7.6. 2021-123.2. 2232.102 - Rapportage woningmarktonderzoek Heerde - definitief.pdf
Tekst van het document
2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021
woningen in het prijssegment tussen de aftoppingsgrenzen en tussen de aftoppingsgrens en liberalisatiegrens neemt in de gemeente Heerde ook toe. Tabel 4.6: Gemeente Heerde. Benodigde sociale huurvoorraad toevoegingen naar prijssegment tot 2030 Heerde tot 2030 Econ. Groei = 0% Tot € 442
Econ. Groei = +0,4% 0
0
€ 442 - € 633
145
125
€ 633 - € 678
55
50
€ 678 - € 752
45
40
Totaal
245
215
Bron: Lokale monitor Wonen, Gelderse variant Primos 2019, CPB, 2021, bewerking Companen
Benodigde sociale huurvoorraad per kern Op basis van de huidige woningvoorraad, gemiddelde reactiegraad, aandeel primaire doelgroep ten opzichte van sociale huur en de economische scenario’s, vertalen we de benodigde huurvoorraad naar de kernen. De behoefte aan sociale huurwoningen land in belangrijke mate in de kernen Heerde en Wapenveld. Daar is de doelgroep nu en in de toekomst het grootst. In Veessen is beperkt aanvullende behoefte aan sociale huurwoningen.
30
Tabel 4.7: Gemeente Heerde. Benodigde sociale huurvoorraad toevoegingen per kern tot 2030 (maximumvariant) 2020-2030
2030-2035
Huidige verdeling sociale voorraad (2020)
Gemiddelde reactiegraad 2020
Aandeel primaire doelgroep t.o.v. sociale huur
Econ. Groei = 0%
Econ. Groei = +0,4%
Econ. Groei = 0%
Econ. Groei = +0,4%
Heerde
60%
46
145%
145
135
20
20
Veessen
2%
91
100%
20
10
15
10
Wapenveld
38%
37
133%
80
70
15
10
Gemeente
100%
43
139%
245
215
50
40
Bron: Lokale monitor Wonen, Gelderse variant Primos 2019, CPB, 2021, bewerking Companen
Vergelijk tussen gemeenten In Heerde ligt de behoefte aan sociale huurwoningen op 37 tot 42%. In de gemeente Hattem is de behoefte aan sociale huur hoger (40 tot 44%). In de gemeente Epe ligt de behoefte aan sociale huurwoningen lager met 24 tot 30% van de totale woningbehoefte. In Heerde en Hattem is een inhaalslag nodig in de benodigde sociale huurvoorraad, mede omdat de sociale huurvoorraad de afgelopen jaren is afgenomen. In de gemeente Epe is de sociale huurvoorraad in de afgelopen jaren juist toegenomen. De benodigde groei van de kernvoorraad valt in alle drie de gemeenten in belangrijke mate in het deel tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens.
2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021
31
5 Kwalitatieve woningbehoefte Heerde Ervaringen uit het verleden tonen aan dat woningzoekenden niet altijd de woning betrekken die ze bij enquêtes aangeven te zoeken. Andersom kunnen woningzoekenden feitelijk geen woning betrekken als dat aanbod niet beschikbaar is. Door feitelijk verhuisgedrag (CBS Microdata) te combineren met de verhuiswensen (WoON2018) krijgen we een beeld van de gewenste woonsituatie voor verschillende groepen in de gemeente. Bij de woningbehoeftebepaling houden we rekening met de doorstroming van huishoudens op de woningmarkt en de vraag vanuit doelgroepen die momenteel in de knel komen doordat woningaanbod beperkt vrijkomt. Als we dit vertalen naar de toekomstige bevolking met meer kleine huishoudens en meer ouderen, krijgen we een beeld van de veranderende verhoudingen van de woningmarkt in gemeente Heerde.
5.1 Verhuisgedrag en woonwensen Een aantal groepen op de woningmarkt beïnvloeden de woningmarkt in sterke mate; starters/jonge huishoudens, gezinnen en ouderen. Starters/jonge huishoudens tot 25 jaar De betaalbaarheid van de woning is primair van belang voor de woningkeuze van starters/jonge huishoudens. Zij zoeken een eengezinswoning of in mindere mate een appartement in de sociale huursector of richten zich waar mogelijk op grondgebonden koopwoningen tot € 200.000, veelal maximaal € 275.000. Deze woningen zijn door de toegenomen woningdruk steeds beperkter aanwezig in Heerde.
