8.1. Evaluatie de Kolk.docx

Ten slotte zijn er een aantal punten die we hier volledigheidshalve nogmaals willen aanstippen, omdat ze cruciaal blijken in het gehele proces. - Zodra de woningen rond de Kolk niet realiseerbaar bleken, heeft de gemeente besloten om op basis van de anterieure overeenkomst samen met Geveke te zoeken naar een oplossing. Een alternatieve keuze was om de samenwerking te beëindigen en met een andere ontwikkelaar verder te gaan. Echter was het niet aannemelijk dat een andere ontwikkelaar het plan wel kon uitvoeren. Daarnaast zaten er financiële consequenties aan verbonden om de samenwerking te beëindigen. Daarom is het een verantwoorde en ook logische keuze geweest om de samenwerking door te zetten. - Meermaals is geprobeerd om de twee-onder-één kapwoningen te verkopen en niet snel over te gaan tot het maken van een alternatief plan. De twee-onder-één kapwoningen bleken echter niet verkoopbaar, waarna het plan uiteindelijk toch is gewijzigd. Een alternatieve keuze was om in een eerder stadium met een alternatief plan te komen. Echter is het niet duidelijk of op dat moment wel vraag was naar rijwoningen, of dat er in het algemeen geen vraag was naar woningen op die locatie. Dat had onderzocht kunnen worden. Indien de

21 Bijlage 1: 18-03-2021

-

-

planwijziging eerder plaats had gevonden, kon het verlies op de grondexploitatie mogelijk beperkt worden. Dit is echter niet onderzocht. Actief grondbeleid brengt risico’s met zich mee. Uiteraard zijn die risico’s in deze casus onder andere door de crisis erg duidelijk naar voren gekomen. Indien de grond in bezit was van de ontwikkelaar, dan waren deze risico’s niet voor de gemeente, maar voor de ontwikkelaar. Dat creëerde ook een andere rolverdeling tussen deze partijen en dat betekende dat de gemeente andere belangen kon prioriteren. het vormgeven van participatie en communicatie is – zo blijkt ook wel uit hoofdstuk 6 – erg ingewikkeld bij dergelijke processen. Natuurlijk hadden er op bepaalde momenten zaken anders en misschien wel beter gekund. Zo had goed verwachtingenmanagement bij participatie wellicht onrust en onvrede kunnen voorkomen. Echter, we kunnen op basis van deze evaluatie niet stellen dat belangen van omwonenden niet serieus zijn genomen of gewogen. Het is niet altijd haalbaar om draagvlak te creëren voor een plan, ook al zijn de inspanningen daartoe goed. Op een bepaald moment moet er een belangenafweging zoals die hierboven is beschreven gemaakt worden. De keuze die uiteindelijk gemaakt is, stemt echt niet iedereen positief maar kan niet als onverstandig of onverantwoord bestempeld worden.

Dat blijkt ook uit de uitspraak van de Raad van State aangaande de vaststelling van het bestemmingsplan.

22 Bijlage 1: 18-03-2021

Bijlagen Bijlage 1: Tijdlijn proces de Kolk Datum/periode 29 januari 2008 7 mei 2009 30 juni 2009 Oktober 2009 November 2009 December 2009 3 december 2009 10 december 2009 10 februari 2010 19 februari 2010 29 maart 2010 19 april 2010 10 mei 2010 23 augustus 2010 30 augustus 2010 2 september 2010 20 september 2010 Begin oktober 2010 25 november 2010 9 december 2010 15 december 21 december 2010 7 februari 2011 Maart 2011 13 oktober 2011

