olst
Gelderland
Overijssel
Vaassen
Deventer Twello
Apeldoorn
|3
Woningbouw Hogeland
Veessen
N
OMGEVING
VEESSEN
Veessen
De bebouwde kom van Veessen omvat hoofdzakelijk vier doorgaande straten, te weten: de Hogeweg, de Kerkweg, de Veesser Enkweg en de IJsseldijk. De lokale verdichting van de kenmerkende lintbebouwing langs deze wegen vormt gezamenlijk het centrum van het dorp.
2 eg
ew
g
Ho
Aan het begin van 2000 is afgeweken van het principe van lintbebouwing tussen de Veesser Enk en de Hogeweg, waarbij een compacte woonwijk is gerealiseerd.
1
os ro r p e a Kl akk
Woonwijk 2 laags kap
De planlocatie bestaat uit twee gebieden. Het eerste gebied ligt tussen de compacte woonwijk en de Hogeweg, terwijl het tweede gebied schuin tegenover de Hogeweg aan de andere zijde ligt.
Historisch landschapsweggetje
k
eldij
nde
rgaa
Doo
s e IJs rout
en akk Koz en hav
|4
Woningbouw Hogeland
Veessen
1890
OMGEVING
1934
1917
1993
1970
2020
2007
HISTORISCHE ONTWIKKELING De plaatsnaam Vesce wordt al vermeld in geschriften van het jaar 1217. Vanaf circa 1459 hanteert men de huidige spelling Veessen. Voor historisch onderzoek zijn we teruggegaan tot 1890. Het is opmerkelijk om te zien dat gedurende de laatste 150 jaar de hoofdstructuur van het dorp nauwelijks is gewijzigd. De historische linten, zoals te zien op de kaart van 1890, zijn nog steeds aanwezig en herkenbaar in het dorp. Het is echter wel duidelijk hoe het dorp in de loop der jaren dichter bebouwd is geraakt, doordat enkele open plekken langs de linten steeds bebouwd zijn. De meest recente uitbreidingen betreffen de ontwikkeling van de Klaproosakker in het begin van 2000 en de transformatie van twee boerenerflocaties naar woon- en logieserven.
De uitbreiding van het aantal woningen in het dorp op de huidige locaties zou een logische voortzetting zijn van deze gestage groei van het dorp. Op de kaart van 1890 is echter nog een opvallend detail te zien op deze locatie. Van de Veesser Enkweg naar de Hogeweg liep op de kaart een weg of pad, maar dit pad komt niet meer voor op latere kaarten. Toch hebben we het vermoeden dat in het ontwerp van de Klaproosakker naar dit pad is verwezen.
Woningbouw Hogeland | 5
Woningbouw Hogeland
Veessen
OMGEVING
SITUATIE N
Veessen 2
3
Locatie 1 is momenteel onbebouwd en fungeert als grasland. Langs de Hogeweg wordt de locatie begrensd door een volwassen bomenrij, voornamelijk bestaande uit essen en enkele notenbomen. Aan de zuidoostzijde grenst de locatie aan de woonwijk die in het begin van 2000 is ontstaan. Locatie 2 wordt momenteel nog gebruikt als boerenbedrijf. Achter het dubbele woonhuis aan de Hogeweg zijn vier grote stallen en enkele bijgebouwen compact gegroepeerd op het erf.
1
1 eg
w ge
Ho
1 Klaproosakker
2 Woonwijk 2 laags kap
2
3
2
|6
Woningbouw Hogeland
Veessen
OMGEVING
BEELDKWALITEIT De bebouwing in Veessen bestaat grotendeels uit vrijstaande, of in korte rijtjes geschakelde, woningen met één bouwlaag en een kap. In de kap worden doorgaans twee bouwlagen gerealiseerd. Bij nieuwe ontwikkelingen, zoals Lenneps erf en De Boerkolk, zijn eigentijds vormgegeven woningen gebouwd met inspiratie uit de agrarische architectuur. Dit verleent de woningen een duidelijk onderscheidend karakter, dat tegelijkertijd goed in de omgeving past.
|7
Woningbouw Hogeland
Veessen
Erven langs een lint
Groene tussenruimte
STEDENBOUWKUNDIG
Het erf Compacte intensieve compositie van gebouwen
Woning prominent aan de weg gesitueerd
Weg
ANALYSE
In de dorpsvisie wordt aangegeven dat de ervenstructuur langs de Hogeweg behouden moet blijven of zelfs versterkt moet worden. Wat betreft de ontwikkeling op het perceel van Hogeweg 5 lijkt de beoogde invulling bijna vanzelfsprekend. Door de woningen te plaatsen op de locatie van de huidige stallen en schuren, blijft de compacte bebouwingsdichtheid op het erf behouden, wat contrasteert met de groene ruimte eromheen. Het is echter veel minder vanzelfsprekend de ervenstructuur te behouden of te versterken bij de ontwikkeling van de planlocatie aan de overkant van de Hogeweg. Gezien de langgerekte vorm van het perceel tussen de Hogeweg en de Klaproosakker, zou het wellicht meer voor de hand liggen de wijkstructuur van de Klaproosakker uit te breiden. Dit zou echter de erfstructuur langs de Hogeweg aanzienlijk verstoren.