2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021
Er zijn ook jongeren die zich richten op een particuliere huurwoning. Zij hebben op basis van het inkomen geen toegang tot de corporatiesector en ook de toegang tot de koopsector is gezien de prijzen beperkt. Door de strenge hypotheekregels en het benodigde eigen geld voor de koop van een woning, vallen deze jongeren tussen wal en schip. Ouders kiezen er steeds vaker voor om financieel hun kind(eren) te steunen bij de koop van een woning. Figuur 5.1: Gemeente Heerde. Gewenst woningprofiel
1-2 phh <25 jaar
Huur egz sociaal Huur app/toegankelijk sociaal
1-2 phh 25-54 jaar
Huur egz vrije sector 1-2 phh 55-64 jaar Huur app/toegankelijk vrije sector 1-2 phh 65-74 jaar
Koop grondgebonden tot 200 Koop grondgebonden 200275
1-2 phh 75+ jaar
Koop grondgebonden 275+ Gezin
Koop app/toegankelijk tot 200 Koop app/toegankelijk 200+
Totaal 0% 20% 40% 60% 80% 100% Bron: CBS Microdata en WoON2018
32
Gezinnen Gezinnen geven de voorkeur aan tweekappers of vrijstaande woningen boven de € 275.000 tot circa € 400.000. Dit woningaanbod is al veel aanwezig in de gemeente Heerde. De jonge gezinnen zoeken nog wat vaker een woning tot € 275.000. Deze woningen zijn steeds minder beschikbaar in de gemeente Heerde. We zien in Heerde een sterkere vraag naar koopwoningen tussen de € 200.000 en de € 275.000 vanuit stellen en gezinnen dan in Epe en Hattem. Niet elk gezin kan een koopwoning betalen. Zij doen een beroep op een grondgebonden woning in de corporatiesector of de vrije huursector. Ouderen Bij ouderen verschillen verhuiswensen en de mate van verhuizen per leeftijdsgroep. De groep in de leeftijd van 55 tot 75 jaar verhuist beperkt, maar wil wel naar een toegankelijkere woning. De babyboomgeneratie is veelal mobieler dan de generatie die voor de oorlog is geboren. De nieuwere generaties ouderen zoeken steeds vaker comfort in de woning. Zij willen hun veelal ruime woning met grote tuin inruilen voor minder onderhoud aan de woning (meer comfort). Zij zijn op zoek naar een toegankelijke woning met en tuintje of een fatsoenlijk balkon. Dan gaat het om appartementen of toegankelijke grondgebonden woning met een tuintje zowel in de huursector als in de koopsector. Er zijn ook ouderen die bij voorkeur nog een reguliere woning kopen rij-/hoekwoning, tweekapper of vrijstaand.
Het gaat vooral om een maatje kleiner wonen en het gaat minder om een volledig toegankelijke woning. Ouderen van 75 jaar of ouder verhuizen vrijwel alleen nog als zij acuut met fysieke of geestelijke belemmeringen te maken krijgen. Zij richten zich dan vooral op de huursector in plaats van de koopsector, zowel sociale huur- als vrijesector huurwoningen.
2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021
5.2 Ontwikkelrichtingen woningbehoefte In de voorgaande paragrafen hebben we stilgestaan bij de verwachte kwantitatieve woningbehoefte, de behoefte aan sociale huurwoningen en de woonwensen. Met behulp van het woningmarktmodel van Companen is vervolgens een doorrekening gemaakt van de verwachte kwalitatieve woningvraag. Hierin wordt rekening gehouden met de doorstroming op de woningmarkt en woningen die vrijkomen door verhuizing of overlijden. We geven de woningbehoefte weer in twee scenario’s; 1. Optimale doorstroming: Scenario waarin ouderen verhuizen naar de woning die men wenst. Dit zorgt ervoor dat er meer woningen vrijkomen voor starters, stellen en gezinnen. Dit scenario biedt kansen voor het verlagen van de woningdruk bij starters, stellen en gezinnen. 2. Beperkte doorstroming: Scenario waarin een deel van de verhuisgeneigde ouderen toch blijft wonen in de huidige woning. Dit zorgt ervoor dat minder woningen vrijkomen voor starters, stellen en gezinnen. Dit scenario vormt een risico voor het beschikbaar aanbod voor starters, stellen en gezinnen in de gemeente. In de volgende figuren brengen we de fricties op de woningmarkt per scenario in beeld.