10 november 2011 Januari/februari 2012

Maart 2012 April 2015 November 2015 27 november 2015 14 december 2015

10 januari 2016

Gebeurtenis Startnotitie opgesteld Informatieavond over het stedenbouwkundig plan met inwoners Beeldkwaliteitsplan (BKP) aangeleverd BKP en stedenbouwkundige visie in commissie Start projectgroep en projectmatige aanpak Commissie over BKP Positief advies welstand Offertes van 4 bouwbedrijven ontvangen. De meeste punten toegekend aan Geveke Bouw, die daarmee verantwoordelijk werd voor de uitvoering. Commissie vaststelling bestemmingsplan Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan Commissie over BKP Sluiten anterieure overeenkomst met Geveke Commissie over BKP Informatieavond belangstellenden/nieuwe bewoners Raad stelt BKP vast voor 5 jaar Eerste schop in de grond Informatieavond/verkoopavond Einde inschrijvingen Loting vanwege teveel aanmeldingen College akkoord met resultaat loting Alle rijwoningen zijn verkocht. Op dat moment slechts één geïnteresseerde voor de tweekappers van de eerste fase. Tweekappers uit de verkoop wegens gebrek aan belangstelling Gesprek met de architect om te kijken of de tweekappers aan de kolk nog verkoopbaar zijn. In de periode hiervoor is duidelijk geworden dat er geen belangstelling voor is. Nieuwe grondprijsvoorstel naar Geveke Geveke ziet het niet zitten om de tweekappers om te zetten naar huurwoningen. Nog discussie over hoe ze beter verkoopbaar kunnen worden. Voorstel: kolk kleiner maken en de tuinen groter.

Vraagt wel om bestemmingsplanherziening. Geveke stelt voor om 3-kappers te bouwen ipv tweekappers. Dat zijn dan 26 woningen in plaats van 20. Dat plan bleek echter niet haalbaar. Marktonderzoek en doelgroep-analyse voor De Kolk. Advies is het maken van een alternatief plan. Nieuw plan gemaakt: 36 rijwoningen in de koopsector. Het plan is ook gepresenteerd aan de Dorpsraad en de buurt. Start verkoop rijwoningen Overleg met wethouder Van Dijk, betrokken ambtenaren, de dorpsraad en Geveke. De dorpsraad heeft geïnteresseerden voor de tweekappers. Daarom gaat de noordzijde alsnog in de verkoop met tweekappers. Verkoop van tweekappers begonnen

23 Bijlage 1: 18-03-2021

2 februari 2016 24 maart 2016

November 2016 Februari 2017 30 mei 2017 13 juni 2017 28 juni 2017 17 juli 2017 11 september 2017 11 oktober 2017 17 oktober 2017 t/m 29 november

16 januari 2018 2 februari 2018 en 5 februari 2018

5 februari 2018

12 en 14 februari 2018 Vervolgperiode 23 april 2018 Tussenperiode

14 mei 2018 12 juni 2018 12 juni t/m 24 juli 2018 15 juli 2019 4 september 2019

Te weinig geïnteresseerden voor de rijwoningen en tweekappers. Daarom is het weer uit de verkoop gehaald. De gemeente laat weten de woningen niet nogmaals in de verkoop te willen brengen. Er is duidelijk geen interesse. Vasthouden aan het plan heeft tevens financiële gevolgen. Afspraak met Geveke en wethouders van Dijk en Meijer. 36 rijwoningen in vrije huursector zijn akkoord met een grondprijs van €1.281.000. Geveke laat weten dat een belegger interesse heeft om 36 rijwoningen af te nemen. Ze gaan het plan verder uitwerken. Positieve grondhouding genomen door B&W voor het nieuwe plan van Geveke Raad geïnformeerd middels actieve raadsinformatie Inwoners per brief geïnformeerd over het nieuwe plan. Plan gepresenteerd aan de dorpsraad. Positief ontvangen. Raad stemt in met coördinatieregeling. Informatieavond in Rehoboth, met veel belangstellenden uit het dorp. Ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan, in combinatie met het ontwerp omgevingsvergunning bouw van 36 woningen voor een periode van zes weken. Gedurende deze periode zijn 22 zienswijzen ingediend. Informatieavond voor inwoners over de Kolk. Hier werden de plannen nogmaals toegelicht en werden allerlei vragen beantwoord. Advies van Nysingh over de anterieure overeenkomst. Hierin wordt het niet wenselijk geacht om van het plan af te zien en Geveke te dwingen om het oorspronkelijke plan uit te voeren.