Huidige situatie
5
Hogeweg
N
Dorpskern
Woningbouw Hogeland | 8
Woningbouw Hogeland
Veessen
STEDENBOUWKUNDIG
TYPOLOGIEËN erf
erf erf erf
erf
erf
weg
Hoge
erf erf
erf
erf
N
hofj e
nie
uw
weg
Hoge
Door het plangebied tussen de Hogeweg en de Klaproosakker op te delen in twee ensembles met een duidelijk onderscheid, kan het karakter van de Hogeweg worden behouden. Een deel van dit plangebied vormt een nieuw erf met de nadruk en ontsluiting aan de Hogeweg, terwijl het tweede ensemble fungeert als een hofje dat ontsluit aan de Klaproosakker en zich visueel afschermt met een groene afscheiding van de Hogeweg. Het hofje als ensemble richt zich naar binnen in plaats van naar buiten en sluit met zijn architectuur meer aan bij de dorpskern van Veessen. Door de scheiding van de twee typologieën ontstaat een heldere structuur en zijn de verschillende typologieën goed herkenbaar.
bou
w
Hogeweg N
Dorpskern
-
uitbreiden
Woningbouw Hogeland | 9
Woningbouw Hogeland
Veessen
STEDENBOUW
INPASSING
In de stedenbouw worden de boerenerven ontsloten aan de Hogeweg, waardoor ze aansluiten bij de reeds bestaande kenmerkende structuur van de Hogeweg. Het hofje wordt ontsloten via de Klaproosakker, wat aansluit bij de nieuwe wijk die is ontstaan in het begin van 2000.
Erf 2
Hof
Erf 1
| 10
Woningbouw Hogeland
Veessen
RUIMTESTAAT
PARKEREN
Kla pro o s a kke r t y pe
t y pol og i e
be u k m a a t
k l a sse
Type A
hoek- en rijwoningen
5,1
betaalbaar
19
1,5
28,5
Type B
hoek- en rijwoningen
5,4
midden
2
1,8
3,6
Type C
twee-onder-één kap
5,7
duur
2
2,1
4,2
Type D
vrijstaand
var.
duur
3
2,1
6,3
Type E
seniorenwoningen
5,7
midden
6
1,8
10,8
t ot a a l
a a nt a l
pa r k e e r n or m
32
pa r k e e r pl a a t s e n
In de volgende tabel het overzicht met de verschillende woningen en parkeerplaatsen.
53,4 theoretische parkeerplaatsen: 54 praktische parkeerplaatsen: 54
Hogeweg t y pe
t y pol og i e
be u k m a a t
k l a sse
Type A
hoek- en rijwoningen
5,1
betaalbaar
0
1,5
0,0
Type B
hoek- en rijwoningen
5,4
midden
11
1,8
19,8
Type C
twee-onder-één kap
5,7
duur
0
2,1
0,0
Type D
vrijstaand
var.
duur
1
2,1
2,1
Type E
seniorenwoningen
5,7
midden
4
1,8
7,2
-
bestaande woning
var.
duur
2
2,1
4,2
t ot a a l
a a nt a l
pa r k e e r n or m
18
pa r k e e r pl a a t s e n
33,3 theoretische parkeerplaatsen: 34 praktische parkeerplaatsen: 34
To t a a l o v e r z i c ht t y pe
t y pol og i e
be u k m a a t
k l a sse
Type A
hoek- en rijwoningen
5,1
betaalbaar
19
1,5
28,5
Type B
hoek- en rijwoningen
5,4
midden
13
1,8
23,4
Type C
twee-onder-één kap
5,7
duur
2
2,1
4,2
Type D
vrijstaand
var.
duur
4
2,1
8,4
Type E
seniorenwoningen
5,7
midden
10
1,8
18,0
-
bestaande woning
var.
duur
2
2,1
4,2
t ot a a l
a a nt a l
50
v e r de l i n g * betaalbaar 19 40% midden 23 48% duur 6 13% t ot a a l 48 100% * bestaande woning is buiten beschouwing gelaten
pa r k e e r n or m
pa r k e e r pl a a t s e n
86,7 theoretische parkeerplaatsen: 87 praktische parkeerplaatsen: 88
| 11
COLOFON Project: Ref nr: Datum:
Woningbouw Hogeland, Veessen PV442 Woningbouw Veessen - Stedenbouwkundig plan 12.03.25
Betrokken partijen: Prins Bouw B.V. Nijverheidsweg 20 8084 GW ‘t Harde t e w
052 565 3211 info@prinsbouw.nl www.prinsbouw.nl
LENGKEEK architecten en ingenieurs Aeolusweg 127 3731 XE De Bilt t e w
030 220 15 87 info@laib.nl www.laib.nl