33
Figuur 5.2: Gemeente Heerde. Fricties vraag en aanbod voor twee scenario’s 2020-2030
Scenario optimale doorstroming •
Scenario optimale doorstroming Huur egz sociaal Huur app/toegankelijk sociaal Huur egz vrije sector Huur app/toegankelijk vrije sector Koop grondgebonden tot 200 Koop grondgebonden 200-275 Koop grondgebonden 275+ Koop app/toegankelijk tot 200 Koop app/toegankelijk 200+ -20
30
2020-2025
80
130
180
230
280
2025-2030
Scenario beperkte doorstroming (minder verhuizingen ouderen) •
Huur egz sociaal Huur app/toegankelijk sociaal Huur egz vrije sector Huur app/toegankelijk vrije sector Koop grondgebonden tot 200 Koop grondgebonden 200-275 Koop grondgebonden 275+ Koop app/toegankelijk tot 200 Koop app/toegankelijk 200+ -20 2020-2025
30
80
130
180
230
280
2025-2030
Kwaliteitsvraag sociale huur: In de huursector zien we een verschuiving van behoefte van eengezinswoningen naar meer appartementen/toegankelijke woningen. De behoefte aan eengezinswoningen neemt af door de toename van eenpersoonshuishoudens (veelal oudere huishoudens) in de sociale huurvoorraad. In vergelijking met Epe en Hattem kent Heerde nog een beperkte vraag naar eengezinshuurwoningen. Dit komt door een beperkte beschikbaarheid van dit woningaanbod en een sterkere vraag naar deze woningen vanuit stellen en gezinnen in Heerde. Er is daarnaast vooral behoefte aan toegankelijke woningen. Dit kunnen zowel grondgebonden woningen met een tuintje zijn, als appartementen met balkon, dichtbij voorzieningen. Vooral in de sociale huurvoorraad voorzien we in sterke mate behoefte aan toegankelijk wonen, dan in de koopsector. Dit komt omdat voor de koopsector in sterkere mate de woningbehoefte van jongeren en gezinnen tot uitdrukking komt, die vooral behoefte hebben aan goedkope tot middeldure koopwoningen. Tekorten in aanpalende segment vrije sector huur: We zien een beperkt tekort aan middenhuurwoningen. In de gemeente Heerde ligt het accent van de vraag zowel bij eengezinswoningen als bij appartementen/toegankelijke woningen. In de gemeente Epe en Hattem ligt dit accent sterker bij appartementen/toegankelijke woningen.
In de vrije sector huur ligt het zwaartepunt van de vraag bij middenhuurwoningen tussen de € 650 en de € 950; deels dus ook binnen het bereik van de sociale huur. Dit komt omdat voor een deel van de middeninkomens een huur boven de € 750 niet haalbaar is. De middenhuur is een belangrijk segment voor doelgroepen (veelal jonge huishoudens en spoedzoekers) die tussen wal en schip raken op de woningmarkt. Middenhuur is voor deze grootste vragersgroepen een
Bron: CBS Microdata en WoON2018, Woningbouwafspraken Heerde maximumvariant en provincie, bewerking Companen 2021
2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021
34
•
•
•
tijdelijke oplossing. Een kleine groep zoekt het comfort van huren om zo geld vrij te maken om comfortabel van te leven. Beperkt tekort aan betaalbare (koop)woningen: Voor starters/jonge huishoudens op de markt gaat het vooral om betaalbaar woningaanbod. Bij voorkeur willen zij een grondgebonden woning in de huursector of de koopsector (tot € 200.000). Door de gestegen druk op de woningmarkt zijn deze woningen beperkt beschikbaar. Een deel is bereid om voor een eengezinswoning langer te wachten, dat is zowel in de huur- als in de koopsector het geval. Een deel wijkt ook uit naar een appartement als zij daar de beschikking toe heeft. Op basis van de doorstroming naar appartementen/toegankelijke woningen verwachten we dat de goedkope koopwoningen de komende jaren meer vrijkomen. Dit resulteert voor Heerde dan ook beperkt in een aanvullende behoefte aan woningen tot € 200.000. Tekort aan middeldure koopsegment: We zien in Heerde een sterkere vraag naar koopwoningen tussen de € 200.000 en de € 275.000 vanuit stellen en gezinnen dan in Epe en Hattem. Door de gestegen woningprijzen ontbreekt dit aanbod in de gemeente. Een beperkt aantal gezinnen zoekt een woning tot maximaal € 400.000 met nieuwbouwkwaliteit. Het huidige veelal duurdere woningaanbod voorziet de komende jaren naar verwachting in belangrijke mate in de woningbehoefte.