Ook wordt het afgeraden om te stoppen met de procedure. Gesprek gevoerd tussen gemeente (wethouder en behandelend ambtenaar), Dorpsraad en een afvaardiging van de buurt (6 bewoners). Hier is informatie gegeven over de stand van zaken en overwegingen achter het plan. Hoorzittingen naar aanleiding van zienswijzen. Iedereen die een zienswijze heeft ingediend, kreeg de mogelijkheid om gehoord te worden. Acht mensen maakten daar gebruik van. Op basis van de zienswijzen zijn enkele bouwblokken verschoven. Ook is er wat geschoven met de bijgebouwen. Bestemmingsplan in commissie Financiële aspecten van het plan worden toegelicht in een besloten auditcommissie. Vaststelling bestemmingsplan in de raad Bekendmaking vaststelling bestemmingsplan in Schaapskooi en Staatscourant Ter inzage legging van het bestemmingsplan. Twee omwonenden zijn in beroep gegaan. Zitting bij de Raad van State Uitspraak Raad van State. Bestemmingsplan is onherroepelijk.

24 Bijlage 1: 18-03-2021

Bijlage 2: Financiële verloop grondexploitatie de Kolk 20 juli 2010: vaststelling grex De Kolk, CW 214.748 1 juli 2011: actualisatie grex De Kolk, CW 215.401 - Verwerving: + 75.000 compensatie levering grond voormalige eigenaren + 12.000 aankoop grond waterschap - Plankosten: + 200.000 - Brm - 185.000 aanbestedingsvoordeel + 75.000 aanleg landbouwbrug - V&T - 25.000 correctie i.v.m. bouwrijpmaken - Verkoop + 85.000 woningen eerder verkocht dan ingeschat + onb meer uitgeefbare m2 i.v.m. levering grond voormalige eigenaren - Parameters + onb parameters zijn aangepast t.o.v. juli 2010 1 januari 2012: actualisatie grex De Kolk, CW 221.979 - Verwerving: + 61.000 belastingclaim voormalige eigenaren + 62.500 aankoop grond verbreding Werverweg/Kerkstraat - Brm + 15.000 extra kosten opruimen asfalt + 55.000 meerwerk brm - Wrm - 184.000 aanbestedingsvoordeel - Onvoorzien onb correctie i.v.m. woonrijpmaken 1 juli 2012: actualisatie grex De Kolk, CW 264.832 - Verkoop onb opbrengst vertraagd met half jaar - Brm - 45.000 meevaller meerwerk brm - V&T/onv onb correctie i.v.m.

brm - Parameters - 26.000 aanpassing rekenrente 4,5% nr 4,0% 1 januari 2013: actualisatie grex De Kolk, CW -56.797 (VV + 56.797, verwerkt in grex) - Verkoop - 285.000 opbrengst 2^1 rondom Kolk verlaagd met 15% per kavel 95.320 nr 81.023 - 72.000 opbrengst vrije kavels verlaagd met 7,5% onb opbrengst vertraagd met half jaar - Plankosten + 75.000 verhoogd i.v.m. doorlooptijd project - Brm/wrm + 35.000 extra kosten buiten plangebied (wss parkeerterrein bij kerk) - Planschade -100.000 verlaagd i.v.m. weinig aanvragen 1 juli 2013: actualisatie grex De Kolk, CW 21.690 (VV 56.797, verwerkt in grex) Geen toelichting 1 januari 2014: actualisatie grex De Kolk, CW -168.270 (VV + 168.270, verwerkt in grex) - Verwerving + 15.000 moeizame verwerving grond Kerkstraat - Rente + 40.000 doorlooptijd verlengd met 2 jaar - Brm + 30.000 opbrengst vrije kavels verlaagd met 7,5% - Wrm - 52.000 vervallen brug - V&T + 40.000 verhoogd i.v.m. doorlooptijd project 1 juli 2014: actualisatie grex De Kolk, CW 132.346 (VV 225.067, verwerkt in grex) - Planschade - 50.000 minder aanvragen dan verwacht - Wrm - 34.000 vervallen - V&T/onv - 12.000 correctie i.v.m. brm/nominale kosten 25 Bijlage 1: 18-03-2021