We voorzien daarmee beperkt aanvullende vraag naar dure grondgebonden koopwoningen. Substitutie: Vanwege het tekort aan aanbod in het ene segment (bijvoorbeeld toegankelijke sociale huurwoningen) en een aantrekkelijk alternatief in een ander segment (toegankelijke woningen in middenhuur of koopsector), kunnen substitutie-effecten spelen. Wanneer woningzoekenden een betere woning kunnen krijgen voor hetzelfde geld, kan de vraag verschuiven van huur naar koop of tussen middenhuur en sociale huur. Deze verschuiving is wel sterk afhankelijk van de financiële
2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021
mogelijkheden van de woningzoekende. Vooral ouderen hebben de keuzemogelijkheden van huur naar koop vaker gezien het gespaarde vermogen dan jongere huishoudens die primair afhankelijk zijn van het betaalbare huursegment.
Scenario beperkte doorstroming •
Verschuiving van vraag toegankelijke woningen naar grondgebonden woningen: Ouderen blijven het liefst zo lang mogelijk in de eigen woning wonen (met eventuele aanpassingen aan de woning). Dit beperkt de doorstroming in de woningvoorraad. Jongeren en gezinnen kunnen beperkt doorstromen naar huurwoningen en betaalbare of middeldure koopwoningen. Wanneer ouderen minder door kunnen stromen naar toegankelijke woningen dan neemt de vraag naar ruime grondgebonden woningen toe. Dit aanbod komt immers minder vrij voor de grote vragersgroepen op de woningmarkt; jongeren en gezinnen. Dit zien we in sterke mate terug in de vraag naar eengezinshuurwoningen in de sociale huursector. Ook zien we een verschuiving van de behoefte naar meer middeldure en dure grondgebonden koopwoningen door beperkt vrijkomen van dit woningaanbod.
Vergelijk tussen gemeenten In alle drie de gemeenten zien we een sterke vraag vanuit jongeren en ouderen naar toegankelijke huurwoningen. In de gemeente Heerde is de vraag naar middeldure koopwoningen naar verhouding sterker aanwezig dan de goedkope koopwoningen, vanuit de doorstromingsvraag van stellen en gezinnen. In de gemeente Hattem ligt het accent van de woningvraag op het goedkope en middeldure koopsegment. In de gemeente Epe zien we daarnaast een sterke behoefte aan duurdere koopwoningen.
35
5.3 Woningbehoefte per kern De al eerder beschreven kwantitatieve behoefte en achtergronden zoals mate van vergrijzing, aantrekkelijkheid voor vestigers en de huidige woningvoorraad in de kernen, vormen de basis voor de inschatting van de kwalitatieve behoefte per kern. De opgave per kern is richtinggevend. Er kunnen echter nog andere redenen spelen om van deze kwantitatieve opgave per kern af te wijken (bijvoorbeeld een achterstand in de woningbouwproductie van de afgelopen jaren, hernieuwde interesse van woningzoekenden, afname goedkope koopvoorraad). Dan kan er ruimte zijn om meer woningen dan de aangegeven opgave per kern te realiseren, maar dan zal daarmee wel de opgave in de andere kernen wat lager worden. We zien op basis van de beschikbare gegevens de volgende kwalitatieve woningbehoefte in de kernen: • Heerde: In de kern Heerde voorzien we de meeste additionele woningbehoefte. Dit komt doordat de kern profiteert van migratie vanuit de andere kernen en het aantrekkelijk wonen is voor vestigers van buiten de gemeente. Heerde voorziet ook in belangrijke mate in de functie voor het faciliteren van de behoefte vanuit de toenemende vergrijzing. Nieuwbouwprojecten uit het verleden lieten deze aantrekkingskracht op de kern onder meer zien. Ouderen trekken graag naar kernen waar het voorzieningenniveau aantrekkelijk is.
De kwalitatieve woningbehoefte in de kern Heerde is afkomstig van starters/jonge huishoudens, gezinnen en ouderen. We voorzien een vraag naar sociale huurwoningen, zowel eengezinswoningen als appartementen/toegankelijke woningen. De vraag vanuit starters is gericht op sociale huurwoningen en middenhuurwoningen. Stellen en gezinnen in de gemeente Heerde doen een beroep op de middeldure grondgebonden koopwoningen. • Wapenveld: Net als Heerde speelt Wapenveld een belangrijke rol voor migratie. De kern trekt gezinnen aan die willen doorstromen binnen de
2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021
•
koopsector. Vooral jonge gezinnen missen aanbod in het middeldure koopsegment. Daarnaast is beperkte uitbreiding van dure grondgebonden koopwoningen mogelijk vanuit de vraag van gezinnen naar nieuwbouwkwaliteit. Ook in Wapenveld is er een vraag naar appartementen/toegankelijke woningen vanuit ouderen. Zij zoeken vaker dan in de kern Heerde naar grondgebonden toegankelijke woningen (bijvoorbeeld patio of bungalow woningen met een tuintje). Veessen: In Veessen zien we beperkte uitbreidingsmogelijkheden gezien de demografische ontwikkeling in de kern. De woningbehoefte is afkomstig van starters/jonge huishoudens die in de eigen kern een woning zoeken. De woningbehoefte in deze kern vraagt om maatwerk. Een goed woningbouwplan wat inzet op toevoeging van nieuwbouwkwaliteit aan de woningvoorraad kan van meerwaarde zijn in Veessen. Een kleine uitbreiding van sociale huurwoningen of middeldure koopwoningen kan zorgen voor het vergroten van de kansen voor starters om in de eigen plaats een woning te vinden. Tegelijkertijd is behoedzaamheid rondom woningbouwtoevoegingen gewenst. Op lange termijn kan de woningbehoefte terugvallen, gezien de demografische ontwikkelingen (vergrijzing) in de kern. De vraag van gezinnen wordt met name bediend in de bestaande voorraad. Ouderen richten zich bij verhuizing veelal op toegankelijke woningen in de kern Heerde of Wapenveld.
36
Tabel 5.1: Gemeente Heerde. Vraag accenten woningbehoefte per kern Heerde
Wapenveld
Veessen
Gemeente
Huur egz sociaal
+
0
0
+
Huur app/toegankelijk sociaal
++
++
+
++
Huur egz vrije sector
+
0
0
+
Huur app/toegankelijk vrije sector
+
0
0
+
Koop grondgebonden tot 200
+
0
0
+
Koop grondgebonden 200-275
++
+
+
++
Koop grondgebonden 275+
+
+
0
+
Koop app/toegankelijk tot 200
+
0
0
+
Koop app/toegankelijk 200+
+
+
0
+
Bron: CBS Microdata en WoON2018, Woningbouwafspraken Heerde en provincie, bewerking Companen 2021
2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021
37
Bijlage Tabel 5.2: Gemeente Heerde. Benodigde sociale huurvoorraad bij woningbehoefteafspraken minimumvariant 2020-2035 Minimale woningbehoefteafspraken
2020
Tot 2030 Econ. Groei = 0%
Huidige corporatievoorraad
Tot 2035
Econ. Groei = +0,4%
Econ. Groei = 0%
Econ. +0,4%
Groei
=
1.655
Toename behoefte + Groei doelgroep in sociale huur
160
130
70
60
-80
-80
-55
-55
1.735
1.705
1.750
1.710
+ Behoefte statushouders
30
30
50
50
+ Uitstroom Beschermd wonen (minimaal)
25
25
40
40
+ inloop woningtekort en compensatie onttrokken sociale huurwoningen 2017-2021
65
65
65
65
Behoefte sociale huurvoorraad
1.855
1.825
1.905
1.865
Saldo gecorrigeerde behoefte
+ 200
+ 170
+ 250
+ 210
Afname behoefte - Generatie-effect Basisprognose Toename gecorrigeerde behoefte
Bron: Lokale monitor Wonen, Gelderse variant Primos 2019, CPB, 2021, bewerking Companen
2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021
38