1 januari 2015: actualisatie grex De Kolk, CW 88.745 (VV - 88.745, verwerkt in grex) - Verwerving - 35.000 omlegging tracé - Brm + 4.000 meerwerk - Wrm + 16.000 meerwerk + 35.000 extra kosten buiten exploitatiegebied Kerkstraat/Werverweg - V&T 5.000 kosten voorbereiding vielen mee 1 juli 2015: actualisatie grex De Kolk, CW 8.044 (VV 136.322) Geen toelichting 1 januari 2016: actualisatie grex De Kolk, CW - 632.000 (VV - 632.000) Geen toelichting, zelf e.e.a. uitgezocht: - Algemeen 136.322 aanpassing BBV: geen VV meer in grex verwerken - Verkoop 242.506 afprijzing projectmatige 2^1 77.243 afprijzing projectmatige vrijstaande kavel 184.881 afprijzing vrije kavels en vrije 2^1 kapkavels 80.000 extra kosten buiten exploitatiegebied Kerkstraat/Werverweg De 22 kavels voor een projectmatige 2^1 en 1 kavel voor een projectmatige vrijstaande woning, stonden voor een bedrag van 1.782.499 en 165.243 = 1.947.742 in de grex. Daarnaast stonden er nog 11 vrije kavels en 12 vrije 2^1 kavels in de grex voor een bedrag van 1.601.635 en 1.149.246 = 2.750.881. De projectmatige 2^1 kap kavels zijn afgeprijsd van 81.023 naar 70.000, de kavel voor de projectmatige woning van 165.243 naar 88.000. In totaal is er in deze grex 504.630 minder grondopbrengst geboekt dan in de grex daarvoor.

1 juli 2016: actualisatie grex De Kolk, CW - 632.000 (VV -632.000) Geen toelichting 1 januari 2017: actualisatie grex De Kolk, CW - 631.000/EW -726.000 (VV -632.000) Geen toelichting Het resultaat wordt nu i.p.v. in contante waarde in eindwaarde weergegeven, hierdoor daalt het resultaat met 95.000. 1 juli 2017: actualisatie grex De Kolk, CW -703.807/EW -740.000 (VV -703.807) Toelichting: voorziening moet naar 703.807 worden opgehoogd 1 januari 2018: actualisatie grex De Kolk, CW - 781.563/EW -826.234 (VV -781.600) Toelichting: voorziening moet naar 781.600 worden opgehoogd. Naast enkele besparingen blijken de plankosten en inrichtingskosten 205.000 hoger uit te komen. 1 juli 2018: actualisatie grex De Kolk, CW -664.925/EW -702.929 (VV -664.900) Toelichting: voorziening moet naar 664.900 worden bijgesteld. Enkele kavels zijn qua opbrengst iets naar boven bijgesteld, de totale meeropbrengst bedraagt 134.030. 1 januari 2019: actualisatie grex De Kolk, CW - 618.172/EW -643.146 (VV -618.200) Toelichting: voorziening moet naar 618.200 worden bijgesteld. 1 juli 2019: ontbreekt 1 januari 2020: actualisatie grex De Kolk, CW – 598.916/EW -610.895 (VV -598.900) Toelichting: voorziening moet naar 598.900 worden bijgesteld. 1 juli 2020: ontbreekt 26 Bijlage 1: 18-03-2021

Bijlage 3: Reactie Geveke op het evaluatierapport Na afronding van de evaluatie is deze voor een reactie gestuurd naar ontwikkelaar Geveke. De reactie van Geveke is hieronder geciteerd. Geachte heer ……., In reactie op onderstaand bericht kunnen wij u mededelen dat we na bestuderen van de evaluatie geen onjuistheden hebben kunnen aantreffen. Voor de volledigheid heb ik nog een impressie van het gerealiseerde toegevoegd. De impressie zoals deze nu op het voorblad staat is onjuist. Met vriendelijke groet, ………. Geveke

Geveke heeft dus – naast de sfeerimpressie (foto) die op het voorblad van de evaluatie stond – geen onjuistheden aangetroffen. Uiteraard is in deze definitieve versie van de evaluatie het juiste voorblad toegevoegd.

27 Bijlage 1: 18-03-2021